江苏省物业管理条例(修订)25895.docx

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1、江苏省物业管理条例 （2000年12月24日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过根据2003年10月25日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议关于修改江苏省物业管理条例的决定修正 2012年11月29日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议修订） 第一章 总 则 第第一条 为了了规范物物业管理理活动，维维护物业业管理各各方的合合法权益益，营造造良好的的居住和和工作环环境，促促进和谐谐社区建建设，根根据中中华人民民共和国国物权法法、国国务院物物业管理理条例等等法律、行行政法规规，结合合本省实实际，制制定本条条例。第二条 本条例例适用于于本省行行政区域域内物业业的

2、使用用、维护护、服务务及其监监督管理理活动。本条例所称称物业管管理，是是指业主主通过选选聘物业业服务企企业或者者业主自自行对物物业管理理区域内内的建筑筑物、构构筑物及及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理，维维护环境境卫生和和相关秩秩序的活活动。第三条 县级以以上地方方人民政政府应当当将物业业服务纳纳入现代代服务业业发展规规划、社社区建设设和社区区管理体体系，制制定、落落实扶持持政策，减轻物业服务企业负担；建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。 街道办事处处（乡镇人人民政府府）具体负负责本辖辖区内物物业管理理工作的

3、的指导、协协助和监监督，协协调物业业管理与与社区管管理、社社区服务务的关系系，协调调建设单单位与前前期物业业服务企企业、业业主与物物业服务务企业的的关系。社社区居（村）民委员员会应当当予以协协助和配配合。第四条 县级以以上地方方人民政政府住房房和城乡乡建设或或者房产产行政主主管部门门（以下下简称物物业管理理行政主主管部门门）负责责本行政政区域内内物业管管理活动动的监督督管理工工作。县级以上地地方人民民政府其其他有关关部门，按按照各自自职责，负负责物业业管理活活动的有有关监督督管理工工作。第五条 县级以以上地方方人民政政府物业业管理行行政主管管部门应应当加强强对街道道办事处处（乡镇人人民政府府）

4、 物业业管理工工作人员员和业主主委员会会成员的的培训，提提高物业业管理水水平，所所需经费费列入同同级人民民政府财财政预算算。对在物业服服务中取取得显著著成绩或或者获得得省级以以上物业业管理荣荣誉称号号的物业业服务企企业，县县级以上上地方人人民政府府物业管管理行政政主管部部门应当当给予表表彰、奖奖励。第六条 物业服服务行业业协会应应当加强强行业自自律管理理，规范范从业行行为，促促进诚信信经营，加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。第二章 物业管管理区域域 第第七条 物物业管理理区域的的划分以以有利于于实施物物业管理理为原则则，综合合考虑规规划条件件、建筑筑物

5、规模模、共用用设施设设备、业业主人数数、自然然界限、社社区布局局、社区区建设等等因素确确定。规划行政主主管部门门在审查查住宅建建设工程程设计方方案时，应应当听取取物业所所在地的的县（市、区区）物业管管理行政政主管部部门对物物业管理理区域划划分的意意见。建设单位应应当根据据物业建建设用地地规划许许可证确确定的红红线图范范围，结结合物业业的共用用设施设设备、社社区建设设等因素素划定物物业管理理区域。物物业的配配套设施施设备共共用的，应应当划定定为一个个物业管管理区域域；配套套设施设设备能够够分割、独独立使用用的，可可以划定定为不同同的物业业管理区区域。第八条 新建物物业出售售前，建建设单位位应当将

6、将划定的的物业管管理区域域向物业业所在地地的县（市、区区）物业管管理行政政主管部部门备案案，并将将经备案案的物业业管理区区域在商商品房买买卖合同同中明示示。 已已划定物物业管理理区域并并实施物物业管理理但尚未向向物业管管理行政政主管部部门备案案的，由由物业服服务企业业向物业业所在地地的县（市、区区）物业管管理行政政主管部部门备案案。已投入使用用但尚未未划分物物业管理理区域的的，由县县（市、区区）物业管管理行政政主管部部门会同同街道办办事处（乡镇人人民政府府）征求相相关业主主意见后后确定物物业管理理区域。第九条 县（市、区区）物业管管理行政政主管部部门应当当建立物物业管理理区域档档案。 物物业管

