我国房地产行业季度分析报告(doc 49)40518.docx

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1、中国房地产行业季度分析报告要点提示 1-6月，全国累计完成房地产开发投资3816.81亿元，比去年同期增长34%；房地产开发到位资金达到5723亿元，同比增长48.4%；商品房平均销售价格为2424元平方米，同比增长了5.4%。 从短期期来看，房房地产业业受政策策性因素素影响较较大。从从中长期期来看，我我国房地地产业目目前还处处于总量量增长时时期，现现阶段出出现的结结构性和和区域性性矛盾属属于前进进中的问问题，必必将随着着宏观经经济的持持续发展展和国家家产业政政策调整整而逐步步解决，房房地产业业的中长长期趋势势良好。 1-66月，北北京市共共销售经经济适用用住房881.11万平方方米，与与去年

2、同同期相比比增长66.8倍倍，占同同期商品品住宅销销售面积积的166.5%，是自自19998年启启动经济济适用房房建设以以来上半半年销售售最多的的一年。 1-66月，上上海市房房地产市市场继续续保持较较快增长长，房地地产业对对全市经经济增长长的贡献献率达到到4.11%；投投资主体体呈多元元化格局局；市场场供需总总量均达达到历史史同期最最高水平平，空置置总量减减少至“九五”时期以以来最低低。 从短期期来讲，“121”房贷新政对地产界有不利的影响；但从长期看，却会对房地产业的发展起到积极的作用，使整个房地产业格局和开发模式发生深刻变化；有利于促进房地产金融工具的优化。目 录 房地产产市场运运行状况

3、况4一、房地产产开发投投资继续续高速增增长4二、房地产产资金到到位情况况较好5三、新开工工建设规规模继续扩大大6四、商品房房销售额额持续增增长8五、房地产产价格稳稳中有升升9六、房地产产市场均均衡情况况12七、国房景景气指数数呈现稳稳步上升升态势13 房地产产市场存存在的主主要问题题17一、土地供供应增幅幅过大17二、结构失失衡是房房地产市市场的根根本矛盾盾17三、房地产产业对金金融的依依赖太大大18四、局部泡泡沫蔓延延18 房地产产业发展展趋势预预测21一、短期发发展趋势势预测21二、未来中中长期预预测22 重点点地区市市场分析析24北京经济适适用房市市场分析析24一、消费群群体分析析24二

4、、市场需需求分析析27上海房地产产市场的的评价与与分析32一、房地产产市场发发展现状状32二、房地产产市场走走势判断断34三、房地产产市场发发展面临临的风险险因素分分析37 政策述述评39解析“1221”房房贷新政政39一、出台背背景39二、争议和和难点40三、各方谏谏言41附表：基础础数据平平台45一、全国房房地产开开发投资资完成额额45二、三大地地区房地地产开发发投资完完成额45三、商品房房销售额额46四、商品房房住宅施施工销售售面积46五、全国完完成开发发土地面面积47六、全国土土地交易易价格指指数47七、全国房房屋销售售价格指指数48八、全国房房屋租赁赁价格指指数49 房地产产市场运运

5、行状况况一、房地产产开发投投资继续续高速增增长1-6月份份，全国国房地产产开发完完成投资资38116亿元元，同比比增长334.00%，高高于同期期固定资资产投资资增幅11.2个个百分点点，占同同期固定定资产投投资的比比重为226.55%。其其中商品品住宅开开发完成成投资225866亿元，同同比增长长28.0%，占占商品房房投资的的比重为为67.8%。从从房地产产开发投投资增长长速度看看，东、中中、西三三大地区区房地产产开发投投资同比比增长分分别为229.22%、555.99%、445.66%，中中、西部部地区增增幅高于于东部。表1-1 20003年11-6月月房地产产投资完完成额单位：亿元元，

6、%全国总计东部中部西部房地产3816.812771.88525.558519.335同比增长3429.255.945.6其中：住宅宅2586.791925.36330.111331.332同比增长2824.747.734.5数据来源：国家信信息中心心在商品住宅宅开发完完成投资资额中，经经济适用用住房完完成投资资2277.666亿元，同同比增长长22.6%，占占商品住住宅投资资的比重重为8.8%；办公楼楼投资完完成1777.221亿元元，同比比增长227.99%，所所占比重重为4.6%；商业营营业用房房完成投投资4558.557亿元元，同比比增长550.00%，所所占比重重为122.0%。东、中

