X年连云港市万山物业御景苑小区前期物业管理投标书5196.docx

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1、御景苑小区前期物业管理投标书连云港万山山物业管管理有限限公司二OO八年年五月十九九日我们的服务务理念居民满意 我们满满意！投 标 书书 目 录一、公司简简介二、投标书书三、授权委委托书四、人员配配备、培培训管理理五、 服务务标准六、内部管管理七、物资装装备八、各项规规章制度度九、物业管管理经营营成本的的测算十、附件1、公司营营业执照照2、公司资资质证书书3、项目责责任人资资格证书书一、企业简简介第一节、企企业基本本情况连云港万山山物业管管理有限限公司成成立于220022年，系系有限责责任公司司，注册册资本550万元元，主要要经营：物业管管理等，线线有各类类中、高高级工程程技术管管理人员员20人

2、人，连云云港华阳阳物业管管理公司司自成立立以来，始始终把“业主至至上、服服务第一一”作为公公司经营营信念，坚坚持发扬扬“重合同同守信誉誉，保优优质、创创品牌”的企业业精神，坚坚持经济济效益和和社会效效益并举举的企业业方针，坚坚持把做做优，做做新、做做强作为为企业发发展的战战略来考考虑。公司严格执执行国家家有关行行业规定定，遵纪纪守法，把把企业信信誉视为为企业的的生命，公公司成立立以来的的投诉绿绿为零。通通过公司司全体员员工不懈懈努力，公公司的诚诚信度、美美誉度受受到社会会的广泛泛赞誉。连云港万山山物业管管理公司司所取得得的成就就和荣誉誉，已经经成为过过去，我我们决心心戒骄戒戒躁，勇勇于开拓拓，

3、奋力力拼搏，积积极为社社会提供供更加优优质的服服务，把把企业做做优，回回报社会会，回报报港城人人民。公司通过数数年的努努力和品品牌的精精心打造造，在连连云港市市物业管管理行业业界已享享有了一一定的声声誉。公公司在物物业管理理探索与与实践过过程中注注重经验验的总结结和理论论的提升升，为推推动连云云港市物物业管理理行业进进步作出出了积极极的贡献献。一、企业管管理模式式 连连云港万万山物业业管理有有限公司司是一家家专业从从事物业业管理工工作，经经验丰富富具备三三级物业业管理企企业资质质的公司司。公司司建立现现代企业业制度，以以市场运运作为核核心，以以物业管管理法规规为准绳绳，采用用专业化化、一体体化

4、、科科学化、职职业化的的管理运运作模式式，对所所托管的的物业进进行精细细化管理理。公司司实行董董事会领领导下的的总经理理负责制制，决策策层将“企业对对业主负负责、对对社会负负责”作为职职业准则则，寻求求“社会效效益、企企业效益益”双赢的的执业业业绩。 二零零八八年五月十九九日二、投 标标 书 连云港港御景房地地产开发发有限公公司 ： 11. 在在考察了了物业现现场和研研究了上上述项目目的投标标人须知知、合同同条款、技技术规格格、图纸纸等后，我我方愿以以人民币币 肆拾贰万零玖佰陆拾元整整（大写写）（RRMB44209960 元）的的总价或或上述招招标文件件确定（算算术上的的核实与与改正后后）的另

5、另一金额额，按招招标文件件的要求求，承担担上述项项目的全全部物业业管理工工作。 22. 如如果贵方方接受我我方投标标，我方方保证在在接到项项目命令令后 155 天介入入，并在在招标文文件规定定的期限限内完成成合同规规定的全全部工作作。 33. 我我方同意意在从规规定的递递交标书书截止之之日起 455 天天内遵守守本投标标。在该该期限满满期之前前，本投投标对我我方始终终有约束束力，并并可随时时被接受受。 44.在正正式合同同协议制制定和签签署之前前，本投投标书连连同贵方方的中标标通知书书成为约约束贵、我我双方的的合同。 55.我方方理解，贵贵方不一一定接受受最低报报价的投投标或其其他任何何你们可