7、理理区域档档案应当当载明物物业管理理区域的的地理位位置、四四至界限限、建筑筑物总面面积、专专有部分分数量、业业主共有有部分主主要情况况、建设设单位以以及其他他需要载载明的事事项。第三章 业主、业业主大会会与业主主委员会会 第第十条 房房屋的所所有权人人为业主主。业主应当依依照法律律、法规规和管理理规约行行使权利利，自觉觉履行法法定和约约定的义义务。第十一条 一个个物业管管理区域域成立一一个业主主大会。业主大会由由物业管管理区域域内全体体业主组组成。物物业管理理区域内内业主人人数较少少且经全全体业主主一致同同意，决决定不成成立业主主大会的的，由业业主共同同履行业业主大会会、业主主委员会会的职责责

8、。第十二条 业主主户数超超过三百户的的，可以以成立业业主代表表大会，履履行业主主大会的的职责。第十三条 符合合下列条条件之一一的，应应当召开开首次业业主大会会或者业业主代表表大会（以以下统称称业主大大会）会会议： （一） 物业管管理区域域内房屋屋出售并并交付使使用的建建筑面积积达到百百分之五五十以上上的；（二） 物物业管理理区域内内业主已已入住户户数的比比例达到到百分之之五十以以上的。第十四条物业管管理区域域内已交交付的专专有部分分面积超超过建筑筑物总面面积百分分之五十十时，建建设单位位应当按按照物业业所在地地的街道道办事处处（乡镇人人民政府府）的要求求，报送送下列筹筹备首次次业主大大会会议议

9、所需的的文件资资料：（一一）物业业管理区区域证明明；（二）房房屋及建建筑物面面积清册册；（三）业业主名册册；（四）建建筑规划划总平面面图；（五五）交付付使用共共用设施施设备的的证明；（六六）物业业服务用用房配置置证明；（七七）其他他有关的的文件资资料。第十五条 符合合成立业业主大会会条件的的，街道道办事处处（乡镇人人民政府府）应当在在收到建设设单位或或者十人人以上的的业主公公开联名名提出筹筹备业主主大会书书面申请请后六十日日内，组织成成立首次次业主大大会筹备备组。筹备召开首首次业主主大会会会议所需需费用由由建设单单位承担担。第十六条 首次次业主大大会筹备备组由业业主、建建设单位位、街道道办事处

10、处（乡镇人人民政府府）、社区区居（村）民委员员会等派派员组成成。筹备备组中的的业主成成员由街街道办事事处（乡镇人人民政府府）组织业业主推荐荐产生。 筹筹备组人人数应当当为五至至十一人人的单数数，其中中业主成成员应当当不少于于筹备组组人数的的百分之之六十。筹筹备组组组长由街街道办事事处（乡镇人人民政府府）指定人人员担任任。筹备组应当当自成立立之日起起七日内内，将成成员名单单在物业业管理区区域内显显著位置置进行公公示。业业主对筹筹备组成成员有异异议的，由由街道办办事处（乡镇人人民政府府）协调解解决。 第第十七条 首首次业主主大会筹筹备组履履行下列列职责： （一）确定首首次业主主大会会会议召开开的时

11、间间、地点点和内容容； （二）拟订管理规规约、业业主大会会议事规规则、业业主委员员会工作作规则草草案； （三）确认业业主身份份，确定定业主在在首次业业主大会会会议上上的投票票权数； （四）提出首首届业主主委员会会委员候候选人条条件、名名单和选选举办法法； （五）依法确确定首次次业主大大会会议议表决规规则； （六）召开首首次业主主大会会会议的其其他准备备工作。 对对前款规规定的内内容，筹筹备组应应当在首首次业主主大会会会议召开开十五日日前，在在物业管管理区域域内显著著位置公公告，并并书面通通知全体体业主。业业主对业业主身份份和投票票权数等等提出异异议的，筹筹备组应应当予以以复核并并告知异异议人复

12、复核结果果。筹备组应当当自成立立之日起起九十日日内组织织召开首首次业主主大会会会议。第十八条 业主主大会会会议分为为定期会会议和临临时会议议。 业业主大会会定期会会议应当当按照业业主大会会议事规规则的规规定召开开。经专专有部分分占建筑筑物总面面积百分分之二十十以上且且占总人人数百分分之二十十以上的的业主提提议，业业主委员员会应当当组织召召开业主主大会临临时会议议。第十九条 召开开业主大大会会议议，应当当于会议议召开十十五日前前通知全全体业主主。召开开住宅小小区的业主主大会会会议，应应当同时时告知社社区居（村）民委员员会。业业主委员员会应当当做好业业主大会会会议记记录，并并妥善保保存。第二十条

