某物业公司投标文件(doc 52页)113037.docx

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1、第一部分 投标函沈阳新锦源源行物业招招投标服务务有限公司司：我公司正式式投标关于于沈阳“中乾商务务花园”住宅区前前期物业管管理的招投投标项目，并并提交下述述文件正本本一份，副副本六份。据据此函，签签字代表宣宣布同意如如下：1、在所附附投标报价价中规定提提供相应的的物业管理理服务的基基础上，物物业服务费费标准为住住宅每月每每平方米建建筑面积11.50元元。（后附附中乾商务务花园住宅宅区管理费费收费标准准的测算）2、我公司司已详细阅阅读全部招招标文件、参参考资料及及有关附件件，我们完完全理解并并同意放弃弃对任何方方面不明及及误解的权权利。3、如果在在规定的开开标时间内内投标文件件撤回，保保证金将不

2、不要求贵方方退回。4、同意按按照贵方要要求提供与与投标有关关的一切数数据或资料料。5、如在投投标过程中中有任何不不正当的商商业行为，或或采取任何何方式向招招标人施加加压力与干干扰，同意意取消投标标资格。6、我公司司严格按照照投标须须知履行行应尽义务务，遵守招招投标纪律律。7、未尽事事宜依照中中华人民共共和国招投投标阀、物物业管理条条例、前前期物业管管理招投标标管理暂行行办法和和沈阳市市前期物业业管理招投投标管理规规定等相相关法律法法规执行。8、与本投投标有关的的一切正式式来往信函函请寄至：地 址：沈沈阳市于洪洪区鸭绿江江街43号号邮 编：11100332电 话：2256499508收件人：闫闫

3、永伟投标人：沈沈阳麦恩物物业有限公公司（盖章章）2007年年11月88日第二部分 商务文文件一、企业业法人营业业执照副副本复印件件二、物业业管理企业业资质证书书副本复复印件三、法定代代表人资格格证明书 孙杰杰系 沈阳阳麦恩物业业有限公司司的法定代代表人，负负责签署本本投标文件件、进行合合同谈判、签签署合同及及处理与之之有关的一一切事务。附法定代表表人情况：单位名称沈阳市麦恩恩物业有限限公司 单位地址址 沈沈阳市和平平区南经南南街1500号姓名孙 杰性别女年龄56民族汉职务董事长职称身份证号210100619551043308244特此证明！ 投投标人：（公公章）2007年年11月88日四、授权

4、委委托书孙 杰 （姓姓名）系 沈阳麦恩恩物业有限限公司的法法定代表人人，现委派派闫永伟（姓姓名）参加加贵方组织织的沈阳“ 中乾商商务花园”住宅区前前期物业管管理招投标标活动，全全权代表我我单位处理理投标的有有关事宜。代理人无转转委托权，特特此委托。本授权书有有效期：2007年年11月8日至20077 年12月8 日附授权代表表情况：姓名闫永伟职务经理性别男年龄35身份证号码码210122119773101134611电话866299994传真通讯地址沈阳市于洪洪区鸭绿江江街43甲甲邮编1100332 投标人：（公章） 法定代代表人：（签签字/盖章章）2007年年11月88日第三部分 技术术文件

5、一、企业概概况项 目内 容企业名称沈阳麦恩物物业有限公公司法定代表人人孙 杰注册资本人民币500万元注册地址沈阳市和平平区南京南南街1500号4111办公地址沈阳市和平平区南京南南街1500号4111邮政编码1100005电 话 2337704355经营范围：房屋租赁赁、经营、维维修、管理理、服务；与房屋相相关的服务务设施的经经营管理。二、目前所所管理物业业项目情况况一览表序号物业项目名名称开发建设单单位建筑面积业主户数建筑形式物业费标准准ISO90000认证证接管时间1集智大厦南方集智房房屋开发有有限公司21，0000169高层住：2.00/月/平平米商：0.55/月/平平米已通过2003.

