泾南新村地块商品住宅项目可行性研究报告分析16941.docx

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1、泾南新村地块商品住宅项目可行性研究报告浦东新区泾泾南新村地块商品住宅项项目可行性研究究报告上海中迪置置业有限公公司二OO一年年十月目 录前 言第一章 项目概况第二章 市场分析第三章 设计方案第四章 市政配套、环环境保护及及节能第五章 项目法人与与项目经营营管理第六章 建设进度第七章 投资估算、资资本金和资资金筹措第八章 财务效益分分析第九章 结论与建议议附表一、 建设投资估估算表二、 营业收入预预测表三、 营业成本预预测表四、 损益表五、 现金流量表表六、 敏感性分析析表附件一、 项目建议议书批复二、 选址意见见书批复三、 上海中迪迪置业有限限公司营业业执照四、 上海中迪迪置业有限限公司暂定定

2、资质证书书五、 水电煤等等配套单位位意见六、 有关资本本金到位证证明附图一、 平面图二、 房型图前 言上海要建成成国际经济济、金融、贸贸易中心之之一，其社社会结构、经经济布局、人人口分布等等诸多因素素的合理规规划与调整整无疑必不不可少。220世纪990年代以以来，为了了加快上海海市商品住住宅的建设设，改善居居民的居住住条件，上上海的房地地产开发企企业做出了了巨大的贡贡献。位于浦东新新区泾南新新村地块，长长期以来建建筑陈旧，临临时用房较较多，居民民居住质量量较差，大大大落后于于周边的小小陆家嘴地地区的飞速速发展。上海中迪置置业有限公公司经过反反复调查研研究后，于于20011年初决定定投资对该该地

3、区722325平平方米的区区域进行开开放改造，建建设商品住住宅，项目目暂名“泾南新村村地块商品品住宅项目目”。项目建建议书已于于20011年9月116日经上上海市浦东东新区发展展计划局“浦计投（22001）9991号文文”批复同意意；项目选选址意见书书于20001年 月 日日经上海市市浦东新区区规划局“ （22001） 号文文”批复同意意。随着上海市市住宅市场场趋于景气气，加快本本项目基地地的建设，改改善周边居居住环境的的时机已到到来。根据建设基基地情况以以及项目初初步方案，遵遵循有关规规定，编制制“泾南新村村地块商品品住宅项目目”可行性研研究报告如如下。第一章 项目概况况1.1编制制依据1.

4、1.11项目建议议书批复，见见附件1。1.1.22规划选址址意见书，见见附件2。1.2项目目名称泾南新村地块商品品住宅项目目1.3建设设地点项目基地位位于浦东新新区泾南新新村地块，东东至巨野路路、南至已已建中新家家园和申立立苑、西至至民生路、北北至羽山路路。基地占占地面积约约723225平方米米，总建筑筑面积约11084880平方米米。1.4项目目法人上海中迪置置业有限公公司法人代表：朱胜杰注册地址：上海市浦浦东新区南南泉路13315号2222室注册资金：人民币贰贰仟万元企业类型：有限责任任公司上海中迪置置业有限公公司是由中中华企业股股份有限公公司、上海海古北（集集团）有限限公司、上上海民办前

5、前进进修学学院合作成成立的房地地产开发公公司。主要要从事房地地产开发经经营、咨询询、物业管管理、建筑筑装潢材料料、五金交交电销售、室室内装潢。22001年年8月133日获得由由上海市房房屋土地资资源管理局局颁发的中中华人民共共和国房地地产开发企企业暂定资资质证书。上海中迪置置业有限公公司的营业业执照见附附件3，公公司暂定资资质证书见见附件4。1.5建设设内容泾南新村地块商品品住宅项目目用地面积积723225平方米米，总建筑筑面积10084800平方米。其其中住宅类类型为多层层、高层相相结合，建建筑面积11005660m2；商业公公建面积22940 m2；会所面面积19880 m22；幼托公公建

