xx物业部工作手册21385.docx

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1、xx物业部部工作手册册小区约章第一节 业业主公约第二节 住住户手册第三节 装装修手册第二章 物业管理理对外服务务指引第一节 交交收楼手续续办理指引引第二节 室室内二次装装修指引第三节 各各类申请报报装业主指指引第四节 住住户证办办理指引第五节 车车辆管理及及停放管理理指引第六节 业业主/住户户报修业务务指引第七节 业业主/住户户投诉业主主指引第八节 物物品放行指指引第三章 内部运作作管理规程程第一节 各各类报修处处理规程第二节 各各类投诉处处理规程第三节 钥钥匙管理规规程第四节 回回访工作管管理规程第五节 日日常巡查工工作规程第六节 清清洁工作管管理及检查查规程第七节 绿绿化工作管管理及检查查

2、规程第八节 物物业管理收收费规程第九节 夜夜间突发事事件处理规规程第一章小小区约章第一节业业主公约第一章 定定义公约中除文文义有所指指示需另作作解释外，下下列用语所所指意义如如下：1地块 指根据广州州市国有土土地使用权权出让合同同和有关文文件而取得得位于中国国广东省广广州市天河河区五山镇镇*新城地块块土地使用用权的土地地。2地名 指座落于于地块上名名为广州*新城或或其他名称称的各座建建筑物。3发展商商 指广州*集团团有限公司司。4公共地地方 指个别业主主/住户拥拥有独自使使用权和发发展商保留留的地方以以外的地方方，其中包包括“*新城”内的各出出入口、人人行道、通通道、电梯梯大堂、大大楼的出入入

3、口大堂、天天井、外墙墙、天台及及平台（指指未被业主主单独取得得所有权或或约定使用用权的部分分）、变压压房、电话话机房及线线架房、绿绿化区、车车道、升降降机、电梯梯井、走火火通道、走走廊、梯台台、共用卫卫生间、后后备发电房房、泵房、水水箱、中央央空调设备备机房、电电掣房、自自动洒水系系统及消防防设备控制制室、升降降机房及为为“*新城”的业主、用用户及访客客而设立的的公用地方方或范围。5公共设设施 指为“*新城城”的公众利利益而在“*新城”所属地块块范围内装装设的各种种器械、设设备、装置置，包括给给排水系统统、中央空空调及电力力系统、通通讯系统、消消防系统、电电子监察保保安系统、升升降机、电电梯井

4、、卫卫生间设备备、照明系系统、供电电系统、供供气系统、污污水处理系系统，共用用给排水道道、共用沟沟渠、共用用管道、槽槽沟、电线线、电缆、有有线电视接接收系统、卫卫生设备、告告示板、会会所、绿化化区的装置置、其他机机械、及其其小区公共共区域内所所种植物等等；以上所所列的各类类设施，不不论是设置置于公共区区域、保留留地方，或或是个别业业主拥有的的单元内，均均属公共设设施部分，只只供发展商商或相关服服务机构使使用，业主主或租户使使用的设施施则不包括括在内。6绿化区区域 指根据政府府有关部门门批准的规规划在“*新城”所属地块块或平台上上实施绿化化的地区。7保留地地方 指发展商商拥有或仅仅供发展商商使用

5、的部部分，包括括“*新城”内非住户户单元及非非公共场所所。8物业管管理 是指对本物物业范围内内的建筑物物和构筑物物及其设备备、市政、公公用、园林林绿化、环环卫、交通通、治安、消消防等公共共设施以及及环境容貌貌等管理项项目进行维维护、修缮缮和整治的的全部活动动。9管理公公司、管理理处特指广州*物物业管理有有限公司或或其管辖的的管理处，是是根据广广州市物业业管理办法法第三十十三条 “业主委员员会成立前前，物业由由建设单位位委托物业业管理公司司进行管理理”的规定，由由受委托的的物业管理理公司成立立的、专业业从事“*新城”小区物业业管理的工工作机构。10管理理者 指由发展商商自行任命命或根据公公约聘请

6、的的，委托管管理“*新城”（全部或或部分）的的人员或公公司。11维修修基金 指发展商或或业主缴交交的用于维维修、替换换物业公共共部分和公公共设备的的款项。12管理理规则 指业主公公约、住住户手册和和装修手手册内的的一切条款款以及发展展商、管理理者或业主主大会按公公约授权制制定（不定定时修正）修修订的各项项与“*新城”有关的规规章制度。13管理理合同 指发展商或或业主委员员会依据公公约与管理理者本着协协商一致的的原则共同同订立的一一份或多份份管理合同同（视情况况而定）。14业主主 指物业的所所有权人。15使用用人 指物业的承承租人和其其他实际使使用物业的的人。16单元元 指业主在“*新城”独立拥

