武汉某项目前期市场研究报告161348.docx

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1、金地武汉项项目前期市市场研究报报告（全）.docc 第一部分 市场研究究一 、武汉汉市宏观经经济分析21、武汉市市综合概况况22、武汉市市经济概况况2二、 武武汉市房地地产宏观市市场分析61、房地产产总体市场场分析62、武汉市市房地产住住宅市场分分析10三、区域市市场分析131、区域经经济概况分分析132、区域房房地产市场场分析14四、供给楼楼盘调研211、供给楼楼盘概况212、供给楼楼盘指标分分析253、供给楼楼盘专项调调研35五、需求调调研分析371、需求问问卷调研分分析372、访谈分分析39六、 市市场竞争分分析431、市场竞竞争项目归归类列表432、武昌拟拟建、在建建项目对本本项目的影

2、影响44A. 一 、武汉汉市宏观经经济分析1、武汉市市综合概况况武汉位于江江汉平原东东部，长江江中游与汉汉水交汇处处，是湖北省省省会及华中地区区最大城市市。世界第第三大河长长江及其最最大支流汉汉水在市区区交汇，将将市区一分分为三，形形成了汉口口、汉阳和和武昌三镇镇鼎立的格格局，素有有“江城”的美誉。武汉版图面面积为84677.11平方公里，平平面图形如如一只从东东向西飞舞舞的彩蝶，其其中城区面面积39633.6平方公里里，郊区面面积763.51平方公里里，市辖县县面积3740平方公里里。武汉属北亚亚热带季风风性（湿润润）气候，常常年雨量充充沛，热量量丰富、雨雨热同季、旱旱涝更替、冬冬冷夏热、四

3、四季分明，夏季最长长约130多天，春秋二季季各约60天。武汉现辖99个城区，2个郊区，2个县。区区县下辖92个街道办办事处，59个镇，34个乡。辖区区内交通网网络发达，具具有水路、空空运、铁路路、陆路的的立体交通通优势。2002年年末，全市市户籍人口口总数为7764万人人。2、武汉市市经济概况况（1）、宏宏观经济运运行表1-1 宏观经济济指标比较较（一）GDP人均GDPP财政收入固定资产投投资亿元变化元变化亿元变化亿元变化20021493.09 10.788%196111.00 9.53%196.554 30.877%570.443 12.199%20011347.80 11.688%1790

4、55.00 10.277%150.118 19.055%508.444 10.055%20001206.84 11.166%162388.00 9.92%126.115 12.400%462.000 7.13%19991085.68 8.36%147733.00 7.30%112.223 12.200%431.225 7.20% 图1-1 11995-20022GDP指标增长长趋势图以上数据显显示：1) GDP总量量升幅稳定定（保持在在年增幅111左右右），全社社会经济总总体运行良良好； 2) 财政收入逐逐步增加，且2001-2002年增幅加快，这与城市经济结构调整过程中，第二、第三产业增加值

5、增长较快有关，更显示企业经营状况逐步向好，企业技术改造力度增强，工业经济效益综合指数提高；3) 城市的固定定资产投资资规模近两两年增长速速度加快，显显示经济的的发展活力力逐步趋强强，投资拉拉动对国民民经济总体体运行状况况的作用不不容小觑。（2）、居居民收入与与消费在经济总体体健康运行行的基础上上，居民收收入、消费费取向呈现现出不完全全相同的趋趋势：一方面，职职工平均工工资及城区区居民人均均可支配收收入均保持持了与总体体经济发展展较为紧密密的相关性性，相应指指标增幅稳稳定；另一一方面，居居民消费在在“量”增加的同同时，价格格总水平却却止步不前前，除20000年微微幅上调外外，其余各各年度消费费价

6、格总水水平均较前前一年有所所下降，22002年，这这一趋势仍仍然延续。表1-2 居民收入入与消费指指标比较职工平均工工资城区人均可可支配收入入消费价格总总水平社会消费品品零售总额额（不含居居民购置商商品房）元变化元变化变化亿元变化2002100399.0010.499%7820.007.05%-1.400%770.00812.422%20019086.0019.088%7305.058.01%-0.500%685.00013.044%20007630.007.60%6763.008.21%0.50%606.00011.400%19996250.00-3.900%544.000可以看出：1) 宏