13、业主主可以委委托他人人参加业业主大会会会议。业业主委托托家庭成成员以外外的人参参加业主主大会会会议的，应应当出具具书面委委托书，载载明委托托事项、委委托权限限及期限限。第二十一条条 业主主委员会会由业主主大会会会议选举举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主委员会委员；担任业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。业主委员会会由五至至十一人的的单数委委员组成

14、成，每届届任期三三至五年年，委员员可以连连选连任任，具体体人数、任任期由业业主大会会议事规规则确定。业业主委员员会主任任、副主主任在业业主委员员会委员员中推选选产生。 业主委员会会是否实实行差额额选举以以及实行行差额选选举的差差额比例例由业主主大会议议事规则则确定。业主委员会会实行差差额选举举的，未未当选业业主委员员会委员员且得票票数达到到法定票票数的候候选人，可可以按照照得票顺顺序当选选业主委委员会候候补委员员，并在在业主委委员会委委员出缺缺时依次次递补。候候补委员员人数由由业主大大会议事事规则确确定，但最最多不得得超过业业主委员员会委员员总数的的百分之之五十。候候补委员员可以列列席业主主委

15、员会会会议，不不具有表表决权。 第第二十二二条 业业主委员员会应当当自选举举产生之之日起三三十日内内，持下下列材料料向物业业所在地地的县（市、区区）物业管管理行政政主管部部门和街街道办事事处（乡镇人人民政府府）备案： （一）业主委委员会备备案申请请书； （二）业主委委员会委委员名单单； （三）业主大大会议事事规则和和管理规规约； （四）业主大大会会议议记录； （五）其他应应当提供供的材料料。第二十三条条 依法法成立的的业主委委员会，以以其选举举产生之之日为成成立日期期。业主大会议议事规则则和管理理规约自自业主大大会审议议通过之之日起生生效。第二十四条条 业业主大会会、业主主委员会会应当依依法履

16、行行职责，不不得作出出与物业业管理无无关的决决定，不不得从事事与物业业管理无无关的活活动。业主大会、业业主委员员会作出出的决定定违反法法律、法法规的，县县（市、区区）物业业管理行行政主管管部门应应当责令令其限期期改正或或者撤销销其决定定，并通通告全体体业主。业主委员会会不能正正常开展展工作的的，物业业所在地地的街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）应应当组织织召开业业主大会会临时会会议对业业主委员员会进行行调整。 第第二十五五条 业业主大会会和业主主委员会会日常工工作经费费由全体体业主承承担，可可以从物物业共有有部分、共共用设施施设备经经营收益益中列支支，也可可以由全全体业主主分摊。经费的筹集集、

17、管理理和使用用以及业业主委员员会委员员的工作作补贴由由业主大大会议事事规则具具体规定定。业主主委员会会应当每每半年在在物业管管理区域域内显著位位置公告告经费收收支情况况，接受受业主的的监督。第二十六条条 业业主大会会、业主主委员会会应当积积极配合合有关主主管部门门，与社社区居（村）民委员员会相互互协作，共共同做好好物业管管理区域域内与物物业管理理有关的的社会管理理工作。在物业管理理区域内内，业主主大会、业业主委员员会应当当积极配配合社区区居（村）民委员员会依法法履行自自治管理理职责，支支持社区区居（村）民委员员会开展展工作，并并接受其其指导和和监督。社区居（村）民委员会应当支持业主大会、业主委

18、员会开展工作。住宅小区的的业主大大会、业业主委员员会作出出的决定定，应当当书面告告知社区区居（村）民委员员会。第二十七条条 不不具备成成立业主主大会条条件，或或者具备备成立条条件但未未成立业业主大会会的住宅宅小区，经经物业所所在地的的县（市、区区）物业管管理行政政主管部部门或者者街道办办事处（乡镇人人民政府府）指导后后仍不能能成立的的，可以以由街道道办事处处（乡镇人人民政府府）、社区区居（村）民委员员会、社社区服务务机构、建建设单位位、业主主代表等等组成所所在物业业管理区区域内的的物业管管理委员员会，代代行业主主大会和和业主委委员会职职责。物业管理委委员会的的人员组组成，应应当在所在物物业管理