7、中、西部部地区商商品住宅宅开发完完成投资资同比增增长分别别为244.7%、477.7%、344.5%。中部部地区商商品住宅宅开发投投资略高高于东、西西部地区区。图1-1 按工程程用途分分上半年年房地产产累计开开发投资资情况二、房地产产资金到到位情况况较好1-6月份份，房地地产开发发到位资资金57722亿亿元，同同比增长长48.4%。其其中：国国内贷款款14887亿元元，同比比增长558.44%，所所占比重重为266.0%；利用用外资994亿元元，同比比增长445.11%，所所占比重重为1.6%；企业自自筹资金金17118亿元元，同比比增长442.88%，所所占比重重30.0%；其他资资金244

8、15亿亿元，同同比增长长46.5%，所所占比重重42.2%。东东、中、西西部三大大地区房房地产开开发到位位资金分分别为443388亿元、6677亿亿元和7707亿亿元，东东部最高高，约占占全国到到位资金金总量的的75.8%。表1-2 20003年11-6月月房地产产资金来来源情况况单位：亿元元全国总计东部中部西部合计5722.824338.1677.222707.551国内贷款1487.571174.87139.771172.998利用外资94.180.21112.6111.28自筹资金1718.221159.49297.444261.228其他资金2415.341917.58226.4472

9、71.33数据来源：国家信信息中心心房地产开发发资金主主要来源源于银行行贷款、企企业自筹筹资金及及其他资资金三个个方面。其其他资金金来源主主要由销销售定金金、预售售收入和和基建垫垫资构成成，在房房地产开开发资金金来源中中一直处处于较高高占比状状态，说说明房地地产开发发对市场场和销售售的依存存度进一一步增大大，其较较大部分分依靠按按揭贷款款方式实实现；自自筹资金金占比约约30%，绝对对规模增增长迅速速，显示示出房地地产企业业自身实实力虽有有一定增增强，但但整体抗抗风险能能力还有有待进一一步提高高；房地地产开发发类贷款款是房地地产投资资的重要要来源，加加上预售售过程中中银行按按揭贷款款的资金金量，

10、信信贷资金金在房地地产投资资来源中中的占比比超过660%，银银行成为为房地产产风险的的最大承承担者。图1-2 1-66月份房房地产投投资累计计到位资资金来源源构成三、新开工工建设规规模继续续扩大1-6月份份，全国国除房地地产开发发、城乡乡集体和和个体投投资外的的新开工工建设项项目5118766个，同同比增加加96557个；新开工工项目计计划总投投资1669211亿元，增增长700.5%。从商商品房建建设情况况来看，商商品房施施工面积积775582万万平方米米，同比比增长227.99%，其其中，商商品住宅宅施工面面积6004111万平方方米，同同比增长长28.4%。商商品房新新开工面面积2443

11、400万平方方米，同同比增长长31.0%，其其中，商商品住宅宅新开工工面积1198776万平平方米，同同比增长长30.1%。商商品房竣竣工面积积81887万平平方米，同同比增长长40.4%，其其中，商商品住宅宅竣工面面积67766万万平方米米，同比比增长338.66%。图1-3 上半年年三大地地区商品品住宅累累计施工工、销售售面积房地产业界界对未来来做出的的较好期期望往往往反映在在新开工工率的迅迅速增长长上。根根据房屋屋建设周周期为三三到四年年的基本本规律，一一般来说说商品房房新开工工量应界界于当年年施工面面积的11/4-1/33，也即即新开工工率一般般应在225%-33%之间，见见下表：表1

12、-3 历年商商品房施施工面积积、新开开工面积积与竣工工面积情情况单位：万平平方米，%年份施工面积新开工面积积竣工面积新开工率1992189699.755233399.1557143.921231993364788.100458888.155125633.5441261994469455.144222933.522164899.499471995485433.288238988.577141944.000491996465377.0558469.67153566.711181997449855.500140266.988158199.700311998507700.100203877.90017

