业务员工作职责与心态70589.docx

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1、业务员工作职责与心态业务员的角色定位是现场销售的中坚力量，主要职责为接待来人来电，尽最大可能的销售。合格业务员员的条件件遵守公司规规章制度度，融入入公司企企业文化化，掌握握必要的的技能，能能够承担担起销售售职责，完完成销售售任务。常规工作1. 常规工作列列表性质序号工作内容时间执行方式及及必要性性日 常 规1现场卫生工工作每天开工前前将自己负责责包干区区打扫干干净2案场晨会每天开工前前熟悉销控、当当日销售售目标与与工作安安排3柜台上接听听来电随时现场销售的的第一步步4轮接客户随时积累属于自自己的“财富”名单5填写销售日日志每天下班前前完整记录当当日客户户接待情情况6参加小组会会强销期每天天下班

2、前前汇报当天工工作，讨讨论、解解决销售售问题7追踪客户随时不放弃任何何一组客客户8完成工作任任务随时承担为同事事服务的的责任9统计来人来来电下班之前统计当天来来人来电电情况，进进行分析析10市调案前、非强强销期了解市场第第一手数数据续上表周 常 规1参加甲方周周例会项目经理（案案场经理理）汇报一周工工作，提提出、讨讨论、解解决工作作问题。2参加销售部部周会(上海及及周边地地区)项目经理（案案场经理理）积极参与、了了解部门门动态月 常规规1参加公司月月会每月定期了解公司、部部门动态态，总结结上月工工作，分分派下月月工作任任务2. 接受现场培培训，熟熟练掌握握产品情情况，经经常作角角色演练练，熟练

3、练掌握销销售技巧巧。3. 成功销售。明明确个人人业绩目目标，完完成并且且超越自自己的目目标。4. 配合现场同同事做SSP，促促进现场场成交。5. 每年年终时时撰写全全年工作作总结，并并且参加加公司年年终检讨讨。6. 自觉维护现现场纪律律，保持持现场环环境整洁洁、有序序。公司的“一一二三四四五”即一套工作作方法、二二个理念念、三大大保证、四四项要求求、五心心精神做做为工作作的标准准。(1) 一套工作作方法即即目标、进进度、品品质、预预算、成成效。(2) 二个理念念即团队队合作精精神和“无墙壁壁”精神（创创新精神神）。(3) 三大保证证即保证证辛苦、保保证严格格、保证证学到东东西。(4) 四项要求

4、求即诚实实、热情情、专业业、负责责。(5) 五心精神神即诚心心、决心心、信心心、细心心、爱心心。64第 64 页 共 64 页客户资料登登记表、来电电登记表表的正确确填写1. 作用：真实实反映每每组客户的的实际情情况，便便于追踪踪和储备备客源、分分析调整整销售策策略、评评价媒体体效果。2. 内容：客客户资料料登记表表有客客户基本本资料，如如姓名、性性别、年年龄、电电话、地地址、职职业身份份、区域域；有置置业意向向，如购购买意图图及询问问重点等等等。来电登记记表有咨咨询重点点、居住住区域、需需求面积积、媒体体、客户户基本信信息等。3. 填写要求：真实、准准确、及及时、完完整、整整洁。a) 真实：

5、内容容据实填填写，真真实反映映每组客客户的实实际情况况，不能能在事后后凭自己己想当然然随便乱乱填。b) 准确：正确确引导客客户，要要正确填填写。c) 及时：每接接一通来来电、一一组来人人都要及及时填写写，并且且放入指指定专用用文件夹夹。d) 完整：表单单中的每每项内容容尽可能能做到面面面俱到到，完整整填写。e) 整洁：保持持表单清清洁，不不能乱涂涂乱画，以以免增加加分析统统计人员员的工作作难度及及工作强强度。（一）来电电登记表填填写来电登记表表填写时时间：客户第一次次打电话话至售楼楼处时，回回答客户户问题同同时完整整的填写写。表头内容：日期：填写写客户来来电当天天的日期期。表格内容： 1. 咨

