物业管理经典招标文件33613.docx

《物业管理经典招标文件33613.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理经典招标文件33613.docx（28页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、物业管理招招标文件目 录第一部分 招标邀请请第二部分 投标须知知一、投标方方二、招标文文件及要求求三、投标文文件四、投标文文件的递交交五、评标六、授予合合同第三部分 物业说明明一、物业概概况二、机电设设备一览表表三、空调设设备明细表表四、物业服服务范围及及说明第四部分 合同主要要条款第五部分 附件 附件件1：投标标函 附件件2：物业业承诺表 附件件3：物业业管理收费费及酬金 附件件4：资格格证明文件件 （一一）营业执执照（复印印件） （二二）物业管管理资质证证书（复印印件） （三三）法人代代表授权书书 （四四）投标单单位情况表表 （五五）投标单单位主要业业绩明细表表招标邀请书书：现就物业管理理

2、进行招标标邀请，诚诚邀贵公司司参加投标标。、招标内内容：、管理期期限：、管理方方式：、项目名名称：、地址：、投标工工作安排：序号事项时间地点备注招标邀请发招标文件件标前答疑投标截止时时间答辩会请在取标书书时准备投投标保证金金元整整，招标结结束后将返返还给各公公司。注：如领标标书后不参参加此次投投标活动，将将不返还保保证金联系人：联系电话：传真：电子信箱：第一部分投标须知知一、投标方方、合格投投标方的范范围1.1经全全面考察及及慎重考虑虑，投标方方符合招标标方物业管管理招标入入围标准，并愿意接受受招标方的的招标邀请请，参加本本次投标。1.2投标标方应遵守守有关国家家及北京市市法律法规规、法令、条

3、条例及规定定。、投标委委托2.1投投标方代表表不是法人人代表者，须持有法人代表授权书（统一格式）、投标费费用3.1 无论投标标过程中的的做法和结结果如何，投投标方自行行承担所有有与参加投投标有关的全全部费用。二、招标文文件及要求求、招标文文件4.1 投投标方应详详细阅读招招标文件的的全部内容容。不按招招标文件要要求提供的的招标文件和和资料，可可能导致投投标被拒绝绝。4.2 招标文件件的组成：4.22.1 招招标邀请4.2.22投标须知知4.2.33物业说明明4.2.44合同主要要条款4.2.55附件、招标文文件的澄清清5.1投投标方对招招标标文件件如有疑点点要求澄清清，或认为为有必要与与业主进

4、行行交流时，可可在年年月日日前用用书面、传传真形式通通知招标方方，招标方方向所有取取得统一招招标文件的的投标方用用书面或答答疑会的形形式作出答答复。、招标文文件的修改改6.1 在在招标截止止日期前，招招标方无论论出于自己己的考虑，还还是出于对对投标提问的澄清清，均可对对招标文件件用补充文文件的方式式进行修改改。6.2 对对招标文件件的修改，将将以书面、传传真的形式式通知已索索取招标文文件的每一个投标标方。补充充文件将作作为招标文文件的组成成部份，对对所有投标标方有约束力。6.3位是是投标方有有足够的时时间按招标标文件的修修改要求考考虑修正投投标文件，招标方可酌酌情推迟投投标的截止止日期和开开标

5、日期，并并将此变更更通知上述述每一投标方。、要约7.1投投标方拟派派项目经理理人选经招招标方认可可后，应参参与招标过过程的所有有活动。如如投标方中中标，经理理人选未经经招标方同同意不得随随意更换，否否则视违约约处理，招招标方有权权不与中标标方签订物物业管理服服务合同。7.2投标标人派驻招招标项目物物业管理经经理具备以以下条件：7.2.11大学本科科以上学历历7.2.22在投标公公司工作半半年以上7.2.33有在中国国大陆管理理大型甲级级物业五年年以上经验验7.2.44任职物业业经理三年年以上7.2.55熟悉计算算机及网络络技术7.2.66国籍不限限7.3在投投标过程中中，投标人人应遵守行行业道