6、62祥和家园辽宁鸿祥房房地产开发发有限公司司65，0000564多层住：0.88/月/平平米商：0.44/月/平平米已通过2004.5.1553人和雅园人和房地产产开发公司司6，000022多层2.0/月月/平米已通过2001.34人和馨园人和房地产产开发公司司85，0000633多层0.65/月/平米米已通过2003.55桃园宏基伟业开开发公司60，0000607多层0.5/月月/平米已通过2005.9三、近三年年财务状况况表 单单位： 元元 年份份项目2005年年末2006年年末2007年年上半年一、资产3514887.722369,1198.229605,7717.889 1、流动动资产

7、160,8884.226302,4419.668 、571,1122.556其中：应收收款合计68,4002.166112,2207.55998,1449.933 2、固定定资产2530000.0001191001.0001191001.000其中：固定定资产净值值190,6603.55266,7778.61134,5995.333 3、其他他资产二、负债330,2264.663254,2255.664512,5529.223 1、流动动负债330,2264.6632542555.644512,5529.223其中：应付付款合计891177.07653000.001519998.000 2、长

8、期期负债三、营业收收入总额2500776.000423,4426.5508016774.000其中:物业业管理费收收入2500776.000423,4426.5508016774.000四、成本费费用总额230,6684.009383,5564.665758,5564.552 其中：人人力成本1303663.7221506772.0442516997.111五、税前利利润19,3991.91139,8661.85543,1009.488四、拟派管管理项目经经理自然情情况及主要要经历姓 名闫永伟性 别男出生年月1973.10.113学 历大 专专 业建 筑职 称经 理建设部物业业管理经理理上岗证

9、（有有）获证时间20059主要工作经经历：2004年年8月20066年9月 广州颐颐和酒店物物业管理有有限公司职务：客服服经理 2006年年至今 沈阳阳麦恩物业业有限公司司 项项目经理附经理上岗岗证五、本管理理项目管理理人员配备备情况表姓名职务年龄学历专业管理经验物业管理资资格证书王玉芳管理员45大专物业管理4年物业管理上上岗证朱春山工程师40大专电气4年电工证第四部分 物业管管理服务方方案及管理理指标（一）物业业公司简介介沈阳麦恩物物业管理有有限公司是是经工商部部门批准成成立的专业业从事物业业管理、物物业代理具具有独立法法人资格的的企业，注注册资金伍伍拾万人民民币。公司司现有员工工96人，其

10、其中大、中中专以上学学历27人人，物业管管量为366万平方米米，供暖管管量为3万万平方米，物物业资质为为三级，于于20033年通过IISO90001质量量管理体系系认证。公司以物业业管理和供供暖为经营营主业，公公司管理的的人和馨园园、祥和家家园分别于于20055年获得了了安全四星星级物业小小区；人和和馨园被评评为沈阳市市50家业业主满意的的物业小区区荣誉称号号；祥和家家园被沈阳阳市评为环环保安静小小区称号；集智大厦厦为公司管管理的5AA智能高档档商住写字字间，实施施了保洁全全方位、物物业全天候候，在高档档商住写字字间的管理理方面实现现了高档次次、高标准准的管理典典范。公司建立了了科学、规规范和

11、系统统的管理体体系，并将将以科学的的管理、良良好的形象象，为振兴兴和发展沈沈阳物业管管理经济做做出积极的的贡献。（二）中乾乾商务花园园概况中乾商务花花园（简称称“小区”）是由辽辽宁中乾房房地产开发发有限公司司开发建设设的中型智智能化现代代住宅小区区，小区建建筑设计与与建造品位位高，配套套设施齐备备，是沈阳阳二十一世世纪初期具具有代表性性的住宅区区。（三）设备备设施情况况1、供电：整个小区由由单回路88KV供电电，由电缆缆沟或桥架架送到各住住宅楼单元元的应急电电源箱。2、电梯：整个小区共共9部电梯梯。3、消防：在住宅楼公公共部位安安装感烟、感感温探测器器、手报按按扭等，由由消防控制制中心集中中、

12、联动控控制；消防防泵、排烟烟风机等联联动控制。设设中控消防防广播系统统。4、安防：小区安防系系统分为电电视监控系系统和周界界报警系统统；对园区区出入口、道道路、广场场、周界及及公共场所所进行监视视并记录。5、门禁：小区及单元元的门禁系系统与可视视对讲相结结合，并由由中控室监监控。6、有线电电视：接到各户，每每户一个端端口。7、电话：每户两条电电话线。8、宽带：入小区1000兆带宽宽，入户110兆带宽宽。9、供水（1）生活活供水情况况（17kkw）；分分别由市政政给水管网网及小区自自备井供给给小区储水水池，通过过小区微机机变频供水水系统分高高、低压供供水。设备有：低低压给水泵泵 2台 高高压给水