6、询重点：客户问问到有关关产品问问题价格：指客客户预算算大致范范围2. 居住区域：指客户户所居住住区域。3. 需求面积：指客户户需求面面积范围围4. 媒体：指客客户得知知产品的的媒介物物是哪种种，直接接询问5. 客户姓名6. 联系方式：尽量留留下客户户电话和和客户通通讯地址址。7. 业务员：接接听来电电者8. 来电时间（二）客户户资料登登记表填填写客户资料登登记表填填写时间间：初次来现场场客户接接待完毕毕后及时时正确填填写。如如果客户户再次回回现场购购买也需需要填写写，同时时注明“回头客客已购”。 客户基本资资料部分分：客户姓名、性性别、生生日、住住址、邮邮编、联联系电话话（包括括家庭电电话、公

7、公司电话话、手机机）这些些内容。这这部分最好好让客户户详细填填写，以以便将来来进入客客户资料料库，以以及后期期销售追追踪。客户基本资资料部分分中其他他内容：职业职位属属性、居居住区域域等为业业务员填填写，根根据接待待客户过过程中对对客户情情况了解解，做出出相应正正确选择择。1. 籍贯属性：指客户户所执的的护照，所属国国家。2. 职业/职位位属性：指客户户从事职职业或在在公司担担任职务务的情况况。3. 居住区域：指客户户目前所所居住的的区域。4. 工作区域：指客户户所属公公司所在在区域。5. 年龄层次：客户年年龄段。6. 居住现状 认知途径（可可多选）指客户从何何处了解解到楼盘盘的讯息息，从而而

8、对楼盘盘感兴趣趣，至现现场来访访的。每每种媒体体吸引不不同客户户层次，反反映当前前客户对对产品的的要求。 置业意向分分析类：客户对产品品的要求求以及预预算，其其中包括括：1. 购买用途：客户购购买产品品的原因因、出发发点。2. 面积房型：客户所所需房屋屋的面积积大小。3. 购房总价：客户购购买房屋屋大致的的预算。4. 询问重点（可可多选）：指在接接待此客客户过程程中，客客户最着着重询问问的方面面，或客客户最敏敏感的问问题。5. 接待人员6. 带看户型7. 来访日期8. 接待及追踪踪情形：包括未购因因素，指指当日来来访客户户如未订订购产品品的原因因（最主主要原因因），并并在表头头标识“很有希希望

9、”、“有希望望”、“一般”、“希望渺渺茫”进行客客户意向向等级分分类，以以方便今今后追踪踪或提案案给业主主进行改改进方案案。登记记表上没没有标示示的其他他客户需需求。客客户等级级应视具具体情况况，进行行阶段性性调整。房屋认购确确认单的的正确填填写房屋认购确确认单的的作用：相当于于客户订订购房子子的临时时凭证及及预约金金的临时时收据。（目前上海已经通过网上登记来处理相关流程）填写要求：1. 字迹清晰，内内容准确确，如日日期、客客户基本本资料、户户型、总总价。2. 定购户别、总总价要和和实际一一致。3. 签约金、补补足、签签约时间间一定要要填写清清楚。4. 业务员签字字、项目目经理（案案场经理理）

10、签字字和请客客户签字字确认，再再和定金金一并交交柜台盖盖章，第第一联单单据交客户户并交待待客户补补足时带带来，另另三联留留柜台或或销售秘秘书处。5. 如单位订购购交的是是银行支支票，要要特别注注明并写写清支票票号码、支支票性质质。填写销售日日志填写销售日日志目的的每日必须填填写销销售日志志。列列明当天天工作内内容，同同时找出出工作中中的不足足之处并并及时与与项目经经理（案案场经理理）沟通通，找出出解决方方法。检检查当天天工作质质量，记记录清楚楚接待来来人、来来电情况况及当天天交易办办理情况况，同时时检讨业业绩目标标完成情情况，并并对第二二天的工工作做安安排，使使自己的的工作更更加条理理化、合合

