成都富力房屋置换有限公司企业管理咨询报告（DOC 51）1552.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.成都富力房房屋置换换有限公公司企业管理咨咨询报告告MLS科技技（中国国）公司司前言41项目目概述411项目目内容412项目目实施目目的、方方法和过过程41211实施目目的41222实施方方法51233调研过过程513报告告综述51311宗旨51322原则61333方法61344内容摘摘要61355几点说说明62企业业概述621富房房置换的的创立及及发展62111公司创创立72122公司发发展722企业业现状及及其评价价72211综述述72222管理体体制82

2、233组织结结构82244业务品品种、流流程及其其管理112255人力资资源管理理152266财务管管理及监监督162277企业文文化建设设与企业业营销策策划162288经营管管理综合合评价173企业发发展战略略设计1731房地地产中介介市场及及其发展展173111房地产产特性及及其市场场特征173122房地产产中介及及其特征征183133我国房房地产中中介行业业发展现现状及发发展趋势势1932成都都市房地地产市场场发展状状况203211自然特特点203222人文特特征203233成都房房地产中中介市场场概述2033企业业发展战战略目标标的制定定203311战略目目标的制制定原则则203322

3、企业发发展长期期战略目目标：213333企业发发展阶段段性战略略目标：2134企业业发展战战略实施施223411战略实实施原则则223422战略实实施步骤骤2235企业业发展战战略内容容223511业务拓拓展战略略223522组织结结构模式式设计263533人才战战略283544营销战战略323555资本运运营战略略354企业内内部管理理建设3541适宜宜不同业业务领域域经营模模式的建建立354111机构营营销模式式354122店铺式式经营模模式3642组织织结构的的优化3743业务务流程的的优化设设计394311业务流流程优化化设计出出发点394322业务流流程优化化414333业务管管理4

4、344内部部管理制制度的完完善444411职务说说明书444422人力资资源管理理制度454433考核奖奖惩制度度454444业务管管理制度度464455财务管管理制度度464466行政办办公管理理4644信息息系统的的应用4745考核核及监督督机制4746激励励机制4847财务务管理与与资金监监管4848企业业文化与与对外宣宣传4949市场场研究与与企业发发展研究究50 前言随着房地产产市场化化进程的的加快，国国内房地地产中介介企业已已经从小小规模、作作坊式的的个体运运营模式式向规模模化、品品牌化的的大型现现代企业业方向发发展。发发达地区区出现了了一些拥拥有上百百家分店店的巨型型房地产产中介

5、企企业，而而国外的的大牌房房地产经经纪公司司也开始始纷纷抢抢滩中国国市场。作作为成都都市大型型房地产产中介龙龙头企业业的成都都富力房房屋置换换有限公公司（以以下简称称“富房置置换”），面面对巨大大的市场场发展潜潜力和激激烈的竞竞争态势势，如何何抓住机机遇、应应对挑战战？如何何解决企企业自身身在迅速速发展过过程出现现的问题题？MLS网络络科技（中中国）公公司在深深入调查查、研究究当地市市场及企企业状况况的基础础上，结结合自身身所积累累的大量量国际、国国内房地地产经纪纪企业发发展研究究经验，对对富房置置换的经经营状况况作以诊诊断，为为富房置置换企业业管理提提出一整整套发展展建设方方案，并并将在此此

6、基础上上为富房房置换量量身定作作一套具具有较强强开放性性和扩展展性的企企业信息息管理系系统，为为企业的的顺利发发展和全全国性扩扩展提供供基本工工具和保保障。1项目目概述11项目目内容本项目包含含以下内内容1 企业经营管管理状况况调查2 企业信息化化需求调调研3 企业经营管管理状态态分析4 企业管理咨咨询及信信息化解解决方案案5 企业信息化化系统建建设12项目目实施目目的、方方法和过过程1211实施目目的分析富房置置换经营营状况及及存在的的问题，根根据市场场发展要要求及行行业经验验提出有有效的发发展策略略和实施施办法，为为企业实实现信息息化管理理提供稳稳定的基基础，为为企业顺顺利实现现信息化化管

