上海某别墅项目投资可行性研究报告32452.docx

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1、上海市东海海别墅项项目投资资可行性性研究报报告详细摘要第一部分 项目目决策背背景七大利利好因素素一、上海市市经济保保持着快快速健康康的发展展；二、上海市市房地产产市场供供销两旺旺，持续续看好；三、上海别别墅市场场全面繁繁荣，量量价齐升升；四、上海市市嘉定区区发展势势头良好好；五、F1方方程式赛赛车场距距本项目目仅4公公里；六、南翔镇镇国际化化社区“格格林风范范”的启启动拉开开了南翔翔新镇建建设的序序幕；2002年年2月228日，嘉嘉定区土土地开发发中心与与深圳金金地集团团、上海海嘉宝集集团就占占地1440公顷顷的“格格林风范范”居住住区开发发建设项项目举行行隆重的的签约仪仪式。作为嘉嘉定区目目

2、前最大大的房地地产开发发项目，以以及整个个南翔星星城规划划中最先先启动的的项目，南南翔镇国国际化社社区“格林林风范”的的启动标标志着嘉嘉定区房房地产业业步入了了全新的的发展格格局。它的开开发拉开开了南翔翔新镇建建设的序序幕。南翔星城居居住区项项目总规规划土地地面积约约3333公顷，位位于嘉定定区南翔翔镇东部部，与本本市宝山山区、普普陀区接接壤，北北至蕴藻藻浜、南南接丰翔翔路、东东临中槎槎浦河、西西靠沪嘉嘉高速公公路。该该项目与与东海别别墅相隔隔不远，对对东海别别墅的营营销是一一个大的的利好因因素。七、嘉定区区政府将将引轻轨轨至南翔翔镇。最后结论：从宏观观面到微微观面均均显示出出政策和和经济因因

3、素对本本项目呈呈现的利利好态势势。第二部分 项目目及周边边环境分分析从项目位置置、项目目现状、项项目周边边30000米范范围内的的社区配配套三个个方面的的分析，作作出项目目的初步步评估：东海别墅项项目具有有一定的的区位优优势和环环境优势势，周边边配套较较为完善善，私家家车交通通方便，但但南翔镇镇及嘉定定区的房房地产发发展缓慢慢，均处处于起步步阶段，区区域市场场不被消消费者认认可。随着F1方方程式赛赛车场的的建造，特特别是项项目附近近的南翔翔星城居居住区项项目的启启动必将将带动整整个南翔翔区域市市场的快快速发展展，故本本区域具具备很大大的增值值潜力。由于东海别别墅项目目目前为为现房转转让，故故项

4、目本本身积留留了许多多不利于于营销的的问题，但但通过对对项目的的改建及及包装，市市场前景景依旧看看好。第三部分 市场场现状及及其趋势势判断一、上海市市房地产产市场整整体分析析1、20002年上上海房地地产市场场现状分分析2、20003年上上海房地地产市场场趋势判判断二、上海市市别墅市市场整体体分析1、上海别别墅市场场回顾和和展望2、上海别别墅市场场用途的的六大类类型3、上海别别墅市场场的区域域分布4、上海别别墅市场场的价格格区间5、上海别别墅市场场的供需需状况6、上海别别墅市场场的客源源构成三、上海市市外环线线周边可可类比的的别墅项项目分析析四、南翔镇镇房地产产市场及及楼盘分分析第四部分 项项

5、目优劣劣势分析析及产品品的营销销建议通过第三部部分的市市场分析析得出：一、项目优优劣势分分析1、项目优优势l 由于上海房房地产市市场和别别墅市场场均持续续看好，且且出现供供小于求求的态势势，作为为现房的的东海别别墅20003年年入市的的市场风风险较小小；l 嘉定区F11方程式式赛车场场的建造造、南翔翔星城项项目的启启动以及及轻轨的的引入三三大利好好消息都都将给本本项目带带来机遇遇；l 东海别墅的的转让价价较低，入入市的均均价有较较大的选选择余地地，由于于该项目目中小面面积产品品较多，总总价在整整个市场场中优势势非常明明显；l 东海别墅具具有一定定的区位位优势，周周边配套套较为齐齐全，适适合居住

