xx物业部工作手册9862.docx
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1、xx物业部部工作手手册小区约章第一节 业业主公约约第二节 住住户手册册第三节 装装修手册册第二章 物业管管理对外外服务指指引第一节 交交收楼手手续办理理指引第二节 室室内二次次装修指指引第三节 各各类申请请报装业业主指引引第四节 住住户证办办理指引引第五节 车车辆管理理及停放放管理指指引第六节 业业主/住住户报修修业务指指引第七节 业业主/住住户投诉诉业主指指引第八节 物物品放行行指引第三章 内部运运作管理理规程第一节 各各类报修修处理规规程第二节 各各类投诉诉处理规规程第三节 钥钥匙管理理规程第四节 回回访工作作管理规规程第五节 日日常巡查查工作规规程第六节 清清洁工作作管理及及检查规规程第
2、七节 绿绿化工作作管理及及检查规规程第八节 物物业管理理收费规规程第九节 夜夜间突发发事件处处理规程程第一章小小区约章章第一节业业主公约约第一章 定定义公约中除文文义有所所指示需需另作解解释外,下下列用语语所指意意义如下下:1地块 指根据广州州市国有有土地使使用权出出让合同同和有关关文件而而取得位位于中国国广东省省广州市市天河区区五山镇镇*新城城地块土土地使用用权的土土地。2地名 指座落于于地块上上名为广广州*新城或其他他名称的的各座建建筑物。3发展商商 指广州*集团有有限公司司。4公共地地方 指个别业主主/住户户拥有独独自使用用权和发发展商保保留的地地方以外外的地方方,其中中包括“*新城城”
3、内的各各出入口口、人行行道、通通道、电电梯大堂堂、大楼楼的出入入口大堂堂、天井井、外墙墙、天台台及平台台(指未未被业主主单独取取得所有有权或约约定使用用权的部部分)、变变压房、电电话机房房及线架架房、绿绿化区、车车道、升升降机、电电梯井、走走火通道道、走廊廊、梯台台、共用用卫生间间、后备备发电房房、泵房房、水箱箱、中央央空调设设备机房房、电掣掣房、自自动洒水水系统及及消防设设备控制制室、升升降机房房及为“*新城城”的业主主、用户户及访客客而设立立的公用用地方或或范围。5公共设设施 指为“*新新城”的公众众利益而而在“*新城城”所属地地块范围围内装设设的各种种器械、设设备、装装置,包包括给排排水
4、系统统、中央央空调及及电力系系统、通通讯系统统、消防防系统、电电子监察察保安系系统、升升降机、电电梯井、卫卫生间设设备、照照明系统统、供电电系统、供供气系统统、污水水处理系系统,共共用给排排水道、共共用沟渠渠、共用用管道、槽槽沟、电电线、电电缆、有有线电视视接收系系统、卫卫生设备备、告示示板、会会所、绿绿化区的的装置、其其他机械械、及其其小区公公共区域域内所种种植物等等;以上上所列的的各类设设施,不不论是设设置于公公共区域域、保留留地方,或或是个别别业主拥拥有的单单元内,均均属公共共设施部部分,只只供发展展商或相相关服务务机构使使用,业业主或租租户使用用的设施施则不包包括在内内。6绿化区区域
5、指根据政府府有关部部门批准准的规划划在“*新城城”所属地地块或平平台上实实施绿化化的地区区。7保留地地方 指发展商商拥有或或仅供发发展商使使用的部部分,包包括“*新城城”内非住住户单元元及非公公共场所所。8物业管管理 是指对本物物业范围围内的建建筑物和和构筑物物及其设设备、市市政、公公用、园园林绿化化、环卫卫、交通通、治安安、消防防等公共共设施以以及环境境容貌等等管理项项目进行行维护、修修缮和整整治的全全部活动动。9管理公公司、管管理处特指广州*物业业管理有有限公司司或其管管辖的管管理处,是是根据广广州市物物业管理理办法第第三十三三条 “业主委委员会成成立前,物物业由建建设单位位委托物物业管理
6、理公司进进行管理理”的规定定,由受受委托的的物业管管理公司司成立的的、专业业从事“*新城城”小区物物业管理理的工作作机构。10管理理者 指由发展商商自行任任命或根根据公约约聘请的的,委托托管理“*新城城”(全部部或部分分)的人人员或公公司。11维修修基金 指发展商或或业主缴缴交的用用于维修修、替换换物业公公共部分分和公共共设备的的款项。12管理理规则 指业主公公约、住住户手册册和装装修手册册内的的一切条条款以及及发展商商、管理理者或业业主大会会按公约约授权制制定(不不定时修修正)修修订的各各项与“*新城城”有关的的规章制制度。13管理理合同 指发展商或或业主委委员会依依据公约约与管理理者本着着
