秦皇岛山海关_东罗城项目前期策划报告31420130294.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.山海关-东罗罗城项目前前期策划报报告2008年年5月目 录一、项目基基本特征与与开发方向向-221、项目基基本特征-2、项目开开发方向-3、项目基基本结论-二、客户与与需求分析析-1、客户源源、客户层层与客户结结构-2、客户需需求与需求求方位-3、客户需需求结论-三、市场分分析-1、国内宏宏观经济与与房地产行行业状况-2、区域经经济与房地地产行业状状况-3、秦皇岛岛与山海关关经济与房房地产行业业状况-4、项目SSWOT分分析-四、项目基基本运作-1、项目基基

2、本运作思思路-2、产品形形态与风格格定位-3、业态结结构规划-4、功能分分区与道路路规划-5、景观园园林风格与与布局-6、物业配配套与服务务-7、产品定定价-8、开发步步骤与周期期-9、营销推推广策略-五、项目效效益与风险险分析-第一部分：项目基本本特征与开开发方向1、项目基基本特征：1】地形现现状与价值值：1、地图显显示方位 2、地地块现状实实景 3、地地块红线范范围根据实地考考察，对本本地块的初初步认识：地块比较规规整，地势势平坦；有有一定的水水域面积，水水域周围有有保留完整整的景观；西面紧邻邻享誉全国国的旅游景景点“天下第一一关”；四周得得天独厚的的古城墙，对对于东罗城城地块来说说，她具

3、备备了独一无无二的历史史人文景观观，是不可可复制的好好地块，具具备良好的的开发价值值。2】周边（主主要出入口口）现状：A、没有良良好的商业业氛围，有有些偏离城城区的主要要商业中心心；B、生活环环境太差，不不能满足高高端生活条条件的需要要；C、周边市市政配套不不足，绿化化面积较少少，基础设设施有待政政府进一步步改善； D、交通不不够便利，仅仅有一条项项目东出入入口的南北北道路-关城城东路，项项目南出入入口-“第一关停停车场”出入口的的环境、道道路和北出出入口的道道路开通需需要政府改改造；3】项目限限定指标：政府指标要要求：A、项目规规划以一层层结构为主主，部分可可以建到二二层；B、檐口不不高于6

4、米，建筑筑总高度不不高于城墙墙台面（第第一关的城城墙平均高高度为8米，东罗罗城约122米高）；C、容积率率不高于00.45、建建筑密度不不大于355、绿化不不小于300；公司指标要要求：A、实现利利益合理化化、最大化化；B、符合法法定、当地地政府和公公司的开发发要求；项目土地成成本A、土地购购置成本是是138662万元（588万/亩*2399亩）；2、基本结结论：开发低密度度高端商业业和住宅产产品是唯一一的出路。限限高、0.45的低低容积率、13862万元的土地成本及在282亩的可用土地和不足9万平米的建筑面积，必定推高将来房屋销售单价。因此，普通产品没有开发可能，只别出一格、另辟蹊径，拔高项

5、目的开发档次，只有这样才能支撑开发成本和投资收益。3、项目开开发方向：综合以上基基本要素，项项目开发方方向必定是是高端产品品-别墅、类类别墅和高高端商业。第二部分：客户与需需求从第一部分分里已经很很明确的看看出我们的的产品方向向-高端产品品，那么我我们的客户户层也必定定是高端消消费客群。可可是我们的的高端客户户在哪里？他们究竟竟需要什么么样的产品品？1、客户：1】客源：、A1、本地地：【秦皇皇岛】一般个体客客源：秦皇皇岛一般性性个体客户户人均可支支配收入不不足万元，对对高档不动动产的购买买力极为薄薄弱，高端端客户量有有限；但是是对高档的的商业消费费需求是存存在的。根据对秦皇皇岛20007年城市

6、市居民人均均可支配收收入为91195元，比比去年增长长了14.5%；人人均工资性性收入65597元，比比去年增长长了13.5%；人人均转移性性收入29977元，同同比增长226.3%；受银行行存款利率率上调和股股市持续走走高影响，人人均财产性性收入944元，比去去年增长112.2%等基本因因素的分析析得知。高端个体客客源：本地地高端个体体客户主要要集中在政政府部门领领导、企业业主、企业业高管以及及乡镇领导导。这些群体具具有稳定的的收入和部部分有一定定的灰色收收入，消费费力和投资资欲望强。并并且有钱人人在更加富富裕之后就就会自然上上升到社会会的上层，其其交流的档档次、场所所和个人生生活的居所所都

