上海春之韵花苑营销企划建议书35139.docx

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1、 上海春之韵花苑营销企划建议书 - 104 -www1. 目 录录第一章 项目概况1. 开发单位2. 地理位置3. 周边配套设设施4. 规划设计5. 规划技术指指导第二章 项目地地块特征征分析1. 地块特征2. 地块资源3. 市场基本面面分析4. 对本区域房房地产市市场发展展的预估估5. 项目竞争环环境分析析第三章 本案目目标客户户分析1. 本区域楼盘盘客户分分析2. 本案客户群群分析第四章 项目定定位分析析与评价价1. 项目定位与与评价2. 关于春之韵韵花苑产产品定位位的描述述第五章 产品区区隔及产产品修正正1. 本案产品区区隔2. 项目机会点点3. 产品问题点点第六章 关于市市场推广广作业

2、1. 春之韵花形形象定位位2. 项目的市场场推广定定位3. 项目包装4. 项目本身素素质提升升策略5. 会所配套建建议6. 物业管理建建议7. 项目有关提提高附加加值的建建议第七章 关于项项目市场场导入策策略建议议1. 推广主题设设计2. 市场推广台台阶3. 精品物业的的塑造4. 项目推广步步骤第一章 项目概概况一、地理位位置航华一村一一街坊位位于闵行行区航东东路航华华一村77175号地地块，该该地东临临航华一一村旧公公房，南南接新明明星花园园，西南南面是一一块未开开发的新新明星花花园地块块（与之之相隔接接航东路路），北北靠龙柏柏地段医医院。基基地位于于航华地地区中心心，周边边是成熟熟的生活活

3、小区，整整个基地地总面积积为1220011.366m2。二、周边配配套设施施 航航华地区区是大面面积的市市区拆迁迁安置区区域，由由于几年年的积累累，周边边的生活活配套设设施已趋趋完备与与成熟。1. 交通方面地理位置优优越，交交通方便便，5119从中中山公园园地铁口口直达航航华小区区，其它它有56部公交交车到莘莘庄地铁铁莲花站站、南方方商城、徐徐家汇、人人民广场场都很便便利，但但由于地地处虹桥桥机场，直直线距离离较长，车车程较远远。线路名称起点终点925B线线航华新村人民广场709路航华新村延安西路凯凯旋路519路航华新村中山公园739路平吉新村梅川新村945路航南路新开河中卫线卫家角中山公园莘

4、华线莘庄华漕87路七宝龙华753路莲花路地铁铁站龙柏二村911路万科城市花花园老西门91路莘庄北新泾沪朱线朱家角西区汽车站站936路龙柏人民广场757路虹古路莲花路地铁铁站931新桥桥路新桥路南浦大桥941 虹桥机场上海火车站站57路龙柏新村铜仁路48路连云路上海动物园园2. 购物方面 各各种购物物条件一一应俱全全，生活活便利，大大型菜场场就在本本案的近近旁，人人寿堂中中药、捷捷强配销销总汇、家家得利超超市、梅梅林正广广和、美美亚音像像、顶顶顶鲜超市市、东方方证券、白白玉兰小小吃、云云都海鲜鲜城、云云都温泉泉浴场、等等日常生生活所需需及消耗耗品的购购买不成成问题。且且随着地地区生活活配套的的成

5、熟，现现位于航航中路吴吴中路口口的航华华轻纺建建材大市市场也刚刚开业。3. 教育方面有博爱双语语幼儿园园、小学学、中学学，航华华一小、航航华二小小、航华华中学均均在边上上，同时时市重点点中学七七宝中学学也距离离本案不不远。4. 公建配套医院、邮局局、银行行齐全，附附近有人人寿堂国国药、建建行、上上海银行行、工行行、浦发发银行、东东方证券券等。1. 规划设计1. 整个项目规规划总建建筑面积积120001.36mm2，由五五栋多层层组成。其其中744#、75#一层为为临街商商铺，商商铺面积积为8331.77m2。规划划设计理理念大体体可概括括为以下下几点：第一：运用用园林造造景手法法进行规规划设计

6、计。第二：清晰晰便捷的的行车系系统。第三：方便便、环境境优雅的的人行系系统，人人车分流流。第四：保证证良好的的住宅日日照，保保证消防防功能。2. 具体而言：其规划划结构采采用环状状车行主主干道框框架，使使车辆方方便抵达达各住户户。环状状车道围围合出的的系统是是以步行行为主的的静态区区，不受受车辆影影响，达达到理想想的人车车分流效效果。住住宅以联联排结构构为基本本结构，充充分利用用空间，营营造环境境景观。景景观设计计上呈现现整体自自然主义义风格，融融古典自自然主义义的浪漫漫、诗意意与现代代造园的的手法于于一身，注注意住户户私家花花园与公公共绿地地之间的的空间流流动及人人流路线线的精心心安排，利利