6、可能收到到的投标标。 投投标人（盖盖法人章章）： 法法定代表表人（盖盖章或签签字）： 委委托代理理人（盖盖章或签签字）： 三、授 权权 委 托 书书本授权委托托书声明明： 邵邵明银 系 连连云港万万山物业业管理有有限公司司 法法定代表表人，现现授权委委托 谭新玲玲为我的的代理人人，以我我的名义义参加项项目前期期物业管管理招标标活动，授授权委托托人所签签署的一一切文件件和处理理与之有有关的一一切事务务，我均均予以承承认。代代理权限限的有效效期为本本委托书书签字之之日起至至招标工工作结束束止。代理人无转转委权，特特此委托托。代理人：谭谭新玲性性别： 女 年年龄： 49 单位：(盖盖章)物物业管理理

7、公司部部门： 管理处处 职务务：经理理 投标人：（盖盖法人章章）法定代表人人： 日期：20008年5月19日四、人员配配备、培培训和管管理一、组织架架构、人人员配备备管理处主任1人环境服务部安保部 部工程部行政财务部维修1人人绿化员1人保洁员2人主管0人保安5人队长1人主管1人会计1人主管0人本项目的技技术装备备表序号装备名称单位数量备注1电脑(含打打印机) 套12对讲机套33办公桌椅套84文件柜套45沙发套16保险柜只17饮水机只38管道疏通机机套19剪草机套110电焊机套111值班岗亭个112五金工具套113强光电筒只214巡逻灯只215干粉灭火器器只416普通灭火器器只50五、服务标标准

8、1、值守有完善的值值班制度度和交接接班制度度；工作作记录。2、服务时时限急修服务115分种种到位，88小时内内修复，若若不能，要要有紧急急处理措措施，并并对业主主（使用用人）做做出合理理解释，做做出限时时承诺。小小修2日日内修复复，特殊殊情况必必须作出出说明和和限时承承诺。服服务时限限不得以以节假日日和休息息时间拖拖延。（居居民预约约、雨天天筑漏可可不受22日限制制）3、油漆粉粉饰木门窗、百百叶门窗窗、封檐檐板、木木栏杆等等油漆起起皮、剥剥落或更更换的新新木件应应油饰，55年油饰饰1次；钢门窗窗、铁皮皮雨水斗斗、落水水管、铁铁皮屋面面、钢屋屋架及支支撑或其其他各类类构件（铁铁栅栏、铁铁栏杆铁铁

9、门）其其油漆起起皮、剥剥落或铁铁件锈蚀蚀应除锈锈、刷防防锈涂料料后再油油饰，铸铸铁污水水管、水水管、煤煤气管在在刷防锈锈漆后应应刷两道道银粉，上上述部件件应3年年油饰11次；楼楼梯间、共共用走廊廊的室内内墙面每每5年应应粉刷11次。4、给水设设施饮用水水池池（箱）半半年消毒毒1次，操操作人员员具有相相应操作作资格，按按照程序序操作，清清洗时无无二次污污染，有有严密的的管理措措施；水水质每33个月化化验1次次，有供供水卫生生许可证证、水质质化验单单、操作作人员健健康合格格证，保保持箱体体完好，池池体内清清洁，没没有对水水质构成成污染的的因素，保保持水池池（箱）结结构完好好，无渗渗漏，表表面和支支

10、架不锈锈蚀，漆漆膜脱落落处及时时修补。每每月检查查保养22次水箱箱入孔、进进水管、溢溢水管、泄泄水管、水水位计、液液位传感感器、浮浮球阀和和各类闸闸门；冬冬季水箱箱有可靠靠的保温温措施，且且不得对对水质产产生污染染。保持泵房清清洁卫生生，良好好的通风风、照明明和采暖暖，地面面排水畅畅通，每每3个月月（结合合清洗水水池）清清洗1次次泵房；水泵运运行正常常，每22小时巡巡查泵房房1次，以以防低位位水池液液压阀（浮浮球阀）失失灵，各各种仪表表指示稳稳定正常常，阀门门开关灵灵活，发发现滴漏漏及时维维修；消消防泵、喷喷淋泵、污污水泵等等不经常常启动的的水泵，每每月启动动1次，保保持水泵泵能正常常运行，每