7、有有的住宅单单位、车位位、商铺或或其它独立立空间。17外墙墙 指各座大楼楼的全部或或部分外露露墙体。18会所所 指“*新城城”内专供锻锻炼身体、娱娱乐活动的的场所及其其设施（包包括收费或或不另收费费的场所）。19土地地出让合同同 指土地使用用者与广州州市房地产产管理部门门签订的有有偿出让“*新城”所占地块块的土地使使用权的批批文、文件件和有关合合同。20住户户手册 指发展商或或管理者根根据业主公公约而制定定并不时修修订的，供供各业主及及用户在使使用其所拥拥有的单元元、公共设设施、商铺铺及停车位位时所需要要遵守的细细则。21装修修手册 指发展商或或管理者根根据业主公公约而制定定并不时修修订的，供

8、供各业主/住户在装装修单元时时所需要遵遵守的细则则。22管理理费预算 指根据业业主公约，住住户手册和和有关法规规规定为“*新城”准备的管管理费的预预算。23管理理费指管理者因因管理及保保养“*新城”内建筑物物及公共设设施、设备备等各座大大楼而引起起的所有费费用和开支支。24停车车位 指根据业主主公约、政政府批文以以及住户户手册的的规定作为为停泊机动动车辆、摩摩托车和自自行车的地地方。25商铺铺 指根据业主主公约、政政府批文、房房地产证作作为商业经经营用途的的地方。26交楼楼通知书 指发展商就就有关“*新城”单元可以以交付给业业主使用而而发给各业业主的通知知书。27业主主委员会 指各业主按按照本

9、公约约第六章不不时召开的的由业主大大会上委任任或选出的的业主代表表机构。28业主主大会 指按照本公公约第六章章组织的业业主大会。第二章 总总 则 加强强“*新城”小区的物物业管理，保保障全体业业主及物业业使用人的的合法权益益，维护公公共环境及及公共秩序序，保障物物业的安全全与合理使使用，创造造良好的安安居生活环环境，是全全体业主的的共同意愿愿。根据政府法法律、法规规的有关规规定及全体体业主的共共同意愿，各各业主均须须签署“*新城”小区“业主公约约”，并依约约遵守。本公约的作作用是协调调全体业主主、使用人人的整体利利益或共同同意愿与个个别业主的的个人利益益或局部意意愿的关系系，在管理理公司的管管

10、理下共同同维护“*新城”小区的良良好环境。公约是为维维护小区的的正常秩序序设置的，因因此各业主主及其访客客有责任和和义务遵守守和履行公公约，接受受公约条文文的约束。公公约明文规规定各业主主对其依法法取得所有有权的单元元享有占有有、使用、收收益和处分分权时，必必须使其承承让人或使使用人承诺诺遵守及履履行公约的的条款。管理公司可可根据实际际需要对管管理公约进进行修改，并并与各业主主就本公司司未详尽规规定签定补补充公约，该该补充公约约与公约具具有同等法法律效力。用途：“*新新城”的住宅单单元只作为为纯住宅使使用；首层层架空层除除部分作为为管理用房房、设备用用房及公共共设施用房房外，其余余作园林绿绿化

11、区域使使用。第三章 业 主一、 主的的权利1. 依法法独自拥有有、使用其其名下的单单元及利用用本单元收收取租金和和获得收益益。2. 各单单元业主拥拥有其名下下单元的所所有权，并并可全权处处分其名下下所占的物物业，例如如使用、批批准别人占占用、出售售、转让、赠赠与、遗赠赠、抵押、出出租或以其其他方式处处分，而无无须发展商商或其他业业主的同意意。3. 在不不影响“*新城”建筑结构构及外观下下，对其名名下单元进进行装修整整理，但必必须遵守小小区管理公公司有关装装修规则。4. 业主主按本公约约规定可共共同使用“*新城”的公共地地方和公共共设施，包包括“*新城”内所有的的体育、娱娱乐、卫生生设施。5.