6、面积33000 m2。1.6建设设投资经估算，本本项目建设设投资为1185955万元（不不含土地动动迁补偿费费用222283万元元）。其中中土建及设设备安装工工程费用1141899万元，其其他基建费费用39881万元，预预备费为4425万元元。1.7财务务效益测算算经测算，项项目全部投投资财务内内部收益率率为26.8%，高高于银行年年贷款利率率6.4335%。以以20011年9月为为折现时点点，按7%的折现率率测算的财财务净现值值为62004万元，静静态投资回回收期为22.21年年（含2年年建设期），动动态投资回回收期为22.58年年（含2年年建设期），项项目在财务务上是可行行的。1.8项目目

7、社会效益益1.8.11加快改变变该地区的的原有面貌貌，有利于于与周边的的陆家嘴花花园、香榭榭丽花园及及联洋新社社区将该区区域共同提提升为高档档生态居住住区域。1.8.22本项目建建成后将上上缴政府各各类税费88141万万元，为地地方财政和和市政建设设作出贡献献。第二章 市场分分析上海房地产产市场的特特点，总体体上处于较较为平稳的的状态。但但从住宅市市场的情况况来看，尤尤其自20000年以以来，随着着宏观环境境的逐步变变好，出现现了一些新新的特点，最最为显著的的就是市场场形势进一一步趋好及及新建楼盘盘的畅销。从从中房上海海住宅指数数来看，22001年年6月升111点，涨涨幅为1.6%；77月升1

8、22点，涨幅幅为1.77%。自999年111月止跌回回升以来，住住房价格至至今年7月月份累计已已上升100%。各类类房地产市市场统计数数据表明，住住宅市场已已进入新的的景气发展展阶段，上上海的房价价将在牢靠靠扎实的基基础上稳中中趋升，物物有所值。2.1市场场总体供求求状况2.1.11宏观环境境分析上海住宅市市场的景气气是建立在在宏观经济济持续增长长基础上的的。上海人人均GDPP正处在4400080000美元发展展阶段中，住住房将以增增量发展为为主同时兼兼顾舒适型型享受型的的消费需求求。随着GGDP的增增长，恩格格尔系数不不断下降，住住宅成为居居民的最大大消费倾向向。上海住宅市市场的景气气是建立

9、在在制度创新新基础上的的。在955年房价开开始下跌、空空置量逐年年剧增的情情况下，上上海市政府府采取了一一系列政策策措施。在在供应方面面，严控土土地供应，消消化空置房房，降低不不合理税费费；在消费费方面，着着重培育房房地产市场场，推出了了一整套市市场运作创创新制度，如如出售旧公公房使原租租赁者成为为业主，打打破售后公公房须5年年上市的约约束，推动动了二、三三级市场联联动。上海住宅市市场的景气气是建立在在全面提高高住房品质质基础上的的。在基础础处理、结结构抗震、生生态绿化、容容积密度、数数字社区、门门窗电梯等等质量和标标准上有了了很显著的的进步，有有些还是质质的飞跃。在在住宅的城城市建设配配套方

10、面，近近10年来来上海的城城市现代化化进程为世世界城市史史上罕见，高高架道路、地地铁隧道、大大型绿地等等建设投资资通过城市市地租成为为住宅的外外部转移成成本。100年来房地地产市场化化取向的改改革逐步实实现了供求求趋于平衡衡，一度较较高的利润润率已大幅幅下降，趋趋于社会平平均利润。2.1.22市场发展展分析近年以来上上海市政府府先后采取取了一系列列措施完善善和培育市市场，如制制定新的住住宅建设标标准，加强强房产市场场的法律法法规建设，制制定各类住住房上市的的规定等，住住宅市场正正在纳入规规范有序的的发展轨道道中。在住宅购买买对象中个个人购买比比重不断上上升的同时时，住宅的的质量也在在不断提高高