7、观经济、人人均收入的的持续增长长，带来居居民购买能能力的增强强；2) 从消费价格格总水平来来看武汉市市民习惯于于在一种稳稳定、朴实实的固有环环境和方式式下生活。消消费观念与与生活方式式上相对保保守、严谨谨的态度，在在一定程度度制约了武武汉整体经经济水平的的快速发展展。随着沿沿海经济及及新观念的的冲击及投投资对总体体经济、消消费的拉动动效应的逐逐步显现，武武汉市民的的消费观念念将会进一一步改善。（3）、经经济外向性性需要引起一一定注意的的是，武汉汉经济的外外向性仍然然不够明显显，尽管在在历史上有“九省通衢”的辉煌，但但其现状外外资、外贸贸均未能出出现大幅增增长的情况况（且进出出口总额增增幅逐步减

8、减缓），其其工业基础础、人才等等多方面的的优势均未未能充分发发挥，这样样的城市活活力将较大大程度上影影响武汉经经济在较短短时间内取取得较大提提升的期望望。 表1-3 经济外向向性指标进出口总额额实际利用外外资亿美元变化亿美元变化200222.022 2.13%15.766 10.066%200121.566 6.00%14.322 9.90%200020.344 13.388%13.033 11.755%199917.944 4.10%11.666 10.422%近年来，武武汉市经济济的外向性性得到了持持续的发展展，但基数数较低，增增幅较小，参参考20002年其它它兄弟城市市的经济外外向性指标

9、标水平如下下：图1-2 不同城市市经济外向向性指标对对比武汉经济的的外向性从从规模、发发展势头上上看均有较较大的提升升空间。（4）、城城市其它主主要宏观指指标对比武汉市作为为老的工业业城市、华华中重镇，其其历史、地地理地位十十分重要。然然而近年来来，武汉市市的经济发发展显示出出一定的滞滞后，与沿沿海、甚至至内地的部部分城市相相比，差距距较为明显显。 表1-4 不同城市市的主要宏宏观指标对对比GDP（亿元）固定资产投投资（亿元）城区人均可可支配收入入（元）社会消费品品零售总额额（亿元）武汉1347.80508.4447305.05685.882北京2817.601530.50115788.001

10、593.50上海4950.841984.31128844.001861.30深圳1908.15673.337235444.00609.226广州2684.83119644.08144166.001243.90天津1826.67705.1108959.00832.770重庆1749.75801.8826721.00699.333成都1491.00582.2208126.00627.550沈阳1238.00302.8806386.00623.550宁波1310.58470.330119911.00414.118杭州1568.00628.223108966.00458.882大连1235.60305

11、.1107418.00534.220南京1154.44464.9918848.00465.883青岛1316.00384.4408731.00352.990备注：上表表为2001年数据据可见，“大大武汉”的经济发发展规模（GDP）、固定资产投资规模均小于内地城市重庆、成都，而人均可支配收入在上述城市中排名倒数第三；同时，其社会消费品零售总额却排名第六，显示其商业相对发达，居民的消费较为积极。持续、稳定定地提升城城市的总体体经济发展展水平，提提高城市地地位，增强强居民对未未来的合理理预期，是是逐步引导导居民消费费观念，提提升生活方方式的基础础，也是房房地产行业业健康发展展的基础。（5）、发发展潜

12、力尽管武汉市市的经济发发展水平在在与沿海发发达城市相相比时仍有有较大差距距，甚至与与内地部分分兄弟城市市相比时也也未见明显显优势，但但其经济的的综合发展展潜力非常常巨大，后后劲很足。1) 武汉具备无无可比拟的的地理位置置优势。武武汉扼水路路、陆路交交通的要害害，作为华华中片区最最具规模的的中心城市市，在经济济发展由沿沿海地区向向内地逐步步渗透的过过程中，其其经济核心心、辐射中中心的位置置无可替代代，其核心心的地位将将逐步显现现；同时，由由于华中片片区的特殊殊性，武汉汉完全有机机会成为包包括上海、北北京、广州州、西安、成成都、沈阳阳等城市在在内的国内内各区域中中心的核心心，成为连连接东西、纵纵贯