13、泵泵 2台 井井水提升水水泵 22台 变变频控制柜柜 2台（2）消防防供水系统统30kww小区设有独独立消防供供水系统和和自动喷淋淋供水系统统。设有消消防水泵22台，自动动喷淋消防防水泵2台台，并设有有高位消防防水箱一个个，消防气气压罐一个个，增压水水泵2台。10、排水水系统11、煤气气由煤气公司司提供管道道煤气。12、智能能化系统概概况中乾商务花花园智能化化系统包括括：1）防盗、秩秩序维护与与对讲系统统停车场及小小区内主要要出入口设设摄像头，并并与秩序维维护监控中中心联网。2）火灾自自动报警系系统按消防规范范在住宅楼楼内设火灾灾自动报警警系统，并并与防排烟烟、正压送送风、电梯梯等联动控控制。

14、3）远程抄抄表（水、电电、煤气、热热）预留接接口。4）小区闭闭路监控系系统。二、人员构构成及招聘聘计划小区管理处处采取由总总公司实行行整体管理理监督的经经理责任制制。小区管管理处设立立“4个部门门”，1、客客服部 22、保洁部部 3、秩秩序维护部部 4、工工程维修部部。由管理理处经理直直接对各部部室的工作作实施领导导，以便全全面、直接接、及时掌掌握日常工工作及人员员表现，有有效控制整整个管理过过程，减少少失误，提提高工作效效率。为了使管理理处的各项项工作能有有效运作，切切实完成物物业公司对对业主及各各项指标的的承诺，以以及本着精精干、一专专多能的精精神，公司司将配备一一批高学历历、有经验验、有

15、责任任心的管理理人员，结结合经过精精心挑选、严严格培训后后上岗的专专业人员组组成一个业业务精、思思想好、素素质高的集集体，总人人数为288人，其中中管理人员员大专学历历占80%；所有工工作人员分分为两期止止岗：1、物物业筹备期期 2、常常规期。三、前期物物业管理工工作目标及及内容（一）筹备备期工作内内容成立中乾商商务花园物物业管理处处筹备组工作内容：1、成立筹筹备组；2、物业人人员招聘；3、人员培培训；4、管理处处设备物资资准备；5、购置用用于提供专专项服务的的物资及装装备；6、编制中中乾商务花花园物业管管理介绍彩彩页；7、配合售售楼部，从从“物业创品品牌、中乾乾添光彩”开展前期期物业管理理工

16、作；8、进行中中乾商务花花园物业管管理标识系系统策划；9、联系将将向中乾商商务花园提提供公共配配套服务的的经营服务务单位，如如供水、供供电、供气气、有线电电视、，邮邮政、通讯讯，环卫等等部门，准准确掌握开开通服输务务的条件、方方式及收费费标准；10、联系系将对中乾乾商务花园园实行公共共管理的各各种部门，如如公安、消消防、街道道办事处，与与他们建立立良好的公公共关系。11、跟进进小区建设设和秩序维维护工作。12、编写写印制中乾乾商务花园园公众制度度，包括：前期物物业管理服服务合同；临时管管理规约；业主手手册；装修指指南14、完善善管理处各各项内部运运作规章制制度。15、跟进进小区建设设和秩序维维

17、护工作；16、参与与中乾商务务花园的房房屋、机电电、消防、智智能系统的的安装、调调试、竣工工验收工作作。17、举行行一次以物物业管理为为主题的业业主恳谈会会；18、摄制制有关小区区物业管理理介绍的VVCD碟；19、管理理设备进场场；20、智能能系统操作作、维护的的专项培训训与实习演演练；21、与沈沈阳福运房房地产开发发有限公司司进行物业业移交工作作；22、入住住工作的全全面准备和和模拟管理理；23、办理理入住。四 常规规期物业管管理工作目目标及内容容（一）物业业公司的内内部管理方方案1、公司运运作机制 由经经理下达工工作指令，由由各职能部部门执行指指令，并把把指令细化化处理，由由各管理人人予以

