XX物业管理公司南京世贸大楼物业管理企划书（DOC 54页）21412.docx

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1、南京和平物物业管理公公司南京世贸大大楼物业管管理企划书书 二00三三年七月企业精神：团结、高高效求实、发发展南京和平物物业公司为为世贸大楼楼业主提供供一流的服务务一流的管理理前 言物业管理经经过近二十十年的发展展，已步入入我国城市市经济生活活之中，物物业管理与与城市经济济的发展和和现代化办办公息息相相关，其作作用越来越越明显。物物业管理的的特性是服服务经营，对对物业这种种特殊商品品提供服务务及劳务，并并运用现代代管理科学学和先进的的维修养护护技术，以以经济手段段管理物业业，使物业业发挥最大大的使用效效益和经济济、社会效效益。给使使用人创造造一个安全全、舒适、文文明、整洁洁的工作环环境。位于江苏

2、路路60号的南南京世贸大大楼及裙楼楼是一幢设设备、设施施先进、建建筑外观新新颖豪气的的商务办公公大楼。办办公条件好好坏对于提提高工作效效率，加速速公司的发发展有着极极其重要的的作用。世世贸大楼的的业主江阴宝华华集团选聘聘物业管理理企业的举举措，具有有前瞻性的的决策，体体现了重视视公司形象象、注重企企业文化的的精神。我我们和平物物业管理公公司能有机机会为江阴阴宝华集团团提供物业业管理服务务感到无比比荣耀，我我们将以积积极的态度度，负责的的精神，高高度的自觉觉性，确保保做好大楼楼的物业管管理。我们的管理理观念是：严格认真真，优质服服务，高效效及时，规规范管理。我们公司的的承诺是：应用ISSO900

3、01：20000标准，实实施物业管管理，力争争使你们达达到物业管管理“市优”标准。南京和平物物业管理公公司情况介介绍南京和平物物业管理公公司是从事事物业管理理的专业企企业，具有有物业管理二级资质质，隶属于于南京市房房产经营总总公司。（苏苏房物业集集团）公司设有办办公室、财财务科、物物业管理科科、经租业业务科、房房产装饰分分公司、公公教一村物物业管理处处、南京市市教委物业业管理处、教教工新村物物业管理处处、萨家湾湾花苑物业业管理处、古古平岗物业业管理处、汉汉中苑物业业管理处、易易发科技大大厦物业管管理处、政政治学院物物业管理处处、锦江花花苑物业管管理处、香香榭里物业业管理处、华华茂大厦物物业管理

4、处处等机构。公司拥有一一支优秀的的物业管理理队伍，各各类专业技技术人员224名，其其中中级职职称以上人人员有8人，经过过物业岗位位培训的人人数占公司司总人数的的75%。公司自成立立以来，遵遵循“业主第一一，诚信服服务，技术术求精，讲讲究实效”的精神。以以服务住户户、用户为为宗旨，管管理的公教教一村小区区、南京市市教育委员员会办公大大楼等物业业，优质、及及时的服务务受到市领领导和业主主的肯定。公公教一村小小区99年被评评为南京市市优秀住宅宅小区，22000年年被评为江江苏省优秀秀住宅小区区。公司999年被玄玄武区政府府评为文明明单位，被被南京市房房产局评为为行风建设设先进窗口口单位。220002

5、0022年被南京京市政府评评为发展“三产”先进单位位。20001年为提提升公司管管理水平导导入ISOO9001120000国际质量量认证体系系。1、公司现现对外业务务范围：A、楼宇的的综合管理理体制 ；B、房屋修修缮；C、房屋装装饰；D、用户需需要的其它它特约服务务。2、公司的的质量方针针：以人为为本，至诚诚服务，持持续改进，业业主满意。 3、公司的的质量目标标：本公司司接管的物物业重大安安全责任事事故发生率率为0。关关键设施、设设备完好率率为1000%，报修修投诉处理理率为1000%，业业主满意率率为98%。维修合合格率999%。 4、现现有组织构构架图 总 经 理 副总经理副总经理绿化管理

6、科房产装饰工程二处水电设备科办公室易发科技大厦物管处财务科经租物业管理科公教一村物管处市教育局物管处萨家湾 物古平管岗 汉 处中 苑 市招办物管处锦江花苑物管处教工新村物管处香榭里物管处第一章 保证物业业管理实施施的整体设设想和策划划方案南京城自古古便是富丽丽名贵之城城，人口繁繁盛，商贸贸发达。南南京世贸大大楼座落在在繁华的山山西路附近近，整个楼楼体设计简简洁明了，设设备、设施施齐全，是是一幢现代代化的办公公大楼。作为物业管管理企业，我我们关注大大楼不仅仅仅是大楼较较好的内外外部环境，更更重要的是是为物业管管理公司如如何管理好好这样一座座办公大楼楼提出了全全新课题。挑挑战和机遇遇同在，困困难和