12、可根根据本公约约维护自身身的合法权权益。6. 可根根据本公约约条款监察察管理者及及管理人员员的工作，但但业主无权权直接惩戒戒管理人员员。业主若若有投诉可可向管理者者或业主委委员会提出出，然后由由管理者根根据业主主公约有有关条款进进行适当处处理，业主主无权要求求管理者或或其下属为为其提供与与楼宇管理理无关的服服务。7. 可根根据本公约约第五章规规定，罢免免或变换管管理者。在在行使该项项权利时，业业主委员会会须至少提提前六个月月书面通知知管理者，而而且通知书书内须附上上有关业主主大会通过过的决议正正本。8. 有权权参加业主主大会，并并拥有对本本物业重大大管理决策策的投票表表决权。9. 有权权就物业

13、管管理的有关关事项向业业主委员会会，物业管管理公司提提出咨询，并并得到答复复；有权要要求业主委委员会和物物业管理公公司，按照照规定的期期限公布物物业管理收收支帐目。10. 有有权向物业业管理部门门进行投诉诉或提出意意见与建议议。二、 业主主的义务1. 业主主在行使上上述权利和和使用其名名下单元时时，有遵守守政府物业业管理法规规政策及本本公约和管管理规则规规定的义务务。2. 业主主依照本公公约及管理理者的规定定，有依时时缴交其名名下应分担担的管理费费、公共水水电分摊费费和其他应应缴费用的的义务。3. 业主主有共同负负担维修和和美化小区区的结构、公公共地方及及公共设施施等费用的的义务。4. 业主主

14、须依时缴缴交其名下下单元须缴缴付的水、电电、煤气等等及有关公公共设施使使用的费用用。5. 本物物业委托物物业管理企企业负责房房屋、设备备、设施、环环境、治安安、绿化等等管理，全全体业主和和物业使用用人有遵守守物业管理理企业或业业主委员会会制定的各各项规章制制度，如业业主公约、住住户手册、装装修手册及及其它管理理制度、规规定、公约约、手册等等文件的义义务。6. 业主主在行使本本章第（一一）节第22条权利时时，必须连连带把本公公约作为物物业转让或或出租合同同的附件，要要求其名下下单元的受受让人或使使用人在处处理该单元元的同时签签署公约或或承诺书、承承诺履行、遵遵守本公约约、住户手手册和其它它管理规

15、则则，并在十十五天内书书面通知管管理者有关关该受让人人或使用人人的姓名、地地址、处理理日期并将将承诺书交交管理者，否否则，原业业主将对承承受人或使使用人的违违约行为负负共同或连连带责任。7. 业主主有义务支支付在其物物业转让生生效之前，其其受让人正正式与物业业管理公司司联系之前前的所有管管理费及其其它应缴纳纳的费用。8. 各业业主自行负负担其单元元内部范围围设施以及及任何虽位位于公共地地方但由其其独占使用用的各种入入墙管道、水水、电设施施以及计费费表等的维维修和更新新费用。必必要时，各各业主可在在报物业公公司批准后后通过公共共地方对其其单元设施施进行维修修，但必须须尽量减少少对其他业业主造成的

16、的不方便，并并须负责赔赔偿因该维维修而对其其他业主造造成的损失失或损害。任任何单元内内的排水、排排污、装修修工程或其其他行为损损害或影响响上下毗邻邻单元时，有有关业主须须承担赔偿偿及其有关关维修责任任。9. 在转转让（转租租）所拥有有的物业时时，依照“权利、义义务、责任任依附物业业实体”的原则，转转让（转租租）方原缴缴交的涉及及物业实体体的各项押押金、基金金不予退还还，受让（租租赁）方承承接其权利利；转让（转转租）方原原欠缴的各各项管理、水水电等费用用由受让（租租赁）方连连带承担，受受让（租赁赁）方连带带承接其责责任。转让让（转租）方方有遵守本本项约定并并预先知会会受让（租租赁）方的的义务。1

17、0. 业业主在转租租所拥有的的物业或承承诺给予非非业权使用用人使用该该物业时，有有承担承租租人（或非非业权使用用人）违反反政府物业业管理法规规政策及本本公约各项项约定所产产生的连带带责任的义义务。11. 本本物业的管管理成本，当当由业权（使使用）人分分担，无论论该业权（使使用）人是是否已入住住，本物业业的管理服服务成本亦亦已发生，因因此，合法法的业权（使使用）人同同时也是合合法的缴费费主体，均均有按规定定准时缴交交管理费、公公共水电分分摊费、逾逾期缴费滞滞纳金（如如有发生）、违违章罚款（如如有发生）、赔赔偿款（如如有发生）以以及其它按按规定应缴缴交的周转转金、保证证金、维修修基金等各各项费用的

18、的义务。12. 各各项物业、设设备、设施施的维修保保养费用支支出，将随随自然损耗耗以及社会会物价指数数的增升而而呈现逐年年递增趋势势。为保持持物业管理理服务的质质素，依年年度预算每每年适当合合理调整管管理服务收收费，是平平衡预算的的必然途径径。业权（使使用）人有有依章缴付付管理费的的义务。如如需增收管管理费，管管理处将报报物价局审审批，并提提前一个月月以书面形形式通知全全体业权（使使用）人。13. 按按照政府规规定的套（单单元）内建建筑面积水水平投影平平面面积计计算规范，在在此水平投投影平面面面积之外的的本物业所所有平面及及空间，均均为公共地地域空间，各各业权（使使用）人不不得占用任任何公共地