18、实施施，各职能能部门按分分工对管理理处的实施施情况进行行监督并获获取反馈信信息，反馈馈信息的另另一来源由由管理处自自行发出，由由各部门负负责人协助助经理或直直接出处理理，再由经经理发出新新的工作指指令。指令经理执行职能部门反馈监督各管理处实处理实施2、人员培培训计划培训，是麦麦恩物业内内部管理一一直推行的的制度，不不断地对各各级员工进进行不同项项目、不同同阶段的培培训，也将将是中乾商商务花园管管理处圆满满完成合同同期承诺管管理目标的的重要保证证。因此，自自管理处成成立之日起起，即实施施一套有效效的培训计计划，并切切实推行，以以培养出一一批有理想想、有觉悟悟、有能力力、有素质质、有现代代意识的专

19、专业物业管管理人才，公公司将依靠靠这样的一一批优秀人人才来完成成中乾商务务花园各项项物业管理理工作。（1）培训训形式1）培训分分三阶段进进行： 入住前前培训 入住后后上岗培训训 正常管管理期培训训（2）培训训分集中培培训和对各各类专业人人员单独进进行特别培培训1）集中培培训2）分类培培训 物业助助理培训 秩序维维护员培训训 保洁员员培训 维修人人员培训3）重点培培训（2）培训训目标 管理人人员持证上上岗率1000%； 特种工工作人员持持证上岗率率100%； 其它员员工达到岗岗位技术精精通，500%以上人人员熟悉22个部门以以下工作； 完成公公司下达的的管理目标标。（3）培训训计划 中乾商商务花

20、园管管理处管理理人员培训训计划 中乾商商务花园管管理处秩序序维护员特特别培训计计划 中乾商商务花园管管理处保洁洁员特别培培训计划 中乾商商务花园管管理处维修修人员特别别培训计划划（4）人员员管理1)招聘2)岗位责责任制度3)考核与与竞争考核: 日考核核 月考核核 季度考考核 年度考考核竞争： 管理处处经理竞选选聘任制 管理人人员竞争上上岗制4)末位淘淘汰制度3、管理规规章制度和和小区档案案的建立与与管理住宅区档案案资料是住住宅区财产产的重要组组成部分，管管理好住宅宅区档案资资料是物业业管理工作作的重要内内容，中乾乾商务花园园管理处将将按小区工工程建设资资料、小区区业主/住住户资料和和日常管理理

21、资料三部部分进行档档案的建立立和集中管管理，利用用计算机这这一现代化化的管理手手段，不断断更新完善善提高管理理档次，开开发多媒体体信息查询询系统，方方便管理及及业主住户户的查询工工作。（1） 管管理制度的的建立小区公众制制度为规范小区区管理，维维护小区公公众利益，明明确业主/住户公共共行为指引引，方便业业主/住户户生活办理理，管理处处根据市有有关物业管管理条例及及法律法规规制定出中中乾商务花花园一整套套小区公众众管理制度度，主要包包括如下： 中乾乾商务花园园业主管理理规定 中乾乾商务花园园消防管理理规定 中乾乾商务花园园消防指南南 中乾乾商务花园园装修管理理规定 中乾乾商务花园园停车场管管理规

22、定 中乾乾商务花园园精神文明明公约中乾商商务花园商商铺管理规规定小区档案管管理A：小区工工程建设资资料在管理处成成立进驻中中乾商务花花园后，管管理处将立立即建立小小区工程资资料档案，通通过设计单单位、施工工单位，接接收完整的的小区建筑筑竣工图纸纸资料，包包括有结构构、建筑、电电气、消防防、给排水水等图纸资资料。B: 小区区住户资料料小区入住后后建立的住住户档案属属于管理处处要建立的的重要资料料，内容包包括业主/住户家庭庭资料，居居住人口变变化情况等等，主要以以“麦恩物业业管理软件件”来建立管管理。C: 日常常管理资料料本项目资料料包括：装装修档案、公公用设备设设施档案、社社区文化活活动档案、财

23、财务档案、员员工个人档档案、业主主/住户意意见调查表表、服务质质量回访、住住户投诉记记录及处理理情况、重重大事件等等，以科学学、完善地地记录小区区的日常管管理工作。D: 保密密工作在档案资料料的保管方方面，管理理处将本着着安全、完完整、保密密、方便查查阅的原则则，设专人人柜保管，制制定完善管管理、查阅阅制度，确确保不丢失失，不泄密密。2）档案目目录 楼于接接管资料； 专业化化管理资料料； 企业发发展规划； 业主委委员会资料料； 委托合合同； 目标责责任制及有有偿服务； 争创国国优规划与与实施方案案； 各项管管理制度 现化代代管理手段段 人员素素质与培训训 房屋管管理及维修修养护 设备管管理 市

