经典资料：房地产开发全套流程80992.docx

《经典资料：房地产开发全套流程80992.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《经典资料：房地产开发全套流程80992.docx（38页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、目 录第一章 房地产开开发程序简简介1第二章 房地产开开发公司的的设立6第一步 房房地产开发发公司设立立的法律程程序6第一项 房房地产开发发公司设立立的相关税税费6第三章 土地使用用权取得流流程6第二步 取取得开发土土地使用权权的法律程程序6第二项 取取得开发土土地使用权权的相关税税费9第三步 拆拆迁安置阶阶段的法律律程序9第三项 拆拆迁安置阶阶段的相关关税费10第四章 房地产开开发阶段10第四步 立立项和可行行性研究的的法律程序序10第四项 立立项和可行行性研究阶阶段的相关关税费11第五步 规规划设计和和市政配套套法律程序序11第五项 规规划设计和和市政配套套的相关税税费12第五章 项目建设

2、设阶段12第六步 项项目开工、建建设、竣工工阶段流程程12第六项 项项目开工、建建设、竣工工阶段的相相关税费14第六章 销售经营营阶段15第七步 销销售经营阶阶段的法律律程序16第七项 销销售经营阶阶段的相关关税费16第七章 物业管理理17第八步 物物业管理阶阶段的法律律程序17第八项 物物业管理阶阶段的相关关税费17附录： 房房地产开发发专业术语语18第一节 面面积类18第二节 价价格类20第三节 实实务类22第四节 管管理政策类类30第一章 房地产开开发程序简简介房地产开发发是指房地地产开发企企业，以盈盈利为目的的投资开发发房地产项项目，从立立项、规划划、土地出出让或转让让、拆迁、建建设、

3、到销销售等一系系列经营行行为。我国国城市房房地产管理理法第22条对房地地产开发下下的定义是是“指在依据据本法取得得国有土地地所有权的的土地上进进行基础建建设，房屋屋建设的行行为”。房地产产开发流程程主要包括括以下几个个程序。1、前期的的准备前期准备工工作主要包包括由计委委对房地产产项目进行行立项审批批，规委对对项目进行行规划审批批，进行设设计施工，土土地出让或或转让等。此此阶段的主主要工作是是取得项目目开工建设设的一系列列许可证和和取得项目目建设用地地的国有土土地使用权权。“五证”中的建建设工程规规划许可证证、建建设工程开开工许可证证都是在在这个阶段段取得的。国国有土地使使用权证由由于开发商商

4、支付土地地出让金的的时间不同同，取得的的时间也不不尽相同。在房地产开开发中，土土地的取得得是最重要要的。现阶阶段，土地地的取得有有两种方式式：划拨和和出让。划划拨是指国国家将土地地无偿划拨拨给使用人人使用，划划拨出让的的土地由于于未向国家家交纳土地地出让金，不不允许作开开发利用。一一般都是划划拨给国家家机关、学学校等单位位使用。出出让是指与与国家签订订土地出让让合同，交交纳土地出出让金获得得国有土地地使用权的的方式。目目前的房地地产开发除除经济适用用房外，都都属于这种种方式。同同样，如果果要在划拨拨土地上进进行开发，也也要交纳土土地出让金金，将划拨拨土地转为为出让土地地。出让的的土地由于于其用

5、途不不同，土地地的使用期期限也不相相同。主要要分为：居居住用地770年，工工业用地550年，商商业用地440年等。2、建筑施施工阶段建筑施工阶阶段是开发发商委托建建筑公司进进行项目建建设的阶段段。该阶段段是房地产产开发的重重要阶段。在在本阶段，为为了更快的的收回成本本，回笼资资金，实现现赢利，开开发商通常常在建筑阶阶段采用项项目预售的的方式对物物业进行销销售。3、销售阶阶段 销售阶阶段是开发发商出售商商品房，回回收资金实实现赢利的的阶段。销销售分为预预售和现房房销售两个个阶段，预预售即通常常所说的期期房销售，是是指开发商商在建设工工程竣工之之前进行销销售，现房房销售即开开发商在取取得竣工工证或