19、地域空间。有有自觉维护护公共场所所（地）、道道路、通道道、平台的的整洁、美美观、卫生生、畅通及及完好的义义务。14. 有有遵守本物物业装修、装装饰管理规规定的义务务。1) 填写写装修申报报表，送管管理公司进进行工程审审核并按章章缴付装修修管理押金金及装修垃垃圾清运费费，领取施施工许可证证，办理装装修施工人人员出入证证；2) 按规规定及工程程规范施工工，将装修修散料或余余泥用袋装装运送；3) 完工工后向管理理公司申报报查验，经经常规查验验合格，即即无违规、违违章情况或或妨碍他人人正常使用用物业的现现象（如渗渗、漏、堵堵、冒等），则则装修保证证金于十五五个工作日日内无息全全额予以返返还，否则则视违

20、章情情况予以扣扣除并限期期整改。15. 有有承担自有有物业维修修养护费用用的义务，业业主如请管管理公司对对其业权范范围内的有有关设施、设设备进行维维修、养护护，则应承承担支付有有关费用的的义务。16. 有有分担房屋屋异产毗连连部位维修修养护费用用的义务，凡凡房屋建筑筑及付属设设施设备或或加建部位位已经或可可能妨碍、危危害异产毗毗连房屋的的他人利益益、安全或或有碍外观观划一及市市容观瞻，按按规定应由由业权（使使用）人单单独或联合合维修养护护或拆除的的，应及时时进行维修修养护或拆拆除，费用用由业权（使使用）人单单独或联合合分担。拒拒不进行的的，由业主主委员会或或管理处强强制维修养养护或拆除除，其费

21、用用由违规的的业权（使使用）人承承担。17. 有有遵守社会会公德及维维护公众利利益的义务务。在本物物业范围内内，不得有有下列行为为：1) 擅自自改变房屋屋建筑及其其设施设备备的结构、外外观（含外外墙、外门门、窗、阳阳台等部位位设施的颜颜色、形状状和规格）、设设计、用途途、功能和和布局等；2) 对房房屋的内、外外承重墙、梁梁、柱、板板、阳台进进行违章凿凿、拆、搭搭、建；3) 占用用或损坏楼楼梯、通道道、屋面、平平台、道路路、停车场场、自行车车房（棚）等等公用设施施及公共场场所（地）；4) 损坏坏、拆除、改改变供电、供供水、通讯讯、排水、排排污、消防防、交通、监监测等公用用设施；5) 不按按规定堆

22、放放杂物、丢丢弃垃圾、高高空掷物等等；6) 违反反政府规定定存放易燃燃、易爆、剧剧毒、放射射性等物品品，违反规规定排放有有毒、有害害、易燃的的危险物质质，违反规规定饲养家家禽、宠物物等；7) 践踏踏、占用绿绿地，损坏坏、涂划园园林建筑或或公共墙壁壁等；8) 影响响市容观瞻瞻的乱搭、乱乱贴、乱挂挂及设立广广告牌及安安装室外天天线等；9) 随意意停放车辆辆占道等；10) 聚聚众喧闹、噪噪声扰民等等危害公众众利益或其其他不良的的行为；11) 法法律、法规规及政府规规定禁止的的其它行为为；18. 业业权（使用用）人使用用本物业公公共地域内内的活动，应应服从管理理公司工作作人员的指指引，以免免因疏忽而而

23、侵害其它它业权（使使用）人的的权益，有有对全体业业权（使用用）人负责责的义务。三、 业主主的责任1. 不得得改变业权权物业（单单元）的楼楼宇结构，不不得更改承承力墙、横横梁、支柱柱等；不得得加建、扩扩建、拆除除任何建筑筑物；不得得改变任何何部分（包包括住宅单单元）的外外观；不得得在“*新城”任何公共共地方和天天台、阳台台加建任何何雕塑品、遮遮光帘、遮遮蓬、花架架、防盗网网或窗花、晒晒衣架、天天线旗杆；不得悬挂挂旗帜、横横幅标语、广广告牌、招招牌、灯箱箱和其他任任何伸出物物，亦不得得堵塞任何何窗户和封封闭阳台。2. 不能能改变单元元外露的窗窗户、栏杆杆及阳台原原有的色彩彩，以维护护“*新城”整齐