19、理区域内内显著位位置公示示。第二十八条条 同同一物业业管理区区域内有有两幢以以上房屋屋的，可可以以幢幢、单元元为单位位成立业业主小组组。业主主小组由由该幢、单单元的全全体业主主组成。 业业主小组组应当履履行下列列职责： （一）推选业业主代表表出席业业主大会会会议； （二）决定本本幢、单单元范围围内住宅宅共用部部分、共共用设施施设备的的维修、养养护、更更新和改改造；（三）决定定本小组组范围内内的其他他事项。业主小组议议事由该该业主小小组产生生的业主主代表主主持。业业主小组组履行职职责时不不得违反反业主大大会或者者业主大大会授权权的业主主委员会会作出的的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理

20、区域业主大会议事规则执行。第二十九条条 街街道办事事处（乡镇人人民政府府）应当建建立物业业管理矛矛盾投诉诉调解、协调物业应急维修服务等社区服务机构，完善社区公共服务体系，为业主提供基本服务。第三十条 街道道办事处处（乡镇人人民政府府）应当建立立由社区居居（村）民委员员会、公公安派出出所、业业主委员员会、物物业服务务企业等等参加的的联席会会议制度度，协调调处理物物业管理理重大事事宜。第四章 前期物物业管理理第三十一条条 新新建住宅宅物业实实行前期期物业管管理。在业主、业业主大会会选聘物物业服务务企业之之前，前前期物业业管理由由建设单单位负责责。建设设单位应应当与选选聘的物业服服务企业业签订书书面

21、的前前期物业业服务合合同。前期物业服服务合同同可以约约定期限限；期限未未满，业主委委员会与与物业服服务企业业签订的的物业服服务合同同生效的的，前期期物业服服务合同同终止。第三十二条条 住住宅物业业的建设设单位，应应当通过过招投标的方方式选聘聘具有相相应资质质的物业业服务企企业。投标人少于于三个或或者住宅宅规模建建筑面积积小于三三万平方方米的，经经物业所在在地的县县（市、区区）物业管管理行政政主管部部门批准准，可以以采用协协议方式式选聘具具有相应应资质的的物业服服务企业业。建设单位应应当提供供前期物物业管理理开办费费，用于于购买物物业办公公设备等等固定资资产。所所购资产产归全体体业主所所有，由由

22、物业服服务企业业使用。第三十三条条 建建设单位位与物业业买受人人签订的的买卖合合同应当当包含前前期物业业服务合合同约定定的内容容，或者者同时签签订前期期物业服服务委托托协议，对对前期物物业服务务的内容容予以约约定。 第第三十四四条 前前期物业业服务费费用由物业业买受人人按照房房屋买卖卖合同约约定的标标准承担担，房屋买卖卖合同未未约定的的，由建建设单位位承担。已竣工但尚尚未售出出或者尚尚未交付付物业买买受人的的物业，物物业服务务费用由建设设单位全全额承担担。第三十五条条 新新建住宅宅物业管管理区域域内，建建设单位位应当按按照不低低于地上上地下总总建筑面面积千分分之四的比例例配置物物业服务务用房，

23、低低于一百百平方米米的按照照一百平平方米配配置，并并无偿移移交。其其中，用用于业主主委员会会议事活活动用房房的，应应当按照照配置物物业服务务用房的的比例合合理确定定，一般般按照建建筑面积积二十至至四十平平方米配配置。集中建设的的保障性性住房还还应当按按照不低低于总建建筑面积积千分之之三增加加配置物物业服务务经营性用房，收收益用于于弥补物物业服务务费不足足。配置物业服服务用房房、业主主委员会会议事活活动用房房、物业业服务经经营性用用房的具具体标准准，由设区区的市人人民政府府制定。第三十六条条 物物业服务务用房应应当是地地面以上上的房屋屋，由建建设单位位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在

24、住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。 物物业服务务用房不不计入分分摊公用用建筑面面积，其其所有权权属于全全体业主主。建设设单位在在申请办办理房屋屋所有权权初始登登记时，应应当注明明物业服服务用房房并申请请登记。物业服务用用房不得得买卖和和抵押。第三十七条条 新新建住宅宅物业管管理区域域内的供供水、供供电、供供气、供供热等终终端用户户的分户户计量表表或者终终端用户户入户端端口以外外的专业业经营设设施设备备，应当当符合国国家技术术标准和和专业技技术规范范。建设单位在在组织竣竣工验收收时，应应当通知知供水、供供电、供供气、供供热等专专业经营营单位

