某项目前期定位策划方案28921113947.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.第一部分 市场调研分析一、区域经经济环境的的分析和生生活结构研研究u 区域概况1、地理环环境淮安市楚州州区位于江江苏中部，东东邻盐城市市阜宁、建建湖两县，西西与洪泽县县和淮安市市清河、清清浦两区接接壤，南接接扬州市宝宝应县，北北与淮安市市涟水县交交界。全区区东西长664公里，南南北宽433公里，总总面积16600多平平方公里，辖28个个乡镇。2、交通条条件n 高速公路淮安楚州交交通便利，京京沪、京宿宿徐、宿淮淮、淮盐、宁宁淮等五条条高速公路路在境内交交汇，距

2、上上海、北京京分别只有有3个多小小时和8个个小时车程程，确立了了淮安在苏苏北乃至江江苏省的交交通枢纽地地位。目的城市北京上海南京连云港徐州盐城宿迁高速公路京沪高速淮宁高速淮连高速徐宿淮盐高高速时间（h）8.53.521321n 铁路交通新长铁路纵纵贯全境，直直达青岛、哈哈尔滨、成成都等超大大型城市，连连接腹地和和沿海。n 水运空运交交通京杭大运河河等多条流流域性航道道汇聚楚州州，水路通通达上海港港、南京港港、镇江港港和连云港港等重要货货物集散港港口。随着着淮安民航航机场的建建设，更将将使楚州拥拥有飞速发发展的广阔阔空间。 总人口口及区域人口结结构、职业业构成、家家庭户数构构成、收入入水平、消消

3、费水平等等1、人口增增量及组成成分析2006年年年末全区区户籍总人人口1211.1万人人，全区全全年出生11.58万万人，死亡亡0.311万人。总总人口中城城市人口223.4万万、镇人口口16.997万、乡村人口口80.773万人。预计到2010年城镇人口达到51万，其中城区人口达到28万。表1-1楚楚州区20004-22006年年总人口及及总户数年份2004200520062010年年（预计）总人口（万万人）119.449119.446121.11城镇人口551万，其其中城区人人口28万万总户数（万万户）35.14435.03335.211城镇人口（万万人）38.95539.23340.37

4、7城市人口（万万人）24.41122.72223.4图1-1 20004-20006 楚楚州区人口口状况数据来源：江苏省统统计年鉴2、GDPP发展状况况及产业结结构情况2005年年实现生产产总值877.12亿亿元，比上上年增长88.1%。其其中，第一一产业增加加值21.39亿元元，增长22.9%；第二产业业增加值337.111亿元，增增长13.8%；第第三产业增增加值288.62亿亿元，增长长5.3%。人均生生产总值77292元元，比上年年增长8.3%。2006年年实现生产产总值1001.677亿元，比比上年增长长16.77%。其中中，第一产产业增加值值22.660亿元，增增长4.99%；第二

5、二产业增加加值45.50亿元元，增长221.8%；第三产产业增加值值33.557亿元，增增长17.3%。人人均生产总总之95226元，比比上年增长长20.77%。数据来源：楚州统计计公报（22008年年为预计数数值）2007年年楚州实现现地区生产产总值1118.2亿亿元，比上上年增长116.3%。实现农业业增加值223.944亿元，比比上年增长长5.933%。实现现工业增加加值40.23亿元元，比上年年增长200.09。服务业实实现增加值值39.332亿元，比比上年增长长17.113%。楚州区的经经济结构调调整和增长长方式转变变取得新进进展。工业业发展较快快，传统产产业继续得得到提升，现现代服

6、务业业发展加快快。20006年三次次产业增加加值比例为为22.22：44.8：333。从表可见，楚楚州第三产产业占国民民生产总值值的比重虽虽然逐步增增加，但是是增长速度度比较慢。第第三产业产产值比重仅仅占国民生生产总值的的三分之一一，表明楚楚州经济发发展还是停停留在工业业、农业唱唱主角的发发展时期，与与发达地区区服务业占占50%以以上比重相相比差距还还比较大。这这也表明随随着城市化化进程的加加快，楚州州的服务业业，特别是是商业发展展还有较大大的上升空空间。3、城乡居居民人均收收入及消费费水平分析析根据统计显显示20006年城镇镇居民人均均可支配收收入78446元，比比上年增长长10.88%；人