24、美观观。不得在在管理者指指定位置以以外的任何何地方的窗窗户或外墙墙安装任何何空调机或或其他固定定设施，如如违反规定定，管理者者有权于任任何时间拆拆去加建物物而无须事事先通知该该业主，且且有关费用用及责任由由该业主承承担。3. 负责责其单元内内部整洁及及维修，保保持浴室、厨厨房等排水水系统畅通通完好，以以免溢水后后对其他单单元用户造造成损失。4. 不得得堵塞、切切割、损坏坏、更改、干干扰楼宇任任何公用部部分的水、电电或煤气等等的输入及及输出管道道、暗渠、喉喉管、电缆缆、固定装装置等设施施；各业主主若因此等等行为引致致水、气、烟烟或其他有有关物体外外溢，又或或因在单元元内制造不不合理声响响和震荡，

25、妨妨碍或损害害他人及其其财产而导导致他人的的诉讼、索索赔和要求求时，由该该业主对此此诉讼、索索赔负全部部责任。5. 各单单元的业主主，只能将将其单元按按上述土地地出让合同同规定用途途使用，不不得将其名名下单元作作（或容许许作）非法法或不道德德用途使用用，或在单单元内进行行（或容许许进行）任任何足以妨妨碍或侵扰扰其他业主主的行为。6. 业主主如饲养任任何宠物，须须严格按照照政府及管管理者订立立的有关管管理规定执执行，并报报管理者备备案。7. 不得得在单元内内举行葬礼礼、打斋、宗宗教仪式及及严重干扰扰其他住户户的类似活活动，不得得将单元作作斋堂、殡殡仪馆及类类似用途。8. 除非非得到管理理者的书面

26、面同意，不不得在楼宇宇内进行任任何足以导导致楼宇所所购的保险险全部或部部分失效，或或引致保险险费增加的的行为。9. 不得得妨碍他人人合法使用用公共地方方及公共设设施；不得得在公共非非指定的地地方晾晒衣衣物或弃置置垃圾杂物物；不得把把垃圾废物物抛出窗外外；不得在在公共区域域内作出任任何行为导导致对其他他业主及使使用者构成成干扰、不不方便或损损害。10. 未未经向管理理者申报并并获批准，任任何业主或或用户不得得擅自更改改、迁移或或增大所用用电、煤气气、给排水水装置和中中央空调的的负荷；也也不得进行行任何可能能影响或损损毁“*新城”及其内各各单元的水水、电、煤煤气、通讯讯的供应系系统、排水水排污系统

27、统工程的行行为。11. 在在获得管理理者书面同同意后，各各业主可以以在不违反反公约和管管理规则，并并应在取得得有关政府府部门同意意的前提下下，自费在在其单元中中安装或拆拆除增加物物、附属物物，但不可可因此引起起“*新城”或有关楼楼宇任何的的结构性破破坏，及干干预“*新城”内的楼宇宇、公共设设施的任何何部分的使使用。如业业主在安装装增加附属属物时未获获得管理者者和政府有有关部门的的同意，则则管理者有有权将有关关加建物拆拆除，一切切相关费用用由该业主主负责。12. 各各业主应对对自身或其其租客、受受许可人、代代理人、雇雇员、受邀邀请人、顾顾客访客的的行为，向向发展商、管管理者、其其他业主或或任何有

28、关关人员负责责。因上述述人员的行行为，由于于疏忽、不不当或错误误而发生的的损害、损损失，该业业主必须支支付所有因因此而产生生的费用和和赔偿。在在前述情况况下，如损损害或损失失是由管理理者负责修修复、补偿偿的，则费费用由管理理者收取；非管理者者负责修复复、补偿的的，则费用用由受影响响的业主或或代支费用用者收取。13. 不不得在“*新城”或其单元元内储存易易燃、易爆爆、有毒或或过重的物物品，也不不得在上述述地方燃烧烧任何燃料料或物质导导致发出过过量的烟雾雾或气体，亦亦不得干扰扰、改变、破破坏“*新城”的防火系系统。14. 不不得在单元元大门或窗窗口安装不不符合管理理公司规定定的铁闸或或窗花，也也不

29、得改变变其单元向向公共地方方的大门窗窗户的外观观颜色。15. 在在发展商或或管理者指指定的地方方安装指定定类型的空空调系统应应采用低噪噪设备并妥妥善处理水水滴问题，不不得造成对对其他住户户的干扰或或楼宇的损损害。违反反公约规定定的业主须须对由此而而导致的损损失负责并并支付一切切有关费用用。16. 违违反公约规规定的业主主须对因其其行为疏忽忽、不当或或错误而导导致的发展展商、管理理者、其它它业主或任任何有关人人员的损失失负责并支支付一切有有关费用。第四章 管 理一、 一般般事项：1 *新城城”住宅小区区管理处（具具体是“定义”第9条）受受开发商委委托，按照照政府法律律、法规的的有关规定定及全体业

