置业顾问培训手册(大全式)A43936.docx

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1、置业顾问培训讲义 秘 密 置业顾问培训手册JORDAANCHEENHUAAN第一部分 房地地产基础知知识培训第一章：基基础篇1、 房地地产市场：一级市场，是是指国家以以土地所有有者和管理理者的身份份，将土地地使用权出出让给房地地产经营者者与使用者者的交易市市场；二级市场，是是指土地使使用权出让让结束，由由房地产经经营者投资资开发后，从从事房屋出出售、出租租、土地转转让、抵押押等房地产产交易的市市场；三级市场，是是指在二级级市场的基基础上再转转让或出租租的房地产产交易市场场。2、 国土土局：代表国家行行使地所有者者职权，以以及对房地地产市场、房房地产行业业管理的一一个政府部部门。3、 商品品房：

2、是指开发商商以市场地地价取得土土地使用权权，进行开开发建设并并经过国土土局批准在在市场上流流通的房地地产。它是是可领独立立房地产证证并可转让让、出租、继继承、抵押押、赠与、交交换的房地地产。4、 发展展商：专门从事房房地产开发发和经营的的企业。5、 代理理商：经政府批准准成立，从从事房地产产的咨询、经经纪、评估估等业务的的中介服务务机构，接接受委托代代办房地产产的出售、购购买、出租租、承租及及物业咨询询评估报告告、销售策策划等业务务提供有偿偿服务的企企业。 6、 土地地类型：按其使用性性质划分为为居住、商商业、工业业、仓储、综综合用地、公公共设施用用地及自由由集资、微微利房用地地。8、 土地地

3、使用权年年限：是指政府以以拍卖、招招标、协议议的方式，将将国有土地地使用权在在一定年限限内出让给给土地使用用者，土地地使用权期期满后，如如该综土地地用途符合合当时城市市规划要求求，土地使使用者可申申请续用（经经批准并补补清地价后后继续使用用），如果果不符合则则该综土地地使用权由由政府无偿偿收回。现现政府对土土地使用权权年限规定定如下：居居住用地770年，工工业、教育育、科技、文文化、卫生生、体育、综综合用地为为50年，商商业、旅游游、娱乐用用地为400年。9、 土地地使用费土地使用者者因使用土土地而按规规定每年支支付给予政政府的费用用。10、房地地产产权：是指产权人人对房屋的的所有权和和对该房

4、屋屋所占用土土地使用权权。房屋作作为不动产产与土地是是不可分割割的一个整整体，房屋屋在发生转转让等产权权变更时，必必然是房地地一体进行行的，不可可能将房屋屋与土地分分割开来处处分。在具具体的房地地产项目销销售中，开开发商拥有有房屋、车车库等的产产权并独立立出售，但但像属于小小区绿地等等部分的公公建，对购购房而言，就就不具备产产权的概念念。11、如何何办理产权权？每套商品房房产权证的的办理必须须在开发商商取得该套套房屋所在在整幢楼的的大房屋产产权证后才才能进行分分割。买卖卖双方必须须持房屋买买卖合同、购购房发票、身身份证明、企企业相关资资料文件等等先到房屋屋交易部门门办理契税税手续后，办办理过户

5、手手续。也可可以委托中中介机构或或由开发商商代办。12、房地地产产权登登记：指凡在规定定范围内的的房地产权权，不论归归谁所有，都都必须按照照登记办法法的规定，向向房地产所所在地的房房地产管理理机关申请请登记。经经审查确认认产权后，由由房地产管管理机关发发给房地地产产权证证。产权权登记是房房地产权管管理的主要要行政手段段，只有通通过产权登登记，才能能对各类房房地产权实实施有效管管理，并确确定房地产产权利。房房地产登记记时要对权权利人、权权利性质、权权属来源、取取得时间、变变化情况和和房地产面面积、结构构、用途、价价值、等级级、坐落、坐坐标、形状状等进行记记载，登记记机关设置置房地产登登记册，按按

6、编号对房房地产登记记事项作全全面记载。15、产权权证书：是指“房屋屋所有权证证”和“土土地使用权权证” 的的二合为一一，是房地地产权的法法律凭证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 17、商品品房预售许许可证：按规定房屋屋未建好之之前出售均均要办理此此证，发展展商将有关关资料送到到国土局申申请，批准准后方可预预售楼花（现现楼不需此此证）。18、房地地产买卖合合同：是由国土局局统一编制制，用以明明确买卖双双方权利和和义务的协协议。所有有的商品房房销售都须须签订此合