6、德，如如有虚报和和对招标方方造成不良良影响的行行为将被取取消投标资资格。7.4被被邀请单位位提交投标标书，即表表示接受本本招标文件件的所有条条款和内容容，如有异异议，请再再交投标书书之前书面面说明。7.5 本招标文文件的内容容，是日后后物业合同同的自然组组成部分。三、投标文文件、投标文文件组成8.1商务标书书8.2技技术标书、商务标标书9.1；投投标函（统统一格式）9.2投投标方资格格证明文件件包括：9.22.1 营营业执照9.2.22物业管管理资质证证明9.2.33法人代表表授权委托托书9.2.44投标方情情况表9.2.55投标方业业绩表9.2.66派驻项目目物业经理理的基本情情况介绍及及简

7、历9.2.77目前进行行中的涉及及投标人的的诉讼、仲仲裁情况9.2.88已经审结结的涉及投投标人的诉诉讼、仲裁裁情况 9.33 公司司情况介绍绍，包括：9.3.1 公司管理理架构及特特点9.3.22物业管理理服务宗旨旨、经营理理念、企业业文化、企企业形象。9.3.33 物业管管理的业绩绩、经验总总结及优势势。9.4物物业管理收收费9.4.1物业管管理费收费费标准（分分项说明）9.4.22物业管理理费用支出出和运行成成本测算明明细及测算算方法。9.4.33项目不同同时期（入入住前及入入住后）的的工作酬金金及取酬方方式（含税）。9.4.44对于全部部收费标准准和经营酬酬金应详细细填写明测测算方法，

8、以以及可行性、合理理性分析报报告和有关关愿意承受受的有关奖奖惩。9.4.55虽然本次次招标文件件的文字或或图纸没有有明确说明明的，但在在法律、法规规定属属于物业管管理基本内内容所发生生的费用，不不管投标方方是否发现或是否已已经进行了了保价，都都将视为包包括在报价价中，并由由投标方无无条件的负责责负担。、技技术标书不涉涉及到经济济内容的投投标文件，包包括但不限限于本招标标文件所要要求的内容容。包括两两大部分：物业交付付使用前顾顾问服务、日日常物业管管理服务；请分别从从以下方面面展开。10.1物业业交付使用用前顾问服服务100.1.11前期介入入管理设想想，物业服服务设计方方案100.1.22拟派

9、专业业人员的设设想及到岗岗时间计划划100.1.33物业建设设过程中的的各方面专专业建议100.1.44对内部装装修的监管管方案和措措施。100.1.55提供客户户须知，用用户手册的的主要条款款及客户满满意程度的的预测分析析100.1.66不同时期期的保安、保保洁、绿化化管理和措措施。100.1.77免费提供供服务的条条款。10.2 针对大厦厦的独特管管理模式，拟采取的管理方式，针对性强的具体工作计计划和物资资装备情况况。100.2.11管理方式式：包括内内部管理构构架、管理理文化、激激励机制、计计划控制制机制、监监督机制10.2.2针对业务务特点10.2.3提供超超常规服务务的设想10.2.

10、4管理文化化及特色管管理设想10.2.5工作计计划：包括括工作流程程，各项管管理维护服服务项目和和环节所需的长远计计划和短期期安排。管管理工作的的定期报告告计划与报报告内容详详细列明。10.2.6针对写写字楼、商商铺、数据据中心、公公共会议室室、员工餐餐厅、车库等功能的的管理办法法。10.2.7物资装装备：包括括管理服务务人员的住住房、管理理住房、各各类设备的专用工具具及其备品品备件、器器械、交通通工具、通通讯、安全全防范装备备及办办公用品等等。列出详详细清单及及更换维修修周期，领领用管理制制度，包括日日常消耗品品的详细测测算，节能能控制措施施及实施计计划，设备备高效利用计计划书。10.2.8

11、各单项项分包计划划，是否有有长期合作作单位，专专业公司的的主选及备选方案、选选择标准及及管理措施施。10.3 管理人员员配备、培培训、管理理。10.3.1 管理人员员配备：包包括公司及及本项目详详细组织机机构，拟派派管理人员及及专业人员员简历、各各类人员岗岗位职责、数数量和专业业素质要求求、同类物物业工作经经验、正式式工和临时时工比例、自自有人员和和待调配人人员比例、各各岗位人员员配置及其其招聘方法法。10.3.2管管理人员（培培训）：包包括对各类类人员的培培训计划、方方式、目标标及言行行规范、仪仪表仪容、公公众形象。10.3.3管管理人员（管管理）：包包括录用和和考核，淘淘汰机制、协协调关系