6、竣竣工验收合合格文件后后进行销售售。1 预售由于预售可可以提前回回收资金，目目前开发商商大多采用用此种销售售方式。预预售条件，城市商商品房预售售管理办法法第五条条规定：（1）已交交付全部土土地使用权权出让金，取取得土地使使用权证书书；（2）持有有建设工程程规划和施施工许可证证；（3）按提提供预售的的商品房计计算，投入入开发建设设的资金达达到工程建建设总投资资的25以上，并并已经确定定施工进度度和竣工交交付日期。城市商品品房预售管管理办法第第六条规定定：商品房房预售实行行许可证制制度。开发发经营企业业进行商品品房预售，应应当向城市市、县房地地产管理部部门办理预预售登记，取取得商品品房预售许许可证

7、。2）现售商品房现售售，应当符符合以下条条件：（1）现售售商品房的的房地产开开发企业应应当具有企企业法人营营业执照和和房地产开开发企业资资质证书；（2）取得得土地使用用权证书或或者使用土土地的批准准文件；（3）持有有建设工程程规划许可可证和施工工许可证；（4）已通通过竣工验验收；（5）拆迁迁安置已经经落实；（6）供水水、供电、供供热、燃气气、通讯等等配套基础础设施具备备交付使用用条件，其其他配套基基础设施和和公共设施施具备交付付使用条件件或者已确确定施工进进度和交付付日期；（7）物业业管理方案案已经落实实。对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务，融资运作据此办理征地及前期规划准备工作，开规划

8、设计任务通知规划局发征地意见函到土地管理部门及土地使用部门征求意见市场、客户、区域、选址、历史文化、习俗等研究，寻找合作伙伴，签定合作意向，协议及合同书进行项目的初步可行性研究评估向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书向计委申报立项报告计委函至规划局规划局会签返计委计委下文同意立项并要求可行性研究，此文经建委开发办会签计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告进行项目投资的详细可研测量，编制可研报告 旧城改造到区地政科结果报市房管局新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所结果报市房地局 政府下文批地据此到地政部门办理用地批准书，评估项目建设用地地价画桩位并给钉桩条件，测绘

9、院钉桩，成果给设计人规划局办理建设用地规划许可证 申请确定规划，设计条件单 冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得土地使用证 按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见 地政部门审查安置方案、安置房规划局审查后规划条件通知单 发拆迁许可证 动迁会及拆迁安置委托进行规划方案设计单 到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册规划局审方案提出意见1、 到园林局申请伐树许可证2、了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案3、煤气、道路、上下水改造路4、到供电局业扩处申请用电报表、做正式供电方案，申请临时施工用电、委托施工。出市政会议纪要修改后送规委审图规委召开市政协调会进行个体设计（大公

10、共建筑规委审查） 领建筑工程规划许可证开节能证明出施工图 到税务局取税单运用“营销策划展示设计系统”制作资料到计委申请，列入计划（建委会签） 报价小组审查，领取预/销售许可证 持年度计划、税单到区计、经委领投资许可证登记卡、登记并取得许可证到建委工程处领开工审批表建委、物价局下文批价进行销售到市政部门盖章证明市政条件落实四源费缴纳 到开发办市政处核实任务开发办工程处同意招标填招标申请请书并到市市招标办登登记招标办看现现场运用“投资资项目概预预算系统”编制标底底开标会定合同、写写评标报告告，发中标标通知书招标办盖章章同意施工单位同意施工质量总站受理质量监督市开发办秘书处登记来源及一切手续市审查局

11、审核资金来源、任务市统计局落实任务 建委工程处处同意开工工，办理开开工许可证证施工单位进进场开始施施工，小区区红线内市市政报装上上下水、道道路、煤气气、电，委委托设计、施施工1、小区内内线路委托托设计；2、委托施施工3、配电施施工建工程程验收4、设备安安装及验收收5、送电1、通知区区园林局绿绿化办2、交绿化化费3、绿化施施工1、按道路路方案进行行施工2、市政办办事处养路路队验收1、到自来来水业务科科报装委托托线路设计计、施工及及验收2、到市政政监建所下下水报装3、规划设设计4、竣工验验收1、到热力力公司报装装2、委托线线路设计3、施工及及验收（自建锅炉炉房）1、环保局局同意锅炉炉房位置2、委托