7、希望望并存。有有着多年物物业管理经经验的和平平物业公司司，凭着雄雄厚的技术术力量和一一切为用户户服务的赤赤诚之心，完完全有能力力、有信心心管理好大大楼的该部部分物业 。第一节 管理思想 通通过实地考考察和认真真研究，从从物业管理理的角度分分析，对大大楼鲜明的的特点和要要求有了全全面认识和和了解。满满足这些特特点和要求求，管好这这一办公大大楼，正是是对物业管管理企业实实力的考验验。一、项目管管理的特点点和要求1、服务高高层次，管管理高标准准南京是省会会城市，城城市的发展展、建设使使得高层建建筑办公大大楼一幢幢幢拔地而起起，物业管管理服务随随之而生。世世贸大楼的的裙楼部分分是江阴宝宝华集团的的办公

8、地。集集各类会议议、业务洽洽谈、商务务活动等多多项工作服服务及功能能于一体的的办公大楼楼。这就要要求我们的的管理和服服务必须从从高起点、高高标准做起起。2、技术要要求高水平平世贸大楼是是集办公、商商务活动、业业务洽谈为为一体的综综合性建筑筑，其配套套设施有安安全监控系系统，消防防报警系统统，供配电电、供水系系统，通信信系统等。均均采用了目目前较先进进的设备，科科技含量高高，管好这这些设施设设备，使之之能正常运运转，确保保大厦各项项工作顺利利开展是物物管企业的的首要任务务。3、低成本本，高效益益世贸大楼的的群楼部分分投入运营营后，需花花费一定资资金管理维维护。因此此，作为物物业管理企企业用换位位

9、思考的方方法站在业业主的角度度，在保证证一流服务务质量的前前提下，尽尽量想方设设法降低大大楼的管理理成本，延延长大楼和和公用设施施、设备的的使用寿命命使其保值值、增值。第二节 管理体系和和人员配备备1、管理体体系大楼的物业业管理实行行南京和平平物业管理理公司领导导下的世贸贸大楼管理理处管理体体系，我们们将充分利利用自身的的人才、技技术、管理理和资源优优势吸收先先进的物业业管理模式式，结合特特点，制定定大楼管理理方案。A、江阴宝宝华集团与与南京和平平物业管理理公司是物物业管理契契约关系，双双方都有遵遵守契约的的义务。江江阴宝华集集团有检查查、监督物物业管理工工作的权力力，大楼物物业管理处处有及时

10、反反馈管理信信息的义务务。B、南京和和平物业管管理公司与与大楼管理理处是隶属属关系，管管理处接受受南京和平平物业管理理公司的领领导及监督督检查，南南京和平物物业管理公公司指导和和协助管理理处做好大大楼管理工工作。2、管理人人员的配备备原则要想管理好好、运作好好，该大楼楼必须配备备一支管理理规范，技技术精湛、责责任心强的的物业管理理队伍。管管理人员的的配备原则则是：精干干、高效、实实用。A、管理处处经理选派高素质质，既精通通管理，又又精通专业业技术，具具有丰富物物业管理经经验，有决决策组织协协调能力的的人担任。B、操作人人员采用专专兼职合理理配置大楼物业管管理操作人人员根据大大厦特点采采用专职与

11、与兼职相结结合的方式式合理配置置。在物业业管理实际际运行中，人人力成本一一般占到管管理费总支支出的700%，为了了节约管理理成本，我我们按照精精干、高效效实用的原原则配备人人员到各岗岗位，并要要求在岗人人员一专多多能。充分分挖掘潜力力发挥人的的主观能动动性，以满满足日常管管理的需求求。C、配备的的技术人员员和保安、保保洁人员应应是素质优优良、技术术精湛，一一专多能，高高效精干，具具有吃苦耐耐劳，敬业业爱岗精神神的保障队队伍。3、总的要要求是物业业管理运作作要精心组组织，规范范管理；安安全护卫，万万无一失；设备设施施，精心养养护；保洁洁绿化，环环境优美；狠抓长效效，突出重重点；提高高物业管理理水

12、平和管管理质量。第三节 运行保障障制度严密密周全我们策划的的大楼群楼楼部分的管管理方案中中始终将优优质服务的的理念贯穿穿于整个物物业管理活活动中，以以周密的运运行保障制制度保证服服务水准。针对大楼的的特点，除除制定了详详细可行的的运行方案案外，各部部门都有完完整的工作作制度和操操作规程。大大厦的建筑筑、修缮管管理，落实实责任人，建建立严格的的巡视，修修缮，回访访制度，保保证大楼外外观完好，零零修、急修修及时。为为管理好大大楼先进的的设施设备备，严格上上岗证制度度，确保按按国家标准准规范管理理，勤查勤勤检，确保保各系统状状态良好维维修保养及及紧急抢修修措施的落落实。环境境保洁工作作按规定工工作程