7、合同，内销销的房地产产合同可免免做公证，外外销的房地地产合同必必须做公证证。19、房屋屋所有权：房屋的所有有权为房屋屋的占有权权、管理权权、享用权权、排他权权、处置权权（包括出出售、出租租、抵押、赠赠与、继承承）的总和和。拥有了了房屋的所所有权就等等于拥有了了对该房屋屋在法律允允许范围内内的一切权权利。20、房屋屋使用权：是指对房屋屋拥有的享享用权。房房屋租赁活活动成交的的是房屋的的使用权。21、银行行接揭：是指购房者者购买商品品房时与银银行达成抵抵押贷款的的一种经济济行为，业业主会付一一部分房款款，余款由由银行代购购房者支付付，购房者者的房屋所所有权将抵抵押在银行行，购房者者将分期偿偿还银行

8、的的贷款及利利息，偿还还完毕后，房房屋所有权权归己。22、七通通一平：是指上、下下水通，排排污通，路路通，电讯讯通，煤气气通，电通通，热力通通，场地平平整。23、公共共维修基金金：公共维修基基金是指楼楼房的公共共部位和共共用设施、设设备的维修修养护基金金。24、房屋屋买卖所需需费用(1) 按揭手续费费：A、财产保保险费：总总房价款1贷款年年限（其中中15年为11，610年为为0.8，1120年为为0.6）。B、抵押登登记费工工本费：房房屋90元元/套，商商业1100元/间。C、公证费费：以借款款人所申请请贷款额为为基数收取取，13万元（不不含3万元元）收取1100元；35万元（不不含5万元元）

9、收取1150元；510万元元（不含110万元）收收取2000元；10020万元元（不含220万元）收收取3000元。（2）办证证手续费：A、契税：房屋按总总房款的11.5收收取，商铺铺按总金额额的3。B、交易费费：在房产产大证时间间一年以内内的由开发发商支付：房屋3元元/、商商铺5元/；在房房产大证时时间一年以以外的开发发商与客户户各承担一一半：房屋屋6元/、商铺110元/。C、测量图图纸工本费费：房屋为为80元/套；商铺铺收取标准准为：1000以下下为1100元，1000500为1700元，500010000为2110元，1100050000为2770元，55000以上3110元。（3）物业

10、业维修基金金：房屋为总房房款的2（多层）和和3（高高层）；商商铺为总金金额的5。（4）配套套费包括电话、天天然气、有有线电视、宽宽带等设施施的接入或或初装费用用，具体收收费办法在在物业交付付时确定，为为开发商代代收代缴费费用。25、房屋屋的结构形形式：主要是以其其承重结构构所用的材材料来划分分，一般可可以分为砖砖混结构、砖砖木结构、钢钢筋混凝土土结构。砖混结构：是指建筑筑物中竖向向承重结构构的墙、柱柱等采用砖砖或砌块砌砌筑，柱、梁梁、楼板、屋屋面板、桁桁架等采用用钢筋混凝凝土结构。通通俗地讲，砖砖混结构是是以小部分分钢筋混凝凝土及大部部分砖墙承承重的结构构。由于抗抗震的要求求，砖混房房屋一般在

11、在6层以下下。砖木结构：是指建筑筑物中承重重结构的墙墙、柱采用用砖砌筑或或砌块砌筑筑，楼板结结构、屋架架用木结构构而共同构构成的房屋屋。钢筋混凝土土结构：是是指房屋的的主要承重重结构如柱柱、梁、板板、楼梯、屋屋盖用钢筋筋混凝土制制作，墙用用砖或其它它材料填充充。这种结结构抗震性性能好，整整体性强，抗抗腐蚀耐火火能力强，经经久耐用，并并且房间的的开间、进进深相对较较大，空间间分割较自自由。目前前，多、高高层房屋多多采用这种种结构。其其缺点是工工艺比较复复杂，建筑筑造价较高高。26、房屋屋的建筑面面积：是指按房屋屋建筑外墙墙外围线测测定的各层层平面面积积之和（即即房屋的建建筑面积是是指建筑物物外墙

12、外围围所围成空空间的水平平面积），它它是表示一一个建筑物物建筑规模模大小的经经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。27、商品品房销售面面积：商品房销售售面积是指指购房者所所购买的套套内或单元元内的建筑筑面积（套套内建筑面面积）与应应分摊公用用建筑面积积之和。即即：商品房房销售面积积套内建建筑面积十十分摊的公公用建筑面面积。28、建筑筑面积的计计算规定：是建筑物外外围面积的的展开，是是指建筑物物各层次外外围面积的的总和。由由于房屋使使用要求、结结构形式的的不同和装装饰方面诸诸多因素，造造成房屋不不太规则。国国家根据房房屋使用程程度的不同同，对