11、。为适应应购房者的的需要，发发展商更加加注意住宅宅的环境、配配套设施、房房型，从而而是整个上上海商品住住宅的面貌貌焕然一新新。从上海海市19999年、22000年年评选出的的最佳房型型看，住宅宅设计功能能日趋合理理，并能够够满足不同同层次人士士的购房需需求。与此同时，本本市住宅消消费市场中中居住观念念也在不断断进步。如如今人们买买房走的是是“先看环境境地段，再再看房型功功能，然后后才讨论房房价高低”的三部曲曲，特别是是绿地率已已成为楼盘盘优劣的主主要标志，而而识别房型型的孰好孰孰差也几乎乎成为楼市市常客的基基本功。目目前消费者者对楼盘功功能的开发发已形成共共识：厅卧卧大小合适适，朝向端端正，厨

12、房房、卫生间间不再狭小小，洗衣机机和冰箱有有专门的位位置，甚至至阳台的取取舍、过道道楼梯的宽宽窄装饰都都成了楼盘盘品质的重重要因素。2.1.33区位因素素分析近年来，上上海市新上上市的楼盘盘总体质量量已有显著著提高，给给购房者以以更大的选选择余地，购购房者的观观念也正在在发生变化化，除地段段和交通之之外，良好好的绿化和和人文环境境、合理的的房型、完完善的的配配套设施也也成为购房房者十分注注重的方面面。就本项目而而言，基地地位于小陆陆家嘴地区区，毗邻浦浦东新区花花木文化行行政中心，区区位优势明明显，轨道道交通发达达，公交路路线四通八八达，进才才中学、世世纪公园、源源深体育中中心使该地地区形成浓浓

13、厚的文化化氛围。与与此同时，羽羽山路沿线线的陆家嘴嘴花园、香香榭丽花园园等住宅小小区已使该该地区成为为众多购房房者向往的的高档生态态居住区域域，吸引了了相当一批批购买力较较高的购房房者。2.1.44价格分析析2000年年以来，开开发开放浦浦东政策及及市政设施施、生态环环境的极大大改善，浦浦东新区房房地产市场场急剧升温温，房价已已上涨200%左右。锦锦绣路世纪纪公园沿线线的高档楼楼盘如华丽丽家族、天天安花园等等价格已超超过80000元，羽羽山路沿线线的香榭丽丽花园、陆陆家嘴花园园二期价格格均达到6600070000元，即使使位于浦东东塘桥的怡怡东花园、乔乔顿花园等等价格也已已突破50000元。但

14、但是，在房房价上涨的的情形下，良良好的居住住环境仍吸吸引一批批批的购房者者纷至沓来来。浦东的的房价仍有有上涨的空空间。2.1.55目标客户户及购买力力分析地段、交通通、环境及及各项配套套设施的优优势将对收收入较高的的私营业主主、律师、港港澳台在沪沪人员及在在陆家嘴金金融贸易区区、金桥出出口加工区区及部分外外高桥保税税区的收入入较高的白白领产生较较强的吸引引力。本项目定位位为高档生生态居住区区，在房型型设计上以以三室二厅厅为主，面面积在13301550平方米米之间，总总价控制在在60880万之间间。同时，考考虑部分面面积较小的的房型，以以满足年轻轻白领的需需求。2.2本项项目售价预预测根据本项目

15、目周边地区区的新建或或在建的住住宅项目的的售价情况况及项目本本身的特点点，预计本本项目的住住宅每平方方米销售均均价在55500元，是是较为客观观和适宜的的。第三章 设计方方案3.1设计计指导思想想以人为本的的设计指导导思想，面面向二十一一世纪，以以建设绿色色生态型和和高智能化化居住环境境为目标，强强化小区居居住功能，合合理安排居居住配套通通讯设施，提提高生活质质量，为居居民创造一一个高绿化化率、高智智能化、布布局合理、功功能齐备、交交通便捷、生生活方便的的现代化高高档生态居居住小区。3.2总体体设计本项目位于于浦东新区区泾南新村村地块，地地理位置十十分优越，为为新兴的标标志性高档档住宅区。小小