12、设设计3、到到劳动局报报建4、环保局局审查消音音除尘设备备5、竣工验验收1、到煤气气公司报装装2、到规划划科定线路路方案3、设计4、查看现现场规划5、施工6、业务科科检验同意意接气7、凭通气气单到管网网所办固定定资产转移移手续及通通气手续8、凭接气气单到液化化气公司办办各户通气气手续9、通气全部竣工四方验收、检检验单签字字盖章凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式；房屋验收 办理入住手手续、办理理产权证运用“房地产物业管理系统”进入物业管理阶段；运用“房屋租赁管理系统”进行项目二次开发第二章 房地产开开发公司的的设立第一步 房房地产开发发公司设立立的法律程程序 一、内资房房地产综合合开发公司司的

13、设立：1、公司设设立准备； 2、申请请资质等级级审批； 3、申请请办理企业业名称预先先核准； 4、办理理工商注册册登记； 5、办理理税务登记记。 二、外资房房地产开发发公司的设设立：1、申请批批准项目建建议书； 2、办理企企业名称登登记； 3、送审合合资或合作作合同、章章程； 4、申领外外商投资企企业批准证证书； 5、办理企企业登记。 第一项 房房地产开发发公司设立立的相关税税费11、企业法法人开业登登记费； 2、企业业法人变更更登记费； 3、企业业法人年度度检验费； 4、补、换换、领证照照费。 第三章 土地使用用权取得流流程土地所有权权是指国家家或集体经经济组织对对国家土地地和集体土土地依法

14、享享有的占有有、使用、收收益和处分分的权能。土地使用权主要有以下三种取得方式见表一。表一、土地地使用权取取得方式土地获得方方式内 容土地使用权权出让指国家以协协议、招标标、拍卖的的方式将土土地所有权权在一定年年限内出让让给土地使使用者，由由使用者向向国家支付付土地使用用权出让金金的行为。土地使用权权转让指土地使用用者通过出出售、交换换、赠与和和继承的方方式将土地地使用权再再转移的行行为。土地使用权权划拨指政府无偿偿将土地拨拨发给使用用者使用，一一般没有使使用期限的的限制。以以无偿划拨拨取得的土土地使用权权，其出让让须经政府府及土地管管理部门同同意，交补补交出让金金后方可进进行转让、出出租和抵押

15、押。土地相关术术语：一、 生地：指空空间地、田田地、未开开垦地等不不具备使用用条件的土土地。二、 熟地：指三三通一平或或七通一平平，具备使使用条件的的土地。三、 宗地：是地地籍的最小小单元，是是指以权属属界线组成成的封闭地地块。四、 宗地图：是是土地使用用合同书附附图及房地地产登记卡卡附图。它它反映一宗宗地的基本本情况。包包括：宗地地权属界线线、界址点点位置、宗宗地内建筑筑位置与性性质、与相相邻宗地的的关系等。五、 集体土地：是指农村村集体所有有的土地。六、 征用土地：指国家为为了公共利利益的需要要，可依照照法律规定定对集体所所有的土地地实行征用用。 土土地的使用用年限：凡与省市市规划国土土签

16、订土土地使用权权出让合同同书的用用地，其土土地使用年年限按国家家规定执行行。即：居居住用地七七十年；工工业用地五五十年；教教育、科技技、文化、卫卫生、体育育用地五十十年；商业业、旅游、娱娱乐用地四四十年；综综合用地或或者其他用用地五十年年。另外，加加油站、加加气站用地地为二十年年。第二步 取取得开发土土地使用权权的法律程程序 一、国有土土地使用权权的出让：1、办理建建设用地规规划许可证证； 2、办理理建设用地地委托钉桩桩； 3、办理理国有土地地使用权出出让申请； 4、主管管部门实地地勘察； 5、土地地估价报告告的预审； 6、委托托地价评估估； 7、办理理核定地价价手续； 8、办理理土地出让让审