24、政公公用设施管管理 环境卫卫生管理 秩序维维护管理 精神文文明建设及及社会文化化活动 经济效效益与便民民服务 质量管管理（二）物业业管理工作作内容为配合中乾乾商务花园园的现代化化高档次设设计特点，管管理处将通通过推行一一套完整的的规范化、有有重点、有有特色的物物业管理制制度，以维维护小区的的房屋、设设施，美化化小区的环环境面貌，创创造一个安安逸、舒适适的生活乐乐园。1、入住管管理小区交付管管理后的入入住工作，是是管理处与与业主/住住户正式接接触的时间间，入住过过程安排、控控制的好坏坏，将直接接影响业主主/住户对对地产公司司和物业公公司的第一一印象，对对日后的管管理工作、日日后的服务务管理关系系

25、带来关键键性的影响响，所以，管管理处在入入住仪式和和程序上特特作妥善的的安排，以以护地产公公司的影响响，方便业业主/住户户入住。入住仪式协助地产公公司选择中中乾商务花花园的入住住仪式日期期，邀请有有关部门领领导、同行行及部分业业主/住户户参加，邀邀请新闻媒媒介出席，开开放现场报报道，办求求扩大中乾乾商务花园园这个高高档次、配配备齐全的的现代住宅宅小区已顺顺利建成并并隆重入住住的影响力力，以促进进销售工作作。入住程序1） 业主主/住户提提供入住资资料：包括括入住通知知书、购房房合同、身身份证、相相片、指定定银行存折折及复印件件、交款证证明、前期期物业管理理协议。2) 业主主/住户参参加听课，看看

26、VCD（约约15分钟钟）详细了了解小区情情况，了解解管理处的的有关管理理制度，运运作制度。3)凭入住住通知书领领取入住资资料，包括括住户手手册管管理公约装装修指南入入住通知书书加盖“已领资料料”章。4)现场填填写签订小小区缴费协协议书、消消防安全责责任书、入入住登记表表、小小区入住合合约、紧紧急情况联联络表、业业主证申请请表。5)携入住住缴费通知知书一财务务室交纳有有关费用。6)凭交费费收据领取取钥匙，签签收，交回回有资料归归档。7)管理处处安排维修修人员协同同业主/住住户验收房房屋，双方方签名后交交回验收单单归档。管理要点1) 为使使每位业主主/住户来来管理处办办事方便，不不出现混乱乱或无所

27、适适从的现象象，管理处处计划分部部门、分职职能、分步步骤、采用用指引明确确的一条龙龙流水作业业方法为业业主/住户户办理入住住手续。2) 小区区入口处挂挂横幅，内内容有“欢迎您乔乔迁XXXX”等，插彩彩旗，营造造热烈的气气氛；插指指路牌，由由入口处到到管理处，指指路牌标明明“管理处”字样；标明管理理处办公地地址和办公公时间。3) 张贴贴大型宣传传单、入住住流程图、办办理手续窗窗口设置要要求做到“一条龙服服务”，各窗口口标识清楚楚、一目了了然，方便便业主/住住户查阅了了解。4) 设立立业主/住住户培训课课室，专门门制作一辑辑VCD反反复播放，向向业主/住住户介绍小小区的基本本情况，房房屋楼宇的的特

28、点，配配备的各种种公共设施施和智能系系统，管理理处运作及及中乾商务务花园的管管理制度，让让每一位业业主/住户户从一开始始对有关情情况有一个个清楚的认认识。5) 管理理处办公环环境：挂灯灯笼，飘小小彩带，摆摆放花篮、盆盆景，给人人以隆重、喜喜庆的感受受。6) 管理理人员着装装整洁，精精神饱满；办公室内内资料摆放放整齐有序序。7) 管理理处的工作作准则是入入住事情一一次办完，不不用多次往往返，不用用浪费时间间。2、小区环环境秩序1）中乾商商务花园红红线范围内内的环境设设施。2）会影响响中乾商务务花园的美美观、安全全、交通、安安宁的围墙墙外围。管理要点1） 维持持中乾商务务花园的原原设计风貌貌、独特