13、序执执行，定岗岗定人，循循环巡查，保保持环境的的优美整洁洁统一。交交通车辆的的管理，停停车场车辆辆停放有序序，大楼内内外要保证证道路畅通通。安全护卫工工作是重中中之重，人人防、物防防、技防相相结合，固固定岗、巡巡逻岗值班班相结合，以以完善、科科学的防范范体系，确确保大厦安安全。对可可能出现的的突发事件件，如火警警、断电、匪匪警等，都都制定了应应急处理预预案。第二章 质量管管理目标和和管理方式式、工作计计划第一节 质量管理理目标用我们的优优质服务为为世贸大楼楼创造出“整洁，文文明，安全全，舒适”的办公环环境。物业管理进进住后之日日起：一年年内力争达达到相当于于南京市物物业管理“市优”标准。第二节

14、 管理方式式为了确保目目标实现，我我们拟采取取综合一体体化的管理理方式。将将大厦的建建筑管理、设设备、设施施、交通、停停车、清洁洁保洁、安安全护卫统统一由大楼楼物业管理理处管理。并并在一体化化的管理中中采用高素素质的管理理队伍。在在运作过程程中，努力力提高员工工的专业素素质和责任任感。引进进全新机制制，定岗定定薪在分配配上拉开档档次，让平平庸者羡慕慕工作上的的能人。每每年的考核核成绩都要要作为职务务晋升和奖奖励的重要要依据。充充分利用严严格的规章章制度、IISO90001：22000的的质量管理理标准，确确保物业管管理服务的的规范化、科科学化。第三节 工作计划根据拟定的的管理方式式和管理运运行

15、流程，按按照轻重有有序，科学学实效原则则，我们将将在合同签签订后最短短时间内，派派出精干工工作小组进进入世贸大大楼。正常运行期期管理计划划序号项 目内 容一建筑物及公公共设施维维护保养1 制定建筑物物养护和维维修计划方方案；2 建筑本体的的养护，维维护管理。二设备的维修修养护1设备的的资料管理理；2.设备的的分阶段运运行管理；3.设备的的养护与维维修管理；4.设备能能耗测算监监控管理。三安全护卫管管理1 大楼的整体体护卫；22车辆的的管理；3邮件收收发。四环境管理1 大楼的室外外保洁卫生生工作区域域；2大楼的的各楼层的的保洁卫生生工作。第三章 组织架构构及人员配配备、培训训和管理第一节 世贸大

16、楼楼物业管理理处基本组组织加构图图及人员配配备经 理1人环境卫生安全护卫设备管理 第二节 人员培训训培训，是南南京和平物物业管理公公司内部重重要工作之之一。由于于领导高度度重视，多多年来公司司已培养出出一大批德德才兼备，复复合型的物物业管理干干部，分布布在各个重重要岗位上上，并储备备了一批管管理干部和和技术骨干干队伍，对对顺利完成成公司管理理目标起到到重要的保保证作用，这这也是和平平物业最大大的人才优优势所在。一、培训特特点一是系统性性：从物业业管理理念念，思想，服服务意识，业业务知识，技技术操作能能力的培训训，旨在全全面提高人人员素质。二是专业性性强，每个个岗位人员员都必须具具有一至二二个专

17、业技技术技能。二、培训目目标目标就是要要通过全方方位、全过过程，全员员的培训，把把公司员工工培养成一一支文化素素质高，服服务意识强强，业务技技能精，高高水平的物物业管理队队伍。三、培训方方式公司培训分分内部组织织，外部选选送培训等等。 1、内部部组织培训训：由公司司办公室，物物业科、劳劳资科根据据人员、技技术、岗位位、工种的的需求，制制定出共同同科目的全全员培训计计划。 2、外部部选送培训训，有计划划地选送员员工到行业业及相关专专业主管部部门进行资资格培训。第四章 档案的建建立与管理理档案资料的的管理是物物业管理工工作的一个个重要组成成部分，规规范科学的的档案管理理能够使我我们充分了了解世贸大

18、大楼设施设设备的使用用维修情况况，并为日日常管理工工作提供依依据。南京京和平物业业有一套完完整的档案案管理方案案和管理制制度，采用用电脑存储储、原始档档案入库保保存并用的的方式，将将档案资料料按不同性性质、类别别、编号、造造册、分柜柜保管，以以便日常管管理中查找找调用。档案、资料料分类一览览表表一 大大 楼 资 料名 称资 料 内 容工程建筑产权资料A规划图图纸、项目目批文，用用地文B建筑许许可证，投投资许可证证，开工许许可证物业资料A大楼基基本资料；B.大楼附附属设施资资料工程技术资料A竣工图图总平面面图建筑、结结构、附属属工程及隐隐蔽管线的的全套图纸纸B地质勘勘察报告C工程合合同及开工工、

