某物业公司运营管理制度培训课程13463.docx

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1、 包头市宝德兴 物物业管理理服务有有限公司司 运营营管理制制度 20113年66月目 的为为加强保保德兴物物业管理理处正规规化管理理，强化化对员工工的管理理，使各各项工作作有章可可循、有有据可依依，特制制定本内内部规章章制度，各各部门员员工应根根据本部部门工作作分工，加加强对本本制度的的学习和和领会，认认真执行行本规章章制度中中公共制制度和相相应制度度，并严严格加以以实施。 本规规章制度度连同公司管理规定、员工手册、公司文件及相关管理制度，具有同等的效力，各职能部门应按照本制度对所属员工加以管理和考核，违反本规章制度将在考核中予以相应处罚。 不尽之处，管理处将适时予以补充。 本规章制度从下发之

2、日起执行。 管理宗旨： 爱岗敬敬业 优优良服务务 整洁洁有序 安全舒舒适 内练素质 外练形形象贴心服务 永无无止尽管管理方针针： 用心心做事 真诚服服务 严严谨、务务实、服服务、细细致 热热情 周周到、创创新、高高效 工作作风： 老老实实实做人人 踏踏踏实实工工作 全全心全意意服务 文明礼礼貌用语语 消防防应急有有数 朴朴素节约约有方 想业主主所想 急业主主所急 员工手则 遵纪守法 坚持原原则 衣衣着整洁洁 仪表表端庄 文明语语言 礼礼貌待人人 业务务熟练 工作勤勤奋 真真诚服务务 爱岗岗敬业 行为规范 一、遵守党党和国家家的政策策、法令令。 二二、严格格执行公公司的规规章管理理制度。 三、服

3、服从安排排、认真真做好本本职工作作。 四四、佩带带上岗证证上岗，工工作精力力充沛，衣衣着整洁洁，言谈谈举止文文明，礼礼貌待人人。 五五、爱护护公物，爱爱护集体体财产，拾拾金不昧昧。 六六、团结结同志，互互相爱护护，互相相帮助，互互勉互励励，齐心心协力，努努力工作作。 七七、坚持持原则，秉秉公办事事，不谋谋私利。员工文明服服务要求求1、热爱本本职工作作： 要树立立干好服服务工作作的职业业志向，热热爱本职职工作。 刻苦苦学习，不不断完善善和提高高管理和和专业技技术水平平。 待业主主如亲人人，热情情服务，尽尽职尽责责做好工工作。 2、文文明管理理： 仪态端端庄：衣衣着打扮扮端庄、整整洁，给给业主有有

4、一个美美的感觉觉，使人人感到亲亲切、和和蔼。 语言言谦逊：在接待待业主过过程中，语语言要力力求文雅雅、谦恭恭准确，务务必做到到“四个个不讲”即即：“不不讲低级级庸俗的的口头语语、不讲讲脏话、不不讲讽刺刺挖苦话话、不讲讲与管理理无关的的闲话”。不不能取笑笑人、不不能训斥斥人、不不报复人人。 主动热热情：在在服务过过程中要要做到：“三个个一样”即即：“对对待生人人与熟人人一个样样，大人人与小孩孩一个样样，忙时时闲时一一个样”。 优质质服务：对业主主负责就就是对公公司负责责，处处处应多为为业主着着想，为为业主提提供各种种便民服服务。 讲诚诚信：诚诚信无欺欺是公司司每一位位员工应应有的工工作作风风，也

5、是是我们经经营管理理中职业业道德的的一个重重要内容容，为此此在工作作中要实实事求是是，做到到言而有有信，严严守信用用。第一部分 岗位职职责物业品质管管理部门门职责一、 品质监控部部工作内内容：1、完成每每年公司司监督评评审工作作；2、协助副副总经理理召开每每年的管管理评审审会议；3、组织公公司全面面内审工工作，针针对内审审的不合合格项目目，制定定纠正措措施，并并组织项项目实施施；4、负责各各区域质质量品质质监控、耗耗材市场场询价、服服务质量量监控、环环境卫生生监控、着着装监控控、人员员考勤复复核、工工资复核核、奖金金复核；5、负责物物业管理理中心服服务质量量监控、环环境卫生生监控、着着装监控控

