我国房地产行业季度分析研究报告40234.docx

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1、要点提示 1-66月，全国国累计完成成房地产开开发投资33816.81亿元元，比去年年同期增长长34%；房地产开开发到位资资金达到55723亿亿元，同比比增长488.4%；商品房平平均销售价价格为24424元平方米，同同比增长了了5.4%。 从短期期来看，房房地产业受受政策性因因素影响较较大。从中中长期来看看，我国房房地产业目目前还处于于总量增长长时期，现现阶段出现现的结构性性和区域性性矛盾属于于前进中的的问题，必必将随着宏宏观经济的的持续发展展和国家产产业政策调调整而逐步步解决，房房地产业的的中长期趋趋势良好。 1-66月，北京京市共销售售经济适用用住房811.1万平平方米，与与去年同期期相

2、比增长长6.8倍倍，占同期期商品住宅宅销售面积积的16.5%，是是自19998年启动动经济适用用房建设以以来上半年年销售最多多的一年。 1-66月，上海海市房地产产市场继续续保持较快快增长，房房地产业对对全市经济济增长的贡贡献率达到到4.1%；投资主主体呈多元元化格局；市场供需需总量均达达到历史同期最高水水平，空置置总量减少少至“九五”时期以来来最低。 从短期期来讲，“121”房贷新政政对地产界界有不利的的影响；但但从长期看看，却会对对房地产业业的发展起起到积极的的作用，使使整个房地地产业格局局和开发模模式发生深深刻变化；有利于促促进房地产产金融工具具的优化。目 录 房地产产市场运行行状况4一

3、、房地产产开发投资资继续高速速增长4二、房地产产资金到位位情况较好好5三、新开工工建设规模模继续扩大6四、商品房房销售额持持续增长8五、房地产产价格稳中中有升9六、房地产产市场均衡衡情况12七、国房景景气指数呈呈现稳步上上升态势一三 房地产产市场存在在的主要问问题17一、土地供供应增幅过过大17二、结构失失衡是房地地产市场的的根本矛盾盾17三、房地产产业对金融融的依赖太太大一八四、局部泡泡沫蔓延一八 房地产产业发展趋趋势预测21一、短期发发展趋势预预测21二、未来中中长期预测测22 重点点地区市场场分析24北京经济适适用房市场场分析24一、消费群群体分析24二、市场需需求分析27上海房地产产市

4、场的评评价与分析析32一、房地产产市场发展展现状32二、房地产产市场走势势判断34三、房地产产市场发展展面临的风风险因素分分析37 政策述述评39解析“1221”房贷贷新政39一、出台背背景39二、争议和和难点40三、各方谏谏言41附表：基础础数据平台台45一、全国房房地产开发发投资完成成额45二、三大地地区房地产产开发投资资完成额45三、商品房房销售额46四、商品房房住宅施工工销售面积积46五、全国完完成开发土土地面积47六、全国土土地交易价价格指数47七、全国房房屋销售价价格指数48八、全国房房屋租赁价价格指数49 房地产产市场运行行状况一、房地产产开发投资资继续高速速增长1-6月份份，全

5、国房房地产开发发完成投资资38166亿元，同同比增长334.0%，高于同同期固定资资产投资增增幅1.22个百分点点，占同期期固定资产产投资的比比重为266.5%。其其中商品住住宅开发完完成投资22586亿亿元，同比比增长288.0%，占占商品房投投资的比重重为67.8%。从从房地产开开发投资增增长速度看看，东、中中、西三大大地区房地地产开发投投资同比增增长分别为为29.22%、555.9%、445.6%，中、西西部地区增增幅高于东东部。表1-1 20033年1-66月房地产产投资完成成额单位：亿元元，%全国总计东部中部西部房地产3816.812771.88525.558519.335同比增长3

6、429.255.945.6其中：住宅宅2586.791925.36330.111331.332同比增长2824.747.734.5数据来源：国家信息息中心在商品住宅宅开发完成成投资额中中，经济适适用住房完完成投资2227.666亿元，同同比增长222.6%，占商品品住宅投资资的比重为为8.8%；办公楼楼投资完成成177.21亿元元，同比增增长27.9%，所所占比重为为4.6%；商业营营业用房完完成投资4458.557亿元，同同比增长550.0%，所占比比重为122.0%。东东、中、西西部地区商商品住宅开开发完成投投资同比增增长分别为为24.77%、477.7%、334.5%。中部地地区商品住住