6、住和投资资；l 东海别墅的的绿化较较好，每每幢别墅墅的花园园独立且且面积较较大。2、项目劣劣势l 东海别墅产产品具有有一定的的缺陷，需需要改建建，如何何改建是是本项目目运作成成功的关关键；l 东海别墅所所在区域域房地产产市场起起步较晚晚，还未未被客户户认可，将将给本项项目的销销售带来来一定难难度；l 东海别墅小小区内缺缺乏基本本的配套套，需要要引进。二、产品的的营销建建议1、目标客客户层l 南翔镇及所所属开发发区内的的中高收收入家庭庭是本项项目潜在在的购买买者；l 嘉定区、普普陀区、闸闸北区的的私营老老板是潜潜在客户户；l 本市看好南南翔镇的的发展前前景的投投资者是是潜在客客户。2、项目营营销

7、的建建议项目需要改改建的具具体方案案：l 外墙面需要要清洗；l 窗户更换为为档次较较高的塑塑钢窗，并并配合外外立面的的色彩搭搭配及风风格塑造造选用塑塑钢窗的的窗框色色彩及造造型。通通过色彩彩的变化化和局部部的立面面变化增增加每幢幢别墅的的可识别别性；l 修复每幢别别墅的大大门，并并设计大大门造型型；l 别墅室内需需要清扫扫；l 部分户型，如如户型AA的结构构设计需需要整改改；l 小区内植被被和草坪坪需要修修整；l 小区加设智智能化安安保系统统，并更更换物业业管理公公司；l 小区引入有有线电视视、宽带带等配套套；l 小区会所改改建为售售楼处，提提供良好好的销售售环境；l 清洗游泳池池；l 小区大

8、门重重新设计计并建造造；l 小区大门与与主干道道之间的的小道围围墙加设设挡板，控控制小道道的围墙墙，创造造良好的的小区外外部视觉觉形象；l 配备一辆看看房专车车。第五部分 项目目均价的的预测一、类比价价值预测测法1、根据本本项目与与周边可可类比别别墅项目目的价值值比较判判断本项项目可实实现均价价（1）选择择可类比比项目根据本项目目的区位位特征，依依照别墅墅项目在在外环线线周边，位位于行政政区域交交界处的的原则，选选择了以以下项目目作为本本项目的的可类比比的别墅墅项目。嘉定区：东东渡园景景别墅、皇皇府别墅墅、绿谷谷别墅普陀区：美美墅南汇区（2）对比比并量化化本项目目同各类类比别墅墅项目各各价值要

9、要素的对对比值可类比项目目的详细细资料见见第三部部分第三三小节。量化的标准准：以低低成本改改建后的的东海别别墅为标标准，东东海别墅墅的各项项为1000，优优于东海海别墅则则分值高高于1000，比比东海别别墅差则则分值低低于1000，各各价值要要素赋予予相同的的权重，得得出综合合分值。（3）根据据价值要要素对比比值，结结合各类类比别墅墅项目的的均价，通通过算术术平均法法推断出出本项目目可实现现的均价价本项目可实实现的均均价=可可类比别别墅项目目的均价价/可类类比别墅墅项目的的综合分分值*1100均价（元/平方米米）综合分值东海别墅可可实现的的均价（元元/平方方米）东渡园景别别墅380092413

10、0 皇府别墅3800954000 绿谷别墅50001014950 美墅55001134867 康桥半岛50001104545 算术平均值值4499东海别墅可可实现的的均价三三大价位位：低价价位：440000元/平平方米，中中价位：45000元/平方米米，高价价位：550000元/平平方米。2、根据上上海市可可类比区区域公寓寓与别墅墅价格比比值推算算出本项项目别墅墅可能的的市场均均价40050元元/平方方米以上上。结论：东海海别墅可可实现的的均价三三大价位位：低价价位：440000元/平平方米，中中价位：45000元/平方米米，高价价位：550000元/平平方米。二、东海别别墅400005000

11、0元元/平方方米的均均价预测测与别墅墅市场的的有效需需求相一一致三、分析各各价位下下的均价价的销售售风险综合结论：鉴于本项目目的改建建可以增增加本案案的附加加价值，本本项目可可选择445000元/平平方米入入市，随随着人气气的集聚聚和认知知度的增增强，广广告包装装推广的的深入人人心，再再向高价价位拔升升。第六部分 项目目的投资资收益分分析一、销售收收入预测测二、别墅成成本预测测三、项目利利润测算算利润指标的的测算：单位毛利=项目利利润/销销售面积积=10013.97元元/平方方米单位净利=税后利利润/销销售面积积=6005.666元/平方米米销售毛利率率=项目目利润/销售收收入1000%=22