25、参参加；在在竣工验验收合格格后，应应当将住住宅物业业管理区区域内专专业经营营设施设设备移交交给专业业经营单单位负责责管理。专专业经营营单位应应当接收收并承担担维修、养养护和更更新的责责任，有有关费用用由专业业经营单单位承担担，但二二次供水水设施的的费用承承担，按按照江江苏省城城乡供水水管理条条例有有关规定定执行。本条例实施施前建设设的住宅宅小区内的专业经经营设施施设备，业业主大会会决定移移交给专专业经营营单位管管理的，专专业经营营单位应应当接收收。具体实施施办法由由设区的的市人民民政府制制定。专业经营设设施设备备包括变变（配）电、二二次供水水、燃气气调压、供供热等设设施设备备及相关关管线。 第

26、第三十八八条 前前期物业业服务企企业应当当向业主主提供物物业服务务手册，并并可以接接受建设设单位的的委托，协协助建设设单位办办理住宅宅物业交交付的有有关具体体事宜。第三十九条条 建建设单位位应当按按照国家家有关规规定和房房屋买卖卖合同的的约定，交交付权属属明确、资资料完整整、质量量合格、功功能完备备、配套套齐全的的物业。 新新建住宅宅小区应当当具备以以下条件件： （一）建设工工程竣工工验收合合格，取取得规划划、公安安、消防防、环境境保护、民民防等主主管部门门出具的的认可或或者准许许使用文文件，并并经建设设行政主主管部门门备案； （二）供水、排排水、供供电、供供气、供供热、通通信、公公共照明明、

27、有线线电视等等市政公公用设施施设备按按照规划划设计要要求建成成，供水水、供电电、供气气、供热热已安装装独立的的经检定定合格的的计量表表具； （三）教育、邮邮政、医医疗卫生生、文化化、体育育、环境境卫生、社社区服务务以及人人民防空空等公共共服务设设施已按按照规划划设计要要求建成成； （四）道路、绿绿地和物物业服务务用房等等公共配配套设施施按照规规划设计计要求建建成，并并满足使使用功能能要求； （五）电梯、二二次供水水、高压压供电、消消防设施施、压力力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书； （六）物业使使用、维维护和管管理的相相关资料料完整齐齐全；（七）法律律、法规规规定的的其他条条件

28、。第四十条 物业业服务企企业承接接物业时时，应当当对物业业共用部部分、共共用设施施设备进进行查验验。物业业承接查查验应当当遵循诚诚实信用用、客观观公正、权权责分明明以及保保护业主主共同财财产的原原则。 现场场查验物物业二十十日前，建建设单位位应当向向物业服服务企业业移交下下列资料料： （一）竣工总总平面图图，单体体建筑、结结构、设设备竣工工图，配配套设施施、地下下管网工工程竣工工图等竣竣工验收收资料； （二）设施设设备的安安装、使使用和维维护、保保养等技技术资料料； （三）物业质质量保修修文件和和物业使使用说明明文件； （四）物业管管理所必必需的其其他资料料。 未未能全部部移交前前款所列列资料

29、的的，建设设单位应应当列出出未移交交资料的的详细清清单并书书面承诺诺补交的的具体时时限。第四十一条条 物物业服务务企业应应当自物物业交接接后三十十日内，持持下列文文件向物物业所在在地的县县（市、区区）物业管管理行政政主管部部门办理理备案手手续： （一）前期物物业服务务合同； （二）临时管管理规约约； （三）物业承承接查验验协议； （四）建设单单位移交交资料清清单； （五）查验记记录； （六）交接记记录； （七）其他与与承接查查验有关关的文件件。物业服务企企业应当当在备案案后将物物业承接接查验情情况，在在物业管管理区域域内显著著位置公公告。 第第四十二二条 物物业服务务企业应应当将承承接查验验有

30、关的的文件、资资料和记记录建立立档案，并并妥善保保管。 物物业承接接查验档档案属于于全体业业主所有有。前期期物业服服务合同同终止，业业主大会会选聘新新的物业业服务企企业的，被被解聘的的物业服服务企业业应当在在前期物物业服务务合同终终止之日日起十日日内，在在业主委委员会的的监督确确认下，向向被选聘聘的物业业服务企企业移交交物业承承接查验验档案，或或者向业业主委员员会移交交。第五章 物业服服务 第第四十三三条 从从事物业业服务的的企业应应当具有有独立的的法人资资格，依依法取得得物业服服务企业业资质。从事物业服服务的专专业管理理人员应应当按照照国家有有关规定定取得职职业资格格证书。第四十四条条 业业