6、、人员员考勤复复核、工工资复核核、 奖奖金复核核；6、负责物物业、业业主客户户满意度度测评，统统计分析析结果，解解决客户户合理需需求；、每月、周周对项目目进行检检查监约约，形成成报告上上报物业业总监，逐逐步对项项目进行行规范。二、 品质监控部部部长岗岗位职责责：1、全面负负责品质质监控部部日常工工作，完完成每年年公司监监督评审审工作，协协助总监监召开每每年的管管理评审审会议； 2、组织织公司全全面内审审工作，针针对内审审的不合合格项目目，制定定纠正措措施，并并组织项项目实施施；人力资源源部职责责人力资资源部门门是负责责对公司司人事工作作全过程程中的各各个环节节实行管管理、监监督、协协调、培培训

7、、考考核评比比的专职职管理部部门，部部门的具具体职责责如下：1、协协助公司司建立并并维护组组织架构构，明确确各部门门职责及及各岗位位权责及及工作关关系；2、分分析公司司发展的的人员需需求，组组织制定定公司人人力资源源规划，保保证合适适的人力力资源供供给；3、负负责制定定公司人人事管理理制度和流流程。设设计人事事管理工工作程序序，研究究、分析析并提出出改进工工作意见见和建议议；4、建建立、推推进、完完善以公公司战略略为核心心、与公公司的企企业文化化相适应应的绩效效考核体体系，并并在批准准后监督督执行；5、建建立和完完善公司司招聘体体系，实实施招聘聘计划，完完成人员员配置，做做好人才才储备，满满足

8、用人人部门对对人力资资源的需需求。6、建建立具有有市场竞竞争力和和内部公公平性的的、能促促进企业业长期发发展和激激励员工工的薪酬酬体系，并并在批准准后执行行和维护护；7、建建立、推推进、完完善符合合公司业业务需求求及发展展的培训训体系，组组织落实实培训工工作，提提高员工工的任职职技能，促促进员工工的职业业化发展展；8、推推进公司司内部的的企业文文化建设设，组织织员工集集体活动动及文化化生活，增增加员工工对企业业的归属属感和忠忠诚度；9、负负责公司司的日常常人事管管理工作作，办理理考勤、奖奖惩、差差假、调调动等管管理工作作；10、负负责做好好公司员员工劳动动纪律管管理工作作。定期期或不定定期抽查

9、查公司劳劳动纪律律执行情情况，及及时考核核；11、严严格遵守守劳动动法及及地方政政府劳动动用工政政策和公公司劳动动管理制制度，依依法对员员工实施施管理；12、配配合有关关部门做做好安全全教育工工作。参参与员工工与事件件的调查查处理，提提出处理理意见；13、执行行公司领领导交办办的其它它工作任任务。物资采购部部岗位职职责 11.负责责物资采采购部全全面工作作,提出出物资采采购计划划,报综综合部总总经理批批准后组组织实施施,并确确保各项项采购任任务的完完成。 2.对对各部门门物资需需求及消消耗情况况进行调调查研究究,熟悉悉各种物物资的供供应渠道道和市场场变化情情况。 3.指指导并监监督下属属开展业

10、业务。不不断提高高业务技技能,确确保物资资的正常常采购量量; 44.完成成各类物物资的采采购任务务,并在在预算内内尽量减减少开支支。 55.熟练练掌握所所需各类类物资的的名称、规规格、型型号、单单价、用用途和产产地,检检查购进进的物资资是否符符合质量量要求。 6.检查合同的执行和落实情况,参与大批量商品订货的业务洽谈。 7.负责审核年度各部呈报的采购计划,统筹策划和确定采购内容,减少不必要的开支,以较少的资金保证最大的物资供应。 8.认真监督检查各采购员的采购进程及价格控制。 9.在部门经理例会上,定期汇报采购落实情况。 10.每月初将上月的采购任务完成及未完成情况逐项列出报表,呈总经理及财务

11、部经理,以便于上级领导掌握全面的采购情况。 11.负责督导采购人员在从事采购业务活动中,守信誉,不索贿、受贿,并与供货单位建立良好的关系,在平等互利的原则下进行合作。 12.负责部属人员的思想教育、业务培训,开展职业道德、外事纪律、法制观念的教育,使所属员工提高工作水平和思想水平。 13.与供应商建立良好的供求关系,确保以最合理价格购到符合标准的物品。 14.有效地控制和监督物品的出入库手续和数量,解决有关技术问题,压缩费用开支。 15.检查月末盘点工作。 16.合理安排属下工作班次,全面安排采购计划,保证采购工作顺利进行。 17.按时完成上级指派的其它工作。区域经理岗位职责 在公司总监直接领

12、导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责管理处的日常事务和管理工作。 1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度； 2、安排和调整各部门人员工作，制订并监督、指导、检查本管理区域的年度计划及执行情况，按月向品质监察部上报工作计划和工作总结，并组织编写管理报告和各种通知、公函； 3、负责传达公司文件、通知及会议精神； 4、检查监督本辖区工程维修、保安、保洁、客服、会服人员以及管理员工作情况并进行考核，按员工手册的要求抓好管理； 5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作；6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳

13、情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量； 7、加强部门间的团结合作，树立整体思想，密切与各部门的联系，互相沟通、协调；主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划； 8、负责区域的治安消防工作，落实对保安队员的思想和业务的培训工作，提高保安队员的素质。 9、处理区域内重大违章、违纪行为和重大突发性事件；熟练地掌握火警、电梯困人、台风、治安案件的应急处理办法，并能有效及时组织、安排处理。 10、认真完成公司交给的其他任务。 区域主管岗岗位职责责 主管在管管理处区区域经理理统一安安排下，负负责文档档资料的的保存和和管理，做做好各项项基础性性工作。1、按照物

14、业服务的需要，编制采购计划，并实施采购； 2、对仓库物资和其他物资进行管理，建立物资台帐； 3、协助区域经理组织开展社区文化服务； 4、做好本部门员工的考勤、考核管理； 5、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏； 6、负责物业有关图纸资料的保管、立卷、归档、借阅工作。 7、负责本部门各类通知、公函、报告的收发； 8、协助区域经理组织由管理处发起的会议，并做好会议记录； 9、完成管理处经理安排的其他工作。 客服管理员岗位职责 在管理处区域经理的直接领导下开展日常管理服务工作。 1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况； 2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项

15、应收费用； 3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务； 4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况； 5、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。 6、全面掌握辖区房屋使用情况，建立住户档案。 7、负责辖区的清洁卫生，保证辖区环境卫生清新整洁。 8、全面掌握辖区绿化、按绿化规划做好辖区的绿化工作。 9、负责辖区的治安、消防工作，保证辖区治安秩序良好。 10、处理辖区内违章、突发事件的处理。 11、负责对保安队员和消防员的业务和职业道德培训，提高其素质。 12、配合公司其他部门工作，完成公司交办的其他工作。 财务会计岗岗位职责责 1、负负责本单单位的会会计工作作，做好

16、好企业的的经济核核算和财财务管理理工作。 2、严严格遵守守财经纪纪律和会会计制度度，认真真办理税税收事务务，及时时交纳税税金。 3、对对各项费费用的收收入结算算认真审审核，并并进行分分类汇总总。 44、负责责登记分分公司的的明细分分帐和总总分类帐帐，按部部门正确确核算成成本、利利率和费费用，做做到记帐帐准确、单单据完整整、手续续完备。 5、及及时、准准确、清清晰编制制和上报报各类会会计报表表和统计计表，做做到帐表表相符。 6、负负责对发发票、收收据的购购买、领领用、保保管，对对发票、收收据及时时销号登登记。定定期对财财务状况况进行分分析，并并上报经经理。 7、负负责组织织清仓核核资，对对存货、

17、采采购进行行审核，办办理固定定资产、流流动资产产盘盈盘盘亏、报报废的报报批等会会计手续续。 88、按会会计档案案管理要要求，装装订会计计凭证，保保管好会会计帐册册和各类类报表。 9、每每月对出出纳的银银行对帐帐单进行行核对，做做到帐帐帐、帐实实相符。 10、完完成上级级交办的的其他任任务。 财务出纳岗岗位职责责 1、严严格执行行国家财财经纪律律、规章章制度，正正确反映映公司货货币资金金的收、支支、存情情况，把把好收支支关。 2、办办理银行行结算和和现金收收支业务务，认真真审核各各种收付付款凭证证，做到到合法、合合理、手手续齐全全，及时时做好银银行结算算凭证的的传递、登登记和销销帐工作作。 33

18、、健全全支票领领用手续续，按规规定签发发转帐支支票，不不得签发发空头支支票。 4、严严格执行行银行规规定的现现金库存存限额，不不得以白白纸条抵抵充现金金，不挪挪用现金金。 55、随时时掌握银银行存款款余额，月月末做好好余额调调节表，对对未达帐帐及时消消化。 6、整整理收付付款凭证证，填制制记帐凭凭证，登登记现金金日记帐帐和银行行日记帐帐，做好好日清月月结、帐帐实相符符。 77、做好好保险箱箱密码的的保密工工作和钥钥匙的保保管工作作，不得得委托他他人代办办。 88、妥善善保管好好现金和和银行出出纳员使使用的各各种专用用章。 9、不不得将出出纳工作作交他人人代管，确确保库存存现金和和各种有有价证券