7、均均消费性支支出57996元，增增长7.66%。农村村居民人均均纯收入44597元元，比上年年增长9.5%；人人均生活消消费支出22589元元，增长33.6%。全全区在岗职职工人均工工资116670元，比比上年增长长17.55%；楚州州城乡居民民生活水平平得到新提提高。20007年，城镇居民人均可支配收入9950元，农民人均纯收入5095元；2008年目标城镇居民人均可支配收入11100元，同比增长11.56%；农民人均纯收入5650元，同比增长10.89%。数据来源：楚州统计计公报（22008年年为预计数数值）从收入表上上可以看出出，20007年城镇镇居民农村村居民人均均收入均有有大幅度增增

8、长，分别别比上年增增加21004元和4498元，分别增长26.8%和10.8%。这也为城市商业发展提供坚实的基础。但是城乡居民收入差距却逐渐拉大，农村与城镇居民收入比逐年下降，2007年农村居民人均收入仅为城镇居民的51.21%，由于农村人口比重大，收入水平低将对地区商业发展产生制约效应。从城乡居民民支出表上上可以看出出20066年城镇居居民支出增增加10556元，而而农村居民民支出仅增增加90元元。一方面面原因是当当年城镇居居民收入增增加较农村村居民多，另另一方面是是农村固有有的节俭消消费习惯使使农村居民民消费支出出增加很少少。进一步分析析楚州与淮淮安其他区区县在职人人员年工资资收入水平平可

9、以看出出，楚州在在职人员年年工资为1116700元，仅为为全市166590元元的70.34%，是是所有9区区县中最低低的。因此此，楚州虽虽然在经济济发展速度度上有比较较快的发展展，但是其其基础差、基基数低的现现状仍未有有效改变。当当地总体收收入和消费费水平不高高的现状在在短时期内内仍难有根根本性改变变。4、社会消消费品零售售总额分析析数据来源：楚州统计计公报2005年年楚州实现现社会消费费品零售总总额30.33亿元元，比上年年增长155.6%；20066年楚州实实现社会消消费品零售售总额344.06亿亿元，比上上年增长115.8%；20007年楚州州实现社会会消费品零零售总额339.588亿元

10、，比比上年增长长16.221%。分行业看，2005年批发零售贸易业零售额25.96亿元，增长15.3%；住宿餐饮业零售额4.34亿元，增长17.4%；其他行业零售额0.03亿元，增长0.03%。2006年年批发零售售贸易业零零售额288.89亿亿元，增长长15.33%；住宿宿餐饮业零零售额5.11亿元元，增长117.7%；20007年批发发零售业333.022亿元，比比上年增长长15.88%，住住宿餐饮业业6.066亿元，比比上年增长长19.88%。预计20008年完成成社会消费费品零售总总额45.87亿元元，同比增长长15.889%；以住房、非非义务教育育、汽车、信信息通讯、旅旅游等为代代表

11、的新型型消费保持持较快增长长，居民消消费结构升升级加快。楚州区社会会消费品市市场发展中中的亮点主主要有：亮点之一：社会消费费品零售总总额接近440亿元2007年年楚州区通通过采取提提高城乡居居民收入、完完善社会保保障体系、整整顿市场秩秩序等有力力措施，积积极推动国国家扩大内内需政策的的贯彻落实实，为消费费品市场发发展营造了了良好的环环境。全区区消费品市市场继续保保持较快发发展，销售售规模得到到了进一步步扩大。全全年12个个月中，除除2月份增增速受去年年同期基数数影响较低低外，其他他各月消费费品零售额额均保持了了较快增长长，全年社社会消费品品零售总额额接近400亿元,累累计实现社社会消费品品零售

12、总额额39.558亿元，比比去年同期期增长166.21%。亮点之二：农村市场场消费出现现明显回升升近年来，淮淮安市认真真贯彻落实实中央和省省委、省政政府一系列列的惠农政政策，采取取取消农业业税、加大大“三农”投入、增增加农民补补贴等措施施，切实减减轻农民负负担，使农农民收入得得到较快增增长。使得得农村居民民购物消费费环境得到到进一步优优化，购买买欲望进一一步提升，从从而推动了了农村消费费的进一步步增长。农农村市场消消费出现明明显回升，城城乡市场增增幅差距逐逐渐缩小，呈呈现同步发发展态势。亮点之三：餐饮市场场消费继续续红火城乡居民收收入水平逐逐步提高和和消费观念念的不断更更新，使外外出就餐成成为