12、、服务意意识、量化化管理及标标准运作等等。10.44 财务管管理10.4.1 财务管理理的工作模模式、制度度、预算、决决算方式、内内容。10.4.2物业管管理费用的的收取方式式与方法10.4.3财务收收支的定期期报告方式式。10.5 管理规章章制度和档档案建立与与管理（摘摘要）10.55.1 管管理规章制制度包括：各项岗位位职责及工工作程序、标标准10.55.2档案案建立与管管理包括：房屋竣工工图、业主主档案、运运作档案、维修管理理、巡视记记录、投诉诉与回访记记录、其他他管理服务务活动记录录与档案等。10.6 针对小区区设施设备备情况拟采采取的物业业管理方案案，改进计计划和设备备更新建议等等：

13、10.66.1 从从物业管理理角度，对对小区可能能存在的系系统问题预预测分析10.6.2 详细细制定各门门类设备日日常维修保保养、紧急急性维修服服务、定期期检测及改良良型专业拓拓展维护制制度、措施施和计划。100.6.33对小区智能能化系统的的管理维护护：10.66.3.11涉及物业业管理的智智能化系统统的日常运运行及维护护方案。10.6.3.2MISS管理系统统构想和其其他智能系系统（如卫卫星电视、巡巡更等）需求分分析，提出出自身的认认识和方法法。10.6.3.3对小区区建成使用用后的智能能化陆续改改进措施的的系统管理理经验如何？举举例说明。10.6.3.4保护智智能化系统统的预埋管管线及各

14、个个公共管线线的措施。10.6.3.5其他高高科技手段段在管理应应用的设想想。100.6.44 根据以以往经验和和本小区的的基本情况况，提出切切实可行的的节能、环保保系统策划划书。10.7 各项指标标的承诺及及完好指标标，拟采取取的措施。物业承诺表格式见附件二10.7.1办办公区及配配套设施的的完好率10.7.2办办公区域的的零修、急急修及时率率10.7.3维维修工程质质量合格率率及回访率率10.7.4大大型及重要要机电设备备完好率10.7.5智智能化系统统完好率10.7.6公公共区域照照明完好率率10.7.7道道路车场完完好率10.7.8治治安案件完完好率10.7.9保保洁率10.7.10办

15、公公区绿化率率与绿化完完好率10.7.11火警警发生率10.7.12违章章发生率与与处理率10.7.13有效效投诉与处处理率；客客户需求或或投诉后上上门服务时时间、常规规问题解决时时间，特殊殊问题处理理基本程序序及方案征征询意见程程序10.7.14物业业管理满意意率10.7.15其他他有关指标标11.投标标内容填写写说明11.1投投标书按统统一格式填填写，装订订成册11.2物物业承诺表表要求按格格式统一规规范填写11.3投投标书附件件由投标方方视需要自自行编制，规规格应与正正文一致，附附于正文之后与正正文页码统统一编目编编码装订。11.4投投标书所有有内容应符符合国家有有关法律、法法规规范及及

16、标准。11.5招招投标文件件及一切联联络文件均均使用中文文12.招标标文件计量量单位及投投标报价12.1所所有投标均均以人民币币报价12.2投投标方要按按投标物业业管理内容容填写物业业管理酬金金，并由法法人代表或或授权代表签签署。12.3投投标文件中中所使用的的计量单位位，除招标标文件有特特殊要求外外，应采用用国家法定计计量单位。13.投标标文件的有有效期13.1 自投标日日起天天内，投标标书应保持持有效。13.2在在特殊情况况下，招标标方可与投投标方协商商延长投标标书的有效效期。这种种要求和答复复都应以书书面、传真真的形式进进行。投标标方可以拒拒绝接受延延期要求，同意延延长有效期期的投标方方

17、不能修改改投标文件件。13.3投投标保证金金有效期同同投标书有有效期。14.投标标文件的签签署及规定定14.1组组成投标文文件的各项项资料（本本须知第条中所规规定）均应应遵守本条条14.2投投标方应填填写全程，加加盖公章。14.3投投标文件必必须由法人人代表或授授权代表签签署。14.4投投标文件中中投标书一一式8分，其其中正本一一份，副本本七份。资资格证明文文件中，法法人代表授授权书及投投标单位情情况表正本本一份，副副本七份，其其余文件仅仅提供复印印件。如果果正本与副副本不符，以以正本为准准14.5投投标文件的的正本必须须用不退色色的墨水填填写或打印印，注明“正本”字样副本本可以用复复印件。1

