正扬国贸中心（商务公寓）项目定位与营销推广183597.docx

《正扬国贸中心（商务公寓）项目定位与营销推广183597.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《正扬国贸中心（商务公寓）项目定位与营销推广183597.docx（54页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、正扬国贸中心（商务公寓）营销策划报告目 录第一章市市场研判5一、重庆庆房地产市市场发展总总态势5（一）回回溯过去5（二）展展望未来7（三）冷冷静反思8二、南岸岸区房地产产市场现状状及走势预预测9（一）对对南岸区房房地产市场场现状及特特征的研判判9（二）南南岸区房地地产市场的的前景展望望及走势预预测12三、项目目竞争环境境分析15（一）区区域外竞争争环境研究究15（二）区区域内竞争争环境研究究20（三）市市场机会点点分析30第二章项项目SWOOT分析34一、优势势（S）34二、劣势势（W）34三、机会会（O）35四、挑战战（T）35第三章项项目定位36一、形象象档次定位位36二、产品品定位及依依

2、据38（一）定定位依据38（二）产产品定位40三、目标标市场定位位41（一）主主力市场居家人人士（600%）41（二）辅辅助市场商务办办公（200%）42（三）潜潜在市场投资人人士 (220%)43四、价格格定位44（一）定定价原则44（二）价价格制定45五、付款款方式定位位47第四章规规划建议48一、项目目规划构想想的依据及及指导思想想48（一）规规划依据48（二）指指导思想48（三）总总体规划应应考虑的原原则49二、建筑筑产品规划划建议49（一）总总体规划49（二）建建筑风格52（三）户户型建议及及配比54（四）建建筑配置的的说明55三、交房房标准建议议60（一）公公共部分设设施及装修修标

3、准60（二）商商务公寓（清清水房）设设施及装修修标准60四、物业业管理服务务建议61第五章营营销推广63一、销售售时机选择择63二、项目目“卖点”整合分析析63三、营销销组合64（一）蓄蓄集能量阶阶段：64（二）内内部认购阶阶段：65（三）新新盘推出阶阶段66（四）平平稳推广阶阶段66（五）销销售后期阶阶段67四、促销销策略67（一）承承诺制销售售策略67（二）异异地卖场设设置策略67（三）网网络销售策策略68（四）房房地产交易易会推广策策略68五、价格格策略69六、项目目包装69七、广告告推广69（一）广广告宣传的的基本原则则69（二）广广告效应分分析70（三）广广告宣传的的主题71（四）广

4、广告宣传的的覆盖对象象划分71（五）实实施监控与与效果评估估72八、营销销费用预算算72第一章 市场研判判本章着重对对重庆市房房地产市场场和项目区区域市场进进行了较为为全面的市市场研判，为为项目的全全面定位提提出详实的的依据。一、 重庆房地产产市场发展展总态势（一） 回溯过去 1997年年3月144日，重庆庆成为中国国第四个直直辖市。经经过四年的的探索，一一种独特的的直辖模式式逐渐建立立起来，即即大城市带带动大农村村共同发展展的政治、经经济新格局局基本形成成。直辖和和西部大开开发为重庆庆提供了广广阔的发展展空间，强强化了重庆庆中心城市市的功能定定位，给重重庆经济发发展带来了了巨大的动动力。目前

5、前，重庆经经济发展总总趋势良好好，呈现持持续上升趋趋势，有力力地推动了了房地产市市场的发展展。自19977年以来，重重庆市房地地产开发呈呈现跳跃式式增长态势势：房地产产投资以每每年上升330亿元的的速度增长长，年平均均增长速度度达27.4%；11998年年重庆市住住宅施工面面积首次突突破10000万平方方米，到22000年年住宅施工工面积达11896万万平方米，接接近20000万平方方米大关，增增幅达到224.7%；20001年重庆庆市房地产产开发更是是呈现出火火热的状况况，保持高高速增长态态势：全市房地产产开发呈现现稳步增长长态势去年前三季季度，全市房地地产开发施施工面积达达26199.59

6、万万，同比比增长288.3%。其其中，新开开工面积达达871.73万，同比增增长46%；住宅施施工面积增增长39.7%，高高出施工总总量增幅111.4个个百分点；而需求量量相对较小小的写字楼楼、商业营营业用房分分别下降或或小幅增长长。商品房呈现现供销两旺旺的喜人形形势销售面积、销销售金额大大幅增加，商商品房空置置率下降，全全市房地产产开发呈现现供销两旺旺，双双走走高，出现现消化市场场存量的大大好形势：一方面是是开发企业业越来越注注重市场需需求，开发发产品适销销对路，全全市商品房房空置总量量呈现下降降趋势。至至去年三季度度末，全市市商品房空空置总量已已降至3880.022万（其其中住宅空空置量大