12、2.332%销售净利率率=项目目净利润润/销售售收入1000%=113.333%核心指标的的基本要要求（参参考）：销售净净利率9%四、现金流流量测算算内部收益率率为766.322%，核心指标的的基本要要求（参参考）：内部收收益率25%。五、经济指指标汇总总经济指标单位数值（元元/m22）项目总金额额（万元元）备注销售收入4542 8635 住宅销售收收入直接成本32906254开发成本总投资3400 6463 开发成本+期间费费用税前利润1719 税后利润1151 内部收益率率73.322%使累计净现现值为零零的贴现现率销售净利率率13.333%项目净利润润/销售收收入1100%总投资回报报率

13、17.811%项目净利润润/项目总总投资1000%六、敏感性性分析就该项目的的销售收收入、可可变动成成本两个个因素变变化对销销售净利利率进行行敏感性性分析，得出销售收入相对于成本更加敏感。当售价下降10%、成本上升超过10%时，项目的销售净利率低于9%，项目的投资回报将受到一定的影响。第七部分：综合分分析与建建议从以上项目目环境、市市场、财财务、经经济分析析可看出出：本项项目的投投资，正正处于上上海市嘉嘉定区房房地产市市场平稳稳上升时时期，各各方面的的时机都都比较成成熟，项项目抗风风险能力力较强，且且可获得得较好的的投资回回报。对东海别墅墅的改建建，是克克服各种种劣势条条件、与与周边楼楼盘竞争

14、争并取得得成功的的关键。目 录录第一部分 项目目决策背背景七大利利好因素素8一、上海市市经济保保持着快快速健康康的发展展8二、上海市市房地产产市场供供销两旺旺，持续续看好8三、上海别别墅市场场全面繁繁荣，量量价齐升升9四、上海市市嘉定区区发展势势头良好好9五、F1方方程式赛赛车场距距本项目目仅4公里10六、南翔镇镇国际化化社区“格格林风范范”的启动动拉开了了南翔新新镇建设设的序幕幕10七、嘉定区区政府将将引轻轨轨至南翔翔镇11第二部分 项目目及周边边环境分分析12一、项目位位置12二、项目现现状12三、项目周周边30000米米范围内内的社区区配套13四、项目的的初步评评估14第三部分 市市场现

15、状状及其趋趋势判断断14一、上海市市房地产产市场整整体分析析14二、上海市市别墅市市场整体体分析17三、上海市市外环线线周边可可类比的的别墅项项目分析析26四、南翔镇镇房地产产市场及及楼盘分分析28第四部分 项项目优劣劣势分析析及产品品的营销销建议29一、项目优优劣势分分析29二、产品的的营销建建议30第五部分 项目目均价的的预测31一、类比价价值预测测法311、根据本本项目与与周边可可类比别别墅项目目的价值值比较判判断本项项目可实实现均价价312、根据上上海市可可类比区区域公寓寓与别墅墅价格比比值推算算出本项项目别墅墅可能的市场场均价32二、东海别别墅4000050000元元/平方米米的均价

16、价预测与与别墅市市场的有有效需求求相一致致33三、分析各各价位下下的均价价的销售售风险33第六部分 项目目的投资资收益分分析34一、销售收收入预测测34二、别墅成成本预测测35三、项目利利润测算算35四、现金流流量测算算36五、经济指指标汇总总37六、敏感性性分析37第七部分：综合分分析与建建议38第一部分 项目目决策背背景七大利利好因素素一、上海市市经济保保持着快快速健康康的发展展上个世纪末末的最后后十年，上上海这片片热土日日新月异异神奇般般的变化化让世界界为之折折服。从从99财财富论论坛到上上海合作作组织成成立会议议，从AAPECC会议到到刚刚申申办成功功的20010年年世博会会，上海海这

17、颗东东方明珠珠正以无无法阻挡挡的魅力力成为全全世界关关注的焦焦点。如果仔细端端详中国国“雄鸡”状的版版图，您您会惊奇奇地发现现：从辽辽东半岛岛的鸭绿绿江口到到广西防防城港市市的东兴兴镇，绵绵延1880000多公里里的大陆陆海岸线线轮廓，正正恰似一一张拉满满的强弓弓。弓弦弦是南北北交通大大动脉京广广铁路，滚滚滚东去去的长江江则是那那支着力力待发的的利箭，而而上海，这这个远东东最大的的城市，就就位于这这支利箭箭最锋锐锐的前沿沿。“利箭”的“锋芒”形成巨巨大的磁磁场，吸吸引了全全世界渴渴望成功功的开拓拓者纷至至沓来，百百年难寻寻的机遇遇使这座座城市充充满活力力。2002年年是我国国加入世世界贸易易组

