某银行个人商业用房贷款业务管理办法20594.docx

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5、6套讲座座+ 144350份份资料销售人员员培训学院院72套讲座座+ 48879份资料中国邮政储储蓄银行河河南省分行行个人商业业用房贷款款业务管理理办法及操操作规程（试行）目 录个人商业用用房贷款业业务管理办办法11第一章总总 则11第二章贷贷款对象和和条件11第三章贷贷款金额、期期限、利率率和还款方方式33第四章放放款模式、贷贷款担保55第五章贷贷款业务流流程88第六章附附 则12122个人商业用用房贷款业业务操作规规程13133第一章总总 则13133第二章贷贷款申请受受理13133第三章贷贷款授信调调查15155第四章贷贷款审查审审批20200第五章贷贷款签约与与发放22222第六章附附

6、 则27277中国邮政储储蓄银行河河南省分行行个人商业用用房贷款业务管理办办法（试行）第一章 总 则第一条 为了规范中中国邮政储储蓄银行个个人商业用用房贷款业业务经营管管理，根据据中华人人民共和国国商业银行行法、中中华人民共共和国担保保法、中中华人民共共和国物权权法、贷贷款通则、个个人贷款管管理暂行办办法和商商业银行房房地产贷款款风险管理理指引、中中国邮政储储蓄银行个个人商业用用房贷款业业务管理办办法等有关法法律、法规规和规章制制度，制订订制定本办法。第二条 本办法所称称的商业用用房，是指指已完成竣竣工验收、房房屋所有权权已登记至至单位或自自然人名下下，向自然然人出售的的商用房或或商住两用用房

7、。第三条 本办法所称称的个人商商业用房贷贷款，是指指中国邮政政储蓄银行行向自然人人发放的，用用于购买商商业用房的的人民币贷贷款。第四条 中国邮政储储蓄银行各各级机构办办理个人商商业用房贷贷款业务，必必须严格遵遵循国家法法律法规，执执行国家房房地产信贷贷政策。第二章 贷款对象和和条件第五条 个人商业用用房贷款发发放的对象象是具备良良好信用记记录和稳定定收入来源源的自然人人。借款人人应具备以以下基本条条件：（一） 年龄在188周岁（含含）至600周岁（含含）之间，具有完全全民事行为为能力的中中华人民共共和国公民民。（二） 个人社会记记录和信用用状况良好好，本人及及配偶信用用记录等级级（如符合合调整

8、标准准的，按调调整后的等等级）不为为禁入类，当当前在我行行及其他金金融机构无无拖欠贷款款。（三） 从事合法职职业，收入入来源稳定定。个体工工商户、私私营企业主主等自雇人人士应连续续正常经营营一年（含含）以上。（四） 具备偿还贷贷款本息的的能力。本本次贷款收收入还贷比比控制在550%（含含）以下，总总体收入还还贷比控制制在55（含）以以下。（五） 本次贷款信信用评级原原则上在BBB级（含含）以上。前款第（四四）项内，本本次贷款收收入还贷比比的计算公公式为：（本本次贷款的的月均还款款额+月物物业管理费费）月均税后后收入，总总体收入还还贷比的计计算公式为为：（本次次贷款的月月均还款额额+月物业业管理

9、费+其他债务务月均还款款额）月均税后后收入。上上述两个计计算公式中中，本次贷贷款月均还还款额按照照申请金额额、期限、利利率和等额额本息还款款法计算，其他债务月均还款额按照贷款余额、剩余期限、当前执行利率和等额本息还款法计算；配偶和共同借款人的其他债务应一并计入，收入经调查核实方可计入。本办法所称称的个人信信用记录等等级，是指指按照我行个个人征信应应用管理制制度规定，对对个人信用用报告划分分的风险等等级。第六条 共同借款。符符合借款人人基本条件件的两个自自然人，可可以共同申申请一笔贷贷款，但同同一笔贷款款的申请人人仅限两名名。其中一一人作为主主借款人，另另一人作为为共同借款款人，在该该笔贷款发发