7、幅幅下跌，而而写字楼、商商用物业则则有着不同同程度的上上升），较较去年末下下降10%。另一方方面，全市市商品房销销售面积与与销售金额额大幅度增增长，仅主主城区商品品房销售面面积就达5505.113万，同同比增长336.5%，金额1112.554亿元，同同比增长440.4%。商品房房销售总量量大于竣工工总量，多多212.6万。在投资增长长、施工面面积扩大的的同时,土土地交易活活动渐趋活活跃，土地地开发投资资增大全市前三季季度，在经经历19999年、22000年年连续两年年土地交易易面积增速速大幅回落落后，购置置土地的面面积开始出出现强劲反反弹，全市市购置土地地面积2006.933万，同同比增长4

8、41.1%，比去年年同期增速速上升499.4%。完完成开发土土地面积1148.116万，增增长45.8%。土土地开发投投资额达77.4亿元元，增长110%。（二） 展望未来 从最近几年年房地产及及商品住宅宅的开发投投资增长情情况不难看看出，近年年来重庆市市房地产市市场处于一一个蓬勃发发展时期或或者说是第第二轮热潮潮期。房地地产业总体体发展态势势良好，发发展前景看看好：首先，重庆庆整体宏观观经济形势势走好。22001年年全市GDDP增长99%；财政政金融形势势看好，财财政收入增增长20%多，金融融贷款余额额增长111%，而存存款增长117%，存存贷差约3300亿，房房地产有较较大的潜在在需求；居

9、居民生活有有较大改善善，其中城城市居民可可支配收入入增长7%。其次，重庆庆未来的城城市发展前前景辽阔。据据第五次全全国人口普普查公布，截截止20000年111月1日，全全市总人口口30900万人，其其中城镇居居民10223万人，全全市城镇化化率33%，低于全全国平均水水平。根据据预测，未未来10年年，按6的人口平平均自然增增长率和11.5%的城城镇化增长长率估计，到到20100年末，全全市总人口口将达到33281万万人，其中中城镇人口口将为15509万人人，城镇化化率达到446%。按按国家建设设部提出的的20100年人均居居住面积达达到14的住房发发展目标估估算，重庆庆市现有11023万万城镇

10、人口口因其9.6的现现状人均居居住标准较较低而在未未来10年年内将新增增45011万的住房需需求，此外外，10年年中因新增增486万万城镇人口口也将形成成68044万的住房需需求。因此此，在未来来10年内内，重庆市市因城镇化化增长所形形成的新增增住宅需求求总量每年年都在11130万以上，按按主城区城城镇人口占占全市城镇镇总人口比比重估计，主主城区新增增住宅需求求总量则每每年约为5500万左右。第三，重庆庆房地产业业看好还在在于正在加加紧进行以以交通为中中心的基础础设施建设设。国家批批准的江北北机场改造造项目，一一旦建成，它它将成为中中国西部最最大的机场场；几年以以后，重庆庆将有7条条铁路和66

11、条高速公公路成为铁铁路与公路路的枢纽。此此外，“8小时重重庆”以及“半小时主主城区”工程都将将极大地促促进居住条条件的改善善。（三） 冷静反思 市场竞争日日益激烈，前前景不容乐乐观。统计计资料数据据显示：重重庆市房地地产市场每每年的商品品房成交面面积和成交交金额节节节攀升，“钱途”一片光明明。去年秋秋季房交会会又创成交交金额344.2亿元元历史新高高，这将进进一步刺激激开发投资资商的投资资欲望。当当我们冷静静而又客观观地分析重重庆房地产产市场时，会会感受到一一股市场“寒流”：每年成成交面积递递增（说明明消费市场场在拓展，有有潜力可挖挖），而开开发量在成成倍的递增增，但市场场吸纳率(以年销售售面