18、4.6投投标文件不不可涂改或或增删，如如有修改错错漏处，必必须出同一一签署人签签字或盖章章。14.7投投标文件因因自己潦草草或表达不不清所引起起的后果由由投标方负负责。四投标文文件的递交交15.投标标文件的密密封及标记记 15.1 投标标文件应按按以下方法法分别装袋袋密封：投投标书密封封袋内装投投标书正副副本一共88份，商务务标书与技技术标书分分开装订、密密封。技术术标书的副副本内不得得体现投标标单位名称称或任何隐隐含投标单单位和人员员姓名的内内容。封口口处应有投投标全权代代表的签字字及投标单单位的公章章。封皮上上写明招标标项目名称称、投标方方名称，并并注明“开标时起起封”字样。 15.2将全

19、部部投标文件件（商务标标书、技术术标书密封封袋、及投投标方认为为有必要提提交的其他他资料）包包装完好，封封皮上写明明招标方的的邮政编码码、名称、地地址、投标标方名称、地地址、邮政政编码、投投寄人。 15.3如果投投标方未按按上述要求求密封及加加写标记，招招标方对投投标方文件件的误投和和提前启封封概不负责责。 15.4为保证证本次招标标顺利进行行，投标方方递交投标标文件时须须交纳投标标保证金一一万元整。 15.5以下情情况视为废废标： 115.5.1技术标标书副本有有体现投标标单位名称称或任何隐隐含其单位位的内容15.5.2技术标标书和商务务标书没有有分开封装装15.5.3标书中中对于投标标方业

20、绩、人人员简历、工工作方式等等方面有不不实或作假假之处15.5.4标书语语言阐述不不清，易产产生歧义；15.5.5投标方方未交纳投投标保证金金。16.投标标截止时间间16.1投投标文件必必须在投标标截止时间间前邮寄到到达或派送送人到达指指定地点。16.2招招标方推迟迟投标截止止时间前邮邮寄到达或或派送人到到达指定的的投标地点点。16.3投投标截止日日期变更时时，招标方方或投标方方的权利和和义务将受受到新的截截止期的约约束16.4招招标方对投投标文件在在邮寄过程程中遗失或或损坏不负负责任。16.5在在投标截止止时间以后后送达的招招标文件，招招标方拒绝绝接收。17.投标标文件的修修改、撤回回及投标

21、保保证金的处处理17.1投投标以后，如如果投标方方提出书面面修改或撤撤标要求，在在投标截止止时间前送送达招标方方者，招标标方可以予予以接受。但但不退还投投标文件。17.2投投标方修改改投标文件件的书面材材料，须密密封送达招招标方，同同时应在封封套上标明明“修改投标标文件（并并注明招标标项目）”和“开标时启启封”字样。17.3撤撤回投标应应以书面（或或传真、电电报）的形形式通知招招标方。如如果取电报报或传真形形式撤回投投标，随后后必须补充充由法人代代表或授权权代表签署署的要求撤撤回投标的的正式文件件。撤回投投标的时间间已送达招招标方或邮邮电到达日日戳为准。17.4投投标截止后后投标方不不得撤回投

22、投标，否则则不予退还还并没收其其投标保证证金。五、评标18.对投投标文件的的初审18.1初初审内容为为投标文件件是否符合合招标文件件的要求，内内容是否完完整、价格格构成有无无计算错误误，文件签签署是否齐齐全。18.2初初审中，对对数据的计计算错误按按下述原则则修正：18.2.1如果单单项相加不不等于总和和计，应以以单项为准准修正总计计18.2.2如果以以文字表示示的数据与与数字表示示的有差别别，应以文文字为准修修正数字。18.3投投标方不同同意以上修修正，则其其投标将被被拒绝。18.4与与招标文件件有重大偏偏离的投标标文件将被被拒绝。投投标文件不不允许在招招标截止日日期后修正正。但招标标方将允