13、南北的的纽带。2) 武汉的工业业基础雄厚厚，在加工工业势必逐逐步成为未未来一定时时期内中国国对外经济济的主要的的比较优势势时，其完完备的基础础设施设备备、熟练的的技术工人人、可供补补充的有效效劳动力数数量、相对对低廉的综综合成本等等方面都具具有绝对的的优势。实实际上，武武汉是一个个拥有优良良的工业传传统的城市市，在世界界经济全球球化日益显显著的今天天，随着武武汉为自身身定位的进进一步清晰晰，其优势势的焕发将将会为包括括其它产业业的共同发发展打下坚坚实的基础础。“大武汉”应当选择择一条与“大上海”不同的二二次发展之之路，以工工业（加工工业）为基基础的外向向型经济将将会为武汉汉的综合发发展加入有有

14、效的催化化剂。3) 武汉是国内内为数不多多的高等院院校聚集的的城市，这这为其技术术支持、科科技创新、高高级人才储储备打下了了扎实的基基础，而这这样一个良良好的环境境更可以为为城市的发发展源源不不断地输送送动力，使使其快速进进入良性循循环的轨道道，以自身身具备的优优势超越兄兄弟省市。随着武汉城城市建设的的进一步完完善，投资资环境的进进一步提高高，武汉经经济的发展展潜力将十十分巨大，而而这恰恰是是许多沿海海经济发展展较早城市市所不具备备的。B. 二、 武武汉市房地地产宏观市市场分析1、房地产产总体市场场分析（1）、市市场特征及及环境分析析1）市场特特征武汉的房地地产市场特特征明显。由于社会、经经济

15、、历史史、人文等等多方面的的综合原因因，武汉市市的房地产产市场较之之发达地区区的同类市市场还存在在一定的差差距，当前前总体上仍仍处于一个个不断规范范、市场化化的过程中中。其明显显的特征表表现在：u 区域化特征征明显汉口、武昌昌、汉阳之之间自成体体系，跨区区域购房只只占到成交交数量的极极小比例，尽尽管近年此此特征有逐逐步改变的的趋势，一一段较长的的时间内，区区域划分的的存在将是是市场的主主流；u 房产二级市市场的现状状价格偏低低包括重庆、沈沈阳、成都都等在内的的内地城市市（人均可可支配收入入相差不大大），房价价均高于武武汉；u 城市总体建建设相对落落后武汉市旧城城改造几乎乎没有展开开，居民居居住

16、条件较较差，住房房改善的潜潜在需求十十分巨大,商品房市市场消化速速度缓慢；u 多种性质房房产同时存存在房改房、集集资房、合合作开发、经经济适用房房、商品房房等同时存存在；u 企事业单位位住房政策策参差不齐齐部分国家机机关仍有分分房，部分分事业单位位采取住房房一次补偿偿，部分单单位与开发发企业合作作开发（商商品房性质质），部分分单位完全全市场化等等；u 大多数市民民对居住的的要求仍然然停留在旧旧有的生活活方式上，对对居住品质质尚没有清清晰的认识识；2）、市场场环境武汉市的总总体市场环环境在近年年来呈现出出一些可喜喜的变化，如如： 存量房买卖卖交易额增增加、市场场日趋活跃跃；2002年年，存量房成

17、成交556222套，面积为524.10万平方米米，金额62.229亿元，分别别同比增长长8、26、39；而这这样的增长长，是在2001年较2000年分别增增长20、18、24的基础础上取得的的，市场的的发展十分分迅速。 个人成为住住房市场消消费主体：99年以后达达到87以上； 住房金融支支持力度加加大2002年年，公积金全全年发放8亿元，增增长27%；个人商商业贷款发发放总额57.441亿元，同同比增长56.669%。 土地供给规规范化：2002年7月1日后，武武汉市土地地供给实行行统一管理理，开发商商有了公平平竞争的基基础。所有这些变变化，极大大的推动了了武汉房地地产二级市市场的快速速发展。

18、（2）、武武汉市房地地产市场供供需分析1）、市场场供给98年宏观观调控之后后，武汉市市房地产市市场曾出现现大幅下滑滑：供给方方面，98年房地产产总投资较较上年下滑滑17.229；99年，总投投资的增长长率仅3.53（基于98年下滑之之后的投资资额）。随总体市场场环境的变变化，武汉汉市房地产产市场自1999年开始出出现转机，且且在2000年以突变变的方式展展开 19999年，新开开工面积增增长40.889，总投投资增长11，施工工面积增长长17.114%，近年来来，武汉市市房地产市市场的供给给总体上呈呈现了稳定定、持续的的上升趋势势。 图2-1 房地产开开发总投资资1999年年以后，房房地产开发

