广州市越秀区商业发展规划（DOC 98页）10177.docx

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1、 广州市越秀秀区商业发发展规划（2004420100）2004年年11月115日第 67 页 共 95 页目 录导 言1一、项目缘缘起及背景景1二、项目预预期目标1三、规划依依据2四、规划范范围与深度度3五、规划对对象3六、规划期期限3七、规划研研究框架3八、规划要要点5第一章 越秀区商商业发展现现状综合报报告6一、越秀区区概况6二、现状特特点6三、商业网网点发展现现状11四、越秀区区商业与历历史文化、旅旅游结合发发展现状12五、商业建建筑及其配配套设施建建设现状13六、越秀区区商业发展展现状综合合评价15第二章 相关规划划整合19一、相关规规划要求19二、相关规规划整合30第三章 发展定位位

2、与策略研研究32一、整体商商业发展定定位32二、商业发发展策略33第四章 商业网点点发展布局局规划41一、总体格格局41二、分区论论述42三、商业网网点体系规规划61第五章 商业配套套规划69一、规划总总则69二、土地利利用规划69二、公共服服务设施规规划76三、道路交交通规划81第六章 建设时序序规划与保保障规划实实施的对策策和建议86一、建设时时序规划86二、保障规规划实施的的相关对策策和建议92导 言一、项目缘缘起及背景景越秀区地处处广州市腹腹地，东接接东山区，西西联荔湾区区，南毗海海珠区，北北临白云区区，是广州州市老城区的重重要组成部部分。其历历史文化氛氛围浓郁，商商贸业发达达，自然人

3、人文景点众众多，自古古以来就是是广州市政政治、文化化、商业的的中心，是是广州市“古城商都都”的典型代代表。近几几年，随着着城市发展展战略的调调整，越秀秀区在商业业发展中原原有的优势势地位渐显显衰落，老老城区商业业布局不尽尽合理、建建筑密度大大、交通拥拥挤、公共共配套设施施不足等问问题日益突突出，局限限了区的经经济发展。做做好商业发发展规划工工作对越秀秀区经济的的发展、城城区的复兴兴和形象的的改善具有有积极的意意义。为促进广州州市越秀区区的商业繁繁荣和商业业网点的合合理布局，改改善越秀区区营商环境境，提升城城区商贸功功能，焕发发生机，根根据中共越秀区区委、区政政府的要求求并经过广广州市城市市规划

4、局研研究，决定定开展“广州市越越秀区商业业发展规划划（2000420110）”工作。通通过规划设设计单位招招标，组织织专家评标标，确定委委托广州市市城市规划划自动化中中心规划设设计所协同同广东三维维发展策划划有限公司司承接编制制工作。二、项目预预期目标通过项项目的实施施，加快越越秀区商业业发展环境境的改造，重重组区内商商业资源，充充分发挥旅旅游、文化化等相关资资源对商业业发展的促促进作用，增增加新的商商业发展亮亮点和增长长点，最终终使传统商商业中心区区焕发出青青春，特色色更加鲜明明，竞争力力更为强大大且持久，在在广州建设设发展成为为“辐射华南南、带动全全省、影响响东南亚的的现代化大大都市”进程

5、中发发挥更大的的作用，最最终实现“集聚文化化古城、繁繁华商都的的精髓；传传统与现代代交融；影影响南中国国，辐射东东南亚的国国际级商业业区”。 通通过项目的的实施，统统筹安排全全区的商业业网点布局局与发展，减减少不合理理布局，避避免恶性竞竞争，高效效优质地利利用区内的的空间资源源、商业资资源、旅游游资源、文文化资源、人人力资源、资资本资源等等，并吸引引更多的优优质企业进进入本区从从事商务活活动。三、规划依依据1、广州城城市建设总总体战略概概念规划纲纲要，200012、广州市市城市总体体规划（2200020100）（送审审稿）3、广州市市商业网点点发展规划划（2000320012），220034、

6、广州市市越秀分区区规划整合合，20003（初审审稿）5、广州市市越秀分区区规划（11997-20100）6、广州市市公共停车车场规划（荔荔湾区、越越秀区），220027、越秀区区商贸旅游游发展总体体规划（2200120100）8、广州市市骑楼街保保护与开发发规划研究究9、地铁二二号线沿线线土地利用用规划，2200310、广州州市商业发发展“十五五”计划11、广州州市旅游业业发展十五五计划12、越秀秀区国民经经济和社会会发展十五五计划13、广州州市传统城城市中轴线线城市设计计14、广州州市城市干干道网络深深化方案，1199915、广州州市支路网网深化调整整方案，2200016、广州州市城区路路边