7、协商一一致的原原则共同同订立的的一份或或多份管管理合同同(视情情况而定定)。14业主主 指物业的所所有权人人。15使用用人 指物业的承承租人和和其他实实际使用用物业的的人。16单元元 指业主在“*新城城”独立拥拥有的住住宅单位位、车位位、商铺铺或其它它独立空空间。17外墙墙 指各座大楼楼的全部部或部分分外露墙墙体。18会所所 指“*新新城”内专供供锻炼身身体、娱娱乐活动动的场所所及其设设施(包包括收费费或不另另收费的的场所)。19土地地出让合合同 指土地使用用者与广广州市房房地产管管理部门门签订的的有偿出出让“*新城城”所占地地块的土土地使用用权的批批文、文文件和有有关合同同。20住户户手册
8、指发展商或或管理者者根据业业主公约约而制定定并不时时修订的的,供各各业主及及用户在在使用其其所拥有有的单元元、公共共设施、商商铺及停停车位时时所需要要遵守的的细则。21装修修手册 指发展商或或管理者者根据业业主公约约而制定定并不时时修订的的,供各各业主/住户在在装修单单元时所所需要遵遵守的细细则。22管理理费预算算 指根据业业主公约约,住户户手册和和有关法法规规定定为“*新城城”准备的的管理费费的预算算。23管理理费指管理者因因管理及及保养“*新城城”内建筑筑物及公公共设施施、设备备等各座座大楼而而引起的的所有费费用和开开支。24停车车位 指根据业主主公约、政政府批文文以及住住户手册册的规规定
9、作为为停泊机机动车辆辆、摩托托车和自自行车的的地方。25商铺铺 指根据业主主公约、政政府批文文、房地地产证作作为商业业经营用用途的地地方。26交楼楼通知书书 指发展商就就有关“*新城城”单元可可以交付付给业主主使用而而发给各各业主的的通知书书。27业主主委员会会 指各业主按按照本公公约第六六章不时时召开的的由业主主大会上上委任或或选出的的业主代代表机构构。28业主主大会 指按照本公公约第六六章组织织的业主主大会。第二章 总总 则则 加强强“*新城城”小区的的物业管管理,保保障全体体业主及及物业使使用人的的合法权权益,维维护公共共环境及及公共秩秩序,保保障物业业的安全全与合理理使用,创创造良好好
10、的安居居生活环环境,是是全体业业主的共共同意愿愿。根据政府法法律、法法规的有有关规定定及全体体业主的的共同意意愿,各各业主均均须签署署“*新城城”小区“业主公公约”,并依依约遵守守。本公约的作作用是协协调全体体业主、使使用人的的整体利利益或共共同意愿愿与个别别业主的的个人利利益或局局部意愿愿的关系系,在管管理公司司的管理理下共同同维护“*新城城”小区的的良好环环境。公约是为维维护小区区的正常常秩序设设置的,因因此各业业主及其其访客有有责任和和义务遵遵守和履履行公约约,接受受公约条条文的约约束。公公约明文文规定各各业主对对其依法法取得所所有权的的单元享享有占有有、使用用、收益益和处分分权时,必必
11、须使其其承让人人或使用用人承诺诺遵守及及履行公公约的条条款。管理公司可可根据实实际需要要对管理理公约进进行修改改,并与与各业主主就本公公司未详详尽规定定签定补补充公约约,该补补充公约约与公约约具有同同等法律律效力。用途:“*新城”的住宅宅单元只只作为纯纯住宅使使用;首首层架空空层除部部分作为为管理用用房、设设备用房房及公共共设施用用房外,其其余作园园林绿化化区域使使用。第三章 业 主一、 主的的权利1. 依法法独自拥拥有、使使用其名名下的单单元及利利用本单单元收取取租金和和获得收收益。2. 各单单元业主主拥有其其名下单单元的所所有权,并并可全权权处分其其名下所所占的物物业,例例如使用用、批准准