7、用常绿绿落叶树树种进行行空间分分隔或局局部造景景。力求求营造雅雅俗共赏赏，同时时又时尚尚现代的的居住区区环境景景观。3. 住宅户型配配合规划划结构和和环境布布局进行行了切合合地形的的整体设设计，在在考虑户户外景观观景色的的引入的的同时，也也保证了了户型内内部的合合理性，做做到功能能分区明明确，动动静分离离。注意意小区中中高档的的定位，在在功能配配置、采采光条件件、私密密性方面面较目前前（主流流）房型型中有所所提高，不不仅做到到明厅、明明厨、明明卫、敞敞亮的餐餐厅，更更注意设设置合理理的贮藏藏空间。小小区户型型以二室室二厅一一卫、三三室二厅厅二卫为为主，二二房面积积控制在在85.3m221000

8、.9mm2,三房面面积控制制在1009m221277.1mm2,合乎目目前流行行的小三三房、小小二房的的趋势。每每个单元元顶层都都有跃层层，面积积控制在在122.9M21666.8MM2，由于于顶层配配送大面面积露台台，估计计不会形形成太大大抗性。4. 造型设计以以雅俗共共赏，落落落大方方为第一一宗旨。部部分采用用坡屋顶顶形式，积积极配合合小区优优美环境境，共同同构成高高品质的的小区外外部空间间景观。住住宅建筑筑采用三三段式构构图，并并运用简简化的建建筑线脚脚，古典典建筑精精髓外加加折中主主义的建建筑手法法，更大大限度地地为渴望望改善生生活品质质的中产产阶级所所接受，屋屋顶以坡坡屋顶形形式为主

9、主、结合合屋顶平平台、装装饰花架架等手法法，形成成丰富细细腻的建建筑轮廓廓线，并并增加建建筑的亲亲和力。5. 整体建筑风风格不刻刻意堆砌砌，根据据建筑美美学规律律反复推推敲每一一个建筑筑构件的的比例、尺尺度、以以及构件件空间位位置关系系，使其其符合人人们自然然的审美美习惯从从而产生生一种朴朴素大方方的美感感，不轻轻易增加加装饰性性建筑构构件，尽尽量利用用平窗、凸凸窗、窗窗台、檐檐口、空空调机平平台、阳阳台栏杆杆等功能能性元素素组合成成富有韵韵律和层层次的建建筑立面面。 四、主要技技术经济济指标如如下：序号名称单位数量1基地面积平方米120011.366 2建筑面积平方米170977.75 3商

10、业面积平方米 4住宅面积平方米 159111.22 5容积率平方米1.426户数户1357建筑密度%23.48绿化率%359集中绿化%1510停车位辆5011自行车棚面面积平方米3991. 具体户型如如下：序号户型套数面积（m22）比例序号户型套数面积（m22）比例A(底)2+2+11286.51.48%B（跃）3+2+222145.991.48%A（标）2+2+11888.25.92%C（1底）2+2+1138532.22A(跃)3+2+222122.991.48%C(2底)3+2+223117.772.22%B（底）3+2+224118.112.96%C（1标）2+2+112088.114

11、.811B(标)3+2+2222121.5516.299%C(2标)3+2+2220122.2214.811D（1标）3+2+228120.995.92%C（2跃）3+2+225147.4437%D(2标)2+2+118100.995.92%C(1跃)3+2+225126.773.7%D(1跃)4+2+221157.770.74%E(1标)3+2+228127.115.92%D（2跃）3+2+221137.770.74%E(2标)3+2+228109.005.92%E(1跃)4+2+332166880.74%E(2跃)3+2+221152.660.74%第二章 项目地地块特征征分析1. 地块特

12、征1. 该地块规模模不大，但但地处航航华地区区，其北北面为虹虹桥机场场，该区区域被沪沪青平公公路、延延安路高高架、七七莘路、环环西大道道等各交交通要道道所包围围，地理理位置优优越。2. 本地块地处处航东路路有一段段距离，周周边均为为成熟小小区，给给人较辟辟静的感感觉，十十分适合合居住。3. 由于本案附附近拥有有的楼盘盘不是很很多，仅仅有地理理位置不不是很优优越的沪沪青平公公路旁的的新景苑苑与本案案的施工工进度相相仿，且且随着本本案附近近的复泰泰华庭销销售的近近半，龙龙柏地区区西郊龙龙柏香榭榭苑销售售尾声的的到来，本本案将成成为当地地购买的的又一焦焦点。但但是，该该地块规规模较小小，物业业管理和