10、放之后承承担同等还还款义务。除除非另有规规定，本办办法对于借借款人的各各项规定，均均适用于主主借款人和和共同借款款人。第七条 个人商业用用房贷款禁禁入类客户户与业务。（一） 严禁向如下下人员发放放贷款：本本人或配偶偶当前拖欠欠我行各类类贷款的个个人，从事事非法职业业人员，刑刑事涉案人人员，失业业、无业人人员，在校校学生。（二） 严禁受理个个人向其父父母、配偶偶、子女和和控股企业业购买房屋屋等涉嫌套套取银行资资金的贷款款申请。第三章 贷款金额、期期限、利率率和还款方方式第八条 个人商业用用房贷款实实行限额管管理，每笔笔贷款金额额应符合以以下限额标标准，同时时根据借款款人偿还能能力、信用用状况确定

11、定：（一） 单户限额，即即单个借款款人在贷款款行办理的的个人商业业用房贷款款余额，应应在上级行行对贷款行行授权的额额度范围内内。（二） 单笔限额。单单笔贷款最最低金额为为1万元，最最高金额不不超过个人人商业用房房贷款单户户限额，最最小变动单单位为10000元。（三） 贷款成数，即即贷款金额占占我行认可可抵押物价价值（取购购房总价和抵押押房产评估估价较低值）的的比例，不不超过所购购房产适用用的最高抵抵押率。抵抵押房产为为商用房的的，最高抵抵押率不得得超过500%；抵押押房产为商商住两用房房的，最高高抵押率不不得超过555%。（四） 借款人自筹筹购房款（以以下简称“首付款”）与贷款金金额之和，应应

12、等于购房房总价。购购房总价是是指买卖合合同中约定定的房屋交交易价格，不不包括交易易过程中产产生的各种种税费。第九条 贷款期限应应同时满足足下列条件件：（一） 贷款期限不不超过100年。（二） 贷款期限与与借款人年年龄之和不不超过655年。共同同借款的，借借款人年龄龄原则上以以年龄较大大的申请人人为准，但但如果年龄龄较小的申申请人属于于优质单位位职工，可可以其年龄龄为准。（三） 抵押物土地地使用权剩剩余期限贷款期限限+3年。本办法所称称的房龄是是指房屋建建成年份距距贷款申请请年份的年年数。第十条 贷款执行利利率。（一） 贷款以人民民银行同期期同档次人人民币商业业贷款利率率为基准利利率，按照照一定

13、比例例浮动确定定执行利率率。购买首首套商业用用房的，贷贷款利率下下限为基准准利率的11.1倍；每增加一一套商业用用房，贷款款利率下限限按照基准准利率的00.1倍递递增。（二） 贷款期限一一年以内的的，在整个个贷款期间间利率保持持固定；贷贷款期限超超过一年的的，利率调调整方式为为：每年11月1日，根据当日日基准利率率和原有利利率浮动比比例，重新确定定贷款执行行利率。第十一条 贷款罚息利利率。（一） 借款人未按按合同约定定的期限、金金额归还贷贷款的，对对逾期的贷贷款本息按按日加收罚罚息。罚息息利率为同同期执行利利率的1.5倍。（二） 借款人未按按合同约定定用途使用用贷款的，对对挪用部分分的贷款本本

14、息按日加加收罚息。罚罚息利率为为同期执行行利率的22倍。（三） 借款人未按按合同约定定用途使用用贷款、且且发生逾期期的，罚息息利率为同同期执行利利率的2倍。第十二条 贷款可以采采取等额本本息、阶段段性等额本本息、等额额本金、阶阶段性等额额本金和一一次性还本本付息等五五种还款方方式之一，其其中：（一） 阶段性等额额本息、阶阶段性等额额本金两种种还款方式式仅适用于于信用评级级不低于AA级的贷款款。只还利利息、不还还本金的宽宽限期不得得超过122个月，且且不得超过过贷款期限限的1/33。（二） 一次性还本本付息仅适适用于一年年期以内的的贷款。第十三条 贷款到期之之前，如同同时满足下下列条件，借借款人

15、可以以向贷款行行申请提前前归还部分分本金或者者全部贷款款：（一） 最低提前还还款月数由由贷款行和和借款人协协商确定，但但不得低于于36个月。提提前还款时时，已足额额还款期数数少于最低低提前还款款月数的，借借款人应按按提前归还还贷款本金金的1%向向我行缴纳纳违约金；已足额还还款期数不不少于最低低提前还款款月数的，免免于缴纳违违约金。（二） 提前归还部部分本金的的，最低提提前还本金金额为1万万元，最小小变动单位位为10000元。（三） 对于采取一一次性还本本付息还款款法的贷款款，只能提提前归还全全部贷款，不不能提前归归还部分本本金。第十四条 贷款当期应应还本金、利利息、罚息息、违约金金及其他费费用