7、宅开发投投资略高于于东、西部部地区。图1-1 按工程用用途分上半半年房地产产累计开发发投资情况况二、房地产产资金到位位情况较好好1-6月份份，房地产产开发到位位资金57722亿元元，同比增增长48.4%。其其中：国内内贷款14487亿元元，同比增增长58.4%，所所占比重为为26.00%；利用用外资944亿元，同同比增长445.1%，所占比比重为1.6%；企企业自筹资资金17一一八亿元，同同比增长442.8%，所占比比重30.0%；其其他资金224一五亿亿元，同比比增长466.5%，所所占比重442.2%。东、中中、西部三三大地区房房地产开发发到位资金金分别为44338亿亿元、6777亿元和和

8、707亿亿元，东部部最高，约约占全国到到位资金总总量的755.8%。表1-2 20033年1-66月房地产产资金来源源情况单位：亿元元全国总计东部中部西部合计5722.824338.1677.222707.551国内贷款1487.571174.87一三9.771172.998利用外资94.180.21112.6111.28自筹资金17一八.221一五9.49297.444261.228其他资金24一五.341917.58226.447271.33数据来源：国家信息息中心房地产开发发资金主要要来源于银银行贷款、企企业自筹资资金及其他他资金三个个方面。其其他资金来来源主要由由销售定金金、预售收收入

9、和基建建垫资构成成，在房地地产开发资资金来源中中一直处于于较高占比比状态，说说明房地产产开发对市市场和销售售的依存度度进一步增增大，其较较大部分依依靠按揭贷贷款方式实实现；自筹筹资金占比比约30%，绝对规规模增长迅迅速，显示示出房地产产企业自身身实力虽有有一定增强强，但整体体抗风险能能力还有待待进一步提提高；房地地产开发类类贷款是房房地产投资资的重要来来源，加上上预售过程程中银行按按揭贷款的的资金量，信信贷资金在在房地产投投资来源中中的占比超超过60%，银行成成为房地产产风险的最最大承担者者。图1-2 1-6月月份房地产产投资累计计到位资金金来源构成成三、新开工工建设规模模继续扩大大1-6月份

10、份，全国除除房地产开开发、城乡乡集体和个个体投资外外的新开工工建设项目目5一八776个，同同比增加99657个个；新开工工项目计划划总投资1169211亿元，增增长70.5%。从从商品房建建设情况来来看，商品品房施工面面积775582万平平方米，同同比增长227.9%，其中，商商品住宅施施工面积6604111万平方米米，同比增增长28.4%。商商品房新开开工面积2243400万平方米米，同比增增长31.0%，其其中，商品品住宅新开开工面积1198766万平方米米，同比增增长30.1%。商商品房竣工工面积8一一八7万平平方米，同同比增长440.4%，其中，商商品住宅竣竣工面积66766万万平方米

11、，同同比增长338.6%。图1-3 上半年三三大地区商商品住宅累累计施工、销销售面积房地产业界界对未来做做出的较好好期望往往往反映在新新开工率的的迅速增长长上。根据据房屋建设设周期为三三到四年的的基本规律律，一般来来说商品房房新开工量量应界于当当年施工面面积的1/4-1/3，也即即新开工率率一般应在在25%-33%之之间，见下下表：表1-3 历年商品品房施工面面积、新开开工面积与与竣工面积积情况单位：万平平方米，%年份施工面积新开工面积积竣工面积新开工率1992一八9699.75233399.一五7143.921231993364788.10458888.一五125633.5412619944

12、69455.14222933.52164899.49471995485433.28238988.57141944.00491996465377.058469.67一五3566.71一八1997449855.50140266.98一五8199.70311998507700.10203877.90175666.60401999568577.60225799.40214100.80402000658966.90295822.60251044.90452001772一三三.50373944.20298677.40482002927566.99422599.85325222.8046资料来源：国家统计计