12、积/年竣工面面积表示)却持续下下滑，从998、999年的855%、83%，跌至20000年的的79%。同时，商商品房空置置量每年以以平均255%的速度度上升！进入20002年，酝酝酿已久的的外地房地地产巨舰（广广厦集团、融融侨集团、深深圳盈丰创创展等）登登陆重庆并并“安营扎寨寨”，本地实实力企业（重重钢集团、长长安集团等等）跻身房房地产，加加上海外房房地产巨头头的染指，白白热化的竞竞争将蔓延延重庆房市市。诚然，海海内外房地地产巨头兵兵临城下，将将会提升整整个地产市市场的品质质，但对当当前活跃于于市场的开开发商来说说，则是一一种潜在的的威胁和警警示。要想想在新一轮轮的大浪淘淘沙中生存存下来，把把

13、企业做大大做强，开开发商就应应着眼于未未来启动长长线战略，进进行人才储储备和土地地储备。在在知识经济济时代，最最重要的是是人才，最最关键的是是资金融通通。而对房房地产企业业而言，土土地储备又又是其竞争争取胜的必必备条件。二、 南岸区房地地产市场现现状及走势势预测（一） 对南岸区房房地产市场场现状及特特征的研判判 1、 市场现状（1） 土地供应数数量2001年年上半年南南岸区房地地产开发项项目土地供供应情况表表：受让单位地块位置年限用地性质总面积（）重庆彩瑞商商贸有限公司南岸区黄桷桷垭联合村村50餐饮娱乐7887吴琪毅南岸区长生生桥镇凉风风村501333重庆南岸区区长虹汽车配配件厂南岸区南坪坪玛

14、瑙溪1131-22号50工业3068重庆自力房房地产开发发有限公司司南岸区黄桷桷垭镇新力力村50商业住宅6500王远贤黄桷垭镇龙龙井村雷家家铺社50餐饮娱乐2310陈素英南岸区黄桷桷垭镇龙井井村雷家铺铺社50餐饮娱乐1595周勋华南岸区黄桷桷垭劳动社社50餐饮娱乐957重庆制钳厂厂南岸四公里里广黔路770号50工业256955合计493455从以上土地地供应情况况看，地块块位置主要要集中在黄黄桷垭一带带，且以餐餐饮、娱乐乐为主，说说明南岸区区旅游资源源南山的的优势凸显显，这必将将进一步强强化“吃在南岸岸”的服务业业规模经营营优势。（2） 商品房预售售数量2001年年2季度，南南岸区发放放商品房

15、预预售许可证证的项目有有：四海花花园四期、阳阳光华庭、聚聚丰花园高高层住宅小小区、帝景景名苑、南南国佳苑、长长航响水苑苑、南福苑苑小区等项项目，预售售总面积近近25万平平方米，较较其它地区区而言，其其市场竞争争压力相对对较大。（3） 商品房成交交数量2001年年2季度，南南岸区商品品房成交11935套套，成交面面积2455589.3 m2，成交金金额501106.664万元，销销售态势喜喜人。在去去年秋季房房交会上，南南岸区更是是力拔头筹筹：据统计计，南岸房房交会分会会场共有88.89万万人次参加加展会，成成交金额达达27.6637亿元元，其中，房房屋成交额额为5.0077亿元元，显示出出“住

16、在南岸岸”已产生深深远影响。（4） 房价水平及及其变化2001年年2季度南南岸区住宅宅平均销售售价格为 16888.75元元/（经济技技术开发区区19699.78元元/），商业业用房销售售均价为22909.35元/（经济技技术开发区区25144.99元元/），与整整个重庆主主城区房价价相比，无无论住宅还还是商业用用房都存在在一定的差差距，说明明南岸区房房地产市场场有着巨大大的发展潜潜力，同时时亦在一定定程度上说说明区域购购买力不强强。2、 市场特征南岸区自22000年年至今，堪堪称重庆住住宅市场的的一匹黑马马，是一个个极具潜力力的市场，上上升的空间间还很大，呈呈现以下三三大特征：（1） 楼盘品

17、质全全面提升南岸区开始始具有在全全市范围真真正有竞争争能力的高高品质住宅宅，如海棠棠晓月、泰泰正花园、江江山多娇、阳阳光华庭、金金阳骑龙山庄庄等，这些些楼盘均显显示出较好好的销售势势头，单价价均突破22000元元/m2，这些个个案的出现现表明了南南岸区的房房地产住宅宅市场在政政府的强势势引导下迈迈上了一个个新的台阶阶，同时也也对南岸区区住宅市场场的发展起起到引导和和推动作用用。（2） 投资环境日日益完善南岸房地产产市场的发发展依赖于于基础设施施、投资环环境、政策策的进一步步完善，对对此南岸区区政府与开开发商已达达成共识，所所以在项目目选址、规规划设计、政政策导向等等方面都有有了很大的的改进，这