16、区南面为为花木文化化行政中心心及新联洋洋社区，西西接陆家嘴嘴花园二期期高档居住住区，北临临进才中学学分校，附附近基层文文教医疗机机构完善，交交通便捷，购购物方便。小区内多、高高层住宅相相结合，形形成高低起起伏的建筑筑群落，小小区内设置置大型的集集中绿化区区域，以草草地、乔木木、花卉、景景观池为主主。在靠近近民生路的的主入口一一带，设置置社区活动动中心会所及部部分商业设设施，在靠靠近巨野路路一侧建造造幼儿园、托托儿所等公公建设施。整个小区一一次规划实实施。土地地使用面积积723225平方米米，共建88幢高层及及3幢多层层住宅。地地上建筑面面积1088480平平方米（其其中住宅面面积1000560

17、平平方米，会会所、商场场、幼托等等公建面积积79200平方米）；地下建筑筑面积188400平平方米，主主要为地下下车库。总平面图见见附图1，主主要建筑指指标详见表表31。表31 主要要技术指标标表序 号指 标数 值1总用地面积积（平方米米）7232552地上建筑面面积（平方方米）10848802.1住宅面积（平平方米）10056602.1.11多层住宅（平平方米）2354002.1.22高层住宅（平平方米）7702002.2会所（平方方米）19802.3商场（平方方米）29402.4幼托（平方方米）30003.地下建筑面面积1840004.建筑密度16.5%5.总户数784户6.综合容积率率1

18、.507.集中绿化率率22.9%8绿化率52.4%9.停车位470辆3.3建筑筑结构设计计3.3.11结构设计计基础设计多多层采用复复合桩基，高高层采用桩桩基，地下下车库采用用锚桩，22层商场、会会所、幼托托采用天然然地基；上部结构多多层为钢筋筋混凝土异异型柱结构构，高层为为钢筋混凝凝土剪力墙墙结构，商商场、会所所、幼托为为钢筋混凝凝土框架结结构，地下下车库为无无梁楼盖结结构；本工程按77度设防，场场地类别为为类。3.3.22建筑设计计建筑造型上上采用现代代气息强烈烈的构成方方式。多层层采用框架架结构体系系，高层采采用大板结结构体系，使使得建筑造造型更趋自自由、丰富富。多层顶顶部3层的的弧形玻

19、璃璃面和高层层大面积的的落地门窗窗及大胆漏漏空、挑板板，使得立立面造型丰丰富而有层层次，统一一而不乏变变化，结合合屋顶绿化化与平台（阳阳台）绿化化，让人宛宛如在一组组组的现代代雕塑中穿穿行，其乐乐无穷。户型设计上上多采用一一梯二户，配配合部分一一梯三户，并并且大量引引入“一梯一户户”的概念；户型以三三室二厅二二卫为主，并并设有一室室二厅、二二室二厅等等多种户型型，可选性性强；户户户朝阳，日日照充沛，并并且客厅景景观视野开开阔；户型型合理，客客厅与餐厅厅分区明确确，餐厅绝绝大多数均均有良好的的自然采光光，厨卫宽宽敞实用。主要房型图图见附图22。3.3给排排水设计3.3.11生活用水水本工程最高高

20、日用水量量为9377m3/d。给水水方式：小小区内公建建均由市政政给水管网网直接供水水。高层采采用水池水水泵及屋顶顶水箱供水水，多层采采用小区集集中变频供供水。3.3.22消防用水水在高层的电电梯前室，主主要楼梯出出入口及商商场等处设设消火栓箱箱，各箱内内设置消防防泵启动按按钮，在系系统上设置置水泵接合合器，其周周围1540米内内设置室外外消火栓。消消防用水按按基地内最最大一幢建建筑考虑，室室内消火栓栓用水量为为20l/s，室外外消火栓用用水量155L/s，消防防用水直接接从市政网网中抽吸。3.3.33排水室内采用废废水分流制制，室外污污废水合并并后排至二二级生化处处理装置，处处理达标后后排入