12、别人占占用、出出售、转转让、赠赠与、遗遗赠、抵抵押、出出租或以以其他方方式处分分,而无无须发展展商或其其他业主主的同意意。3. 在不不影响“*新城城”建筑结结构及外外观下,对对其名下下单元进进行装修修整理,但但必须遵遵守小区区管理公公司有关关装修规规则。4. 业主主按本公公约规定定可共同同使用“*新城城”的公共共地方和和公共设设施,包包括“*新城城”内所有有的体育育、娱乐乐、卫生生设施。5. 可根根据本公公约维护护自身的的合法权权益。6. 可根根据本公公约条款款监察管管理者及及管理人人员的工工作,但但业主无无权直接接惩戒管管理人员员。业主主若有投投诉可向向管理者者或业主主委员会会提出,然然后由
13、管管理者根根据业业主公约约有关关条款进进行适当当处理,业业主无权权要求管管理者或或其下属属为其提提供与楼楼宇管理理无关的的服务。7. 可根根据本公公约第五五章规定定,罢免免或变换换管理者者。在行行使该项项权利时时,业主主委员会会须至少少提前六六个月书书面通知知管理者者,而且且通知书书内须附附上有关关业主大大会通过过的决议议正本。8. 有权权参加业业主大会会,并拥拥有对本本物业重重大管理理决策的的投票表表决权。9. 有权权就物业业管理的的有关事事项向业业主委员员会,物物业管理理公司提提出咨询询,并得得到答复复;有权权要求业业主委员员会和物物业管理理公司,按按照规定定的期限限公布物物业管理理收支帐
14、帐目。10. 有有权向物物业管理理部门进进行投诉诉或提出出意见与与建议。二、 业主主的义务务1. 业主主在行使使上述权权利和使使用其名名下单元元时,有有遵守政政府物业业管理法法规政策策及本公公约和管管理规则则规定的的义务。2. 业主主依照本本公约及及管理者者的规定定,有依依时缴交交其名下下应分担担的管理理费、公公共水电电分摊费费和其他他应缴费费用的义义务。3. 业主主有共同同负担维维修和美美化小区区的结构构、公共共地方及及公共设设施等费费用的义义务。4. 业主主须依时时缴交其其名下单单元须缴缴付的水水、电、煤煤气等及及有关公公共设施施使用的的费用。5. 本物物业委托托物业管管理企业业负责房房屋
15、、设设备、设设施、环环境、治治安、绿绿化等管管理,全全体业主主和物业业使用人人有遵守守物业管管理企业业或业主主委员会会制定的的各项规规章制度度,如业业主公约约、住住户手册册、装装修手册册及其其它管理理制度、规规定、公公约、手手册等文文件的义义务。6. 业主主在行使使本章第第(一)节节第2条条权利时时,必须须连带把把本公约约作为物物业转让让或出租租合同的的附件,要要求其名名下单元元的受让让人或使使用人在在处理该该单元的的同时签签署公约约或承诺诺书、承承诺履行行、遵守守本公约约、住户户手册和和其它管管理规则则,并在在十五天天内书面面通知管管理者有有关该受受让人或或使用人人的姓名名、地址址、处理理日
16、期并并将承诺诺书交管管理者,否否则,原原业主将将对承受受人或使使用人的的违约行行为负共共同或连连带责任任。7. 业主主有义务务支付在在其物业业转让生生效之前前,其受受让人正正式与物物业管理理公司联联系之前前的所有有管理费费及其它它应缴纳纳的费用用。8. 各业业主自行行负担其其单元内内部范围围设施以以及任何何虽位于于公共地地方但由由其独占占使用的的各种入入墙管道道、水、电电设施以以及计费费表等的的维修和和更新费费用。必必要时,各各业主可可在报物物业公司司批准后后通过公公共地方方对其单单元设施施进行维维修,但但必须尽尽量减少少对其他他业主造造成的不不方便,并并须负责责赔偿因因该维修修而对其其他业主
17、主造成的的损失或或损害。任任何单元元内的排排水、排排污、装装修工程程或其他他行为损损害或影影响上下下毗邻单单元时,有有关业主主须承担担赔偿及及其有关关维修责责任。9. 在转转让(转转租)所所拥有的的物业时时,依照照“权利、义义务、责责任依附附物业实实体”的原则则,转让让(转租租)方原原缴交的的涉及物物业实体体的各项项押金、基基金不予予退还,受受让(租租赁)方方承接其其权利;转让(转转租)方方原欠缴缴的各项项管理、水水电等费费用由受受让(租租赁)方方连带承承担,受受让(租租赁)方方连带承承接其责责任。转转让(转转租)方方有遵守守本项约约定并预预先知会会受让(租租赁)方方的义务务。10. 业业主在