18、这些都将成成为南岸区区房地产持持续发展的的重要支撑撑点。（3） 区域竞争日日趋激烈、产产品结构日日趋合理近年来，南南岸区房地地产中低档档市场竞争争激烈，但但伴随融侨侨半岛、扬扬子江畔、溯溯源居等高高档楼盘的的亮相，将将拉开南岸岸房地产高高档市场竞竞争的序幕幕。市场需需要竞争，适适度竞争已已使南岸房房市从无序序到有序（整整体规划、规规范运作、政政府引导），从从不合理到到合理（南南岸房市档档次分布将将更趋合理理），市场场细分化趋趋势明显（二二房、三房房面积趋小小针对普普通工薪阶阶层；一房房明显看好好挖掘投投资型客户户和新生代代购房群体体）。（二） 南岸区房地地产市场的的前景展望望及走势预预测 1、

19、 前景展望南岸区是重重庆市规划划的商贸副副中心，全全区以经贸贸、金融和和旅游为主主的第三产产业比较发发达。值得得一提是，中中国西南地地区唯一的的国家级经经济技术开开发区位于于南岸区境境内。目前前，已建成成综合商贸贸区、回龙龙工业区、电电子工业区区、丹桂工工业区，初初步形成了了机动车及及零配件、电电子通讯、医医药生物制制品、食品品、服装、新新型材料等等六大支柱柱产业。经经济技术开开发区在新新世纪的第第一个十年年计划已启启动：在继继续抓好和和完成南坪坪地区9.6平方公公里开发的的同时，努努力搞好拓拓展新区的的开发建设设工作。力力争到20010年实实际利用外外资达155亿美元，国国内生产总总值、工业

20、业总产值、税税收入库年年均增长115%以上上，分别达达到1000亿、3000亿、224亿，高高新技术产产品产值比比重达到445%以上上，科技进进步对经济济增长的贡贡献率达到到65%左左右。毫无疑问，随随着我国入入世和国家家政策进一一步向中西西部倾斜以以及经济技技术开发区区的投资环环境逐渐完完善，势必必有大批的的国内外企企业涌入经经济技术开开发区。国国内外高新技术企业业的大量涌入入，必然会会增大对工工业厂房的的需求，随随之而来的的大量银行行、中介、证证券等外资资企业及驻驻华机构会会进入，势势必对写字字楼形成较较大的需求求；大批外外籍员工也也会因工作作原因而在在境内居住住，这会扩扩大中高档档住房的

21、需需求。可以以预见，在在随后的110年里，南南岸区必将将成为新一一轮重庆楼楼市竞争的的热点区域域。2、 走势预测在新近出炉炉的，由重重庆市规划划局、重庆庆规划设计计研究院、城城市综合交交通研究所所联合所作作的重庆市市“半小时时主城”规规划汇报提提纲中，菜菜园坝复线线大桥的修修建规划得得到了确认认：时间年年。路桥，对南南岸区的重重要性不言言而喻。交交通瓶颈一一直是南岸岸人心中的的痛，也是是制约区域域经济腾飞飞的绊脚石石。已竣工工通车的鹅鹅公岩大桥桥使成渝、渝渝黔两条高高速公路在在南岸交汇汇，让九龙龙坡区与南南岸区可望望不可及成成为历史；黄花园大大桥及石黄黄隧道的贯贯通，让南南坪距重庆庆空港不再再

22、遥远。菜菜园坝复线线大桥，最直接的的效应就是是，缓解了了长江大桥桥的交通压压力，使南南坪至渝中中半岛更畅畅通。因此此从更高的的角度分析析，整个南南岸区在外外区人头脑脑中的心理理距离将会会大大缩短短。实际事例显显示：黄花花园大桥带带动了江北北的房市！鹅公岩大大桥带动了了南岸和九九龙坡区的的房价上扬扬！石门大大桥成了沙沙区和北部部新城的纽纽带！轻轨轨的规划带带动了沿线线的房价和和旧城改造造！以后，购购房者的跨跨区域行为为更为增多多！南方上上格林90位的业主来来自渝中区区是很好的的例子！此外，南岸岸区在近年年来与江北北区的比较较当中，无无论商贸还还是居家，南南岸均已占占据压倒性性优势：重重百、新世世