13、局由表11-3可见见，19993年商品品房新开工工率为1226%，市市场供给严严重过量。11998年年后，新开开工率再次次超过333%且超出出程度不断断增大，22002年年为46%，预示着着房地产业业界对市场场预期较高高，应引起起一定关注注。四、商品房房销售额持持续增长1-6月份份，在房地地产投资快快速增长的的同时，全全国实现商商品房销售售额21002亿元，同同比增长444.8%，高于同同期投资增增速10.8个百分分点。其中中销售给个个人19116亿元，增增长46.8%；销销售面积88672万万平方米，增增长37.4%。图1-4 20033年1-66月商品房房销售额情情况通过综合分分析我们得得

14、到如下结结论：一是是投资额会会随着销售售额的波动动而波动；二是投资资额波动滞滞后于销售售额波动，投投资扩张的的滞后期比比投资收缩缩的滞后期期要长。其其主要原因因在于，房房地产业的的增长主要要依靠住宅宅需求来推推动：2002年年，全国商商品房销售售249669.299万平方米米，是19992年44288.86万平平方米的55.83倍倍，年均增增长19.4%，商商品房销售售额由19992年的的450亿亿元增长到到20022年的57721亿元元，年均增增长 288.8%。22002年年商品住宅宅销售面积积和销售额额分别占当当年商品房房销售总量量的88.6%和992.1%。写字楼楼、商用房房的需求总总

15、量虽有所所增加，但但增势明显显趋缓。这这在一定程程度上反映映了房地产产产业结构构基本趋向向合理。图1-5 19977-20002年商品品房销售、投投资额增长长情况如图1-55所示，从从商品房销销售额的增增长情况看看：19998年增长长率达到峰峰值；19999年增增幅有较大大下滑；22000年年小幅回升升；20001年波动动幅度不大大；20002年有较较大幅度下下滑。但增增长幅度都都在20%以上。这这个形势是是很好的。从商品房投投资增长情情况来看：19977年出现了了负增长，这这是前几年年房市调整整的余波。11998年年大幅拉高高到一三.7%，到到20011年攀升为为25.33%。这显显然是受到

16、到前几年商商品房销售售额连年大大幅增长的的鼓励。22002年年投资额增增长幅度比比上年减少少3.4个个百分点，这这个下滑也也显然是受受到前几年年销售额增增长幅度下下滑的影响响。五、房地产产价格稳中中有升1-6月份份，全国房房地产市场场受“非典”疫情影响响并不明显显，价格继继续上扬。其其中，二季季度与去年年同季相比比，房屋销销售价格上上涨5.00%，土地地交易价格格上涨7.1%，房房屋租赁价价格上涨11.9%。 表1-4 20033年二季度度35个大大中城市房房地产价格格指数表单位：%地区房屋销售价价格指数土地交易价价格指数房屋租赁价价格指数地区房屋销售价价格指数土地交易价价格指数房屋租赁价价格

17、指数全国105.00107.11101.99南昌103.11105.11103.22北京100.22100.55106.33济南102.33103.0098.9天津102.88103.00104.77青岛1一三.44101.7799.7石家庄99.7100.7798.7郑州102.33100.0099.0太原102.22129.88100.55武汉103.55104.4499.3呼和浩特100.55102.2298.5长沙100.22100.8899.1沈阳103.88116.22100.22广州99.4100.00100.00大连102.22100.0099.6深圳101.00100.551

18、00.00长春101.22102.88104.44南宁101.77100.00106.44哈尔滨100.11100.0099.0海口100.7796.690.7上海1一八.11114.00100.22成都101.88106.4499.8南京109.55102.22106.99贵阳101.66100.11100.99杭州105.44141.77101.99昆明99.3100.00100.11宁波116.44106.66106.22重庆105.55一三3.7799.5合肥104.99107.77103.44西安101.11100.7798.1福州101.33104.9998.6兰州100.0010

19、0.0098.6厦门102.44101.6698.8西宁101.55102.77102.00银川102.11104.4495.4乌鲁木齐99.9100.33100.22数据来源：国家统计计局 （以去年年同期价格格为1000）（一）房屋屋销售价格格涨幅扩大大。上半年年，房屋销销售价格涨涨幅继续扩扩大，其中中，二季度度价格上涨涨5.0%，涨幅比比一季度扩扩大0.22个百分点点。分地区区看，东部部地区房屋屋销售价格格仍保持大大幅上涨，如如上海一八八.1%、宁宁波16.4%、青青岛一三.4%、南南京9.55%；西部部地区的重重庆、银川川等城市，房房屋销售价价格也分别别上涨5.5%和22.1%；昆明和乌