7、理提提供保障障，加深深合作双双方彼此此之间的的了解，增增强企业业间的联联系与合合作，优优势互补补，为企企业发展展提供有有效的帮帮助。1222实施方方法项目整体实实施采用用调研分析析总结结实践践修改改正式式运行的的实施思思路。对对企业的的调研主主要采用用访谈法法、观察察法、比比较法和和类比法法，分析析过程利利用综合合分析法法、比较较分析法法、图表表分析法法等，对对调研情情况进行行综合对对比分析析，最终终形成管管理咨询询报告和和信息息化需求求报告。富房置换的的企业信信息化过过程将在在提交之之后，根根据企业业调整情情况进行行分步实实施。1233调研过过程MLS科技技（中国国）公司司富房项项目小组组于

8、20001年年11月月6日至至11月月13日日对成都都富丽房房屋置换换公司进进行了一一周时间间的走访访调研，与与富房总总部所有有职能部部门经理理，包括括经营一一、二部部，大宗宗业务一一、二部部，客户户服务中中心，财财务部，发发展研究究部，总总经理办办公室，以以及房屋屋银行部部、加盟盟店管理理等十个个部门和和权证中中心、信信贷科、房房源科等等三个二二级业务务管理部部门主管管等公司司各中、高高层管理理者进行行了全面面、深入入的接触触和座谈谈，走访访了三个个直营分分店和一一个加盟盟店，具具体了解解了各分分店的经经营情况况和存在在的细节节问题。经经过一周周的访谈谈，在富富房置换换特派协协调人员员陈斌及

9、及全体富富房管理理成员的的大力配配合下，小小组成员员顺利完完成了调调研工作作，搜集集了大量量的企业业经营管管理资料料和信息息，了解解了企业业业务流流程和基基本运营营，并在在企业发发展等问问题上与与富房置置换高层层管理者者达成了了共识。13报告告综述1311宗旨本报告旨在在理清企企业经营营状况，分分析企业业运营管管理机制制，为企企业制定定适宜的的发展战战略，为为企业管管理提供供建设性性意见，使使企业能能够尽快快解决目目前经营营中存在在的问题题，走向向顺畅的的规模化化发展道道路。1322原则本报告本着着尊重现现实、严严谨规范范、科学学发展的的原则，依依据管理理学的基基本原理理和房地地产的专专业特性

10、性，为企企业内部部调整和和改善治治理结构构提供方方向性建建议和操操作模型型，仅供供企业管管理层参参考。在企业管理理模式设设计上，本本报告紧紧密结合合地方市市场状况况及国内内市场发发展趋势势，紧密密结合企企业实际际情况，使使管理体体系具有有可操作作性、前前瞻性和和自我完完善性1333方法本报告主要要使用说说明、列列举和图图表等方方法进行行阐述。1344内容摘摘要报告正文共共分四部部分，第第一部分分是对项项目的简简要说明明；第二二部分对对企业经经营管理理状况进进行概括括描述和和评价，提提出目前前企业经经营管理理中所存存在的主主要问题题；第三三部分从从战略的的角度对对企业发发展提出出建议，设设计企业

11、业发展战战略模型型；第四四部分从从战术的的角度对对企业经经营管理理的各个个方面提提出具体体建议，设设计企业业阶段性性管理模模式。1355几点说说明一、本报告告仅对企企业管理理提出战战略指导导性思想想，阐明明企业管管理提升升方法，提提供相对对于现状状的改进进原则，不不涉及企企业的具具体经营营、人员员素质鉴鉴定、人人事安排排建议等等具体问问题。二、本报告告不涉及及企业股股本构成成分析和和设计，在在企业投投、融资资策略方方面只进进行方向向性评述述和建议议。三、由于无无法了解解企业的的财务报报表，因因此本报报告在财财务方面面只进行行定性的的阐述，而而无法进进行定量量分析。2企业业概述21富房房置换的的

12、创立及及发展2111公司创创立成都富力房房屋置换换有限公公司原为为富力产产业股份份有限公公司下属属的经营营部门，于于19999年底底开始开开展二手手房买卖卖和房屋屋租赁等等房地产产中介业业务。随随着业务务量的不不断增加加和市场场形势的的发展，于于20000年正正式注册册为富力力房屋置置换有限限公司。主主要经营营内容包包括房屋屋租赁、二二手房买买卖、整整盘包装装、策划划及代理理等。2122公司发发展富房置换在在成立后后的短短短一年时时间里由由仅有一一家店几几个人的的小公司司，发展展成为拥拥有十四四家直营营门店、四四家加盟盟店，业业务涉及及二手房房交易、租租赁、商商品房代代理和大大宗业务务经营的的

