苏园01号地块竞买可行性研究报告152293.docx

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1、 目 录第一章 总总论第二章 市市场营销策策划第三章 项项目初步规规划与方案案优化第四章 项项目实施进进度计划第五章 投投资估算第六章 经经济评价第一章 总总论 一一、项目名名称 苏苏园（20002）001号地块块土地使用用权竞买可可行性研究究报告。 二二、报告编编制单位苏州市房地地产业协会会、苏州市市新天地工工程造价咨咨询事务所所、苏州铭铭星软件科科技有限公公司。 三三、地块坐坐落位置及及环境1地块坐坐落本地块坐落落在苏州工工业园区首首期开发88平方公里里内的金鸡鸡西岸，呈呈东西向长长条形，长长372.87米，宽宽144.75至1176.55米。东临临湖畔，湖湖边本地块块界址外，由由园区政府

2、府修建湖滨滨大道及其其景观；北北面与澜韵韵园别墅区区隔河相望望，河道已已修好，宽宽度45米米；西面隔隔河为星港港街，河道道尚未修建建。南面为为规划道路路及用地性性质与本地地块基本相相同的空地地。本地块块土地面积积524114.566平方米。湖湖滨大道及及其景观、西西面河道及及南面道路路等由政府府实施的工工程将与地地块开发同同步，政府府答应不会会影响本项项目。 22环境规规划 苏苏州工业园园区开发建建设7年多多来，取得得了令人瞩瞩目的成绩绩。园区的的房地产开开发也取得得了辉煌的的成就，园园区房地产产不仅发展展快，而且且销售旺，成成为人们向向往的安家家落户之地地。 园园区总体规规划：苏州州工业园区

3、区是引进国国外资金和和管理经验验开发的举举世闻名的的开发区，以以金鸡湖为为中心，总总体规划770平方公里里，规划人人口60万人。首首期开发88平方公里里，紧靠苏苏州古城，将将建成一个个以工商业业为主体、包包括金融业业和旅游业业的中心区区；第二期期环绕秀美美的金鸡湖湖，将建成成一个富有有水城特色色的居住区区和高新技技术产业区区；第三期期靠近上海海，地势开开阔，将建建成一个技技术密集的的制造业和和加工业基基地。 金金鸡湖景观观规划：金金鸡湖位于于园区700平方公里里规划区的的中心地带带，占地77.4平方方公里。根根据园区总总体规划，周周边8平方方公里将建建成公共绿绿地和现代代化商住文文化娱乐区区。

4、19998年初，园园区管委会会委托国际际著名跨国国公司美国国易道（EEDAW）公公司编制景景观总体规规划，围绕绕金鸡湖规规划了湖滨滨大道、城城市广场、玲玲珑湾、波波心岛、文文化水廊、金金姬墩、望望湖角、水水巷邻里等等8个特色色景区。金金鸡湖的总总体规划已已经中国、新新加坡和美美国专家审审定，并获获得了中国国国家发展展计划委员员会批准。最最新进展情情况，湖滨滨大道、城城市广场已已投入使用用，其余六六大景观22003年年之前全部部开工兴建建。该项工工程总投资资为11亿亿元，施工工期4至55年。 环环境：中新新双方专家家从苏州工工业园区开开发伊始，就就坚持国际际化标准，注注重融合现现代国际城城市规划

5、和和开发建设设的经验、新新特点，力力邀国际知知名大师参参与，编制制设计了具具备世界一一流水平的的科学规划划体系。同同时，本着着“先规划、后后建设”和“先地下、后后地上”的指导方方针，积极极实施高标标准的基础础设施开发发，不仅形形成了与高高科技产业业发展相适适应的投资资环境，而而且也创造造了舒适怡怡人的高品品质生活环环境。 配配套设施：苏州工业业园区借鉴鉴新加坡经经验，住宅宅区所有商商业服务、社社会服务设设施都集中中在邻里中中心，在770平方公公里规划区区内规划119个邻里里中心，园园区的住宅宅围绕集商商业、文化化、社区服服务于一体体的邻里中中心布置，这这种社区服服务设施设设计新理念念的设施为为