19、竣工报报告D工程预预算E图纸会会审记录F工程设设计变更通通知及技术术核定单（含含质量事故故处理记录录）G隐蔽工工程验收签签证H沉降观观察记录I竣工验验收证明书书J钢材、水水泥等主要要材料的质质量保证书书K新材料料、构配件件的鉴定合合格证书L水、电电、卫生器器具，电梯梯等设备检检验合格证证书M砂浆、混混凝土试压压报告N供水的的试压报告告O设备清清单安装调调试记录，使使用注意事事项说明，质质保书和保保修单操作作手册等P有关工工程基础上上的其他重重要技术决决定和文件件表二 物物业管理资资料名 称资 料 内 容行政文件A政府部部门文件、法法规；B.物业公司司文件；CC.管理处处规章制度度、业务记记录通

20、知等等文件。员工管理档档案A员工各各人详细资资料；B.员工业绩绩考核记录录；C.员工业业务管理检检查记录。培训档案A各项培培训计划及及实施记录录；B.培训结结果考核及及跟踪记录录。设备管理A各类公公共设施保保养维修记记录；B.各项机电电设备保养养维修及运运行记录；C.设备检检查记录。维修服务A维修服服务登记表表；B.维修回回访记录。保安管理记记录A日常巡巡察记录；B.交接记记录；C.车辆管理理记录；DD.物资放放行目录；E.紧急事事件处理记记录；F.值班记录录。保 洁A灭杀记记录；B.卫生检查查考评记录录。.收费管理档档案A月收入入明细表及及汇总表；B.大楼管管理处与外外单位签订订的各类合合同

21、。投诉及处理记录A用户投投诉记录；B投诉处处理、回访访记录。第五章 管理服务务内容及标标准第一节 世贸大楼物物业管理服服务运作流流程一、管理处处整体运作作流程1、拟定管管理方案、规规章制度、工工作规程、准准备进驻资资料。2、物业接接管与验收收：1）内部管管理与监督督；2) 大楼楼事务性工工作；3) 物业业设施设备备维修及保保养；4) 安全全护卫管理理；5) 交通通车辆管理理；6) 清洁洁卫生管理理；7) 特约约服务。二、大楼物物业验收与与接管流程程1、接收全全套建筑施施工资料：政府批文文、红线图图、总平面面图，供水水、供气、供供电及公共共设施线路路图；消防防设施图；停车场与与交通通道道图，电梯

22、梯及机电说说明书，合合同，保险险协议，操操作设备、维维修养护说说明书及图图纸建筑物物，构筑物物施工图、竣竣工图，建建筑物经济济技术指标标统计表。 22、抄水、电电、气表底底数，输入入备案。 33、归类整整理保修项项目期限、标标准、责任任、方式等等有关资料料及重大保修项目目附细则与与图纸。 44、填报书书面移交手手续，签署署物业管理理正式接收收文件、接接管。三、大楼管管理处用户户报修、投投诉处理流流程1、来访、电电话、报修修投诉；2、接待人人员接待，填填用户报修修、投诉记记录表；（对对责任人开开不合格项项报告）3、接待人人员传达给给相关部门门责任人进进行处理；4、责任人人处理报修修、投诉，完完毕

23、后将处处理情况反反馈给经理理；5、经理进进行回访，填填写回访记记录表； 66、整理汇汇总所有报报修，投诉诉、回访记记录，做好好分析统计计； 7、对投投诉采取纠纠正措施，并并跟踪验证证。四、大楼设设备紧急故故障维修流流程 1、运行行故障，申申报维修； 2、设备备维修单； 3、经理理审批并组组织维修人人员到现场场维修重大大基础上报报市电化教教育馆审批批监督指导导； 4、维修修完毕检验验，运行合合格； 5、做好好维修记录录； 6、归档档保存。五、大楼保保洁管理流流程环境清洁卫生每每日工作规规程 11、着装统统一佩戴胸胸牌。 22、着装整整洁干净，钮钮扣按要求求扣好，不不得敞开外外衣，挽袖袖或卷起裤裤

24、脚。 33、正常工工作期间，每每日早晨66：30到到岗，对群群楼内各楼楼道、电梯梯轿厢、群群楼院落等等进行清扫扫、保洁，77：30结结束。4、业主工工作期间对对公共区域域进行流动动保洁。5、业主下下班后再次次对公共区区域进行彻彻底保洁 66、管理处处经理每日日对以下工工作进行巡巡检、监督督，发现问问题及时处处理，并作作好记录。遇遇特殊情况况，应安排排加班，保保证环境的的清洁卫生生。物业管管理清洁保保障运作规规范卫生标准1)保持地地面大理石石无脚印、无无污渍、无无烟蒂、无无痰迹、无无垃圾。2)大厅内内的其他部部位，如柱柱面、墙面面、台面、栏栏杆，椅子子、沙发、灯灯座 等，保保持光亮、整整洁，无灰