21、市政政管道，污污水量为8844m3/d，雨水水汇集后直直接排入市市政雨水干干管。3.4电气气设计3.4.11强电系统统强电系统设设计包括：基地内电电力配电和和照明系统统设计、防防雷接地及及电气保安安接地系统统设计。基基地内总装装机容量为为：78994KW，总有有功能负荷荷为：63315KWW，总视在在负荷为：68644KVA。 本本工程拟在在小区基地地内设电业业箱式变电电站，每座座电业箱式式变电站均均由二路110KV高高压进线。3.4.22弱电系统统本工程于会会所底层设设一电话交交换间，电电话通讯总总光缆埋地地引自市话话局网，在在电话交接接间进行光光电转换。本本工程住宅宅每户设直直线电话22对

22、每户，商商场及会所所部分按330m2/门各设电电话终端若若干个。电电话总容量量约为17770门。本工程设置置有线电视视系统，有有线电视总总线埋地引引自有线电电视网，经经分配分支支器至各用用户。本工工程住宅每每户设电视视终端2个，商场场，会所根根据具体情情况设置电电视终端若若干个。小区安保系系统由楼宇宇对讲子系系统、小区区摄像监控控子系统、红红外监控子子系统组成成。3.4.33防雷与接接地系统本工程防雷雷接地，电电器设备接接零，保护护重复接地地及弱电系系统的工作作接地，均均利用建筑筑物基础底底板及基桩桩构成一个个统一的联联合接地体体，该接地地体接地电电阻R11W。本工程为二二或三级防防雷系统，屋

23、屋面采用避避雷带及避避雷针相结结合的防雷雷装置，避避雷带用2254镀锌扁扁钢。避雷雷引下线利利用砼柱及及砼剪力墙墙内主钢筋筋，与基础础底板及桩桩内钢筋可可靠焊接。为为防侧击雷雷，本工程程各栋大楼楼由底层开开始，每隔隔二层沿建建筑外墙，利利用圈梁式式砼剪力墙墙中钢筋连连接并接地地，作为防防侧击雷的的均压环。3.5煤气气气源来自城城市管网，天天然气主要要供住宅的的燃气热水水器及二眼眼灶使用，每每户的煤气气表容量为为4m3/h。第四章 市政配套、环环境保护及及节能4.1市政政配套4.1.11给水本项目的日日最大用水水量约为9937m33，消防水水量20LL/s。经经向上海市市自来水浦浦东有限公公司征

24、询可可配套。4.1.22排水项目日最大大排污废水水量8444m3，室外污废废水合并后后排至二级级生化处理理装置，处处理达标后后排入市政政管道。4.1.33供电项目用电总总量合计77894KKW，经向向上海市电电力公司浦浦东供电所所征询可配配套。4.1.44煤气经向上海燃燃气浦东销销售有限公公司征询可可以配套。目前建设单单位已得到到市政配套套有关方面面的征询意意见。详见见附件5。4.2环境境保护本项目无“三废”产生，主主要治理污污水、油烟烟排气及设设备噪声。4.2.11废水处理理厨房废水经经隔油处理理，然后与与其他生活活污水经处处理达标后后，一起排排入市政污污水管网。4.2.22废水治理理与排放

25、厨房灶头设设油烟过滤滤排气罩，烟烟气经过滤滤后高空排排放。厕所所设有独立立的排风系系统。4.2.33噪声处理理本项目中的的设备如水水泵、风机机等均选用用低噪声产产品，机房房采取隔离离措施，机机房内墙、顶顶棚设置吸吸声材料，以以降低噪声声并减少其其对外界的的影响，振振动大的设设备在安装装时设置减减震器，以以减少振动动。4.3节能能本项目选用用国家颁布布的节能型型设备，如如风机、水水泵、变压压器，以降降低能耗。本项目的照照明尽可能能采用节能能高效的灯灯具，如荧荧光灯等。第五章 项目法人与与项目经营营管理5.1项目目法人根据有关规规定，项目目的建设单单位应实行行项目法人人制度。本本项目的项项目法人为