23、许许修改招标标中不构成成重大的偏偏离的微小小的，非正正规的，不不一致或不不规则的的的地方。18.5招招标方对投投标文件的的判定，只只依据投标标的内容本本身，不依依靠招标截截止期后的的任何外来来证明。19.投标标的澄清19.1招招标方将安安排答标时时间，答标标的顺序将将在招标截截止日期是是确定，投投标方授权权代表及拟拟定的该项项目物业总总经理及项项目组主要要成员将在在答标会上上进行155分钟的的的标书及公公司介绍（介介绍形式不不拘，如演演讲、投影影介绍、图图片展示均均可），之之后针对标标书内容进进行答疑，介介绍与答疑疑时间各投投标方不得得超过400分钟。19.2招招标方有权权就投标文文件中模糊糊

24、之处向投投标方提出出询问或澄澄清要求。投投标方必须须按照招标标方通知的的时间、地地点派技术术和商务人人员进行答答疑和澄清清。19.3必必要时招标标方可要求求投标方就就澄清问题题作书面回回答，该书书面回答应应有投标全全权代表的的签章，并并将作为投投标内容的的一部分。19.4投投标方对投投标文件的的澄清不得得增加投标标价格和减减少实质服服务内容。20.评标标20.1招招标方根据据标的特点点组建评标标委员会，对对具备实质质性响应的的投标文件件进行评估估和比较。评评标委员会会由招标方方、技术、经经济、法律律专家和其其他有关方方面的代表表组成。20.2评评标原则：评标严格格按照招标标文件的要要求和条件件

25、进行。比比较物业管管理的实施施计划及各各项收费标标准和管理理酬金。20.2.1商务部部分：20.2.1.1各各项物业收收费标准和和管理酬金金测算方法法的合理性性，测算的的准确性和和全面性。20.2.1.2管管理计划书书中各不同同时期运行行、管理测测算的节约约措施和管管理带来的的回报及各各项回报承承诺的奖惩惩。20.2.1.3计计划书中对对业主和各各项优惠服服务条件。20.2.2技术部部分：20.2.2.1管管理模式的的成熟性及及公司业绩绩、经营信信誉、物业业管理项目目考察。20.2.2.2物物业管理和和经营管理理方案计划划的科学、先先进、合理理、规范性性。20.2.2.3针针对大厦的的独特服务

26、务措施及执执行计划。20.2.2.4各各项指标的的可行性、高高标准性。20.2.2.5项项目物业总总经理及项项目组答辩辩20.3中中标条件20.3.1投标文文件符合招招标文件要要求。 20.33.2综合合评价最优优。 20.33.3有执执行合同能能力。 20.33.4物业业管理方案案符合本小小区目标要要求。21.评标标过程保密密21.1开开标截止日日期之后，直直到授予投投标方合同同止，招标标方保证投投标方知识识产权，投投标方保证证对整个招招标过程性性文件保密密。招标方方不向其他他无关人员员透露凡是是审查、澄澄清、评价价和比较投投标的有关关资料以及及授标意向向等。21.2再再评标期间间，投标方方

27、企图影响响招标方的的任何活动动，将导致致投标被拒拒绝，招标标方没收其其投标保证证金，并有有权追究其其相应的法法律责任。六授予合合同22.终审审 22.1终审的的对象是招招标项目的的预中标方方22.2终终审内容是是对预中标标方的物业业管理计划划署和经营营管理计划划书，管理理测定、管管理模式，投投标人资格格、信誉以以及投标方方认为有必必要了解的的其他问题题作进一步步的考察。22.3终终审方式 22.3.1对对预中标方方进行询问问。22.3.2对预中中标方进行行实地考察察。22.4授授受终审的的预中标方方，必须如如实回答和和受理招标标方的询问问或考察，并并提供所需需的有关资资料。23.招标标方在授标

28、标时有变更更服务内容容的权利 在向投标标方授予中中标通知书书前，招标标方对有关关服务内容容有权补充充或变更其其工作范围围，并有权权要求投标标方对服务务内容加以以进一步说说明和承诺诺。24.中标标通知 24.1在投标标有效期内内，在该标标方以书面面形式通知知所选定的的中标方。通通知也可以以传真形式式，但需要要随后以书书面确认。24.2当当中标方按按25条规规定与招标标方签订中中标经济合合同后，招招标方将其其他投标发发出落标通通知，并退退还包括中中标方在内内的所有投投标保证金金，招标方方对落标的的投标方不不作落标原原因的解释释。24.3中中标通知书书将是合同同的一个组组成部分。24.4中中标单位不