13、和小区内内部环境境的塑造造都将是是一个抗抗性较大大的问题题，如何何在这两两方面作作足文章章抵消不不良抗性性将是本本案成功功销售的的重要课课题。4. 地块资源分分析与评评价1. 具体而言，航航华一村村一街坊坊地处于于航华地地区中心心，该地地区是由由华漕镇镇政府所所属华漕漕房地产产开发公公司开发发的大面面积拆迁迁安置经经济房（航航华一村村至四村村），人人居密度度很高，小小区整体体感观印印象不是是很好。但但经过几几年的时时间积累累，这一一地区已已形成成成熟的公公建配套套设施，周周边有邮邮局、医医院、人人寿堂国国药号、工工行、学学校、东东方证券券等公建建配套，有有十余条条通往全全市各地地的公交交线路，

14、工工作、生生活均较较为便利利。2. 航华一村的的地理位位置资源源概括而而言，主主要体现现在以下下方面：1、地块优优点综述述：1. 相对较低的的居住成成本和较较高的生生活质量量。 周周边设施施配套较较齐全，公公共交通通较方便便，相较较一些市市郊区域域新开发发的小区区，无论论从经济济成本还还是时间间成本，都都会有较较大的节节余。再再者，由由于便捷捷，使居居住者在在除工作作之余的的业余生生活会更更加多采采，社交交活动会会更加频频繁，相相对生活活质量更更高。2. 地区人气很很旺，而而周边竞竞争个案案不多，销销售压力力相对较较小。 除除复泰华华庭、新新景苑二二个面向向航华区区域客的的商品房房楼盘外外，该

15、地地区新盘盘上市很很少。现现存的航航华地区区老经济济房房型型陈旧，面面积也偏偏小，无无法满足足当地居居民改善善生活品品质的需需要，因因此这一一地区的的购房潜潜在需求求很大。3. 西郊地区环环境较好好，空气气污染小小。 西西郊地区区没有大大型的工工厂群，是是大面积积的居住住社区。周周边有云云海浴场场、西郊郊动物园园等，除除虹桥机机场对其其有一定定噪音污污染外，做做为居住住地，还还是比较较理想的的。而对对于当地地的区域域客来讲讲，机场场的大环环境，他他们已经经习以为为常，且且对航华华的周边边生活熟熟悉，他他们一般般会选择择留在航航华；对对于机场场方向的的客户群群来讲，由由于距离离其工作作地点近近，

16、上班班方便，轻轻度噪音音，都不不会形成成太大抗抗性。4. 价格优势，及及升值潜潜力，明明珠线由由宝山路路延伸至至虹桥路路与地铁铁二号线线由中山山公园延延伸至虹虹桥机场场。 1. 航华地区近近几年的的价格走走势如下下：航华三村-三佳苑苑97年入住住2430-26550 元元/平方米米航新路 - 景丽丽苑98年100月入住住2330-27330元/平方米米航北路-鸿鸿禧花园园98年111月入住住（外销销）6100-76000元/平方米米丹桂花园（三三期）99年100月入住住3300-40000元/平方米米航华四村三三街坊已销完均价30000元/平方米米新明星花园园（航北北路1880弄地地块）200

17、0年年6月入住住2780-43880元/平方米米嘉丰新苑（一一期）2000年年6月入住住2740-33770元/平方米米新明星花园园（航东东路2558号地地块）已入住3110元元-43380元元/平方米米嘉丰新苑（二二期）已入住2930-35330元/平方米米航华沪青平平路3991号已入住均价23000元/平方米米复泰华庭热销至500%以上上2900-35000元/平方米米新景苑与本案施工工进度相相仿未定 1. 龙柏地区走走势如下下西郊龙柏热销至955%3700-48000元/平方米米锦绣江南热销至855%以上上4100-50000元/平方米米韵动时代2002年年7月入住住4200-55000

18、元/平方米米龙兴苑2002年年5月交房房4180-46550元/平方米米金汇名人苑苑仅剩两套4500-54000元/平方米米金虹大厦2002年年2月交房房3100-41000元/平方米米2. 七宝地区中中较有实实力的为为万兆家家园二期期莱茵清清境开盘盘价为332000-36600元元/平方米米。3. 根据市场调调查情况况及各小小区不同同品质综综合分析析，航华华一村一一街坊地地块与复复泰华庭庭的可比比性最大大，但本本案的地地理位置置优势与与复泰华华庭不具具可比性性，且复复泰华庭庭的地块块取得有有政府手手段，价价格相对对较为便便宜，所所以本案案以其为为参照的的基础上上进行合合理的调调整，均均价定为