11、理化。如何填写销销售日志志1) 内容：当天交易办办理情况况、接待待来人、接接听来电电数量，及及接待来来人、来来电的具具体情况况。检讨讨业绩目目标。记录当天自自己在工工作当中中遇到的的问题及及原因，并并找出解解决方法法。在“明日重重要工作作提醒”中，可可拟定第第二天工工作计划划，需要要公司提提供的支支持等。2) 格式：见附表销销售日志志。现场值班安安排及值值班表进入案场，会会有项目目经理（案场经理）制定每个人的工作值班表。以使每一个人承担相应的责任，使工作顺利运作。业务员主要要负责以以下方面面工作：1. 资料整理：印刷品品归位、整整理、清清点、结结案资料料库存。及及时对柜柜台区域域的销售售资料补

12、补给，以以及来人人表、来来电表的的补充。2. 水电管理：水电开开启、维维护、空空调控制制、水源源补充（饮饮水的补补充）。3. 伙食：同仁仁饮食安安排协调调，订盒盒饭（主主要午饭饭），如如遇强销销期需订订晚饭，要要主动、及及时订餐餐。4. 音乐：现场场音乐播播放。5. 卫生包干：各组轮轮流，按按时按质质完成。社区基本常常识社区部分1. 按照社区的的规模可可分为：1) 居住区800001.55万人2) 居住小区33000050000人人3) 居住组团880015000人（按照各地地户均人人数不同同，基本本上33.55人/户户）以目前来看看，商品品房开发发一般是是组团级级的，也也有超大大规模的的，象

13、万万科等，就就可算的的上是居居住区级级的。2. 按照社区的的规划布布局可分分为：1) 行列式（象象公房、新新村房）2) 周边式（花花园在当当中，建建筑围绕绕周边）3) 混合式（既既有行列列式，又又有周边边式）4) 自由式（依依据景观观、地形形等因素素考虑，布布局较自自由，象象万科）3. 按照社区的的层数结结构可分分为：1) 别墅花园2) 联排别墅、排排屋3) 多层小区4) 小高层小区区5) 高层小区6) 混合式4. 按照社区景景观组织织方式：1) 中心式（集集中绿地地）2) 分散式（小小区花园园）社区部分中中需要了了解的基基本知识识：基地面积：城市规规划管理理部门划划定的用用地范围围的面积积。

14、即开开发商购购买土地地面积。建筑占地面面积：是是指建筑筑底层所所占的土土地面积积。开发发商建筑筑用地。 建建筑占地地面积= 基地地面积 规划划红线（道道路） 退界界面积建筑总面积积：是指一一个建筑筑项目，按按“建筑面面积计算算规则”能计算算建筑面面积的总总和，其其中住宅宅建筑面面积是实实际销售售面积。容积率：建建筑总面积/基地面面积一般多层小小区2以以内高层3以上上间距：（日日照间距距）建筑筑物之间间的间隔隔，目的的是保证证建筑物物的采光光，彼此此不受影影响，或或减少影影响。日照间距：每年冬冬至一天天、中午午北面座座向的建建筑保证证1小时时日照的的间距。附：住宅建筑间间距控制制规定（多多、低层

15、层）建筑间距规规定朝 向建筑间距（不不少于建建筑高度度倍数）市区浦东新区等等平行布置 南北向正南向向、南偏偏 东（西）451.0 1.2 (与南侧侧建筑高高度比） 东西向正南向向、东（西西）偏南南450.9 1.0 (与较高高建筑高高度比）垂直布置 南北向同平行行布置0.7 0.8 (与南侧侧建筑高高度比） 东西向同平行行布置0.7 0.8 (与较高高建筑高高度比）非平行非垂垂直布置置 两幢建筑筑的夹角角30按平行布置置的居住住建筑控控制30夹夹角6600.8 0.9 (与南侧侧或较高高建筑高高度比） 60按垂直布置置的居住住建筑控控制对执行上述述规定确确有困难难的，经经规划部部门批准准可适当