18、织后后的第一一年。一一年来，上上海市实实现了国国民经济济的持续续快速健健康发展展，各项项社会事事业取得得全面进进步，人人民生活活水平稳稳步提高高，全面面完成了了各项预预期目标标和主要要任务。全全年实现现国内生生产总值值54008.776亿元元，按可可比价格格计算，比比上年增增长100.9。产业业结构在在调整中中不断优优化，第第二、第第三产业业共同推推动经济济增长的的格局进进一步巩巩固。全全年第一一产业增增加值888.224亿元元，比上上年增长长3；第二产产业增加加值25564.69亿亿元，增增长122.1；第三三产业增增加值227555.833亿元，增增长100。城城市综合合服务功功能不断断提

19、升，第第三产业业增加值值占国内内生产总总值的比比重继续续提高，达达到511。（所有数据来自上海统计局发布的2002年上海市国民经济和社会发展统计公报） 二、上海市市房地产产市场供供销两旺旺，持续续看好2002年年是上海海房地产产的大发发展年，楼楼市各项项指标居居高不下下，房地地产开发发规模、商商品房供供应量、预预售登记记面积和和商品房房价格水水平均不不同程度度地超过过20001年全全年水平平。2002年年上海房房地产业业全年实实现房地地产业增增加值3373.63亿亿元，比比上年增增长144.5。房地地产开发发与销售售同步增增长。从从开发看看，全年年商品房房施工面面积68853.17万万平方米米

20、，比上上年增长长14.5；竣工面面积19983.92万万平方米米，增长长10.7。从从销售看看，全年年商品房房销售面面积19960.6万平平方米，比比上年增增长9.1，其其中商品品住宅销销售18839.05万万平方米米，增长长9.44。在在商品住住宅销售售面积中中，个人人购房比比重已达达97.5,比上年年提高44.1个个百分点点。存量量房产交交易稳步步上升。全全年成交交过户面面积17790.48万万平方米米，比上上年增加加3688.055万平方方米，增增长255.9。房屋屋租赁市市场交易易活跃。全全年商品品房屋出出租面积积5977.199万平方方米，比比上年增增长177.5。（所所有数据据来自

21、上上海统计计局发布布的220022年上海海市国民民经济和和社会发发展统计计公报和和上海房房地产交交易中心心公布的的统计资资料）2002年年三大热热点F1赛赛车场落落户上海海安亭、220100年世界界博览会会落定上上海、环环球影城城主题公公园将在在上海浦浦东三林林地区建建设给上海海楼市注注入了新新的动力力，未来来几年的的上海楼楼市将持持续看好好。三、上海别别墅市场场全面繁繁荣，量量价齐升升来自上海市市房地产产交易中中心的资资料显示示，从119966年1月月至20002年年12月月，上海海市共有有1600余个别别墅项目目推出，累累计供给给量达到到339926套套，其中中消化量量为2556144套，

22、销销售率平平均达到到75.5%。其其价格段段主要出出现在11002000万元元的中低低档别墅墅区间。可可以说，“别墅类”主宰正被普通购房一族所关注和青睐。同时，上海海市别墅墅价格大大幅上扬扬。20002年年四季度度的市场场成交价价格再创创新高，668700元/平平方米的的平均价价格创历历史最高高点。别墅市场的的异军突突起，是是房地产产市场长长期培育育的结果果。其主主要来自自于政府府采取了了积极的的财政政政策，体体现了“扩大内内需，拉拉动市场场”的经济济策略。由由于上海海市的GGDP值值已超过过45000美元元，消费费方式和和消费习习惯正处处于转新新阶段，符符合时代代需要的的新型住住宅观念念正逐

23、步步被普通通购房人人士所接接受。上上海作为为国际大大都市的的地位和和形象日日益牢固固，无论论从世界界范围，还还是从国国内范围围来讲，上上海正越越来越成成为人们们向往的的城市。成成功人士士纷纷选选择在上上海投资资、置业业和安居居。在目前上海海房地产产整体运运行态势势良好的的前提下下，在不不同区域域，各种种类型的的别墅尚尚有一定定的发展展空间。220033年仍将将是别墅墅市场发发展的高高潮期。四、上海市市嘉定区区发展势势头良好好嘉定区位于于上海西西北部，中中心位置置在北纬纬3123，东经经121115。东与与宝山、普普陀两区区接壤；西与江江苏省昆昆山市毗毗连；南南襟吴凇凇江（苏苏州河），与与闵行、