11、每月检查查检查11次消防防泵及管管道阀门门，使之之处于完完好和正正常开启启状态；水泵运运转部件件经常加加油，保保持润滑滑灵活；每年对对水泵机机组清洁洁保养一一次；泵泵房内设设备2年年后，每每年更新新各种标标志一次次；每日日填写水水泵运行行记录，建建档备查查；每年年对共用用明装给给水管道道进行11次全面面检查维维修，中中修更新新改造后后的电梯梯应有质质量验收收证明；更改部部分须有有变更设设计的证证明文件件；小区区如有共共用空调调系统应应承担系系统及配配套设施施的操作作，应保保持设备备完好。5、排水设设施化粪池每年年清理22次，每每季巡查查1次。出出入口畅畅通，井井内无积积物浮于于面上，池池盖无污

12、污渍，污污物，清清理后及及时清洁洁现场;楼面落落水管落落水口等等保持完完好，开开裂、破破损等及及时更换换，定期期检查，每每3年全全面更换换1次；每周清扫11次以上上排水明明沟内的的泥沙，纸纸屑等垃垃圾，拔拔出沟内内生长的的杂草；达到目目视基本本干净无无污渍，无无杂草，排排谁通畅畅，无积积水，臭臭味。每2个月对对地下管管井清理理1次，捞捞起井内内泥沙和和悬浮物物；每季季度对地地下管井井彻底疏疏通1次次，清理理结束地地面冲洗洗干净。清清理时地地面竖警警示牌，必必要时加加护栏。清清理后达达到目视视管道内内壁无黏黏附物，井井底无积积淀物，水水面无漂漂浮物，水水流通畅畅，井盖盖上无污污渍，污污物。6、供

13、配电电系统建立和完善善有关规规章制度度，包括括电气设设备运行行操作规规程、安安全操作作规程、事事故处理理规程、巡巡视检查查制度、维维护制度度、安全全及交接接班制度度；值班班人员具具备变配配电运行行知识和和技能，具具备上岗岗资格，持持有上岗岗证书；保持配配电房清清洁卫生生，每周周清扫地地面及擦擦拭配电电柜表面面，要求求地面干干燥无积积灰，配配电柜表表面无污污渍；每每日检查查变压器器电压、电电流互感感器、断断路器、隔隔离开关关、高压压熔断器器及避雷雷器、配配电箱、导导线等供供配电系系统的运运行状况况，并定定时抄表表做好记记录，出出现异常常及时处处理；每每年委托托专业单单位对变变压器、高高压开关关柜

14、进行行1次测测试、试试验等项项目的维维修保养养；每年年对变压压器外部部、低压压配电柜柜进行22次清洁洁保养；保证正正常电力力供应，限限电、停停电按规规定时间间通知业业主（使使用人）；每年检检测1次次保安接接地电阻阻；每年年检测11次配电电房主要要电器设设备的绝绝缘强度度；每年年检测22次配电电房内消消防器材材，保持持消防器器材完好好；妥善善保管高高压操作作工具，并并每年送送供电部部门检测测1次；潮湿天天气时，采采用安全全有效措措施，保保持配电电房内主主要电器器设备干干燥；每每月检测测1次配配电房内内有无蛙蛙、鼠、蚁蚁等虫害害，如发发现马上上采取措措施杜绝绝；每日日填写运运行记录录，建档档备查。

15、7、弱电系系统操作人员受受过专业业培训，持持证上岗岗；工作作时认真真负责，精精神集中中，对异异常情况况能及时时识别；发现异异常，及及时处理理；有切切实可行行的维修修保养计计划；保保养、检检修及时时；对相相关设备备、设施施定期进进行调试试，使系系统处于于最佳工工作状态态；工作作、维修修、养护护有记录录，特殊殊系统、设设备的进进入经过过授权，密密码有有有效保护护；分系系统定时时检查和和记录各各部分、各各监控点点的工作作及运行行状态，定定期对各各类信息息、数据据进行统统计分析析，形成成日、月月报表。8、共用楼楼道保洁洁、共用用卫生间间保洁每日打扫11次各楼楼层通道道和楼梯梯台阶，每每日清洁洁一次楼楼