13、房屋屋建筑面积积的测算制制定了相应应的规定。针针对房屋建建筑物的主主要规定有有：（1）作为为永久性结结构的房屋屋按外围水水平投影面面积计算。单单层房屋按按一层计算算建筑面积积，多层房房屋按各层层建筑面积积的总和计计算。（2）建筑筑物内所有有永久性建建筑层高在在2.2米米以上的，包包括房屋内内的夹层、插插层，技术术层（即管管道层，储储藏室等）和和2.2米米以上的楼楼梯间、电电梯间、均均按一层计计算建筑面面积。层面面上的楼梯梯间，水箱箱间，电梯梯机房及斜斜面结构屋屋顶高度在在2.2米米以上的建建筑和地下下室，半地地下室及相相应进出口口，层高在在2.2米米以上的按按其外围水水平投影面面积计算。（3）

14、穿过过房屋的通通道，房屋屋内的门厅厅，大厅均均按一层计计算建筑面面积；大厅厅内的回廊廊部分，层层高在2.2米以上上的按其水水平投影面面积计算。（4）楼梯梯间、电梯梯井、垃圾圾道、管道道井等均按按房屋自然然层计算面面积。（5）与房房屋相连的的有柱走廊廊，房屋间间属永久性性封闭的架架空通廊，两两房屋间有有上盖和柱柱的走廊，均均按其围护护结构和柱柱的外围水水平投影面面积计算。与与房屋相连连的有上盖盖无柱的走走廊，连廊廊按其围护护结构外围围水平投影影面积一半半计算；有有顶盖未封封闭永久性性的架空通通廊，按外外围水平投投影面积的的一半计算算；房屋之之间无上盖盖的架空通通廊（天桥桥）不计算算建筑面积积。（

15、6）有柱柱或有围护护结构的门门廊，门斗斗，按其柱柱或围护结结构的外围围水平投影影面积计算算。（7）全封封闭的阳台台挑廊按其其外围水平平投影面积积计算。未未封闭的阳阳台，挑廊廊按其围护护结构的外外围水平投投影面积的的一半计算算。（8）有伸伸缩缝的房房屋，若在在室内，伸伸缩缝计算算面积。与与室内不相相通的房屋屋间的伸缩缩缝不计算算建筑面积积。（9）属永永久性结构构有上盖的的楼梯按各各层水平投投影面积计计算，无顶顶盖的室外外楼梯按各各层水平投投影面积的的一半计算算。（10）突突出房屋墙墙面的构件件，配件，装装饰柱，装装饰性的玻玻璃幕墙，垛垛，勒脚，台台阶，无拄拄雨蓬等，骑骑楼过街楼楼的底层用用作道路

16、街街巷通行的的部分，及及屋面上的的花园，游游泳池等均均不计算建建筑面积。以上规定基基本土涵盖盖了房屋所所有建筑面面积，它是是各面积计计算的基础础。29、套内内建筑面积积的计算：房屋为了满满足各种需需求和结构构上的需要要，各套面面积不一定定相等，就就必须将各各套房的面面积分别进进行测算。套套内建筑面面积是由套套内房屋的的使用面积积，套内墙墙体面积，套套内阳台面面积三部分分组成。（1）套内内房屋的使使用面积：套内房屋屋的使用面面积为套内内房屋使用用空间的净净面积，按按水平投影影面积计算算：它包含含了套内卧卧室、起居居室、卫厅厅、过道、厨厨房、卫生生间、厕所所、储藏室室、壁柜等等空间面积积的总和；套

17、内楼梯梯按自然层层数的面积积总和计算算；套内烟烟囱、通风风道、管道道井均计入入使用面积积，内墙面面装饰厚度度亦计入使使用面积。（2）套内内墙体面积积：是指套套内使用空空间周围的的维护或承承重墙体，或或其他承重重支撑间隔隔体所占的的面积。其其中各套之之间的分隔隔墙和套与与公共建筑筑空间的分分隔墙以及及外墙等共共有墙均按按水平投影影面积的一一半计人套套内墙体面面积。套内内自有墙体体按水平投投影面积全全部计人套套内墙体面面积。（3）套内内阳台建筑筑面积：按按阳台建筑筑面积的计计算规定计计算，套内内阳台建筑筑面积均按按阳台外围围与房屋外外墙的水平平投影面积积计算。其其中封闭阳阳台按水平平投影面积积全部

18、计算算建筑面积积，未封闭闭的阳台按按水平投影影面积的一一半计算建建筑面积。30、公有有建筑面积积的计算和和分摊：一般房屋除除了专有别别墅以外，都都有公共使使用面积的的部分。最最简单的有有楼道、楼楼梯、楼梯梯间等，这这部分面积积应由各户户进行分摊摊。公有面面积的处理理原则一般般按各户房房屋建筑面面积比例进进行分摊。（1）共有有建筑面积积的内容：共有建筑筑面积包括括电梯井、管管道井、楼楼梯间、垃垃圾道、变变电室、设设备间、公公共门厅、过过道、地下下室、值班班警卫室、以以及为整栋栋建筑服务务的公共用用房和管理理用房的建建筑面积，按按水平投影影面积计算算。共有建筑面面积还包括括套与公共共建筑之间间的分