16、，由借借款人通过过借款合同同及相关协协议约定，授授权我行扣扣收。第四章 放款模式、贷贷款担保第十五条 个人商业用用房贷款的的发放，分分为下列三三种模式：（一） 见抵押登记记证明放款款：房产已已完成过户户，我行取取得房屋他他项权证等等抵押登记记证明之后后，发放贷贷款。（二） 见抵押登记记回执放款款：房产已已完成过户户，已递交交抵押登记记申请，房房管部门出出具受理回回执，凭该该回执发放放贷款。贷贷款此种放放款模式的的，原则上上应提供第第三方保证证。（三） 其他方式：抵押物房房屋工程已已竣工验收收，落实房房屋抵押预预告登记及及其他担保保条件。采取第三种种放款模式式的采取第第二种放款款模式的，抵抵押物

17、所在在楼盘应经经过有权审审批机构准准入。具体体准入流程程参照中中国邮政储储蓄银行一一手住房贷贷款管理办办法（试行行）及中中国邮政储储蓄银行一一手住房贷贷款操作规规程（试行行）（以以下合称一一手房贷款款业务制度度）。合合作开发商商及合作项项目除满足足一手房房贷款业务务制度相相关要求外外，还应满满足以下要要求：1. 开发商（或或其实际控控制人，下下同）实收收资本不低低于人民币币2亿元，具具有二级（含含）以上房房地产开发发资质；2. 开发商具有有商业用房房开发经验；3. 合作项目所所在城市在在总行最新新发布的城城建行业重重点城市名单之之内；4. 合作项目位位于市中心心已成熟商商圈范围内内。对于当地不

18、不具备抵押押预告登记记条件，开开发商具有有一级房地地产开发资资质，且提提供阶段性性担保的，经经有权审批批机构批准准后，可购购房合同备备案后放款款。第十六条 贷款必须以以所购房产产作为抵押押物，原则则上不得以以其他财产产作为抵（质质）押物。但但在放款之之后房产发发生拆迁、毁毁损、灭失失等情况的的，可以变变更贷款担担保，即：使用其他他财产作为为抵（质）押押物，或由由其他自然然人或法人人提供连带带责任保证证。抵押房房产应同时时符合如下下基本条件件：（一） 所（共）有有人均为年年满18周岁，具具有完全民民事行为能能力的中华华人民共和和国公民；共同购房房人年龄应应不超过660周岁、具具有合法有有效身份和

19、和完全民事事行为能力力。共同购购房人不得得为“低保户”。（二） 房产在当地地具备较强强变现能力力，且未被被列入拆迁迁规划范围围内。严禁禁接受转让让市场狭小小、难以变变现的房产产作为抵押押物，包括括但不限于于：平房、地地下室、半半地下室、产产权商铺和和不能上市市流通的自自建房。（三） 直辖市、计计划单列市市和省会城城市郑州地区房房龄不得超超过15年年，其他地地区房龄不不超过100年。房龄龄接近本办办法规定的的最高房龄龄（以5年年内为参考考值）的，调查查人员应到到现场查看看，确认不不存在影响响正常使用用的重大缺缺陷。（四） 所有权明晰晰，符合国国家法律、法法规、规章章与和当地地主管部门门规定的抵抵

20、押登记条条件。在划划拨土地上上建造的商商业用房，应应符合当地地县级（含含）以上房房管部门规规定的公开开上市条件件。（五） 办理抵押登登记手续时时，除总行行授权之外外，我行应应作为第一一顺序抵押押权人，并并且同一套套房屋不得得同时在我我行办理多多笔贷款。土地使用权应与房屋共同抵押给我行。第十七条 贷款抵押房房产价值应应由借款人人委托我行行准入的房房地产评估估公司或资资产评估公公司（以下下统称“估价机构构”）评估，不不得由我行行人员评估估。对于新新建商业用用房，贷款款调查人员员可以要求求借款人委委托两家及及以上估价价机构单独独评估，并并以最低估估价结果作作为合理的的评估价。不不得以交易易价格作为为