19、为36000地/平方米米。而由由于莘庄庄、闵行行两地的的双辐射射的影响响，及地地铁二号号线的开开通，随随着对该该地块关关注率的的不断提提升，楼楼盘有升升值的空空间。4. 潜在交通优优势： 根据20001年年上海市市重大工工程建设设计划排排定，地地铁二号号线西沿沿伸工程程（中山山公园虹桥机机场9.5公里里）将于于年内完完成，同同时轨道道交通明明珠线也也由宝山山延伸至至虹桥路路。航华华地区凭凭借地铁铁交通优优势，将将大大改改观目前前至市中中心时间间长的缺缺憾。2、地块劣劣势综述述：1） 地区区商业不不发达，交交通目前前相对落落后。 航航华地区区处于西西郊偏远远地区，周周边无大大型的购购物场所所，吴

20、中中路、虹虹梅路附附近的易易初莲花花，七莘莘路、吴吴中路附附近的乐乐购、及及古北地地区的家家乐福，与与航华都都有一段段距离，而而航华内内除日常常生活必必需物购购买较为为方便外外，家电电、衣物物、饰品品等都得得到吴中中路易初初莲花超超市和沿沿线其大大型配销销中心、人人民广场场或徐家家汇购买买，航华华有9225B线线直达人人民广场场，到徐徐家汇得得先坐7709路路到虹桥桥路转772路天天钥桥路路下，而而无论能能否直达达，其直直线距离离、车程程都很长长。2） 小区区规模小小 由由于小区区总面积积仅为1120001.336m2，可做做景观的的空间不不大，小小区物业业服务项项目投资资有限，只只可能在在一

21、定范范围内尽尽量显示示小区特特色，向向精致方方向，而而非大气气方向发发展。因因此，特特别强调调小区外外立面及及环境规规划的精精心细凿凿，定位位为品位位楼。与与新明星星花园、及及嘉丰新新苑（一一二两期期）总体体规划相相比，都都显出我我们的不不足。当当然，从从另一角角度而言言，由于于体量较较小，只只要在房房型、价价位、外外立面、小小区环境境上趋于于合理，去去化的风风险不大大。3） 开发发商知名名度不大大本地块的开开发商不不是本市市知名企企业，且且在航华华地区没没有开过过盘，因因此知名名度不大大。第三章 关于项项目的市市场定位位与产品品定位1. 市场基本面面分析 1、宏宏观市场场分析2001年年上海

22、市市房地产产市场总总体上供供求平衡衡，土地地一级市市场供应应严格控控制，商商品房销销售增势势强劲，存存量房屋屋交易快快速攀升升。1. 2001年年下半年年开始土土地出让让逐步采采用招标标、拍卖卖方式。2001年全年新增经营项目土地出让面积为1050万平方米，较去年同期增加20.25%。2. 2001年年和去年年比较，房房地产开开发投资资额增加加9.66%，商商品房新新开工面面积、商商品房竣竣工面积积分别增增加7.5%和和7.00%，完完成土地地开发面面积则增增加488.9%.3. 2001年年商品房房批准预预售面积积比去年年增加77.155%，其其中商品品房住宅宅批准预预售面积积比去年年增加2

23、21.22%，商商品房批批准销售售面积比比去年同同期增加加10.1%。4. 2001年年与去年年同期比比较，预预售面积积增加226.11%，达达18332万平平方米，销销售登记记面积增增加166.3%，达20020万万平方米米。全年年商品批批准预售售面积和和实际销销售面积积之比达达到1：1.004，实实际预售售面积大大于批准准预售面面积。5. 住宅成为商商吕房销销售的主主体，220011年预售售商吕房房中住宅宅占977.9%，销售售商品房房中住宅宅占933.0%.6. 2001年年非本市市人员购购买商品品房明显显增加，商商品房销销售登记记中属外外地人士士购买面面15224套，比比去年增增加54