7、停车近近期实施规规划，2000217、广州州市轨道交交通线网规规划，2000318、广州州市路边停停车规划，2200219、广州州市近期建建设规划（2200220055），2000220、广州州市国民经经济和社会会发展第十十个五年计计划纲要，2200121、广州州市商业网网点管理条条例，1999722、批发发市场管理理办法，1199423、广东东省委、省省政府关于于大力发展展现代商贸贸流通业的的实施意见见（粤发220021）24、关于于城市商业业网点规划划工作的指指导意见（国国经贸贸易易20011789号号）四、规划范范围与深度度本次规划范范围为越秀秀区行政区区划范围，总总面积约99.16平平

8、方公里。设计深度参照分区规划深度执行，重要街区/地段达到控制性详细规划的深度。五、规划对对象越秀区行政政区划内的的商业中心心和商业网网点，商业业网点包括括零售、宾宾馆、餐饮饮、生活服服务等网点点以及商业业街和专业业市场。六、规划期期限1、近期：2004420006年2、中远期期：2000720010年七、规划研研究框架商业用地及分布商业网点发展现状现状分析商文旅发展现状商业建筑及配套设施建设现状相关规划整合上层次规划要求规划整合发展定位与策略研究发展思路发展定位发展模式发展策略发展重点商业网点发展布局规划三大商圈三大商务区两大特色商旅区商业网点 体系规划商业配套规划土地利用规划公共服务设施规划

9、道路交通规划建设时序与实施对策八、规划要要点1、 北京路步行行街向南延延伸、向西西拓展，形形成一个综综合性、多多功能的国国际性商业业区。2、 流花地区服服装专业市市场群的改改造建设。对对市场群的的硬件设施施进行改造造，完善配配套设施，改改善环境，突突出特色，提提高档次，丰丰富功能。3、 状元坊的改改造。对状状元坊的商商业环境进进行整体改改造，保持持特色，完完善配套设设施，如消消防设施。4、 沿江路的改改造。充分分利用沿江江路传统特特色建筑、滨滨水形成的的优越环境境、邻近北北京路、一一德路形成成的商业氛氛围，发展展旅游商业业。5、 大小马站书书院群的改改造。结合合北京路步步行街的建建设，改造造大

10、小马站站书院群，使使其成为一一个集历史史文化、休休闲游憩、购购物美食于于一体的特特色场所。6、 大佛寺广场场的建设。7、 起义路的改改造。对作作为广州市市传统中轴轴线的主要要组成部分分的起义路路进行全面面改造，突突出传统特特色，赋予予更多的人人文元素。8、 地下商业街街的建设。利利用地铁一一、二号线线开通带来来的契机，结结合对人防防工程的建建设和利用用，加强区区内地下商商业街的建建设。9、 建设发展越越秀（山）公公众生态休休憩区。10、建设设发展六榕榕（街）宗宗教文化旅旅游区。第一章 越秀区商商业发展现现状综合报报告一、越秀区区概况越秀区地处处广州老城区的几几何中心，面面积9.116平方公公里

11、，是广广州市的传传统中心城城区之一。至2002年末，全区户籍人口为42.7万人，人口密度为4.8万人/平方公里，在广州市十个区中密度最高。区内有火车站和省市汽车站等重要交通枢纽，地铁一号线和地铁二号线在区内交汇，孕育了巨大商机。历史上，广广州就是岭岭南地区重重要的商贸贸中心城市市，素有“古城商都都“之称号。改改革开放后后，广州商商贸业加速速发展，商商贸产业发发达程度名名列各城市市中的前矛矛。越秀区区是广州商商业精华之之所在地，区区内商铺密密度大，经经济能量高高，每年创创造的商业业价值位居居广州市各各区前列。22003年年，全区生生产总值2289.337亿元，同比比增长100.42%；全区第第三

12、产业增增加值2774.422亿元，同比比增长100.5%，占占全区生产产总值的995%，第第三产业处处于主导地地位；社会消费品零售售总额为1176.225亿元，商商品销售总额达达508.4万元，分分别比上年年同比增长长3.1%和8.2%。二十多多年来，越越秀区商业业经济一直直保持稳定定的发展，商商业设施完完善，商业业环境优良良，商品种种类丰富齐齐全，信息灵通通，市场活跃跃。二、现状特特点经过长期的的历史演变变，越秀区区已初步形形成六大商商业功能区区：以北京京路商业街街为核心的的国际商贸贸区；以长长堤大马路路、一德路路干果海味味食品和玩玩具批发市市场为主核核的沿江商商贸区；以以交易会及及服装批发