24、长长宁、青青浦三区区相望；北依浏浏河，与与江苏省省太仓市市为邻。总总面积4464.2平方方公里。全全境地势势平坦，东东北略高高，西南南稍低。市市、区级级河道蕰蕰藻浜、练练祁河、娄娄塘河横横卧东西西，向东东流经宝宝山区直直通长江江和黄浦浦江；盐盐铁塘、横横沥、新新槎浦纵纵贯南北北，与吴吴凇江、浏浏河相连连。河道道总长118000余公里里，平均均河网密密度为每每平方公公里4公公里。嘉定区工业业生产产产销衔接接状况良良好，工工业经济济效益稳稳步提高高。汽车车零配件件、电子子电器、金金属制品品、纺织织服装等等重点发发展行业业是工业业经济的的支柱，其其工业产产值占全全区工业业总产值值的299.6。非公公

25、有制经经济规模模不断壮壮大，成成为工业业经济的的主力。外外商投资资企业和和私营企企业的工工业产值值分别占占全区工工业总产产值的445.55和220.ll。在在世界排排名前 5000家公司司中，有有10多多家在嘉嘉定投资资办企业业，如美美国通用用电气 、德国国大众、日日本富士士通、荷荷兰飞利利浦等。市市、区、镇镇三级工工业区和和希望、蓝蓝天、沪沪太、徐徐行等220多个个私营经经济小区区的工业业规模集集聚效应应正日益益显现。五、F1方方程式赛赛车场距距本项目目仅4公公里上海国际赛赛车场位位于嘉定定安亭镇镇，在宝宝安公路路的北面面，嘉松松公路的的东面，规规划面积积5.33平方公公里，由由赛车场场区、

26、商商业博览览区、文文化娱乐乐区和发发展预留留区等板板块组成成。现在在动工的的是赛车车场主体体部分赛车车场区，占占地面积积约2.5平方方公里，主主要由塞塞岛及其其他9组组赛道、主主、副看看台、车车队生活活区、维维修站、缓缓冲区及及配套设设施等几几个部分分构成。其其中高速速赛道呈呈“上”字造型型、总长长约5.4511公里，适适合于各各种不同同赛车、特特别是一一级方程程式即FF1赛车车比赛。宽宽度介于于13至至20米米之间，拥拥有155个不同同转弯半半径的弯弯道和99个不同同长度的的直道，路路面高度度最大落落差约112米，上上升最大大梯度为为3%，下下滑最大大梯度88%，在在上海软软土地基基建造如如

27、此高难难度、高高标准的的赛车道道，在世世界同类类赛车场场尚无先先例。按计划在220044年春节节前竣工工，以确确保20004年年10月月举办“中国站站”国际赛赛事。22年过后后上海将将作为FF1世界界循环赛赛中的一一站，FF1赛事事虽然一一般来说说每年在在一地只只举办短短短的33天，但但它带来来的人流流和商机机显然是是巨大的的，故对对本项目目的你好好作用是是显而易易见的。六、南翔镇镇国际化化社区“格格林风范范”的启启动拉开开了南翔翔新镇建建设的序序幕2002年年2月228日，嘉嘉定区土土地开发发中心与与深圳金金地集团团、上海海嘉宝集集团就占占地1440公顷顷的“格格林风范范”居住住区开发发建设

28、项项目举行行隆重的的签约仪仪式。作为嘉嘉定区目目前最大大的房地地产开发发项目，以以及整个个南翔星星城规划划中最先先启动的的项目，南南翔镇国国际化社社区“格林林风范”的的启动标标志着嘉嘉定区房房地产业业步入了了全新的的发展格格局。它的开开发拉开开了南翔翔新镇建建设的序序幕。南翔星城居居住区项项目总规规划土地地面积约约3333公顷，位位于嘉定定区南翔翔镇东部部，与本本市宝山山区、普普陀区接接壤，北北至蕴藻藻浜、南南接丰翔翔路、东东临中槎槎浦河、西西靠沪嘉嘉高速公公路。嘉嘉定区对对南翔星星城项目目进行反反复论证证和统一一规划。参参与竞标标的144家市内内外大型型房地产产企业中中，深圳圳金地（集集团）