13、5666.600401999568577.600225799.400214100.800402000658966.900295822.600251044.900452001772133.500373944.200298677.400482002927566.999422599.855325222.80046资料来源：国家统统计局由表表1-33可见，119933年商品品房新开开工率为为1266%，市市场供给给严重过过量。119988年后，新新开工率率再次超超过333%且超超出程度度不断增增大，220022年为446%，预预示着房房地产业业界对市市场预期期较高，应应引起一一定关注注。四、商品房房销

14、售额额持续增增长1-6月份份，在房房地产投投资快速速增长的的同时，全全国实现现商品房房销售额额21002亿元元，同比比增长444.88%，高高于同期期投资增增速100.8个个百分点点。其中中销售给给个人119166亿元，增增长466.8%；销售售面积886722万平方方米，增增长377.4%。图1-4 20003年11-6月月商品房房销售额额情况通过综合分分析我们们得到如如下结论论：一是是投资额额会随着着销售额额的波动动而波动动；二是是投资额额波动滞滞后于销销售额波波动，投投资扩张张的滞后后期比投投资收缩缩的滞后后期要长长。其主主要原因因在于，房房地产业业的增长长主要依依靠住宅宅需求来来推动：

15、2002年年，全国国商品房房销售2249669.229万平平方米，是是19992年442888.866万平方方米的55.833倍，年年均增长长19.4%，商商品房销销售额由由19992年的的4500亿元增增长到220022年的557211亿元，年年均增长长 288.8%。20002年年商品住住宅销售售面积和和销售额额分别占占当年商商品房销销售总量量的888.6%和922.1%。写字字楼、商商用房的的需求总总量虽有有所增加加，但增增势明显显趋缓。这这在一定定程度上上反映了了房地产产产业结结构基本本趋向合合理。图1-5 19997-220022年商品品房销售售、投资资额增长长情况如图1-55所示，

16、从从商品房房销售额额的增长长情况看看：19998年年增长率率达到峰峰值；119999年增幅幅有较大大下滑；20000年小小幅回升升；20001年年波动幅幅度不大大；20002年年有较大大幅度下下滑。但但增长幅幅度都在在20%以上。这这个形势势是很好好的。从商品房投投资增长长情况来来看：119977年出现现了负增增长，这这是前几几年房市市调整的的余波。119988年大幅幅拉高到到13.7%，到到20001年攀攀升为225.33%。这这显然是是受到前前几年商商品房销销售额连连年大幅幅增长的的鼓励。220022年投资资额增长长幅度比比上年减减少3.4个百百分点，这这个下滑滑也显然然是受到到前几年年销

17、售额额增长幅幅度下滑滑的影响响。五、房地产产价格稳稳中有升升1-6月份份，全国国房地产产市场受受“非典”疫情影影响并不不明显，价价格继续续上扬。其其中，二二季度与与去年同同季相比比，房屋屋销售价价格上涨涨5.00%，土土地交易易价格上上涨7.1%，房房屋租赁赁价格上上涨1.9%。 表1-4 20003年二二季度335个大大中城市市房地产产价格指指数表单位：%地区房屋销售价价格指数数土地交易价价格指数数房屋租赁价价格指数数地区房屋销售价价格指数数土地交易价价格指数数房屋租赁价价格指数数全国105.00107.11101.99南昌103.11105.11103.22北京100.22100.5510

18、6.33济南102.33103.0098.9天津102.88103.00104.77青岛113.44101.7799.7石家庄99.7100.7798.7郑州102.33100.0099.0太原102.22129.88100.55武汉103.55104.4499.3呼和浩特100.55102.2298.5长沙100.22100.8899.1沈阳103.88116.22100.22广州99.4100.00100.00大连102.22100.0099.6深圳101.00100.55100.00长春101.22102.88104.44南宁101.77100.00106.44哈尔滨100.11100.

19、0099.0海口100.7796.690.7上海118.11114.00100.22成都101.88106.4499.8南京109.55102.22106.99贵阳101.66100.11100.99杭州105.44141.77101.99昆明99.3100.00100.11宁波116.44106.66106.22重庆105.55133.7799.5合肥104.99107.77103.44西安101.11100.7798.1福州101.33104.9998.6兰州100.00100.0098.6厦门102.44101.6698.8西宁101.55102.77102.00银川102.11104.