6、社区居民民提供了综综合性、全全方位、多多功能的服服务；同时时，园区还还新建了职职业技术学学院、新加加坡国际学学校、九年年一贯制的的星海学校校、新城花花园小学及及附属幼儿儿园、新加加花园幼儿儿园、新馨馨花园幼儿儿园、华新新国际幼儿儿园等教育育设施，又又配套了大大交通，极极大地改善善了生活环环境。工业业园区社区区服务设施施的设计新新理念的实实施，是园园区住宅开开发建设成成功的重要要因素。 本本地块环境境综述： 本本地块位置置极佳，沿沿湖风景优优美，地块块北面的澜澜韵园二期期工程正在在开发，445幢独立立别墅尚在在施工，已已基本售完完，而且，价价格由一年年前一期工工程的每平平方米42200元上上涨到

7、二期期工程的77500-80000元。此外外，开发区区政府工作作效率高。由由此得出结结论：该地地块投资环环境很好。四、报告编编制依据和和用途根据苏园土土拍（20002）第第1号苏苏州工业园园区国有土土地使用权权拍卖公告告，苏州州市房地产产业协会、苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销、规划设计、工程造价及经济评价等专业的知名专家，利用苏州铭星软件科技有限公司开发的房地产开发项目经济评价软件，在深入研究拍卖文件和现场调查的基础上，通过营销策划、初步规划、投资估算和经济分析，以及多方案分析论证，提出了苏园（2002）01号地块竞买的最高限

8、价及其风险决策指标。供参加拍卖的房地产企业和提供贷款的金融机构参考。 五五、评价指指标与决策策方法1评价指指标土地拍卖项项目的可行行性研究，其其目是确定定企业可以以接受的土土地最高限限价，以及及接受该限限价获得成成功的可能能性有多大大和需要冒冒多大的风风险。用四四个指标来来反映，即即：土地最最高限价，财财务内部收收益率期望望值（加权权平均值），财财务内部收收益率达到到基准收益益率的累计计概率（成成功的可能能性），财财务内部收收益率低于于0的累计计概率（导导致损失的的可能性）。土地最高限限价定得越越高，获得得土地的机机会就越大大，企业获获利能力越越差，所冒冒的风险就就越大；反反之，较低低的土地最

9、最高限价风风险较小，但但获得土地地的机会越越小。因此此，决策者者不仅需要要勇气，更更需要智慧慧。本项目目评价提供供了多个决决策方案，供供投资者决决策。每个个方案均列列出了土地地最高限价价，财务内内部收益率率期望值，财财务内部收收益率达到到基准收益益率的累计计概率，财财务内部收收益率低于于0的累计计概率等四四个决策指指标。(见表1)2决策方方法决策可以按按以下步骤骤进行：企业先确定定目标收益益率-基基准收益率率，每个企企业对获得得土地的迫迫切程度是是不同的，企企业随着土土地存量的的减少，其其迫切程度度加剧，对对项目收益益水平的要要求也会降降低，因此此，因每个个企业的现现状不一样样，基准收收益率是

10、不不同的。从表1中选选择内部收收益率期望望值基准收益益率的方案案。此时，可可能有多个个方案符合合条件，则则还需要进进一步通过过“财务内部部收益率达达到基准收收益率的累累计概率”和“财务内部部收益率低低于0的累累计概率”作出决策策。排除风险大大的方案，当当“财务内部部收益率低低于0的累累计概率”很大时说说明方案的的风险很大大，这种方方案应该排排除。当若若干个方案案的“财务内部部收益率低低于0的累累计概率”都很小时时，各方案案的风险几几乎是相同同的，应该该根据“财务内部部收益率达达到基准收收益率的累累计概率”来最后定定夺。“财务内部部收益率达达到基准收收益率的累累计概率”越大则成成功的可能能性越大

