我国房地产行业季度分析报告40520.docx

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1、目 录 基础数据3一、全国房地产开发投资情况3二、各地区区房地产产开发投投资情况况3三、全国房房地产土土地开发发与销售售情况5四、各地区区土地开开发与购购置增长长情况5五、各地区区房地产产开发规规模与开开、竣工工面积增增长情况况7六、各地区区商品房房住宅销销售增长长情况8 市场运运行状况况10一、上半年年房地产产市场综综合景气气指数呈呈回落态态势10二、上半年年房地产产市场供供给情况况分析11（一）投资资增幅逐逐月降低低，增速速过猛势势头得到到初步遏遏制11（二）房地地产开发发和消费费贷款增增速放缓缓，资金金来源偏偏紧13（三）施工工面积大大幅增长长，竣工工面积增增长缓慢慢14三、上半年年房地

2、产产市场需需求情况况分析16（一）商品品房销售售面积同同比增长长26.39%16（二）商品品房销售售额同比比增长440.99%16四、上半年年商品房房空置面面积增幅幅比一季季度回落落5.11%17五、上半年年全国房房地产市市场价格格呈快速速上涨态态势18（一）房屋屋销售价价格上涨涨10.4%19（二）土地地交易价价格上涨涨11.5%21（三）房屋屋租赁价价格与一一季度持持平22 热点问问题分析析24一、宏观紧紧缩政策策将加剧剧行业结结构调整整24二、建筑原原材料价价格上涨涨使企业业开发成成本上升升31三、开征物物业税有有利于平平抑房价价，降低低购房门门槛35 下半年年趋势预预测40一、投资增增

3、速将继继续回落落 平平均盈利利水平降降低40二、房价走走势仍将将以升为为主，但但涨势不不会过大大41三、有关部部门将继继续加大大信贷和和土地方方面的紧紧缩力度度42 基础数数据一、全国房房地产开开发投资资情况单位：亿元元，%主要指标自年初累计计实际完成投投资比去年同期增长比重（以投投资总额额为1000）自年初累计计去年同期投资完成额额4923.6928.7100.00100.00其中：国有有经济控控股1154.5346.323.420.6商品房建设设投资3542.2530.171.971.2土地开发投投资232.7760.24.76.1一、按工程程用途分分住宅3362.3529.768.367

4、.8其中：经济济适用房房236.9984.24.85.9办公楼245.00438.35.04.6商业营业用用房614.22133.612.512.0其他702.1118.014.315.6二、按构成成分：建筑工程3177.1333.764.562.1安装工程198.99931.74.04.0设备工器具具购置62.98831.71.31.3其他费用1484.5918.930.232.7其中：土地地购置费费903.99520.418.419.6计划总投资资384599.75533.2本年计划投投资119477.25526.0新增固定资资产1692.8939.4二、各地区区房地产产开发投投资情况况单

5、位：亿元元，%地区投资额比去年同期增长住宅住宅经济适用房房经济适用房房全国总计4923.693362.35236.99828.729.74.2一、东部地地区3446.352399.37123.00926.426.4-2.7北京490.115261.44326.87724.219.56.5天津122.77187.97714.65522.439.5-52.44河北113.44578.61116.18828.936.510.0辽宁197.552140.9994.2922.122.3-55.88上海502.777385.9920.0020.417.50.0江苏450.11329.44117.71136

6、.236.75.7浙江502.002384.22315.00040.348.955.1福建198.992131.1144.9237.242.7149.22山东288.998216.44617.99935.542.951.6广东557.111365.3383.979.90.5-19.55海南22.62217.8331.52116.99110.5582.2二、中部地地区302.221475.11254.87741.551.213.0山曲37.53321.1113.8338.058.7-33.22吉林48.94436.1223.3920.428.4-33.44黑龙江50.20033.1668.203

7、0.250.648.6安徽132.88393.4554.0248.451.7-26.00江西85.21153.7446.3732.643.125.8河南92.41168.7668.8642.042.227.6湖北118.22584.0663.8861.567.1-4.2湖南136.88584.71116.32239.759.752.2三、西部地地区775.113487.88659.02228.728.112.4内蒙古37.42222.7993.1631.650.830.1广西75.85546.6770.5239.136.0-54.88重庆153.00883.0996.9035.831.229.