16、梯扶手手；每周周擦抹11次各层层和通道道的防火火门、消消防栓、玻玻璃箱内内侧、灯灯具、墙墙面、地地脚线、指指示牌等等公共设设施；每每季度楼楼梯间墙墙面除尘尘1次；每季度度擦1次次楼梯道道共用门门窗玻璃璃；无垃垃圾、杂杂物、无无明显污污迹，无无乱堆乱乱放，无无乱贴乱乱划，无无擅自占占用现象象，目视视基本干干净；梯梯间顶面面无明显显蜘蛛网网、灰尘尘；外墙墙玻璃无无积灰。每每日早、中中、晚对对共用卫卫生间清清洁3次次，保洁洁时悬挂挂醒目标标志；（清清洁内容容包括：通风换换气；冲冲洗烟灰灰缸、洁洁具；清清扫地面面垃圾、清清倒垃圾圾篓垃圾圾、换新新的垃圾圾袋；清清洗大小小便器；用拖把把拖干净净地面；喷洒

17、空空气清新新剂或香香水，小小便器内内放置香香球等）;每日早早上用玻玻璃清洁洁工具清清洁共用用卫生间间的玻璃璃镜；每每周1次次用毛巾巾擦灯具具；每月月2次对对共用卫卫生间进进行消杀杀，发现现墙壁有有字及时时清洁。室室内无异异味、臭臭味，地地面无烟烟头、纸纸屑、污污渍、积积水，天天花板、墙墙面无灰灰尘、蜘蜘蛛网、墙墙壁干净净，便器器洁净无无黄渍。9、停车场场、共用用车库或或车棚维维护、保保洁每日清扫11次车库库的纸屑屑和垃圾圾；每日日用拖把把拖1次次场地；每日将将墙面及及箱柜上上的灰尘尘掸掉，用用湿布擦擦拭1次次用湿布布擦拭干干净；及及时清除除地下室室进出口口的垃圾圾；发现现油迹、污污迹、锈锈迹，

18、应应及时擦擦洗干净净；每周周打开地地下室、车车库的集集水坑和和排水沟沟盖板彻彻底疏通通冲刷11次；每每周擦洗洗1次门门窗、消消防栓、指指示牌、指指示灯、车车位档、防防火门等等公共设设施；每每月进行行1次地地下室管管线；每每月进行行2次地地下室消消杀工作作。地面面无明显显垃圾、果果皮、纸纸屑、无无积水、无无明显灰灰尘、无无油迹、无无污迹和和杂物；无异味味、空气气流通；管道标标识清楚楚、油漆漆鲜亮，无无脱落、无无锈迹；标志、指指示牌等等公共设设施无明明显灰尘尘；墙面面管线无无污迹、无无灰尘。加强道路维维修与养养护，制制定详细细计划，按按合同约约定实施施；建立立报修渠渠道，并并有巡查查制度，专专人负

19、责责，及时时修补。停车场、棚棚、房完完好无损损，有大大、中、小小修计划划。停车车场、棚棚、房内内照明设设施完好好，通道道畅通，配配备必要要的消防防设施，符符合停车车场规范范要求，便便于管理理和车主主停放车车辆。10、道路路保洁每日对道路路、两侧侧人行道道清扫33遍，白白天专人人不间断断的循环环保洁，保保洁人员员往返一一周时间间不超过过40分分钟；旱旱季每周周冲洗一一次路面面，雨季季每月冲冲洗一次次，夏季季每日洒洒水1次次，目视视道路、人人行道干干净无浮浮尘、无无杂物、无无油污、无无积水、积积雪，污污渍、泥泥沙；每每2000m2痰迹控控制在11个以内内；每1100 m2内烟头头、纸屑屑平均不不超