31、主委员员会应当当与业主主大会选选聘的物物业服务务企业签签订物业业服务合合同。物业服务企企业应当当自物业业服务合合同签订订之日起起三十日日内，将将物业服服务合同同报物业业所在地地的县（市、区区）物业管管理行政政主管部部门、街街道办事事处（乡镇人人民政府府）备案。第四十五条条 物物业服务务企业可可以将物物业管理理区域内内的专项项服务业业务委托托给专业业性服务务企业，但但不得将将该区域域内的全全部物业业服务委委托给他他人。电梯、消防防、监控控安防等等涉及人人身、财财产安全全以及其其他有特特定要求求的设施施设备，物物业服务务企业应应当委托托专业机机构进行行维修和和养护。第四十六条条 物物业服务务企业应

32、应当按照照物业服服务合同同指派项项目负责责人。更更换项目目负责人人的，应应当及时时告知业业主并在在物业管管理区域域内显著著位置进进行公示示。业主委员会会经征求求业主意意见，可可以要求求物业服服务企业业更换项项目负责责人；要要求更换换项目负负责人的的，物业业服务企企业应当当及时更更换，并并在物业业管理区区域内显显著位置置进行公公示。第四十七条条 物物业服务务企业应应当按照照物业服服务合同同中关于于安全防防范的约约定，落落实安全全防范措措施，做做好物业业管理区区域内的的安全防防范工作作。物业业服务企企业未履履行物业业服务合合同义务务或者履履行合同同义务不不符合约约定，导导致业主主人身、财财产受到到

33、损害的的，应当当依法承承担相应应的法律律责任。物业管理区区域内发发生安全全事故等等突发事事件时，物物业服务务企业应应当采取取应急措措施，及及时向有有关主管管部门报报告，并并协助做做好救助助工作。业主、物业业使用人人对人身身、财产产安全有有特殊保保护要求求的，由由业主、物物业使用用人与物物业服务务企业另另行约定定。第四十八条条 业业主应当当根据物物业服务务合同的的约定交交纳物业业服务费费用。业业主与物物业使用用人约定定由物业业使用人人交纳物物业服务务费用的的，从其约约定，业业主负连连带交纳纳责任。物业所有权权发生转转移时，业业主应当当与物业业服务企企业结清清物业服服务费用用。 第第四十九九条 物

34、物业服务务收费应应当区分分不同物物业的性性质和特特点，遵遵循合理理、公开开、服务务质量和价格相符的的原则确确定，实实行政府府指导价价和市场场调节价价。普通通住宅的的前期物物业服务务收费实实行政府府指导价价，业主主大会成成立后，物物业服务务收费是是否实行行政府指指导价由由业主大大会决定定；非普普通住宅宅和非住住宅、满满足部分分业主需需要或者者接受业业主委托托开展的的特约服服务等其其他物业业服务收收费，实实行市场场调节价价。具体体物业服服务收费费标准，由由当事人人在物业业服务合合同中约约定。 实实行政府府指导价价的，价价格行政政主管部部门应当当会同物物业管理理行政主主管部门门，综合合考虑物物业服务

35、务平均成成本、最最低工资资标准调调整幅度度以及消消费物价价指数变变动情况况，制定定物业服服务等级级标准以以及相应应的基准准价与浮浮动幅度度，并向向社会公公布。价价格行政政主管部部门应当当每三年年内对物物业服务务等级标标准以及及相应的的基准价价与浮动动幅度进进行评估估，并根根据评估估结果适适时调整整。物业服务企企业为业业主或者者物业使使用人提提供物业业服务合合同约定定以外的的专项服服务的，其其收费标标准可以以由双方方另行约约定。第五十条 物业业服务收收费可以以采取包包干制或或者酬金金制等方方式，具具体收费费方式由由物业服服务合同同约定。实实行酬金金制收费费方式的的，物业业服务企企业应当当按照规规

36、定对物物业服务务各项资资金的收收支建立立台账，并并接受业业主委员员会的核核查。 第第五十一一条 物物业服务务收费应应当明码码标价，物物业服务务企业应应当在物物业管理理区域内内显著位位置，将将服务内内容、服服务标准准、收费费项目、收收费标准准等有关关情况如如实公示示。 物物业服务务企业应应当按照照物业服务务合同的的约定定定期将物物业服务务费用和和经营设设施收益益收支情情况、公公共水电电费分摊摊情况如如实公示示。物业服务企企业可以以根据物物业服务务合同预预收物业业服务费费用，但是预预收物业业服务费费用的期限限最长不不得超过过一年。第五十二条条 物物业服务务企业应应当定期期公布共共用场地地、共用用设