13、多品种种、多门门店的地地区性中中大型房房地产中中介企业业。目前前企业拥拥有员工工名名，其中中管理人人员名，经经纪人名，年年营业额额万万元的，位位居成都都市场中中介企业业的前列列。业务的迅猛猛发展和和市场占占有率的的提高虽虽然为企企业带来来了较好好的声誉誉和效益益，但发发展过快快也使企企业在经经营管理理中存在在的问题题迅速暴暴露出来来，并随随着分店店数量的的增加而而愈加明明显。主主要表现现在：由由于自身身信息化化程度低低，信息息系统建建设滞后后而使企企业在信信息处理理、传递递和管理理等方面面不能满满足业务务需要，严严重制约约了企业业的发展展；由于于企业发发展时间间短、发发展速度度过快，企企业管理

14、理层从业业务经验验和管理理经验上上准备不不够充分分，企业业管理没没有整体体思路，管管理制度度建设极极不完善善，使企企业管理理者成为为“救火者者”，穷于于应付日日常的管管理问题题而无法法自拔；由于信信息不畅畅和细节节管理不不当使企企业市场场反应速速度减慢慢，工作作效率降降低；由由于机构构的重复复设置使使企业内内耗增加加，员工工之间、部部门之间间矛盾增增加。企企业内部部管理和和企业信信息化建建设程度度严重制制约着企企业自身身的发展展。22企业业现状及及其评价价2211综述述富房置换由由富力产产业股份份有限公公司的一一个部门门发展为为一个独独立运营营的有限限责任制制企业，虽虽然成立立的时间间较短，但

15、但是由于于企业建建立之初初即应用用了现代代企业管管理制度度理念，使使企业在在法人治治理结构构安排上上较为科科学、合合理，企企业管理理起点较较高，管管理体制制先进，企企业文化化建设好好，管理理队伍年年青化程程度高，企企业前期期发展较较为顺畅畅。富房置换在在发展过过程中逐逐步探索索适合于于企业自自身特点点和地方方市场特特点的经经营道路路，初步步建立起起了一整整套业务务管理流流程和企企业管理理组织架架构，建建立了相相应的业业务和行行政管理理制度，并并根据市市场发展展作出过过几次调调整。目目前富房房置换实实行总经经理负责责制，由由两位副副总经理理分管不不同部门门，协助助总经理理完成企企业的全全面管理理

16、工作。下下设经营营一部、经经营二部部、大宗宗业务一一部、大大宗业务务二部、房房屋银行行建设部部、加盟盟店建设设部、客客户服务务中心、发发展研究究部、网网络部、财财务部、总总经理办办公室等等十一个个职能部部门。对对各分店店采取两两层管理理，分部部门指导导的管理理方式。以以下分别别从管理理机制、组组织架构构、人员员管理、激激励机制制及财务务管理等等几方面面分别进进行对企企业经营营管理作作出整理理和评价价。2222管理体体制管理体制在在这里指指的是企企业制度度安排的的基本依依据，即即企业所所有权、决决策权、经经营权和和监督权权的表现现形式。它它是企业业组织机机构建设设的根本本依据和和出发点点，也是是

17、决定企企业管理理模式和和发展前前途的关关键点。目前富房置置换实行行的是董董事会领领导下的的总经理理负责制制。总经经理负责责公司的的全面管管理和日日常决策策，重大大决策由由总经理理提议，董董事会执执行。日日常执行行由两位位副总协协同总经经理共同同完成。经经营层的的决策基基本采用用民主集集中的形形式，由由经理层层共同讨讨论形成成决议。由于本次调调研不涉涉及富房房置换的的股本结结构和股股东构成成，因此此无法对对其法人人治理结结构进行行更深入入的了解解和分析析。从了了解到的的情况来来看，目目前的管管理体制制基本适适应于企企业创立立期和发发展初期期情况，但但是从长长远发展展方向上上看它还还不符合合现代企

18、企业管理理的要求求，非科科学、非非规范的的决策体体系，薄薄弱的监监督体系系以及狭狭隘的分分配机制制将最终终成为企企业发展展的严重重障碍。2233组织结结构企业的组织织结构是是企业全全体员工工为实现现企业目目标而进进行分工工协作，在在职务范范围、责责任、权权力方面面所形成成的结构构体系，从从表现形形式上来来说，就就是企业业的部门门设置及及其相互互之间的的管理层层级关系系和联系系。22331组组织机构构以下是富房房置换目目前的组组织结构构图：总经理副总经理副总经理总经理办公室财务部大宗业务一部房屋银行部经营二部经营一部加盟店建设大宗业务二部客户服务中心网络部发展研究部律师公证房源科信贷科权证中心连