13、发为主导的的流花展贸贸区；以东东风路为主主轴的东风风路商务区区；以中山山路及解放放中路为“T”形骨架的的中山路商商务区；以以海珠广场场沿线为核核心的海珠珠广场商务务区。1、内容与与功能特点点根据业态及及设施内容容，可以将将越秀区的的六大商业业功能区分分为零售主主导型、服服务主导型型、批发主主导型、商商务主导型型四种类型型。l 零售主导型型：指其主主要设施及及主导功能能是零售购购物的商业业功能区。北北京路国际际商贸区属属于此类型型。l 服务主导型型：指其主主要设施及及主导功能能是餐饮娱娱乐的商业业功能区。沿沿江商贸区区属于此类类型。l 批发主导型型：指其主主要设施及及主导功能能是批发贸贸易的商业

14、业功能区。流流花展贸区区属于此类类型。l 商务主导型型：指其主主要设施及及主导功能能是提供集集聚的高级级商务服务务，一般拥拥有较密集集的高级写写字楼、高高级宾馆酒酒店及众多多的金融机机构、公司司总部或办办事处。东东风路商务务区、中山山路商务区区及海珠广广场商务区区均属于此此类型的商商业功能区区。2、规模等等级特点根据商业功功能区的影影响力程度度及购买力力构成进行行分类，可可将越秀区区的六大商商业功能区区划分为都都会级功能能区和区域域级功能区区两个等级级。l 都会级功能能区：在全全市具有中中心地位，影影响面涵盖盖全市、周周边地区甚甚至国内外外更大的范范围，一般般在此的购购买力有550%以上上来自

15、该商商业区以外外的地区。区区内现有的的北京路国国际商贸区区属于都会会级功能区区。l 区域级功能能区：其影影响力低于于都会级功功能区，但但也有较大大的辐射范范围，一般般在此的外外来购买力力在50%以下。区区内现有的的沿江商贸贸区、流花花展贸区、东东风路商务务区、中山山路商务区区及海珠广广场商务区区均属于区区域级功能能区。3、分布特特点越秀区商业业功能区的的分布特点点是以北京京路国际商商贸区、沿沿江商贸区区、海珠广广场商务区区、中山路路商务区形形成本区的的主商业核核心（包括括1个都会会级功能区区及3个区区域级功能能区），向向北以东风风路商务区区、流花展展贸区形成成两个副商商业核心。4、用地布布局特

16、点通过对越秀秀区六大商商业功能区区的用地现现状平面布布局分析，其其布局可归归纳为三种种：街型、区区型、区街街结合型。l 街型：其特特点是各类类商业、服服务设施主主要沿街道道的两侧呈呈线型排列列，鳞次栉栉比，形成成一字形或或十字形，如如北京路国国际商贸区区、东风路路商务区、中中山路商务务区。l 区型：一般般拥有几个个街坊，用用地范围比比较大，大大小街道较较多，形成成网状，如如流花展贸贸区、海珠珠广场商务务区等。l 街区结合型型：各类商商业、服务务设施不仅仅沿主要街街成线型布布局，而且且在大街的的某一地段段扩展为几几个街坊，形形成街型、区区型相结合合的商业区区，如沿江江商贸区。5、土地利利用特点全

17、区用地总总面积为99.16平平方公里，除除了南面珠珠江外，其其余用地均均为城市建建设用地，以以居住、商商业、行政办公公和其它配配套公建用用地为主。其中商业金融业用地总面积62.9公顷，占总用地的7%，主要分布在六大商业功能区范围内。除了六大商业功能区之外，越秀区其他地方也零星分布着一些商业设施，多数为社区级，相对来说，规模比较小，分布零散，数量也较少。其土地利用主要有以下特点：l 呈现多功能能综合利用用的状态垂直空空间中由下下至上的功功能分布通通常为商业业、仓储和和居住；水水平空间则则是商业、仓仓储和居住住多元杂处处。l 商业地块与与周边居住住、商务办办公地块之之间的关系系不尽合理理，商业地地