29、股股份有限限公司和和上海嘉嘉宝实业业（集团团）股份份有限公公司两家家上市公公司终于于脱颖而而出，获获得了南南翔星城城（一期期）项目目开发权权。金地地集团是是国内成成长最快快的房地地产品牌牌企业之之一。220011年财财经时报报的“中国房房地产上上市公司司10强强”排名中中，金地地集团位位列前三三名。“格林风风范”是金地地集团进进入上海海以来首首批投资资开发的的最大型型项目。嘉嘉宝集团团是嘉定定区唯一一一家国国有资产产相对控控股的上上市公司司，经营营范围已已拓展至至电子、电电机、电电器、房房地产、贸贸易等领领域。根据有关协协议，金金地集团团将为该该子公司司提供融融资约55.444亿元，SST嘉宝

30、宝提供22.333亿元。金金地集团团持有上上海格林林风范公公司700%股权权，STT嘉宝持持有300%股权权。公告告称，上上海格林林风范公公司近日日与上海海市嘉定定区土地地储备开开发中心心签订了了开发上上海市嘉嘉定区绿绿洲星城城项目协协议，该该项目土土地面积积约为221000亩，规规划用地地性质为为商品住住宅用地地。根据据协议，格格林风范范公司在在协议签签署之日日一次性性支付开开发总费费用约77.8亿亿元，开开发中心心在协议议签署日日后1880日内内完成首首批8000亩土土地的前前期开发发，并交交付土地地给格林林风范公公司，目目标地块块剩余土土地的前前期开发发和土地地交付将将于20004年年3

31、月底底前完成成。本次启动的的“格林风风范”项目是是嘉定区区南翔星星城特大大型居住住区项目目的第一一期。该该地块背背靠南翔翔古镇千千年的人人文精髓髓，以沪沪嘉高速速公路为为界，北北至静唐唐路，东东至宝翔翔路，南南至丰翔翔路，是是南翔新新镇规划划中的中中心地块块。明代代园林“古猗园园”近在咫咫尺。该该项目邀邀请了国国内房地地产界著著名策划划大师王王志纲进进行整体体策划。王王志纲在在广州等等地先后后策划的的碧桂园园、星河河湾等项项目取得得了不俗俗的销售售业绩并并产生了了极大的的轰动效效应。“格林风范范”初步步定位为为面向全全市的高高档、国国际化的的大型生生态居住住社区，拥拥有高配配套低密密度的社社区

32、环境境和深厚厚的人文文底蕴，建建成后将将成为上上海乃至至长江三三角洲地地区的代代表性楼楼盘。住宅由小高高层、多多层花园园洋房、联联排、双双拼和独独栋别墅墅组成。项目以造镇的思路，将实行统一规划，分多期连续开发。在尽量利用和保护地块现有的自然条件基础上，综合考虑到社区内生活的各方面，营造高品质居住社区环境，配备有高档完善的设施，如国际学校，高级医院，组合商业豪华会所、游艇码头、垂钓中心等。物业类型预计有小高层、多层花园洋房、连排、双拼和独栋别墅。在规划设计过程中更加注重环保概念，将采用更新的技术和材料如地热系统、水循环系统、太阳能应用技术，来为客户营造国际化、人性化的高品质生活。 七、嘉定区区政

33、府将将引轻轨轨至南翔翔镇最后结论：从宏观观面到微微观面均均显示出出政策和和经济因因素对本本项目呈呈现的利利好态势势。第二部分 项目目及周边边环境分分析一、项目位位置1、东海别别墅项目目位于嘉嘉定区的的南翔镇镇上，与与普陀区区和宝山山区毗邻邻，项目目距人民民广场115公里里，距虹虹桥国际际机场仅仅12公公里，开开车前往往只需110分钟钟；距浦浦东国际际机场662公里里，车程程为455分钟；距华东东地区最最大的国国际集装装箱码头头-上上海张华华浜码头头为188 公里里。项目目周边路路面运输输畅通发发达。铁铁路方面面，设有有华东最最大的铁铁路货运运枢纽-南翔铁铁路编组组站2公公里；“十五”期间，轻轻

34、轨铁路路也将开开通至南南翔。公公路方面面，距2204国国道1公公里，新新翔黄公公路连接接3122国道，沪沪嘉高速速公路直直达项目目，距外外环线仅仅1公里里，可直直通上海海市区和和沪杭、沪沪宁高速速公路。本项目距F1方程式赛车所在地4公里。2、东湖别别墅项目目占地66.2万平方米米，建筑筑面积33.2万平方方米。项项目位于于南翔镇镇的东南南角，南南翔工业业开发区区旁，距距南翔镇镇镇政府府仅2000米，南南侧紧邻邻沪嘉高高速公路路，北侧侧为农民民自建房房，东侧侧为绿谷谷别墅，西西侧为一一别墅烂烂尾楼。二、项目现现状1、项目目目前为别别墅现房房，占地地面积66.2万多多平方米米，建筑筑面积为为3.2