19、琐店。连琐店中心市场建设22332各各部门主主要职能能：总经理：负负责企业业的全面面管理、发发展计划划和企业业级拓展展。同时时直接领领导大宗宗业务一一部、财财务和办办公室三三个部门门。副总经理：两名副副总经理理分别负负责八个个职能部部门，同同时形成成对十七七家分店店的管理理、指导导和监督督。其中中吴总主主要负责责常规业业务管理理，孙总总负责新新业务品品种的开开发、业业务拓展展以及售售后服务务等。经营一部：十四家家直营分分店的常常规业务务管理。经营二部：下设权权证中心心、房源源科和信信贷科三三个二级级管理部部门，分分别负责责房源管管理、权权证办理理、按揭揭手续办办理及其其它与业业务相关关的事务务

20、性工作作。同时时在各分分店中设设置管理理员职位位，直接接由房源源科和部部门经理理领导，以以实现对对分店的的房源统统一管理理和监督督。加盟店建设设：负责责四家加加盟店的的常规业业务管理理和加盟盟店拓展展。房屋银行部部：负责责管理全全部分店店中开展展的房屋屋银行业业务。目目前主要要工作内内容集中中在售后后、统计计和宣传传方面。发展研究部部：企业业策划和和房地产产项目策策划，市市场研究究和营销销策划等等。此外外还负责责业务统统计和合合同管理理。大宗业务一一部：主主要负责责投资顾顾问及大大宗业务务手续代代办等实实施难度度较大、专专业性要要求较高高的业务务。大宗业务二二部：负负责大宗宗业务开开拓、项项目

21、策划划、营销销策划及及个案地地盘销售售代理等等大宗业业务的拓拓展及执执行。客户服务中中心：刚刚刚成立立，主要要负责员员工培训训、服务务质量检检查等工工作。总经理办公公室：负负责行政政办公事事务、人人员的招招聘、企企业文化化建设及及企业资资产管理理等工作作财务部：全全面负责责企业的的业务结结算和企企业内部部财务管管理工作作。22333评评价从以上组织织结构图图及对各各部门职职能的描描述中不不难看出出，目前前公司的的组织结结构基本本上属于于直线职职能制形形式。这这种组织织结构形形式在一一定程度度上减轻轻了上级级主管的的负担，并并且发挥挥了一部部分权力力制衡作作用，但但是这种种结构形形式最大大问题是

22、是妨碍了了组织必必要的集集中领导导和统一一指挥，容容易形成成多头管管理，造造成一定定程度上上的管理理混乱。业业务多部部门指导导，政出出多门，管管理部门门之间存存在较多多内耗。比比如经营营一部、经经营二部部、加盟盟店建设设和房屋屋银行，其其工作性性质大致致相同，所所管理的的对象也也基本相相同，使使得管理理制度难难以推行行，业务务执行困困难重重重。这种组织结结构在设设计之初初显然是是为了加加强对基基层店的的控制，减减少管理理层次，但但从实施施结果来来看它在在实际上上弱化了了对各分分店的业业务管理理和总体体协调，降降低了规规模优势势的发挥挥。这里根据我我们的调调查将其其实际执执行情况况画出：总经理副

23、总经理副总经理总经理办公室财务部大宗业务一部房屋银行部经营二部经营一部加盟店建设大宗业务二部客户服务中心网络部发展研究部律师公证房源科信贷科权证中心连琐店。连琐店2244业务品品种、流流程及其其管理目前富房置置换主营营业务包包括：房房产租赁赁、二手手房买卖卖和大宗宗业务代代理。22441业业务品种种在租赁业务务中在常常规租赁赁业务之之外，开开展了房房屋银行行业务；在二手手房买卖卖中有一一般代理理、权证证代办、包包销（差差价房）等等业务内内容；大大宗业务务主要是是尾盘、烂烂尾楼和和大业主主的整盘盘包装和和代销；此外大大宗业务务还涉及及一部分分土地及及开发项项目的投投资、转转让策划划和代理理执行等