18、块与周边边的商务、办办公地块结结合不够紧紧密，联系系方式单一一。l 用地不足，商商业发展空空间狭小、仓仓储用地匮匮乏，需加加大土地立立体化开发发力度，有有效利用有有限的土地地资源。l 商务功能区区中行政办办公设施用用地比重比比较大，商商务办公比比例比行政政办公要小小，在发展展中应增加加商务用地地。l 金融业用地地面积相对对偏少，与与商业发展展的地位不不太相称，主主要是因为为商业用地地与居住用用地等大量量混杂，布布局不太合合理造成的的。 表11.1 六大商业业功能区主主要用地现现状统计功能区名称称主要用地名名称用地面积（公公顷）占各功能区区总用地比比例（%）北京路国际际商贸区行政办公用用地C13

19、.035.05商业金融业业用地C223.245.40文化娱乐用用地C30.761.27总用地60100沿江商贸区区行政办公用用地C11.815.17商业金融业业用地C226.0817.377文化娱乐用用地C31.534.37总用地35100流花展贸区区行政办公用用地C15.194.33商业金融业业用地C2220.62217.188文化娱乐用用地C32.041.70总用地120100海珠广场商商务区行政办公用用地C11.295.16商业金融业业用地C222.148.56文化娱乐用用地C30.020.08总用地25100中山路商务务区行政办公用用地C10.882.93商业金融业业用地C220.11

20、0.37文化娱乐用用地C300.00总用地30100东风路商务务区行政办公用用地C112.94414.388商业金融业业用地C222.182.42文化娱乐用用地C30.480.53总用地90100表1.2 越秀区区现状用地地构成表类别代码类别名称用地面积（公顷）占用地比例例（%）大类中类R居住用地301.7733.522R2二类居住用用地301.7733.522C公共设施用用地19721.899C1行政办公用用地63.57.06C2商业金融业业用地62.97.0C3文化娱乐用用地12.71.41C4体育用地10.91.21C5医疗卫生用用地14.61.62C6教育科研用用地15.21.69C7

21、文物古迹用用地17.21.91M工业用地6.220.69M1一类工业用用地3.440.38M2二类工业用用地2.780.31W仓储用地1.030.1144T对外交通用用地19.9992.22T1铁路用地16.4881.83T1公路用地3.510.39S道路广场用用地179.99720.0S1道路用地177.44219.711S2广场用地2.370.26S3社会停车场场用地0.180.03U市政公共设设施用地9.881.10U1供应设施用用地0.360.04U2交通设施用用地2.950.33U3邮电设施用用地6.570.73G绿地148.1116.466G1公共绿地140.6615.622G2生

22、产防护绿绿地7.50.84D特殊用地32.9113.66D1军事用地32.9113.66E水域和其它它用地3.20.35E1水域用地3.20.35合 计900100 注：资料料来源于广州市市越秀分区区规划（1199720100）。三、商业网网点发展现现状越秀区商业业网点发展展现状可以以简单地概概况为：业业态、业制制、业种多多样化，大大中型、知知名、特色色网点众多多，网点分分布高度密密集，与旅旅游业结合合比较紧密密，辐射范范围较广，有有着较深厚厚的文化内内涵和历史史基础，是是广州重要要的传统商商业中心。1、商业功功能区北京路国际际商贸区：以北京路步步行街为核核心，包括括了北京路路、中山路路、惠福

23、路路、西湖路路等主要街街道，汇集集了越秀区区主要的大大型零售百百货商店、密密集的专卖卖店以及各各地的美食食荟萃，同同时又拥有有显示广州州古老文化化的南越王王宫署、千年古道道、大佛寺等高高品位的旅旅游资源，成成为引领广广州时尚的的现代商业业窗口和国国内外游客客的旅游观观光购物胜胜地。沿江路商贸贸区：以沿江路、长长堤大马路路、一德路路为主体，集集商业贸易易、观光旅旅游、休闲闲娱乐于一一体。流花展贸区区：以流花地地区服装批批发市场群群和广交会会场馆形成成双核心，以服服装批发贸贸易和会议议会展为特特色的商圈圈。东风路商务务区：以东风路沿线线为主轴，以以金融中心心、国际银银行中心、健健力宝大厦厦等为核心

24、心的传统商商务区。中山路商务务区：以中山五路、中山六路及解放路沿线线为主轴的的区域，以以已建和在在建商务写写字楼为主主体。海珠广场商商务区：在泰康路路以南、北北京路以西西、解放路路以东区域域；以海珠珠广场周边边写字楼为为特色的商商务区。2、重点商商业街越秀区的商商业街主要要分布在本本区南部，共有特色商业街12条，分别是北京路步行街、沿江路酒吧街、长堤老广州风情街、天成路纸张油墨印刷器材专业街、濠畔皮革五金鞋材专业街、人民路商业街、状元坊学生文化用品专业街、一德路干果海味及玩具精品特色商业街、泰康路装饰材料专业街、高第街服装专业街、大南路灯饰材料专业街、惠福东路风味美食专业街。这些特色商商业街的