20、过两两个，无无直径11厘米以以上的石石子；地地面垃圾圾滞留时时间不能能超过440分钟钟；雨雪雪天气及及时清扫扫路面，确确保无积积水、积积雪；每每月清洁洁2次，目目视灯具具无灰尘尘，灯具具内无蚊蚊虫，灯灯盖、灯灯罩、灯灯座明亮亮清洁。11、标识识、宣传传牌、信信报箱保保洁标识、宣传传牌每日日擦拭11次，雕雕塑每周周擦拭11次。清清洁后检检查无污污渍、无无积灰，不不损伤被被清洁物物；每天天擦拭11次业主主（使用用人）信信报箱，干干净无灰灰尘、无无污迹。12、绿化化带保洁洁每日清扫22次绿化化带、草草地上的的垃圾，拣拣干净草草地、绿绿化带上上的烟头头、棉签签等小杂杂物，秋秋冬季节节或落叶叶较多季季节

21、增加加清洁次次数，花花坛表面面洁净无无污渍，外外观整洁洁，绿化化带每1100 m2烟头不不超过33个，座座椅无积积灰，地地面垃圾圾滞留地地面不超超过400分钟。13、门卫卫、岗亭亭保洁监监控探头头保洁门卫、岗亭亭每日清清洁2次次，内外外地面拖拖洗干净净，擦洗洗干净内内外门窗窗玻璃、窗窗台及其其他台面面；室内内外墙面面每月清清洁2次次，发现现不卫生生随时处处理，保保持墙、地地面干净净、光亮亮、整洁洁，工、器器具排放放整齐有有序；监监控探头头每周擦擦拭1次次，镜头头用专用用纸，探探头外表表用微湿湿的毛巾巾；擦拭拭不得刮刮伤镜片片，清洁洁后镜头头光亮洁洁净，探探头外表表干净无无灰尘。14、垃圾圾桶、

22、果果皮箱垃圾桶、果果皮箱每每日清运运2次；每日抹抹布抹11次；每每2周清清洗1次次，清洗洗工作在在夜间集集中在指指定场地地进行；垃圾桶桶、果皮皮箱周围围地面无无散落垃垃圾、无无污水、无无明显污污迹；垃垃圾桶、果果皮箱无无明显污污迹、油油污；经经常喷洒洒药水，防防止发生生虫害。15、垃圾圾收集与与处理每日上门收收集生活活垃圾22次，垃垃圾日产产日清；垃圾运运送人员员巡回收收取垃圾圾桶内垃垃圾，保保证垃圾圾桶内呈呈半空状状态，方方便业主主（使用用人）使使用、回回收垃圾圾桶垃圾圾后重新新铺好新新的垃圾圾袋，铺铺垃圾袋袋时将垃垃圾袋口口完全张张开，袋袋口反卷卷5cmm拆贴在在垃圾箱箱外沿，再再盖好垃垃

23、圾桶盖盖；垃圾圾分类收收集，对对于可回回收物资资应当回回收利用用；对有有毒物质质分离特特殊处理理；建筑筑垃圾定定点堆放放；废弃弃涂料、油油漆等流流质性垃垃圾在运运送途中中注意容容器的封封闭，防防止溢流流污染路路面；垃垃圾在运运送途中中应加以以遮挡，防防止垃圾圾掉落或或飞扬引引起二次次污染；运送垃垃圾避开开人流高高峰，不不可使用用客用电电梯运送送垃圾；垃圾收收集车表表面洁净净、外观观光亮，无无突出噪噪音，无无污染，全全封闭，无无垃圾外外溢、气气味四散散、垃圾圾撒落。16、卫生生消杀夏季等蚊、蝇蝇、孳生生季节每每月消杀杀1次，其其他根据据季节和和当地情情况制定定具体计计划；灭灭鼠：每每季进行行1次