24、等。22442业业务流程程这里我们将将其日常常业务（不不包括大大宗业务务）目前前所执行行的业务务流程以以流程图图的形式式表示如如下：224421租赁赁业务租赁业务（包包括一般般租赁和和房屋银银行）流流程图分店银行开户房屋租金划款授权书定期支付房租收款定期交纳房租银行开户存房合同交接钥匙房屋租赁合同房屋租赁合同出租授权委托确认书承租委托书确认书看房记录分店业务员出租授权委托书承租委托书分店管理员业主房源登记物业需求客户房源信息上传至经营二部房源科整理和同步总部房源科房屋银行部定期将应付、应收情况报财务部执行确认书及合同交发展研究部、房屋银行、财务部登记和房源科撤单发展研究部部房屋银行部部房源科财

25、务部房屋银行部部财务部租赁业务是是房地产产中介业业务中产产生最早早、交易易过程最最清晰、最最简单的的业务品品种。在在这项业业务的日日常管理理中关键键要解决决的问题题有三个个：一是是企业资资源的独独占性；二是如如何防止止客户的的私下交交易；三三是对业业务人员员个人行行为的管管理。由于受地方方市场状状况和企企业发展展时间较较短的影影响，富富房目前前并未把把租赁业业务作为为经营重重点，其其经营占占整体经经营额的的比例较较低，相相对管理理力度较较弱。在开展常规规租赁业业务的基基础上，富富房积极极引进了了“房屋银银行”经营模模式，对对企业经经营进行行了积极极的创新新。但是是目前此此项业务务开展的的不够顺

26、顺利，这这主要源源于以下下几个方方面的制制约：第一，市场场成熟度度不高，客客户群体体对此项项业务认认知度较较低；第二，企业业经营管管理经验验不足，业业务人员员缺乏相相关的培培训，阻阻碍了业业务的广广泛拓展展；第三，分层层次市场场存在供供需不平平衡，在在供小于于求的情情况，业业务生存存空间较较小；第四，信息息来源渠渠道不畅畅，信息息内部交交流和传传递受到到严重制制约，无无法发挥挥规模效效应。在房屋银行行业务管管理方面面，由于于经验不不足和信信息管理理瓶颈已已经造成成了管理理程序复复杂、表表单冗长长，管理理人员工工作效率率低下、财财务监管管缺乏力力度，极极大地影影响了相相关人员员的情绪绪和业务务的

27、拓展展。224422买卖卖业务二手房买卖卖业务流流程图尾款支付银行放款银行放款银行贷款承诺权证办理物业交割尾款支付财务审核银行按揭手续办理按揭银行按揭合同付款一次性付款正式购买合同房屋购买委托确认书定金房屋出售授权委托确认书房屋预定协议看房看房房屋出售委托书实勘分店业务员房屋购买委托书分店管理员房源登记物业需求买方卖方房源信息上传至房源科进行录入和同步财务部对照合同执行情况及手续办理情况进行财务结算信贷科负责签定按揭合同并办理相关手续；权证中心负责办理过户手续；财务部作相应处理确认书、合同交发展研究部、财务部登记统计并通知房源科撤单房源科房源科发展研究部部财务部信贷科权证中心财务部财务部二手房

28、买卖卖交易在在国内开开始时间间并不长长，由于于我国商商品房市市场起步步较晚，目目前二手手房交易易涉及到到比较复复杂的产产权关系系问题。因因此目前前二手房房交易业业务管理理的重点点主要是是业务人人员业务务技能的的培训和和企业与与政府相相关管理理部门以以及银行行之间的的关系理理顺。新生的交易易品种由由于存在在着较大大的法规规管理空空白和较较大的市市场需求求空间，因因而这项项业务已已经成为为所有大大型中介介企业的的经营重重点。其其交易过过程中产产生的大大量资金金流和相相关代办办业务产产生的附附加价值值已经成成为中介介企业营营业收入入的重要要来源。企业对二手手房买卖卖业务的的管理难难点在于于企业经经营

29、者由由于对交交易过程程中的细细节问题题不甚了了解，因因而难以以制定有有效的业业务监管管制度，容容易产生生“飞单”现象，此此外企业业还面临临着由高高收益率率的非正正常业务务操作而而产生的的财务风风险和法法律风险险。富房置换在在此项业业务管理理方面投投入了较较多的精精力，制制定了相相对严密密的业务务流程，设设置了相相对业务务分散执执行和权权力制衡衡的管理理机构，并并配合了了相应的的报酬体体系，在在一定程程度上防防止了“飞单”的产生生，使企企业收益益得到了了提高。目前存在的的问题是是：一方方面由总总部集中中对各分分店进行行直接的的业务管管理，使使管理人人员、财财务人员员经常面面对大量量的事务务性工作