16、当按规定定间距缩缩小100。备注：南北向高层层建筑平平行排列列间的楼楼距不小小于南侧侧建筑高高度的00.5倍倍（市中中心旧区区不少于于0.44倍），且且不少于于24米、满足足日照要要求；高高层建筑筑与北侧侧多低层层建筑的的楼距，不不少于高高层建筑筑高度的的0.33倍，且且不少于于24米、满足足日照要要求。东东西向多多层，身身高一半半；东西西向高层层不小于于18 米、满足足日照要要求。社区需要注注意的主主要是规规模、布布局、结结构、层层数（容容积率）、景景观组织织。其次还要注注意小区区的停车车组织方方式：人人车分行行，和景景观一同同组织，大大面积地地下停车车等在市市场上较较为流行行。单体部分：进

17、深单体就高度度来看：有别墅墅、排屋屋面宽多层、多层层带电梯梯小高层、高高层、超超高层单体就结构构来说：砖混（一般般多层）钢筋混凝土土（高层层）预制楼板（在在工厂定定做好）现浇楼板（在在施工现现场现做做）就房型来说说：平面面式、平平层式立体式、错错层式、跃层式式、复式式单体需要着着重注意意的层数数、结构构、建材材（外观观）、房房型房型：主要要有横（厅厅）套式式（厅东西向向）厅：讲稳定面（少开门）厨房：操作流程卫生：通风卧室：采光，适风直（厅）套套式（厅厅南北向向）（房型、动动线组织织）结构：层高高、楼板板施工方方式、隔墙施工方方式建材外观：面砖还还是涂料料塑钢窗还是是铝合金金外观风格：现代式式、

18、古典典式、新新古典式式单体需要了了解的基基本知识识：进深面宽：迎南南面，直直接有关关采光朝朝向进深：南北北长，直直接影响响有关适适风采光光N面宽得房率：基基本为套套内使用用面积/建筑面面积建筑面积套内面面积公公用分摊摊面积套内面积套内使使用面积积套内内墙体面面积阳阳台面积积附：有关建建筑面积积计算规规定1. 什么是房屋屋建筑面面积、住住宅使用用面积和和居住面面积？房屋建筑面面积是指指房屋建建筑轮廓廓或构件件的水平平投影面面积，它它包括结结构所占占面积和和室内房房间面积积。具体体计算以以国家颁颁发的“建筑面面积计算算规则”为准。住宅使用面面积是指指住宅中中分户门门内全部部可供使使用的净净面积的的

19、总和。包包括卧室室、起居居室、厅厅、厨房房、卫生生间、壁壁橱、阳阳台和室室内走道道、室内内楼梯等等等。居住面积是是指住宅宅中供日日常生活活起居用用的卧室室、起居居室等的的净面积积的总和和。当分分户门内内的厅和和过道的的面积超超过6平平方米时时，可按按其面积积的二分分之一计计算在居居住面积积内。2. 建筑面积计计算有什什么规则则？建筑面积计计算规则则：1) 计算建筑面面积的范范围a. 单层建筑物物不论其其高层均均按一层层计算，其其建筑面面积按建建筑物外外墙勒脚脚以上的的外围水水平面积积计算。单单层建筑筑物内如如带有部部分楼层层者，亦亦应计算算建筑面面积。b. 多层建筑物物的建筑筑面积应应按建筑面

20、面积的总总和计算算，其底底层按建建筑物外外墙勒脚脚以上外外围水平平面积计计算，二二层及二二层以上上按外墙墙外围水水平面积积计算。c. 层高超过22.2米米的地下下室、半半地下室室、地下下车库、仓仓库、商商店、地地下指挥挥部及相相应出入入口的建建筑面积积按其上上口外墙墙（不包包括采光光井、防防潮层及及其保护护墙）外外围的水水平面积积计算。d. 用深基础做做架空层层加以利利用，层层高超过过2.22米的，按按架空层层外围的的水平面面积的一一半计算算建筑面面积。e. 坡地建筑利利用吊脚脚做架空空层加以以利用且且层高超超过2.2米，按按围护结结构外围围水平面面积计算算建筑面面积。f. 穿过建筑物物的通道