30、业主的共同同意愿，对对本物业实实施专业管管理，同时时承担为业业权（使用用）人提供供优质管理理服务的责责任。2. 管理理公司是为为全体业权权（使用）人人提供物业业管理服务务，而非仅仅为个别业业权（使用用）人提供供私人服务务，故所有有业权（使使用）人应应尊重管理理公司为全全体业权（使使用）人提提供管理服服务的公共共职能。二、 管管理者的权权力及责任任1、 在不不触犯业主主整体权利利的情况下下，管理者者有权对“*新城”进行有效效的管理、美美化和维修修，并为此此负责。其其中包括下下列事项：1） 检查查、视察“*新城”，必要时时包括所有有单元的内内部。2） 每一一位业主或或其使用者者应严格按按照装修规规

31、则，完成成其单元的的装修工程程（包括机机电工程）。如如果管理者者发现该业业主聘用的的承包商或或其工人违违反装修规规则，管理理者有权拒拒绝此类人人员进入“*新城”住宅小区区，且在管管理者认为为有必要的的情况下，有有权将其逐逐出“*新城”住宅小区区。装修期期间，管理理者有权进进入正在装装修的单元元，以检查查并确定有有否违反装装修规则。所所有直接或或间接因装装修工程引引起的诉讼讼、索赔、要要求及费用用完全由该该业主负责责，而与其其他业主及及管理者无无关。管理理者有权在在适当的时时候，对装装修规则进进行修正。装装修者需按按规则缴交交装修保证证金给管理理者（装修修保证金无无利息），管管理者根据据装修规则

32、则的条款可可将此保证证金作有关关应用。3） 装修修保证金并并无利息，由由管理者应应用于补偿偿业主因其其单元违规规装修引起起的所有损损失；4） 业（用用）户装修修完工，经经物业管理理公司检查查验收，没没有损坏公公共部位、设设备设施、乱乱倒乱放等等现象，装装修保证金金于检查合合格之日起起15个工工作日内无无息退回业业（用）户户；如款项项需补偿前前述损失，则则在计算及及扣除补偿偿后，余款款尽速发还还该业主。5） 根据据“*新城”日常运作作，建立一一套完整的的管理工作作程序，并并在实施中中不断完善善。6） 根据据本公约，制制订及修改改“*新城”用户守则则、装修规规则及其它它必要的规规章制度，并并以有效

33、形形式督促业业主和用户户遵守。7） 维修修、管理、清清洁、更新新、涂漆及及装饰公共共地方及设设施。如有有需要管理理者或者聘聘用的承建建商、代理理人及其他他经许可的的人士，可可进入“*新城”任何单元元进行有关关工作，出出现紧急情情况时应事事前发出通通知。8） 负责责人事管理理工作，并并指导和监监督员工完完成各项管管理工作和和保障各项项管理预算算。9） 根据据“*新城”实际情况况，负责建建立健全财财务管理制制度，编制制“*新城”管理预算算。10） 处处理所有对对“*新城”管理的投投诉及各项项维修工程程，并协助助调解业主主或用户之之间因“汇 景新城”管理而引引起的纠纷纷与争执。11） 负负责“*新城

34、”及其所属属地块范围围内的保安安工作，保保持*新城的的正常秩序序，尽力使使 业主主或用户免免遭骚扰。12） 对对各项管理理职责定期期或在发展展商及业主主委员会合合理要求时时作出检讨讨和总结，并并对改善“*新城”管理或增增加服务项项目等事宜宜向发展商商和业主委委员会提出出建议并递递交有关报报告。13） 清清理及拆除除任何违法法或不符合合管理规则则规定的建建筑物、安安装物、摆摆放的货物物及杂物，并并 向应负负责的人征征收及追索索清除费和和因此而发发生的有关关费用。14） 控控制“*新城”及其所属属地块范围围内的所有有车辆（包包括机动车车和自动车车的停放和和行驶。管管理者有权权拖离或扣扣留违反管管理

35、规则停停放的车辆辆，并向该该车车主收收取拖车及及扣车费以以及相关欠欠款利息和和手续费。15） 在在所有有关关“*新城”的法律诉诉讼中受全全体业主的的委托，代代理全体业业主参与诉诉讼、仲裁裁或调解（但但在管理者者与业主之之间有利益益冲突的情情况下除外外）。16） 防防止任何人人在任何不不合法、违违反本公约约以及未经经管理者书书面同意的的方式下占占有“*新城”的任何部部分。17） 采采取一切必必要措施以以遵守政府府对于“*新城”的要求。18） 防防止任何人人对“*新城”的公共设设施进行破破坏，并受受全体业主主委托，代代理全体业业主对破坏坏者进行索索赔。19） 节节假日期间间可修饰“*新城”外墙、出