19、隔墙墙、以及外外墙水平投投影面积一一半的建筑筑面积。独独立使用的的地下室、车车棚、车库库、为多栋栋服务的警警卫室、管管理用房、作作为人防工工程的地下下室、都不不计人共有有建筑面积积。将这几几部分面积积和计起来来即为共有有面积总和和。（2）共有有建筑面积积的计算方方法：整栋栋建筑物的的建筑面积积扣除整栋栋建筑物各各套内建筑筑面积之和和，并扣除除已作为独独立使用的的地下室、车车棚、车库库、为多栋栋服务的警警卫室、管管理用房、以以及人防工工程等建筑筑面积；即即为整栋建建筑物应分分摊的共有有建筑面积积。（3）各户户分摊公用用建筑面积积的计算方方法：其基基本思路就就是用各户户套内面积积按比例进进行分摊：

20、第1步：计计算分摊系系数。分摊系数需要分摊摊的公用面面积之和各套内建建筑面积之之和（总总建筑面积积之和一各各套内建筑筑面积之和和）各户户套内建筑筑面积之和和。 第2步：各各套房的公公用分摊面面积分摊摊系数各套内建建筑面积。32、使用用率：房屋套内净净面积（即即使用面积积）和房屋屋建筑面积积的比为使使用率般高层塔塔楼在722至755之间，板板楼在788至800之间。34、怎样样计算房屋屋的使用率率？房屋使用率率指房屋的的使用面积积与建筑面面积的比例例，是衡量量物业使用用效率的重重要指标。比较确切地地计算方法法是在建筑筑面积的基基础上减去去外墙和内内墙所占的的面积后得得出的使用用面积，这这种方法计

21、计算出来的的使用面积积也形象地地称为“地毯面积积”。它反映映了一个物物业的真实实使用率，这这种计算方方法是对客客户负责任任的方法。从一般情况况来看，高高层塔楼的的真实使用用率方面较较多层房屋屋略差，主主要是因为为高层要求求有防火楼楼梯，电梯梯间面积也也较大，一一梯多户设设计也加大大了通道的的面积，每每户平均分分摊的面积积也多。而而多层房屋屋基本不存存在上述问问题，即便便有些多层层房屋有电电梯，其电电梯间面积积也小于高高层，如果果采用电梯梯外挂等新新型设计布布局其使用用率还可进进一步提高高。此外，建筑筑面积还包包括各单元元应分摊的的配套用房房共用建筑筑面积，如如锅炉房、配配电室、高高压水泵房房等

22、。35、建筑筑容积率：是指项目规规划建设用用地范围内内全部建筑筑面积与规规划建设用用地面积（项项目用地红红线范围内内的土地面面积，一般般包括建设设区内的道道路面积、绿绿她面积、建建筑物（构构筑物）所所占面积、运运动场地等等等）之比比。附属建建筑物也计计算在内，但但应注明不不计算面积积的附属建建筑物除外外。36、建筑筑密度居住区用地地内，各类类建筑的基基底总面积积与居住区区用地面积积的比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。37、绿地地率居住区用地地范围内各各类绿地的的总和占居居住区用地地的比率。绿地应包括括，公共绿绿地、宅旁旁绿地、公公共服务设设施所属绿绿地和道路路绿地，即即道

23、路红线线内的绿地地，又包括括居住区公公园、小游游园、组团团绿地及其其他的一些些块状、带带状化公共共绿地，不不应包括屋屋顶、晒台台的人工绿绿地。绿化率是指指项目规划划建设用地地范围内的的绿化面积积与规划建建设用地面面积之比。对对购房者而而言，绿化化率高为好好。 38、辅助助面积辅助面积是是指房屋建建筑各层中中不直接供供住户生活活的室内净净面积。包包括过道、厨厨房、卫生生间、厕所所、起居室室、贮藏室室等。39、居住住面积房屋的居住住面积是指指房屋建筑筑各层平面面中直接供供住户生活活使用的居居室净面积积之和。所所谓净面积积就是要除除去墙、柱柱等建筑构构件所占有有的水平面面积（即结结构面积）。40、使

24、用用面积房屋的使用用面积，指指房屋各层层平面中为为生活起居居所使用的的净面积之之和。计算算房屋使用用面积，在在过去主要要用来计算算和征收公公共房屋房房租时使用用。采用使使用面积的的计算，可可以全面地地反映房屋屋所有权人人与房屋使使用权人的的租赁关系系；计算房房屋使用面面积，可以以比较直观观地反应房房屋的使用用状况，但但在房屋买买卖中一般般不采用使使用面积来来计算价格格。计算使用面面积时有一一些特殊规规定：跃层层式房屋中中的户内楼楼梯按自然然层数的面面积总和计计入使用面面积；不包包含在结构构面积内的的烟囱、通通风道、管管道井均计计入使用面面积；内墙墙面装修厚厚度计入使使用面积。计计算房屋租租金，