20、乌鲁木齐等等城市房屋屋销售价格格则继续呈呈现小幅下下降。分类类型看，经经济适用房房和普通住住宅销售价价格分别上上涨3.00%和5.2%，豪豪华住宅价价格上涨33.3%；写字楼和和商业用房房销售价格格分别上涨涨2.4%和2.55%，其他他用房销售售价格下降降0.4%。 图1-6 20033年二季度度主要地区区房屋销售售价格指数数（二）土地地交易价格格保持较高高涨幅。上上半年，全全国土地交交易价格继继续保持上上扬态势。其其中二季度度上涨7.1%，涨涨幅比一季季度减少00.7个百百分点。其其中，居民民住宅用地地交易价格格上涨111.8%，商商业旅游娱娱乐用地交交易价格上上涨4.00%，工业业用地交易

21、易价格上涨涨1.0%，其他用用地交易价价格上涨11.9%。三三十五个大大中城市中中，土地交交易价格涨涨幅超过110%的城城市是，杭杭州41.7%、重重庆33.7%、太太原29.8%、沈沈阳16.2%和上上海14.0%。 图1-7 20033年全国土土地交易价价格指数（三）房屋屋租赁价格格小幅上涨涨。上半年年，全国房房屋租赁价价格继续保保持小幅上上涨的态势势。其中二二季度，房房屋租赁价价格上涨11.9%。由由于受部分分地区20002年上上调公房出出租价格的的影响，住住宅租赁价价格上涨44.7%，涨涨幅比一季季度扩大33.2个百百分点，其其中公房和和私房的租租赁价格分分别上涨11.5%和和10.8

22、8%。受“非典”疫情的影影响，办公公用房和商商业用房租租赁价格分分别下降00.9%和和1.3%。厂房仓仓库租赁价价格上涨22.2%，比比一季度涨涨幅减少00.3个百百分点。 图1-8 全国房屋屋租赁价格格指数变动动情况六、房地产产市场均衡衡情况（一）一级级市场需求求超过供给给近年来土土地市场需需求旺盛，11-6月份份，开发企企业土地购购置面积一一五0699.4万平平方米，同同比增长了了54.88%；完成成土地开发发面积71143.77万平方米米，同比增增长了400.3%，土地购置面积和土地开发投资大幅度增长，导致土地价格上涨较快。图1-9 1-6月月份全国土土地购置与与开发面积积现阶段土地地价

23、格上涨涨还有两个个重要原因因：一是商商品房销售售情况良好好，不少开开发商加大大了对土地地的购置和和储备力度度，推动了了土地价格格上涨，这这反映出开开发企业对对市场前景景普遍看好好；二是国国家对土地地市场调控控力度增大大，土地市市场化进程程加快，经经营性用地地招标拍卖卖制度得到到进一步推推广，人们们预期土地地取得难度度将加大，故故而加大了了土地储备备力度。此此外，土地地具备资源源稀缺性，随随着市政开开发投资的的加大，土土地本身的的价值在不不断上升，土土地价格的的长期趋势势是必然上上涨的。（二）二级级市场供销销两旺，增增长比例基基本协调 1-66月份，我我国实现商商品房销售售额21002亿元，同同

24、比增长444.8%，商品房房竣工量和和销售量同同比增长440.4%和37.4%，房房地产二级级市场供销销两旺。图1-100 1-66月份商品品房竣工与与销售面积积增长率（三）三级级市场成长长迅速，沿沿海大中城城市规模初初步显现 我国由由于房地产产市场发展展较晚，三三级市场总总体规模较较小，但受受二级市场场持续繁荣荣和房改制制度实施的的影响，近近年来沿海海大中城市市房地产三三级市场成成长迅速。66月份，上上海二手房房指数为11一三7 点，比上上月上升112点，涨涨幅为1%，20002年广州州二手楼交交易面积达达到4866万平方米米，与同期期一手楼交交易面积之之比为1：0.611。沿海大大中城市房