20、4495.4乌鲁木齐99.9100.33100.22数据来源：国家统统计局 （以以去年同同期价格格为1000）（一）房屋屋销售价价格涨幅幅扩大。上半年，房屋销售价格涨幅继续扩大，其中，二季度价格上涨5.0%，涨幅比一季度扩大0.2个百分点。分地区看，东部地区房屋销售价格仍保持大幅上涨，如上海18.1%、宁波16.4%、青岛13.4%、南京9.5%；西部地区的重庆、银川等城市，房屋销售价格也分别上涨5.5%和2.1%；昆明和乌鲁木齐等城市房屋销售价格则继续呈现小幅下降。分类型看，经济适用房和普通住宅销售价格分别上涨3.0%和5.2%，豪华住宅价格上涨3.3%；写字楼和商业用房销售价格分别上涨2.

21、4%和2.5%，其他用房销售价格下降0.4%。 图1-6 20003年二二季度主主要地区区房屋销销售价格格指数（二）土地地交易价价格保持持较高涨涨幅。上上半年，全全国土地地交易价价格继续续保持上上扬态势势。其中中二季度度上涨77.1%，涨幅幅比一季季度减少少0.77个百分分点。其其中，居居民住宅宅用地交交易价格格上涨111.88%，商商业旅游游娱乐用用地交易易价格上上涨4.0%，工工业用地地交易价价格上涨涨1.00%，其其他用地地交易价价格上涨涨1.99%。三三十五个个大中城城市中，土土地交易易价格涨涨幅超过过10%的城市市是，杭杭州411.7%、重庆庆33.7%、太太原299.8%、沈阳阳1

22、6.2%和和上海114.00%。 图1-7 20003年全全国土地地交易价价格指数数（三）房屋屋租赁价价格小幅幅上涨。上半年，全国房屋租赁价格继续保持小幅上涨的态势。其中二季度，房屋租赁价格上涨1.9%。由于受部分地区2002年上调公房出租价格的影响，住宅租赁价格上涨4.7%，涨幅比一季度扩大3.2个百分点，其中公房和私房的租赁价格分别上涨1.5%和10.8%。受“非典”疫情的影响，办公用房和商业用房租赁价格分别下降0.9%和1.3%。厂房仓库租赁价格上涨2.2%，比一季度涨幅减少0.3个百分点。 图1-8 全国房房屋租赁赁价格指指数变动动情况六、房地产产市场均均衡情况况（一）一级级市场需需求

23、超过过供给近年来来土地市市场需求求旺盛，11-6月月份，开开发企业业土地购购置面积积150069.4万平平方米，同同比增长长了544.8%；完成成土地开开发面积积71443.77万平方方米，同同比增长长了400.3%，土地地购置面面积和土土地开发发投资大大幅度增增长，导导致土地地价格上上涨较快快。图1-9 1-66月份全全国土地地购置与与开发面面积现阶段土地地价格上上涨还有有两个重重要原因因：一是是商品房房销售情情况良好好，不少少开发商商加大了了对土地地的购置置和储备备力度，推推动了土土地价格格上涨，这这反映出出开发企企业对市市场前景景普遍看看好；二二是国家家对土地地市场调调控力度度增大，土土

24、地市场场化进程程加快，经经营性用用地招标标拍卖制制度得到到进一步步推广，人人们预期期土地取取得难度度将加大大，故而而加大了了土地储储备力度度。此外外，土地地具备资资源稀缺缺性，随随着市政政开发投投资的加加大，土土地本身身的价值值在不断断上升，土土地价格格的长期期趋势是是必然上上涨的。（二）二级级市场供供销两旺旺，增长长比例基基本协调调 11-6月月份，我我国实现现商品房房销售额额21002亿元元，同比比增长444.88%，商商品房竣竣工量和和销售量量同比增增长400.4%和377.4%，房地地产二级级市场供供销两旺旺。图1-100 1-6月份份商品房房竣工与与销售面面积增长长率（三）三级级市场