8、4四川216.441153.6698.6716.820.61.0贵州44.98826.9993.5614.523.767.7云南57.10037.4226.6338.636.2-16.11西藏1.551.310.7298.2106.1113.7陕西89.30054.40011.40036.821.80.7甘肃26.71118.9004.7635.738.040.8青海11.1776.631.4425.117.7-24.77宁夏21.27714.0992.1523.123.3160.22新疆40.28821.8889.1139.343.531.7三、全国房房地产土土地开发发与销售售情况单位：万平

9、平方米，亿亿元主要指标实际完成比去年同期期增减自年初累计计去年同期绝对数一、土地开开发与购购置情况况1、本年购购置土地地面积154899.4150722.033417.3382.82、完成开开发土地地面积7920.237103.64816.55911.53、本年土土地成交交价款956.889二、商品房房建筑、销销售面积积1、施工面面积977855.411777055.011200800.40025.8其中：新开开工面积积280366.744243377.0443699.7015.22、竣工面面积9552.988266.191286.7915.63、销售建建筑面积积110099.8888717.

10、552292.3326.3三、商品房房竣工价价值1321.051177.99143.00612.1四、商品房房销售额额2973.542110.51863.00340.9其中：销售售给个人人2740.331924.78815.55542.4四、各地区区土地开开发与购购置增长长情况单位：亿元元，万平平方米，%地区土地购置费本年购置土地面积完成开发土地面积比去年同期期增长土地购置费购置土地面面积完成开发土土地面积积全国总计903.995154899.4117920.2320.42.811.5一、东部地地区643.9947997.264634.7717.70.48.3北京71.100248.88812

11、0.5505.1-39.55-41.77天津11.400148.554270.00313.681.5-39.88河北18.322527.887129.11825.414.6-25.99辽宁39.099616.663455.33516.027.139.9上海67.688326.227185.8877.4-34.7720.4江苏102.2221701.04930.33910.038.567.9浙江160.554900.449577.44232.0-26.2215.2福建42.011740.888375.66849.738.035.6山东55.0331480.83776.11357.320.116.

12、9广东73.8331250.18793.331-2.817.6-18.55二、中部地地区133.6653761.691732.3237.59.42.7山西5.69143.00749.38857.986.0-8.9古林16.922211.44586.06634.510.6-2.3黑龙江7.39213.003164.7750.818.572.7安徽31.088734.445237.22646.011.7-19.99江西15.577480.882280.99715.4-28.44-3.2河南18.344462.880140.77957.18.1-20.33湖北24.477696.119302.442

13、158.3375.423.4湖南20.200819.887470.669-9.2-1.86.6三、西部地地区126.3363730.461553.1518.41.836.6内蒙占8.22341.995133.5582.617.092.2广西10.299332.117213.55228.225.327.3重庆15.200507.555424.77336.512.0185.44四川50.700956.55659.85522.53.851.6贵州5.22259.999134.00416.925.07.5云南10.011336.669171.8811.6-56.7731.5西藏陕西13.455181.

14、338153.11022.94.8169.77甘肃3.0192.93361.12224.3-24.55-38.77青海1.7186.43361.233-8.556.487.4宁夏1.87113.22016.899-49.4437.2-27.88新疆6.68521.663122.11837.568.138.8五、各地区区房地产产开发规规模与开开、竣工工面积增增长情况况单位：万平平方米，%地区施工面积竣工面积比去年同期期增长新开工面积施工面积竣工面积新开工面积全国总计977855.411280366.7449552.9825.815.215.6一、东部地地区615311.544160544.533

15、5888.2324.215.511.6北京7241.121154.46712.88018.112.566.5天津1719.16490.994267.11813.133.625.6河北2165.69865.662181.55621.516.222.7辽宁3849.771437.84197.88119.413.4-9.3上海7464.771499.62718.11518.4-5.212.7江苏8270.543055.65892.77655.047.839.5浙江100766.1442346.22724.77936.620.25.6福建4466.76895.224465.55125.02.017.9