25、灰尘。3)玻璃大大门无手印印及灰尘，保保持干净、光光亮、完好好无损。楼房公共区区域操作程程序走道、茶水水间(1)对公公共区域的的走廊、通通道进行全全面清扫。(2)白天天定时清扫扫走廊，不不停地循环环依次推地地坪，保持持地面干净净。(3)用揩揩布擦灰，依依次从左到到右，由上上到下。(4)做好好茶水间卫卫生工作，保保证地面的的干燥、清清洁。(5)每日日工作结束束前，把楼楼面上垃圾圾集中后，带带到指定地地点；楼面面上不准有有垃圾过夜夜。扶梯1)用拖把把把扶梯擦擦干净，若若拖把拖不不到，要用用揩布擦干干净。2)将扶手手从上到下下擦干净。挡挡杆或玻璃璃档面，做做到无灰尘尘、无手印印。3)扶梯四四周的墙面

26、面及消防器器材上的灰灰尘要及时时掸净。4)每个楼楼面的楼梯梯进出口处处，要保持持于净、整整洁。电梯及电梯梯厅1)每日夜夜间对电梯梯厅及电梯梯内的墙面面和地面进进行全面的的擦拭清扫扫如梯门、轿轿箱四壁、梯梯内镜面、天天花板、照照明灯具以以及对地毯毯吸尘等。2)对电梯梯厅的地坪坪进行保洁洁，保持电电梯干净、整整洁。3)业主下下班后定期期对电梯进进行清洁、保保养，包括括对电梯门门壁进行打打蜡上光。4)定时更更换地毯，必必要时可增增加更换次次数。室外场地工作流程1)清扫地地面的灰尘尘和垃圾。2)每星期期进行两次次大面积的的冲洗(星星期六、星星期天或77：30前前扫干净，保保证无积水水。3)不停地地循环

27、地清清扫，保持持地面无灰灰尘、无垃垃圾、无烟烟蒂。4)所有垃垃圾集中到到总垃圾箱箱里。5)保持室室外场地的的各类标牌牌、栏杆、墙墙面、灯座座的清洁。6)保持室室外场地上上的下水道道口干净、畅畅通。卫生标准(1)地面面保持清洁洁、光亮，无无污迹、无无水迹、无无脚印。(2)走道道四角及蹋蹋脚板保持持于净，无无垃圾。(3)茶水水间保持清清洁、整齐齐，保证整整个大楼所所有部门的的茶水供应应，保证饮饮用水的卫卫生，注意意安全用电电，防止烫烫伤。(4)楼面面垃圾间内内垃圾箱放放置整齐，把把垃圾袋套套在垃圾箱箱上；四周周无散积垃垃圾，无异异味。(5)墙面面及走道设设施、门框框、通风口口、灯管，保保持干净，无

28、无积灰。(6)安全全扶梯台阶阶保持清洁洁，无污物物、无垃圾圾；扶杆上上保持光亮亮，无积灰灰。(7)保持持电梯梯门门光洁、明明亮，轿箱箱及四壁地地面干净、整整洁。 (8)室外场地地的地面，做做到无垃圾圾、无灰尘尘、无烟蒂蒂、无纸屑屑 卫生间该区域要求求每日多次次清扫，每每天第一次次保洁工作作必须在66：30前前做好。操作程序1)先用清清洁剂清洗洗小便池，并并喷上除臭臭剂。2)按顺序序擦拭面盆盆、水龙头头、台面、镜镜面。3)墙面要要用清洁剂剂清洁。4)地面用用拖把拖干干，保持地地面干燥、十十净。5)根据情情况配备好好卷筒纸和和洗手液。6) 喷洒洒适量空气气清新剂，保保持卫生间间内空气清清新，无异异

29、味7) 检查查是否有遗遗漏处，不不遗忘清洁洁工具卫生标准(1)卫生生洁具做到到清洁，无无水渍、无无头发、无无异味。(2)墙面面四角保持持干燥、无无蛛网，地地面无脚印印、无杂物物。(3)镜子子保持明净净，无灰尘尘、无污痕痕、无手印印、无水渍渍。(4)金属属器具保持持光亮，无无浮灰、无无水渍、无无锈斑。(5)卫生生用品保证证齐全，无无破损。(6)保持持卫生间内内空气清新新。停车场、车车库操作程序 (1)定期期清除地下下车库内的的灰尘、纸纸屑等垃圾圾。 (2)将墙墙面以及所所有箱柜和和器具外的的灰尘掸掉掉。 (3)及时时清除地下下室进出口口处的垃圾圾，以避免免下水道堵堵塞。 (4)经常常查看车库库内