11、，但但获得土地地机会就越越小。到底底多大才合合适，由决决策者依据据对获得该该地块的迫迫切程度等等因素确定定。土地最高限限价风险决决策指标表1方案土地最高限限价（万元元）基本分析内内部收益率率（%）内部收率期期望值（%）内部收益率率10%的累计概概率（%）内部收益率率8%的累计概概率（%）内部收益率率6%的累计概概率（%）内部收益率率小于1的概率（%）方案一1460009.9411.133659.90070.00083.1000方案二1480009.4010.588759.90070.00082.0000.70方案三1500008.9510.122149.40064.00082.0000.70方

12、案四1540007.969.1255243.10059.90070.0004.20方案五1580006.688.1488739.10049.40064.0007.40方案六1620006.047.1399329.60043.10059.90013.600方案七1650005.386.3799223.90039.10049.40013.600方案八1680004.755.6911920.60029.60049.40016.900 第二章 市市场营销策策划 一一、市场需需求预测 11用地要要求及产品品定位 本本地块规划划要求临湖湖至少一半半的用地须须用于低层层别墅用地地，别墅价价位较高，市市场如何

13、？其余可建建为多层或或中高层住住宅，市场场较大，关关键是价位位如何？别墅容积率率小，只有有在土地价价格很低的的情况下，才才能拥有较较大的用户户群，在土土地价格昂昂贵的情况况下，如本本项目每套套独立别墅墅成本不会会低于2000万元，只只能针对境境外和国内内极少数客客户。别墅墅有独立别别墅和联体体别墅等形形式，独立立别墅建三三层每套面面积太大，因因此多为两两层。联体体别墅可以以建三层，但但土地成本本仍然较高高，境内客客户能承受受的很少，国国外客户又又不一定能能看中联体体别墅。因因此，理论论上分析，建建联体别墅墅可能比独独立别墅更更难销。因因此，本项项目评价未未考虑联体体别墅方案案。 多多层或中高高

14、层住宅价价位应该能能够比其它它地段的同同类住宅高高一些。 22、目前市市场行情 据据有关资料料，购买园园区住房的的人员中，园园区公积金金会员占443.6%，城区人人占43.3%，外外地人占113.1%。区内公公积金会员员购房人数数绝对量逐逐年上升，11997年年为92人人，19998年6559人，11999年年987人人，20000年17713人，22001年年1-8月月17800人，累计计52311人。园区区现有公积积金会员3309000人，还有有很大的潜潜力。 33、市场需需求预测 根根据规划，苏苏州工业园园区以金鸡鸡湖为中心心，总体规规划70平方公里里，规划人人口60万人。首首期开发88

15、平方公里里，紧靠苏苏州古城，将将建成一个个以工商业业为主体包包括金融业业和旅游业业的中心区区；第二期期环绕秀美美的金鸡湖湖，将建成成一个富有有水城特色色的居住区区和高新技技术产业区区；第三期期靠近上海海，地势开开阔，将建建成一个技技术密集的的制造业和和加工业基基地。60万人口口，按三口口之家计算算为20万万户，每户户平均面积积140平平方米，则则需要28800万平平方米，预预测园区住住宅每年的的需求量见见表2。在在20155年累计可可达到27769万平平方米。苏苏州工业园园区自19994年开开始开发，到到20155年用222年时间达达到60万万人口，珠珠江三角洲洲的发展已已有先例，苏苏州照目前

16、前的速度发发展，预测测是完全可可能实现的的，甚至可可能提前。今年开工面面积50万万平方米左左右，园区区政府预测测今年全年年可达到880万平方方米左右。开开发量19997年至至20011年平均增增幅31.6%，由由于销售量量等于开发发量，预计计20022至20005年的需需求量仍将将以1420%幅幅度增长。由此可见，存存在较大的的潜在需求求量。价格涨幅11997年年至20000年，平平均涨幅99.5%，11997年年至20001年，平平均涨幅113.2% 。需求量统计计和预测表2 单位：万万平方米年份1996199719981999200020012002200320042005增幅-80%27