25、都是是按使用面面积计算。 41、建筑筑面积房屋的建筑筑面积是指指建筑物外外墙外围所所围成空间间的水平面面积，如果果计算多、高高层房屋楼楼的建筑面面积，则是是各层建筑筑面积之和和。不难看出对对于一幢房房屋楼来说说，房屋的的建筑面积积居住面面积十辅助助面积十结结构面积，也也可表示为为：房屋的的建筑面积积使用面面积结构构面积。当当然房屋的的公共面积积包含在房房屋建筑面面积之中，是是由部分辅辅助面积和和部分结构构面积构成成。42、房屋屋的开间：在房屋设计计中，房屋屋的开间（即即宽度）是是指一间房房屋内一面面墙皮到另另一面墙皮皮之间的实实际距离。房房屋开间一一般为3.03.9米，砖砖混结构房房屋开间一一

26、般不超过过3.3米米。规定较较小的开间间尺度，可可缩短楼板板的空间跨跨度、增强强房屋结构构整体性、稳稳定性和抗抗震性。43、房屋屋的进深：在建筑学上上是指一间间独立的房房屋或一幢幢居住建筑筑从前墙皮皮到后墙皮皮之间的实实际长度。进进深大的房房屋可以有有效地节约约用地，但但为了保证证建成的房房屋具有良良好的自然然采光和通通风条件，房房屋的进深深在设计上上有一定的的要求， 不宜过大大。目前我我国大量城城镇房屋房房间的进深深一般要限限定在5米米左右，不不能任意扩扩大。在房房屋的高度度（层高）和和宽度（开开间）确定定的前提下下，设计的的房屋进深深过大，就就使住房成成狭长型，距距离门窗较较远的室内内自然

27、光线线不足。44、层高高：房屋的层高高是指下层层地板面或或楼板面到到上层楼层层面之间的的距离，也也就是一层层房屋的高高度。45、净高高：房屋的净高高是指下层层地板面或或楼板上表表面到上层层楼板下表表面之间的的距离。净净高和层高高的关系可可以用公式式来表示：净高层层高楼板板厚度，即即层高和楼楼板厚度的的差叫“净高。46、什么么是房屋组组团？我们所熟悉悉的居住区区，从布局局上看多是是外向开放放型的，小小区与主要要街道没有有界线，小小区内楼宇宇成排排列列，道路畅畅通无阻。这这种布局的的缺点是不不但形象单单一死板，而而且给住户户带来不安安全感。而而房屋组团团是一种融融合了中式式四合院建建筑模式的的居住

28、结构构。院落式式的布局，用用四面楼房房围合成封封闭的空间间，由单一一的出入口口出入，它它能给住户户带来领域域感和安全全感，邻里里有交往的的氛围和空空间，空间间尺度宜人人，让人轻轻松愉快，非非常符合现现代人交流流的心理需需要。47、何谓谓生态房屋屋生态房屋是是运用生态态学原理和和遵循生态态平衡及可可持续发展展的原则，即即综合系统统效率最优优原则，设设计、组织织建筑内外外空间中的的各种物质质因素，使使物质、能能源在建筑筑系统内有有秩序地循循环转换，获获得一种高高效、低耗耗、无废、无无污染，生生态平衡的的建筑环境境。这里的的环境不仅仅涉及房屋屋区的自然然环境，如如空气、水水体、土地地、绿化、动动植物

29、、能能源等，也也涉及房屋屋区的人文文环境、经经济系统和和社会环境境。培育生生态房屋概概念主要是是在这种观观念的影响响下，在房房屋建设与与发展中始始终以生态态问题力中中心，在环环保、绿化化、安居、道道路管网等等方面进行行系统规划划与管理，使使房屋区生生态环境处处于良性循循环状态之之中。48、什么么是绿色房房屋？“绿色房屋屋”不是一般般人认为的的绿化较好好的房屋。实实际上较高高的绿化率率只是“绿色房屋屋”内容的一一个方面，真真正的“绿色房屋屋”的内涵是是全方位的的立体环保保工程。它它是既适应应地方生态态又不破坏坏地方生态态的建筑。具具有节地、节节水、节能能、改善生生态环境、减减少环境污污染、延长长

30、建筑物寿寿命等优点点。新型建材、新新型墙体的的采用是“绿色房屋屋”的构成内内容。房屋屋的墙体提提倡使用高高科技环保保建材。如如现在有一一种新型的的建材环保保用砖，该该砖采用发发电厂排出出的飞灰为为重要原料料，抗压强强度在8兆兆帕以上，在在防水、隔隔热、隔音音和耐震强强度上均超超过了一般般红砖。另另外有一种种木屑制砖砖，该砖的的重量只有有普通砖的的一半，但但强度却是是普通砖的的两倍。充分利用自自然资源。房房屋采光的的设计不但但影响居住住者身体健健康和生活活质量，而而且涉及到到能源的节节约与浪费费。如采用用大面积玻玻璃，设计计明厅、明明卫、明厨厨等，能节节约大量的的电能；尽尽可能采用用太阳能热热水