25、成成长迅速速，沿海海大中城城市规模模初步显显现 我国由由于房地地产市场场发展较较晚，三三级市场场总体规规模较小小，但受受二级市市场持续续繁荣和和房改制制度实施施的影响响，近年年来沿海海大中城城市房地地产三级级市场成成长迅速速。6月月份，上上海二手手房指数数为11137 点，比比上月上上升122点，涨涨幅为11%，220022年广州州二手楼楼交易面面积达到到4866万平方方米，与与同期一一手楼交交易面积积之比为为1：00.611。沿海海大中城城市房地地产三级级市场已已经渐成成规模，供供给和需需求均有有较大幅幅度增长长，二、三三级市场场联动效效果显著著。七、国房景景气指数数呈现稳稳步上升升态势全国

26、房地产产开发业业总体景景气水平平在连续续3个月月的小幅幅回落之之后，“国房景景气指数数”再次回回升到1107点点以上的的水平。66月份，“国房景气指数”达到107.04，比5月份上升0.76点，比去年同期上升2.39点。“国房景气指数”的再次上扬，表明随着非典疫情影响的逐步淡出，全国房地产开发市场逐渐恢复了原有的快速发展势头。图1-111 20002年年初至今今国房景景气指数数变动情情况在主要分类类指标中中，房屋屋竣工面面积、资资金来源源和土地地转让收收入等分分类指数数增势强强劲，是是拉动“国房景景气指数数”总体水水平止跌跌回升的的主要原原因：66月份，竣竣工面积积分类指指数为1111.46，

27、与与5月份份基本持持平，比比去年同同期上升升7.442点；本年资资金来源源分类指指数为1108.47，比比5月份份上升22.411点，比比去年同同期上升升4.668点；新开工工面积分分类指数数达到1108.91，比比5月份份上升00.177点，比比去年同同期上升升3.444点；商品房房销售价价格分类类指数为为97.71，比比5月份份下降11.233点，比比去年同同期上升升3.773点。空空置面积积分类指指数为996.552，与与5月份份持平，比比去年同同期下降降0.005点；土地开开发面积积分类指指数为1115.97，比比5月份份下降00.644点，比比去年同同期下降降2.660点。图1-12

28、2 20002.6-20003.66国房景景气指数数及主要要分类指指标变动动情况我国当前的的房地产产业呈现现出供需需两旺的的发展态态势。这这种态势势是由体体制变化化、政策策刺激以以及居民民生活水水平改善善、旧城城改造、城城市化进进程加快快等三大大动力共共同推动动发展而而形成的的。具体体分析为为：1、19997年宏宏观经济济实现“软着陆陆”后，我我国实施施了扩大大内需的的经济政政策，在在全国范范围内推推行住房房货币化化分配制制度改革革，降低低了购房房贷款利利息。有有利的经经济环境境与政策策环境为为房地产产业尤其其是住宅宅产业的的发展提提供了必必要的保保障。根根据19995-20002年历历年12

29、2月份国国房景气气指数变变动情况况，可以以说明这这种景气气程度的的变化趋趋势。图1-133 1999520002年历历年122月国房房景气指指数变动动情况资料来源：中国国经济景景气月报报备注：综合指指数值1100为为景气线线，1000以上上为景气气区间，1100以以下为不不景气区区间，1110以以上为过过热预警警区间。从图1-113中可可以看出出，19998年年后房地地产业进进入景气气区间。进进入20000年年，国房房景气指指数企稳稳走高，在在1044点附近近窄幅波波动，呈呈现出高高位强势势横盘迹迹象，我我国房地地产业进进入了新新的一轮轮景气阶阶段，且且离1110点的的预警值值有很大大的安全全

30、空间(年度最最大值也也只有1105.27)，并未未出现严严重的过过热。由由此表明明，在市市场内外外部环境境的共同同作用下下，几年年来房地地产业的的强势运运行特征征显著。 22、体制制变化是是基础和和第一推推动力。119988年以来来，取消消福利分分房以后后，巨大大的市场场需求是是供给扩扩大的强强大动力力，从根根本上刺刺激了房房地产开开发商的的积极性性，而且且吸引其其他资金金流向房房地产业业。3、金融、税税收等各各项政策策的刺激激是第二二推动力力。中国国人民银银行多次次降息以以分流储储蓄；各各大商业业银行积积极开拓拓住房开开发贷款款和个人人信贷业业务，加加大了金金融支持持；建设设部取消消多项不不