17、6%111%65%88%20%18%16%14%数量14.4772.7810.44421.99936.22268.1888196111128累计14.47717.25527.69949.68885.9154.11235331442570价格15561694189920452555年份2006200720082009201020112012201320142015增幅12%10%10%10%10%8%8%8%8%8%数量143157173190209226244264285308累计71387010431233144216681912217624612769 二二、产品策策划 11土地规规划用途

18、 土土地规划用用途：居住住用地。 拟拟建产品类类型及要求求： 11）独立别别墅、半独独立别墅，建建筑层数不不超过3层层，建筑檐檐口高度不不超过122米。 22）多层住住宅，建筑筑层数不低低于4层。 33）中高层层住宅，建建筑层数不不超过144层 地地块面积55.24公公顷，容积积率小于11.2，临临湖至少一一半的用地地须用于低低层别墅用用地。 22套型分分析 独独立别墅基基地面积5576平方方米，建筑筑面积3550平方米米。 多多层住宅每每户1300平方米左左右，中高高层住宅每每户1455平方米左左右。 33拟建规规模 拟拟建规模主主要受到地地块大小和和城市规划划的约束。根根据规划要要求，建筑

19、筑容积率小小于1.22 ；建筑筑密度不超超过30%;建筑层层数14层以下下；绿地率率大于400%。 拟拟定三个产产品方案：全部为独独立别墅方方案；独立立别墅+多多层住宅方方案；独立立别墅+多多层住宅+中高层方方案。详见见规划设计计中的方案案比较。“独立别墅墅+多层住住宅+中高高层”方案为推推荐方案。 初初步规划确确定的产品品规模：独独立别墅1122500m2 ,35套；多层住宅宅299000m2，2300套；中高高层住宅（112层）1191400m2 ，1322套；商业业店面房5500m2；汽车库库80000m2，3622个车位。 三三、销售价价格 独独立别墅：邻近地块块澜韵园二二期工程，尚尚

20、未竣工，445幢二层层别墅只剩剩6-7套套，每平方方米75000-80000元。澜澜韵园土地地成本相对对较低，若若通过拍卖卖获得土地地，成本一一般不会低低于80000元，因因此，存量量土地用完完之后，湖湖边别墅价价位应该还还会提高，首首期拍卖的的苏园（22001）001#地块块，虽然尚尚未开盘，据据传别墅价价格将定位位在100000元左左右，我们们认为价位位在80000100000元元之间很有有可能。因因此，本项项目评价基基本分析，别别墅售价取取88000元。 关关于多层住住宅与中高高层住宅之之间的价格格比较，分分析认为，当当每平方米米土地价格格超过15500元之之后，多层层住宅的成成本将超过

21、过小高层。本本地块土地地起拍价已已超过20000元，因因此，多层层住宅成本本高于小高高层。小高高层使用年年限比多层层长，但物物业管理费费用稍高，因因此，二者者售价应该该相近。故故本报告改改变高层价价格高于多多层的习惯惯做法，将将二者定价价相同。本地块由于于湖边风景景优美，拥拥有一套湖湖边住宅已已成为园区区住户二次次购房的向向往，参加加本项目咨咨询的专家家一致认为为应该比其其他地段同同类产品售售价高10020%。基本分分析每平方方米售价定定为40000元。若干专家预预测的平均均值，产品品价格及收收入的概率率分布如下下表：售价分析表表表3产品项目加权平均售价及概率率独立别墅售价9109800084

22、008800900092009600100000概率0.07550.10.17550.150.17550.20.1255多层住宅售价39433500360038004000420044004600概率0.07550.150.250.250.150.07550.05高层住宅售价40703500360038004000420044004600概率0.050.07550.150.250.250.150.0755销售额（万万元）307377269644279444294155306411318666333377348088销售额概率率007011020021018014008 商商业配套按按每平方米米