21、评估价。第十八条 抵押房产是是否投保，由由贷款有权权审批机构构根据借款款人资信状状况和抵押押物情况决决定。第十九条 贷款由第三三方提供保保证担保的的，按照中中国邮政储储蓄银行个个人二手住住房贷款业业务管理办办法（20011年版版）和中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务操作规程（2011年版）（以下合称二手房贷款业务制度）执行。第五章 贷款业务流流程第二十条 个人商业用用房贷款业业务实行关关系人回避避原则，借借款人为我我行信贷调调查人员、审审查审批人人员的关系系人的，相相应人员必必须回避。关系人范围围包括父母母、配偶、子子女，兄弟弟姐妹（含含表/堂兄弟姐姐妹）及其其父母、配配偶、子女女，配偶的的

22、父母及兄兄弟姐妹，债债权人、债债务人，以以及其他有有人身关系系或财产关关系的人。第二十一条 个人商业用用房贷款业业务可以采采取我行自自行营销和和合作方推推荐客户的的营销方式式。第二十二条 借款人应亲亲自办理贷贷款，业务务办理过程程中全程禁禁止他人代代为办理，包包括但不限限于提交申申请资料，签签署借款相相关合同文文本等。第二十三条 申请受理。贷贷款行受理理岗受理客客户的贷款款申请，对对申请资料料的真实性性负责。受受理申请时时，应与客客户进行面面谈，判断断购房、申申请借款，提提供抵押和和保证等行行为是否自自愿属实，告告知各方须须承担的义义务与违约约后果，协协助客户填填写借款申申请表及其其他相关声声

23、明、协议议，并要求求相关人员员当面签字字。第二十四条 受理初审。受受理岗应及及时对申请资料料和客户基基本条件进进行初审。对对资料齐备备、基本条条件符合的的申请，受受理岗交由由贷款行信信贷业务主主管分派调调查任务。对对资料不全全的申请，受受理岗应向向客户说明明所缺资料料；若所欠欠缺资料不不影响客户户资信审核核的，信贷贷业务主管管可以安排排开展进一一步调查，并并提请有条条件的贷款款审批。对对基本条件件不符合的的申请，受受理岗应及及时通知客客户。第二十五条 贷款调查。初初审通过的的贷款申请请，由信贷贷员对客户户进行调查查。调查方方式包括非非现场调查查和现场调调查。非现现场调查主主要是通过过电话、相相

24、关电子信信息系统核核查客户相相关信息；现场调查主主要是核实实所购房屋屋信息、抵抵押房屋价价值，以及及调查自雇雇人士的生生产经营状状况。调查查要点为：（一） 借款人及其其配偶的有有效身份证证件是否真真实、有效效，是否具具备购买房房屋和申请请贷款的资资格，信用用记录是否否符合我行行的要求，是是否具备偿偿还贷款的的能力。（二） 房屋交易行行为是否真实、有有效，价格格是否合理理。（三） 抵押房屋是是否符合法法律法规和和当地政策策规定的条条件，抵押押房屋和产权权人是否符符合我行规规定的标准准，评估价价格是否合合理，贷款款成数是否否低于适用的的最高抵押押率。（四） 保证人是否否具备我行行规定的担保保资格与

25、担保能力力。核实过程中中需要客户户补充证明明材料的，信信贷员应一一次性告知知客户。如如果客户未未能在300天之内补补齐材料，或或者补齐材材料后仍不不符合我行行规定的条条件，信贷贷员可以否否决贷款申申请。第二十六条 调查完成后后，调查人人员出具调调查报告，列列明是否建议议贷款的意意见。建议议贷款的，应应明确贷款款金额、期期限、利率率和还款方方式；不建建议贷款的的，应说明明原因。调查人员对对调查报告告中所含信信息的真实实性及调查查结论、贷贷款建议的的合理性负负责。第二十七条 调查复核。贷贷款行信贷贷业务主管管负责对申申请资料的的真实性、合合规性及借借款人资信信情况进行行复核，出出具复核意意见。贷款