35、万平平方米，容容积率为为0.556。小小区共有有独立别别墅1114栋，以以48000元/平方米米的均价价已售出出14栋，目目前可转转让的独独立别墅墅72栋栋，转让让价为330000元/平平方米。东海别墅可可转让独独立别墅墅户型面面积配比比表户型面积幢数面积比幢数比A198.441919.833%26.399%B213.8811719.122%23.611%C267.0061521.077%20.833%D279.77111.47%1.39%E284.99946.00%5.56%F291.77311.53%1.39%G315.88969.97%8.33%H442.663511.644%6.94%

36、I445.33149.37%5.56%合计190111.4722、小区现现状l 英格兰风格格，外墙墙面为淡淡黄色毛毛石材质质，屋顶顶为斜屋屋面上铺铺浅灰色色瓦片，铝铝合金窗窗户，实实木大门门。需要改进之之处外墙面面因灰尘尘渗入显显得脏旧旧； 外墙墙和屋顶顶色彩太太淡，整整体显得得没有生生气，每每幢独立立别墅没没有特别别的色彩彩视觉差差异，色色彩识别别效果差差。 铝合合金窗户户，实木木大门显显得非常常陈旧、档档次很低低。l 户型A的功功能结构构设计存存在明显显的不合合理，有有可能需需要进行行涉及基基础结构构、墙体体结构、各各种管道道结构在在内的结结构改动动（具体体整改需需要设计计师的论论证和方方

37、案比较较）。其其他户型型结构无无明显缺缺陷。l 小区容积率率较高，独独立别墅墅之间的的间距较较小，每每幢别墅墅的花园园面积基基本与房房屋面积积一致，每每个花园园均由植植被围隔隔，花园园内草坪坪质量不不错。l 小区内道路路铺设路路面砖，小小区入口口大门非非常简陋陋。l 目前有一3300平平米左右右的会所所，目前前无任何何功能，550平米米左右的的游泳池池（目前前喂养着着金鱼），物物业管理理1.22元/平平米/月月，物业业管理公公司为开开发商自自己设立立的物业业管理队队伍，小小区内无无任何智智能化安安保系统统。小区区内尚无无有线电电视、宽宽带、等等配套。小小区水、电电、煤气气已入户户。l 小区大门

38、与与主干道道之间有有一约长长1000米、宽宽10米的的小道，小小道北面面围墙后后的烂尾尾别墅影影响进出出小区的的视觉美美感。三、项目周周边30000米米范围内内的社区区配套由于项目距距离南翔翔镇中心心较近，小小区的配配套基本本可由南南翔镇成成熟的生生活配套套解决。l 交通出行：周边有包括括高等级级沪嘉高高速公路路在内的的四条重重要道路路（沪嘉嘉高速公公路，2204国国道，新新翔黄公公路，丰丰翔路），目目前无公公交车经经过项目目地块，只只有走到到南翔镇镇古猗园园路才有大大巴。南南翔镇有有直达上上海市区区的公交交线路十十余条：5622路、5517路路、北嘉嘉线、上上海旅游游6号线线等。据据悉不久久

39、后南翔翔镇镇政政府前的的道路上上会加设设公交巴巴士；此此外，由由于项目目附近的的南翔星星城居住住区项目目的启动动，嘉定定区政府府允诺将将引进公公交车和和轻轨，届时将可以借用。l 教育：南翔历来重重视教育育，素有有“教化南南翔”的美称称，是个个人才辈辈出的地地方。镇镇区内建建有中小小学8所所。在离离镇区220公里里范围内内，有上上海大学学、同济济大学等等10所所高等学学府。l 医疗南翔的医疗疗卫生条条件优越越，南翔翔医院属属二级医医院，各各类科室室齐全，拥拥有2000个床床位的住住院部。l 文化、体育育、娱乐乐设施、大大型购物物中心、主主要商业业和菜市市场、银银行、邮邮局由南南翔镇提提供。今今后