23、纪、百盛盛、麦德龙龙等知名商商家相继落落户南岸，以以及融侨集集团、盈丰丰创展等地地产巨子到到南岸区“安营扎寨寨”就是明证证。因此我我们可以大大胆预测：在不远的的将来，南南岸区在重重庆将扮演演至关重要要的角色，南岸将成为重庆房地产开发最炙热的区域。三、 项目竞争环环境分析（一） 区域外竞争争环境研究究 对本项目而而言，很大大程度是与与渝中区争争夺客户资资源，其成成败的关键键在于如何何引导以改改变潜在客客户群落户户渝中区的的思维定势势，如何以以更好的硬硬件、软件件来吸引具具有浓厚“渝中情节节”的新生代代；当然，江江北区的间间接竞争对对渝中区客客户资源的的分流作用用也不容忽忽视。1、 渝中区（1）

24、总体特征物业集中于于商圈旁：由于重庆庆市特殊的的地理形态态，渝中区区的物业多多集中在传传统的商业业中心的周周围。以重重庆市的传传统商业中中心解放碑碑为主的第第一商圈和和以两路口口为中心的的商务、体体育、交通通中心商圈圈周边，物物业分布较较为密集； 江景楼盘炒炒作较多：近两年来来由于重庆庆市政府大大力发展了了道路建设设，尤其是是滨江路的的建设，从从而为房地地产业的发发展又开拓拓了一条战战线，“江景房”的概念一一直炒到现现在；大多物业为为单体楼：渝中区现现有物业大大多为单体体住宅，它它们缺少配配套和绿化化，也缺乏乏宁静和景景观，最大大的好处就就是位于都都市区，生生活配套较较为健全，交交通也方便便；

25、小户型住宅宅受青睐：小户型住住宅主要集集中在解放放碑周围，为为单身或二二人世界所所准备，同同时也有较较高的投资资回报价值值。 （2） 楼盘要素统统计 物业的规模模及类型：渝中区的的物业规模模都较小，类类型也主要要集中为商商住一体的的模式。随随着市场需需求层次的的扩展和需需求量的增增大，渝中中区的房地地产也涌现现了一批品品质好、配配套好、有有特色的都都市区产品品，如重庆庆市第一家家酒店式公公寓住宅的的时代天骄骄及创造渝渝中区房价价之最的地地王名仕阁；同时以竞竞地城市花花园和新东东福花园为为代表的小小区类住宅宅也以其高高品质、合合理规划和和良好的配配套与绿化化进入市场场，并很快快成为领导导渝中区住

26、住宅市场的的先锋；由由于现有的的都市空间间已很难再再作出较大大规模的规规划，所以以渝中区住住宅市场将将以城市改改造为主，走走小规模的的开发并结结合市场需需求做有特特色的产品品将是渝中中区住宅发发展在未来来一段时间间内的主导导；户型面积设设定：目前前渝中区的的住宅户型型设计以一一室一厅（660平方米米）和三室室两厅（1130平方方米）为主主导；三室室两厅面积积在1300平方米左左右的住宅宅主要分布布在以竞地地城市花园园和新东福福花园为代代表的小区区型住宅中中，以及目目前渝中区区房地产市市场炒作较较多的江景景房中，再再有就是作作为一种补补充的形式式（约占110%的比比例）大量量出现在各各个楼盘中中

27、；而600平方米左左右的一室室一厅设计计所考虑的的因素主要要和个案所所在区位密密切相关，处处于中心地地段的物业业相对较偏偏远的物业业在面积上上一般会有有所控制，主主要出发点点是为了控控制总价，吸吸引投资客客，从而有有效的扩大大客源层，增增加客户量量；值得一一提的是：小户型住住宅在渝中中区销售火火爆，时代代天骄把户户型面积做做到了388平方米，并并且在规划划、配套和和管理服务务方面做得得相当完善善，渝中区区便利的交交通条件和和一应俱全全的生活设设施是短时时间内其它它地区无可可比拟的优优势；价格(渝中中区各片区区价格为统统计的平均均价格，以以各片区楼楼盘均价计计算:)片区解放碑片区区上清寺-两两路

28、口片区区大坪片区住宅均价(元/)350025002000目前渝中区区的房价分分为两个档档次：档次次较高的是是在位于解解放碑周围围的商住楼楼以及配套套齐全、规规划合理的的单体式住住宅楼，这这些楼盘的的价位在33500元元/m2，最高单单价达到了了70000元/m2以上，最最典型的代代表是时代代天骄和地地王名仕阁阁；另一档档次的是处处于两路口口、上清寺寺、大坪等等区域的商商住楼和住住宅小区，它它们的价位位在20000-30000元之之间，之所所以与解放放碑的价格格差有10000元左左右，最主主要的原因因是区位的的价差。这这类楼盘由由于价格和和居住环境境的关系，受受到邻近区区域，尤其其是江北区区楼盘