13、一种新新的消费时时尚，推动动了楚州餐餐饮业的发发展。另外外，随着楚楚州社会经经济的发展展，各种公公务和商务务性应酬交交往活动不不断增加，也也对餐饮业业的发展产产生了较大大拉动作用用。20006年，全全区餐饮市市场消费继继续红火，累累计实现零零售额5.11亿元元，比上年年同期增长长19.88%。亮点之四:“假日经济济”拉动效应应依然明显显随着居民收收入逐步增增加和生活活节奏不断断加快，节节假日集中中消费的特特征依然明明显，假日日消费为零零售市场发发展带来了了巨大商机机。淮安市市商贸流通通企业抓住住节假日有有利时机，积积极开展各各种丰富多多彩的促销销活动，有有力地促进进了市场消消费。20006年春

14、春节、“五一”和十一一黄金周周期间，全全区各大商商场、超市市商品丰富富、购销两两旺，继续续出现假日日消费热潮潮。亮点之五：限额以上上贸易企业业销售稳步步增长2006年年，楚州区区限额以上上批发零售售贸易企业业经营状况况良好，全全年实现商商品零售额额1.755亿元，比比上年增长长3.1%。其中吃吃的商品类类增长311.3%、穿穿的商品类类增长111.9%、用用的商品类类增长144.5%。亮点之六：通讯器材材、汽车等等消费升级级商品热销销居民消费结结构升级加加快，是推推动消费品品市场发展展的重要因因素。目前前，楚州区区居民消费费结构正处处于由传统统的基本生生活消费向向以住行消消费为代表表的发展型型

15、和享受型型消费过渡渡的阶段，由由此所带来来的市场热热点，给与与之相关的的产品和服服务行业，带带来了前所所未有的商商机，并由由此带动相相关产品出出现热销，成成为全区消消费品市场场的持续增增长点。亮点之七：新型商业业业态保持持快速发展展2006年年，苏宁电电器楚州店店开业，使使楚州区以以连锁经营营为特征的的新型商业业业态发展展又迈上了了新的台阶阶，为全市市消费品市市场的发展展注入了新新的活力。这这些以连锁锁经营为特特征的新型型商业业态态，以其现现代营销模模式和先进进经营理念念，吸引了了越来越多多的消费者者，有力地地推动了楚楚州消费品品市场的发发展。目前前，时代超超市、苏宁宁电器、中中信电器、五五星

16、电器等等超市、大大卖场，已已成为广大大居民购买买日用品、家家用电器等等商品的主主要场所，其其中时代超超市、苏宁宁电器等企企业年零售售额均超过过亿元。5、固定资资产投资及及房地产投投资状况2006年年完成全社社会固定资资产投资660.2亿亿元，比上上年增长334.9%。全年完完成5000万元以上上项目投资资32.662亿元，同同比增长66.3%；其中城镇镇19.885亿元，增增长36.8%；农农村4.555亿元，下下降54.4%；房房地产开发发投资8.21亿元元，增长440.8%。2007年年全社会固固定资产投投资80.5亿元，比比上年增长长33.772%。2008年年目标完成成全社会固固定资产

17、投投资1055亿元，同同比增长330.433%。200420066年固定资资产投资及及房地产投投资状况6、民营经经济民营经济加加快发展。2006年末全区工商部门登记的私营企业达2898户，总注册资本达28.65亿元；个体户20681户，总注册资本达5.47亿元。非公有制经济创造的增加值在地区生产总值中的份额达65.2%，比上年提高2.8个百分点。营业收入超亿元的工业企业达15家，新增5家。2007年新增私营企业640家，新增注册资金12.5亿元，个体工商户5600户。民营经济的快速发展，为楚州区社会购买力的提升有较大的推动作用，民营经济越发展，地区商业也就能够得到快速发展。二、区域结结构调查与

18、与城市发展展规划调查查1、公共设设施状况及及规划“十五”期期间，楚州州区城市建建设累计投投入59.2 亿元元，实施城城市建设重重点项目2224个；城市建成成区面积由由20000年的155.6平方方公里扩展展到 200平方公里里；城市人人口由20000年的的17万人人增加到221万人。累累计新增绿绿化面积1141.88万平方米米、道路面面积1188万平方米米、住房面面积82万万平方米，新新铺设下水水道、排污污管网9.6万米、供供水管道33.9万米米，新建城城区泵站88座、压缩缩式垃圾中中转站100座。经过多年发发展建设，楚楚州在水利利、住房、教教育、医疗疗、交通、邮邮政、电信信、电力、供供水等基