16、山东5536.081924.52480.99627.610.521.2广东103044.4332305.281231.436.75.3-13.55海南437.00979.24415.29946.4-5.152.9二、中部地地区157911.6445557.191618.3036.726.121.3山西824.330300.55167.05526.726.484.4古林868.449470.55651.1446.312.1249.66黑龙江1423.93619.55358.01146.636.032.8安徽2857.28975.882317.33342.423.9-2.6江西2052.27688

17、.114226.33841.70.214.1河南2591.19762.115258.11741.655.122.7湖北2469.09884.779255.55631.442.414.4湖南2705.08855.668384.66638.521.136.9三、西部地地区204622.2226424.922046.4523.26.623.7内蒙占870.775497.66419.35531.829.5-39.99广西2041.74622.663298.88348.025.730.1重庆4477.81986.006396.77818.4-6.214.9四川5319.801584.12694.9921

18、3.5-15.8811.5贵州1836.42524.337191.33822.728.9134云南1197.44481.778152.77421.723.541.3西藏27.74423.300119.8884.6陕西1890.93499.110108.99044.121.653.0甘肃1061.58385.66984.33351.254.5121.99青海293.884122.3388.0931.113.9290.99宁夏604.002281.77832.35533.117.3-33.11新疆840.114416.00858.788-8.54.5-20.99六、各地区区商品房房住宅销销售增长长

19、情况单位:万平平方米，亿亿元，%地区销售面积销售额比去年同期期增长销售给个人销售面积销售额销售给个人全国总计9831.242445.032355.1926.438.840.0一、东部地地区5997.681875.121801.3823.938.039.0北京659.225296.006291.55934.440.348.3天津318.88197.68896.87729.361.861.9河北254.22735.94434.97735.034.945.3辽宁448.994105.553102.88937.442.346.0上海789.440405.337381.44414.236.131.1江苏

20、826.559187.223182.77927.041.239.3浙江613.339158.99157.5518.724.225.8福建358.00781.90079.20026.628.629.8山东619.114117.223113.11033.455.762.7广东1065.26380.117352.00516.333.133.6海南44.5559.128.98154.11138.44134.77二、中部地地区1776.10267.224255.77740.561.762.5山曲71.0449.959.8561.084.094.9吉林99.45518.45518.20015.437.73

21、5.9黑龙江140.88925.17724.35543.646.042.7安徽323.11545.243.94421.238.440.9江西190.11821.38821.0229.238.537.3河南292.44240.95539.74463.575.580.9湖北353.66864.39960.27762.185.787.5湖南305.22941.74438.41154.180.680.2三、西部地地区2057.47302.668298.00522.827.730.1内蒙古80.7559.229.1513.517.517.0广西241.77343.44443.33338.143.945.

22、9重庆344.11449.96647.86625.527.323.1四川614.33481.51180.63311.215.416.1贵州155.88617.87717.59917.516.117.0云南184.77233.75533.61176.281.895.1西藏0.670.140.14陕西118.77119.57719.433-6.6-3.73.6甘肃70.65510.3999.8023.457.768.5青海19.2662.682.59168.99129.66121.99宁夏71.26611.61111.61198.681.199.1新疆155.33722.54422.30012.9

23、9.315.3数据来源：以上数数据来源源于国家家统计局局 市场运运行状况况今年以来，全全社会固固定资产产投资呈呈高速增增长势头头。一季季度全社社会固定定资产投投资同比比增长443%，增增幅比去去年同期期提高了了15.2个百百分点；钢铁、水水泥投资资增长一一倍以上上；其中中房地产产开发投投资增长长41.1%，增幅比去年同期提高6.2个百分点。针对这种情况，中央采取了一系列宏观调控措施，连续出台与房地产市场相关的多项重大政策，如对房地产项目坚持适度从紧的供地政策、紧缩房地产开发信贷政策等，旨在从房地产开发的源头土地和金融两方面来对行业进行调控。上半年房地地产市场场运行情情况显示示，这一一系列宏宏观