19、发的持续上上升态势尤尤其显著，其其中，2000年由于市市场拐点的的作用，开开发指标增增长幅度较较1999年之前有较较大幅度提提高，后续续各年度，由由于开发取取向、结构构的变化，各各指标呈现现出不同的的发展过程程，体现了了开发领域域的不同侧侧面：表2-1 武汉市19999-20002年房地产产供给指标标比较总投资施工面积新开工面积积竣工面积亿元增幅万平米增幅万平米增幅万平米增幅2002132.550 14.833%1735.07 7.66%809.117 25.533%628.448 4.40%2001115.339 13.922%1611.67 6.22%644.660 2.06%601.99

20、9 20.188%2000101.229 11.000%1517.25 17.144%631.559 40.899%500.889 12.511%199991.255 3.53%1295.27 -3.711%448.228 8.72%445.221 0.03%总投资（总总供给的代代表指标）：2000年以后保保持了持续续、稳步加加快的增幅幅，显示市市场供给的的节奏处于于健康、良良性的发展展通道，22000年的市场场变化成为为启动的起起点，未出出现后继乏乏力的情况况，后文中中我们将看看到，这样样的态势与与同样趋势势的市场需需求配合，推推动了市场场的顺利发发展。施工面积：与总投资资的上升趋趋势不同，

21、施施工面积增增幅除2000年保持较较高的增幅幅外，2001、2002均保持相相对较低的的增幅。比比较施工面面积与总投投资的增长长比例，我我们可以看看到，2001、2002年，单位位施工面积积的投资持持续保持加加大，房地地产开发结结构在发生生较大的变变化从单位投投资较低的的中、低端端产品向单单位投资较较高的中高高端产品转转移，这是武汉汉市房地产产开发市场场近年来发发生的一个个重要变化化！在后文的分分析中我们们可以看到到，这样的的开发结构构的变化实实际上在1999年即以住住宅的结构构变化为契契机展开，由由于住宅在在总体供给给中比例的的变化，使使总体市场场的数据在在2001年才显示示出明显的的趋势，

22、而而这样的趋趋势在经历历了一定时时间的供需需磨合之后后，正逐步步被市场需需求所接受受，并推动动市场向新新的层面转转化。新开工面积积： 20000年，新开开工面积增增幅高达40.889，显示示当年由于于市场好转转造成的供供给的增加加以加量的的方式展开开（总体来来看，单位位面积投资资额的变化化不大）；而2001年，增幅回回落到2.06，显示示了与施工工总体面积积指标相一一致的趋势势即市场供供给开始发发生较大规规模的结构构性转变单位面积积的投资额额增大；2002年，其增增幅再度上上升，结合合施工面积积的变化趋趋势，可以以推断在开开发结构继继续转化的的同时，市市场在此基基础上开始始放量。竣工面积：竣工

23、面积积的变化趋趋势，与前前一年度的的新开工面面积变化趋趋势相比，呈呈现相对一一致的走向向，显示武武汉市建设设项目施工工平均周期期大约保持持在1年左右的的时间，市市场物业类类型仍以多多层、小高高层为主。2）、市场场需求房地产市场场的有效需需求，通过过预售/销售金额额最直接的的体现出来来。 表2-2 19999-20002房地产预预销售金额额比较年度预销售金额额亿元涨幅2002132.44631.844%2001100.44718.833%200084.55548.055%199957.111-1.355%自20000年开始，武武汉市房地地产预售/销售金额额持续上涨涨，显示出出市场需求求在近年来来

24、大幅增加加，其中，2000年、2002年增幅较较大，这样样的增加，与武汉市经济持续发展、人民收入提高、房地产总体市场逐步走出低谷、日渐繁荣的必然趋势有关，也与近年来若干住房、城市土地政策的出台对市场的直接刺激等因素相关。与销售金额额同步提高高的，是全全市的销售售/预售面积积。表2-3 19999-20002年房地产产需求指标标比较（已已剔除出租租物业）预销售面积积现售面积预售面积万平米涨幅万平米现售涨幅万平米预售涨幅2002年年660.33919.211%485.9997.53%174.44071.000%2001年年553.99618.544%451.99723.544%101.9990.5