26、款申请经复复核同意后后，由贷款款行专人接接收客户申申请资料和和调查材料料，上报有有权机构审审批。各级机构审审批权限分分配如下：（一） 单笔贷款金金额在二级级分行受权权范围内的的，由二级级分行审批批中心审批批；单笔贷贷款金额超超出二级分分行受权范范围的，由由二级分行行审批中心心进行初审审，通过后后上报省一级分行审批中中心终审。（二） 各直辖市、计计划单列市市、及其他他未设置二二级分行省省分行直属属支行、郑郑汴路支行行经办业务务的地区，由由省一级分行审批中中心审批。第二十八条 贷款审批。审审批机构内内部，采取取单人审批批或双人审审批，不同同岗位的审审批权限分分配如下：（一） 二级分行审审批中心各各

27、岗位审批批权限分配配。省分行行视综合考虑虑各单位资资产质量、业业务规范情情况、审批批能力等因因素，对各各单位审批批岗终审权权限进行差差异化管理理。经省分分行授权或或批复后，审审批岗可对对权限金额额以内的贷贷款进行终终审；对超超出权限的的贷款进行行初审，由由审批中心心主管进行行终审（审审批中心主主管兼任审审批岗的，由由主管行领领导终审，下下同）。审审查岗审查查通过后，单单笔金额660万元（含含）以内的的贷款由审审批岗终审审，60万万元（不含含）至分行行有权审批批金额上限限的贷款由由审批岗初初审、审批批中心主管管终审（审审批中心主主管兼任审审批岗的，由由主管行领领导终审，下下同）。（二） 一级省分

28、行行审批中心心各岗位审审批权限分分配。审查查岗审查通通过后，由由审批岗负负责对一级级省分行横向向转授权金金额上限以以内（含上上限金额）的的单笔贷款款进行终审审；一级省分行对贷贷款审批岗岗横向转授授权金额上上限（不含含）至5000万元（含含）的单笔笔贷款，由由审批岗初初审、审批批中心主管管终审；超超过5000万元的贷贷款，应由由审批中心心主管初审审、主管行行领导终审审。审批机构应应根据权限限范围内的的工作量大大小，以及及人员配备备情况，合合理分派审审查和审批批任务，在在确保审批批质量的前前提下，提提高审批效效率。第二十九条 有权审批机机构按我行行个人信贷贷业务审批批制度的规规范要求，接接收上报的

29、的贷款资料料，执行审审查和审批批。审查人人员负责对对贷款报批批资料的完完整性和合合规性进行行审查，出出具审查意意见。经审审查同意的的贷款，由由审批人员员在审批权权限内，对对贷款报批批资料进行行全面审定定，并出具具终审意见见。贷款终终审后，审审批机构应应留存必要要的审批档档案借款人人身份证明明材料、审审查审批表表、审批通通知书、房房屋产权证证明等资料料的原件或或复印件必必要的审批批档案必要的审批档案包含哪些资料？，并及时向贷贷款行反馈馈审批意见见、并返还贷款款报批资料料。第三十条 签署合同。经经审批同意意的贷款申申请，由贷贷款行有权权签批人（贷贷款行主要要负责人，或或经其横向向转授权的的信贷业务

30、务主管，下下同）依据据审批意见见和机构经营情情况，最终终决定是否否发放贷款款。同意发发放贷款的的，贷款行行应通知借款款人、抵押押房屋共有有人、保证证人与贷款款行签署借借款及担保保合同。第三十一条 担保条件落落实。贷款款发放之前，贷款款行应根据据担保管理理要求，落落实担保条条件。第三十二条 贷款发放与与使用。担担保条件落落实之后，贷贷款行与借借款人签订订手工借据据，发放贷贷款。贷款款行应按照照当地房管管部门或我我行二手房房交易资金金监管要求求，将贷款款资金划转转至监管账账户，并最最终划转给给售房人或或其授权代代理人。中中介机构或或中介人员员代理他人人出售二手手房的，贷贷款行不得得接受其代代为收取

31、贷贷款资金。第三十三条 贷后管理。贷贷款发放后后，贷款行行应加强贷贷款管理。做做好贷款检检查、贷款款回收、贷贷款合同变变更、业务务监督与风风险监测。贷款档案管管理、风险险分类、不不良资产处处置等未尽尽事宜，按按照总行相相应制度执执行按照省分行行相应制度度执行。第六章 附 则第三十四条 本办法由中中国邮政储储蓄银行总总行负责制制定本办法法由中国邮邮政储蓄银银行河南省省分行负责责制定、解解释和修订订。各一级级分行可根根据本办法法制定补充充条款各市分行可根根据本办法法制定补充充条款，并报总行行备案并报报省分行备案案。第三十五条 本办法自22011年年8月1日日起施行。此前总行的通知此前省分行的通知、