30、的卫生生情况不不允许在车车库堆放物物品及垃圾圾。 (5)经常常用湿拖把把拖去灰尘尘，保持场场地清洁。卫生标准 (1)保持持车库道路路畅通，无无堆积垃圾圾及物品。(2)保持持地面无灰灰尘、无垃垃圾。 玻玻璃及不锈锈钢操作程序 (1)工作作前，准备备好所有工工具，如刮刮窗器、沾沾水毛刷、玻玻璃清洁剂剂、水桶、揩揩布等。 (2)用沾沾水毛刷将将稀释后的的清洁剂搅搅匀，来回回涂在玻璃璃表面。用用刮窗器从上到到下、从左左到右，及及时将水刮刮下，然后后用揩布把把四周及地地下的水迹迹擦干。 (3)如遇遇玻璃表面面较脏，在在进行第二二步操作前前，先用水水涂在玻璃璃上，用刀刀片轻轻地地刮去表面面污垢。 (4)不

31、锈锈钢应用绒绒布揩，并并用不锈钢钢光亮剂定定期上光。卫生标准 (1)玻璃璃无灰尘、无无水渍，保保持干净、光光亮； (2)玻璃璃上的污迹迹、手印应应及时清除除，保持清清洁。 (3)要防防止玻璃因因清洁不当当而发毛。 (4)爱护护清洁工具具，注意保保养，不得得用损坏的的工具擦洗洗玻璃。 (5)不锈锈钢无灰尘尘、无水迹迹、无污渍渍、无手印印。 金箔和紫紫铜的保洁洁金箔是指在在建筑物与与构筑物及及附件表面面贴上一层层薄薄的黄黄金簿片，其其外型美观观，但容易易积灰，保保洁困难，稍稍不留意就就会被部分分擦掉。因因此，在保洁时必必须注意几几点：1、在小灰灰尘的情况况下用上好好的鸡毛掸掸子轻轻掸掸几次即可可。

32、2、在厚灰灰、油灰的的情况下，用用纯水喷洒洒，并视情情况可不擦擦或用柔软软的丝绒布布巾根据需需要轻擦，或或轻重结合合擦去厚灰灰、油灰。3、在非要要使用药水水才能保洁洁的情况下下，一定要要使用中性性药水，要要无腐蚀、无无酸碱等。紫铜的保洁洁：使用中中性药水为为最佳，全全能清洁剂剂稀释一定定要到位，再再用柔软的的布巾檫净净，最后使使用铜亮剂剂。清洁卫生管管理程序职责1、管理处处经理负责责审批（清清洁绿化工工作检验标标准)并拟拟定清洁洁绿化工作作检验标准准，和保保洁质量的的日常检查查监督。 22、保洁员员负责责任任区域内的的保洁工作作。工作流序清洁卫生质质量标准的的确定 (1)管理理处经理每每年1月

33、115日前根根据物业管管理合同中中有关清洁洁卫生的规规定和最新新的访问记记录总结中中有关清洁洁卫生方面面的意见，拟拟定清洁洁绿化工作作检验标准准(以下下简称卫生生标准)或或提出对其其修改意见见，报公司司审核。 (2)公司司批准的卫卫生标准作作为管理处处组织保洁洁工作和检检查保洁质质量的依据据。保洁工作安安排 (1)管理理处经理考考虑群楼内内各部分保保洁工作量量的大小，提提出保洁员员配置方案案并划分各各保洁员负负责范围，报报公司审批批后施行。 (2)保洁洁员聘用及及管理按劳劳务工管理理程序进进行。3、保洁员员按卫生标标准要求和和保洁绿绿化工作手手册规定定进行保洁洁工作。4、保洁质质量的检查查监督

34、。(1)保洁洁主管正常常工作日每每天检查保保洁质量，并并保证对所所有保洁员员的责任范范围在一周周内至少检检查一次，检检查结果记记录于保保洁质量巡巡视记录表表，发现现问题，即即时要求责责任保洁员员处理。(2)保洁洁主管每月月初汇总上上月保洁洁质量巡视视记录表提提交管理处处经理阅批批。(3)管理理处经理每每周至少一一次检查保保洁质量，检检查结果记记录在保保洁质量巡巡视记录表表，发现现问题，即即时通知保保洁主管处处理或直接接要求责任任保洁员处处理。5、管理处处经理每月月分析汇总总的保洁洁质量巡视视记录表(必要时可可统计技技术应用程程序采用用统计技术术进行分析析)，对经经常发生的的问题，采采取进一步步