25、商商户数量在在几十到几几百家不等等，但都显显示出了极极强的经营营专业性，其其辐射范围围很广，很很多都对全全国甚至整整个东南亚亚有所影响响。3、专业市市场越秀区的专专业市场主主要分布于于各商业街街内以及本本区北部的的流花地区，其其中流花地地区的服装装批发市场场规模最大大，商户数数量达到66913家家（20003年），其次是濠濠畔皮革五五金鞋材专专业街，商商户数量也也有8099家（20000年）之之多；4、零售商商业网点越秀区拥有有多间1万万平方米以以上的大型型商厦，如如广百百货、新新大新百货货公司、白白马大厦、华联购物中心等。全市大型零售企业前5强中有2强位于越秀区，其中广百百货名列榜首，新大新

26、百货公司名列第四。5、肉菜市市场和超市市越秀区共有有肉菜市场场17家，总营营业面积33.5万平平方米。由由于地域限限制，越秀秀区内的大大型生鲜超市较较少，仅有4家，其其中家谊超超市（连锁锁）3家，分分别位于海海珠中路、小小北路和北北京路；百百佳超市11家，位于于中山五路路。此外，社社区超市和和便利店发发展较好，主要有连锁经营的胜佳、屈臣氏等超市以及7-11、快客等便利店。6、商务写写字楼据20033年4月的的统计资料料，全区共共有93栋栋写字楼，其其中建筑面面积1万平平方米以上上的有433栋，平均均出租率达达到了744.35%。写字楼楼多集中于于东风路、中中山路、流流花路等地地，其余在在北京路

27、、德德政路、泰泰康路也有有分布。四、越秀区区商业与历历史文化、旅旅游结合发发展现状越秀区为广广州市级商商业中心区区，是游客客购物游览览的首选地地；同时越秀区区是旅游资资源、文化化内涵丰富富的老城区，旅游游形象定位位为“古城商都都发祥地”，在全国国范围内评评选出“越秀区十十大优秀旅旅游景点”，推出了了“古城商都都一日游”旅游线路路，并设立立旅游便利利店，出版版广州市市商贸旅游游中心区旅旅游指南，进进一步扩大大商业文化化旅游的影影响力和辐辐射面。六大商业功功能区拥有有越秀区重重要的旅游游景点，旅旅游业的发发展带动了了商业的发发展。例如如越秀区的的北京路步步行街、沿沿江路酒吧吧街和一德德路商业街街等

28、呈现出出商旅互动动发展的良良好态势。据据统计，北北京路步行行街人流量量日均300万人次，节节日更达440万人次次，人流密密度超过上上海的南京京路和北京京的王府井井，其中广广东省内和和省外的国国内游客分分别为444.49%和19.55%，境外游游客的比例例为2.113%，广州居居民占333.82%，游客比比例已经占占到北京路路人流量的的三分之二二。商贸业的发发展也带动动了旅游业业及相关服服务业的发发展。从11957年年开始，每每年两届的的中国出口口商品交易会会（春交会会和秋交会会）在广州州举办，吸吸引了大批批的海内外外客人。广广交会的商商务客源带带动了广州州“一日游”的发展，还还带旺广州州酒店、

29、酒酒吧、餐饮饮等相关行行业。如22001年年春季广交交会开幕时时，爱群大大厦客房入入住率达到到101，沿江路路的酒吧街街也吸引了了大批商务务客人。五、商业建建筑及其配配套设施建建设现状1、商业建建筑建设现现状越秀区的商商业建筑主主要包括传传统骑楼建建筑和现代代式中高层层建筑。传传统骑楼建建筑主要分分布在传统统商业街，如如北京路、长长堤大马路路、一德路路、大南路路等，历史史较长，是是富有岭南南特色的建建筑；其立立面处理基基本为三段段式，从下下往上为骑骑楼列柱、楼楼层、檐口口或山花，具具有中西合合璧的装饰饰风格；其其建筑体量量较小，相相拼而建，形形成线形连连续流动的的街道界面面和柱廊空空间，而不不