25、房地产三级级市场已经经渐成规模模，供给和和需求均有有较大幅度度增长，二二、三级市市场联动效效果显著。七、国房景景气指数呈呈现稳步上上升态势全国房地产产开发业总总体景气水水平在连续续3个月的的小幅回落落之后，“国房景气气指数”再次回升升到1077点以上的的水平。66月份，“国房景气气指数”达到1007.044，比5月月份上升00.76点点，比去年年同期上升升2.399点。“国房景气气指数”的再次上上扬，表明明随着非典典疫情影响响的逐步淡淡出，全国国房地产开开发市场逐逐渐恢复了了原有的快快速发展势势头。图1-111 20002年初至至今国房景景气指数变变动情况在主要分类类指标中，房房屋竣工面面积、

26、资金金来源和土土地转让收收入等分类类指数增势势强劲，是是拉动“国房景气气指数”总体水平平止跌回升升的主要原原因：6月月份，竣工工面积分类类指数为1111.446，与55月份基本本持平，比比去年同期期上升7.42点；本年资金金来源分类类指数为1108.447，比55月份上升升2.411点，比去去年同期上上升4.668点；新新开工面积积分类指数数达到1008.911，比5月月份上升00.17点点，比去年年同期上升升3.444点；商品品房销售价价格分类指指数为977.71，比比5月份下下降1.223点，比比去年同期期上升3.73点。空空置面积分分类指数为为96.552，与55月份持平平，比去年年同期

27、下降降0.055点；土地地开发面积积分类指数数为1一五五.97，比比5月份下下降0.664点，比比去年同期期下降2.60点。图1-122 20002.6-20033.6国房房景气指数数及主要分分类指标变变动情况我国当前的的房地产业业呈现出供供需两旺的的发展态势势。这种态态势是由体体制变化、政政策刺激以以及居民生生活水平改改善、旧城城改造、城城市化进程程加快等三三大动力共共同推动发发展而形成成的。具体体分析为：1、19997年宏观观经济实现现“软着陆”后，我国国实施了扩扩大内需的的经济政策策，在全国国范围内推推行住房货货币化分配配制度改革革，降低了了购房贷款款利息。有有利的经济济环境与政政策环境

28、为为房地产业业尤其是住住宅产业的的发展提供供了必要的的保障。根根据19995-20002年历历年12月月份国房景景气指数变变动情况，可可以说明这这种景气程程度的变化化趋势。图1-一三三 1999520022年历年112月国房房景气指数数变动情况况资料来源：中国经经济景气月月报备注：综综合指数值值100为为景气线，1100以上上为景气区区间，1000以下为为不景气区区间，1110以上为为过热预警警区间。从图1-一一三中可以以看出，11998年年后房地产产业进入景景气区间。进进入20000年，国国房景气指指数企稳走走高，在1104点附附近窄幅波波动，呈现现出高位强强势横盘迹迹象，我国国房地产业业进

29、入了新新的一轮景景气阶段，且且离1100点的预警警值有很大大的安全空空间(年度度最大值也也只有1005.277)，并未未出现严重重的过热。由由此表明，在在市场内外外部环境的的共同作用用下，几年年来房地产产业的强势势运行特征征显著。 22、体制变变化是基础础和第一推推动力。11998年年以来，取取消福利分分房以后，巨巨大的市场场需求是供供给扩大的的强大动力力，从根本本上刺激了了房地产开开发商的积积极性，而而且吸引其其他资金流流向房地产产业。3、金融、税税收等各项项政策的刺刺激是第二二推动力。中中国人民银银行多次降降息以分流流储蓄；各各大商业银银行积极开开拓住房开开发贷款和和个人信贷贷业务，加加大

30、了金融融支持；建建设部取消消多项不合合理收费；国家税务务总局也降降低个人购购房契税等等，这些政政策措施的的出台为我我国房地产产市场的发发展提供强强大的支撑撑。4、居民生生活水平改改善、旧城城改造及城城市化等的的内在要求求是第三推推动力。因此，在上上述一系列列制度、政政策和内在在要求的合合力作用下下，我国房房地产市场场出现供需需两旺的发发展态势是是一种必然然结果。 房地产产市场存在在的主要问问题一、土地供供应增幅过过大企业储备土土地按我国国现行政策策是不允许许的，但却却在事实上上大量存在在。因为不不论是企业业的历史用用地还是通通过各种出出让方式获获得的土地地，凡企业业依合法途途径获得土土地使用权