37、施设设备产生生的供水水、供电电、供气气、供热热的用量量、单价价、金额额，并按按照实际际费用和和物业服服务合同同约定的的方式由由全体业业主分摊摊。没有有约定或或者约定定不明确确的，按按照业主主专有部部分占建建筑物总总面积的的比例分分摊。业主或者业业主委员员会对公公布的共共用场地地、共用用设施设设备产生生的供水水、供电电、供气气、供热热费用的的分摊情情况提出出异议的的，物业业服务企企业应当当答复。第五十三条条 物物业管理理区域内内，供水水、供电电、供气气、供热热等专业业经营单单位应当当按照最最终用户户使用的的计量器器具显示示的量值值向最终终用户收收取费用用，不得得转嫁户户外管线线或者其其他设施施的

38、能源源损耗和和损失。最终用用户是指指接受供供水、供供电、供供气、供供热等服服务的最最终分户户业主或或者实际际使用人人。物业服务企企业接受受专业经经营单位位委托代代收费用用的，不不得向业业主收取取手续费费等额外外费用，但但可以根根据约定定向专业业经营单单位收取取报酬。第五十四条条 物物业服务务企业享享受国家家和省有关关现代服服务业规规定的税税收优惠惠政策。物业服务企业代收代征的各类费用，不计征营业税和企业所得税。住宅小区内内共用设设施设备备维护管管理、保保洁、绿绿化等物物业服务务过程中中的用水水、用电电、用气气价格按按照当地地居民使使用价格格的标准准执行，但但洗车、餐餐饮等经经营性用用水、用用电

39、、用用气除外外。第五十五条条 物物业服务务合同期期限届满满三个月月前，业业主委员员会应当当组织召召开业主主大会会会议，决决定选聘聘或者续续聘物业业服务企企业，将将决定书书面告知知物业服服务企业业、物业业所在地地的县（市、区区）物业管管理行政政主管部部门和街街道办事事处（乡镇人人民政府府），并在在物业管管理区域域显著位位置公告告。 物物业服务务企业决决定不再再续签物物业服务务合同的的，应当当在物业业服务合合同期限限届满三三个月前前书面告告知业主主委员会会、物业业所在地地的县（市、区区）物业管管理行政政主管部部门和街街道办事事处（乡镇人人民政府府），并在在物业管管理区域域内显著位位置公告告。业主大

40、会决决定续聘聘的，业业主委员员会应当当在物业业服务合合同期限限届满一一个月前前与物业业服务企企业续签签物业服服务合同同。第五十六条条 业主主大会决决定解聘聘物业服服务企业业的，被被解聘的的物业服服务企业业应当按按照规定定办理移移交手续续。被解解聘的物物业服务务企业在在办理交交接至撤撤出物业业管理区区域前的的期间内内，应当当维持正正常的物物业管理理秩序，但但物业服服务合同同另有约约定的除除外。业主大会决决定选聘聘新的物物业服务务企业的的，被解解聘的物物业服务务企业应应当在物物业服务务合同终终止之日日起十五五日内，退退出物业业管理区区域，并并向业主主委员会会或者在在业主委委员会的的监督确确认下与与

41、被选聘聘的物业业服务企企业履行行下列交交接义务务： （一）移交占用用的物业业共用部部分、由前期期物业管管理开办办费购买买的物业业办公设设备等固固定资产产； （二）移交本本条例第第四十条第第二款规定定的相关关资料； （三）移交物物业服务务期间形形成的物物业和设设施设备备使用、维维护、保保养、定定期检验验等技术术资料，运运行、维维护、保保养记录录； （四）结清预预收、代代收和预预付、代代付的有有关费用用； （五）法律、法法规规定定和物业业服务合合同约定定的其他他事项。物业服务合合同期限限届满，业业主大会会未作出出选聘或或者续聘聘决定，物物业服务务企业按按照原合合同约定定继续提提供服务务的，原合同同

42、权利义义务对双双方具有有约束力力。在原原合同权权利义务务延续期期间，任任何一方方当事人人提出终终止合同同的，应应当提前前三个月月书面告告知另一一方当事事人和物物业所在在地的县县（市、区区）物业管管理行政政主管部部门、街街道办事事处（乡镇人人民政府府），并在在物业管管理区域域内显著著位置公公告。第五十七条条 物业业所在地地的县（市、区区）物业管管理行政政主管部部门、街街道办事事处（乡镇人人民政府府）应当加加强对物物业服务务企业交交接工作作的监管管。被解聘的物物业服务务企业拒拒不撤出出物业管管理区域域的，物物业所在在地的县县（市、区区）物业管管理行政政主管部部门应当当责令其其限期撤撤出，业业主委员