30、会形成片片状或面状状的分布；其功能大大多数为商商住合一，采采取前店后后居或下店店上居的形形式；其街街景轮廓丰丰富，统一一中有变化化，富有浓浓郁的商业业气息。现现代式中高高层建筑主主要包括广广百百货等等大型商场场和白马服服装市场等等批发、展展示、贸易易为主的专专业商厦，建建成时间较较短，建筑筑质量较好好。越秀区的骑骑楼商业街街以专业商商业街为主主，主要分分布在本区区南部，多多数地段整整体呈现致致密的旧城城肌理，物物质环境陈陈旧衰败，加加建和搭建建的现象也也较为突出出，建筑密密度较高，卫卫生条件也也亟待改善善。2、交通及及配套设施施建设现状状越秀区作为为城市老城城区，存在在道路网络络不完善，各各级

31、别道路路衔接不合合理，道路路断面过窄窄等问题，车车道数以33-4条居多多，由于空空间局限道道路拓宽改改造的难度度较大。停停车场也非非常缺乏。根根据调查22000年年越秀区停停车泊位共共计136611个，而而相应的停停车需求为为328550个，停停车需求满满足率只有有41%。其中公公共停车场场的供需矛矛盾更为突突出。例如如北京路地地区目前除除广州百货货大厦有配建建停车场和和大马站的的露天停车车场外，区区内停车问问题主要通通过西湖路路、惠福东东路、教育路、大大南路的路路边停车解解决，停车车供求关系系紧张，是是广州中心心区非法停停车、乱停停乱放严重重的地区之之一。以上上交通问题题都对商业业发展产生生

32、非常不利利的影响。地铁一号线线、二号线线、五号线线、六号线和市市郊列车线线穿过越秀秀区。轨道道交通把到到达商业中中心的空间间距离在时间上缩缩短，使火火车站、国国际机场这这两个城市市门户与越越秀区的商商业中心相相通，并全面加强强了广州市其他地区区与越秀区区的联系。相相关地铁出出入口的设设置都基本本上处于越越秀区商业业中心的边边缘地带，也将促进商业设施的进一步发展与完善，地铁沿线的土地蕴涵着巨大的商业价值。表1.3 越秀区相相关轨道交交通规划情情况编 号路 由实施时间一号线西朗中山山路广州州东站已实施二号线首期期工程三元里琶洲段2003年年6月288日全线开开通试运营营五号线滘口环市市路珠江江新城

33、蟹蟹山开发发区正在开展项项目立项与与可行性研研究工作，计计划于20004年底底开工，22009年年7月全线线开通运营营。六号线沙贝大坦坦沙沿江江路沙河河高塘石石正在进行项项目的前期期工作市郊列车线线广州北站（花花都）新新塘注：资料来来源于广州市市轨道线网网规划。越秀区作为为广州市的政治、经经济、文化化和娱乐中中心，城市市级的商业业设施及其其他公共服服务设施较较多。越秀秀区商业服服务设施比比较齐备并并已投放市市场运行，但但仍需加强强社区商业业服务设施施的配置。越越秀区商业业基础设施施、市政公公共设施、商业配套设施则尚未适应未来发展的需要，例如商业街上比较缺乏公共厕所、公共电话、休闲设施等，今后要

34、从数量、质量方面加强配套设施建设，以便满足商业、旅游业发展的要求。六、越秀区区商业发展展现状综合合评价1、优势分分析l 商业发展基基础雄厚，商商贸旅游资资源密集，对对外辐射力力较强，知知名度高，商商业形象鲜鲜明，感知知号召力大大。l 是广州市历历史最悠久久的老城区区和中心城城区，历史史文化底蕴蕴深厚，旅旅游景点众众多，有丰丰富的历史史文化旅游游资源，利利于形成商商旅互动的的良性格局局。l 商业网点分分布密集，越越秀区每万万人拥有商商业网点数数为6322.92个个，远高于于市平均水水平。特色色商业网点点众多，综综合吸引力力较强。l 商业经济特特色突出，拥拥有众多具具一定规模模、一定知知名度的专专

35、业街和专专业市场。如如：一德路路干果海味味食品专业业街、流花花地区服装装批发市场场等。专业业街和专业业市场专业业性强，具具一定集聚聚规模和特特色，形成成商业发展展的独特优优势。l 是广州市交交通的中心心枢纽，区区内拥有与与市外联系系的重要交交通集散地地，也有多多条市级交交通主干道道和地铁轨轨道线交汇汇，加上优优越的区位位优势，上上连下达，具具备维系商商业中心的的自然地理理基础。l 相比于同属属老城区的的荔湾区，越越秀区具有有更好的区区位交通条条件，而这这是商业发发展的关键键。相比于于东山区，越越秀区的商商业氛围更更好，商业业与文化、旅旅游的结合合更紧密，商商业发展潜潜力更大。l 区内集聚政政府