19、券完整无无缺。 维修人人员（电电工）岗岗位职责责 1、执执行管理理处决定定，服从从管理、遵遵守纪律律，树立立良好的的服务意意识。 2、熟熟悉物业业辖区内内楼宇的的楼幢号号、单元元、户数数和房屋屋结构、水水施、电电施等管管线走向向。 33、负责责对辖区区内供电电设备、线线路的保保养、维维修，公公共部位位照明设设施的维维修工作作。 33、严格格遵守服服务内容容与服务务标准，对对住户的的报修要要求承诺诺及时修修理 44、积极极为住户户提供多多项便民民服务，并并做到服服务周到到、热情情、规范范，无投投诉。 5、工工作时间间按规定定着装，佩佩戴工作作牌，严严格遵守守操作规规程以确确保安全全，预防防意外事

20、事故的发发生。工工作前在在维修范范围内摆摆放适当当的警告告牌，完完工后立立即将警警告牌撤撤离现场场。 66、工作作完毕及及时清理理施工现现场杂物物，并请请住户在在维修单单上签字字。 77、发现现重大疑疑难问题题要立即即向上级级报告，并并采取相相应的措措施。 8、遇遇停电、断断电、短短路等情情况时采采取紧急急措施，及及时报告告上级并并向有关关单位（个个人）发发出通知知。 99、负责责对共用用部位设设施的巡巡视和保保养，并并做好相相关的维维护和保保养记录录。 110、爱爱护工具具，杜绝绝浪费，按按规定领领用工具具和维修修材料。 11、完完成上级级交办的的其他任任务。 保安队队长长岗位职职责 保安队

21、队长在管管理处主主任的直直接领导导下，全全面负责责保安队队的各项项管理工工作。 1、了了解和掌掌握保安安队的情情况，根根据管理理处领导导的要求求和意图图，结合合实际，建建立和健健全各项项工作细细则的奖奖惩条例例，抓好好实施组组织和监监督工作作，对物物业辖区区的治安安、消防防、车辆辆交通工工作全面面实施管管理。 2、主主持保安安业务工工作会议议，督促促检查各各项规章章制度的的落实，重重点是员员工手册册及保保安相关关规定的的落实情情况，组组织队员员学习业业务知识识和形体体仪表训训练，认认真做好好培养和和业务训训练，提提高全体体队员的的整体素素质。 3、经经常定期期不定期期检查保保安队员员的工作作情

22、况，做做好监督督、检查查和考评评工作，落落实岗位位责任制制和奖惩惩条例。 4、掌掌握队员员的思想想动态，认认真做好好思想工工作，抓抓好保安安队伍的的思想建建设，关关心队员员的生活活状况和和业务水水平，做做好全体体队员的的思想教教育、法法制教育育和职业业精神教教育，帮帮助下属属正确处处理好工工作中的的各种问问题，为为下属解解决实际际问题。 5、教教育培养养所属班班长，不不断培养养他们的的组织指指挥能力力和管理理水平。 6、处处理有关关保安方方面的事事务，重重大治安安问题和和事故及及时向领领导汇报报，并采采取果断断措施，控控制事态态发展。 7、完完成公司司交办的的收费等等其它工工作任务务。 保安班

23、长岗岗位职责责 保安班班长在保保安队长长的直接接领导下下，负责责保安队队日常事事务的实实施工作作。 11、负责责组织当当班的保保安工作作，监督督和指导导认真做做好执勤勤工作，及及时纠正正和登记记违纪违违章现象象； 22、检查查保安人人员的着着装仪容容、内务务卫生，保保管好配配备的通通讯器材材、保安安设施、自自卫武器器等物品品； 33、负责责记录保保安人员员奖罚情情况，检检查各巡巡逻点情情况； 4、按按照保安安队制定定的培训训计划搞搞好组织织实施工工作，定定期召开开班务会会，经常常对队员员进行具具体的业业务指导导和岗位位培训，提提高本人人和全班班的整体体素质和和业务水水平，能能及时解解决当班班时

24、间内内的各种种突发事事件。 5、及及时做好好上传下下达和请请示汇报报工作，与与辖区业业主搞好好关系； 6、熟熟悉在紧紧急情况况下全班班的组织织指挥，处处理好一一般性的的治安事事件和业业主的投投诉，落落实安全全措施，预预防各种种事故，工工作中有有处理不不当的事事应及时时向上级级请示汇汇报； 7、团团结队员员，坚持持做好经经常性思思想工作作，熟悉悉和掌握握队员的的思想动动态、工工作表现现和工作作能力。 8、完完成领导导下达的的其他任任务。 保安员岗位位职责 1、门门岗 熟悉物物业辖区区的概况况、平面面布局及及楼幢分分布情况况； 保持威威严可敬敬的仪表表仪容，树树立良好好的精神神风貌； 负负责做好好