24、4.6%，属国国外和境境外人士士购买面面6399套，比去去年增加加1066.3%，属国国外人士士购买229377套，比比去年增增加2004%。7. 2001年年个人购购买商品品房比重重继续攀攀升，商商品房预预售登记记中属个个人购买买19006788套，占占95.3%，比比去年上上升1.7个百百分点，预预售中属属个人购购买14466888套，占占97.9%，比比去年上上升1.3个百百分点。8. 2001年年内销商商品房销销售排名名为浦东东、闵行行、普陀陀、徐汇汇、宝山山、分别别占全市市销售量量的188.3%、15.6%、8.22%、7.2%、6.55%。而而内销商商品房预预售排名名为浦东东、闵行

25、行、普陀陀、长宁宁、宝山山、分别别占全市市预售总总量的118.55%、12.3%、9.11%、8.00%、6.99%。9. 2001年年存量房房交易继继续快步步上升，比比去年增增加822.7%，为14422.4万平平方米，已已达到商商品房销销售量的的64.1%，其其中住宅宅占722.5%。10. 2001年年已售公公房上市市出售成成交6998322套，交交易面积积地644万平方方米，占占总存量量交易面面积的225.66%，比比去年增增加611.8%。上市市平均出出售价为为13.87万万元/套，平平均出售售单价为为26443元/平方米米，比去去年增加加3011元，平平均建筑筑面积为为52.13平

26、平方米。11. 2001年年已备案案的全市市差价换换房总成成交户数数为1008888户，总总成交面面积322.8%，其中中转让881066户，面面积199.2万万平方米米，金额额5.33亿元，交交换你7782户户，面积积13.5万平平方米。12. 2001年年全市房房地产抵抵押建筑筑面积达达85000万平平方米，比比去年同同期增加加84.5%,商品房房抵押贷贷款金额额为15533亿亿元，其其中期房房抵押建建筑面积积为28897万万平方米米，约113.33万件，个个人（私私有财产产）抵押押12.9万件件，18884万万平方米米，抵押押贷款金金额为3366亿亿元。上海房地产产市场得得以发展展归结为

27、为以下几几个条件件：1. 理念、市场场化程度度高，有有广阔的的消费市市场基础础。2. 作为经济发发达的中中国龙头头城市拥拥有无以以比拟的的优越投投资条件件3. 有较高素质质的一批批开发商商群体。4. 当地政府的的支持与与良好的的自然经经济环境境。 2闵闵行地区区市场概概述航华滋养在在闵行的的大环境境内，闵闵行区位位于上海海西南城城郊结合合部，拥拥有广阔阔的腹地地。它作作为上海海新崛起起的房产产市场，以以其优越越的自然然条件、地地理环境境、便捷捷的交通通、良好好的生活活环境和和适中的的房价，使使闵行区区成为中中心城区区能量辐辐射和吸吸收的黄黄金区域域。19992年年至19998年年，中心心城区大

28、大批动迁迁居民迁迁入闵行行，出现现数以万万计的安安置性普普通住宅宅，使闵闵行人气气渐旺。“九九五”期期间，大大量资金金的投入入，使基基础设施施和生态态环境得得到进一一步的改改善，119988年到19999年年一直独独占上海海房产销销售面积积排行第第一位，领领衔上海海楼市风风云。闵闵行区已已获得“国国家环境境保护模模范城区区”、“国国家园林林城区”称称号，并并正努力力创建“国国家卫生生城区”。这这一切，为为闵行住住宅建设设的腾飞飞创造了了条件，也也为住在在闵行打打下较好好的基础础。闵行区房地地产开发发在全区区中扮演演了具有有极有重重要的角角色，99年来，住住宅竣工工面积达达到17759万万平方米

29、米，建成成拨点小小区一个个，建成成55个城城市，区区级完整整街坊。涌涌现了一一批名都都城、上上海万科科城市花花园、君君临天下下花园、紫紫藤新苑苑等布局局合理，质质量上乘乘、环境境优美的的高档生生活小区区，使闵闵行区人人均居住住面积220000年达到到15.30平平方米，高高于市人人均9.3平方方米的水水平。伴随大量住住宅的交交付使用用，居住住区公建建配套设设施完成成1777万平方方米，累累计公建建配套率率11%以上。其其中，完完成教育育配套投投资2.8亿元元，竣工工交付面面积177.6万万平方米米。建成成中学88所，小小学122所，幼幼儿园223所，文文化娱乐乐设施完完成投资资1.55亿元，竣

30、竣工交付付面积66.8万万平方米米。地区区公建完完成投资资2.88亿元。居居住区内内绿化面面积达5508公公顷，小小区集中中绿化1152公公顷，全全区人均均公共绿绿地100.6平平方米，城城区绿化化率达331%。未来闵行人人均居住住面积规规划如下下：2005年年，为116万平平方米。住住宅建设设基本完完成一线线四点中中旧区改改造任务务，居住住水平达达到小康康型。住住宅开发发向花园园住宅、高高档公寓寓的方向向发展。新新开工住住宅总量量约为7750万万平方米米，平均均每年开开工面积积约1550万平平方米。2010年，人均居住面积在8平方米。住宅类型以花园住宅、高档公寓为主，居住水平达到舒适型。新开