30、作，管理理力度实实际上被被削弱，并并且使整整体办事事效率降降低；另另一方面面，由于于在权证证和按揭揭办理过过程以及及财务管管理等业业务关键键点上管管理不够够严密，使使得二手手房合同同执行管管理方面面存在着着较为明明显的漏漏洞，企企业整体体效益仍仍难以得得到最大大程度的的保证。尤尤其是对对于现金金流的控控制缺乏乏深度研研究和挖挖掘，使使企业丧丧失了大大量的开开源增效效机会。224423大宗宗业务：由于企业的的历史渊渊源和背背景关系系，富房房在大宗宗业务方方面开展展的比较较有力。大大宗业务务部在接接到项目目之后，经经过有效效的策划划和包装装，再充充分利用用企业内内部资源源和外部部渠道推推销出去去。

31、从企企业长远远发展来来看，大大宗业务务将始终终是企业业一个高高利润增增长区，因因此应积积极利用用企业各各方资源源开拓此此项业务务。目前前大宗业业务方面面存在主主要问题题是机构构的重复复设置和和人才的的匮乏。这部分业务务由于涉涉及较多多企业高高级机密密，因此此在这里里不作过过多评论论。2255人力资资源管理理人企业经营营中最重重要、最最宝贵的的资源。房房地产中中介业务务最终是是靠经纪纪人来完完成的。因因此房地地产中介介企业管管理的核核心问题题是对经经纪人的的管理。人人力资源源管理包包括对人人员招聘聘、培训训、激励励和考核核等方面面的制度度安排，它它渗透在在企业的的各个方方面，贯贯穿企业业的整个个

32、经营过过程。富房置换目目前并未未设立专专门的人人力资源源管理部部门，人人员的招招聘、日日常考勤勤及人员员档案管管理工作作由总经经理办公公室负责责，人员员培训则则由客户户服务中中心负责责。公司司目前还还没有建建立完整整的考核核和激励励制度，只只是由一一些零散散地与业业务紧密密结合的的管理规规定代替替。显然然富房在在人力资资源的管管理上存存在比较较大的缺缺陷。2266财务管管理及监监督由于本次调调研对财财务部门门的了解解仅限于于财务部部门与业业务部门门的衔接接，以及及财务对对业务方方面的要要求和管管理，因因此这里里只就对对财务管管理中涉涉及业务务管理的的部分进进行评述述，不涉涉及企业业的财务务运营

33、状状况分析析和资本本构成分分析。目前富房财财务部对对所有分分店所发发生的财财务事项项进行直直接管理理。由于于业务需需要，目目前各分分店都有有收款权权，财务务部门为为各分店店在银行行开立存存折，分分店只能能存入不不能取出出。这也也是大部部分中介介公司在在创立之之初的一一种常规规作法。目前财务管管理所面面临的问问题是由由于信息息传递不不畅所造造成的财财务与业业务的严严重脱节节。财务务监管无无法实现现。此外外财务人人员还不不得不面面对日常常大量的的业务核核算和统统计工作作。2277企业文文化建设设与企业业营销策策划企业文化建建设是富富房经营营的一大大特色，统统一的企企业形象象设计已已经体现现到了企企

34、业的各各个方面面，包括括统一的的色彩、统统一的标标识、统统一的店店面布置置，以及及统一的的业务用用语、统统一的公公文形式式等等。企企业领导导层对于于企业文文化的建建设极为为重视，自自上而下下、规范范化的企企业文化化倡导是是企业文文化建设设的有力力保障。面面对日益益成熟的的房地产产市场，企企业的文文化建设设无疑是是企业品品牌推广广的一个个重要手手段。但是应该看看到的是是企业文文化建设设并非只只是体现现在VII方面，形形象的统统一只是是企业文文化表现现的一个个方面，真真正的企企业文化化是渗透透在企业业管理的的每一个个毛孔中中的，是是企业内内在品质质和企业业作风的的综合体体现。深深入人心心、形成成习