25、大宗物物品出物物业辖区区的管理理工作，对对住户装装修人员员及装修修物品的的出入进进行管理理，制止止闲杂人人员随意意进入物物业辖区区； 熟悉保保安设施施设备的的操作规规程及报报警设施施的使用用方法； 做做好本岗岗位的清清洁卫生生和交接接班工作作。 负责回回答解决决住户及及来访人人员提出出属于本本岗职责责内的问问题； 对任任何有损损物业辖辖区物业业管理的的行为，及及时进行行规劝和和制止。 2、巡巡逻岗 严格格遵守公公司规章章制度，实实行244巡视巡巡逻制度度，严格格执行队队列行走走标准，树树立公司司良好形形象和个个人道德德风范； 树树立强烈烈的责任任感，全全面做好好物业辖辖区的治治安、消消防、车车

26、辆、收收费、以以及住户户求援、报报警等工工作，确确保物业业辖区治治安安全全，秩序序井然； 熟熟知本人人责任区区域内住住户情况况，了解解物业辖辖区内其其它区域域房屋的的地形以以及各条条通道的的布局，做做到勤巡巡逻、勤勤检查，发发现问题题及时处处理； 熟悉悉物业辖辖区消防防设施的的配置，并并能熟练练使用各各种消防防器材，掌掌握防火火自救知知识； 巡查查公共设设备设施施使用和和公共卫卫生保洁洁情况，发发现设施施受损及及时上报报，对任任何有损损物业辖辖区物业业管理的的行为，及及时进行行规劝和和制止； 加加强对物物业辖区区的机动动车辆管管理，维维持车辆辆停放秩秩序； 积极极参加职职业道德德和业务务、消防

27、防培训，努努力提高高自身素素质。 消防监监控值班班员岗位位职责 1、值值班人员员不得随随意离开开消防控控制室，每每天做好好值班记记录。 2、不不带任何何无关人人员进入入工作室室，做好好保密工工作，不不向无关关人员泄泄露自己己的工作作任务和和监控设设施。 3、监监视所有有摄像位位置的图图象，注注意异常常现象，发发现情况况即时通通知值班班保安，出出现报警警信号，立立即核查查信号真真伪情况况。 44、对异异常现象象要做好好记录和和录像，以以作必要要时查证证使用，做做好交接接班记录录。 55、监视视电梯运运作，收收听电梯梯内警钟钟对讲电电源，有有情况及及时报告告有关部部门，并并与电梯梯及工程程维修部部

28、联系。 6、当当监视范范围出现现异常，如如消防烟烟感器报报警，可可疑人员员出现等等等，立立即通知知巡逻岗岗值班保保安到现现场查看看，争取取将事故故消灭在在萌芽状状态之中中。 77、熟悉悉所管理理设备的的性能、操操作程序序，能独独立进行行操作，并并能进行行简单的的维修； 8、负负责设备备的日常常巡视、情情况记录录； 99、保持持机房干干净、整整洁。 消防员员（保安安员兼）岗岗位职责责 1、切切实贯彻彻“预防防为主，防防消结合合”的指指导方针针，认真真学习有有关消防防知识，掌掌握各种种灭火器器的使用用方法； 2、积积极做好好防火宣宣传和教教育，深深入开展展安全检检查，做做到及时时发现、及及时报告告

29、、及时时整改。 3、做做好消防防器材、设设备的检检查、保保证设施施处于完完好状态态，一旦旦发现火火警即可可投入使使用。 4、物物业辖区区一旦发发生火警警，全体体员工必必须全力力投入抢抢险工作作，履行行义务消消防员的的职责，不不得临阵阵借故逃逃避； 5、发发生火警警事故时时，迅速速报告有有关领导导，拨打打火警电电话1119，向向消防部部门报警警，组织织人员抢抢救险情情，组织织住户撤撤离危险险地带，并并做好妥妥善安排排，做好好现场安安全保卫卫工作，严严防趁火火打劫捞捞取不义义之财，协协助有关关部门查查清起火火原因； 6、加加强辖区区内动用用明火的的控制和和管理。 保洁员员岗位职职责 1、遵遵守公司