31、工住宅面积约720万平方米平均每年住宅新开工约140多万平方米。2015年，人均居住面积的0平方米，面积约720万平方米，平均每年住宅新开工面积约720万平方米，平均每年住宅新开工面积约140多万平方米。根据闵行区区政府的的规划，未未来五年年发展总总体目标标：建设设以吴中中路“现现代消费费专业卖卖场通道道”、虹虹中路的的“现代代时尚文文化闲通通道”为为中心的的发展框框架，体体现现代代综合消消费新时时尚的创创意中心心之一，展展示国际际多元文文化连接接中外文文化的重重要场所所之一，具具有发达达的商贸贸流通功功能、优优雅的休休闲服务务功能、高高品质的的现代居居住功能能相融合合的新兴兴城区之之一。其中

32、最主要要的是未未来居住住区规划划，即在在“十五五”时期期兴建1100万万平方米米高品质质现代化化住宅小小区。其其中以吴吴中路为为轴线，两两则重点点开发“锦锦绣江南南”、“明明申花园园”、“湘湘府花园园”、“古古北新城城二期”等等新型备备用，以以此全面面提升吴吴中路居居住区的的品制裁裁，使之之成为上上海地区区最现代代化的居居住区之之一。闵行“金虹虹桥”地地区目前前正在高高起点规规划、高高标准设设计，争争取未来来五年形形成现代代化新型型城镇，成成为闵行行区一颗颗闪亮的的明珠。二、项目市市场区域域分析位于闵行与与长宁两两区交界界线的航航华地区区，北接接虹桥国国际机场场、上海海动物园园，南望望莘庄，东

33、东靠虹桥桥开发区区，西临临青浦。莘庄地区的的楼市，在在某种程程度上已已成为楼楼市奇迹迹的代名名词。而而虹桥地地区在990年代代则发生生了翻天天覆地的的变化，成成为上海海富有的的现代居居住区之之一。虹虹桥地区区东近中中山路，北北接延安安路，西西至新泾泾港，南南临漕宝宝路，区区域范围围不大，如如此看虹虹桥，即即便反吴吴中路沿沿线的楼楼盘划开开，这里里也应有有不少楼楼盘，且且大多在在金汇花花园地区区，其中中，宝虹虹房产开开发的金金汇花园园是整个个虹桥地地区最大大的居住住小区，由由于地块块分阶段段开发，金金汇地区区的建筑筑风格有有所不同同，建筑筑水平也也有高有有低，但但作为最最邻近虹虹桥开发发区和古古

34、北新区区的环外外居住区区，这里里也多多多少少受受到了外外销住宅宅重视规规划和品品味的景景响，另另外这里里距中心心城区最最近，经经多家开开发商连连年开发发后，这这里的住住宅土地地越来越越少，这这说明，今今后这里里新的高高质量楼楼盘会显显得日益益珍贵，其其地价，地地级的含含金量上上涨空间间较大。虹桥开发区区在上海海人的心心目中是是上档次次的地区区象征，90年代初期虹桥地区所开发的物业大部分以外销房为主，所面对的客源群体多为境外人士，其主力价格也在13002800美元/平方米之间，内地居民和本地居民所占的比例极小，90年代后，市场客源情况则出现向境内客源和本地客源倾斜的状态，地区内销房价格大部分保持

35、稳定在4000元/平方米左右。虹桥地区房地产开发蒸蒸日上，城高面积不断更新。房地产开发总建筑面积200多万平方米，近期正在建设的项目约70多万平方米，其中绝大多数为中高档楼盘，销售率达80%。上海东苑房地产开发的紫京苑短短几个月内就销售一空。上海金斯置业开发的金斯花园融公寓与别墅为一体先后荣获98年上海十佳房型奖和97、98年度“上海市房地产销售百强企业的荣誉称号。独特绿化景景观颇具具特色的的复鑫苑苑、明申申花园五五楼电梯梯房、著著名的金金汇花园园，以现现代运动动题材为为主的韵韵动时代代，以江江南园林林风格为为的锦绣绣江南等等楼备用用均受上上海市民民与海外外人士的的喜爱。另外一些高高档涉外外出