31、权后，应有有权自主地地从市场的的角度去考考虑项目的的开发进度度，以获取取最大收益益，这是正正常的市场场行为，当当市道好时时，企业可可以多建一一些，市道道不好时，也也可以作为为企业的储储备项目。过过于硬性的的行政规定定，反而更更容易造成成供求关系系的失衡和和问题楼盘盘的发生。如如果政府果果真不让企企业储备土土地，就应应当在必要要时停止供供地，使市市场平衡，但但事实是政政府在土地地供应方面面一直以来来就存在以以下一对矛矛盾，一是是需要通过过出让土地地获得庞大大的城市建建设资金，特特别是在城城市高速发发展的初始始阶段，而而另一方面面，政府和和企业本身身对市场需需求的把握握也并不能能真正做到到“先见之

32、明明”，这也使使得企业存存量土地日日趋扩大。因此，增强强政府调控控土地市场场能力，是是规范土地地市场的基基本前提。严严格控制开开发用地的的供应总量量，是保证证房地产市市场健康发发展的关键键。供应总总量控制住住了，才能能避免盲目目扩大商品品房开发规规模，才能能稳定地价价、房价，开开发商、投投资者和购购买房屋的的消费者等等市场主体体才有投资资信心。二、结构失失衡是房地地产市场的的根本矛盾盾从理论上计计算，当前前乃至未来来相当一段段时间内，我我国的住房房总量依然然是不足的的。据一份份测算显示示，如果我我国按每年年一个百分分点提高城城市化率，每每年至少要要转移一五五00万农农村人口，则则每年需要要2-

33、3亿亿平方米城城市住宅。由由此可见，当当前我国房房地产大量量空置的问问题不在于于总量而是是结构上的的不合理。产产品结构与与市场需求求失衡，是是企业经营营失败或发发展受阻的的重要症结结。目前，我我国大部分分地区的房房屋开发中中，高档房房屋比重过过高，低价价位经济适适用房屋的的开发量不不足。一些些大中城市市在房地产产开发中忽忽视了供需需关系，房房地产开发发企业为了了追求高利利润，热衷衷于高档商商品房的开开发，造成成了高档商商品房供过过于求，价价格虚高。同同时，市场场上低价位位房屋供不不应求，导导致出现了了经济适用用房销售违违规操作和和市场炒作作现象。从从市场的发发展看，供供给结构严严重地背离离需求

34、结构构，在供应应总量不足足的情况下下，就会产产生结构性性泡沫。三、房地产产业对金融融依赖程度度较高据中国人民民银行22002年年第二季度度货币政策策执行报告告分析，上上年房地产产对我国GGDP增长长直接贡献献率为1.3个百分分点，间接接贡献率为为0.6-1.2个个百分点，两两者相加为为1.9-2.5个个百分点。这这表明了我我国GDPP增长对房房地产业的的依赖程度度较高，而而房地产的的发展主要要是依赖于于金融的强强有力支持持。据统计计，近年来来，银行对对房地产企企业开发投投资的贷款款在整个房房地产开发发资金中占占比一直维维持在233%左右，个个人购房资资金中银行行贷款的比比重20001年约为为3

35、0%，并并呈逐渐上上升的趋势势。由于银银行不仅通通过提供开开发类贷款款参与住宅宅的开发，而而且通过提提供个人住住房贷款参参与住宅的的销售，从从而极大地地提高了银银行资金在在住宅投资资开发资金金来源中的的比重，使使得房地产产业对金融融的依赖程程度明显提提高。发展展商利用个个人住房贷贷款比开发发类贷款容容易获得的的特点，利利用“假按揭”套取银行行资金的现现象比较严严重。“假按揭”风险已经经成为当前前和今后一一段时期住住房金融业业务风险管管理工作的的重点。四、局部泡泡沫蔓延 国家统计局局近期对全全国38117家房地地产开发企企业进行的的专项调查查显示出以以下结果：三成以上的的企业认为为房地产开开发投