7、将发生生改变。就就个人居所所而言，安安全、私密密和品味是是关键的。我我们的项目目在山海关关完全具备备了前两项项安全与私私密。秦皇岛有 区区和 乡镇， 家企业业，主要领领导、企业业主和企业业高管约有有 人。以以5%可购买买机率，将将产生？人人的客源。企业机构客客源：秦皇皇岛的大中中型企业较较少，但实实力比较雄雄厚，不过过企业和企企业高层在在当地均有有自己的办办公和生活活场所，仅仅有个别的的高层会有有可能购买买不动产，对对于高端商商业一般是是企业消费费行为，个个体消费有有限。和本本地企业长长期现关联联的外地企企业也是我我们的客源源。代表企业如如下：秦皇岛港务务集团有限限公司：主主要以煤炭炭、石油、

8、粮粮食、化肥肥、水泥、矿矿石、饲料料、水果等等大宗货物物运输，除除承担国内内货物的中中转外，还还与世界上上100多个个国家和地地区的港口口保持着经经常性的贸贸易往来。秦秦皇岛港已已成为以煤煤炭、原油油输出为主主的综合性性国际港口口，是我国国晋煤外运运、北煤南南运的主要要枢纽港，经经由秦皇岛岛港下水的的煤炭占全全国主要沿沿海港口下下水煤炭总总量的一半半。现有职职工180000人，固固定资产原原值91亿元。全全港共有码码头泊位449个，其其中生产泊泊位28个，年年设计通过过能力1.24亿吨吨。中国耀华玻玻璃集团公公司：是国国家5200家重点企企业之一，有有职工133400多多人，总资资产36亿元。

9、被被誉为“中国玻璃璃工业的摇摇篮”。目前，耀耀华已发展展成为我国国特大型综综合性玻璃璃生产企业业，拥有330余家子子公司和国国家级“企业技术术中心”、博士后后科研工作作站等科研研机构。产产品占全国国总产量的的八分之一一。中铁山桥集集团有限公公司：是以以制造业为为主体、多多元经营的的国有控股股大型企业业集团，是是我国桥梁梁、道岔制制造行业中中历史最久久、规模最最大、实力力最强的名名牌企业。公公司本部在在秦皇岛市市山海关区区，有职工工70000多人，占占地面积1123.77万平方米米，注册资资本近4亿元。产产品占据了了全国铁路路提速道岔岔市场700%的份额额。山海关船厂厂：厂区面面积1966.7万

10、平平方米。拥拥有中国最最大的VLLCC型修修船坞。有有职工近33000人人，其中高高级专业人人才、工程程技术人员员800余人人。主要经经营船舶修修造、改装装、拆解，海海洋石油工工程设备制制造、改装装、修理，港港口机械制制造、钢结结构制造，船船舶备件供供应等。已已与美、英英、德、俄俄、韩、日日、港、台台等30多个国国家和地区区及国内各各大航运公公司建立了了良好的业业务关系。渤海铝业有有限公司：由中国国国际信托投投资公司和和美国雷诺诺兹金属公公司全资经经营的大型型现代化铝铝加工企业业。20001年，被被评为中国国外商投资资企业5000强企业业。总投资资2.511亿美元，注注册资本11.41亿亿美元

11、，公公司占地面面积86万平方方米，建筑筑面积近220万平方方米，有职职工12000人。主主要生产铝铝型材和铝铝板、带、箔箔两大类产产品。产品品热销全国国各地，并并打入北美美、欧洲、东东南亚等市市场。政府机构客客源：秦皇皇岛、山海海关的政府府机构每年年都有大量量的政务接接待，对于于商业的消消费需求有有一定潜力力，对于不不动产的消消费极其有有限。秦皇岛和山山海关是有有一定历史史背景和特特殊地利位位置的地方方，每年、每每月甚至每每周都会有有上级领导导或部门官官员到这里里视察或旅旅游度假的的，这些客客人到这里里的消费完完全有当地地政府买单单。根据山山海图志一一书里统计计分析，仅仅在山海关关这里，一一年