36、租别别墅，如如虹梅别别墅、虹虹桥别墅墅、豪嘉嘉府邸等等，由于于品位高高、地理理位置优优越、服服务良好好深受驻驻流外籍籍人士青青睐，出出租率达达90%以上。未来五年内内，这一一板块将将实施金金汇南路路、虹井井南路、虹虹泉路、姚姚虹路、合合川路、红红松路等等十余条条市政道道路工程程，全长长约144公里。1998年年美国总总统克林林顿在访访问上海海期间，走走访了金金汇某个个小区的的一个业业主家庭庭，整个个金汇、整整个虹桥桥都为之之轰动一一时。转转眼四年年过去了了，克林林顿访问问这户居居民的原原因，我我们仍然然不知道道，但是是金汇的的时尚品品味应该该是他选选择这个个区域的的原因之之一吧。金汇地区占占地

37、面积积约500公顷，位位于闵区区东北，属属虹桥镇镇，北起起延安西西路，西西到吴中中路，与与龙柏新新村隔路路相望，是是”新虹桥桥生活圈圈”中更能能代表时时尚的居居住区域域。金汇地理位位置十分分优越，与与上海西西区中的的重要地地段-“虹桥经经济开发发区”亲密相相邻，这这些都是是赋予金金汇地区区时尚的的具体表表现。周周边簇拥拥着的上上海舞蹈蹈学校、芭芭蕾舞团团、刘海海粟美术术馆、上上海油画画塑馆等等知名艺艺术团体体和文教教基地使使这里弥弥漫着厚厚重的历历史人文文气息;虹桥经经济开发发区和漕漕河泾经经济技术术开发区区，使这这里融入入了科技技的的现现代气息息，这里里离虹桥桥机场、仙仙霞网环环中心以以及大

38、卖卖场易初初莲花只只不过几几公里的的路程，居居民生活活出行都都十分便便 捷，无无论是想想购物、娱娱乐还是是学习，居居民们都都可轻松松到达目目的地，这这一切都都促使这这块土地地日益成成为一个个在古典典与现代代中脱颖颖而出的的”时尚的的居住区区域。如念，这里里已成为为时尚运运动爱好好者的天天地，足足球俱乐乐部，高高尔夫俱俱乐部，卡卡丁车馆馆等新潮潮运动，使使这个地地段的品品质有了了进一步步的提高高，著名名的金汇汇幼儿园园、新基基础实验验以及法法国及德德国的国国际学校校、日本本学校等等高档次次学校，也也为此地地注入了了文化气气息。因为虹桥开开发区和和古北地地区的带带动，也也因为金金汇自身身历来的的地

39、域品品质，建建造出高高质量的的真正符符合现代代人生活活品味的的时尚楼楼盘便是是在此投投资的开开发商所所追求的的目标，开开发商也也为此动动足了脑脑筋。金汇韵动时时代的开开发商-复地地集团在在做好楼楼盘质量量的同时时，把”运动时时尚的概念念融入到到楼盘中中去，推推出了”乡村俱俱乐部的的主题会会所，斥斥巨资建建设了具具国际标标准的会会员制220000足球俱俱乐部，提提倡以球球会友，这这个集比比赛，观观赏，社社交，健健身为一一体的会会所吸引引了国足足大腕们们前来热热身，也也给球迷迷们提供供了在自自己的球球场上一一展身手手的机会会，小区区的品质质也为此此提升不不少。如今，金汇汇已成为为时尚运运动爱好好者

40、的天天地，除除了足球球俱乐部部，卡丁丁车馆的的陆续建建成，都都让喜爱爱运动和和追逐新新潮的人人们过足足了瘾。而锦绣江南南则在此此推出了了另一种种居住时时尚，追追求复古古和回归归自然，在在建筑风风格上开开商推出出了中国国传统的的园林与与现代居居住品味味融合的的理念，在在小区规规划上，则则别具一一格地把把平地做做成不平平地，追追求丘陵陵地带的的效果，也也为居住住品味展展示了都都市园林林的另类类时尚。这里的开发发商认准准了主这这了块土土地，一一直在这这里做项项目，这这块土地地给了他他们信心心，也给给了他们们很大的的责任感感，他们们中的大大多数已已经爱上上了这个个地方，他他们说，如如果要让让他们出出资