35、惯的的企业文文化将被被企业成成员传播播到各个个角落，会会使企业业的发展展过程变变得更加加顺畅和和自然。深层次的企企业文化化建设是是一个长长期的过过程，需需要精心心的设计计和逐步步导入。企业文化建建设将有有力地推推动企业业自我营营销过程程。目前前富房还还缺乏对对市场的的整体营营销概念念和实施施策略，还还没有正正式开展展企业营营销过程程。真正正的市场场营销行行为应当当是建立立在对企企业和市市场情况况的准确确把握和和科学分分析基础础之上的的。在企企业的信信息系统统建立之之后，此此项工作作应该能能够更加加顺利地地开展。2288经营管管理综合合评价从总体上来来说，富富房置换换的经营营管理存存在以下下问题

36、：一、企业发发展思路路和脉络络不够清清晰，业业务重点点不够明明确，使使企业管管理缺乏乏条理性性；企业业扩张没没有经过过细致的的市场分分析，缺缺乏科学学性和计计划性，在在一定程程度上影影响了经经营收益益。二、企业内内部管理理制度和和业务管管理制度度不够健健全，调调整过于于频繁，使使企业经经营状况况不十分分稳定，受受人员素素质约束束较大。三、企业组组织结构构设计不不够合理理，企业业办事效效率不高高，增加加了内部部矛盾和和管理成成本。四、薪酬体体系过于于复杂，表表面上很很严密，实实际执行行比较困困难，在在一定程程度上影影响了部部分员工工的工作作积极性性。五、人才机机制尚待待建立，人人才的引引进、培培

37、养、考考核和流流动都带带有较大大的随意意性，对对企业长长期发展展影响较较大。六、 乏完整的企企业岗位位责任制制度，使使考核和和监督缺缺乏明确确的依据据。七、业务流流程安排排及管理理不够严严密，缺缺乏高效效的信息息管理系系统和传传递通道道，资源源利用率率较低。八、市场营营销没有有整体思思路，企企业宣传传力度较较弱，难难以形成成品牌较较应。3企业发发展战略略设计31房地地产中介介市场及及其发展展3111房地产产特性及及其市场场特征房地产即房房产和地地产的统统称，是是房屋与与土地及及其相应应权属的的通称。房房地产商商品交易易，除了了实物和和货币物物质上的的交换之之外，同同时还伴伴随着其其是权属属的转

38、移移。固定性、差差异性、耐耐久性和和保值性性是房地地产独具具的特性性，房地地产产品品涉及自自然科学学、社会会科学诸诸多领域域和学科科，其产产品本身身的复杂杂性使其其生产和和销售过过程都体体现出周周期长、流流程繁杂杂、费用用高的特特点。在在房地产产的交易易中房地地产商品品具有所所有权和和使用权权可以分分离的特特征。因因此通常常将房地地产市场场分为三三级市场场，即以以土地使使用权为为交易对对象的一一级市场场，以房房地产开开发经营营为核心心的二级级市场和和以房地地产的二二次转让让、出租租为核心心的三级级市场。房地产市场场可以从从狭义、广广义两个个层面来来理解：狭义的的房地产产市场是是指房地地产产品品

39、市场；广义的的房地产产市场是是指房地地产再生生产过程程中所有有交换关关系的总总和，它它不仅包包括房地地产产品品市场，而而且包括括房地产产再生产产过程中中涉及的的土地、资资金、劳劳动力、信信息、技技术等要要素市场场。即它它不是一一个单一一商品的的市场，而而是一个个经营多多种商品品的市场场体系，除除了房地地产产品品本身之之外，它它还涉及及生产资资料市场场、消费费资料市市场、金金融市场场以及劳劳动力市市场等。劳动力市场生产资料市场房地产市场场中介市场一、二、三三级市场场中介市场金融市场消费资料市场3122房地产产中介及及其特征征房地产中介介实质上上应称为为房地产产市场中中介，它它是房地地产市场场运作

40、的的介质体体系，是是一系列列中介介介引等活活动的集集合和系系统。狭义的房地地产中介介单指房房地产经经纪行为为，即在在房地产产交易过过程中从从事居间间、经纪纪、代理理等有偿偿服务活活动；广广义的房房地产中中介是指指房地产产咨询、房房地产价价格评估估、房地地产经纪纪等活动动的总称称。我国国城市市房地产产管理法法规定定：“房地产产中介服服务机构构应包括括房地产产咨询机机构、房房地产价价格评估估机构、房房地产经经纪机构构等。”从以上对广广义房地地产市场场的分析析，我们们可以看看出，与与房地产产交易相相关的事事务还有有房地产产公证、房房地产融融资服务务、房地地产担保保、房地地产保险险、房地地产信托托、房