23、30000元计算，汽汽车车位每每个约7.7万元。 四四、销售计计划 独独立别墅，开开盘销售当当期预售220%，竣竣工前预售售达到700%，竣工工后一年内内销售余下下的30%。 多多层或中高高层，开盘盘销售当期期预售400%，竣工工前预售达达到90%，竣工后后一年内销销售余下的的10%。 五五、回款计计划 签签定协议预预付定金11万元，一一个月内签签定合同，首首付30%。 中中高层造到到三楼再付付 200% 封封顶再付 220% 土土建结束再再付 20% 交交房再付 110% 六六、竞争能能力分析与与对策 刚刚刚实行土土地拍卖制制度，存在在土地价格格“双轨制”，通过土土地拍卖取取得的土地地与过去

24、通通过协议取取得的土地地两者并存存，目前协协议获得土土地占多数数，而且竞竞买土地的的价格远远远高于协议议土地，土土地拍卖房房价提高带带来的好处处使得协议议取得的存存量土地可可以获得超超额利润，而而对于竞买买的土地来来说房价提提高带来的的好处几乎乎全部用于于土地费用用，而且拍拍卖前的利利润空间也也受到挤压压，因此竞竞争力远远远不如协议议取得的存存量土地，一一旦市场价价格向下波波动，竞买买获得的土土地受其影影响首当其其冲。因此此，土地最最高限价的的确定应充充分考虑产产品售价风风险。 本本地块规划划条件允许许建多层和和中高层住住宅，允许许的容积率率比首次拍拍卖的苏园园（20001）011#地块高高，

25、若采用用“别墅+多多层+中高高层”方案，容容积率由全全部建别墅墅的0.55左右提高高到接近11.2，经经分析表明明，每平方方米土地的的土地费用用承载能力力比单纯建建别墅可提提高5000元以上，若若以同等价价格获得土土地和开发发商获得的的经济效益益相同，则则每平方米米别墅的价价格盈亏平平衡点可降降低10000元左右右。第三章 项项目初步规规划与方案案优化一、苏园（22002）001地块规规划技术条条件该地块为居居住用地，地地块面积55.24公公顷，容积积率小于11.2，临临湖至少一一半的用地地须用于低低层别墅用用地。 11建筑退线线 11）建筑退退后小区地地界 建建筑须退所所有地界55米，其中中

26、沿界至少少3米为绿化化带，至少少2米为间距距缓冲带，绿绿化带内不不能用做停停车场。 高高层住宅退退各边界线线不小于88米。 如如界外是已已建或规划划的生活居居住建筑还还须满足日日照间距的的退线要求求。 22）低层住住宅最小建建筑退后户户基地线 主主建筑正面面：5米； 侧面：22米； 后面：33米。 停停车房正面面：0米； 侧面：22米； 后面：00米。 22日照间间距 日日照间距系系数低层住住宅取1.4，多层层住宅取11.2，计计算方法应应满足苏苏州工业园园区规划管管理技术规规定的要要求。 中中高层住宅宅需做日照照分析报告告，满足相相关要求。 33小区建建筑密度和和每户基地地参数 11）小区建

27、建筑密度不不超过，独立立式住宅每每户建筑密密度最大不不超过400%。 22）低层住住宅每户基基地参数 独独立式住宅宅不得小于于400平平方米。 半半独立式住住宅不得小小于3000平方米。 排排屋式住宅宅不得小于于150平平方米（中中间户）和和200平平方米（转转角户）。 33）每户基基地面宽： 独独立式住宅宅不得小于于10米。 半半独立式住住宅不得小小于8米。 排排屋式住宅宅不得小于于6米（中间间户）和88米（转角角户）。 场地地坪坪标高和住住宅建筑高高度 11）沿主干干道场地地地坪标高设设计不低于于3.122米，场地其其它地坪标标高不低于于2.822米（黄海海高程）。 22）低层建建筑不超过