35、的措施。记录保洁质量量巡视记录录表保存存一年，大厅的日常常保洁项目目(1)清扫扫地面及人人口处脚垫垫。(2)抹净净玻璃门、玻玻璃幕和玻玻璃间格。(3)抹净净各种家具具摆设以及及装饰物。(4)抹净净墙壁和墙墙壁上的装装饰物。(5)抹净净标志牌、服服务台。(6)垃圾圾桶的清倒倒、抹净。(7)抹净净金属柱身身、扶手、架架子等金属属饰物。 保保洁注意事事项1)大厅入入口区域应应派人清洁洁保养，随随时擦除客客人进入时时留下的脚脚印和其他他灰尘。2)大厅地地面多为花花岗岩、大大理石、瓷瓷砖、胶地地板或地毯毯，应根据据不同的建建筑装修材材料，采取取不同的清清洁保养方方法。3)不锈钢钢、铜、铝铝合金等装装饰物

36、，如如柱身、扶扶手、标志志牌等，容容易受腐蚀蚀，清洁保保养时要选选用专用清清洁剂、保保护剂，保保养时注意意不要留划划痕。 44)大厅公公用部位的的清洁，应应先清洁洗洗手间，安安放卫生纸纸，再清理理其他部位位。 垃垃圾收集处处理规程垃圾的存放放应视情况况分别设置置垃圾桶、垃垃圾箱、字字纸篓、集集叶筐等临临时存放垃垃圾的容器器。但需注注意：1、存放容容器要按垃垃圾种类和和性质配备备。2、存放容容器要按垃垃圾的产生生量放置在在各个场所所。3、存放容容器要易存存放、易清清倒、易搬搬运、易清清洗。4、有些场场所的存放放容器应加加盖，以防防异味散发发。5、存放容容器及存放放容器周围围(地面、墙墙壁)要保保

37、持清洁：垃圾收集清清运的操作作程序1、及时清清除楼面上上所有的垃垃圾，收集集清运时，用用垃圾袋装装好，并选选择适宜的的通道和时时间。2、在清除除垃圾时，不不能将垃圾圾散落在楼楼梯和楼面面上。3、要注意意安全，不不能将纸盒盒箱从上往往下扔。4、要经常常冲洗垃圾圾间，保持持垃圾问的的整洁，防防止产生异异味及飞虫虫。5、配合做做好清运垃垃圾工作。玻璃门、窗窗、镜面清清洁作业程程序一、先用铲铲刀铲除玻玻璃边缘上上的污垢。二、将玻璃璃清洁剂按按1：5加加入清水稀稀释。三、把浸有有玻璃水的的毛巾裹在在玻璃刮上上，然后用用适当的力力量按在玻玻璃顶端，从从上往下垂垂直刮。四、除掉毛毛巾，用玻玻璃刮刮去去玻璃上

38、的的水分。五、一洗一一刮连贯进进行，当玻玻璃的位置置与地面较较接近时，可可以将削横横向移。六、用无绒绒毛巾抹去去玻璃框上上的水珠。七、最后用用拖把抹净净地向上的的污水。八、清洁高高处玻璃时时，可把玻玻璃刮套在在伸缩杆上上。安全护卫部部分管理运运行方案世贸大楼群群楼的安全全保卫实施施全天候封封闭式管理理，安全护护卫员244小时值班班。人防、物物防、技防防相结合，各各岗位安全全护卫人员员尽忠职守守、各司其其职，力争争给业主创创造一个安安全、舒适适的办公环环境。 一一、人员配配备我公司配备备有专职安安全护卫人人员，均接接受过专业业保安培训训，持证上上岗，身体体素质好，政政治作风优优良，有多多年丰富的

39、的安全保卫卫工作经验验。世贸大楼群群楼部分的的物业管理理处拟配备备专职安全全护卫员。分分门岗、巡巡逻岗、监监控人员、车车管员等。 二二、人员分分布及工作作范围1、门岗护护卫：门卫卫室24小小时值班，负负责人员、车车辆进出大大门，信件件收发、来来访人员登登记及大门门口区域安安全保卫工工作。2、监控值值班：负责责监控设备备的运行、监监控发现不不可疑情况况或接到报报警时及时时妥善处理理。3、巡逻护护卫：244小时不定定时在管理理区域内巡巡逻，对区区域内的安安全保卫工工作负责，及及时阻止不不安全、不不文明的现现象，对可可疑人员进进行盘查及及接受业主主的求助、报报警。4、车管员员：引导进进入区域的的机动