43、员会可以以依法提提起诉讼讼或者申申请仲裁裁。第五十八条条 物物业管理理行政主主管部门门应当根根据物业业服务企企业基本本状况、履行物业服务合同、投诉处理和日常检查等情况，建立物业服务企业及其项目负责人信用档案，并向社会公开。第五十九条条 单体体物业或或者规模模较小的的物业，经经业主或者者业主大大会决定定，在物物业所在在地的街街道办事事处（乡镇人人民政府府）的监督督指导下下，业主主可以对对物业实实施自行行管理。业主自行管管理的，应当对下列事项作出决定：（一）自行行管理的的执行机机构、管管理人；（二）自行行管理的的内容、标标准、费费用和期期限；（三）聘请请专业机机构的方方案；（四）其他他有关自自行管

44、理理的内容容。电梯、消防防、监控控安防等等涉及人人身、财财产安全全以及其其他有特特定要求求的设施施设备，应应当委托托专业机机构进行行维修和和养护。第六章 物业的的使用和和维护 第六十条 业主主、物业业使用人人对物业业的使用用与维护护，应当当遵守法法律、法法规、管管理规约约的规定定及业主主大会的的决定，不不得损害害公共利利益和他他人合法法权益。 第第六十一一条 物物业管理理区域内内按照规规划建设设的公共共建筑和和共用设设施，不不得擅自自改变用用途。 平平时开发发利用人人民防空空工程设设施，不不得影响响其战时时防空效效能和应应急避难难功能。第六十二条条 物业业管理区区域内规规划用于于停放汽汽车的车

45、车位、车车库，建建设单位位应当首首先满足足本区域域内业主主的停车车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位办办理商品品房房屋屋预销售售登记后后出售或或者附赠赠的车位位、车库库，应当当明示并并在物业业管理区区域内显显著位置置公示拟拟出售车车位、车车库的产产权证明明文件和和出售价价格。拟拟出售车车位、车车库数量量少于本本区域要要求购买买车位、车车库业主主的房屋屋套数时时，应当当通过抽抽签等公公平方式式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。建设单位未未出售或或者未附赠的的车位、车车库，应当优先先出租给给本区域域内业主主，租金金按照价价格行政政主管部部门核定定的标准准执行；业主

46、要要求承租租车位、车车库的，建建设单位位不得只只售不租租。拟出出租车位位、车库库数量少少于本区区域要求求承租车车位、车车库业主主的房屋屋套数时时，应当当通过抽抽签等公公平方式式确定给给未购买买或者未未受赠车车位、车车库的业业主，每户业业主只能能承租一一个车位位或者车车库。在首先满足足本物业业管理区区域内业业主的购购买和承承租需要要后还有有多余车车位、车车库的，可可以出租租给本物物业管理理区域外外的使用用人，但但租赁期期限不得得超过六六个月。第六十三条条 占占用业主主共有的的道路或或者其他他场地用用于停放放汽车的的车位、车车库，由由业主大大会或者者业主大大会授权权的业主主委员会会决定使用用。物业

47、管理区区域内划划定车位位、停放放车辆，不不得占用用、堵塞塞、封闭闭疏散通通道、安安全出口口、消防防车通道道，不得得影响其其他车辆辆和行人人的正常常通行。第六十四条条 在在物业管管理区域域内公共共、共用用车库、道道路、场场地停放放汽车的的，应当当根据业业主大会会或者业业主大会会授权的的业主委委员会决决定交纳纳汽车停停放费。 物物业服务务企业可可以根据据物业服服务合同同收取汽汽车停放放费。汽汽车停放放费的具具体标准准，由价价格行政政主管部部门会同同物业管管理行政政主管部部门制定定并公布布。物业服务企企业应当当将汽车车停放费费单独列列账，独独立核算算。业主主委员会会应当对对汽车停停放费的的收支情情况进行行监督，并并向业主主大会报报告。业主对汽车车停放有有保管要要求的，应应当与物物业服务务企业另另行签订订保管服服务合同同。第六十五条条 业业主大会会成立前前，需要要占用业业主共有有的道路路或者其其他场地地停放汽汽车的，应应当在前前期物业业服务合合同