17、批； 9、签订订国有土地地使用权出出让合同； 10、领领取临时国国有土地使使用证； 11、领领取正式国国有土地使使用证； 12、国国有土地使使用权出让让金的返还还。 二、国有土土地使用权权的划拨：1、国有土土地使用权权划拨用地地申请； 2、主管部部门现场勘勘察； 3、划拨用用地申请的的审核、报报批； 4、取得划划拨用地批批准。 三、集体体土地的征征用：1、征用集集体土地用用地申请； 2、到拟征征地所在区区（县）房房地局立案案； 3、签订征征地协议； 4、签订补补偿安置协协议； 5、确定劳劳动力安置置方案； 6、区（县县）房地局局审核各项项协议；7、市政府府下文征地地； 8、交纳菜菜田基金、耕耕

18、地占用税税等税费； 9、办理批批地文件、批批地图； 100、办理冻冻结户口； 11、调查查户口核实实劳动力； 12、办理理农转工工工作； 13、办理理农转居工工作； 14、办理理超转人员员安置工作作； 15、地上上物作价补补偿工作； 16、征地地结案。 第二项 取取得开发土土地使用权权的相关税税费 11、地价款款（土地出出让金）； 2、资金金占用费； 3、滞纳纳金； 4、土地地使用费； 5、外商商投资企业业土地使用用费； 6、防洪洪工程建设设维护管理理费； 7、土地地闲置费； 88、土地权权属调查、地地籍测绘费费； 9、城镇镇土地使用用税； 10、地地价评估费费； 111、出让让土地预订订金；

19、 12、征征地管理费费； 13、土土地补偿费费； 14、青青苗及树木木补偿费； 15、地地上物补偿偿费； 16、劳劳动力安置置费； 17、超超转人员安安置费； 18、新新菜田开发发建设基金金； 19、耕耕地占用税税。 第三步 拆拆迁安置阶阶段的法律律程序 1、委托进进行拆迁工工作； 2、办理理拆迁申请请； 3、审批批、领取拆拆迁许可证证； 4、签订订房屋拆迁迁责任书； 5、办理理拆迁公告告与通知； 6、办理理户口冻结结； 7、暂停停办理相关关事项； 8、确定定拆迁安置置方案； 9、签订订拆迁补偿偿书面协议议； 10、召召开拆迁动动员会，进进行拆迁安安置； 11、发发放运作拆拆迁补偿款款； 12

20、、拆拆迁施工现现场防尘污污染管理； 13、移移交拆迁档档案资料； 144、房屋拆拆迁纠纷的的裁决； 15、强强制拆迁。 第三项 拆拆迁安置阶阶段的相关关税费 1、房屋拆拆迁补偿费费； 2、搬家家补助费； 3、提前前搬家奖励励费； 4、临时时安置补助助费（周转转费）； 5、清理理费； 6、停产产停业综合合补助费； 7、对从从城区位置置较好的地地区迁往位位置较差的的地区或远远郊区县的的居民的补补助费； 8、一次次性异地安安置补助费费； 9、房屋屋拆迁管理理费； 10、房房屋拆迁服服务费。 第四章 房地产开开发阶段第四步 立项和可可行性研究究的法律程程序 1、选定项项目，签定定合作意向向书； 2、初

21、步步确定开发发方案； 3、申报报规划要点点； 4、申报报、审批项项目建议书书； 5、编制制项目可行行性研究报报告； 6、申报报、审批项项目可行性性研究报告告。 第四项 立立项和可行行性研究阶阶段的相关关税费 1、可行性性研究费； 2、建设设工程规划划许可证执执照费。 第五步 规规划设计和和市政配套套法律程序序一、房地产产开发项目目的规划设设计程序：1、申报选选址定点； 2、申报规规划设计条条件； 3、委托作作出规划设设计方案； 4、办理人人防审核； 5、办理消消防审核； 6、审定规规划设计方方案； 7、住宅设设计方案的的专家组审审查； 8、落实环环保“三废”治理方案案； 9、委托环环境影响评评