40、南翔翔星城居居住区项项目完善善的配套套可供使使用。l 旅游资源南翔镇是上上海市四四大历史史名镇之之一，历历史上曾曾有“小小南南翔赛苏苏城”之美誉誉，历史史悠久，人人文荟萃萃，文物物古迹众众多，旅旅游资源源十分丰丰富，有有五代砖砖塔-双塔、明明代园林林古猗园园、梁朝朝遗迹留留云禅寺寺，南翔翔小笼包包子更是是南翔一一绝。四、项目的的初步评评估东海别墅项项目具有有一定的的区位优优势和环环境优势势，周边边配套较较为完善善，私家家车交通通方便，但但南翔镇镇及嘉定定区的房房地产发发展缓慢慢，均处处于起步步阶段，区区域市场场不被消消费者认认可。随着F1方方程式赛赛车场的的建造，特特别是项项目附近近的南翔翔星

41、城居居住区项项目的启启动必将将带动整整个南翔翔区域市市场的快快速发展展，故本本区域具具备很大大的增值值潜力。由于东海别别墅项目目目前为为现房转转让，故故项目本本身积留留了许多多不利于于营销的的问题，但但通过对对项目的的改建及及包装，市市场前景景依旧看看好。第三部分 市市场现状状及其趋趋势判断断一、上海市市房地产产市场整整体分析析1、20002年上上海房地地产市场场现状分分析上海房地产产交易中中心公布布的统计计资料表表明，220022年楼市市各项指指标居高高不下，房房地产开开发规模模、商品品房供应应量、预预售登记记面积和和商品房房价格水水平均不不同程度度地超过过20001年全全年水平平，市场场运

42、行态态势主要要显现为为：l 2002年年持续220011年房地地产市场场供求两两旺的态态势2001年年上海商商品房供供应受入入市门槛槛提高的的影响，一一直处于于相对拮拮据的状状态，到到年底，全全年商品品批准预预售面积积与预售售登记面面积最终终锁定在在1:11.100的数值值上。220022年，商商品房供供应量逐逐季上扬扬，第一一季度上上市量4466万万平方米米，第二二季度6672万万平方米米，第三三季度7713万万平方米米，第四四季度8825万万平方米米。因而而使得市市场阶段段性供不不应求的的状况明明显缓和和，最后后全年的的供应成成交比例例为1：0.99，出现现求略大大于供的的结局。2002年

43、年各季和和逐季累累计供求求对比情情况（单单位：万万平方米米）2002年年商品房批准准预售面面积商品房预售售登记面面积批准面积比比登记面面积各季第一季度466.333516.5571:1.111第二季度672.335713.5571:1.006第三季度712.770637.9991:0.990逐季累计13月份份466.333516.5571:1.11116月份份1138.681230.141:1.00819月份份1851.381868.131:1.00l 成交量高位位扩张，成成交结构构窄幅变变动2002年年，在全全国各地地楼市普普遍低走走的同时时，上海海楼市一一片飘红红，伴随随着商品品房预售售成

44、交量量的高位位扩张，其其成交结结构悄然然发生变变化。区域结构：与20001年年相比，220022年浦东东、闵行行、宝山山的成交交量增加加四成，而而其他区区域均有有不同幅幅度的下下降。购房者结构构：上海海市居民民购房套套数占总总量比例例明显下下降，从从83%下降到到77%，相反反，外地地人士和和境外人人士购房房比例则则相应上上升，其其中，外外地人市市购房比比例由115.77%上升升至188.7%，境外外人士的的比例则则从1.3%升升至4.2%。随随着高价价位住房房成交比比例的提提高，外外省市和和境外人人士购房房比例还还会有所所上升。l 2002年年新盘整整体价格格水平继继续上移移自20011年第

45、四四季度楼楼价跃上上一个新新的台阶阶后，220022年各季季价格增增幅逐季季递增，反反映出新新盘供不不应求和和整体品品质的不不断提升升的程度度。20002年年，全年年商品房房预售成成交均价价为48895元元/平方方米，其其中，住住宅成交交均价448033元/平平方米，分分别比上上年增长长11.9%和和11.2%。历季来各类类商品房房成交均均价走势势成交均价：元/平平方米2002年年第一季度增幅第二季度增幅第三季度增幅第四季度增幅商品房平均均47381.65%4710-0.599%48202.34%52138.15%其中：住宅宅4596-0.522%46511.20%47632.41%51007.08%办公楼975048.311%6189-36.552%5986-3.288%790732.099%商业用房82952.26%6936-16.338%6727-3.011%72688.04%l 二手房交易易速率明明显趋缓缓，交易易价格走走势坚挺挺二手房在前前几年高高速高位位地交易易放量后后，20002年年，虽然然交易总总量达117900万平方方米，但但同比增增幅明显显低于新新盘，并并在第三三季度首首次出现现整个年年度总的的季度性性回落，最最后一个个季度由