29、风风格。2）使中乾乾商务花园园环境清新新宜人，干干净整洁。3）有一个个安全、祥祥和、融洽洽、方便、舒舒适的生活活空间。3、保洁管管理保洁管理范范围1）中乾商商务花园内内公共环境境的保洁工工作。2）各楼宇宇房屋与公公共楼梯、过过道的清洁洁保洁工作作。3）各种公公共设施、公公共设施设设备房与配配套设备的的清洁、保保洁工作。4）小区内内的定期消消杀、灭虫虫害的工作作。清洁卫生 建立清清扫保洁制制度 房屋立立面、公共共楼道及区区内道路整整洁，无堆堆放杂物现现象； 楼道内内每天扫一一次，拖一一次，全天天保持清洁洁。 水箱一一年清洗 一次，供供水符合卫卫生标准，无无二次污染染及隐患； 定期杀杀灭蚊、蝇蝇、

30、鼠，并并做到无滋滋生源； 保洁班班长必须对对楼道及公公共区域检检查一次，保保证工作质质量。 保洁班班长组织保保洁员每月月二次园区区大清扫，保保持园区良良好环境秩秩序。管理模式与与作业要求求A、管理模模式：1）管理处处设立保洁洁人员负责责中乾商务务花园的清清洁、保洁洁工作。2）制定健健全完善的的操作规程程，考核制制度及激励励机制，规规范化管理理。B、作业要要求：1）设施设设备、楼梯梯走道、扶扶手围栏等等日扫日拖拖，保持干干净整洁，垃垃圾日产日日洁，确保保无乱扔乱乱放现象。2）小区内内的消杀工工作每年进进行一次，做做好事前通通知工作。管理措施1）管理处处经理是管管理工作的的指挥者和和监督检查查者，

31、每日日必须对小小区内和各各项工作进进行巡视检检查，发现现问题立即即处理，减减少漏洞，扫扫除管理盲盲点。2）所有管管理人员、秩秩序维护员员、保洁员员都是小区区环境与安安全的维护护员，各尽尽其责、互互相配合，共共同搞好小小区管理。3）加强环环境安全巡巡逻整治，确确保大门、道道路畅通，无无公共设备备设施损坏坏及不文明明现象发生生。4）建立制制度、宣传传精神文明明建设，使使小区内业业主/住户户自觉维修修、自觉遵遵守，形成成一个互动动的大家庭庭。4、秩序维维护管理安全是小区区居民安居居乐业的首首要保证，也也是中乾商商务花园一一贯相当重重视的工作作，中乾商商务花园的的秩序维护护管理工作作在严格坚坚持标准化

32、化管理的同同时，还将将有针对性性、有重点点地加强对对防落应急急措施和秩秩序维护员员队伍的建建设，从而而确保中乾乾商务花园园秩序维护护工作的万万无一失。业主/住户户被盗和车车辆丢失的的责任和承承诺 家家居安全是是每位业主主/住户最最为关心的的事情，也也是管理处处最为重视视的首要工工作，结合合中乾商务务花园的特特点，安全全的工作则则更为重要要。为使入入住中乾商商务花园的的业主/住住户可以真真正安居乐乐业，无后后顾之忧，共共享中乾商商务花园大大自然设计计的环境和和麦恩专业业物业管理理的优越，另另外，管理理处在积极极维护小区区安全，扑扑灭犯罪因因素的同时时，为住户户提供一些些额外的信信心保证。对对于不

33、论是是任何原因因发生的有有关被盗、失失车案件，管管理处必将将全力协助助有关部门门破案。力力求将业主主/住户的的损失减至至最低。管理要点：1） 无“三无”闲杂人员员进出，无无可疑犯罪罪分子游荡荡。2） 无摩托车、机机动车丢失失。3） 无抢劫、盗盗窃事件、火火灾发生。管理方式： 采用相对独独立封闭式式管理，交交叉巡逻的的安全管理理办法，力力求扫除任任何的治安安盲点、黑黑点、死点点。（1）建立立三层立体体交叉的巡巡查、检查查、监控的的秩序维护护机制。1）设立门门岗： 固定门门岗：严格格控制小区区人员和车车辆的进出出。 流动巡巡逻岗：负负责小区内内环境、各各楼层、地地下室、商商铺的巡逻逻检查，确确保无