32、批复与本办法不符的，一律以本办法规定为准。中国邮政储储蓄银行河河南省分行行个人商业用用房贷款业务操作规规程（试行）第一章 总 则第一条 为了规范中中国邮政储储蓄银行个个人商业用用房贷款的的业务操作作，根据有有关法律、法法规、规章章中国邮邮政储蓄银银行河南省省分行个人人商业用房房贷款业务务管理办法法（试行），制订制定本规程。第二条 本规程是对对于贷款申申请受理、授授信调查、审审查审批、签签约与发放放、贷后管管理等业务务流程的规规定。第三条 本规程所称称的贷款行行是指经总总行逐级授授权开办个个人商业用用房贷款业业务的中国国邮政储蓄蓄银行一级级支行，或或者各级分分行直接管管辖的直属属支行（营营业部、

33、或或二级支行行）。第四条 相关业务术术语规定（一） 借款人：如如无特殊说说明，是指指主借款人人和共同借借款人。（二） 抵押人：是是指商业用用房的购买买人和共同购买买人。（三） 售房人：是是指商业用用房交易过过户前的所所有人和共共有人。第五条 本规程适用用于办理个个人商业用用房贷款业业务的中国国邮政储蓄蓄银行河南南省分行各各级机构。第二章 贷款申请受受理第六条 各级分支行行应充分利利用营业网网点、网上上银行、互互联网、客客户服务中中心、业务务宣传手册册、电话银银行、业务务咨询电话话、房产登登记部门和和合作方签签约网点等等渠道和方方式，向客客户提供贷贷款宣介和和咨询服务务，吸引客客户主动申申请我行

34、贷贷款。对于意向客客户，营销销人员应在在初步了解解其身份、婚婚姻状况、购购房签约等等实际情况况后，一次次性告知申申请贷款所所需的资料料、办理流流程、费用用项目和标标准、以及及信贷部门门联系方式式，并记录录客户的联联系方式。第七条 个人商业用用房贷款业业务采取单单人受理方方式。贷款款行受理岗岗负责受理理贷款申请请，并审核核借款相关关人员（包包括借款人人及其配偶偶、保证人人、共同购购房人、售售房人，下下同）主体体资格，核核实贷款用用途和申请请资料的真真实性。除一级分行行明确规定定双人受理理之外，商商业用房贷贷款业务可可以采取单单人受理方方式。第八条 受理贷款申申请时，受受理岗应按按以下要求求与客户

35、进进行面谈：（一） 必须与借款款人进行面面谈，了解解借款人购购房用途，确认其自愿购房，并亲自申请贷款。共同申请借款的，应当面向共同借款人强调其应承担同等还款义务。（二） 必须与售房房人进行面面谈，确认认交易自愿愿、属实。（三） 自然人提供供保证的，必必须与保证证人面谈，确确认其自愿愿为借款人人提供担保保，并当面面向保证人人强调其应应承担无条条件连带清清偿义务。一级分行可可以视当地地市场环境境，以书面面通知要求求辖内贷款款行留存受受理岗与借借款人、售售房人、自自然人保证证人（如有有）面谈的的合影照片片。第九条 借款相关人人员向我行行提交的申申请资料及及资料审核核要点，客客户申请单单式和资料料填写

36、，均均按照二二手房贷款款业务制度度执行。第十条 受理岗通过过申请资料料，对贷款款申请进行行初审：（一） 对资料齐备备、基本条条件符合的的申请，受受理岗应将将借款人信信息和贷款款申请信息息录入个人人信贷管理理系统，并并交由贷款款行信贷业业务主管分分派调查任任务。（二） 对资料不全全的申请，受受理岗应一一次性向客客户说明所所缺全部资资料。（三） 对基本条件件不符合的的申请，受受理岗应及及时通知客客户。贷款申请受受理完成后后，受理岗岗应填写个个人房屋贷贷款业务受受理台帐，以以备后续查查询使用。第三章 贷款授信调调查第十一条 个人商业业用房贷款款业务实行行关系人回回避原则，申申请人为我我行信贷调调查人