28、过3层，建建筑檐口高高度不超过过12米。 33)多层、中中高层层数数不超过114层。 绿地 绿绿地率不少少于40。 道路与停停车位 11）通车道道路：路面面不小于米，路面面两侧至每每户基地/地界不得得少于米米作为绿化化种植带。 22）非通车车道路：两两侧设不小小于米的绿化化种植带。 33）停车位位：每户个小汽车车位。 出入口口小区出入口口设于地块块南部，出出入口宽度度4-8米米（单向/双向），出出入口位置置距城市道道路交叉口口以及出入入口之间的的间距不小小于米米。 围墙 围围墙高度一一般不得超超过1.88米，宜采用用金属栏杆杆漏空形式式，其实心心底座高度度低于0.3米。围墙基基础不出红红线，其

29、中中沿公共道道路围墙外外边线后退退道路红线线0.5米，沿相邻邻单位围墙墙中心线可可与地界线线一致。 其他 11）规划设设计、人防防、消防、环环保、抗震震等方面应应符合国家家规范及有有关管理部部门的意见见。 22）服务于于本区内的的商业面积积不超过总总建筑面积积的1%（具具体功能设设置详见苏苏州工业园园区完善住住宅公益和和商业配套套设施的意意见）。 33）除低层层别墅外，用用作公共活活动空间的的架空层的的面积至少少应达到建建筑基地面面积的，且不不能用作停停车等其它它用途。 44）阁楼原原则上不应应设平台。太太阳能热水水器、空调调室外机等等生活配套套设施，在在设计中应应预先设计计，预留位位置，采取

30、取遮蔽措施施，不影响响城市美观观。 55）在单体体设计前可可先报若干干总平面构构思草图方方案，确定定后再做深深化设计。 66）正式报报批设计方方案时还应应提供“新建项目目规划批准准呈递申请请的清单”上要求提提供的其它它文件。 二二、苏园（22002）001地块界界址点报表表01#地块块界址点报报表表4 地块面积积：300000平方方米 界址址点数：112序号X坐标值（米米）Y坐标值（米米）边长（米）界址点号001442655.94595288.16176.550J04511002441544.06598833.85372.887J04522003440166.66598388.32144.77

31、5J04533004440799.39596566.97191.889J04544005440833.59596433.3614.244J04555006440866.86596299.5014.244J04566007440899.18596155.4514.244J04577008440900.56596011.2814.244J04588009440900.97595877.0414.255J04599010440900.58595088.1278.922J05600三、套型 独独立别墅基基地面积5576平方方米，建筑筑面积3550平方米米。多层住宅每每户1300平方米，中中高层住宅宅每

32、户1445平方米米。四、规划方方案本项目的规规划原则如如下：1拍卖文文件规定的的设计条件件2产品方方案按照拍卖文文件规定别别墅用地不不低于500%，根据据产品开发发成本和销销售的难易易程度，产产品优先考考虑顺序是是多层、小小高层。3车库、架架空层及汽汽车车位在中心绿地地地下建汽汽车车位，与与人防结合合。在多层住宅宅底层建自自行车、摩摩托车库。在小高层或或高层住宅宅底层建自自行车、摩摩托车库停停车位。多层住宅、小小高层或高高层住宅底底层用作架架空层的面面积不低于于30%。4容积率率目前小高层层、高层住住宅都能为为用户接受受，容积率率是决定经经济效益的的重要因素素，因此，使使容积率接接近拍卖条条件

33、规定的的1.2是规划划设计的优优化方向。全部建别墅墅一方面销销售压力较较大，别墅墅与多层住住宅组合，容容积率很难难接近1.2，别墅墅+多层+小高层（北北面沿河布布置）可以以满足要求求，为此，本本项目初步步规划拟订订了三个方方案。规划划指标见下下表。规划方案指指标表表5指标名称单位层数方案一方案二方案三1、方案特特征全部独立别别墅独立别墅+多层独立别墅+多层+中中高层2、用地面面积M25241555241555241553、建筑面面积独立别墅M22层241500126000122500多层住宅M25层396000299000中高层住宅宅M212层1914004、架空层层面积M2264026405