21、道，建筑筑物内的的门厅、大大厅不论论其高度度如何，均均按一层层计算建建筑面积积。门厅厅、大厅厅内回廊廊部分按按其水平平投影面面积计算算建筑面面积。g. 电梯井、提提物井、垃垃圾道、管管道井等等均按建建筑物自自然层计计算建筑筑面积。h. 舞台灯光控控制室按按围护结结构外围围水平面面积乘以以实际层层数计算算建筑面面积。i. 建筑物内的的技术层层（管道道层、附附层、夹夹层）是是指房屋屋的局部部层次，层层高超过过2.22米的，按按其墙外外围水平平面积计计算建筑筑面积。j. 与建筑物连连接的有有柱雨篷篷按柱外外围水平平面计算算建筑面面积；独独立柱雨雨篷按其其顶盖水水平投影影面积的的一半计计算建筑筑面积。

22、k. 有柱的车棚棚、货棚棚、站台台等按柱柱外围水水平面积积计算建建筑面积积；单排排柱、独独立柱的的车棚、货货棚、站站台等按按其顶盖盖水平投投影面积积的一半半计算建建筑面积积。l. 突出屋面的的有围护护结构的的楼梯间间、水箱箱间、电电梯机房房等按围围护结构构外围水水平面积积计算建建筑面积积。m. 突出墙外的的门斗按按围护结结构外围围水平面面积计算算建筑面面积。n. 封闭阳台、挑挑廊，按按其水平平投影面面积计算算建筑面面积。凹凹阳台、挑挑阳台按按其水平平投影面面积的一一半计算算建筑面面积。o. 建筑物墙外外有顶盖盖和柱的的走廊、檐檐廊，按按柱的外外边线水水平面积积计算建建筑面积积。无柱柱的走廊廊、

23、檐廊廊按其投投影面积积的一半半计算建建筑面积积。p. 两个建筑物物间有顶顶盖的架架空通廊廊，按通通廊的投投影面积积计算建建筑面积积。无顶顶盖的架架空通廊廊按其投投影面积积的一半半计算建建筑面积积。q. 室外楼梯做做为主要要通道和和用于疏疏散的，按按每层水水平投影影面积计计算建筑筑面积；楼内有有楼梯的的，室外外楼梯按按其水平平投影面面积的一一半计算算建筑面面积。r. 跨越其他建建筑物、构构筑物的的高架单单层建筑筑物，按按其水平平投影面面积计算算建筑面面积，多多层者按按多层计计算。s. 室内体育馆馆按实际际层数计计算建筑筑面积。体体育馆（场场）看台台下空间间加以利利用的，其其超过11.8米米的部位

24、位计算建建筑面积积（多层层按多层层计算）。t. 原始设计为为假层（含含顶层阁阁）屋面面全部翻翻高后，前前后墙沿沿口到楼楼板高度度超过11.8米米的，按按实际计计算建筑筑面积。2) 不计算建筑筑面积的的范围a. 突出墙面的的构件和和艺术装装饰，如如：柱、垛垛、勒脚脚、台阶阶、无柱柱雨篷等等。b. 检修、消防防等用的的室外爬爬梯。c. 层高在2.2米以以内的技技术层、夹夹层。d. 构筑物，如如：独立立烟囱、烟烟道、油油罐、水水塔、储储油（水水）池、储储仓、地地下人防防干、支支线等。e. 建筑物内外外的操作作平台、上上料平台台，及利利用建筑筑物的空空间安置置箱罐的的平台。f. 没有围护结结构的屋屋顶

25、水箱箱，舞台台及后台台悬挂幕幕布、布布景的天天桥、挑挑台。g. 单层建筑物物内分割割的操作作间、控控制室、仪仪表间等等单层房房间。h. 层高小于22.2米米的地下下室、半半地下室室深基础础地下架架空层、坡坡地建筑筑物吊脚脚架空层层。i. 岗亭、警亭亭、书报报亭等。j. 里弄房屋后后天井内内的天棚棚。k. 利用马路、通通道及隙隙地所搭搭棚架。l. 阁楼。m. 房屋的平台台、晒台台、花台台、屋顶顶平台等等。3) 其他在计算建筑筑物面积积时，如如遇上述述以外的的情况，可可参照上上述规则则进行办办理。3. 公用建筑面面积分摊摊有什么么规则？公用建筑面面积分摊摊规则1) 分摊原则a. 房屋公用建建筑面积