22、价并报批批； 10、建设设工程勘察察招、投标标； 11、委托托地质勘探探； 12、委托托初步设计计； 13、申报报、审定初初步设计。 二、房地产产开发项目目的市政配配套相关程程序： 1、征求主主管部门审审查意见； 2、落实市市政公用设设施配套方方案； 3、报审市市政配套方方案； 4、市政各各管理部门门提出市政政配套意见见； 5、市政管管线综合。 第五项 规规划设计和和市政配套套的相关税税费1、工程勘勘察（测量量）费； 2、工程设设计费； 3、建设工工程规划许许可证执照照费；4、竣工档档案保证金金； 5、临时用用地费； 6、临时建建设工程费费； 7、建设工工程勘察招招标管理费费； 8、勘察设设计

23、监督管管理费； 9、古建园园林工程设设计费。 第五章 项目建设设阶段第六步 项项目开工、建建设、竣工工阶段流程程一、房地产产开发项目目开工前准准备工作：1、领取房房地产开发发项目手册册；2、项目转转入正式计计划；3、交纳煤煤气（天然然气）厂建建设费；4、交纳自自来水厂建建设费；5、交纳污污水处理厂厂建设费；6、交纳供供热厂建设设费；7、交纳供供电贴费及及电源建设设集资费；8、土地有有偿出让项项目办理“四源”接用手续续；9、设计单单位出报批批图；10、出施施工图；11、编制制、报送工工程档案资资料，交纳纳档案保证证金；12、办理理消防审核核意见表；13、审批批人防工程程、办理人人防许可证证；14

24、、核发发建设工程程规划许可可证；15、领取取开工审批批表，办理理开工登记记。二、房地产产开发项目目的工程建建设招投标标流程： 1、办理招招标登记、招招标申请；2、招标准准备；3、招标通通告；4、编制招招标文件并并核准；5、编制招招标工程标标底；6、标底送送审合同预预算审查处处确认；7、标底送送市招标办办核准，正正式申请招招标；8、投标单单位资格审审批；9、编制投投标书并送送达；10、召开开招标会，勘勘察现场；11、召开开开标会议议，进行开开标；12、评标标、决标；13、发中中标通知书书；14、签订订工程承包包合同；15、工程程承包合同同的审查。 三、房地地产开发项项目开工手手续的办理理程序：

25、1、办理理质量监督督注册登记记手续； 2、建设设工程监理理； 3、办理理开工统计计登记； 4、交纳纳实心黏土土砖限制使使用费； 5、办理理开工前审审计； 6、交纳纳投资方向向调节税； 7、领取取固定资产产投资许可可证； 8、报装装施工用水水、电、路路； 9、协调调街道环卫卫部门； 10、协协调交通管管理部门； 11、交交纳绿化建建设费，签签订绿化协协议； 12、领领取建设工工程开工证证。 四、房地地产开发项项目的工程程施工程序序： 1、施工工场地的“三通一平平”； 2、施工工单位进场场和施工暂暂设； 3、工程程的基础、结结构施工与与设备安装装； 4、施工工过程中的的工程质量量监督。 五、房地地

26、产开发项项目的竣工工验收程序序： 1、办理理单项工程程验收手续续； 2、办理理开发项目目的综合验验收，领取取工程质质量竣工核核验证书； 3、商品品住宅性能能认定； 4、竣工工统计登记记； 5、办理理竣工房屋屋测绘； 6、办理理产权登记记。第六项 项项目开工、建建设、竣工工阶段的相相关税费1、三通一一平费；2、自来水水厂建设费费；3、污水处处理厂建设设费；4、供热厂厂建设费； 5、煤气厂厂建设费； 6、地下水水资源养蓄蓄基金； 7、地下热热水资源费费； 8、市政、公公用设施建建设费（大大市政费）； 9、开发管管理费； 10、城建建综合开发发项目管理理费； 11、建筑筑行业管理理费； 12、绿化化

27、建设费； 13、公园园建设费； 14、绿化化补偿费； 15、路灯灯维护费； 16、环卫卫设施费； 17、生活活服务设施施配套建设设费（小区区配套费）； 18、电源源建设集资资费（用电电权费）； 19、外部部供电工程程贴费（电电贴费）； 20、建安安工程费；21、建设设工程招投投标管理费费； 22、合同同预算审查查工本费； 23、质量量管理监督督费； 24、竣工工图费； 25、建材材发展补充充基金； 26、实心心黏土砖限限制使用费费； 27、工程程监理费； 28、工程程标底编制制管理费；29、机电电设备委托托招标服务务费； 30、超计计划用水加加价； 31、夜间间施工噪声声扰民补偿偿费； 32、