12、里平均均每个月里里都有2-3位重重量级领导导来这里观观光考察，特特别是69月的时间间段里。A2、本地地：【山海海关】山海关区辖辖5个街道、33个镇、1个乡，总总面积1992平方千千米。总人人口14万人（20006年）。20007年城市居民民人均可支支配收入88133元元，同比增增长9.22%；人均均消费支出出65988.63元元，同比增增长4.88%。全年年农民人均均纯收入44942元元，比上年年增长6.0%。城城市居民人人均住房使使用面积为为16.993平方米米。规模企企业机构少少，人均收收入低，一一般个体客客户更不具具备消费高高端不动产产的条件。这这里不作为为重点客源源地分析。B1、外地地

13、：【京津津唐】B1-1、企企业机构类类：按照行业分分类：主要行业：以电信、电电力、零售售、IT业、传传媒、通信信、媒体、娱娱乐业、电电影业、金金融、保险险、教育、专专业投资机机构、宗教教协会、外外事机构、政政府与企事事业单位派派出机构等等为主要对对象。在这这些行业里里，主要表表现在对不不动产的购购置、企业业内外交流流、培训、休休闲度假等等消费行为为。按照规模分分类：主要对象：世界伍佰佰强及分支支机构、亚亚洲五百强强、中国伍伍佰强、区区域百强和和行业前十十强等规模模企业；B1-2、个个体消费类类：政府高管、大大中型企业业高层、小小企业主、华华侨、专业业投资客等等；B2、外地地：【东北北】B2-1

14、、企企业机构类类：按照行业分分类：主要行业：有食品加加工业、机机械制造、交交通运输、电电力、热力力、矿采业业、演艺等等行业。这这些行业主主要表现在在对不动产产的购置上上，如：企企业会所，以以此作为企企业内外交交流、培训训、休闲度度假中心。按照规模分分类：东北大中型型企业、东东北百强企企业、行业业前20强等。B2-2、个个体消费类类：政府高管、大大中型企业业高层、小小企业主、专专业投资客客等；B3-1、外外地：【山山西与内蒙蒙】B3-1、企企业机构类类：按照行业分分类：主要行业：有煤炭、交交通运输、电电力、热力力、矿采、酿酿酒等行业业。这些行行业主要表表现在对不不动产的购购置上，如如：企业会会所

15、，以此此作为企业业内外交流流、培训、休休闲度假中中心。按照规模分分类：当地大中型型企业、百百强企业、行行业前200强等。B2-2、个个体消费类类：政府高管、煤煤炭老板、大大中型企业业高层、小小企业主、专专业投资客客等；2】、客层层与客户结结构对于东罗城城项目，客客层必定处处于各目标标区域的高高端，均位位于当地消消费者结构构的金字塔塔顶部。客客户区域比比是京津唐唐：山西内内蒙：东北北：当地为为4：3：1：2的结构。客客层比是政政府：企业业：个体为为35：50：15的结构构比。2、客户需需求与需求求方位：1】基础分分析：我国的经济济增长已经经成为拉动动国际经济济的主要因因素，随着着国内连续续数年高

16、达达两位数的的增长幅度度，国内居居民消费随随之升级，商商业交流、房房地产、旅旅游消费需需求也在升升级变化。改革开放后后，社会经经济、人民民生活水平平发生了巨巨大的变化化，各行业业出现一片片繁荣，商商业交流频频繁，档次次不断提高高，企业和和个体消费费者对商业业的配套要要求也越来来越高。生活水平提提高后，人人们开始关关注个人的的居住条件件和环境。房房产改革以以来经历了了四个基本本阶段，一一是有可居居住的房子子，如：单单位福利分分房；二是是有个人产产权的房子子；如：第第一拨房改改房和商品品房；三是是有大户型型的房子，不不注重环境境和配套；如：单位位集资建房房；四是有有好环境、高高配套的大大房子；如如