34、犯案案隐患存在在，无犯罪罪案件发生生。 机动快快速反应岗岗：快速处处理、控制制突发事件件的发生及及检查，联联系各岗位位的工作。2）人员配配置 固定门门岗：配置置合理适量量秩序维护护员。 流动巡巡逻岗：配配置合理适适量秩序维维护员 机动快快速反应岗岗：一般由由秩序维护护部主管或或经理担任任，起到调调度、检查查、监督的的作用，利利用配备的的摩托车，不不停地在区区内各岗间间穿插检查查。3）秩序维维护员工作作用具 各固定定门岗配备备对讲机一一部 流动巡巡逻岗配备备对讲机两两部。 机动快快速反应岗岗和智能监监控值班室室各配备对对讲机一部部。 每位秩秩序维护员员配备记事事本、警棍棍，手电筒筒。（2）充分分

35、利用智能能巡更系统统，重点放放在每一楼楼道、天台台、出入口口、架空隐隐蔽处，围围墙四周均均设立巡更更登记点。（3）利用用小区的智智能监控值值班室244小时的闭闭路电视监监控系统，各各岗秩序维维护员的巡巡查，对讲讲网形成一一个全面严严密、内外外结合、立立体交叉、动动静互补的的全方位立立体防范系系统和突发发事件快速速处理系统统。住宅区报警警的应急处处理信息收集处处理以智能监控控值班室为为主导的应应急信息处处理网络，通通过监控值值班室统一一协调、调调动所有部部门力量，及及时处理应应急突发事事情，并作作出快速判判断，当内内部力量不不足时向社社会有关公公众部门求求助支援。居家报警监控设备无线对讲电话投诉

36、巡逻员紧急求助线外控制外部转达公司总部主管部门管理处巡逻员社会部门智能监控值班室（信息收集处理）相关岗位快速反应安全紧急事事件处理为了有效地地防范盗窃窃、火灾等等恶性事故故的发生，打打击犯罪活活动，管理理处在秩序序维护方面面的工作，特特别制定出出安全紧急急事件处理理流程。结结合中乾商商务花园的的闭路电视视智能监控控系统，流流程制定就就是要使每每一位秩序序维护员都都能熟悉了了解应急情情况的作战战方案，不不致出现临临场混乱或或处理不当当延误战机机的现象。确确保中乾商商务花园在在没有安装装防盗网的的特色下，仍仍能使小区区的每一位位住户放心心工作、安安心地生活活。有关电话、报告有突发可疑情况遇紧急突发

37、事件判断性质以及是否可自行处理是否发现可疑突发情况发现可疑突发情况智能监控值班室控制调动向公安消防等部门求助，并迅速报告相关部门通知快速反映哨开始行动疏通完成处理情况结果报告监控室做好记录（3）秩序序维护服务务，维持正正常公共生生活秩序。1）主要出出入口244小时值班班；2）秩序维维护人员定定时巡查；3）对入口口、重要部部位24小小时监控；4）无私充充摊点、广广告牌、广广告字画、乱乱贴乱画现现象；5）无小商商小贩高声声喊叫；6）危及住住户安全处处设有明显显标志及防防范措施；7）有应急急处理计划划和措施，必必要时能及及时报警，并并努力防止止事态进一一步恶化，协协助保护现现场；8）对外来来访探人员

38、员，建立询询问登记制制度；（4）交通通车辆管理理1）摩托车车、助力车车和自行车车存放指定定地点；2）停车场场以外区域域禁止停放放汽车；3）定期清清理破旧、长长期无人使使用的自行行车；5、车辆管管理管理方式1）全面对对小区实行行规范化、合合理化、专专业化的统统一管理。2）24小小时值班制制度，选派派专职秩序序维护员负负责全面管管理。3）全面实实行车辆严格管管理，车辆辆进出、检检查、登记记、收费全全部由电脑脑管理，避避免人为出出错或作弊弊。4）规范车车辆，确保保停车位，各各种标识指指示齐全、确确保车辆停停放进出有有序，无道道路堵塞及及乱放现象象。5）确保人人车分流，维维持小区良良好秩序。人员工作安