28、占道道费； 33、固定定资产投资资方向调节节税。 第六章 销售经营营阶段商品房预售售须符合的的条件：（1）交交付全部土土地使用权权出让金，取取得土地使使用权证书书；（2）有有建设工程程规划许可可证；（3）按按提供预售售的商品房房计算，投投入开发建建设资金达达到工程建建设总投资资的25%以上，并并已经确定定施工进度度和竣工交交付日期；（4）向向县级以上上人民政府府房产管理理部门办理理预售登记记，取得商商品房预售售许可证明。第七步 销售经营营阶段的法法律程序 1、提交完完成建设项项目投资证证明； 2、签署预预售内销商商品房预售售款监管协协议； 33、办理商商品房预（销销）售许可可证； 4、销售项项

29、目备案； 55、委托中中介代理机机构进行销销售； 6、与购房房者签订认认购书； 7、与购房房者签订买买卖契约；8、办理预预售登记；9、办理转转让登记；10、办理理房地产抵抵押登记手手续；11、楼宇宇交付入住住；12、质量量保证书和和使用说明明书；13、办理理产权立契契过户手续续。 第七项 销销售经营阶阶段的相关关税费 1、营业税税； 2、城市维维护建设税税；3、教育费费附加；4、印花税税； 5、契税；6、土地增增值税；7、企业所所得税； 8、个人所所得税；9、房产税税；10、城市市房地产税税；11、房屋屋产权登记记费；12、房屋屋所有权证证工本费；13、房产产共有权执执照费；14、房屋屋他项权

30、利利执照费；15、房屋屋买卖登记记费；16、房屋屋买卖手续续费；17、房屋屋租赁审核核备案手续续费；18、房屋租赁赁登记费；19、房屋估价价手续费；20、房屋公证证估价手续续费；21、房地产价价格评估费费；22、房地产中中介服务费费。第七章 物业管理理第八步 物物业管理阶阶段的法律律程序 1、物业管管理单位经经营资质审审批；2、签署物物业管理委委托合同；3、居住小小区的物业业接管综合合验收；4、物业使使用、管理理、维修公公约的核准准；5、安排签签订管理公公约；6、制定、提提供质量保保证书和使使用说明书书；7、物业管管理服务基基本要求；8、物业管管理委员会会的设立。第八项 物物业管理阶阶段的相关

31、关税费 1、居住小小区物业管管理启动经经费； 2、共用部部位共用设设施设备维维修基金；3、普通居居住小区物物业管理费费；4、高档住住宅物业管管理费；5、经济适适用住房小小区物业管管理费；6、供暖费费。附录： 房房地产开发发专业术语语第一节 面面积类1、建筑面面积 住宅的建筑筑面积是指指建筑物外外墙外围所所围成空间间的水平面面积，如果果计算多、高高层住宅的的建筑面积积，则是各各层建筑面面积之和。建建筑面积包包含了房屋屋居住的可可用面积、墙墙体柱体占占地面积、楼楼梯走道面面积、其他他公摊面积积等。 2、使用面面积 住宅的使用用面积，指指住宅各层层平面中直直接供住户户生活使用用的净面积积之和。计计算

32、住宅使使用面积，可可以比较直直观地反应应住宅的使使用状况，但但在住宅买买卖中一般般不采用使使用面积来来计算价格格。 计算使用面面积时有一一些特殊规规定：跃层层式住宅中中的户内楼楼梯按自然然层数的面面积总和计计入使用面面积；不包包含在结构构面积内的的烟囱、通通风道、管管道井均计计入使用面面积；内墙墙面装修厚厚度计入使使用面积。计计算住宅租租金，都是是按使用面面积计算。 3、公用面面积 住宅的公用用面积是指指住宅楼内内为住户出出入方便、正正常交往、保保障生活所所设置的公公共走廊、楼楼梯、电梯梯间、水箱箱间等所占占面积的总总和。开发发商在出售售商品房时时计算的建建筑面积存存在公共面面积的分摊摊问题。