24、调控控措施已已经取得得初步成成效：房房地产开开发投资资增长幅幅度逐月月降低，11-6月月份全国国累计完完成房地地产开发发投资增增幅比去去年同期期回落55.3个个百分点点，比今今年一季季度回落落12.4个百百分点；房地产产开发贷贷款增速速放缓，资资金来源源偏紧；土地开开发面积积和商品品房竣工工面积增增速也持持续回落落。但这这种态势势导致了了房地产产市场供供需矛盾盾可能进进一步加加剧的预预期，并并推动了了房地产产价格的的上涨，二季度房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%，房屋租赁价格上涨1.0%。 一、上半年年房地产产市场综综合景气气指数呈呈回落态态势国家统计局局最新测测

25、算的全全国房地地产开发发景气指指数表明明：6月月份“国房景景气指数数”为1005.118点，比比5月份份回落00.744点，比比去年同同月回落落1.886点，今今年以来来，全国国房地产产开发市市场呈现现明显的的“高开低低走”态势。11月份“国房景景气指数数”达到1107.75点点，高于于20003年末末的水平平，此后后指数略略有回落落，特别别是3月月份以后后，由于于国家加加大了对对重点行行业投资资的宏观观调控力力度对房房地产开开发市场场的影响响十分显显著。在构成“国国房景气气指数”的主要要分类指指数中，除除商品房房平均销销售价格格指数比比5月份份上升00.044点以外外，其他他分类指指数都呈呈

26、现回落落势头。其其中：房房地产开开发投资资分类指指数为1105.98点点，比55月份回回落0.55点点；新开开工面积积分类指指数为1103.36点点，比55月份回回落0.81点点；土地地开发面面积分类类指数为为1088.922点，比比5月份份回落22.322点；竣竣工面积积分类指指数为1102.91点点，比55月份回回落1.60点点；商品品房空置置面积分分类指数数为922.422点，比比5月份份回落00.600点。图2-1：20003-220044年6月月房地产产综合景景气指数数及主要要分类指指数变动动情况（%）数据来源：国家统统计局二、上半年年房地产产市场供供给情况况分析（一）投资资增幅逐逐

27、月降低低，增速速过猛势势头得到到初步遏遏制6月份，全全国房地地产开发发投资完完成额112200.8亿亿元，比比上年同同期增长长19.6%，增增幅降低低19.1个百百分点。上上半年，全全国累计计完成房房地产开开发投资资49224亿元元，同比比增长228.77%，增增幅比去去年同期期回落55.3个个百分点点，比今今年一季季度回落落12.4个百百分点。2004年年房地产产投资增增长幅度度逐月降降低，从从图2-2中可可以看出出，1-6月份份增长幅幅度已经经低于220022年和220033年同期期的增长长水平（220022年和220033年1-6月份份房地产产投资分分别增长长32.9%和和34%）。这这

28、表明自自去年以以来国家家采取的的诸如进进一步整整顿土地地市场秩秩序、暂暂停农转转非用地地审批、提提高存款款准备金金和项目目资本金金比率、清清理整顿顿固定资资产投资资项目等等一系列列控制投投资高速速增长的的政策措措施已初初见成效效。图2-2：20002-220044年1-6月房房地产投投资增长长情况（%）数据来源：根据国国家统计计局中中国经济济景气月月报整整理分地区看，东东部地区区完成投投资额334466亿元，比比去年同同期增长长26.4%，中中部地区区完成投投资7002亿元元，同比比增长441.55%，西西部地区区完成投投资7775亿元元，同比比增长228.77%。中中、西部部地区投投资额增增

29、长速度度快于东东部地区区，主要要原因是是由于年年初以来来，东部部经济发发达地区区土地资资源偏紧紧、价格格高和房房地产市市场竞争争激烈，使使得一些些房地产产开发商商选择开开发重点点向中、西西部转移移的战略略，房地地产开发发的地区区结构开开始发生生变化，中中、西部部地区房房地产开开发比重重逐月上上升。表2-1：20004年上上半年各各地区房房地产开开发投资资额比重重变化单位：%1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月东部73.61173.24472.01171.16670.000中部12.11112.57712.91113.21114.266西部14.28814.19915.08815.63315