19、础础设施建设设上有长足足发展。完完善的基础础设施建设设在提高人人民群众生生活水平的的同时，也也大幅度提提高了楚州州投资环境境和经济发发展。“十一五”发展目标标：以国家家级历史文文化名城、具具有旅游特特色的城市市为发展战战略定位，建建设“交通便捷捷、设施配配套、环境境怡人、特特色明显、经经济繁荣、社社会文明”的新城市市。以城区区建设为核核心，城镇镇建设为基基础，构建建布局合理理、功能完完善、设施施先进、特特色鲜明、协协调发展的的城镇体系系。到20010年中中心城区人人口达300万人，建建成区面积积30平方方公里，人人均用地1100平方方米，全区区城镇人口口达48.5万人，城城市化率达达40%以以

20、上。2、交通体体系状况及及规划楚州北距连连云港市1120公里里，南距南南京市2000公里。、京京沪高速公公路、宁连连高速公路路、同三高高速公路、新新长铁路、淮淮杨铁路等等国家重点点交通干线线均穿境而而过。到上上海、北京京、南京行行车分别仅仅需3.55小时、88小时和22小时。加加上京杭大大运河和苏苏北灌溉总总渠组成水上运运输通道，使楚州扼东东西南北、水水陆交通之之要冲，成成为自古乃乃兵家重地地、商贸重重埠。公路路交通：京京沪高速公公路、宁连连高速公路路、同三高高速公路。铁路交通：江苏新沂沂至浙江长长兴铁路，淮淮杨铁路、陇陇海线的新新长铁路途途经楚州，并并在楚州有有客运站和和货运站。在在江苏省的

21、的“十一五”规划中，全全省铁路设设施建设是是其中一大大重点，将将建设淮安安、盐城、南南通、连云云港四大火火车站，同同时新建包包括淮安至至宿州在内内的7条新新线路。水运交通：京杭大运运河、苏北北灌溉总渠渠、淮河入入海水道等等航道在楚楚州纵横交交错，其中中京杭大运运河年吞吐吐量位居国国内内河航航运第三位位。楚州作为淮淮安的老城城区，形成成了三横三三纵和翔宇宇大道、运运河街环绕绕老城道路路布局。东东西镇淮楼楼路、东西西门大街、友友谊-永怀怀路贯穿东东西，南北北门大街、东东长街、西西长街连接接南北。将将楚州老城城区分隔成成有序的组组团。3、道路及及出行状况况目前楚州老老城区的道道路比较窄窄，除了东东西

22、镇淮楼楼路部分路路段为四车车道加非机机动车道外外，其他道道路一般都都是双车到到，部分道道路不设非非机动车道道。而且楚楚州道路上上非机动车车驶入机动动车道的情情况比较普普遍，因此此道路通行行状况不甚甚理想，交交通事故频频发。从本本小组观察察看，楚州州老城区出出行主要方方式有公交交车、电动动车、自行行车、三轮轮车及步行行。私家车车比例还比比较低，从从侧面体现现出楚州收收入水平不不高的现状状。作为老老城区和新新城区的分分隔道路，翔翔宇大道按按照四车道道加双非机机动车道设设计，道路路状况优良良。综合楚州道道路状况和和通行量状状况看，虽虽然老城区区道路不够够宽阔，但但是较少的的机动车数数量使得道道路通行

23、总总体状况比比较顺畅。但但是当地现现有的交通通出行不良良习惯及红红绿灯数量量不足的现现状，使楚楚州交通出出行存在不不少隐患。本本小组认为为：增加红红绿灯数量量是现阶段段的耽误之之急，加强强交通法规规教育是改改善楚州交交通的根本本出路。4、区域性性质与功能能特点按照现有楚楚州城区规规划，楚州州城区分名名城保护区区、新城区区、城西片片区、工业业新区、商商贸区五个个部分。名城保护区区楚州的的老城区，由由翔宇大道道、运河街街环饶的区区域。周恩恩来故居、中中共华东局局旧址、河河下古镇、镇镇淮楼等古古迹位于区区内，丰富富的旅游资资源有待开开发。区域域拥有较为为成熟的配配套，目前前仍是楚州州行政、商商业、文