29、不允许整体体转包中标标项目。25.签订订合同25.1中中标方应按按招标方通通知的时间间、地点与与招标方签签订中标经经济合同，否则按开标后撤回投标处理。25.2经经济合同签签订后，在在招标方支支付首付款款前，中须须向招标方方缴纳相当当于三个月月管理酬金金的风险抵抵押金。25.3招招标文件、中中标方的投投标文件及及评标过程程中有关澄澄清文件均均作为合同同的附件。第二部分 物业说明明一物业概概况小区位于 ，总建筑筑面积 万平平方米，其其中地上将将筑面积为为： 万平方方米。1. 物业基本概概况物业名称：地 点:发 展 商商：使 用 人人：建筑设计：承 建 商商：拟入住日期期：2.建筑指指标： 占地面面

30、积： 总建筑筑面积： 建筑高高度： 层 数：绿 化 率率：容 积 率率：车位数量：自 行 车车：外墙材料：3.主要功功能分布楼层功能面积（平米米）层高（米）机电设备一一览表一空调系统二强电系统供电系统三给排水系统统四电梯系统五智能化系统统二. 空调调设备明细细表1.风机盘盘管序号规格要求数量2.新风机机组序号规格要求数量三、物业服服务范围及及说明1.物业服服务范围（包包括但不限限于）1.1前期期物业管理理服务 根据施施工进度及及交付使用用的时间，从从物业角度度对各专业业提供专业业意见和建建议。1.2 大大厦一层以以上的公用用设施设备备的维修、养养护、运行行和管理，包包括变配电电动力，照照明系统

31、、中中央空调系系统、各类类水系统、智智能化系统统，消防系系统、电梯梯等。在保保修期内的的设备维修修由中标单单位与厂家家联系维修修事宜，不不计入物业业管理费用用。保修期期满后的设设备维修，另另行商定。1.3大厦厦建筑本体体养护和管管理，包括括楼顶、梁梁、柱、内内外墙体等等部位、外外墙面、楼楼梯间、走走廊通道、门门厅、设备备机房等。1.4大厦厦公共区域域内办公设设施的维修修、维护，但但不包括特特殊办公场场所的专用用设施，设设备在内。1.5大厦厦权属内的的绿化摆放放、养护及及更换、地地毯维护保保养及清洗洗，大厦外外墙清洗等等。1.6大厦厦权属内的的配套设施施的维修、养养护和管理理。1.7大厦厦内建筑

32、小小品的维修修、养护和和管理及对对在维保合合同期（一一年）内的的园林绿化化工作实施施监督与管管理。1.8大厦厦权属内属属物业管理理范围的市市政公用设设施的维修修、养护和和管理。包包括道路、室室外上下水水管道、化化粪池、污污水池、井井、路灯、自自行车库、停停车场等1.9大厦厦内权属内内的清洁服服务。包括括公共场地地、建筑物物（包括公公共环境、办办公区域、会会议区域、多多功能厅、停停车场等）等等的清洁卫卫生、垃圾圾收集和清清运，以及及楼宇范围围内的灭虫虫防害工作作。洗手间间的保洁和和管理工作作，包括日日常易耗品品的配置，卫卫生洁具、卫卫生隔断等等设施的保保洁及检查查报修。1.10维维持大厦良良好的

33、办公公环境，包包括安全监监视、巡视视、门岗执执勤工作1.11大大厦权属内内的交通、车车辆行驶及及车辆停泊泊秩序与安安全的管理理1.12大大厦实行全全封闭244小时安全全管理。1.13组组织并提供供多种便民民服务。1.14配配合和协助助当地公安安机关进行行安全监控控和巡视等等保安工作作。1.15管管理与物业业相关的工工程图纸、设设备使用规规定的行为为，采取规规劝、警告告、制止等等措施管理理。1.16管管理与物业业相关的工工程图纸、设设备说明、维修养护记录及竣工验收资料等。1.17有有关法律、法法规和政策策规定的应应当由物业业管理公司司管理的其其他事项。2.说明2.1招标标方保留对对中标单位位服务