26、积分摊以以幢为单单位。公公用建筑筑面积分分摊仅限限于本幢幢内的公公用建筑筑面积。与与幢房屋屋不相连连的公用用建筑（如如变电房房、水泵泵房、门门卫房等等）不得得分摊到到本幢房房屋内。b. 房屋公用建建筑面积积按各户户套内建建筑面积积乘以房房屋内相相关面积积的比例例进行分分摊。公公用建筑筑面积分分摊后，不不划分各各户摊得得面积的的具体部部位。公公用建筑筑面积部部位一经经分摊，任任何人不不得侵占占或改变变其原始始设计的的使用功功能。c. 商、住、办办综合楼楼，其房房屋内各各部位使使用功能能，房型型分隔差差异较大大，应根根据其用用途或房房型分隔隔的不同同，按相相关面积积比例先先行分摊摊全幢公公用建筑筑

27、面积（此此次分摊摊的最小小单位为为层），然然后再分分摊各自自公用建建筑面积积。d. 商品房按“套”或“单元”出售。商商品房的的销售面面积即为为购房者者所购买买的套内内或单元元内建筑筑面积（以以下称套套内建筑筑面积）与与应分摊摊的公用用建筑面面积。e. 套（单元）建建筑面积积套内内建筑面面积分分摊的公公用建筑筑f. 面积2) 计算方法套内建筑面面积由以以下三部部分组成成：A) 套（单元）内内的使用用面积套内使用面面积的计计算应符符合下列列规定：a. 套内使用面面积包括括卧室、起起居室、厅厅、过道道、厨房房、卫生生间、假假层、厕厕所、储储藏室、壁壁柜等分分户门内内面积的的总和；b. 跃层住宅中中的

28、户内内楼梯按按自然层层数的面面积总和和计入使使用面积积；c. 不包含在结结构面积积内的烟烟囱、通通风道、管管道井均均计入使使用面积积；B) 套内墙体面面积新建住宅各各套（单单元）内内使用空空间周围围的围护护或承重重墙体，有有共用墙墙和非共共用墙两两种。外外墙（包包括山墙墙，共用用墙墙体体按水平平投影面面积的一一半计入入套内墙墙体面积积。非共用墙墙墙体水平平投影面面积全部部计入套套内墙体体面积。内墙面装修修厚度均均计入套内内墙体面面积。c) 阳台建筑面面积a. 原设计的封封闭式阳阳台，按按其外围围水平投投影面积积计算建建筑面积积；b. 挑阳台（底底阳台）按按其底板板水平投投影面积积的一半半计算建

29、建筑面积积；c. 凹阳台按其其净面积积（含女女儿墙墙墙体面积积）的一一半计算算建筑面面积；d. 半挑半凹阳阳台，挑挑出部分分按其底底板水平平投影面面积的一一半计算算建筑面面积，凹凹进部分分按其净净面积的的一半计计算建筑筑面积。套内建筑面面积套套内使用用面积套内墙墙体面积积阳台台建筑面面积公用建筑面面积由以以下两部部分组成成：a) 电梯井、楼楼梯、垃垃圾道、变变电室、设设备间、公公共门厅厅和走道道、地下下设备、值值班警卫卫室等。b) 套（单元）与与公用建建筑空间间之间的的分隔墙墙以及外外墙（包包括山墙墙）墙体体水平投投影面积积的一半半。公用用建筑面面积全全幢建筑筑面积全幢各各套内建建筑面积积之和