33、 4、实用面面积 是指建筑筑面积扣除公共共分摊面积积后的余额额。 5、居住面面积 住宅的居住住面积是指指住宅建筑筑各层平面面中直接供供住户生活活使用的居居室净面积积之和。所所谓净面积积就是要除除去墙、柱柱等建筑构构件所占有有的水平面面积（即结结构面积）。一一般作为衡衡量居住水水平的面积积指标。 6、套内面面积 俗称地砖砖面积。它是在在实用面积积的基础上上扣除了柱柱体、墙体体等占用空空间的建筑筑物后的一一个内容空空间的概念念。 动既有章章可循，也也有利可图图，吸引居居民和机构构投资住房房租赁市场场。 7、公摊面面积 商品房分摊摊的公用建建筑面积主主要由两部部分组成： 1电梯井井、楼梯间间、垃圾道

34、道、变电室室、设备室室、公共门门厅和过道道等功能上上为整楼建建筑服务的的公共用房房和管理用用房的建筑筑面积； 2各单元元与楼宇公公共建筑空空间之间的的分隔以及及外墙（包包括山墙）墙墙体水平投投影面积的的50。 8、辅助面面积 辅助面积是是指住宅建建筑各层中中不直接供供住户生活活的室内净净面积。包包括过道、厨厨房、卫生生间、厕所所、起居室室、贮藏室室等。 9、公用建建筑面积分分摊系数 将建筑物整整栋的公用用建筑面积积除以整栋栋楼各套套套内建筑面面积之和，得得到建筑物物的公用建建筑面积分分摊系数。即即公用建筑筑面积分摊摊系数公公用建筑面面积套内内建筑面积积之和。 10、公用用建筑面积积 公用建筑面

35、面积不包括括任何作为为独立使用用空间租、售售的地下室室、车棚等等面积，作作为人防工工程的地下下室也不计计入公用建建筑面积。一一般公用建建筑面积按按以下方法法计算：整整栋建筑物物的面积扣扣除整栋建建筑物各套套（单元）套套内建筑面面积之和，并并扣除已作作为独立使使用空间销销售或出租租的地下室室、车棚及及人防工程程等建筑面面积，为整整栋建筑的的公用建筑筑面积11、容积积率 容积率是建建筑总面积积与建筑用用地面积的的比。 12、得房房率 得房率是指指套内建筑筑面积与套套（单元）建建筑队面积积之比。 套内建筑面面积= 套内使用用面积+ 套内墙体体面积+ 阳台建筑筑面积。 套（单元）建建筑面积= 套内建筑

36、筑队面积 +分摊得得公用建筑筑队面积。13、建筑筑密度 建筑密度是是指在居住住区用地内内各类建筑筑的基底总总面积与居居住区用地地的比率（），它可可以反映出出一定用地地范围内的的空地率和和建筑密集集程度。 第二节 价价格类1、均价 均价是指将将各单位的的销售价格格相加之后后的和数除除以单位建建筑面积的的和数，即即得出每平平方米的均均价。均价价一般不是是销售价，但但也有例外外。 2、基价 基价也也叫基础价价，是指经经过核算而而确定的每每平方米商商品房基本本价格。商商品房的销销售价一般般以基价为为基数增减减楼层，朝朝向差价后后而得出。 3、起价 起价也也叫起步价价，是指某某物业各楼楼层销售价价格中的

37、最最低价格，即即是起价。多多层住宅，不不带花园的的，一般以以一楼或顶顶楼的销售售价为起价价；带花园园的住宅，一一般以二楼楼或五楼做做为销售的的起价。高高层物业，以以最低层的的销售价为为起步价。4、预售价价 预售价价也是商品品房预（销销）售合同同中的专用用术语；预预售价不是是正式价格格，在商品品房交付使使用时，应应按有批准准权限部问问核定的价价格为准。 5、一次性性买断价 一次性性买断价是是指买方与与卖方商定定的一次性性定价。一一次性买断断价属房产产销售合同同中的专用用价格术语语，确定之之后，买方方或卖方必必须按此履履行付款或或交房的义义务，不得得随意变更更。 6、定金 定金是指当当事人约定定由