34、范围围内的单项项工程指定定分包的权权利。2.2此次次投标包括括接收安置置原甲方229名保安安人员之内内容。2.3大厦厦服务范围围文件，是是对本次招招投标以及及未来物业业管理基本本的工作及及服务范围围，并不能能涵盖本次次物业管理理招标的所所有内容。第三部分 合同主主要条款第一条 总总则 甲方方： 乙方方： 乙方方经甲方物物业管理服服务招标并并依据中中华人民共共和国经济济合同法，就就 物业业管理事项项按下列条条款达成本本协议第二条 委委托管理事事项 同第第三部分第三条 委委托管理期期限 本本合同为期期一年。在在本合同签签署之日起起。若乙方方在本合同同期内，其物业管管理服务水水平达到既既定的目标标及

35、服务承承诺，且甲甲乙双方合合作良好，甲甲乙双方将将续签一年年合同；负负责甲方将将不予续签签。第四条 甲方的权权利和义务务 1.行行使甲方的的合法权益益，对物业业管理公司司的日常管管理、服务务态度及质质量进行监监督检查。 2.审审定乙方提提出的物业业管理服务务年度计划划、大修、中中修方案及及财务预算算、决算报报告。 3.甲甲方负责房房屋本体的的大、中修修的实施方方案、工程程预算及实实施。 4.检检查、监督督乙方管理理工作的实实施及制度度的执行情情况，定期期进行全面面考核评定定，如因乙乙方管理不不善或管理理失误，造造成重大经经济损失，甲甲方有权终终止合同，并并要求乙方方按照权威威评估机构构出具的评

36、评估报告进进行赔偿。 5.协协助乙方依依据建设部部（91）年年ZBP3300011-90房房屋接管验验收标准的规定向 公司接收物业，并针对物业实际情况协助乙方顺利完成入住过程。 6.遇遇到下列情情况之一者者，甲方对对乙方指定定的物业管管理文件具具有否决权权； aa)物业管管理文件违违反国家、地地方政府相相关政策法法规； bb)物业管管理文件损损害甲方利利益。 7.遇到到下列情况况之一者，甲甲方对乙方方外聘专业业公司分包包的单项工工程有否决决权； a)经过一个个月的实际际运作，证证明单项承承包方有能能力有限、专专业水平不不高、了解解程度不深深、工作、服服务态度不不好。b)承包方方价格高于于乙方费

37、用用明细中相相应项目的的预算价；c)承包方方达不到乙乙方投标承承诺相应项项目的服务务标准。 88.在本合合同期内。甲甲方对乙方方表现不佳佳、责任心心不强、不不能胜任工工作岗位、不不配合不服服从管理、言言行有损甲甲方企业形形象、损害害甲方利益益、行贿受受贿、渎职职的员工有有权要求乙乙方，按管管理制度在在保证正常常工作的前前提下及时时处理。 99.合同期期满，甲方方有权指定定专业审计计机构对物物业管理的的财务状况况进行财务务审计。 110.在合合同期内，乙乙方与甲方方有关的宣宣传材料须须经甲方同同意后，方方可执行。第五条 乙乙方权利和和义务1.乙方在在大厦内设设立专门机机构专职负负责大厦的的日常管

38、理理工作，并并与该机构构代表乙方方履行本合合同规定的的权利和义义务。2.乙方签签署的的经经济合同生生效之日起起，即开始始正式的物物业服务准准备、筹备备和人员选选聘等工作作。在物业业建设期间间，乙方应应根据工程程进展情况况，随时委委派合适人人选参与工工作，并在在工程建设设，设备安安装方面向向甲方提出出专业意见见或建议。如如因乙方的的失误造成成物业在竣竣工交接及及日后使用用中存在的的问题甲方方有权扣回回部分或全全部物业入入住之前的的管理酬金金直至终止止合同。3.乙方负负责物业服服务员工招招聘、劳务务人事管理理、行政管管理及监督督考核。4.乙方负负责针对大大厦执行独独立的财务务管理及管管理工作。物物

39、业管理支支出实行预预算管理制制管理，经经甲方审批批后物业管管理费在预预算范围内内的每笔开开支，从甲甲方特设管管理账户直直接支出，经经甲方授权权责任人签签名后方可可使用。5.乙方将将于物业交交付使用前前，配合建建筑的施工工进度，按按照双方确确认的人员员编制配备备物业管理理人员，使使甲方进驻驻物业时获获得优质的的物业管理理服务，为为甲方提供供方便。6.乙方负负责：大厦各项工工程竣工验验收全部合合格后，对对存在质量量问题的工工程联系返返修事宜。大厦内排水水管道的正正常使用大厦消防通通道通畅，区区内道路没没有建筑垃垃圾和泥土土侵占路面面。 77.乙方为为本项目配配备的主要要物业人员员（如何部部门经理及