36、资规规模过大，一一半多的企企业对房地地产开发投投资前景不不持乐观态态度。一是是39.332%的企企业认为本本地区房地地产开发投投资规模快快于本地区区经济发展展，55.17%的的企业认为为适应本地地区经济发发展，5.51%的的企业认为为慢于本地地区经济发发展。二是是34.443%的企企业认为本本地区房地地产开发投投资规模偏偏大，566.73%的企业认认为适中，88.84%的企业认认为偏小。三三是44.83%的的企业对本本地区房地地产开发投投资前景较较为乐观，443.900%的企业业认为一般般，11.27%的的企业明确确表示不乐乐观。四是是44.994%的企企业认为本本企业房地地产开发投投资力度要

37、要加大，440.311%的企业业认为不变变，14.75%的的企业认为为要缩小。四成多的企企业认为房房地产过热热。具体为为：42.21%的的企业认为为房地产过过热，577.79%企业认为为适中或不不热。1/2以上上的企业认认为目前商商品房销售售一般和对对商品房销销售前景持持谨慎乐观观态度。一一是35.82%的的企业认为为目前商品品房销售较较好，577.68%的企业认认为一般，66.50%的企业认认为较差。二二是39.81%的的企业对未未来两年内内商品房销销售前景表表示乐观，447.377%的企业业表示一般般，12.82%的的企业表示示不乐观。近九成的企企业认为空空置商品房房持续增加加已对企业业产

38、生不同同程度的影影响。具体体为：一三三.45%的企业认认为影响不不大，444.50%的企业认认为有些影影响，400.88%的企业认认为导致企企业生产经经营困难，11.一八%的企业认认为已使企企业面临破破产。约1/2的的企业认为为房价过高高或偏高，看看到了泡沫沫。具体为为：6.334%的企企业认为目目前商品房房房价过高高，42.24%的的企业认为为偏高，440.877%的企业业认为适中中，10.55%的的企业认为为偏低。近1/2的的企业认为为未来两年年房地产开开发投资的的资金主要要来自于银银行。266.92%的企业认认为来自于于银行贷款款，20.一八%的的企业认为为来自于个个人按揭贷贷款。居民购

39、买力力低、商品品房过剩、开开发投资规规模过大、盲盲目建设为为空置商品品房增加的的主要因素素。企业的的认同率分分别为299.30%、22.46%、220.422%、199.86%。综上所述，当当前我国房房地产开发发投资的总总体走势，就就全国而言言尚属于正正常状态，但但已在若干干地区和一一些方面出出现过热苗苗头和泡沫沫现象，并并有蔓延、扩扩大之势。具体而言，我我国房地产产开发投资资中的局部部过热苗头头表现在：一是近三三年来房地地产开发投投资规模平平均以255.04%的高速增增长，为GGDP平均均增幅的33倍左右，且且有进一步步增加之势势。二是炒炒房子、炒炒地皮等投投机、炒作作现象在大大部分城市市均

40、可看到到，且有愈愈演愈烈之之势。三是是商品房开开发投资结结构过于向向高中档房房倾斜。四四是国民经经济许多行行业的企业业已开始向向房地产业业涌入或受受其连带影影响。五是是房屋竣工工面积和房房屋施工面面积中新开开工面积分分别平均以以每年200.57%和25.22%的的高速递增增。局部泡沫现现象表现在在：一是地地价泡沫。土土地由于其其稀缺性和和市场需求求的无限性性拉动及炒炒作，土地地价格出现现虚涨，虚虚涨的部分分就是泡沫沫。二是房价泡泡沫。房价价中的地价价泡沫、房房地产投机机和炒作所所哄抬的价价格部分、开开发商正常常期望值以以上的期望望值等，组组成了房价价泡沫。三是商品房房供求泡沫沫。商品房房供大于

41、求求，超过部部分的供给给增长则为为虚涨，构构成商品房房供求泡沫沫。近几年年，我国商商品房空置置率均在114%以上上，处于危危险空置区区。即使不不考虑我国国现有的空空置商品房房，在未来来两年内，按按照房屋施施工面积增增幅比近三三年平均增增幅降低22个百分点点、商品房房销售面积积增幅比近近三年平均均增幅高22个百分点点计算，商商品房仍然然供大于求求。这样就就形成了供供求泡沫。四是资金沉沉淀泡沫。房房地产开发发企业资金金拖欠形成成的债务链链、高资产产负债率、大大量空置商商品房等所所导致的资资金沉淀构构成了资金金沉淀泡沫沫。五是房地产产投资泡沫沫。因为我我国房地产产投资持续续高速增长长，空置商商品房增