31、系统，采采用小区共共用供热系系统，都是是充分利用用自然能源源的有效途途径，可减减少对大气气的污染。垃圾的分类类处理。对对垃圾的分分类处理也也属于绿色色环保，与与房屋环境境息息相关关。因此，专专家也将垃垃圾分类处处理纳入“绿色房屋屋”的内容。49、什么么是花园式式房屋？花园式房屋屋也叫西式式洋房或小小洋楼，即即花园别墅墅。一般都都是带有花花园草坪和和车库的独独院式平房房或二、三三层小楼，建建筑密度很很低，内部部居住功能能完备，装装修豪华，并并富有变化化，房屋水水、电、暖暖供给一应应俱全，户户外道路、通通讯、购物物、绿化也也都有较高高的标准，一一般为高收收入者购买买。50、城市市居住区一般称居住住

32、区，泛指指不同居住住人口规模模的居住生生活聚居地地和特指被被城市干道道或自然分分界线所围围合，并与与居住人口口规模300000500000人相对对应，配建建有一整套套较完善的的、能满足足该区居民民物质与文文化生活所所需的公共共服务设施施的居住生生活聚居地地。51、居住住小区一般称小区区，是被居居住区级道道路或自然然分界线所所围合，并并与居住人人口规模77000150000人相对对应，配建建有一套能能满足该区区居民基本本的物质与与文化生活活所需的公公共服务设设施的居住住生活聚居居地。52、居住住组团一般称组团团，指一般般被小区道道路分隔，并并与居住人人口规模1100030000人相对应应，配建有

33、有居民所需需的基层公公共服务设设施的居住住生活聚居居地。53、居住住区用地房屋用地、公公建用地、道道路用地和和公共绿地地等四项用用地的总称称。54、房屋屋用地房屋建筑基基底占地及及其四周合合理间距内内的用地，含含宅间绿地地和宅间小小路等的总总称。55、公共共服务设施施用地一般称公建建用地，是是与居住人人口规模相相对应配建建的、为居居民服务和和使用的各各类设施的的用地，应应包括建筑筑基底占地地及其所属属场院、绿绿地和配建建停车场等等。56、道路路用地居住区道路路、小区路路、组团路路及非公建建配建的居居民小汽车车、单位通通勤车等停停放场地。57、居住住区级道路路一般用以划划分小区的的道路。在在大城

34、市中中通常与城城市支路同同级。58、小区区级路一般用以划划分组团的的道路。59、组团团级路上接小区路路，下连宅宅间小路的的道路。60、宅间间小路房屋建筑之之间连接各各房屋入口口的道路。61、公共共绿地满足规定的的日照要求求，适合于于安排游憩憩活动设施施的、供居居民共享的的游憨绿地地。应包括括居住区公公园、小游游园和组团团绿地及其其他块状带带状绿地等等。62、配建建设施与房屋规模模或与人口口规模相对对应配套建建设的公共共服务设施施、道路和和公共绿地地总称。63、其他他用地规划范围内内除居住区区用地以外外的各种用用地，应包包括非直接接为本区居居民配建的的道路用地地、其他单单位用地、保保留的自然然村

35、或不可可建设用地地等。64、公共共活动中心心配套公建相相对集中的的居住区中中心、小区区中心和组组团中心等等。65、道路路红线城市道路含含居住区级级道路用地地的规划控控制线。66、建筑筑线一般称建筑筑控制线，是是建筑物基基底位置的的控制线。67、日照照间距系数数根据日照标标准确定的的房屋间距距与遮挡房房屋标高的的比值。68、建筑筑小品既有功能要要求，又具具有点缀、装装饰和美化化作用的，从从属于某一一建筑空间间环境的小小体量建筑筑，游憩观观赏设施和和指示性标标志物等的的统称。69、房屋屋平均层数数房屋总建筑筑面积与房房屋基底总总面积的比比值。70、拆建建比新建的建筑筑总面积与与拆除的原原有建筑总总

36、面积的比比值。71、土地地开发费每公顷居住住区用地开开发所需的的前期工程程的测算投投资，包括括征地、拆拆迁、各种种补偿、平平整土地、敷敷设外部市市政管线设设施和道路路工程等各各项费用。72、房屋屋单方综合合造价每平方米房房屋建筑面面积所需的的工程建设设的测算综综合投资，应应包括土地地开发费用用和居住区区用地内的的建筑、道道路、市政政管线、绿绿化等各项项工程建设设投资及必必要的管理理费用。73、均价价：将各单位的的销售价格格相加之后后的和数除除以单位建建筑面积的的和数，即即得出每平平方米的均均价。74、基价价：经过核算而而确定的每每平方米商商品房的基基本价格。商商品房的销销售价一般般以基价为为基