38、一方向向对方给付付的，作为为债权担保保的一定数数额的货币币，它属于于一种法律律上的担保保方式，目目的在于促促使债务人人履行债务务，保障债债权人的债债权得以实实现。根据据我国发法法通则和担担保法八八十九条规规定，定金金应当以书书面形式约约定，当事事人在定金金合同中应应约定交付付定金的期期限。定金金合同从实实际交付定定金之日起起生效，定定金的数额额由当事人人约定，但但不得超出出合同标的的额的200%。如果果购房者交交了定金之之后改变主主意决定不不买，开发发商有权以以购房者违违约为由不不退定金；如果开发发商将房屋屋卖给他人人，应当向向购房者双双倍返还定定金。 7、订金 订金金不具有定定金的性质质，交

39、付订订金的一方方主张定金金权利的，人人民法院不不予支持。一一般情况下下，交付订订金的视作作交预付款款。双方在在签订商品品房预售合合同或出售售合同后，订订金应即时时返还或抵抵充房价。购购房者在支支付订金后后，不购买买预订房屋屋的，订金金按预订协协议约定的的办法处理理，但属下下列情况的的，房地产产开发企业业应当全额额返还购房房者支付的的订金：（11）房地产产开发企业业未签订书书面协议收收取订金的的；（2）签签订的书面面协议对订订金的处理理未作约定定或约定不不明确的；（3）双双方对预售售合同或出出售合同条条款存在分分歧、不能能协商一致致的；（44）广告、售售楼书、样样品房与实实际善不相相符合。8、预

40、付款款 预付付款是一种种支付手段段，其目的的是解决合合同一方周周转资金短短缺的问题题。预付款款不具有担担保合同履履行的作用用，也不能能证明合同同的成立。收收受预付款款一方违约约，只须返返还所收款款项，而无无须双倍返返还。此外外，法律对对预付款的的使用有严严格规定，当当事人不得得任意在合合同往来中中预付款项项，而对定定金则无此此限制。9、违约金金 违约金金是指违约约方按照法法律规定和和合同的约约定，应该该付给对方方的一定数数量的货币币。违约金金是对违约约方的一种种经济制裁裁，具有惩惩罚性和补补偿性，但但主要体现现惩罚性。只只要当事人人有违约行行为且在主主观上有过过错，无论论是否给对对方造成损损失

41、，都要要支付违约约金。第三节 实实务类1、开间 住宅设计中中，住宅的的宽度是指指一间房屋屋内一面墙墙皮到另一一面墙皮之之间的实际际距离。因因为是就一一自然间的的宽度而言言，故又称称开间。住住宅开间一一般不超过过3.0米-3.9米，砖砖混结构住住宅开间一一般不超过过3.3米。 规定较小小的开间尺尺度，可缩缩短楼板的的空间跨度度，增强住住宅结构整整体性、稳稳定性和抗抗震性。 开间5米以以上，进深深7米以上的的大开间住住宅可为住住户提供一一个40-50平平方米甚至至更大的居居住空间，与与同样建筑筑面积的小小开间住宅宅相比，承承重墙减少少一半，使使用面积增增加2%，便于于灵活隔断断、装修改改造。 2、

42、进深 在建筑学上上是指一间间独立的房房屋或一幢幢居住建筑筑从前墙皮皮到后墙壁壁之间的实实际长度。进进深大的住住宅可以有有效地节约约用地，但但为了保证证建成的住住宅可以有有良好的自自然采光和和通风条件件，住宅的的进深在设设计上有一一定的要求求，不宜过过大。目前前我国大量量城镇住宅宅房间的进进深一般要要限定在55米左右，不不能任意扩扩大。 3、绿化率率 绿化率是指指项目规划划建设用地地范围内的的绿化面积积与规划建建设用地面面积之比。对对购房者而而言，绿化化率高为好好。 4、绿地率率 绿地率描述述的是居住住区用地范范围内各类类绿地的总总和与居住住区用地的的比率（%）。绿地地率所指的的居住区用用地范围内内各类绿地地主要包括括公共绿地地、宅旁绿绿地等。其其中，公共共绿地，又又包括居住住区公园