42、加加、大量资资金沉淀等等，使房地地产企业还还贷、还债债困难，导导致了房地地产投资泡泡沫产生。特特别在我国国房地产开开发投资中中银行贷款款比重很大大的情况下下，存在金金融风险，易易导致金融融危机。国家统计局局的调查结结果表明，制制止和防范范房地产开开发投资中中局部过热热苗头和局局部泡沫现现象，以防防止其蔓延延和扩大，已已经刻不容容缓。当然然，这种制制止和防范范应当是“软着陆”，要防止止房地产市市场出现大大起大落和和剧烈震荡荡。因此，各各级政府及及有关部门门必须有统统一和清醒醒的认识，采采取有针对对性的措施施对房地产产业的发展展进行调控控和引导。 发展趋趋势预测一、短期发发展趋势预预测（一）房地地

43、产投资预预测为确保国民民经济的快快速健康发发展，我国国将继续实实行扩大内内需的政策策，进一步步加大基本本建设投资资。基本建建设投资对对房地产投投资具有显显著的拉动动作用，一一般情况下下，城镇基基本配套建建设达到一一定规模和和程度后，当当地房地产产投资将会会迅速增加加。发达国国家房地产产投资与基基本建设投投资比例一一般处于00.6-00.8之间间。几年来我国国基本建设设投资对房房地产投资资的拉动作作用越来越越大。可以以预见，短短期内房地地产投资将将继续保持持增长势头头，但增长长速度将放放缓。由于于房地产市市场投资主主体是各类类房地产企企业(较大大部分是民民营及外资资企业)，其其决策动因因主要来源

44、源于市场，因因此国家对对房地产投投资的调控控将主要集集中在对银银行信贷准准入条件的的控制上。（二）房地地产市场供供给预测由于行行业产品生生产周期特特点，房地地产市场供供给表现出出很强的惯惯性。房地地产开发商商为降低投投资风险，将将尽可能地地避免房屋屋烂尾，确确保已开工工项目实现现竣工。因因此，房地地产市场供供给缺乏弹弹性，排除除今后新开开工因素，11999年年-20002年新开开工量将在在今后三年年内逐渐转转为竣工量量。今后33年竣工总总量是111-一三亿亿平方米，即即年均竣工工量在 33.6-44.4亿平平方米之间间。（三）房地地产市场需需求预测2002年年，我国人人民生活水水平迈上了了一个

45、新台台阶，人均均国民生产产总值突破破10000美元，生生活水平进进入了小康康阶段，消消费结构较较以往相比比有了很大大的变化。我国恩格尔系数已降至40%以下，人民生活从温饱进入小康，住宅将成为社会消费热点，从历年来人均居住消费情况可以看出，我国城镇居民在住宅上的消费增长速度大于其收入水平的增长速度，因此从弹性角度看，住宅消费的需求弹性大于1，这说明随着收入的增加，住宅消费将会更快地增长。从短期来看看，房地产产受政策性性因素影响响较大。22002年年，以建设设部、国家家计委、人人民银行等等六部委下下发的关关于加强房房地产市场场宏观调控控促进房地地产市场健健康发展的的若干意见见为起始始，国家有有关部

46、门相相继出台了了一系列政政策，对土土地出让、项项目审批、市市场结构、银银行信贷等等多个方面面提出了新新的要求。这这些宏观调调控政策必必将对房地地产业短期期发展产生生重大影响响。二、未来中中长期预测测（一）从GGDP发展展水平来看看世界银行统统计数字显显示：人均均GDP 达到6000到8000美元时时，住宅产产业进入高高速增长阶阶段；人均均GDP达达到一三000美元时时，住宅产产业进入快快速增长阶阶段。目前前我国人均均GDP已已接近10000美元元，并进入入全面建设设小康社会会阶段，住住宅消费将将成为目前前及今后相相当长时间间的主要消消费热点，住住宅产业相相应将进入入高速增长长阶段。其其中上海、北北京、天津津、广东、江江苏、浙江江、福建等等地已达到到或超过一一三00美