17、：市区内内大盘的多多层或高层层及近郊的的别墅。根据国际惯惯例，在人人均GDPP达到10000美元时时，旅游消消费开始启启动；在11000美美元左右，以以观光旅游游为主；人人均GDPP达到20000美元以以后，休闲闲旅游开始始启动；33000美美元休闲旅旅游成熟，此此时度假旅旅游开始启启动；当人人均GDPP达到50000美元时时，度假旅旅游成熟。在在旅游消费费升级过程程中，直接接涉及到吃吃、住、行行、游、乐乐、购六个个方面，关关联到299个经济部部门和1008个行业业的发展，旅旅游业的附附加值不断断提高。2002年年我国人均均GDP首次次突破10000美元元，旅游消消费启动已已有所显示示。200

18、06年人均均GDP突破破20000美元。地地区间经济济发展不平平衡的特点点决定了现现阶段我国国旅游业整整体处于观观光旅游为为主，休闲闲旅游为辅辅的阶段。个个别地区、少少数富裕的的人群在向向休闲游、度度假游过渡渡。旅游业从改改革开放初初期“外事接待待”性质发展展到现在已已成为“国民经济济重要产业业”，在国民民经济中的的地位越来来越受到重重视。在中中国31个省（自自治区、直直辖市）中中，已有223个省区区市把旅游游业确立为为支柱产业业，1个省把旅旅游业确立立为主导产产业，3个省区市市把旅游业业确立为第第三产业的的龙头产业业。政府主主导、部门门联动、社社会参与的的发展格局局，为旅游游业营造了了良好的

19、发发展环境。根据20008年秦秦皇岛市政政府工作报报告,该市已经经将 “推动旅游游业转型升升级”、“发展休闲闲度假游，培培育商务会会展游”纳入20008年政府府工作的主主要任务。旅游饭店业业是我国与与国际接轨轨最早、开开放步伐最最快的行业业之一。随随着旅游业业的发展，饭饭店需求明明显增长，据据国家旅游游局预测，到到20155年，全国国将新增各各类住宿设设施约200万家，其其中星级饭饭店约1万家，五五星级饭店店将超过5500家。当当前大众旅旅游需求呈呈现多样性性，商务客客源增多等等因素促使使星级酒店店与经济型型酒店成为为行业中表表现作为活活跃的两部部分。中科院：我我国旅游房房地产即将将迎来快速速

20、发展 近年来，随随着旅游业业与房地产产业的不断断发展，除除按传统方方式开发经经营的酒店店和度假村村外，从产产权酒店、分分时度假房房产、到景景区房产、酒酒店式公寓寓，再到以以旅游为主主题的区域域开发建设设等，“旅游房地地产”这个概念念越来越多多地被人们们提到，同同时也越来来越多地用用于各类房房地产项目目之上。大大批国际金金融投资商商、地产开开发商、酒酒店投资管管理机构纷纷纷介入旅旅游房地产产开发，并并取得了可可观的收益益。 从世界范围围来看，起起源于上世世纪初法国国地中海沿沿岸的旅游游房地产目目前已在全全球得到迅迅速发展，特特别是欧洲洲各国，各各种分时度度假酒店、高高尔夫度假假村、山地地度假村、

21、休休闲别墅等等已发展到到一定规模模。 从我国情况况来看，旅旅游房地产产萌芽于上上世纪八、九九十年代。当当时，沿海海地区、改改革开放较较早的省市市由于房地地产泡沫，房房地产项目目建设供大大于求，出出现了大量量积压和售售后空置房房。为了消消化这些空空置房，人人们开始尝尝试将房地地产开发空空置的物业业改造为宾宾馆、青年年旅馆、分分时度假酒酒店、汽车车旅馆等旅旅游休闲的的场所，于于是一部分分原本为住住宅等用途途的建筑转转变为旅游游物业。11999年年，自海南南“南海传说说”、三亚“博鳌国家家旅游休闲闲度假区”的成功开开发后，先先后几十个个旅游房地地产项目在在全国进行行改造、规规划、建设设和推广，并并取

22、得了较较大的市场场反响，从从而真正形形成了旅游游房地产的的概念和形形式。到目前，在在旅游经济济和地产资资本的双重重驱动下，国国内旅游地地产开发已已经正式进进入发展期期。旅游房房地产与传传统房地产产项目存在在一定的差差异，因而而具有特殊殊的开发和和营销模式式，与传统统的房地产产项目开发发相比，旅旅游房地产产对开发的的配套要求求更高、服服务要求更更专业、销销售方式更更加灵活。 虽然目前我我国还面临临着旅游房房地产开发发法律、法法规、制度度不健全、专专业人才短短缺、开发发商意识水水平有待提提高、旅游游房地产开开发整体水水平良莠不不齐的问题题，但是展展望未来，在在我国国民民经济持续续健康发展展的大环境