34、、自行车车库面积M2524051726、道路面面积M28000900090007、总户数数户6936+300035+2330+13328、商业配配套面积M22505005009、公建面面积M215030030010、地下下汽车位面面积M270008000/36211、绿化化面积M230000033000033000012、总建建筑面积M224550053000062090013、容积积率%047101118备注架空层及地地下汽车车车位未计算算建筑面积积 五、方案比比较方 案 比 较 表表 表6 序号指 标 名名 称单 位数 量方案一方案二方案三1开发项目总总投资万元193588.8923834

35、4.72262122.272自有资金万元6000.006000.006000.003长期借款万元8600.008750.008800.004经营收入万元213277.00295288.00327866.005总成本费用用万元193588.85238344.72262122.33 其其中：土地地费用万元130000.00130000.00130000.006经营税金及及附加万元1183.661638.791819.667土地增值税税万元0.00998.113229.6678利润总额万元784.4493056.384524.339所得税万元258.8881008.591493.0310税后利润万元

36、525.6612047.793031.3011全部投资内内部收益率率%5.1711.66614.65512自有资金内内部收益率率%4.2217.22223.488方案比较表表中各方案案经济分析析均设定土土地价格为为130000万元，可可见，由于于容积率低低，全部建建别墅方案案效益最差差，应以否否定。“别墅+多多层+中高高层”既可满足足规划条件件，又能满满足消费者者对多层住住宅的需要要（多层最最热销），同同时又能提提高容积率率使之接近近于规定的的上限，可可提高经济济效益。故故为推荐方方案。第四章 项项目实施进进度计划根据土地拍拍卖条件，合合同要求的的开竣工日日期：20003.320004.122

37、，共22个月。最最迟不得超超过20003.62005.12，共共31个月。因因受竣工日日期受限制制，因此，必必须在规定定时间内一一次性地完完成开发，不不存在分期期滚动开发发的条件。合合同规定的的土地付款款和工程进进度要求详详见表2。土地付款和和工程进度度要求表7日历时间02年7月02年8月02年9月02年10月02年11月02年12月03年1月03年2月03年3月03年4月03年5月03年6月项目/计划划时间123456789101112项目评价分分期1234土地第一次次土地第二次次土地第三次次要求开竣工工日期限期开竣工工日期完成50%工程量时时间土地付款和和工程进度度要求续表7日历时间03年

38、7月03年8月03年9月03年10月03年11月03年12月04年1月04年2月04年3月04年4月04年5月04年6月项目/计划划时间131415161718192021222324项目评价分分期5678土地第一次次土地第二次次土地第三次次要求开竣工工日期限期开竣工工日期完成50%工程量时时间土地付款和和工程进度度要求续表7日历时间04年7月04年8月04年9月04年10月04年11月04年12月05年1月05年2月05年3月05年4月05年5月05年6月项目/计划划时间252627282930313233343536项目评价分分期9101112土地第一次次土地第二次次土地第三次次要求开竣工

39、工日期限期开竣工工日期完成50%工程量时时间土地付款和和工程进度度要求续表7日历时间05年7月05年8月05年9月05年10月05年11月05年12月项目/计划划时间373839404142项目评价分分期1314土地第一次次土地第二次次土地第三次次要求开竣工工日期限期开竣工工日期完成50%工程量时时间 第五章 投投资估算与与成本估算算一、项目总总投资与成成本估算结结果拍卖文件规规定的起拍拍价120000万元，设设定基准收收益率100%，以110%的内内部收益率率推算的土土地价格临临界点为1146000万元，以以此为基本本方案。土土地费用由由140000万元至至168000万元，测测算了多个个方案（各各方案的投投资只有土土地费用和和财务费用用不同）。基基本方案的的项目总投投资构成情情况详见表表8。项目总投资资估算表表8 单位：万元序号项 目 名 称总 投 资备 注1开发建设投投资