39、安排1）大门岗岗设秩序维维护员，专专职负责指指挥车辆进进出，检查查监督车辆辆停放情况况，确保大大门主干道道路的畅通通。2）警卫人人员对停车车场进行巡巡逻，检查查每辆存放放车辆，避避免出现被被盗、被损损及乱停放放现象发生生。管理要点1）制备完完善的标识识系统，小小区内各种种车辆指示示指路标识识，牌必须须清楚齐全全，让每一一位车主均均能方便地地通过上述述标识，按按规定停车车辆。2）规范车车辆，除了了有健全的的管理制度度外，关键键还要制定定合理的措措施，制度度上规定每每区域业主主/住户的的车辆必须须相应地停停放，可以以避免出现现乱停乱放放或争车位位等混乱现现象。3）培训秩秩序维护员员熟悉小区区车主情

40、况况，认真负负责地指挥挥、疏导、确确保行人安安全。4）熟悉和和充分利用用智能化监监控系统，发发现在混乱乱现象或盗盗、损车可可疑情况，立立即通过对对讲通知有有关秩序维维护员进行行处理，利利用人机的的完美配合合，有效地地管理停车车场和车辆辆。5）单车、摩摩托车、电电动车的管管理，考虑虑中乾商务务花园建筑筑设计的特特点，为保保证业主/住户有一一个安全、宁宁静的茶余余、饭后散散步环境、将将限制单车车、摩托车车上道，两两车在相应应的入口边边建造专用用车棚，统统一管理。6）整体规规划停车位位，按不同同情况，如如出售车位位、长租固固定车位、零零星临时停停放车位三三种进行划划分管理，用用不同颜色色、标志明明确

41、标示，方方便住户车车主使用，有有利于管理理，缩短检检查监控的的时间，减减少事故的的发生。7）保持与与汽车维修修部门的热热线联系，一一旦发生车车辆故障或或事故，随随时联系维维修拖车，确确保停车场场和道路的的畅通无阻阻。6、公用设设施与设备备维护和管管理中乾商务花花园包括小小高层、多多层楼房，集集智能安防防、人文景景观于一身身的住宅区区，相应的的各种各样样公用设计计设备则数数量繁多，如如电梯、生生活水泵房房、防排烟烟风机、高高低压配电电房、消防防自动报警警喷淋系统统等等，非非一般小区区所能攀比比。但是，也也提高了维维护保养的的难度，因因此对公用用设施设备备如何做好好维护管理理，于小区区、于业主主/

42、住户利利益都十分分重要和必必要。据此此，管理处处的该项工工作的管理理上将重点点加大力度度，强化措措施，力求求尽善尽。设备三级人人员管理1）保养责责任人：各各种设备设设立专职维维修保养责责任人，全全面负责设设施、设备备的维护保保养。2）设备负负责人：设设立维修主主管，对设设施、设备备的保养工工作进行长长期的监督督及指导工工作，编制制有关的维维修保养计计划，确保保工作的落落实。3）专业保保养责任人人：与专业业维修公司司确定专人人专职维修修养护计划划，确保重重大设施设设备的正常常运行。设备五级保保养检修1）日检：每日由保保养责任人人对设备进进行检查、保保养。2）月检：每月由管管理处设备备维修主管管协

43、同具体体设备保养养责任人对对设备进行行检查、保保养。3）年检：每年一次次由公司品品质管理部部门设备主主管牵头号号对设备进进行年度检检查保养。4）大修保保养：根据据设备设施施的技术要要求、保养养规格、由由管理处工工程维修部部 配配合专业保保养责任人人定期对设设备进行大大修保养。5）承包专专业保养：专项设施施设备由专专业承包方方负责全面面的保养，与与专业维修修保养单位位签订合同同，确保高高尖技术的的可靠性。设备管理要要点1）落实设设备设施从从安装、调调试、验收收到日常维维护，中、大大修一条龙龙的全面跟跟踪管理计计划，做到到每项设备备资料齐全全、配件完完整。2）制定严严格、科学学的设备管管理制度、操操作堆积，确确保设备良良好运作。3）制定完完善的设备备维修人员员岗位责任任，提高设设备管理人人员责任心心，调动积积极性，发发挥潜能。4）定岗定定员，落实实责任，保保养、维修修、清洁，包包干到底。5）加强培培训，掌握握最新技术术、技能、集集维修、保保