25、2%2000年年467.33246.166%365.88656.888%101.44617.255%1999年年319.774/233.221/86.53336.055%预/销售面面积近年来来保持了持持续的上升升趋势，除除2000年外，增增幅稳定；由于所能能得到的关关于市场总总体的分析析数据中，销销售金额均均包括了新新房出租（如如写字楼、商商业用房等等）的部分分，且这一一部分的数数量近年来来上升很快快，租金价价格与销/预售价格格合二为一一，无法滤滤出，使得得我们很难难对市场总总体价格的的走势进行行判断。我们将在后后文的住宅宅领域分析析中着重分分析住宅的的价格变化化趋势，这这对金水岸岸住宅项目目

26、也更具意意义。3）、供需需综合分析析总体来看，武武汉市房地地产市场供供需总体基基本持平； 图2-2 武汉市19999-20002供需指标标对比分析析预/销售面面积连续三三年超过竣竣工面积，显显示市场需需求的实际际增长略超超出市场前前期的预期期；但与新新开工面积积相比，供供需基本持持平。 经经过几年的的发展，武武汉市的房房地产市场场日趋成熟熟，近期来来，呈现了了如下特点点：n 外地品牌发发展商纷纷纷进入武汉汉；n 产品和营销销创新意识识不断增强强；n 大盘项目频频频亮相；n 市区精品中中小项目成成为新亮点点；n 别墅市场异异军突起。（3）、武武汉市房地产市场场20033-20044年展望n 房地

27、产开发发结构继续续从单位投投资较低的的中、低端端产品向单单位投资较较高的中高高端产品转转移，市场场的需求也也会继续相相应的转化化；n 新区开发与与旧城改造造形成联动之之势；n 房地产相关关政策将对对市场结构构产生巨大大影响；n “三区五片片”继续保持持热点走势势；n 外地品牌发发展商的介介入使得市市场竞争更更为激烈；n 发展商日趋趋成熟与专业业分工不断细化；n 房地产开发发的市场导导向性加强强；n 发展商沟通通学习意识识加强与竞竞争合理有有序化。2、武汉市市房地产住住宅市场分分析在武汉市房房地产总体体市场的发发展中，住住宅的开发发逐步成为为主流，在在总投资、总总施工面积积、新开工工面积、总总竣

28、工面积积四项主要要指标中，住住宅的所占占百分比均均不断提高高。房地产产市场的健健康发展与与住宅发展展的市场化化程度关联联度越来越越大。（1）、市市场供给住宅的发展展态势呈现现出与总体体市场略微微不同的特特点：表2-4 19999-22002年住宅供给给指标住宅投资住宅施工住宅新开工工住宅竣工(亿元)增幅(万平米)增幅(万平米)增幅(万平米)增幅2002107.66212.711%1407.7011.711%730.66732.155%536.776.06%200195.49927.688%1260.1524.977%552.99222.377%506.00434.122%200074.7992

29、3.466%1008.347.05%451.8869.79%377.3318.59%199960.58829.677%941.99114.233%411.55824.622%347.4465.16%从住宅开发发的数据看看，其投资资一直保持持了较为稳稳定的增长长，即使是是在宏观调调控尚未结结束的1999年，住宅宅投资依然然保持了稳稳健的上升升势头。同时，武汉汉市住宅结结构的调整整在1999年已经开开始展开，2000年进入规规模较大的的变化期，即即单位施工工面积的投投资成本上上升较快，市市场供给的的结构开始始变化（中中、高端产产品开始出出现，所占占百分比逐逐步扩大），而而这样一个个变化较总总体市场

30、的的类似变化化早了1至2年；同样样，在进入入2001年后，经经过一轮整整理的市场场开始在此此结构下的的继续小幅幅调整与放放量。 图2-33 年度单位位施工面积积平均投资资额武汉市住宅宅总体市场场处于品质质提升的阶阶段，从整整体住宅市市场来看，结结构调整还还将持续一一定的时间间，从后文文对需求的的分析看，这样的调整顺应了市场的潜在需求，逐渐被市场认可。（2）、市市场需求与市场供给给相一致，武武汉市房地地产市场的的需求不断断增长。居民对住房房的有效需需求，通过过房产预售售/销售得到到体现。 图2-4 住宅市场场预销售总总金额比较较1999年年以来，武武汉市住宅宅预销售金金额呈现较较为迅速的的增长态

31、势势，从增幅幅来看，保保持了与房房地产总体体市场一致致取向。其其中，2000年、2002年增幅较较大。同时，需求求的稳步增增长体现在在成交面积积的变化和和价格的变变化两个方方面：表2-5 住宅市场场需求指标标比较住宅销预售售金额住宅销预售售面积住宅销预售售平均单价价亿元涨幅万平米涨幅元涨幅2002117.88432.144%617.88118.099%1907.3811.900%200189.18818.599%523.11816.966%1704.571.39%200075.20056.377%447.33049.822%1681.194.37%199948.099298.5561610.7