41、作一一些市政政改造，只只要是有有这个需需要的，只只要是用用在金汇汇的，我我们肯定定毫不犹犹豫。受虹桥经济济开发区区和机场场经济带带的辐射射，虹桥桥地区聚聚集了大大量的白白领人士士和外籍籍人士，这这部分人人在购房房和租房房时都 有着独独特的参参考标准准，相对对于房子子本身而而言，他他们似乎乎更注重重房子的的附加值值，极佳佳的房型型或外立立面不一一定会成成为这些些人购房房动机，但但便捷时时尚的生生活氛围围对他们们来讲却却是个不不小的的的诱惑。而金汇周边边的金融融设施，各各种会员员俱光部部，便捷捷的商娱娱设施以以及一大大批高尚尚住宅小小区都樗樗着这里里的高尚尚的生活活品味，这这些都成成为这批批购房者

42、者倾心此此个的原原因，因因而，金金汇会成成为他们们购房的的首选区区域，他他们对金金汇认可可也是开开发商开开发优秀秀楼盘他他大力改改善周边边设施的的动力，这这样的互互动对金金汇楼市市的活跃跃与提升升起着极极其重要要的作用用。金汇地区成成为房产产热点的的重要原原因之一一，这里里紧邻漕漕河泾等等开发区区，和海海的几个个经济房房你都很很热，所所以金汇汇个区的的兴旺也也不足为为奇，这这里的白白领为方方便工作作，都得得附近买买房，而而且这批批人有很很强的经经济实力力，促使使个区楼楼市升温温。在上海高档档住宅中中，有这这样一句句话，叫叫东有汤汤臣，西西有虹桥桥，虹桥桥在上海海乃至港港台地区区的消费费已经形形

43、成了高高尚商住住聚集地地的口碑碑。它独独特的区区位和潜潜在含金金量将会会有充分分的开发发，一个个崭新的的金汇将将会在此此崛起。古古时候为为们就喜喜欢用”三足鼎鼎力”来形容容势态的的稳定，而而独特的的优秀个个理位置置，颇具具开发理理念的投投资他崇崇尚时尚尚生活的的入住为为群，便便成不支支持金汇汇成为高高尚生活活区的三三支实力力之足。受莘庄及虹虹桥地区区楼市的的影响与与辐射，和和航华地地区自身身的人气气，航华华地区逐逐渐被业业内人士士看好。周周边西郊郊龙柏香香榭苑、龙龙柏城市市花园、新新明星花花园、丹丹桂花园园、嘉丰丰新苑、鸿鸿禧花园园等楼盘盘的销售售情况可可以说明明。周边在已售售或在售售楼盘:虹

44、桥金俊苑苑 虹井井路3668号，宝虹公寓：红松路路、金江江路口，明申花园：吴中路路4299弄17号，古北首席：吴中路路4299弄17号，龙柏金铃公公寓：红红松路4477号号，金汇-华华光城：金汇路路5888号，虹桥世家花花园：中中山西路路1799号，龙柏西郊公公寓：红红松路6688号号，龙柏金悦公公寓：青青杉路1115号号虹桥金斯花花园：金金雨路888弄西郊龙柏香香榭花苑苑：青杉杉路1669弄虹桥明珠公公寓：伊伊犁南路路34弄3号虹桥光大花花苑：程程家桥路路2699弄金汇名人苑苑：金汇汇路177号公交线路：中卫线线：中山山公园-久事西西郊花园园 9936路路：龙柏柏-外高高桥936B线线：龙柏

45、柏-人民民广场757路：虹古路路-莲花花路地铁铁站721号：上海体体育馆-绿苑路路911路：万科城城市花园园-老西西门753路：绿苑咱咱-莲花花路地铁铁站57路：龙龙柏新村村-铜铜仁路87路：华华星路-龙华华931路：虹桥机机场-火车站站925路：虹桥机机场-人民广广场91路：莘莘沥路-北新新泾48路：连连去路-上海动动物园超市：易初莲花超超市：吴吴中路112188号家得利：黄黄桦路2269号号上海市农工工商超市市：吴中中路6223号捷强连锁超超市：吴吴中东路路5077号好美家吴中中店：吴吴中路112455号家乐福古北北店：水水城南路路、延安安西路美亚音像租租凭连锁锁店：虹虹桥路110122号上海特价书书店：虹虹桥路110166号。三、项目竞竞争环境境分析与与评价 1、竞竞争环境境目前航华地地区处于于七宝、虹虹桥与机机场的包包围之中中，特别别是虹桥桥地区更更是此该该地块拥拥有较高高的价值值的又一一因素。虹桥新区的的金汇、龙龙柏、吴吴中路沿沿线中档档价位精精品楼盘盘的大量量涌现，既既迎合了了新一代代中产阶阶级的经经济承受受能力，又又给予购购房者入入住虹桥桥高楼居居住区