37、数增减减楼层，朝朝向差价后后得出。75、起步步价：某物业各楼楼层销售价价格中的最最低价格，即即是起步价价。多层物物业，以顶顶楼的销售售价为起步步价；高层层物业，以以最低层的的销售价为为起步价。较较低的起步步价容易引引起消费者者的注意。76、一次次性买断价价：买方与卖方方商定的一一次性定价价。一次性性买断价属属房产销售售合同中的的专用价格格术语，确确定之后，买买方或卖方方必须按此此履行付款款或交房的的义务，不不得随意变变更。77、预售售价：预售价也是是商品房预预（销）售售合同中的的专用术语语：预售价价不是正式式价格，在在商品房交交付使用时时，应按有有批准权限限部门核定定的价格为为准。78、如何何

38、进行户型型评判整体而言：（1）景景观；（22）朝向；（3）单单元户数；（4）人人文环境；（5）方方正实用。具体而言：（1）生生理分居和和功能分区区；（2）动动静分离；（3）通通风与采光光；（4）厨厨房要按操操作流程设设计；（55）卫生间间面积要适适宜；（66）注重私私密性；（77）空间分分布科学。我们通常所所说的一室室一厅、两两室一厅、两两室两卫一一厅、三室室一厅，就就是最为普普通的平层层户型，此此外还有跃跃式房屋、复复式房屋、高高档的花园园别墅等。在在对户型进进行评判时时可从以下下几方面入入手：看居室的功功能分区是是否合理，应应避免斜角角空间，尽尽可能减少少不必要的的“死角”面面积和交通通面

39、积。从从习惯上看看，居住的的空间应给给人以稳定定、宽阔感感，所以房房屋要方正正，这样不不但有利于于家具的摆摆设，对于于居住者来来说也有个个良好的居居室活动空空间。房门的开向向是否合理理，要不影影响使用的的空间和居居室的私密密性。户型的节能能要求，他他可以减少少不必要的的日常生活活开支。起起居室、卧卧室、书房房等人们经经常活动的的空间采用用直接采光光，可以节节约能源。单元内不同同空间要有有相对合理理的面积。通通常人们购购房时所说说的“三大一小小”，就是“大厨房、大大卫生间、大大客厅、小小卧室，被被认为是较较能满足人人们日常生生活的需要要。从居室室功能分析析，厨房合合理的面积积一般为44平方米至至

40、5平方米米之间，厨厨房不能过过于狭小，应应有最小宽宽度。现今今房屋设计计中推崇的的是大卫生生间，三居居以上居室室应设有两两个卫生间间，个封闭的的设浴盆和和大便器，一一个开敞的的设洗澡盆盆和摆放洗洗衣机，解解决使用高高峰期相互互干扰等问问题。卧室室的合理面面积一般应应为13至至14平方方米之间，卧卧室要有私私密性，安安静舒适并并通风良好好。阳台，好的的阳台设计计是将大客客厅与宽阔阔的落地阳阳台门及室室外景色有有机地融为为一体，豁豁然开朗的的视线总是是能给居住住者一份清清新、爽快快的心情。房间的内部部净高要合合适，现在在，绝大部部分商品房房的内层净净高在2.7米到33.1米之之间。需要要注意的是是

41、：扩大居居住面积是是相对容易易的，而对对层高的不不满意，确确是无法改改变的。另外，除了了房间布置置，好的户户型设计还还会充分考考虑现有备备种家用电电器如冰箱箱、电视、洗洗衣机、空空调、电话话的设置，还还要考虑将将来不断涌涌入家庭的的各种新的的家用电器器如电脑网网络、新的的电炊具、新新的保健娱娱乐设施、新新的安全防防卫设施、救救生设施等等等的配置置，有合理理的空间安安排和电气气设计。建建筑材料也也是质量较较好的新材材料、新技技术，如550年不变变形的隔热热隔音的塑塑钢门窗、防防漏防腐易易疏通的给给排水煤气气管道、安安全钢化玻玻璃等等，以以确保房屋屋的舒适与与耐用。79、智能能化房屋如如何分类像所

42、有消费费品一样，智智能化房屋屋也会根据据软硬件的的品质不同同，而分出出不同标准准。乙级标准（1） 安安全保安系系统实现小区周周界的监控控和红外线线报警防范范，火灾与与煤气报警警，紧急呼呼救报警，电电话线被切切断与防破破坏报警。（2） 通通讯系统实实现住户的的至少两对对电话线和和一个宽带带国际互联联网络（IInterrnet）插插口，可接接收有线电电视网节目目。（3） 信信息服务系系统。实现三表远远程计量，计计算机网络络功能及一一些物业管管理功能。（4） 环环境控制系系统实现背景音音响与公共共广播、出出入口控制制、社区公公告版。甲级标准除了乙级标标准所有的的功能外，另另需增加一一些功能，同同时整