24、化化中心区域域。新城区东至经九九路,西至至北门大街街经五路路，南至莲莲花东路纬六路，北北至纬四路路，总用地地约1.665平方公公里。规划将该该片区建设设成为以商商贸活动和和区级行政政办公为主主，兼具居居住、医疗疗和休闲服服务功能的的楚州区新新中心区。新城区是目前楚州房产开发的重点区域。盛世豪庭、金莺华庭、紫金名府、书香门第、现代阳光城等众多楼盘均位于此区域。城西片区里运河河以西，京京杭运河以以东，是楚楚州城西新新居住区。该该区域内安安置配套房房项目较集集中，沿着着城西北路路和城西南南路两侧将将建成以一一品华庭为为代表的众众多居住小小区，将有有效分流老老城区人口口规模。工业新区江苏省省重点经济济

25、开发区，于于20022年7月118日正式式开园。它它位于京沪沪高速和新新长铁路两两侧，规划面积积58平方方公里，可可用面积达达20平方方公里，22006年年4月已被被批准为省省级经济开开发区，成成为功能配配套齐全、基基础设施完完好的苏北北一流的经经济开发区区。重点引引进针纺织织服装、医医药、机械械电子、食食品加工、高高新技术等等企业。截截止20007年底，累累计进园项项目2622个，累计计工业项目目投入400.1亿元元。其中，累累计竣工项项目1588个，项目目占地面积积36322亩，当年年开票销售售18.332亿元，入入库税收55438万万元。商贸区位于翔宇大大道两侧规规划面积44.5平方方公

26、里，主主要建设综综合商贸、汽汽车、汽配配、摩配、轻轻纺、五金金等各类专专业批发市市场。商贸贸开发区连连接淮安市市区和楚州州区，离市市区仅9公公里，交通通便利，市市场辐射面面广。在建建的中国淮淮安国际商商城，占地地面积10000亩，建建成后将成成为苏北地地区最大的的商贸中心心。依托楚楚州针纺织织行业群体体优势，楚楚州也将成成为苏北针针纺织品的的集散地。5、各项城城区的机能能名城保护区区历史文化名名城，楚州州现在的行行政、商业业、文化中中心新城区未来城市化化进程的主主要接纳区区，楚州未未来行政、商商业中心西城区老城区与新新城区人口口的补充接接纳区，城城市副中心心商贸区商贸集中区区，楚州第第三产业的

27、的集中代表表工业新区商贸集中区区，楚州工工业发展的的根据地6、城市发发展规划n 未来城市发发展目标2008年年，全区主主要指标调调控目标为为：实现地地区生产总总值1399亿元，同同比增长117.599%；财政政收入9.5亿元，同同比增长225%，其其中一般预预算收入55亿元，同同比增长225%；全全社会固定定资产投资资105亿亿元，同比比增长300.43%；城镇居居民人均可可支配收入入111000元，同同比增长111.566%；农民民人均纯收收入56550元，同同比增长110.899%；全年年实现服务务业增加值值47.55亿元，同同比增长220.8%;完成社社会消费品品零售总额额45.887亿

28、元，同比增长长15.889%。楚州区“十十一五”发发展总目标标是：经济济总量翻一一番，财政政收入达三三倍，努力力建成新城城区，苏北北县区争位位次。通过过五年的艰艰苦努力，全全区地区生生产总值在在“十五”基基础上翻一一番，达1180亿元元，年均递递增16%；财政收收入力争达达到12亿亿元，年均递增增26.44 %；全全社会固定定资产投资资累计4550亿元，比“十五五”增加22.04倍倍；城镇居居民人均可可支配收入入突破1万万元，农民民人均纯收收入突破66000元元，年递增增分别为111.3%和7.99 %；城城市化率达达到40 %，提高高7.899个百分点点。表1-1楚楚州区“十一五”发展目标标

29、楚州区2007年年年递增率十一五末（22010年年）GDP（亿亿元）11816%180财政收入（亿亿元）7.526.4%12全社会固定定资产投资资总额（亿亿元）80450城镇居民人人均可支配配收入（元元）850011.3%突破1万农民人均纯纯收入（元元）50707.9%突破60000资料来源：楚州区政政协十一届届四次会议议n 未来城区规规划（20005-22020）从“三淮一一体”的构构想到三淮淮在行政区区划、政治治体制等各各方面的完完全合并与与融合已经经在向世人人初步展示示了淮安城城市化的基基本思路和和策略。淮淮安城市发发展包括两两个中心、也也就是两个个组团，包包括清河、青青浦和淮阴阴三区在