32、3从20000年及2002年来看，两两个年度的的增长方式式截然不同同。2000年年，由于市市场拐点的的作用，需需求的增长长以在旧有有住宅品质质的基础上上大幅加量量的方式展展开，在面面积增长49.882的基础础上，价格格仅上涨4.37，居民民对居住条条件的提升升以居住面面积的扩大大为主（尽尽管在此时时，从房地地产开发的的角度看已已经开始出出现住宅开开发结构的的大幅变化化）。2001年年，市场仍仍然在这样样的观念指指导下运行行，在有效效需求稳步步提高的前前提下，平平均价格微微幅上调，市市场对产品品品质的重重视度仍处处于孕育期期。2002年年，从宏观观层面看，经过供需两方面的充分磨合，加上武汉市关于

33、土地供给政策的调整，触发了需求对较高品质楼盘的认可，在有效需求增长32.14的情况下，市场以量、价齐升的方式展开，其中平均价格上升11.90，市场对住宅的有效需求开始出现大规模的结构调整；从微观上看看，由于市市场上逐步步出现了高高品质楼盘盘的购买者者，其亲密密人群对该该类产品的的认识逐渐渐加强，对对这种生活活方式的选选择逐渐认认可，居民民对住宅的的要求从重重“量”向重“质”演化，这这也使得统统计意义的的需求结构构变化成为为必然。对对于武汉的的房地产市市场，这样样的来自需需求的结构构调整尽管管比开发的的调整滞后后了较长的的一段时间间，但这样样的调整对对金水岸地地块的开发发、营销的的指导意义义非常

34、重大大。三年来，在在需求及其其增长方式式的作用下下，武汉市市住宅销预预售价格平平均增长幅幅度为5.88。对于不同的的市场、不不同的市场场阶段，不不同综合品品质（档次次）的住宅宅项目其短短、中期的的发展趋势势可能截然然不同。在在市场发展展的成熟阶阶段，由于于中高档楼楼盘获利丰丰厚，使市市场供给越越来越大，此此时的该类类楼盘的价价格走向趋趋于弱势，体体现在市场场价格上甚甚至可能出出现价格的的下调（或或提升缓慢慢、或持平平），在这这样的发展展阶段，新新楼盘继续续定位在中中高档，风风险较大。不不同的是，对于正处于需求结构变化、中高端的需求被初步激发的市场，中高端的产品将成为引领市场走向的重要力量，也将

35、成为后一阶段市场有效需求所追逐的方向，把握时点、提前半步的开发商将获益非浅。从武汉市住住宅市场的的供需机构构变化看，在在目前的阶阶段介入中中高端市场场，潜力巨巨大。C. 三、区域市市场分析1、区域经经济概况分分析武汉市总体体旧城改造造的进度较较为滞后，房房地产市场场的发展在在近年来以以热点片区区的形式展展开。现状来看，突突出的开发发热点有：武昌的南南湖片区、光光谷片区、汉汉口的后湖湖片区、东东西湖的金金银湖片区区、汉阳的的沌口片区区；除此五五个片区以以外，武昌昌的徐东/中北路沿沿线、汉口口的西/北湖金金融街片区区、姑嫂树树杨汊湖湖一带也显显示出较强强的活力；而一些老老牌的大型型居住片区区如汉口

36、的的常青花园园，百步亭亭花园一带带，由于长长期建设形形成的成熟熟配套和较较低的价位位，仍然是是普通市民民购房的优优先选择。行政区域经经济运行比比较武汉市八大大城区的主主要居住人人口分布数数据如下表表： 表3-1 武汉市八八大城区人人口分布表表土地面积人口密度户数年末户籍人人口平方公里人/平方公公里户人江岸区64.244979520459956292226江汉区33.43313760014786654599998硚口区46.39911584417974455373777汉阳区108.334420615084454556994武昌区81.22210885526140048840665青山区45.8