37、员、审审查审批人人员的关系系人的，相相应人员必必须回避。第十二条 初审通过的的贷款，由由贷款行信信贷业务主主管安排信信贷员逐笔笔调查，现场调查查时必须有有两名信贷贷员（可由由该笔贷款款的受理岗岗兼任）进进行调查。具具体调查步步骤为：（一） 核实买卖双双方身份。1. 核实买卖双双方的身份份信息（对对内地居民民，应进行行居民身份份证核查。下下同）。对对已婚者，还还应核实配配偶的身份份信息；对对离异、丧丧偶者，还还应核查当当前婚姻状状况证明上上的原配偶偶身份信息息。相关公公证书，应应向公证机机关电话或或实地核实实。2. 审核买卖双双方居民户口簿簿、购房合合同、上市市许可证明明（如需）、代代售委托书书

38、等资料，确确认买卖行为真真实、合法法，不存在在影响过户户、入住与与抵押的产产权纠纷或或政策限制制，不存在在借款人与其父母、配配偶、子女女和控股企企业之间买买卖房屋的的情况。（二） 核实借款人人及其配偶偶资信状况况。1. 查询我行个个人信贷管管理系统，或通过征信信查询记录录确定经办办机构，并联系相关关机构进行行电话核实实，重点审审核以下项项目：（1） 其他分支行行近期对其其职业、收收入等情况况的调查结结果。（2） 我行贷款还还款记录，当当前有无拖拖欠贷款本本息及相关关费用。（3） 我行结余贷贷款每月偿偿还额，以以及为我行行其他客户户提供担保保的余额（对对于联保贷贷款，担保保余额为其其他小组成成员

39、贷款余余额的合计计）。2. 查询并打印印个人信用用报告，重重点审核以以下项目：（1） 婚姻、教育育、居住、职职业、收入入、社保、公公积金等情情况。（2） 其他金融机机构贷款和和信用卡还还款记录，当当前有无拖拖欠。（3） 在其他金融融机构结余余贷款每月月偿还额，信信用卡透支支额度，以以及为其他他金融机构构客户提供供担保的余余额。（4） 近期有无多多次征信查查询记录，尤尤其要掌握握我行其他他机构进行行“贷款审批批”或“贷后管理理”查询的具具体原因，并并予以审慎慎对待。对对于贷款申申请日期近近一年内借借款人或其其配偶由于于“贷款审批批”被查询征征信的记录录多于三次次、但在最最早查询日日期之后没没有房

40、屋贷款记记录的情况况，贷款经经办行必须须进行现场场调查，内内容包括借借款人职业业情况、现现住所产权权归属、有有无其他住住房或商业业用房。调调查人员应应在个人人房屋贷款款调查报告告中说明明居访结果果。调查人员应应结合我行行系统和个个人征信系系统查询结结果，按照照中国邮邮政储蓄银银行个人信信用信息数数据库应用用管理办法法(试行)（邮银银发200083335号）和和关于进进一步明确确个人信用用报告分类类与准入政政策的通知知（邮银银发200094484号）的的规定，对对客户信用用记录进行行分类，并并实施分类类授信。3. 核实收入能能力相关证证明。（1） 工资性收入入凭证（包包括：正式式工资查询询单，工

41、资资账户流水水单，公积积金、社会会保险缴存存查询单或或对账单，年年度个人完完税证明）可可作为借款款人收入能能力的直接接证明。调调查人员应应利用工资资性收入凭凭证，依据据国家相关关政策规定定，正确计计算或推算算月均税后后收入。（2） 单位职工提提供收入证证明可作为为借款人收收入能力的的重要证明明。调查人人员应通过过电话调查查或现场调调查，向提提供单位核核实职业信信息与收入入水平。电电话调查之之前，应首首先通过查查询黄页、1114电话话及互联网网等方式，核核实预留固固定电话。经查询核实固定电话无误的，可通过该电话进行进一步核实，并在收入证明上注明“经114（或黄页、互联网）查询电话为*，与预留电话