29、的冲冲击较大。（3） 个案研判就解放碑周周边高档楼楼盘来说，恒通云鼎国际商商务公寓属属于解放碑碑的口岸楼楼盘，其它楼盘盘有：地王王名仕阁、天伦华苑苑、巴渝世家家、新华雅阁阁等。地王王名仕阁打打造的是顶顶级豪宅，户型从1131-228mm2，全是以以大户型为为主，但现在销销售态势不不尽人意，其其抗性主要要是高单价价和高总价价。天伦华苑也也是以大户户型为主（1131m2以上），目前销售售率已达770%，跃跃层户型已已全部售完完，销售状况非常好好，究其原原因，主要要有以下几几点：一是是因为就其其价格比地地王的均价价50000元/m2要便宜11200元元/m2；二是因为为其户型设设计较好，面面积控制出

30、出色，细部部设计人性性化；三是是由于其商场运作作成功，商商场业主及及经营户在在此购房的的数量较大大。巴渝世家销销售持续稳稳定，平均均每个月销销售金额达达到6000万，其卖卖点是：封封闭花园小小区，配置置完善、功功能强大的的会所及渝渝海品牌。而而新华雅阁阁也是大户户型，销售却非非常差：一是由于于其性价比比与其它楼楼盘相比明明显较差；二是由于于其户型设设计差。恒通云鼎鼎国际商务公公寓更是嗅嗅出解放碑碑的市场气气息，以中、小户型型的定位面面市，赢得得市场追捧捧：去年111月6日日开盘至今今，吸引了了大量的白白领人士、中产阶层人士士和投资者者。销售状状况良好，目目前销售率直逼逼70%。（4） 总体评价

31、渝中区具有有便利的交交通条件和和完善的商商业、生活活配套设施施，使该区区域的楼盘盘档次定位位一般较高高，由此导导致住宅总总价过高，从从而与目前前重庆市民民的购买力力水平脱节节。目前区区域内除一一些产品定定位准确，楼楼盘个性突突出的物业业销售状况况较好外，其其它楼盘由由于受总价价高等抗性性因素的影影响，销售售进展缓慢慢。因此对对本项目而而言，渝中中区虽有明明显区位优优势，但其其高价格的的抗性却可可为本项目目借势而用用，对许多多偏爱享受受都市中心心的繁华和和便利的客客户群而言言，本项目目所具有的的居家配套套、景观、价价位优势对对其仍具有有较强的吸吸引力。2、 江北区 江北区房房地产起步步较南岸早早

32、，以五黄黄路、新牌牌坊为代表表的片区开开发已具规规模，黄花花园大桥、渝渝澳大桥的的通车增强强了江北区区房地产的的竞争优势势，特别是是小区型的的住宅其辐辐射力可以以达到主城城各区。但但也就因为为其房地产产开发时间间较早，政政府规划不不力，市政政配套设施施未跟上房房地产开发发速度。因因此对渝中中区的广大大客户而言言，解放碑碑附近物业业价格可能能无法承受受，而江北北却没形成成真正商业业核心圈（观观音桥还不不成气候，江江田商场的的关门、新新世纪进退退两难的尴尴尬、现代代广场销售售的举步维维艰就是很很好的佐证证），生活活配套设施施较差。与与此相反的的是南坪成成熟的商圈圈和完善的的生活配套套则使南坪坪魅力

33、尽显显，这就使使处于南坪坪核心的本本项目优势势更加突出出。因此我我司认为江江北区对本本项目的潜潜在客户的的分流作用用并不突出出。（二） 区域内竞争争环境研究究 1、 总体特征开发企业本本地化，开开发水准参参差不齐：但近期已已有市内知知名开发企企业和外资资开发企业业在南岸区区投资开发发大规模物物业，而且且还有较多多开发企业业在南岸区区圈地等待待时机上市市，这些有有实力的开开发企业的的进驻将有有力的推动动南岸区整整体开发水水平；上市楼盘体体量偏小：目前市场场上供应楼楼盘多集中中在10万万平方米以以下的规模模，以小区区型为主，小小高层、多多层所占比比重较多，不不过开发规规模大于225万平方方米的物业