43、个系系统应是一一个由中央央控制中心心附带数个个分控中心心构成的集集散控制系系统，（1） 安安全保安系系统实现可视对对讲功能，门门禁系统功功能，家庭庭智能化报报警增加的的功能有：可进衍程程序自动化化控制功能能、可实现现室内无线线遥控功能能、通过电电话进行远远程遥控功功能、电源源控制及调调光功能。（2） 通通讯系统实现住户主主要房间有有独立的信信息点，光光纤宽带多多媒体信息息网接入小小区，提供供外语电视视节目。（3） 信信息服务系系统增加实现电电子购物、电电子图书馆馆、远程医医疗登记等等功能。（4） 环环境控制系系统实现家电自自动控制功功能；公共共水电设施施监视等功功能。80、局住住功能的国国际标

44、准是是什么按照国际文文明房屋标标准，房屋屋功能不仅仅要满足最最基本的寝寝、食功能能，更要从从自然、生生态、社会会、人文等等方面满足足现代人对对婚姻、家家庭、工作作、学习、子子女教育、休休闲娱乐、身身心健康、人人际关系等等多方面的的需要。就就房屋的室室内功能而而言，应满满足以下基基本要求。（l） 满满足分户独独立性和保保护隐私性性原则。要要求起居、餐餐厅、厨房房、卧房等等主要功能能之间的最最合理的布布局。（2） 满满足使用方方便和安全全原则。在在适合家庭庭不同成员员分室居住住和共同团团聚的活动动空间 以以及紧急疏疏散的要求求；在建筑筑构造上，要要符合抗震震、防火、耐耐火等级以以及预防滑滑跌和碰撞

45、撞等保证安安全的要求求。（3） 满满足现代生生活设施进进步原则。房房屋室内应应有排水、炊炊事、厕所所、浴室、燃燃气、供热热、照明、电电话线路、数数据通讯以以及储藏等等设施。（4） 满满足现代生生活的健康康卫生原则则。要按国国际发达国国家房屋设设计的要求求，制定日日照标准、通通风标准、厨厨、厕排气气标准和生生活垃圾处处理标准。（5） 满满足房屋功功能多样化化个性要求求原则。要要达到国际际文明居住住标准，应应更多的让让居民和用用户参与房房屋设计。建建造空间灵灵活多变的的房屋建筑筑，采用承承重结构骨骨架固定不不变，分隔隔构建则可可根据房屋屋要灵活布布置，以形形成多样化化的内部空空间。81、跃层层和复

46、式、错错层有什么么区别？通常情况，跃跃层房屋是是一套房屋屋占两个楼楼层，有内内部楼梯联联系上下层层。一般在在首层安排排起居、厨厨房、餐厅厅、卫生间间，最好有有一间卧室室；二层安安排卧室、书书房、卫生生间等。复式房屋在在概念上是是一层，但但层高较普普通的房屋屋（通常是是2.7米米）高，可可在局部掏掏出夹层，安安排卧室或或书房等内内容，用楼楼梯联系上上下。其目目的是在有有限的空间间里增加使使用面积，提提高房屋的的空间利用用率。这种种做法是为为适应其用用地、空间间极其缺乏乏的情况而而产生的。复式房屋实实际上并不不具备完整整的两层空空间，夹层层在底层的的投影面积积只占底层层面积的一一部分。夹夹层可以做

47、做成房间，也也可以做成成跑马廊形形式（夹层层悬空的一一侧不做墙墙壁或墙面面后退，在在平面的外外边缘有栏栏杆或栏板板，上面的的人可以看看见下面，下下面的人也也可以看见见上面，形形成一种不不完全的空空间，一般般称其为“排空”），与底底层之间有有视线上的的交流和空空间上的流流通。而跃跃层房屋的的上下两层层之间完全全由楼板分分隔，只通通过楼梯联联系，和复复式房屋的的空间是两两种不同的的类型。跃层和复式式的面积汁汁算：跃层层房屋如果果是完整的的两层，其其建筑面积积或使用面面积均应是是两层的建建筑面积或或使用面积积相加之和和。如果跃跃层部分的的高度不够够一个完整整的层高，可可以参照披披屋顶使用用面积的计计算标准：如：利用坡坡屋顶作为为使用房间间时，除必必要的卫生生条件（漱漱洗、便溺溺、采光、通通风）外，还还应同时具具备以下两两个条件，方方能计入使使用面积： 使用房房间的净高高度最低处处不应低于于1.5米米（含）： 使用房房间净面积积的一半（含含）以上不不低于2.1米（含含）。满足上述条条件的房间间其净面积积可全部计计入使用面面积。若房房间超过22.l米（含含）部分不不足房间总总面积的22倍计入使使用面积