42、一致，经拨打核实本证明真实有效”；对查询无记录或者与预留电话不一致的，应采取现场调查方式对收入证明进行核实。电话调查期间，应记录电话接通时间、实际接听人员以及问答的简要情况。现场调查应记录调查时间、接待人员以及现场访谈的简要情况。调查人员应应登录工商商行政主管管部门建立立的有关查查询系统（如如有），查查询借款人人工作单位位或经营企企业的工商商登记信息息和年检情情况。如查查询结果有有异，调查查人应到工工商行政主主管部门调调查并获取取相关证明明文件，确认正常常的方可采采信。（3） 自雇人士无无论是否提提供收入证证明，调查查人员须采采取实地调调查的方式式，并结合合资料审核核、电话调调查等其他他方式，

43、核核实客户收收入能力。调调查过程中中，应考察察客户经营营历史、经经营成果、行行业特点等等基本情况况，确认经经营合法、稳稳定；实地地查看场地地、设备、水水电、雇员员等使用情情况，确认认经营状况况良好；分分析银行对对账单、税税单、进销销货单据等等凭证，计计算经营净净利润，并并按入股比比例计算归归属于客户户及家庭的的净利润。（4） 借款人家庭庭月收入包包括租金收收入的，应应核查借款款人对房屋屋的所有权权及房屋出出租合同，家家庭月收入入中租金收收入占比不不得超过550%，且且本次所购购房屋租金金收入不得得计入借款款人家庭月月收入。4. 分析客户是是否具备教育、职职业、家庭庭资产等方方面的优势势，进一步

44、步确认其是是否具备长长期、稳定定的还款来来源。客户户属于优质质单位职工工的，应予予以明确说说明。（三） 抵押房产的的调查与用用途核实。1. 调查人员应应现场查看看房屋坐落地地址管户信信贷员应现现场查看房房屋坐落地地址、建筑筑面积、建建成年份和和实际用途途等要素，是是否与所有有权证书及及评估报告告记载的一一致。2. 房屋是否存存在影响变变现的不利利因素。房房龄较长的的，是否存存在影响正正常使用的的重大缺陷陷。3. 了解房产是是否属于不不能强制执执行或处理理的财产，被被依法查封封、扣押、监监管、采取取其它保全全措施或强强制措施的的财产、依依法不得抵抵押的其它它财产。房房产当前是是否用于自自主经营、

45、闲闲置或出租租；若已经经出租，则则须由抵押押人出具租租赁合同，并并取得承租租人书面承承租人声明明。通过互联网网查询、中中介交叉询询价等方式式，对比当当地同类型型房产市场场价格，确确认房屋交交易价格、评评估价格的的合理性，并并以合理或或偏低的房房屋价值，作作为银行认认可的房屋屋价值。4. 严禁非本笔笔贷款的调调查人员代代理看房。（四） 保证人资信信状况。1. 机构作为保保证人的，应应确认机构构已通过准准入审批，且担保合作协议处于有效期内，并且可用的担保额度充足。2. 自然人作为为保证人的的，应参照照对借款人人的要求调调查核实其其资信状况况。（五） 调查人员应应通过查询询“全国法院院被执行人人信息

46、查询询平台”（网址：.zhiixingg.couurt.ggov./searrch/）了了解借款人人是否存在在诉讼被执执行情况。根据上述调调查情况，按按照抵押押类消费贷贷款评级表表，对本本次贷款进进行评级。评评级指标涉涉及借款人人的，应以以主借款人人为准。第十三条 调查过程中中，调查人人员核对所所需的各项项文件。需需要客户补补充证明材材料的，信信贷员应一一次性告知知客户。如如果客户未未能在300天之内补补齐材料，或或者补齐材材料后仍不不符合我行行规定的条条件，信贷贷员可以否否决贷款申申请。第十四条 调查人员以以个人房屋屋贷款调查查报告形形式，记录录调查结果果，并出具具调查意见见：建议贷贷款的，应应明确贷款款金额、期期限、利率率和还款方方式；否决决贷款申请请的，应说说明原因。调查人员应应同时通过过个人信贷贷管理系统统，及时准准确录入贷贷款申请和和调查报告告，防范业业务操作风风险。第十五条 调查人员出出具调查意意见后，应应及时将申申请资料和和调查报告告提交贷款款行信贷业业务主管复复核。复核核要点为：（一） 申请资料和和调查报告告是否完整、有有效。（二） 调查人员是是否已经按按照规定履履行贷款调调查职责。（三） 调查意见是是否客观、属属实。（四） 系统内录入入的贷款申申请和调查查报告是否否正确无误误。