30、单独具具备使用用功能的的独立使使用空间间的建筑筑面积（如如地下车车库、仓仓库、人人防工程程等）。c) 公用建筑面面积分摊摊系数整幢建筑物物的公用用建筑面面积除以以整幢建建筑物各各套内建建筑面积积之和，得得到建筑筑物的公公用建筑筑面积分分摊系数数。分摊的公用用面积套内建建筑面积积公用建建筑面积积分摊系系数4. 房间中心距距面积和和房间内内净面积积为什么么有差异异？在购买期房房时，由由于房屋屋未竣工工，无法法实际测测量房间间内净面面积。因因此消费费者只能能从开发发商提供供的设计计平面图图中的尺尺寸，计计算房间间面积。由由于图纸纸中的每每间尺寸寸距离是是由墙的的中心距距起算至至彼墙的的中心距距，因此

31、此计算房房间内净净尺寸，应应将图纸纸所标尺尺寸减去去两墙厚厚度之和和的一半半再减去去两内墙墙粉刷层层厚度。上上海地区区多层建建筑的承承重墙、围围护墙一一般都采采用一砖砖（约224公分分），户户内分割割墙一般般采用一一砖或半半砖。5 上海市住宅宅设计标标准(部部分)2术语语2201住宅宅ressideentiialbuuilddinggs供家家庭居住住使用的的建筑。202套型typeofflat按完整的居住功能由不同的使用空间组成的成套住宅房型。2、03居住空间habitablespace卧室、起居室、餐厅、书房及娱乐室的使用空间。204阳光室sunroom具有两个或两个以上玻璃外墙面或屋面，能

32、获取大量日照的使用空间，且与其他空间相分隔。205阳台balcony供居住者进行室外活动，晾晒衣物等的空间。20.6贮藏室cabinet住宅套内用于贮藏并可以进入的空间。207使用面积usablearea房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造、复合保温层和管道井的面积。208标准层typicalfloor平面布置相同的住宅楼层。20.9层高storeyheight上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。20.10室内净高ceilingheight楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。2011低层住宅low-risedwellingbuilding一至三层的住宅。2012多层住

33、宅muIti-storiesdwellingbuilding四至六层的住宅。2013中高层住宅mediumhighrisedwellingbuilding七至九层的住宅。2014高层住宅high-risedwellingbuilding十层及十层以上的住宅。2015商住楼oon1n1ercialresidentialbuilding下部商业用房与上部住宅组成的建筑。2016塔式住宅towertypeapartmentbuilding以共用楼梯或楼梯与电梯组成的交通中心为核心，将多套住房组织成一个单元式平面，且每套进户门至楼梯间门或前室门的距离不超过10m的住宅。2017通廊式住宅gallery

34、apartmentbuilding由共用楼梯或楼梯与电梯通过内、外廊进入各套住房，且至少有一套住房的进户门至楼梯间门或前室门的距离超过10m的住宅。2018单元式住宅con1binedapartmentbuilding由多个住宅单元组合而成，每个单元均设有楼梯或楼梯与电梯的住宅。2019跃层式住宅duplexapartmentbuilding设套内楼梯且每套跨跃两层或三层楼面的住宅。2020跃廊式住宅skipfloorapartmentbuilding通过一层水平共用走道，联系两层或三层楼面各套住房的住宅。202l租赁式公寓apartmentforleasing用于出租的成套住宅。3总体设计3

35、1一般规定3.1.1总体设计应注重居住环境质量的提高，注意建筑与自然的和谐，重视生态环境的建设，合理进行功能分区，组织好人流和车流，方便居民生活，有利安全防卫和组织管理.3.1.2总体设计应符合城市规划和居住区规划的要求，遵守城市居住区规划设计规范（GB50180）和上海市城市规划管理技术规定。313住宅建设应按城市居住地区级公共服务设施设置标准（DGJ0891）和城市居住区公共服务设施设置规定（DB108-55）的要求，配置与人口规模相对应的公共服务设施。314住宅建设应按建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准（DBJ08-7）的规定，配置与居住规模和标准相对应的机动车泊位和非机动车泊位。采