23、境下，在旅旅游房地产产发展的环环境日渐成成熟、旅游游投资规模模持续增长长、市场需需求潜力巨巨大等利好好因素的推推动下，作作为旅游业业和房地产产业相结合合的产物，旅旅游房地产产必将迎来来更快的发发展时期。在在此过程中中，政策法法规将直接接影响旅游游房地产的的步伐，资资金和品牌牌将成为旅旅游房地产产未来的决决定力量，与与国情适合合与国际接接轨的特色色产品将不不断出现。2】客户需需求：任何商品的的出现并繁繁荣壮大起起来，必定定是和消费费需求有着着直接的关关系。改革革开放后，房房地产市场场的不断繁繁荣壮大同同样是需求求的作用，产产品的不断断升级是需需求升级的的作用，在在国内房地地产经历了了四个发展展阶

24、段后的的第五个阶阶段的发展展方向会在在哪里那？依据上诉的的基本情况况，就房地地产高端产产品的方向向来说应该该是复合型型商业旅游游地产。这这个方向是是有消费需需求决定的的，政府、企企业、高端端个体是这这个方向的的主要消费费力量，他他们掌握着着社会财富富的50%以上。具体需求：A、政府：政府在需需求中约占占到35%的份额。政政府机构每每年拥有大大量的内外外部会议。在在山海关，每每年至少330位国家家、省部级级领导迎来来送往的接接待任务（根根据山海海关图志）和和考察、招招商引资等等活动引发发的高级商商务接待与与会展活动动，确定了了政府及下下属机构大大量的餐饮饮、住宿、娱娱乐、商务务办公与会会展等的消

25、消费需求。B、企业：企业在需需求中约占占到50%的份额，主主要表现在在商业中的的吃、喝、玩玩、乐、游游、住、会会展以及不不动产中的的会所等方方面。商业业消费目的的是为了企企业对外的的商务接待待，不动产产中的会所所是为了企企业内部的的培训、度度假等。企企业固定与与政府各级级关联部门门的公关活活动，关联联业务单位位的高级商商务接待，企企业内部培培训、会议议、团体度度假、分支支机构的办办公场地、企企业财富为为寻求合理理避税的投投资途径等等，确定了了企业及分分支机构大大量的餐饮饮、住宿、娱娱乐、商务务办公、会会展和置业业的消费需需求。C、高端个个体：该群群体在需求求中约占到到15%的份份额，主要要消费

26、方向向是个人交交际接待和和住宅中的的别墅。本本案目标个个体顾客无无疑是国内内的富裕人人群，特别别是秦皇岛岛周边5000公里内内的富裕人人群。根据据万事达卡卡国际组织织20066年正式发发布的一项项全新指数数报告“万事达卡卡中国富裕裕人群指数数”可窥豹一一斑。具体情况如如下：报告对中国国内地富裕裕人群的界界定标准是是家庭年收收入在2.5万美元元以上（约约合人民币币18.99万元），据据分析预测测，在20005年中中国的富裕裕人群约为为290万户户，到20015年将将增长到8850万户户。调查还显示示，中国富富裕人群年年龄低于亚亚洲平均水水平，在中中国内地的的富裕人群群中，300岁以下的的占22，

27、31至46岁的占占64，46岁以上上的占144。该报报告声称，内内地富裕人人群主要由由相对年纪纪较轻的人人士构成，这这在整个亚亚太地区都都相当罕见见，比如在在日本的富富裕人群中中，70的富富翁在466岁以上。尽尽管年轻，但但内地富裕裕人群大都都具备较高高学历，550的人人拥有本科科学历，333拥有有硕士以上上学历，111拥有有大专学历历，高中毕毕业和高中中以下文化化程度的分分别占5和1。富裕人群的的消费最大大特征：热衷购置房房产：多数数内地富裕裕人群在22000年年前已经购购置了第一一处房产。其其中18的人人在19996年前购购置，411的人在在19966年至20000年间购购置，411的人在