30、司制定的的各类规规章制度度。 22、尊重重领导，服服从分配配，及时时完成工工作任务务。 33、上岗岗佩戴好好工作证证，穿戴戴好服装装，并保保持整洁洁。 44、文明明服务，作作风廉洁洁，拾金金不昧。 5、按按照服务务内容和和服务标标准对物物业辖区区进行清清洁卫生生打扫，维维护物业业辖区的的良好的的卫生环环境秩序序。 66、垃圾圾日产日日清，不不能长时时间的积积存堆放放；楼梯梯、扶手手、玻璃璃窗、信信箱、电电表箱、电电梯轿厢厢等定期期擦拭、清清扫无尘尘土；平平台、天天井无积积水、墙墙角无蜘蜘蛛网、尘尘埃。 7、及及时清洗洗公共部部位的乱乱涂、乱乱画、乱乱张贴的的广告、标标语等。 8、对对保洁范范围

31、内物物业的异异常情况况及时行行保安员员或管理理员汇报报。 99、对乱乱扔废弃弃物的现现象应予予以制止止，并及及时清除除。 110、妥妥善使用用并保管管好清扫扫、保洁洁的工具具，做到到勤俭节节约、以以旧换新新，对无无故损坏坏的酌情情赔偿。 绿化工工岗位职职责 1、遵遵守公司司的规章章制度。 2、服服从公司司领导和和管理人人员的检检查监督督，工作作时佩戴戴好上岗岗证。 3、绿绿化养护护操作场场地及道道路两旁旁整洁有有序，无无危及车车辆、行行人的现现象。 4、对对住户说说话和劝劝阻有损损绿化的的行为要要温和有有礼。 5、正正确并熟熟练操作作使用园园林器械械，妥善善保管好好绿化工工具设施施、农药药、化

32、肥肥及其他他用品，严严格使用用化肥和和农药。 6、花花草树木木及时浇浇水，防防止过旱旱和过涝涝。 77、对花花草树木木定期培培土、施施肥、除除杂草和和除病虫虫害，对对新栽的的花草树树木要及及时修剪剪、补苗苗、浇水水，保证证成活率率达900以上上。 88、熟悉悉物业辖辖区内的的绿化概概况，充充分利用用绿地面面积，合合理布局局、种植植花草、树树木。 9、对对工作过过程中发发现的物物业辖区区的异常常情况及及时向保保安或管管理员汇汇报。 10、管管理好浇浇水的自自来水笼笼头，节节约用水水，做到到人走水水断，不不准出现现长流，其其它开关关用水笼笼头要及及时维修修。 111、妥妥善保管管好用于于绿化的的械

33、具、工工具设备备、设施施、农药药、化肥肥及其它它用品。 车管员员岗位职职责 1、认认真负责责,保持持饱满的的精神状状态,热热情接待待存取车车辆的车车主,严严格执行行定号、定定位停放放车辆,保证进进入保管管室的车车辆不遗遗失,如如发生丢丢失车辆辆事故,保管员员负责赔赔偿。 2、值值班时间间保管员员不得离离开停车车场,随随时方便便住户存存取车辆辆,无论论何时不不得刁难难车主停停、取车车辆。 3、值值班时间间不得会会客、喝喝酒、睡睡觉、看看报和做做与工作作无关的的事，不不得让闲闲杂人员员进入停停车场。 4、保保持车辆辆停放整整齐有序序、室内内场地清清洁。 5、经经常检查查设施、器器材是否否完好，如如

34、有破损损或不全全，及时时报告办办公室进进行维修修和补充充。 66、督促促住户及及时办理理车辆停停车费。 7、发发现可疑疑或异常常动静，应应及时与与保安人人员联系系和向管管理员报报告。 8、做做好值班班记录和和填写相相关表格格；并做做好交接接班工作作。第二部分 工作流流程区域管理处处工作流流程 根据各各岗位职职责和各各项职责责的工作作要求，对对管理处处的工作作规范如如下： 1、每每天工作作： （11）巡视视所管理理的地段段（片、幢幢）一遍遍，巡视视内容为为： 检查辖辖区是否否有违章章行为（有有无乱搭搭、乱建建、违章章装修，墙墙壁有无无乱涂、乱乱画、张张贴广告告、乱摆摆摊贩）。 辖区是否否有不安安

35、全隐患患（房屋屋是否出出现严重重破损，消消防通道道是否被被堵，室室内输电电是否完完好，有有无乱拉拉乱搭，辖区有无可疑人员活动）。 辖区环境与卫生是否符合标准（树木花草有无损坏，房前屋后、公共场所有无乱倒垃圾，垃圾桶是否倒清，有无乱停放车辆、乱晾晒衣物，有无影响正常休息的噪声源）。 基础设施是否完整，道路有无损坏，室外上下水道是否渗漏，路口护栏栓、路障是否完好，娱乐设施有无损坏。 以上内容巡视完毕要做好巡视记录，发现问题，能处理的应立即处理，重大问题和不能处理的问题应及时向管理处主任汇报。 （2）收缴水、电费、管理费和各项规定费用。 （3）接待居民来信、来访和处理有关房屋管理的投诉并做好记录。