31、合理收收费；国国家税务务总局也也降低个个人购房房契税等等，这些些政策措措施的出出台为我我国房地地产市场场的发展展提供强强大的支支撑。4、居民生生活水平平改善、旧旧城改造造及城市市化等的的内在要要求是第第三推动动力。因此，在上上述一系系列制度度、政策策和内在在要求的的合力作作用下，我我国房地地产市场场出现供供需两旺旺的发展展态势是是一种必必然结果果。 房地产产市场存存在的主主要问题题一、土地供供应增幅幅过大企业储备土土地按我我国现行行政策是是不允许许的，但但却在事事实上大大量存在在。因为为不论是是企业的的历史用用地还是是通过各各种出让让方式获获得的土土地，凡凡企业依依合法途途径获得得土地使使用权

32、后后，应有有权自主主地从市市场的角角度去考考虑项目目的开发发进度，以以获取最最大收益益，这是是正常的的市场行行为，当当市道好好时，企企业可以以多建一一些，市市道不好好时，也也可以作作为企业业的储备备项目。过过于硬性性的行政政规定，反反而更容容易造成成供求关关系的失失衡和问问题楼盘盘的发生生。如果果政府果果真不让让企业储储备土地地，就应应当在必必要时停停止供地地，使市市场平衡衡，但事事实是政政府在土土地供应应方面一一直以来来就存在在以下一一对矛盾盾，一是是需要通通过出让让土地获获得庞大大的城市市建设资资金，特特别是在在城市高高速发展展的初始始阶段，而而另一方方面，政政府和企企业本身身对市场场需求

33、的的把握也也并不能能真正做做到“先见之之明”，这也也使得企企业存量量土地日日趋扩大大。因此，增强强政府调调控土地地市场能能力，是是规范土土地市场场的基本本前提。严严格控制制开发用用地的供供应总量量，是保保证房地地产市场场健康发发展的关关键。供供应总量量控制住住了，才才能避免免盲目扩扩大商品品房开发发规模，才才能稳定定地价、房房价，开开发商、投投资者和和购买房房屋的消消费者等等市场主主体才有有投资信信心。二、结构失失衡是房房地产市市场的根根本矛盾盾从理论上计计算，当当前乃至至未来相相当一段段时间内内，我国国的住房房总量依依然是不不足的。据据一份测测算显示示，如果果我国按按每年一一个百分分点提高高

34、城市化化率，每每年至少少要转移移15000万农农村人口口，则每每年需要要2-33亿平方方米城市市住宅。由由此可见见，当前前我国房房地产大大量空置置的问题题不在于于总量而而是结构构上的不不合理。产产品结构构与市场场需求失失衡，是是企业经经营失败败或发展展受阻的的重要症症结。目目前，我我国大部部分地区区的房屋屋开发中中，高档档房屋比比重过高高，低价价位经济济适用房房屋的开开发量不不足。一一些大中中城市在在房地产产开发中中忽视了了供需关关系，房房地产开开发企业业为了追追求高利利润，热热衷于高高档商品品房的开开发，造造成了高高档商品品房供过过于求，价价格虚高高。同时时，市场场上低价价位房屋屋供不应应求

35、，导导致出现现了经济济适用房房销售违违规操作作和市场场炒作现现象。从从市场的的发展看看，供给给结构严严重地背背离需求求结构，在在供应总总量不足足的情况况下，就就会产生生结构性性泡沫。三、房地产产业对金金融依赖赖程度较较高据中国人民民银行220022年第二二季度货货币政策策执行报报告分分析，上上年房地地产对我我国GDDP增长长直接贡贡献率为为1.33个百分分点，间间接贡献献率为00.6-1.22个百分分点，两两者相加加为1.9-22.5个个百分点点。这表表明了我我国GDDP增长长对房地地产业的的依赖程程度较高高，而房房地产的的发展主主要是依依赖于金金融的强强有力支支持。据据统计，近近年来，银银行