36、用机械停车库的，其设计应符合机械式停车库设计规定（DBJ0860）的要求。32居住环境321高层住宅的小套、中套应有一个居住空间，大套应有两个居住空间能获得冬至日连续满窗有效日照不少于1H。322多层住宅间距在中心城浦西地区不得小于南侧建筑高度的10倍，在浦东新区、郊区、县城镇等地区不得小于12倍。323除321条及322条以外，建筑间距应符合上海市城市规划管理技术规定的有关规定。324居住区域内道路设计应便于消防车、救护车、商店货车、垃圾车和居民小车的通行，并符合防灾救灾的要求。道路最小宽度应符合城市居住区规划设计规范（GB50180）的要求。325绿地率和集中绿地的设置应符合上海市植树造林

37、绿化管理条例和上海市城市规划管理技术规定的有关规定。326居住区域内围墙通透。327居住区域内宜设置雨水收集和再利用系统。328居住区域内应设置给水、污水、雨水、燃气、电力和通信、安保、电视等管线。各类管线必须与城市管线相衔接，并应按照上海市管线工程规划管理办法的规定，采用地下敷设的方式进行管线综合设计。329有城市污水管网时，生活污水应纳入城市污水管网内；无城市污水管网时，生活污水应进行处理，并达到民用建筑生活污水处理工程设计规定（DBJ0871）的排放指标。3.2.10居住区域应设置分类收集垃圾的设施。33消防车道、消防登高面、消防登高场地331低层、多层、中高层住宅的居住区内宜设有消防车

38、道，其转弯半径不应小于6m。高层住宅的周围应设有环形车道，其转弯半径不应小于12m，当确有困难时，应至少沿住宅的一个长边设置消防车道。尽端式消防车道的回车场地不应小于15mxl5m。332联体的住宅群，当一个方向的长度超过150m或总长度超过220m时，消防车道的安置应符合下列之一的规定：（1）消防车道应沿建筑的两个长边设置，消防车道旁应设置室外消火栓，且建筑应设置与两条车道连通的人行通道（可利用楼梯间），其间距不应大于80m；（2）建筑的适中位置应设有穿过建筑的门洞，其净高、净宽不应小于4m。333高层住宅应设置消防登高面，并应符合下列规定。（1）塔式住宅的消防登高面不应小于住宅的14周边长

39、度；（2）单元式、通廊式住宅的消防登高面不应小于住宅的一个长边长度；（3）消防登高面应靠近住宅的公共楼梯或阳台、窗；（4）消防登高面一侧的裙房，其建筑高度不应大于5m，且进深不应大于4m；（5）消防登高面不宜设计大面积的玻璃幕墙。334高层住宅应在登高面一侧，结合消防车道设置不少于一块的消防登高场地，每块消防登高场地面积不应小于15mx8m。335消防登高场地应符合下列规定：（l）消防登高场地距住宅的外墙不宜小于5m，其最外一点至消防登高面的边缘的水平距离不应大于10m：（2）设有坡道的消防登高场地，其坡道坡度不应大于15；（3）利用市政道路作为消防登高场地，其绿化、架空线路、电车网线等设施不

40、得影响消防车的停靠、操作。336高层住宅的消防车道，消防登高场地应避开地下管道、暗沟、水池、化粪池等影响消防车荷载的地下设施，在地下建筑上布置消防登高场地、消防车道时，地下建筑的楼板荷载计算应考虑消防登高车的重量。4套型设计41套型411住宅应按套型设计，并应有卧室、起居室、厨房、卫生间、贮藏室或壁厨、阳台或阳光室等基本空间。412住宅套型分为小套、中套、大套，其居住空间个数宜符合表412的规定。表412套型分类套型 可分居住空间数(个)小套 2中套 3大套 4-541.3住宅出入口宜设过渡空间。414小套、中套至少应有一个，大套至少应有两个居住空间向南或南偏东35。南偏西35。.在特殊情况下，其朝向南偏东45.南偏西45。套型设计应组织好自然通风。415套型功能分区设计应明确合理，做到洁污分离、动静分离。合理安排各空间的序列，减少交通面积，组织好公共空间和私密空间的关系，