36、（4）解答住户提出的有关房屋管理业务咨询。 （5）安排房屋保养、维修任务，验收修缮质量。 （6）做好工作日记（内容为：记录每天完成的工作、发现和处理问题，上级领导的指示，等待解决的事务，住户投诉等）。 （7）整理内务（包括打扫办公室、整理文件、资料、图书报刊；清洁整理办公桌、椅及其他办公用具等）。 2、一周工作： （1）走访住户（内容：与住户交换服务区域管理意见，了解住户在住房方面的困难和需要；掌握住户家庭基本情况，包括：户主、年龄、职业、工作单位和住家电话，家庭人口以及人口结构，掌握住户产权归属和变更或租户的变更、租金的变化，住房的户型、结构、质量、保养和维修状况）。 （2）初审住户装修申请

37、并报上级审批。 （3）检查每栋楼宇的公共设施是否完好（内容包括：电梯运行是否正常；楼道、过道、梯间是否堆放杂物或有碍通行的物品和危险品、有毒物品；公共照明是否完好；配电箱、水表设备是否有破损；服务区域楼内信报箱是否有破损），发现问题应及时报管理处主任和有关部门，并协助处理。 （4）检查垃圾桶是否喷洒药物，各住宅楼内公共部位是否清洁。 （5）检查房屋使用情况，有无长期空房户、擅自转租户，了解房地产信息。 3、一月工作： （1）编制本月保养维修报表，制订下月保养维修计划。 （2）编制租金、管理费和各项规费收缴报表。 （3）对月维修项目进行一次回访，听取住户意见。 （4）整理房屋管理资料、档案，对发

38、生异动的（包括：房屋产权变动、承租户变动、租金变动、管理费变动）作出修改。 （5）与有关单位联系，交换情况一次（包括：居委会、派出所、工商行、房屋产权单位等），如有重要情况须书面报告和反映。 （6）办公室大扫除一次（包括：窗户玻璃、屋面、地面、墙面和各种办公用具的清洁整理）。 4、一季度工作： （1）组织检查服务区域和住宅楼宇的消防设施（包括：消防栓、水源、灭火器、消防桶、高层楼宇的消防报警设备、太平门等）是否完好无缺，能否正常使用，发现问题 及时报告有关部门处理。 （2）检查各粪池、井盖，检查化粪池、下水道有无淤塞，发现问题及时组织有关人员处理。 （3）清理房租、管理费和各项规费，并编制季度

39、报表；清查是否有漏收、错收；采取措施对拖欠房租和管理费的住户进行追收。 （4）编制季度维修保养计划和报表 。 （5）办一期房屋管理专刊，宣传表扬服务区域内的好人好事和新风尚，指出服务区域存在的问题，增强住户参与管理的意识。 （6）整理房地产信息并写出书面报告。 5、一年工作： （1）对本管理地段（片、幢）内的住户全部走访一遍。 （2）组织清理一次化粪池。 （3）编制年度房租、管理费和各项规费收缴报告。 （4）编制下年度维修保养计划。 （5）整理房产管理档案资料，写出资料异动报告，对发生异动的资料进行修改，保持档案资料与实际一致。 （6）组织一次本管理区的住户代表会，听取住户对房屋管理的意见和建

40、议，提高住户参与管理的积极性。 （7）总结年度工作，写出书面报告。 （8）制定下年工作计划。 业主迁入迁出手手续及程程序 一、迁迁入手续续及程序序 1、业业主用用户请携携带有关关迁入通通知到物物业管理理处办理理有关迁迁入手续续，并缴缴交应缴缴付的本本服务区区域物业业管理处处的费用用，并领领取有关关单元的的钥匙。 2、业业主用用户入住住前如需需进行内内部装修修，敬请请详阅装装修管理理规定，并并按有关关程序及及规定向向管理处处办理装装修手续续。 33、业主主用户户入住时时，要确确保服务务区域公公共设施施、设备备不受损损坏，管管理处有有权追讨讨所损坏坏的公共共设施的的赔偿。管管理处要要合理安安排业主