30、内内的主城区区作为淮安安的主中心心和中心组组团，而楚楚州区作为为副中心，处处于次组团团的位置，两两组团相呼呼应共同构构筑起淮安安合理而独独具特色的的城市发展展形态和布布局。未来来，淮安主主城区主要要向东、向向南发展，同同时也向北北发展，楚楚州区因为为南面淮河河入海水道道和苏北灌灌溉总渠的的阻隔，向向南没有拓拓展的空间间，所以在在规划中主主要向东向向北发展无无疑是合理理和必要的的。未来两两组团将在在主城的东东南、楚州州的东北和和主城的南南部、楚州州的西部相相接，通过过一些城市市主干道的的连接，两两组团将完完全、畅通通地“融为为一体”。未来在继续续保持楚州州旧城、新新城、夹城城“三联城城”的独特特

31、城市框架架布局的基基础上，城城区将主要向向东、向北北、向东北北拓展和布布局，同时时也适当向向西北发展展；本地块块就位于城城东，隶属属新城区规规划范围。楚州新城区区规划【规划范围围】东至经九九路,西至至北门大街街经五路路，南至莲莲花东路纬六路，北北至纬四路路，总用地地约1.665平方公公里。【规划定位位】规划将该该片区建设设成为以商商贸活动和和区级行政政办公为主主，兼具居居住、医疗疗和休闲服服务功能的的楚州区新新中心区。新新中心区将将着力营造造开放型、生生态型、服服务型的行行政、商业业中心和宜宜人的人居居环境，使使其成为体体现楚州“创创新、上进进、发展”的的现代城市市形象的标标志性地区区之一。【

32、规划布局局】形成“三区、三三轴、一带带”的格局，各各功能区相相对独立，并并以“三轴、一一带”相整合：三区：即三三大功能区区，行政中中心区、商商业中心区区、居住区区； 三轴：以翔翔宇大道为为楚州新区区的发展横横轴，楚州州大道为纵纵贯楚州新新老城区的的纵轴；行行政中心区区以区政府府办公楼为为主体建筑筑，经市民民活动广场场、居住片片区向南至至荷湖公园园形成中心心区西部的的纵向次轴轴；一带：在文文渠沿线规规划设置北北起中心区区翔宇大道道南经荷湖湖公园至总总理纪念馆馆的开放性性休闲旅游游绿带。翔宇大道商业中心行政中心楚州大道居住区居住区居住区新城中心区区规划图三、楚州区区房地产市市场分析（一）、楚楚州近

33、几年年房地产发发展概况楚州实施大大规模的城城市改造，起起步于上世世纪90年年代末期，当当时主要针针对老城区区的旧城改改造；房地地产开发规规模仅限于于沿街的“一层皮”工程，随随着全区房房地产市场场逐步完善善，规模小小区如雨后后春笋般的的在楚州城城区出现，22000年年楚州仅有有新城、明明都、月湖湖三个小区区，到目前前已发展到到20余个个，且规模模小区达到到历史新高高，增长呈呈现出的良良好态势。 20022-20007年楚州州区房地产产施工面积积与竣工面面积由上表显示示，20002年施工工面积8万万，竣工工面积144.5万；20003年施工工14.88万, 竣工144万；22004年年施工188.

34、08万万, 竣竣工4.88万；22005年年施工200.78万万, 竣竣工18万万；20006年开开发27.72万, 300.52万万；销售售面积300.92万万，同比比增长311%。在22007年年房地产开开发项目计计划看，新新开工项目目5个，施施工面积440万（其其中住宅330万），竣竣工25万万（其中中住宅222万），投投资3.88亿元。007年1-6月份已已完成投资资3.2亿亿元（含土土地款），施施工面积550万，竣竣工6.66万，预预售批准225.6万万。二手房市场场交易也比比较活跃，007年1-6月份，二二手房交易易423件件，成交面面积2.44万，成成交金额33800万万元，成交