41、地地产纠纷纷和仲裁裁等。这这些活动动所属的的专职机机构一般般是财务务公司、典典当行、拍拍卖行、担担保公司司、公证证处、保保险公司司、律师师融会所所以及资资产评估估事务所所等。房地产中介介作为一一种专门门的行业业，在其其自身行行为活动动和机构构运作等等方面都都表现出出明显的的行业特特性。一、经营对对象的信信息性。房房地产中中介企业业运作的的对象或或资本是是信息，或或者是固固化了信信息的专专业知识识等。信信息是房房地产企企业生存存的根本本，正是是由于房房地产交交易过程程涉及大大量的信信息传递递和专业业知识传传递，才才使得房房地产中中介行为为蓬勃发发展，经经久不衰衰。二、以“服服务”为企业业行为的的

42、核心内内容。房房地产中中介企业业的“商品”就服务务，服务务质量是是企业竞竞争力的的重要衡衡量标准准。以信信息为工工具不断断开发新新的服务务品种是是房地产产中介企企业进行行企业创创新的核核心内容容。三、目的的的报酬性性，即房房地产中中介服务务是有价价值的，是是以营利利为目的的的服务务。四、范围的的广延性性。由于于中介服服务本身身作为一一种居间间活动就就具有广广泛的适适应性，而而房地产产交易特特性使房房地产中中介企业业具有广广泛的生生存空间间。五、活动的的非连续续性。即即房地产产中介活活动是针针对某项项交易而而发生的的，项目目结束即即意味着着一次中中介活动动的终结结。因此此中介企企业必须须面对不不

43、断开拓拓市场的的问题。3133我国房房地产中中介行业业发展现现状及发发展趋势势作为房地产产商品流流通过程程的重要要环节，随随着我国国市场经经济的不不断发展展，我国国房地产产中介企企业对于于促进房房地产市市场的发发展，提提高专业业水平，加加速流通通过程起起着越来来越重要要的作用用。我国房地产产中介企企业的发发展，从从二十世世纪八十十年代后后期到现现在，已已经从最最初不被被人们认认可的小小规模企企业、个个人行为为占主要要地位的的模式，逐逐步发展展为规范范的市场场运作，以以品牌效效应和规规模效应应为企业业生存根根本的市市场竞争争时代。现在房地产产市场一一片景气气，房价价节节攀攀升，市市场需求求旺盛，

44、为为房地产产中介企企业带来来了巨大大的发展展空间，但但同时也也对房地地产企业业的经营营和管理理提出了了更高的的要求。主主要表现现在以下下几方面面：第一，新技技术、新新观念不不断涌现现，要求求房地产产中介企企业开辟辟全方位位的信息息渠道，对对信息全全面、快快速把握握，并能能及时进进行信息息处理，以以对市场场形势作作出快速速反应，引引领时尚尚、把握握商机；第二，消费费者素质质不断提提高，消消费心理理越来越越成熟，加加之信息息通道较较以往已已大大改改变，人人们对中中介服务务质量要要求越来来越高，已已不仅仅仅满足于于信息的的提供，而而要求更更多的专专业化服服务和增增值服务务。这使使一些原原始的中中介服

45、务务手段无无法奏效效，某些些规模小小、靠钻钻法律空空子为生生的中介介公司已已无生存存空间，而而一些资资金、品品牌为背背景支持持的新型型中介企企业开始始迅速占占领市场场；第三，市场场规模的的扩大要要求中介介企业不不断扩大大规模，增增加门店店数量，保保持市场场占有率率，而公公司规模模的扩大大与原始始的管理理手段和和信息传传递方式式之间存存在着严严重冲突突，管理理模式和和信息技技术应用用成为制制约企业业扩大规规模的重重要因素素；第四，房地地产中介介目前的的经营方方式使企企业的发发展过分分依赖销销售人员员的个人人能力。人人员的流流动经常常会造成成的客户户流失，而而由工作作性质决决定的大大部分从从业人员员个人素素质不高高的状况况也影响响了企业业在消费费者心中中的形象象。因此此如何规规范和管管理销售售过程、监监督销售售人员行行为就成成为企业业的重要要工作内内容；第五，房地地产二级级市场持持续升温温，而三三级市场场由于国国家相关关政策法法规不够够健全，政政府相关关部门的的管理手手段落后后，严重重影响了了市场供供给量，使使得二手手房市场场一直处处在蓄势势待发的的状态；巨大的的市场潜潜力是人人所共见见的，随随着国家家房改制制