34、业已在南岸岸区出现，并并且占到一一定的比例例，南岸区区房地产市市场开始向向大规模开开发的发展展势头强劲劲；物业以中档档、中低档档为主：中档、中中低档物业业竞争激烈烈，中高档档以上项目目较少，但但随着融侨侨半岛、扬扬子江畔、溯溯源居等定定位较高的的物业的进进驻，南岸岸区房地产产市场将开开始向档次次分布合理理的成熟化化市场过渡渡，市场细细分化趋势势明显；二房、三房房面积趋小小：81-1100平方方米的二房房和1011-1400平方米的的三房的供供应是市场场的主流，一一房比例较较少，但660-800平方米的的小二房和和101-120平平方米的小小三房所占占份额有扩扩大的趋势势，反映出出开发商在在目标

35、客户户群定位上上已开始针针对众多的的普通工薪薪阶层。2、 楼盘要素统统计u 开发商：南南岸区现有有各楼盘的的开发商多多数为本地地企业，并并且开发经经验丰富的的为数不多多。较有实实力的开发发企业主要要有渝海（知知音阁）、融融侨（融侨侨半岛）、竞竞地（溯源源居）、泰泰正（泰正正花园）、盈盈丰创展（扬扬子江畔），其其中融侨和和盈丰创展展具有外资资背景；知知名开发企企业的进驻驻对提高南南岸区房地地产市场的的整体开发发水准有较较大的带动动作用，但但同时也对对本地的中中小型开发发企业形成成了巨大的的压力，而而为抢占更更多的市场场份额，他他们自身之之间的竞争争也将日趋趋激烈。u 物业类型：（定义：多于2栋栋

36、以上的楼楼盘为小区区型物业，少少于2栋（含含2栋）为为单体型物物业）。评述：目前前南岸区主主要楼盘按按物业类型型分类有小小区型物业业25个，单单体楼111个，小区区型物业占占了近七成成的比例；南岸区由由于地形较较平坦且可可供开发的的土地资源源较多，未未来开发更更多小区型型物业的空空间较大。u 建筑类型：（注：以以下比例按按不同建筑筑类型物业业的供应栋栋数统计得得来）。评述：南岸岸区楼盘中中多层所占占比例最多多，其次为为小高层，两两者合计占占八成以上上的比例；纯多层物物业有四海海花园、溯溯源居、静静丹苑3个个；纯小高高层物业有有广胜城市市街坊、响响水苑、晨晨曦华庭、青青青佳园、金金港湾5个个；单

37、体楼楼全部为高高层物业，纯纯高层的小小区型物业业有南坪商商业城、金金色家园22个；物业业建筑类型型的多样化化趋势反映映了开发商商在物业定定位时越来来越注重兼兼顾更多的的消费需求求。u 上市时间：（注：以以本次报告告划定的336个项目目为统计对对象）。上市时间2000年年6月以前2000年年7-12月月2001年年1-6月2001年年7-12月月尚未开盘楼盘个数786510评述：从以以上数据可可以看出南南岸区楼盘盘销售周期期超过一年年的项目占占了四成以以上的比例例；20001年内开开始销售的的楼盘只占占三成；而而尚未开盘盘发售的楼楼盘占近三三成的比重重，预示着着今年上半半年可能将将会出现较较大的

38、供应应量，南岸岸区楼市22002年年的竞争将将更趋激烈烈。u 价格：（注注：以价格格已公开的的30个楼楼盘作为统统计对象，并并根据南岸岸区的实际际情况按价价格划分了了楼盘档次次）均价（元）15000（含15000)15011800018012100021013000030000楼盘数量5101041档次低档中低档中档中高档高档评述：南岸岸区楼盘均均价主要集集中在15500-22100元元/之间间，整体档档次以中档档、中低档档为主，这这两种类型型的楼盘合合计占了近近七成的比比例；从上上图中可以以看出15501-11800元元/和11801-21000元/的的物业所占占比例相当当，说明这这两个价格

39、格段的物业业的竞争是是最为激烈烈的。u 房型：（注注：以目前前在售及已已内部认购购楼盘为统统计对象）。户型配比： 评述：目前前南岸区楼楼盘的户型型主要集中中在二房、三三房，又以以三房的供供应量最大大，除了帝帝景名苑外外其余楼盘盘基本上都都有二房、三三房的供应应；一房所所占的比例例最小，表表明目前南南岸区市场场上一房的的小户型供供应量较少少，一些定定位较高的的楼盘大多多没有一房房的户型；面积较大大的四房及及四房以上上的户型占占有19.5%的比比重，主要要分布在帝帝景名苑、泰泰正花园、骑骑龙山庄、江江山多娇、海海棠晓月等等定位较高高的楼盘；二房面积积配比： 评述：811-1000平方米的二二房占了