30、.744数据来源：国家统统计局分类别看，在在房地产产开发完完成投资资额中，商商品住宅宅完成投投资33362亿亿元，同同比增长长29.7%；办公楼楼完成投投资2445亿元元，同比比增长338.33%；商商业营业业用房完完成投资资6144亿元，同同比增长长33.6%。图2-3：按工程程用途分分上半年年房地产产累计开开发投资资及增长长情况数据来源：国家统统计局从图2-33中可以以看出，办办公楼和和商业营营业用房房的投资资增幅明明显大于于同期住住宅投资资的增长长幅度，而而商业营营业用房房去年同同期的增增长幅度度更是达达到了550%，分分析其原原因，可可能有三三个方面面：一是是城市第第三产业业，包括括商

31、业业业态发展展和变化化带来的的新需求求；二是是城市改改造加快快，大量量拆建所所致，如如党政机机关大楼楼、大型型购物中中心和物物流园区区、会展展中心等等项目纷纷纷上马马；三是是自去年年以来出出现的一一股“商铺热热”至今热热度未减减。（二）房地地产开发发和消费费贷款增增速放缓缓，资金金来源偏偏紧1-6月份份，全国国房地产产开发企企业到位位资金776022.8亿亿元，比比上年同同期增长长32.8%，增增幅比一一季度降降低200.4个个百分点点。其中中国内贷贷款16667.7亿元元，同比比增长112.11%，比比重占全全部资金金来源的的21.9%；企业自自筹资金金23552.99亿元，同同比增长长36

32、.9%，比比重为330.99%。资资金来源源中国内内贷款和和拖欠工工程款的的比重明明显下降降，而由由房屋需需求较旺旺带来的的售房定定金及预预付款的的大幅增增长，成成为房地地产开发发企业的的重要资资金来源源。据人民银行行调整口口径后的的最新统统计，今今年5月月，各金金融机构构新增房房地产开开发贷款款17.3亿元元，较上上月少增增1455.1亿亿元；截截至5月月末，房房地产开开发企业业流动资资金贷款款余额116844亿元，比比上月末末净减少少43.8亿元元，比年年初减少少1444.3亿亿元。55月份新新增个人人住房贷贷款3551.33亿元，较较上月少少增1113.33亿元。房地产开发发贷款和和消费

33、贷贷款增速速放缓，特特别是流流动资金金贷款逐逐月负增增长，主主要原因因是由于于年初以以来，国国家陆续续出台了了上调银银行存款款准备金金率、提提高房地地产开发发固定资资产投资资项目资资本金比比例、对对房地产产行业贷贷款进行行重点检检查等紧紧缩信贷贷的调控控措施，对对房地产产行业的的资金来来源产生生了较大大影响，推推动了房房地产开开发资金金来源的的结构调调整。表2-2：1-66月份房房地产投投资资金金来源情情况单位：亿元元，%到位资金比重（以本本年资金金为1000）1-6月同比增长1-3月1-6月上年同期本年资金来来源7602.8032.8100.00100.00100.00国内贷款1667.69

34、12.124.321.926.0利用外资99.8006.21.61.31.6其中：外商商直接投投资57.2771.40.90.81.0自筹资金2352.9336.934.130.930.0其中：自有有资金1242.4934.616.316.1其他资金来来源3475.6743.945.742.2其中：定金金及预付付款2955.2046.733.238.935.2各项应付款款合计954.22019.212.614.0其中：欠工工程款584.88613.47.79.0数据来源：固定定资产投投资统计计快报，国国家统计计局。（三）施工工面积大大幅增长长，竣工工面积增增长缓慢慢1-6月份份，全国国累计完完