28、在20000年后购置置。报告分析认认为，富裕裕人群把房房地产作为为一项重要要的投资。随随着房产购购置的增加加，房产的的面积也逐逐步扩大。富富裕人群第第一处房产产的平均面面积为1229平方米米，第二处处为1711平方米，第第三处为1184平方方米，第四四处高达2208平方方米。普遍喜欢旅旅游：结果果显示，中中国富裕人人群喜好休休闲娱乐。其其中国内外外旅游是他他们休闲娱娱乐的最大大支出，22006年年92.66的富裕裕家庭在休休闲和娱乐乐活动方面面的花费高高达1万美元。其其次是健身身、游览主主题乐园、运运动和社交交活动。过过去一年内内，有433.3的的富裕人群群至少在国国内旅游三三次，300的富裕

29、裕人群一年年出国旅游游至少三次次。从上可以看看出国内的的富裕人群群热衷于自自身寻求更更高品质的的居所，由由于该群体体大部分年年龄都在33146岁之间间且文化水水平较高，中中国传统文文化对该群群体又有较较大影响，所所以接受两两世、三世世或者四世世同堂的传传统家庭生生活理念，另另外因气候候不够温和和而更换现现有居住地地、中小城城市一直坚坚挺的房价价走势使之之坚定投资资回报的信信心、固定定的海滨度度假场所、低低密度的房房屋抗震性性优于平层层和高层（安安全需要）、高高星级服务务的别墅、餐餐饮、娱乐乐等也是推推动消费需需求的重要要因素。3、客户需需求结论：参照国内同同类成功项项目（如：海南的“南海传说说

30、”“博鳌论论坛”等）比较较分析，在在99年已经经有这样的的消费需求求出现，只只是在93397年国内内地产危机机后，988年地产复复苏时才被被市场发现现。99年后国国内地产一一路高歌，高高端消费需需求量井喷喷式涌现，以以至于很多多开发商投投入到复合合型商业旅旅游地产中中，经过近近两年的大大浪淘沙后后，配套不不足、承诺诺不到位、服服务差、项项目区位不不好的项目目逐步被淘淘汰出局。结合项目的的综合情况况，山海关关开发前景景广阔，旅旅游市场正正在初步回回升，在秦秦皇岛和山山海关的“十一五规规划”中已经明明确了旅游游业的主导导地位。在在山海关围围绕京津唐唐、山西、内内蒙和东北北区域开发发复合型商商业旅游

31、地地产是可行行的。在本案中，作作为山海关关首个五星星级酒店物物业，东罗罗城项目开开发1.55万平方米米的五星级级酒店将携携手法国雅雅高、喜来来登或者美美国希尔顿顿国际著名名品牌酒店店管理公司司先时落成成。由于项目位位置的优越越性，驱车车前往海港港口区仅需需15分钟，到到山海关火火车站2分钟，往往山海关机机场需1分钟，因因此酒店具具有明显的的区位优势势。据调查查，目前，整整个山海区区四星级以以上酒店仅仅有家，靠靠近港口的的位置更是是缺少星级级酒店。而而据政府内内部消息，山山海关凭借借国际级别别天然不冻冻良港，近近年内就会会转化成国国内最大煤煤炭转运港港口。届时时，临近港港口将分布布着上千家家船务

32、代理理和货物代代理公司及及煤炭能源源类公司分分部，这些些公司每年年的客户商商务接待费费用高达几几百万、甚甚至上千万万元。酒店店方面预计计，正式运运营后，他他们每年的的平均入住住率能达到到0%左右，处处于商务酒酒店运营的的良好区间间，也能为为小区内别别墅和企业业会所类的的销售提供供优质的客客户资源。东罗城五星星级酒店落落成以后，除除了在酒店店内部满足足业主消费费、政府接接待和外部部常客消费费需求以外外，还将为为业主提供供“管家保保姆式”五星级配配套物业服服务。第三部分：市场分析析1、国内宏宏观经济与与房地产行行业状况A、中国宏宏观经济：A1、发改改委宏观研研究院：未未来投资走走势将继续续保持稳定