36、对房房地产企企业开发发投资的的贷款在在整个房房地产开开发资金金中占比比一直维维持在223%左左右，个个人购房房资金中中银行贷贷款的比比重20001年年约为330%，并并呈逐渐渐上升的的趋势。由由于银行行不仅通通过提供供开发类类贷款参参与住宅宅的开发发，而且且通过提提供个人人住房贷贷款参与与住宅的的销售，从从而极大大地提高高了银行行资金在在住宅投投资开发发资金来来源中的的比重，使使得房地地产业对对金融的的依赖程程度明显显提高。发发展商利利用个人人住房贷贷款比开开发类贷贷款容易易获得的的特点，利利用“假按揭揭”套取银银行资金金的现象象比较严严重。“假按揭揭”风险已已经成为为当前和和今后一一段时期期

37、住房金金融业务务风险管管理工作作的重点点。四、局部泡泡沫蔓延延 国家统计局局近期对对全国338177家房地地产开发发企业进进行的专专项调查查显示出出以下结结果：三成以上的的企业认认为房地地产开发发投资规规模过大大，一半半多的企企业对房房地产开开发投资资前景不不持乐观观态度。一一是399.322%的企企业认为为本地区区房地产产开发投投资规模模快于本本地区经经济发展展，555.177%的企企业认为为适应本本地区经经济发展展，5.51%的企业业认为慢慢于本地地区经济济发展。二二是344.433%的企企业认为为本地区区房地产产开发投投资规模模偏大，556.773%的的企业认认为适中中，8.84%的企业

38、业认为偏偏小。三三是444.833%的企企业对本本地区房房地产开开发投资资前景较较为乐观观，433.900%的企企业认为为一般，111.227%的的企业明明确表示示不乐观观。四是是44.94%的企业业认为本本企业房房地产开开发投资资力度要要加大，440.331%的的企业认认为不变变，144.755%的企企业认为为要缩小小。四成多的企企业认为为房地产产过热。具具体为：42.21%的企业业认为房房地产过过热，557.779%企企业认为为适中或或不热。1/2以上上的企业业认为目目前商品品房销售售一般和和对商品品房销售售前景持持谨慎乐乐观态度度。一是是35.82%的企业业认为目目前商品品房销售售较好，

39、557.668%的的企业认认为一般般，6.50%的企业业认为较较差。二二是399.811%的企企业对未未来两年年内商品品房销售售前景表表示乐观观，477.377%的企企业表示示一般，112.882%的的企业表表示不乐乐观。近九成的企企业认为为空置商商品房持持续增加加已对企企业产生生不同程程度的影影响。具具体为：13.45%的企业业认为影影响不大大，444.500%的企企业认为为有些影影响，440.888%的的企业认认为导致致企业生生产经营营困难，11.188%的企企业认为为已使企企业面临临破产。约1/2的的企业认认为房价价过高或或偏高，看看到了泡泡沫。具具体为：6.334%的的企业认认为目前前

40、商品房房房价过过高，442.224%的的企业认认为偏高高，400.877%的企企业认为为适中，110.555%的的企业认认为偏低低。近1/2的的企业认认为未来来两年房房地产开开发投资资的资金金主要来来自于银银行。226.992%的的企业认认为来自自于银行行贷款，220.118%的的企业认认为来自自于个人人按揭贷贷款。居民购买力力低、商商品房过过剩、开开发投资资规模过过大、盲盲目建设设为空置置商品房房增加的的主要因因素。企企业的认认同率分分别为229.330%、222.446%、220.442%、119.886%。综上所述，当当前我国国房地产产开发投投资的总总体走势势，就全全国而言言尚属于于正常

41、状状态，但但已在若若干地区区和一些些方面出出现过热热苗头和和泡沫现现象，并并有蔓延延、扩大大之势。具体而言，我我国房地地产开发发投资中中的局部部过热苗苗头表现现在：一一是近三三年来房房地产开开发投资资规模平平均以225.004%的的高速增增长，为为GDPP平均增增幅的33倍左右右，且有有进一步步增加之之势。二二是炒房房子、炒炒地皮等等投机、炒炒作现象象在大部部分城市市均可看看到，且且有愈演演愈烈之之势。三三是商品品房开发发投资结结构过于于向高中中档房倾倾斜。四四是国民民经济许许多行业业的企业业已开始始向房地地产业涌涌入或受受其连带带影响。五五是房屋屋竣工面面积和房房屋施工工面积中中新开工工面积