36、部门、各各大银行总总部，跨国国企业总部部进驻，具具有发展总总部经济、集集聚经济的的良好基础础。l 商贸活动频频繁，商务务经济发展展迅速。越越秀区有承承办“广交会”等展销展展览、商务务洽谈、国国际商务活活动的丰富富经验，频频繁的大中中小型会展展节事有利利于促进本本区商业经经济的发展展。l 社区商业发发展较快，提提高了市民民的生活质质量。2、问题分分析l 城市发展的的扩展和重重心东移、南南移使得本本区的地位位下降以及及商业网点点客源受到到影响。“广交会”的外迁也也对本区商商业的发展展有影响。l 城市空间的的扩大，居居住的郊区区化，使得得出乘距离离和时间增增长，为多多元化商业业中心的发发展带来了了契

37、机，本本区传统商商业中心的的地位受到到挑战。l 区内交通仍仍有不便之之处，尤其其是因为缺缺乏停车场场，不利于于吸引以自自驾车为出出行方式、具具有较高消消费能力的的顾客。l 用地有限，发发展空间较较小，较难难为新兴的的大型购物物中心等提提供足够用用地，商贸贸网点的更更新改造较较困难，且且地价高昂昂，加大了了商家的经经营成本，影影响其竞争争能力。l 商务办公功功能分布相相对零散，抑抑制区内商商贸的整体体发展势头头。l 业态结构欠欠缺合理。大大中型百货货商店发展展虽快，但但各自的主主题、定位位不鲜明，使使得经营重重复，竞争争趋于白热热化。而购购物中心、大大型超市、专专业店的发发展较慢。l 产业结构中

38、中作为对商商业发展相相关性较强强的金融保保险业相对对薄弱，有有“龙头”作用的房房地产业增增长也相对对较低。l 商业环境有有待改善。由由于地处老老城区，建建筑密度大大，建筑残残旧，基础础设施负荷荷重，绿地地、公共空空间较少。l 近年来旧城城改造工作作的开展，对对商业环境境及商家经经营造成一一定影响，导导致一些高高质素商户户的流失。l 商业网点建建设欠缺引引导，一方方面表现在在商业街、专专业市场的的改造造成成商户的流流失和竞争争能力减弱弱，另一方方面表现在在商业街土土地利用强强度过高，不不利于综合合利用城市市资源和形形成商业街街的个性特特色。l 商业功能单单一，传统统商业经营营项目难以以吸引新一一

39、代消费者者，与周边边地区的趋趋同化严重重，不能满满足需求日日趋多样化化的消费要要求，出现现“名店不名名、特色不不特”的情况，部部分传统商商业街近年年来开始走走下坡路，如如人民路和和长堤大马马路。l 在吸引国外外大型零售售业“巨鳄”进入本区区发展商业业方面比较较迟缓。l 商业网点管管理滞后，以以传统管理理为主，现现代化的管管理模式尚尚未完全引引入，在经经营、环境境、治安等等方面还存存在一些问问题，影响响营运水平平和整体档档次。 3、机遇遇分析l “20100年大变”工程的实实施将进一一步推动城城市环境的的改善，有有利于使老老城区减负负，增强其其吸引力。l “旧城改造造”是在土地地利用十分分完全的

40、老老城区进行行用地置换换、业态调调整与营造造商业空间间的发展机机遇。l 特色化、个个性化、不不断增加的的文化需求求已成为商商业发展的的大趋势，越越秀区商业业基础好，文文化内涵深深厚，在发发展特色商商业发展方方面有较明明显优势。l 广州旅游业业的迅速发发展将为越越秀区的商商业带来大大量客源。l 积极推进现现代商贸流流通业的发发展和流通通行业体制制的改革是是我国当前前商业工作作的重点，这这将有利于于越秀区商商业的发展展。l 新城区的快快速发展使使道路交通通日趋完善善，这将降降低老城区区改造的成成本，有利利于加快商商业环境的的改善。l 城市景观工工程建设的的推进（如如五仙观广广场、海珠珠广场的建建设