33、定增长的态态势 当前投资资反弹的压压力依然较较大，房价价虚高的泡泡沫等不稳稳定因素仍仍未从根本本上消除，有有关部门仍仍然不可能能放松宏观观调控的力力度，这也也决定了整整个二季度度乃至下半半年的投资资增长会保保持平稳的的态势，增增长速度会会控制200%25%的区区间范围内内，投资大大幅度下滑滑和强劲反反弹可能性性不大。 (1)未来来投资总量量将继续保保持稳定增增长的态势势。从15月来看，城城镇投资同同比增长226.4%，尽管低低于上年同同期的同比比增长速度度，但月度度投资同比比增长速度度还是不断断上升的。与与此相联系系，城镇投投资率也是是不断攀升升的，20003年13月城镇投投资率为119%，2

34、0044年13月为26.04%，20055年13月上升为为28.883%，这这说明目前前投资增长长对国民经经济增长的的贡献率依依然居高不不下，投资资反弹的可可能性依然然存在。 (2)投资资结构有保保有压的力力度将进一一步加大。面面对房地产产业的“过热”局面，在在国家的宏宏观调控下下，今年以以来房地产产投资同比比增长速度度与占全社社会投资的的份额一直直呈现下滑滑状态。但但是房地产产投资中的的结构失调调仍比较明明显。在整整个房地产产开发中，经经济适用房房的投资增增长速度，今今年以来一一直呈现明明显下滑的的状态，说说明房地产产投资追逐逐价高利大大的倾向是是比较明显显的。从投投资来源来来看，值得得高度

35、重视视的是，房房地产业自自有资金来来源所占比比重呈现逐逐步下降的的态势。而而同时房地地产资金来来源中的国国内贷款的的比重却一一直较高，占占整个资金金来源200%左右，定定金和预付付款的比重重也呈现明明显的上升升状态，这这说明房地地产业投融融资的结构构失衡乃至至风险控制制仍然令人人担忧。加加强房地产产业投融资资结构的调调整仍是当当前面临的的重大任务务。由于房房地产业投投资份额中中全社会的的投资比重重高达266%，因此此，继续加加强房地产产业的投资资调控意味味着整个投投资增长的的大局将不不会出现明明显波动。 A2、宏观观经济“四个关键键词” （1）“稳稳定”：宏观政政策的主调调。近几年年，宏观调调

36、控实施了了一系列新新的政策。在在通胀压力力减弱、投投资增幅降降低的新形形势下，已已经出台的的措施会不不会改弦更更张，新的的措施会不不会出现，这是经济界普遍关注的问题。 从中央确定定的下半年年经济发展展原则可以以看出，“稳定”排在第一一位，将是是宏观调控控政策的主主调。 这种政策策的定位，来来源于对当当前经济形形势的正确确判断。 问题的一一方面是，宏宏观调控的的效应在逐逐步释放，但但是并不表表明可以得得胜回朝。不不少地方制制定了较高高的投资增增长目标。上上半年，新新开工项目目计划总投投资增长，比一季季度加快个个百分点。宏宏观调控的的任务依然然很重，已已经出台的的措施还需需要继续执执行下去。 问题

37、的另一方面是，经济增长中已经出现了一些减缓的因素。价格在低水平增长、部分企业生产经营困难、农民增收不利因素增多。国家统计局的一位专家认为，“当前，暂不宜出台紧缩性调控措施。” 国家发展改改革委新闻闻发言人曹曹玉书说，下下半年宏观观调控的力力度总体上上既不加大大也不放松松。 （2）“微微调”：新问题题将更受关关注。稳定定，并不等等于静止不不动。把握握好分寸，针针对矛盾和和问题“微调”是必须的的。 一些经济济学家在分分析当前形形势时指出出，有三个个新的问题题需要高度度关注： 一是农民消消费的增长长后劲减弱弱。粮食价价格呈现疲疲态，农业业生产资料料价格普遍遍大幅度上上涨。上半半年由于农农资涨价，农农