35、成房屋屋施工面面积9777855.411万平方方米，同同比增长长 255.8%，其中中住宅施施工面积积757730.53万万平方米米，同比比增长225.22%。同同期，完完成房屋屋竣工面面积95552.98万万平方米米，同比比增长115.66%，其其中完成成住宅竣竣工面积积77999.448万平平方米，同同比增长长14.2%。竣竣工面积积增长幅幅度逐月月回落，而而且分别别比去年年同期低低24.8%和和24.4%（220033年1-6月份份房屋竣竣工面积积和住宅宅竣工面面积分别别增长440.44%和338.66%）。图2-4：20004年11-6月月份房屋屋市场供供给增长长情况（%）数据来源：根

36、据国国家统计计局中中国经济济景气月月报整整理之所以出现现这种房房屋施工工面积大大幅度增增长，但但竣工面面积却增增长缓慢慢的原因因主要是是由于信信贷收缩缩、资金金偏紧；或是年年初赶着着立项，摊摊子铺的的太大；电力、运运输紧张张影响了了工程进进度；另另外一点点值得注注意的是是，按照照房地产产行业的的施工规规律，一一般情况况下是项项目年初初开工较较多，年年末竣工工较多，随随着时间间的推移移，房屋屋竣工率率会不断断提高。 表2-3：2000220004年116月份份房屋竣竣工率对对比单位：%2002年年2003年年2004年年1-2月2.923.913.521-3月5.055.685.251-4月6.

37、356.986.611-5月8.398.337.911-6月12.39910.5669.77数据来源：根据国国家统计计局中中国经济济景气月月报整整理三、上半年年房地产产市场需需求情况况分析由于上半年年房地产产开发投投资、新新开工面面积增速速的持续续回落，导导致了房房地产市市场供需需矛盾可可能进一一步加剧剧的预期期，使市市场需求求较为旺旺盛。（一）商品品房销售售面积同同比增长长26.39%1-6月份份，全国国商品房房销售面面积1110100万平方方米，同同比增长长26.39%，其中中，商品品住宅销销售面积积98331万平平方米，同同比增长长26.4%。虽虽然销售售增长幅幅度呈回回落之势势（1-2

38、月、11-3月月、1-4月、11-5月月，商品品房销售售面积同同比分别别增长442.77%、335.44%、333.33%、330.99%），但但各月的的销售量量仍然保保持在较较高水平平上，与与20002年和和20003年同同期相比比，继续续平稳增增长。图2-5：20002-220044年上半半年各月月商品房房销售面面积对比比情况数据来源：根据中中国经济济景气月月报整整理；11月和22月当月月数据为为1-22月份的的平均数数（二）商品品房销售售额同比比增长440.99%在商品房销销售面积积保持增增长的同同时，11-6月月累计完完成商品品房销售售额29974亿亿元，同同比增长长40.9%，增增幅

39、比一一季度回回落3.5个百百分点。其其中，销销售给个个人27740.3亿元元，同比比增长442.44%，增增幅比一一季度回回落8个个百分点点。销售售额增幅幅的回落落说明银银行对限限制个人人购房信信贷的政政策发挥挥了作用用。图2-6：20004年11-6月月份商品品房销售售额情况况（亿元元）数据来源：国家统统计局从图2-66中可以以明显地地看出，针针对个人人的销售售额在整整个商品品房销售售额中占占有绝大大的比重重，这说说明，虽虽然供给给市场在在政策调调控下逐逐月回落落，但房房地产市市场发展展有真实实的需求求在支撑撑，其主主要依据据是：1、20003年，我我国城市市房屋拆拆迁量为为1.44亿平方方米，约约占当年年竣工量量的300%，在在拆旧建建新的过过程中存存在大量量刚性的的被动需需求，今今后一段段时间，拆拆迁量将将有所收收缩，但但仍将保保持较大大规模。2、目前我我国城镇镇人均住住房建筑筑面积为为22.8平方方米，据据预测到到20220年实实现全面面小康时时，人均均住房面面积将达达到355平方米米。3、到20020年年，我国国城市化化水平将将达到555-660%，在在此期间间将有22.2-2.33亿人从从农村转转移到城城市，这这些人