41、主用户户搬运时时间，保保证道路路畅通。 4、业业主用用户入住住时要向向管理处处提供该该单元入入住人员员名单及及具体联联系方法法，以备备发生紧紧急事故故或特殊殊情况下下联络之之用。若若上述人人员名单单或联系系方法更更改时，敬敬请业主主用户户即时通通知本服服务区域域物业管管理处更更改登记记档案，避避免在发发生紧急急事故或或特殊情情况下因因无法联联络而造造成不必必要的损损失。 二、迁迁出手续续及程序序 1、业业主用用户如需需迁出本本服务区区域，请请提早半半个月发发出书面面信函通通知本服服务区域域物业管管理处，注注明迁出出日期，并并按下列列程序办办理有关关手续，否否则物业业管理处处将拒绝绝单元内内的家

42、具具、设备备、设施施搬出本本服务区区域。 2、提提出办理理撤消租租用设备备、设施施以及包包括分租租车位等等服务合合约（若若有）的的书面申申请。 3、退退还从物物业管理理处借取取的一切切财物（若若有）。 4、缴缴清有关关应付而而未付的的帐项（若若有），包包括管理理费、电电费、电电话费、停停车费及及其他租租用设备备、设施施的服务务费等。 5、迁迁出时，业业主用用户应保保证其委委托的搬搬运公司司人员员遵守本本服务区区域物业业管理处处的指示示，从指指定路径径迁出本本服务区区域并注注意保护护本服务务区域公公共区域域的设备备、设施施，如造造成损坏坏，由有有关业主主用户户负责。 业主报修工工作流程程 1、管

43、管理处接接到住户户报修要要求时，及及时填写写报修修记录表表。 2、管管理处将将记录的的内容，如如：住户户名称、住住户地址址、联系系电话、报报修内容容、预约约维修时时间等填填入维维修单（一一式三联联）相应应栏目内内。 33、管理理处将抓抓户维修修项目分分类，属属质量保保修期内内的，转转送总公公司工程程部处理理。过了了保修期期的，将将维修修单送送工程部部，并请请接收人人签字接接收。 4、工工程部接接到维维修单后后及时填填写接单单时间。 5、如如住户报报修内容容属“维维修服务务项目表表”内的的项目，维维修人员员应在预预约维修修时间前前到达现现场，并并回复住住户是否否进行维维修。 6、工工程部主主管对

44、用用户报修修内容进进行现场场确认后后，在维维修单上上据实填填写维修修项目等等内容。 7、如如果维修修材料是是住户提提供的，则则由维修修人员进进行验证证，并将将验证（合合格或不不合格）填填在“备备注”栏栏内。 8、对对有偿维维修服务务，维修修人员应应按照维维修服务务项目表表及收费费标准收收费，并并在维维修单上上注明应应收的各各项费用用金额。 9、维维修完成成后，维维修人员员应请用用户试用用或检查查合格后后在维维修单上上签名确确认。 业主投诉处处理流程程 1、管管理处接接到住户户投诉后后，应先先向住户户表示歉歉意，并并在业业主租租户投诉诉处理登登记表上上做好登登记。 2、根根据投诉诉内容通通知相关

45、关部门限限期解决决，特殊殊情况应应向主任任汇报。 3、针针对住户户较严重重的投诉诉，管理理处应向向主任汇汇报，由由主任组组织相关关人员进进行处理理、落实实解决措措施及责责任人，限限期进行行处理，并并报总经经理。 4、相相关部门门在处理理完投诉诉后，要要迅速将将处理结结果报管管理处，上上交办公公室，由由办公室室安排管管理员回回访。 5、管管理处主主任负责责将投诉诉处理结结果填写写在业业主租租户投诉诉处理登登记表上上，并由由具体解解决部门门的负责责人签字字认可。 6、投投诉记录录由办公公室统一一进行存存档、管管理。 回访工作流流程 1、管管理处根根据住住户投诉诉记录表表，对对投诉百百分百进进行回访

46、访，回访访时间按按投诉内内容具体体确定或或通过电电话进行行回访。 2、管管理处每每星期根根据上星星期的维维修单，安安排人员员对维修修服务进进行回访访。 33、回访访工作可可采取与与用户交交谈，现现场查看看、检查查等方式式综合进进行。 4、管管理处安安排人员员对回访访结果进进行统计计分析，发发现存在在的不合合格项目目应及时时向主任任汇报，安安排人员员限期解解决，并并再次进进行回访访，直至至住户满满意。 5、回回访的记记录由办办公室统统一进行行存档、管管理。 出入人员管管理规定定 1、根根据物业业服务区区域管理理的需要要及有关关规定，防防止违法法犯罪分分子在服服务区域域内伺机机作案，任任何人服服从服务务区域搬搬运物品品离开前前，必须须由物品品归属者者提前在在办公时时间内，自自行到服服务区域域管理处处办理