36、出入口或其其他公共地地方包括灯灯光及其他他饰物。如如管理者认认为必要，可可以组织“*新城”内的文娱娱活动。20） 聘聘请、解聘聘、撤换及及付酬给律律师、建筑筑商、会计计所、测计计所或其他他专业顾问问、承建商商、承判商商、工人、代代理人、清清洁工人或或其工作人人员。21） 采采取一切必必要措施（包包括提出及及进行诉讼讼）制止各各业主违反反、不遵守守或不履行行本公约、住住户手册、装装修手册或或其他规章章制度的规规定。其方方法包括但但不限于：A. 在“*新城”内或有关关楼宇内的的显著地方方公布违约约单元号及及其违约情情节。B. 书面面或口头通通知违约业业主纠正错错误。在通通知后十四四天期满而而该业主

37、仍仍未纠正错错误的行为为，如属紧紧急情况，可可不必书面面通知。C. 通过过民事诉讼讼向各违约约业主追讨讨公约及其其他规章制制度规定该该业主须缴缴付的任何何款项。D. 对任任何屡次违违反本公约约的业主或或单元使用用人，管理理者有权中中止对该单单元的服务务，并禁止止有关业主主或使用人人使用公共共地方及设设施，直至至该业主或或使用人纠纠正违反本本公约的行行为。E. 管理理者认为合合适的其他他合法行为为。a. 制订订各种公共共设施的使使用规则及及各项服务务的合理收收费标准。b. 管理理者可以业业主或“*新城”管理处名名义投保及及支付费用用。投保项项目可包括括火险、第第三者责任任保险、劳劳动保险等等与业

38、主和和小区有关关的保险。c. 公共共地方的清清洁工作应应由管理者者安排清洁洁人员在适适当的时间间进行。d. 采取取适当的防防御措施，避避免“*新城”的公共地地方及设施施受台风或或暴雨及恶恶劣天气破破坏。 2、管理理“*新城”公共地方方及公共设设施1） 安排排保养、维维修、改善善及更新“*新城”的公共地地方及公共共设施。2） 确保保所有“*新城”业主或用用户依照“*新城”土地出让让合同和公公约规定的的用途正确确使用所占占用的“*新城”部分，如如有“*新城”业主或用用户违反“*新城”土地出让让合同或公公约及其他他规章制度度，管理者者应尽量使使用可行的的方法制止止此违约行行为，并向向违约者追追讨赔偿

39、及及有关费用用。3） 在有有合理需要要时，在“*新城”的公共地地方、公共共设施及外外墙涂漆、清清洁、铺砌砌或视情况况而施行其其他适当的的工程。4） 更换换公共地方方及公共设设施处的破破损玻璃、门门窗或设备备。5） 保持持公共地方方及公共设设施的照明明系统运作作良好。6） 保持持“*新城”中密闭的的公共地方方及公共设设施的通风风系统运作作良好及必必要时作适适当维修。7） 保持持“*新城”的公共地地方及公共共设施清洁洁、卫生及及美观。8） 阻止止任何废物物弃置于“*新城”的公共地地方或公共共设施内，负负责清除“*新城”公共地方方和公共设设施的垃圾圾。9） 采取取适当措施施防止“*新城”任何公共共地

40、方或公公共设施受受阻塞。10） 对对所有公用用污水渠、排排水渠、管管道及水管管的淤塞进进行清疏。11） 保保持“*新城”的所有公公共设备、机机械（包括括*新城的保保安系统、空空调系统、电电梯系统、电电器系统、照照明系统、给给排水等系系统）的性性能良好和和运作正常常。当有需需要或在方方便的情况况下，管理理者可与第第三者订立立合约，维维修上述设设备、机械械或器材。12） 安安排“*新城”管理员、保保安及工人人的日常工工作程序。根根据公约、用用户守则或或其它制度度的有关条条款，管理理、保养、维维修及监督督使用以下下的设施：A. 装卸卸货区；B. 垃圾圾收集站及及垃圾车停停放处；C. 花园园、花槽、水

41、水池及其他他文娱设施施；D. 车辆辆出入口、车车道、停车车场、公共共阶梯、人人行道、路路灯、栏杆杆、围墙及及公共场地地。3、管理“*新城”财务1） 负责责“*新城”的财务管管理及帐务务处理，正正确地运用用“*新城”管理帐户户收取管理理费及业主主须付款项项，定期复复审结存，以以确保有足足够资金维维护必要的的开支。2） 财务务管理包括括编制每年年的“*新城”管理预算算，并尽可可能使“*新城”的开支及及运作控制制在此预算算范围内。每每年的年度度预算须于于年度前提提交给发展展商或业主主委员会审审批，经批批准后方可可实施。遇遇年度管理理预算不足足以支付所所有管理开开支时，管管理者可修修订此管理理预算方案