40、近近五成的比比例，是市市场的主流流，60-80平方方米的小二二房较1001-1220平方米米的大二房房供应量大大，从供应应上看二房房有向小面面积经济实实用型发展展的趋势；三房面积配配比：评述：1001-1440平方米米的三房是是主力，供供应量合计计占近九成成的比例；101-120平平方米的小小三房和1121-1140平方方米的三房房供应量相相当，反映映出开发商商在产品定定位时已将将实用型小小三房作为为重要部分分，以吸引引消费群最最广的大众众型购房者者。u 物管公司评述：南岸岸区近七成成的楼盘选选择自行进进行物业管管理，聘请请其它专业业物管公司司管理的较较少，这与与目前重庆庆全市的情情况十分一一

41、致。反映映出南岸区区开发商的的物管理念念还未达到到相应的高高度，其物物管水平也也有待进一一步提高。有有近二成的的楼盘采取取聘请国内内知名物管管公司作管管理顾问再再自行管理理的方式，这这一方式主主要为一些些中高档楼楼盘所采用用，其对提提升整个楼楼盘的形象象有较大的的益处。如如骑龙山庄庄的万科物物管、阳光光华庭的锦锦绣山庄物物管、海棠棠晓月的金金地物管、帝帝景名苑的的世邦魏理理仕物管等等。个案分析楼盘名称骑龙山庄海棠晓月青青佳苑阳光华庭贝迪龙庭江南明珠知音阁楼盘地址南坪西路南坪东路南湖路南坪福利社社南坪惠工路路南坪南路119号南坪东路77号交通条件交通条件较差公交网络交交通便利目前交通条条件较差公

42、交网络交交通便利交通便利交通比较方方便交通环境优优越周边配套周边生活配套不完善善生活配套较较为完善生活配套较较为完善生活配套较较为完善生活配套极尽完善生活配套完完善生活配套完完善公共设施羽毛球场、儿儿童嬉水池池、游泳池池、幼儿园园、小学、商商业中心、会会所社区温泉景观广场大面积绿化化中庭广场羽毛球场、儿儿童嬉水池池、童趣游游戏园幼儿园、会会所绿色广场、生生态园林、底底层私家花花园，、水水景、游泳泳池会 所戴思乐体泳泳池、私家家会所全智能楼宇宇休闲会所、空空中花园物业管理/顾问深万科自行管理景洲物业锦绣山庄顾顾问贝迪物业自行管理渝海物管占地面积（万万）6.533.3554.93约4万(一一期)0

43、.48990.44220.16建筑面积(万)13.5778011.9881055.23.2规划形态小区小区小区小区单体单体单体容积率2.092.82.52.710.25512.32220绿化率40%(绿绿地率)60%60%56.300%31%规划户数900多户户2000多多户857户一期4000多户120多户户194356交房期2002年年3月一期现房二期20002年122月一期现房一期现房现房现房2003年年3月得房率87%82%83%91.022%83%86%76%最低价1700元元/1800元元/1860元元/1800元元/1800元元/1780元元/1580元元/平均价(元元/)多层1

44、9550220021002000190019501800付款方式一次性9.5折；工工商银行提提供7成220年按揭揭(9.88折)一次性9.5折；工工商银行提提供7成220年按揭揭一次性9.5折；银银行提供77成20年年按揭一次性9.5折；银银行提供77成20年年按揭(99.8折)一次性9.5折；银银行提供77成20年年按揭一次性8.8折；银银行提供77成20年年按揭(99.0折)一次性9.5折；银银行提供77成20年年按揭(99.8折)总体比较分分析1、 规模：从楼楼盘占地面面积和建筑筑面积来看看，海棠晓晓月远高于于其他楼盘盘；金阳骑龙山庄庄其次。2、 容积率：小小区容积率率以泰正花花园最高达达4.1，金金阳骑龙山庄庄最低为22.09;单体楼容容积率知音音阁已接近近20。3、 绿化率：绿绿化率海棠棠晓月最高高为60%，金阳骑龙山庄庄为40%(统计量量为绿地率率)。4、 价格：从价价格来看，小小区高于单单体楼，均均价在18800-22200元元/，5、 付款方式：一次性付付款基本为为9.5折折，银行提提供7成220年