18、转转租所拥拥有的物物业或承承诺给予予非业权权使用人人使用该该物业时时,有承承担承租租人(或或非业权权使用人人)违反反政府物物业管理理法规政政策及本本公约各各项约定定所产生生的连带带责任的的义务。11. 本本物业的的管理成成本,当当由业权权(使用用)人分分担,无无论该业业权(使使用)人人是否已已入住,本本物业的的管理服服务成本本亦已发发生,因因此,合合法的业业权(使使用)人人同时也也是合法法的缴费费主体,均均有按规规定准时时缴交管管理费、公公共水电电分摊费费、逾期期缴费滞滞纳金(如如有发生生)、违违章罚款款(如有有发生)、赔赔偿款(如如有发生生)以及及其它按按规定应应缴交的的周转金金、保证证金、
19、维维修基金金等各项项费用的的义务。12. 各各项物业业、设备备、设施施的维修修保养费费用支出出,将随随自然损损耗以及及社会物物价指数数的增升升而呈现现逐年递递增趋势势。为保保持物业业管理服服务的质质素,依依年度预预算每年年适当合合理调整整管理服服务收费费,是平平衡预算算的必然然途径。业业权(使使用)人人有依章章缴付管管理费的的义务。如如需增收收管理费费,管理理处将报报物价局局审批,并并提前一一个月以以书面形形式通知知全体业业权(使使用)人人。13. 按按照政府府规定的的套(单单元)内内建筑面面积水平平投影平平面面积积计算规规范,在在此水平平投影平平面面积积之外的的本物业业所有平平面及空空间,均
20、均为公共共地域空空间,各各业权(使使用)人人不得占占用任何何公共地地域空间间。有自自觉维护护公共场场所(地地)、道道路、通通道、平平台的整整洁、美美观、卫卫生、畅畅通及完完好的义义务。14. 有有遵守本本物业装装修、装装饰管理理规定的的义务。1) 填写写装修申申报表,送送管理公公司进行行工程审审核并按按章缴付付装修管管理押金金及装修修垃圾清清运费,领领取施工工许可证证,办理理装修施施工人员员出入证证;2) 按规规定及工工程规范范施工,将将装修散散料或余余泥用袋袋装运送送;3) 完工工后向管管理公司司申报查查验,经经常规查查验合格格,即无无违规、违违章情况况或妨碍碍他人正正常使用用物业的的现象(
21、如如渗、漏漏、堵、冒冒等),则则装修保保证金于于十五个个工作日日内无息息全额予予以返还还,否则则视违章章情况予予以扣除除并限期期整改。15. 有有承担自自有物业业维修养养护费用用的义务务,业主主如请管管理公司司对其业业权范围围内的有有关设施施、设备备进行维维修、养养护,则则应承担担支付有有关费用用的义务务。16. 有有分担房房屋异产产毗连部部位维修修养护费费用的义义务,凡凡房屋建建筑及付付属设施施设备或或加建部部位已经经或可能能妨碍、危危害异产产毗连房房屋的他他人利益益、安全全或有碍碍外观划划一及市市容观瞻瞻,按规规定应由由业权(使使用)人人单独或或联合维维修养护护或拆除除的,应应及时进进行维
22、修修养护或或拆除,费费用由业业权(使使用)人人单独或或联合分分担。拒拒不进行行的,由由业主委委员会或或管理处处强制维维修养护护或拆除除,其费费用由违违规的业业权(使使用)人人承担。17. 有有遵守社社会公德德及维护护公众利利益的义义务。在在本物业业范围内内,不得得有下列列行为:1) 擅自自改变房房屋建筑筑及其设设施设备备的结构构、外观观(含外外墙、外外门、窗窗、阳台台等部位位设施的的颜色、形形状和规规格)、设设计、用用途、功功能和布布局等;2) 对房房屋的内内、外承承重墙、梁梁、柱、板板、阳台台进行违违章凿、拆拆、搭、建建;3) 占用用或损坏坏楼梯、通通道、屋屋面、平平台、道道路、停停车场、自
23、自行车房房(棚)等等公用设设施及公公共场所所(地);4) 损坏坏、拆除除、改变变供电、供供水、通通讯、排排水、排排污、消消防、交交通、监监测等公公用设施施;5) 不按按规定堆堆放杂物物、丢弃弃垃圾、高高空掷物物等;6) 违反反政府规规定存放放易燃、易易爆、剧剧毒、放放射性等等物品,违违反规定定排放有有毒、有有害、易易燃的危危险物质质,违反反规定饲饲养家禽禽、宠物物等;7) 践踏踏、占用用绿地,损损坏、涂涂划园林林建筑或或公共墙墙壁等;8) 影响响市容观观瞻的乱乱搭、乱乱贴、乱乱挂及设设立广告告牌及安安装室外外天线等等;9) 随意意停放车车辆占道道等;10) 聚聚众喧闹闹、噪声声扰民等等危害公公
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