41、）进一一步改善越越秀区的整整体环境。l 随着国内经经济，特别别是本地经经济的继续续“全线飘红红”，市民和和游客的消消费水平将将会在量和和质两方面面都会有进进一步的提提高，商业业市场的总总体规模迅迅速增长，从从而有利于于商业网点点的发展。4、挑战分分析l 随着城市重重心转移，新新城区的快快速发展一一定程度上上抑制了本本区的活力力。一方面面，新城区区陆续开发发一批交通通方便、环环境较好的的专业街（商商业街）、批批发市场和和购物中心心，将分流流越秀区的的商业客源源；另一方方面，新城城区的发展展使越秀区区在全市中中的经济地地位不断下下降，财政政实力难以以支持老城城区对商业业环境的改改善，市一一级财政对

42、对本区的扶扶持也非常常有限。l 目前区人口口总量持续续下降，人人口向外疏疏解；人口口老龄化，高高收入阶层层向外迁居居，内部消消费力下降降，使越秀秀区商业面面临挑战，尤尤其对社区区级零售商商业产生不不利影响。l 全市各区都都非常重视视商业网点点的发展，努努力打造本本地区的商商业中心，逐逐步形成了了“群雄并起起”、“诸侯争霸霸”的态势，商商业网点的的布点逐步步趋于均衡衡化，改变变了原来商商业网点偏偏集于老城城区的状况况，形成众众多商业中中心，使市市民可选择择的余地越越来越大，本本区商业发发展的竞争争对手越来来越多。l 本区传统的的国有、集集体商业网网点众多，在在市场经济济浪潮冲击击下，传统统百货商

43、店店、专业街街等形式的的业态和比比较陈旧的的经营模式式已不能适适应当前的的商业发展展需求，成成为商业发发展的薄弱弱环节。因因此，在今今后几年能能否积极地地实施、推推进商业体体制改革，对对越秀区商商业的发展展也是一个个很大的挑挑战。第二章 相关规划划整合一、相关规规划要求本规划在制制定过程中中，调研了下列列规划对越越秀区商业业发展的指指导要求：1、广州城城市建设总总体战略概概念规划纲纲要在20000年完成的的广州城城市建设总总体战略概概念规划纲纲要中提提出“南拓拓北优、东东进西联”的的发展方针针，并指出出广州在221世纪将将发展成为为：“一个繁荣荣、高效、文文明的国际际性区域中中心城市；一个适宜

44、宜创业发展展、又适宜宜居住生活活的山水型型生态城市市。”2、广州市市商业网点点发展规划划（20003-20012）广州全市域域构建“四四线三圈、两两轴一带”的的大商业格格局，实施施“东推进进、西延伸伸、南跳跃跃、北培育育”的商业业网点拓展展战略。广州市的商商业功能区区主力打造造“两轴一一带”的标标志性商业业功能格局局，重点改改造提升和和建设以北北京路商业业区、天河河商业区、珠珠江滨水带带为代表的的九大零售售和服务主主导型商业业功能区，由由珠江新城城、天河北北和环市东东组成的广广州中央商商务区和琶琶洲、流花花两大国际际会展商务务区，以高高层次、高高水平的商商业功能为为依托，形形成国际化化、现代化

45、化的商贸都都市。“两轴”指指从越秀山山至海珠广广场的老城城区中轴线线和从天河河火车站至至海心沙的的新城区中中轴线，“一一带”是指指珠江两岸岸滨水带。以以“两轴一一带”为依依托，广州州将着力建建设两大商商业中心区区，即以天天河城和正正佳商业广广场为主要要节点的东东轴线核心心商业区和和以北京路路步行街为为主干，以以广百大厦厦、新大新新为主要节节点的西轴轴线核心商商业区，积积极建设以以滨水风情情休闲街为为主干的珠珠江滨水带带休闲服务务核心商业业区。越秀区属于于内圈层，是广州零零售服务网网点的核心心区域，要要以历史文文脉为底蕴蕴，以具有有岭南风情情、传统特特色的商业业街为重要要载体，以以传承历史史的老字号号为亮点，融融会现代商商业网点和和新型业态态，打造传传统商业与与现代商业业有机结合合的大商圈圈。3、广州市市城市总体体规划（2200120100），20003.33送审稿广州历史文文化名城保保护规划总总体布局指指导思想和和发展目标标是妥善处处理现代建建设与保护护、继承历历史文化的的关系，基基本形成名名城、文物物保护与城城市建设相相互协调发发展的局面面，完善历历史文化名名城点、线线、面相结结合