35、交量比去年年同期增长长50%。同同时新的住住房政策也也刺激房地地产市场消消费，20007年住住房公积金金贷款政策策增加了住住房按揭贷贷款这项新新的服务内内容，由于于其利率较较低，减低低了购房人人的还贷压压力，因而而有力的吸吸引了很多多工龄短、积积蓄少的购购房群体，推推动了房地地产市场的的消费。007年年11-6月份份个人购房房贷款0.48亿元元，其中公公积金贷款款0.166亿元，同同比增长445%。楚州区的房房地产业近近几年迅猛猛发展，不不但改善了了城市住房房结构美化化了城市面面貌，也增增加了地方方政府财政政收入，城城市居民住住房面积大大幅度提高高，对于房房地产投资资的意识也也逐渐加强强，目前

36、楚楚州区人均均居住面积积达28.5，楚楚州区有445%左右右的城市人人口拥有商商品房。（二）、土土地市场1.2000220077年居住用用地出让情情况2002年年至20007年7月月以来楚州州区共出让让居住用地地26855亩，年均均出让4779亩。从从近几年出出让的居住住用地面积积来看，出出让面积保保持平稳。其其中20006年有较较大增长，出出让土地面面积达到7712.666亩，比比20055年增长率率了60%，20007年上半半年已出让让居住用地地289亩亩。（另据据调查，楚楚州区未来来几年一级级土地市场场上每年的的土地供应应量不小于于400亩亩。）2002-20077年楚州区区居住用地地出

37、让面积积2.2000220077年居住用用地出让价价格2002-20077年楚州区区居住用地地出让平均均价格土地价格也也是稳中有有升，20002年出出让的居住住用地的平平均价格是是34.774万元/亩，到22007年年上半年这这一价格上上升到744.12万万元/亩，其其中20004年成交交的平均价价格有所下下降，主要要是因为该该年出让的的地块都在在城市的外外围（新城城区），距距离商业中中心比较远远；此外22005年年出让的关关天培路南南侧地块55388平平米，每亩亩成交价达达到1466万元，成成为当年最最高价格。其其它地块因因地理位置置的不同而而价格不同同，整体而而言，新城城区地块的的价格区间

38、间在3080万/亩，名城城保护区地地块的价格格区间在880-1550万/亩亩（视地块块大小也有有不同）。这这样的土地地价格与楚楚州区整体体的经济发发展水平是是相适应的的，可以看看出楚州区区的土地市市场发展得得比较规范范。3、“十一一五”期间计划划推出土地地项目一览览编号项目名称地块位置用途面积（亩）挂牌参考价价（万元/亩亩）1盛世豪庭北北侧地块淮江路东侧侧居住75302城东乡政府府周边地块块新区居住500803河下古镇安安置小区及及商住房建建设城西干道西西侧居住100704高架桥东侧侧地块淮江路居住100905国际商城货货配中心东东侧翔宇大道南南侧商业172506萧湖开发莲莲花街改造造老城区商

39、业163807府衙东侧地地块老城区商业382208古城墙遗址址公园旅游游服务中心心淮江路东侧侧商业58009国产轿车44S店华西路南侧侧商业305010纪念馆东侧侧地块淮江路商业3166.6611河下古镇北北入口旅游游商务区翔宇大道商业688012河下古镇城河街改改造翔宇大道商业7010013水利枢纽休休闲中心水上立交商业、旅游游803014高架桥西侧侧地块淮江路商住509015运河嘉苑东东侧地块老城区商住20013016五中北侧地地块老城区商住43.89017下关商业广广场地块翔宇三期南南侧商住300不低于评估估价18二农机厂周周边地块老城区商住26.610019翔宇花园北北侧地块新区商住1

40、2012620新汽车站南南侧地块新区商住18012021行政中心东东侧地块新区商住13412022丝绸厂周边边地块老城区商住978023农机厂周边边地块老城区商住5618024城南粮库及及周边地块块老城区商住16212025教师进修学学校南侧地地块新区商住18010026荷湖3#地地块淮江路商住20016027翔宇大道三三期北侧地地块新区商住37010028浩伟橡塑制制品公司周周边地块新区商住3210029新长途汽车车站北侧地地块新区商住188110合计3743.4主要出让地地块直观图图：4、楚州房房地产20007年回回顾与20008年展展望2007年年楚州区完完成房地产产投资122亿元，施施