26、为上海中迪迪置业有限限公司，该该公司将对对整个项目目的策划、资资金筹措、建建设实施和和经营实行行全过程负负责。5.2项目目经营管理理本项目建成成后，项目目的经营由由项目法人人负责，并并委托专业业的物业管管理公司负负责其物业业管理。第六章 建设进度本项目自22001年年3月开始始编制项目目建议书及及可行性研研究，计划划于20001年122月开工，22003年年12月竣竣工，建设设期为2年年。建设形形象进度详详见表6-1。序号 时间间内容2001年年2002年年2003年年1234123412341可行性研究究2初步设计3施工图设计计4地下工程 5地上工程6设备装饰工工程7市政配套工工程8收尾工程

27、9竣工第七章 投资估算、资资本金和资资金筹措7.1项目目投资估算算的范围本项目的工工程建设投投资估算中中，不包括括住宅用房房的二次精精装修等费费用。7.2投资资估算编制制依据 建设投资根根据项目基基本设计方方案和有关关前期工作作方面部分分基础资料料； 上海市建委委19993土建综综合预算定定额； 主要设备采采用现行市市场价格。7.3建设设投资估算算内容 总体工程包包括室外管管线系统、道道路、绿化化等； 项目全部土土建和建筑筑物外立面面装修及内内部一次性性装修； 勘察设计费费用按每平平米25元元计； 住宅维修基基金 预备费为工工程不可预预见费，按按建安工程程费的3%计。7.4投资资估算经估算，本

28、本项目建设设投资为1185955万元（不不含土地动动迁补偿费费用222283万元元）。其中中土建及设设备安装工工程费用1141899万元，其其他基建费费用39881万元，预预备费为4425万元元。建设投投资估算详详见附表一一。7.5资本本金及资金金筹措根据项目实实行资本金金制度的规规定和项目目的实际情情况，本项项目的资本本金约为33000万万元。项目目法人前期期投入资金金已达到项项目报建所所需资金要要求，详见见附件5。其其余建设资资金由项目目法人单位位自筹和通通过预售解解决。第八章 财务效益分分析8.1分析析依据及说说明本财务分析析根据国家家现行财税税体制进行行。本财务分析析计算期为为2.75

29、5年，其中中建设期22年。本项目建成成后商品住住宅及机动动车位全部部出售，暂暂不考虑物物业管理的的收入及其其成本。8.2营业业收入8.2.11住宅销售售项目建成后后，1000560平平方米的住住宅面积全全部按市场场价出售。房房产销售采采取预售与与现售相结结合的方式式。销售均均价按55500元/平方米计计，销售进进度见下表表（表6-3）。住宅销售进进度（售房房资金按当当季度回笼笼50%，剩剩余50%在下一季季度回笼）：时间内容建 设 期02年2003年年2004年年412341234销售比例（%） 2525151510108.2.22车位销售售本项目建有有470个个车位，全全部采用预预售及现售售

30、方式出售售，车位平平均售价110万元/个，销售售收入当期期回笼，销销售进度见见下表（表表64）。时间内容建 设 期02年2003年年2004年年412341234销售比例（%） 15151515151510以上总销售售收入为6600088万元，经经营收入预预测表见附附表二。8.3销售售税金本项目按销销售收入的的5%交纳纳营业税，并并分别按应应纳税额的的7%、33%、1%、0.33%、0.25%交交纳城市建建设维护费费、教育费费附加、堤堤防费、义义务兵优待待金、河道道维护费，合合计为5.57755%。8.4营业业成本8.4.11土地拆迁迁补偿费用用根据协议，土土地拆迁补补偿费用2222833万元