42、案并提交发发展商或业业主委员会会审批通过过。3） 每月月定期向单单元业主、租租客或用户户收取管理理费及其他他应缴费用用，并定期期审核收缴缴情况以确确保所有业业主、用户户准时履行行其财务上上的责任。对对于逾期不不缴交有关关费用的业业主或租客客，管理者者在提出适适当的警告告后，委托托以“*新城”全体业主主的名义向向欠款者提提出法律诉诉讼。三、 管管理费各业主须在在每月的第第一个工作作日预先缴缴交其单元元该月应缴缴交的管理理费。管理理费由发展展商向业主主发出交付付使用通知知书之日起起计算。根据已获发发展商或业业主委员会会批准的年年度预算或或者政府批批准的管理理费收取标标准，管理理者可从“*新城”管理

43、帐户户中支付有有关管理“*新城”的基本费费用。上述述所提及的的费用包括括（但不限限于）：1） “*新新城”各大楼、绿绿化区、电电梯、消防防系统、保保安系统、公公共系统、可可视对讲系系统及门控控系统、公公共给排水水系统的日日常保养。2） 本公公约第四章章第（四）节节规定管理理者酬金（在在任何情况况下，此项项须为业主主最先缴付付的管理费费用）。3） 聘用用管理人员员的开支，包包括薪金、假假期、津贴贴、住宿、制制服、装备备及出差旅旅费等。4） 购买买或租赁所所有必须的的机械及器器材的支出出。5） 聘请请法律、会会计、工程程、机械等等专业人士士的费用。6） 清洁洁“*新城”公共地方方的费用。7） “*

44、新新城”及各楼宇宇外墙装饰饰的费用。8） 行政政办公支出出及政府的的税费。9） 其他他为管理“*新城”的合理支支出等。管理者应定定期公布管管理帐目，并并张贴于“*新城”告示栏。不不论单元是是空置、被被占用或出出租等，该该单元业主主须负责缴缴交管理费费及其他应应缴付的费费用。对于发展商商尚未售出出或租出而而管理份额额业已分配配单元，发发展商只须须负责及支支付有关单单元的二分分之一的管管理费用；该单元售售出或出租租后，有关关单元的管管理费用则则须由有关关业主或租租客按规定定缴付。除上述第四四章第（三三）节第22款的规定定之外，经经发展商和和业主委员员会的同意意或者获政政府的批准准，对“*新城”的维

45、修、更更新、改造造所需的费费用可另行行向各业主主收取。公共地方及及公共设施施所耗费的的水、电、煤煤气按实际际需向各业业主或使用用人分摊收收取。上述第四章章第（三）节节第2款规规定的项目目以外的服服务项目，管管理者可向向业主或使使用人提供供有偿服务务。管理费及其其他费用包包括欠款利利息的追收收：业主欠缴管管理费或其其它根据公公约规定应应缴付的费费用时，管管理者应向向各业主发发出书面通通知，详列列所欠款项项及清还期期限，若逾逾期未付，管管理者可采采取法律手手段向该业业主追缴应应付款项。所有管理费费、公共水水电分摊费费及其它根根据公约或或其他规章章制度应付付的款项，均均须按期清清缴。任何何业主如果果

46、未能于应应付款项的的到期日支支付其应付付的款项，则则管理者有有权采取下下列措施收收取相应费费用：1） 收取取未缴付的的款项和自自应缴付之之日起至支支付日的每每日千分之之一的滞纳纳金。2） 管理理者有权对对欠款业主主提出诉讼讼或作出其其他追讨行行动，如限限制欠款或或违约的业业主、用户户、租客使使用“*新城”的公共设设施，或于于“*新城”告示栏张张贴欠款业业主单元及及详情，直直至该欠款款业主清偿偿全部欠款款、利息及及手续费为为止。而重重新接驳供供应设施的的费用或为为追讨欠款款、利息和和手续费所所支出的费费用概由该该业主、租租户、用户户负责。3） 业主主欠款管理理费和其他他费用超过过三个月时时，调释无无效的情况况下，管理理者有权向向人民法院院提请诉讼讼，依法追追缴所欠管管理费和因因追缴行为为所引起的的费用、欠欠款、滞纳纳金及手续续费。4） 所有有付给管理理者的因迟迟交管理费费而产生的的利息及手手续的款项项应存入管管理费户口口。5） 各业业主必须按按公约和其其它规章制制度，缴付付有关款项项连同前条条所述的利利息及手续续费，以及及其他所有有因收取前前