38、民人均多多支出元，加上上自然灾害害影响，农农民增收难难度加大。这这对农村消消费市场持持续扩大会会带来不利利影响。 二是企业利利润增速明明显回落。上上半年工业业企业实现现利润增幅幅比去年同同期回落个个百分点。亏亏损企业亏亏损额上升升幅度比去去年同期提提高个百分分点，创年年以来最高高水平。 三是全球经经济增长放放缓，对外外贸易存在在一定的不不确定性。国国际原油价价格持续大大幅度上扬扬，提高了了我国原油油价格。恐恐怖袭击事事件也使世世界经济的的不确定性性进一步增增加。一些些国际组织织调低了先先前对年经经济增长的的预测。 针对这些新新的问题，调调整一些宏宏观经济政政策，十分分必要。要要在继续实实施稳健

39、的的财政、货货币政策的的同时，适适当增强税税收、信贷贷的灵活性性，正确引引导企业的的生产经营营预期和消消费者预期期，保持投投资和消费费需求的稳稳定增长。 （3）“优优化”：进一步步缓解结构构矛盾。更更加注重区区别对待，是是今年宏观观调控的一一大特点。下下半年宏观观调控的一一大重点也也将是，如如何优化经经济结构。 在投资结构方面，一些地区投资增长速度仍然过快。统计表明，上半年全国投资增幅超过的就有个省份，而一些地区投资增幅回落较大，新开工项目计划投资同比下降较多。 从房地产投投资看，小小户型、中中低价位住住宅供应严严重不足，经经济适用房房投资比重重持续下降降。 （4）“改改革”：在重点点领域寻求

40、求突破。宏宏观经济中中暴露出的的问题，与与体制的弊弊端有着密密切的关系系。积极稳稳妥地推进进改革，在在重点领域域寻求突破破，将是下下半年经济济工作的一一项重要任任务。 【结论】：对于国家家的宏观层层面来讲，经经济的发展展要求“稳定”，稳定压压倒一切，不不过稳定的的同时要求求有发展。在在这样的背背景下，企企业和个体体多余资金金都会释放放出来，要要么寻求项目目运作、金金融投资品品，要么寻寻求不动产产。对于企企业和个体体高端群体体来讲，在在不动产的的寻求上就就注重档次次高、安全全性强与私私密好的地地方，本项项目正好具具备这些要要素。B、房地产产行业发展展形式：B1、当前前全国房地地产市场运运行的个个

41、主要特点点 1）房地地产投资增增幅继续回回落。据国国家统计局局统计快报报，07年1-6月份份全国房地地产投资增增长23.5，其其中商品住住宅投资增增长21.3，增增幅呈逐月月回落趋势势。房地产产开发投资资增幅比一一季度增幅幅回落3.2个百分分点；增幅幅低于同期期城镇固定定资产投资资增幅3.6个百分分点。 2）供求求关系有所所改善。据据国家统计计局数据，07年1-6月份全国商品住宅销售面积增幅，5年来首次低于竣工面积增幅，供求关系有所缓和。据房地产市场信息系统最新数据，过去供求矛盾比较突出的杭州、南京、青岛等城市，市场供应开始略大于需求。 3）商品品住房交易易结构有所所调整。商商品住宅成成交总量

42、下下降，高价价位、大套套型住房成成交量下降降较大，中中低价位、中中小套型住住房成交量量较为平稳稳。07年1-6月份份，40个大中中城市中，有有19个城市市商品住房房登记销售售面积同比比负增长。 4）投机机性购房得得到初步遏遏制。根据据各地交易易情况监测测，短期投投机性住房房需求得到到遏制，住住房交易行行为渐趋理理性。一些些投机、投投资性购房房以及空关关的二手住住房，开始始转向长期期出租，租租赁市场房房源供应量量明显增多多。 5）商品品住房平均均价格涨幅幅趋稳。据据国家统计计局统计快快报，077年1-6月份份，全国商商品住宅平平均价格22783元元/平方米，同同比增长111.9%，增幅比比一季度回回落1.88个百分点点。据房地地产市场信信息系统数数据，6月份，400个重点城城市中，有有14个城市市商品住宅宅平均销售售价格环比比负增长，14个城市二手住房平均成交价格环比负增长。14个作同质楼盘跟踪比较的城市中，3个城市环比负增长，7个城市环比增长0.4%以下。 6）房地地产信贷增增速放缓。据据人民银行行统计，007年截至至5月末，我我国银行业业金融机构构房地产贷贷款余额22.81万万亿元，增增幅回落333.388个百分点点。其中住住房开发贷贷款余额44595.