41、工面积993万平方方米（其中中安置房施施工面积114.4万万平方米），竣竣工面积773万平方方米，共计计批准预售售面积近550万平方方米。与周周边区县相相比，除略略低于淮阴阴区外，均均高与其他他同类地区区，从上述述数据看，楚楚州区20007年房房地产开发发形式较好好，商住房房的价格上上半年控制制在25000元/平平方米，下下半年在22800元元/平方米米。2008年年一季度保保持在30000元/平方米左左右，从22008年年1-3月月楚州区房房地产开发发情况看：1-3月月份完成房房地产投资资1.122亿元，同同比增长55%，施工工面积.336.044万平方米米，同比增增长12%，新开工工面积8

42、.8万平方方米，同比比增长8%，房屋竣竣工面积11.18万万平方米，同同比增长115%，实实际销售00.96万万平方米，同同比增长555，而而空置面积积仅0.114万平方方米，同比比降低155%。总体体看，20008年11-3月的的销售形式式于去年相相比略好。2007年年商品房市市场曾出现现集中供应应放量的情情况，市场场供求失衡衡，那么22008年年楚州区商商品房市场场形式将如如何发展呢呢，现从以以下几方面面分析：（1）、22008年年楚州区房房地产开发发计划总量量高于往年年2008年年区政府拟拟推出222块地块（含含安置房建建设），共共计27000多亩。主主要新开工工项目133个，施工工面积

43、622.05万万平方米（其其中住宅339.099万平方米米），竣工工51.555万平方方米（其中中住宅344.09万万平方米），投投资7.224亿元；两项总投投资16.45亿元元。从上述述数据看，楚楚州区无论论是房地产产投资额还还是开发总总量都明显显高于往年年，商品房房的供应量量不断扩大大，预示着着未来23年楚州州房地产市市场的竞争争将日趋激激烈。（2）、楚楚州区商品品房开发还还有较大的的发展空间间按楚州城市市总体规划划要求，保保护古城，发发展新城，用用3-4年年时间建成成新城区的的总体战略略。目前楚楚州城市人人口近300万人。随随着城市化化进程加强强，到20012年达达50万人人，城市规规划

44、区范围围现在300平方公里里，老城区区面积达115万平方方公里，居居住10万万人，新城城面积355平方公里里，居住440万人，为为实现这样样的规划目目标，目前前楚州区政政府将重点点打造新城城，搬迁老老城区人口口，主要计计划有：萧湖景区区开发，计计划拆迁220万平方方米建筑，疏疏散人口22万人；淮安府暑暑开发，建建成商业街街区，重现现历史繁华华，搬迁220万平方方米，疏散散人口2万万人；河下古镇镇保护开发发，疏散11万人；月湖、勺勺湖及里运运河风光带带的整治改改造，搬迁迁20万平平方米，疏疏散人口22万人；其他如老老城区改造造、古城墙墙遗址公园园、关天培培周边整治治改造，搬搬疏散人口口近10万万

45、人，由此此可见楚州州区商品房房的供应量量在近2年年内还不会会出现饱和和的状况，仍仍有一定发发展空间。（3）、土土地和建材材价格持续续增长，房房价迟迟不不落，购房房者持币观观望07年以来来，楚州区区的地块价价格一直处处于上涨中中，且上涨涨幅度较大大。三大建建材价格持持续上涨，目目前楚州商商住用地平平均每亩在在120万万元以上，好好的地块每每亩近1550万元，而而商业地块块也在每亩亩60万以以上。与22006年年相比增长长30%，每每平方米增增长近2000元。而而土地成本本作为房地地产开发的的主要成本本和房价构构成的主要要要素之一一，土地价价格的上涨涨必然导致致房价的上上涨，加上上原材料成成本提高

46、，使使目前楚州州房假在33000元元/平方米米左右。好好的景观楼楼盘在31100-33200元元/平方米米左右，与与去年同期期相比增长长20%，使使一部分购购房者难以以接受。但但就目前楚楚州的物价价水平走势势来看，房房价上升仍仍将有一定定的空间，只只是上涨幅幅度在今后后一段时间间内趋于稳稳定，回落落空间较小小。楚州目前的的楼市状况况是：观望望者多于购购买者。虽虽然统计数数据表明，22008年年1-3月月，楚州各各项指标均均高于去年年，但与去去年那种“火爆“的购房现现象相比，各各售楼处都都显得比较较冷清。这这种局面主主要的原因因是大部分分购房者都都在观望，由由于国家现现在对房地地产开发进进行调控，各各商业银行行对房贷也也提高了门门槛，贷款款利息也在在增加，