40、车辆辆有序停放放和指导自自行车有序序停放。三、各项管管理规程治安保卫卫管理规程程1、物业管管理处设专专职安全护护卫人员进进行管理，区区域范围内内24小时时有安全护护卫进行巡巡视，大门门口门卫室室有专人负负责。2、门卫安安全护卫对对于外来人人员有权询询问要求出出示有效证证件并来访访登记，对对于可疑人人员将拒绝绝进入，如如情节严重重者将移送送公安机关关处理。消防管理理规程1、管理区区域范围内内禁止堆放放易燃、易易爆危险品品。严禁未未经同意生生明火、燃燃放烟花爆爆竹。 22、请注意意加强防火火宣传意识识，自觉保保护各种消消防设施、设设备。严禁禁损坏消防防箱、消防防龙头等设设备。未发发现火情任任何人不

41、得得动用消防防器材及手手动报警器器。 33、配备灭灭火器，物物管处配有有灭火器材材分布图。压压力器每半半年检查一一次压力指指数、指针针低于绿区区的应重新新灌装，并并做好检查查记录。 44、为保障障业主的人人身、财产产安全，在在使用电力力、煤气、供供水等设备备完毕后关关闭阀门以以防止意外外。 55、消防通通道应保持持畅通，不不得上锁、堵堵塞及停放放车辆。车辆交通通管理规程程1、为保护护全体业主主及工作秩秩序，一切切车辆进入入物业区域域内需按照照指定地点点停放，积积极配合管管理。 22、自行车车进入物业业区域后不不得骑行，请请统一推行行到指定区区域停放。 33、外单位位机动车原原则上不得得进入管理

42、理区域，业业主的车辆辆需在车管管员指导下下有序停放放。 44、机动车车进入管理理区域内禁禁止鸣号，限限速15公公里/小时时。 55、载有易易燃、易爆爆危险品车车辆、大吨吨位载重车车辆及出租租汽车禁止止进入。 66、车辆进进出时小心心驾驶，注注意观察，避避免损坏他他人车辆及及公用设施施。 77、施工车车辆及大件件物品运输输车辆进出出管理区域域请提前通通知物业管管理处。物物品出门应应持业主的的出门证。车辆停放放管理规程程1、所有车车辆按指定定地点停放放。 22、车管员员必须认真真执行停车车场管理规规定，礼貌貌待人，热热情服务，保证车辆安安全，维护护好车辆的的停放秩序序。3、车辆进进场后，必必须按指

43、定定位置停车车，排列整整齐，不得得阻塞通道道，车管员认真真核查车锁锁、车牌号号，避免业业主财产损损失。4、车管员员对收容业业主未锁车车辆、遗失失物品统一一交门卫登登记保存，由业主凭相相关证件领领取。5、车辆安安全管理员员值班期间间发现可疑疑人员，立立即报告上上级主管，并注意其事事态发展，交交接班时叮叮嘱接班人人注意，并并记录在交交接登记薄薄上，同时时将其它需需要注意的的事项记录录在登记薄薄上以备查查。监控室管管理监控室是掌掌握区域内内安全动态态，设备运运行控制工工作指挥中中心，其管管理十分重重要，特制制订如下制制度：1、监控室室是最核心心部位，闲闲人不得进进入。2、监控室室实行定时时值班，设设

44、备专人操操作，值班班人员不得得擅离职守守。3、保持室室内卫生清清洁，设备备无尘、保保养完好无无损。4、监控室室值班人员员应详细填填写值班时时的原始记记录，存档档备案。5、随时检检查各类信信号是否正正常，并作作记录。如如有报警立立即通知安安全护卫以以最快速度度核查报警警真伪并随随时与监控控室联系，以以便随时调调度，合理理处理。6、监控系系统应处于于自动位置置，每季作作一次手动动、自动实实际操作检检查以确认设设备是否处处于完好状状态。7、遇真实实报警时控控制室人员员应立即通通知管理处处经理及业业主相关部部门人员到现现场处理，并并时刻监控控管理区域域内的各部部位呼叫，组组织协调各各方面的配配合。8、

45、如警情情较大，应应立即与“120，1119”等联网机机构通报情情况，求援援，事后总总结事件经经验教训。9、定期对对每种信号号、报警做做累计从中中分析，总总结不足，不不断改善系系统工作态态势，合理理安排管理理人员工作作岗位，加加强管理工工作。 邮件收发发管理规程程1、邮局投投递的私人人信件、包包裹等邮件件由门岗安安全护卫负负责收取并并在门口黑黑板公布收收件人姓名名，收件人人凭相关证证件领取。2、业主各各办公室的的报刊、杂杂志、公务务信函接收收后由巡逻逻安全护卫卫送至各相相关科室或或由专人领领取。3、快件、特特快专递、邮邮件通知单单等，需给给邮局办理理签收的邮邮件，安全全护卫认真真填写挂挂号信件登登记表及及时通知各各处室，并并让收件人人签字。3、对地址址不明或人人名不清