37、00956912194444382777洪山区509.000127214879926473884东西湖区439.1195237882112294886与其相对应应的区域宏宏观经济运运行指标如如下：表3-2 区域宏观观经济运行行指标2002年年GDP财政收入固定资产投投资城区人均可可支配收入入社会消费品品零售总额额（不含居居民购置商商品房）亿元亿元亿元元亿元江岸区33.6553.505.597695.4748.488江汉区30.5003.787.227789.6055.399硚口区33.3662.697.417125.8156.400汉阳区23.4661.917.226900.5227.377武

38、昌区30.9553.588.257903.7976.455洪山区53.4221.8423.0447962.9438.477青山区14.5552.693.388100.3226.311东西湖区42.6993.3221.14426.122从上表中可可以清晰的的看到：如果以行政政区域为划划分，武昌昌、洪山两两区的经济济发展潜力力十分巨大大。两区不不仅具有名名列前茅的的城区人均均可支配收收入，同时时固定资产产投资额也也非常靠前前，武昌区区的消费品品零售总额额远远高于于作为商业业中心的汉汉口任何一一区（但小小于汉口三三区之和），洪洪山区的GDP总量更处处全市之首首，其财政政收入排名名处于各区区之末与其其

39、发展的政政策取向密密切相关，实实际上将更更有利于其其经济长期期、稳定的的发展步伐伐，武汉市市居住热点点的光谷片片区、南湖湖片区即是是在此环境境下形成的的房地产热热点，符合合区域发展展的需要，而而且发展的的潜力很大大。与此同时，汉汉口的江岸岸、江汉两两区保持了了一定的发发展步伐，但但从固定资资产投资分分析，两区区的发展空空间已经受受到一定的的限制，人人均可支配配收入处于于中流水平平。由于汉汉口城区较较老，市民民的居住条条件较差，居居民改善居居住条件的的要求迫切切，这样的的相对稳定定的潜在需需求支持了了后湖、金金银湖片区区房地产开开发的热潮潮，具有一一定的合理理性。硚口、汉阳阳两区，经经济发展略略

40、逊江汉、江江岸，但人人均可支配配收入却低低很多，其其房地产市市场不活跃跃当属正常常（沌口的的武汉经济济开发区不不在此列）。放放远眼光，硚硚口区的经经济发展应应当具备一一定的潜力力，如果对对汉口其它它地区的辐辐射能够有有效展开，其其房地产开开发的潜力力尚可挖掘掘。令人惊讶的的是青山区区，传统认认为其工业业区性质、区区域环境较较差、不适适合房地产产开发的观观念可能错错失强大的的购买能力力。尽管该该区各项指指标均不在在前列，但但其人均可可支配收入入高居全市市之首，即即使不考虑虑其发展潜潜力，以其其现有土地地成本进行行开发，应应当有相当当的利润空空间。当然然，需要看看到的是，青青山区由于于历史的、城城

41、市规划的的综合原因因，其住宅宅项目的辐辐射范围十十分有限，人人群较为单单一，在旧旧有居住观观念、生活活方式惯性性较强的环环境中，创创新住宅开开发的风险险也较大。青青山区的住住宅总体水水平提高尚尚需时日。东西湖区近近年来显示示了旺盛的的发展势头头，抛开综综合经济发发展水平不不谈，作为为汉口的后后花园，近近年来其住住宅发展的的迅猛态势势令人瞩目目。2、区域房房地产市场场分析（1）、行行政区域房房地产市场场发展趋势势分析与全市总体体发展相协协调，各行行政区域的的房地产开开发、销售售呈现出与与区域经济济一致的发发展趋向。对各行政区区域内住宅宅市场的分分析如下： 表3-3 各区主要要住宅指标标住宅投资住

42、宅施工面面积住宅新开工工住宅竣工面面积住宅预销售售总金额住宅销预售售总面积住宅平均价价格亿元变化万平米万平米万平米亿元变化万平米变化元变化武昌区200217.4223.26%222.117119.99255.64424.55524.000%111.5567.24%2200.8615.633%200116.87729.377%218.003114.99397.72219.80034.511%104.00326.500%1903.306.34%200013.0443.16%178.117/71.63314.72250.200%82.24437.877%1789.888.95%199912.644/

43、163.889/63.0669.80/59.65521.611%1642.92/洪山区200218.98834.800%258.990152.330108.66716.22284.955%90.04459.199%1801.4216.188%200114.08832.333%206.11598.56673.5338.77-27.446%56.566-28.669%1550.571.73%200010.644118.003%145.338/61.64412.099222.440%79.322203.333%1524.216.29%19994.88/71.488/24.4003.75/26.15580.477%1434.03/