31、8.4.22建设投资资根据先前估估算，建设设投资188595万万元。8.4.33销售费用用代理费用与与广告费用用分别按销销售收入的的1%计，共共计12000万元。8.4.44其他费用用权属登记费费用及印花花税等，合合计56万万元。总成本费用用预测表见见附表三。8.5土地地增值税本项目属普普通标准住住宅，可免免交土地增增值税。8.6利润润8.6.11所得税按经营利润润的33%交纳所得得税。8.6.22利润分配配按税后利润润的15%计提公益益金和公积积金。损益表见附附表四。8.7财务务效益分析析经测算，项项目全部投投资财务内内部收益率率为26.8%，高高于银行年年贷款利率率6.4335%。以以20

32、011年9月为为折现时点点，按7%的折现率率测算的财财务净现值值为62004万元，静静态投资回回收期为22.21年年（含2年年建设期），动动态投资回回收期为22.58年年（含2年年建设期），项项目在财务务上是可行行的。项目现金流流量表见附附表五。8.8不确确定性分析析8.8.11盈亏平衡衡分析本项目的盈盈亏平衡价价格为47750元/平方米时时，项目即即可保本。8.8.22敏感性分分析当销售价格格及开发成成本分别变变化时，对对项目的财财务分析指指标影响程程度分别进进行了分析析，结果表表明，本项项目的抗风风险能力较较好。敏感性分析析表见附表表六。第九章 结论与建议议9.1结论论本项目的建建设符合该

33、该地区的改改造规划，对对该地区的的发展将带带来有利的的影响。项项目的启动动资金已基基本落实，建建设条件基基本成熟，且且项目的财财务评价结结果较好。因因此本项目目的建设是是基本可行行的。9.2建议议建议根据规规划要求在在单体方案案设计阶段段进一步优优化完善设设计。附表一 建设设投资匡算算表序号内 容容建筑面积(m2)单位面积造造价(元/ mm2)总 计计(万元)1前期开发费费： 设设计、勘察察、审照、 配配套征询、招招投标：10848803525103792711082土建及设备备安装： 住住宅部分（含含电梯）： 公公建部分： 智智能化配套套费用：108488010056607920108488

34、013001000301418991307227923253街坊配套及及总体工程程：108488025027124维修基金：100566051.8/38.994905管理费：4006预备费：425 合合 计计185955 附表二 经营收收入预测表表 单位位（万元）项目合计计算期2002年年2003年年2004年年一售房收收入5530882002年年预售255%1382771382772003年年预售655%3595003595002004年年销售100%55315531二车位销销售收入4700 22002年年预售600%28202820 22003年年销售400%18801880合 计6000

35、881382773877007411附表三 总成本费费用预测表表 单位（万万元）2001年年2002年年2003年年2004年年1.土地拆拆迁补偿费费用2228331000001228332.建设投投资1859553796706901824923.销售费费用12001388582044.其他费费用564016总成本费用用42134410379919127799162712附表四 损损益表 单位（万万元）项目合计计算期2001年年2002年年2003年年2004年年1.销售收收入6000886913.5429188.3101766.22.总成本本4213441037991912779916271

36、23.销售税税金3347385.662393.8567.664.税前利利润1452771452775.所得税税479447946.税后利利润973397337.公积金金、公益金金146014608.净利润润82738273附表五 现金流量量表 单位（万万元）项目合计计算期2001年年2002年年2003年年2004年年1.现金流流入6000886913.5429188.3101766.22.现金流流出2.1总成成本费用421344103799191277991627122.2销售售税金3347385.662393.8567.662.3所得得税479447942.4公益益金4854853.净现金

37、金流量9248-103779-125999.1306088.51617.64.累计净净现金流量量9248-103779-229778.17630.592485.净现值值6204-104885.7-119117.8271599.61447.66.累计净净现值6204-104885.7-224003.54756.16204内部收益率率26.8%净现值(II=7%)6204万万元（20001年99月为折现现点）静态投资回回收期2.21年年（含建设设期）动态投资回回收期2.58年年（含建设设期）附表六 敏感性性分析表内部收益率率财务净现值值静态 投资回回收期动态 投资回回收期%i=7%(万元)年年基本方案26.862042.212.58建设投资增增加2%24.254372.342.71销售收入减减少2%24.153012.332.7018