40、及主管）应应征得甲方方同意后上上岗，一经经甲方确认认，乙方不不得随意更更换。调动动时应提前前通知甲方方，并且双双方均认同同其接替人人员可以保保证大厦的的正常物业业管理后方方可调动；若甲方认认为并经证证实乙方管管理人员不不能胜任本本职工作，有有权向乙方方提出更换换建议，其其后任必须须全面继承承前任应负负的责任。经经甲方认定定的物业经经理除非甲甲方或本人人提出的要要求，乙方方无权予以以更换，否否则甲方有有权终止合合同。 88.乙方在在保证甲方方合法权益益的前提下下，根据有有关法律、法法规政策及及本合同的的约定，结结合物业管管理的实际际情况，制制定大厦的的各项管理理办法、规规章制度、实实施细则等等，

41、自主开开展各项管管理活动。 99.乙方负负责根据房房屋及附属属设施、设设备的情况况制定年度度维修计划划和建议大大、中修方方案，经甲甲方审定同同意后，由由乙方组织织实施。 110.乙方方有权对违违反有关物物业管理办办法，规章章制度的行行为，提请请甲方有关关部门进行行处理。 111.乙方方负责协助助装修管理理，与执行行甲方装修修相关规定定，并协助助监督。 112.综合合物业管理理的实际需需要，向甲甲方提供大大厦的配套套公共设施施、机电设设备选型及及安装等方方面的建议议。 113.乙方方负责按照照甲方交接接名单中设设备设施类类型评选合合适的保养养承包商大大厦的专项项维保业务务，并经甲甲方认可。乙乙方

42、不得将将整体管理理责任及利利益转让给给其他人或或单位，不不得将重要要专项业务务承担给个个人。 114.关于于房屋本体体大、中维维修，由乙乙方提交维维修原因，乙乙方协助实实施。 115.乙方方外包给专专业公司的的物业管理理费用（包包括设备维维保费）非非特殊原因因，一律由由甲方按照照乙方与专专业公司签签订的合同同内容从特特设管理账账户直接支支付给该公公司。 116.关于于物业管理理预算费用用的使用约约定：在各各单项物业业管理预算算范围内乙乙方可以合合理使用费费用；如果果超过各单单项物业管管理预算范范围，乙方方必须向甲甲方申请，经经甲方同意意后，由乙乙方实施，但但超过预算算部分必须须在物业管管理费用

43、预预算范围内内进行调整整。如甲方方提出的超超出本合同同委托管理理项目的管管理与服务务事宜而发发生的费用用，由乙方方提交具体体方案及相相关费用的的预算，经经甲方审核核同意后，由由乙方具体体实施。 117.乙方方必须接受受物业管理理主管部门门及有关这这个诺夫部部门监督、指指导，并接接受甲方监监督。 118.乙方方于每月55日前、每每季度8日日前寄年度度10日前前向甲方提提交财务报报告；每月月10日前前提交物业业管理报告告。 119.乙方方不得擅自自占用和改改变大厦公公共设施的的使用功能能，如需在在大厦内改改造扩建完完善配套项项目，须报报甲方和有有关部门批批准后方可可实施。 220.建立立大厦的物物

44、业管理档档案并负责责及时记载载有关变更更情况。 221.合同同期间，乙乙方若带领领其他单位位、个人参参观大厦，应应征得甲方方同意；若若甲方带领领其他单位位，个人参参观大厦，乙乙方应积极极予以配合合。 222.开展展有效的社社区文化活活动和便民民服务工作作。 223.本合合同期满，甲甲乙双方没没有续约时时，乙方必必须向甲方方移交管理理办公用房房、大厦各各类管理档档案、图纸纸等资料。第六条 管理目标标 11.乙方“物业承诺诺表”2.在北京京市树立科科技物业管管理典范3.正式入入住后一年年为北京市市物业管理理优秀写字字楼，两年年内达到建建设部优秀秀示范大厦厦的服务标标准。第七条 管理酬金金第八条 违约责任1.如因乙乙方违反本本合同有关关约定，造造成甲方未未能完成管管理目标或或直接造成成甲方经济济损