42、分分别平均均以每年年20.57%和255.222%的高高速递增增。局部泡沫现现象表现现在：一一是地价价泡沫。土土地由于于其稀缺缺性和市市场需求求的无限限性拉动动及炒作作，土地地价格出出现虚涨涨，虚涨涨的部分分就是泡泡沫。二是房价泡泡沫。房房价中的的地价泡泡沫、房房地产投投机和炒炒作所哄哄抬的价价格部分分、开发发商正常常期望值值以上的的期望值值等，组组成了房房价泡沫沫。三是商品房房供求泡泡沫。商商品房供供大于求求，超过过部分的的供给增增长则为为虚涨，构构成商品品房供求求泡沫。近近几年，我我国商品品房空置置率均在在14%以上，处处于危险险空置区区。即使使不考虑虑我国现现有的空空置商品品房，在在未来

43、两两年内，按按照房屋屋施工面面积增幅幅比近三三年平均均增幅降降低2个个百分点点、商品品房销售售面积增增幅比近近三年平平均增幅幅高2个个百分点点计算，商商品房仍仍然供大大于求。这这样就形形成了供供求泡沫沫。四是资金沉沉淀泡沫沫。房地地产开发发企业资资金拖欠欠形成的的债务链链、高资资产负债债率、大大量空置置商品房房等所导导致的资资金沉淀淀构成了了资金沉沉淀泡沫沫。五是房地产产投资泡泡沫。因因为我国国房地产产投资持持续高速速增长，空空置商品品房增加加、大量量资金沉沉淀等，使使房地产产企业还还贷、还还债困难难，导致致了房地地产投资资泡沫产产生。特特别在我我国房地地产开发发投资中中银行贷贷款比重重很大的

44、的情况下下，存在在金融风风险，易易导致金金融危机机。国家统计局局的调查查结果表表明，制制止和防防范房地地产开发发投资中中局部过过热苗头头和局部部泡沫现现象，以以防止其其蔓延和和扩大，已已经刻不不容缓。当当然，这这种制止止和防范范应当是是“软着陆陆”，要防防止房地地产市场场出现大大起大落落和剧烈烈震荡。因因此，各各级政府府及有关关部门必必须有统统一和清清醒的认认识，采采取有针针对性的的措施对对房地产产业的发发展进行行调控和和引导。 发展趋趋势预测测一、短期发发展趋势势预测（一）房地地产投资资预测为确保国民民经济的的快速健健康发展展，我国国将继续续实行扩扩大内需需的政策策，进一一步加大大基本建建设

45、投资资。基本本建设投投资对房房地产投投资具有有显著的的拉动作作用，一一般情况况下，城城镇基本本配套建建设达到到一定规规模和程程度后，当当地房地地产投资资将会迅迅速增加加。发达达国家房房地产投投资与基基本建设设投资比比例一般般处于00.6-0.88之间。几年来我国国基本建建设投资资对房地地产投资资的拉动动作用越越来越大大。可以以预见，短短期内房房地产投投资将继继续保持持增长势势头，但但增长速速度将放放缓。由由于房地地产市场场投资主主体是各各类房地地产企业业(较大大部分是是民营及及外资企企业)，其其决策动动因主要要来源于于市场，因因此国家家对房地地产投资资的调控控将主要要集中在在对银行行信贷准准入

46、条件件的控制制上。（二）房地地产市场场供给预预测由于行行业产品品生产周周期特点点，房地地产市场场供给表表现出很很强的惯惯性。房房地产开开发商为为降低投投资风险险，将尽尽可能地地避免房房屋烂尾尾，确保保已开工工项目实实现竣工工。因此此，房地地产市场场供给缺缺乏弹性性，排除除今后新新开工因因素，119999年-220022年新开开工量将将在今后后三年内内逐渐转转为竣工工量。今今后3年年竣工总总量是111-113亿平平方米，即即年均竣竣工量在在 3.6-44.4亿亿平方米米之间。（三）房地地产市场场需求预预测2002年年，我国国人民生生活水平平迈上了了一个新新台阶，人人均国民民生产总总值突破破10000美元元，生活活水平进进入了小小康阶段段，消费费结构较较以往相相比有了了很大的的变化。我国恩格尔系数已降至40%以下，人民生活从温饱进入小