24、；确保操操作人员员和业主主（使用用人）安安全，有有切实可可行措施施 ，干干扰业主主（使用用人）正正常生活活，检查查仓库、地地下室，目目视无明明显蚊虫虫在飞；检查办办公室、食食堂，目目视无苍苍蝇在飞飞；抽查查楼道、业业主（使使用人）家家无明显显鼠迹，用用布粉法法检查老老鼠密度度，不超超过1%。17、草坪坪草坪斑秃不不明显，成成活率在在95%以上，生生长茂盛盛；整块块草地没没有已开开花杂草草，整块块草地没没有明显显阔叶杂杂草；无无大面积积病虫害害，并能能及时防防治；绿绿期2550日以以上，草草坪平整整或坡度度平缓，留留茬高度度控制在在60mmm以下下；绿地地基本整整洁，无无明显的的堆物堆堆料、搭搭

25、棚、侵侵占等现现象；无无较严重重人为破破坏，无无绿化生生产垃圾圾，对人人为损坏坏和违法法行为能能及时处处理；根根据草坪坪种类、季季节、生生长周期期、天气气、土质质等情况况实施淋淋水、施施肥、修修剪和灭灭虫。18、园林林树木生长长势强强，生长长与该树树种、该该树木的的平均生生长量；树木树树冠基本本完整，有有，一定定绿化效效果，没没有死树树和明显显枯枝死死杈。树树干无明明显的机机械损伤伤，叶色色基本正正常，严严重黄叶叶、焦叶叶、卷叶叶以及有有虫屎、虫虫网、积积尘叶的的蛀树在在5%以下；乔木根根部无110cmm高以上上荫栗枝枝，无过过长杂草草、杂物物。无明明显缺株株；管理理期间树树木基本本未出现现钉

26、栓、捆捆绑现象象。绿篱篱生长造造型基本本正常，整整形修整整表面和和棱角基基本划齐齐，叶色色基本正正常，无无明显的的死株，有有虫株率率在2%以下。被被啃咬的的叶片最最严重的的每株在在5%以以下，无无蛀虫害害虫的活活卵、活活虫；介介壳虫危危害不明明显。19、花坛坛花卉长势良良好，体体现花坛坛设计要要求，造造型优美美；在花花坛开花花期间，每每周剪残残枝、花花5-77次，保保持清晰晰的图案案和适宜宜的高度度；宿根根花卉管管理及时时，花期期长，花花色正，缺缺株率在在8%以以下；有有轻微病病虫害及及人为损损害，处处理后对对花卉生生长影响响很小，泥泥面不开开裂，花花木不缺缺水枯萎萎现象；叶色、大大小正常常，

27、无非非常落叶叶、黄叶叶；株型型丰满、整整齐、姿姿态匀称称优美。20、假山山、亭、廊廊、雕塑塑等建筑筑小品每月清洁11次，细细致、认认真、全全面的检检查1册册，主要要检查山山石之间间是否牢牢固；每每日巡视视1次，需需要刷白白或刷油油漆的部部位每11年粉刷刷1次，大理石雕塑每月擦洗1次，保持清洁卫生。六、 内部管理一、 人员员配备1、要求具备良好好的政治治思想素素质，讲讲求社会会公德和和职业道道德；热爱物业业管理工工作，追追求卓越越，勇于于创新，勤勤奋敬业业，具有有奉献精精神：有一定的的社会经经验和工工作能力力：管理理处主任任、主任任助理大大学本科科毕业，持持物业管管理资格格上岗证证；管理理人员中

28、中专学历历以上；工程技技术人员员持劳动动部门统统一颁发发的资格格上岗证证：护卫卫人员以以退伍军军人为骨骨干。身体条件件达标。2、岗位设设置(1)决策策层：11人管理处主任任(2)管理理层：33人安全护卫队队长(11人)，工工程设备备主管(1人)、行政政财务(1人)(3)操作作层：99人安全护卫员员(5人)、设设备管修修人员（1人）、保洁员(2人)、绿化工(1人)3、招聘主要骨干由由万山物物业管理理有限公公司派出出，其他他员工公公开招聘聘(须办办理严格格的入职职担保手手续)，试试用期为为3个月月，试用用期满，视视工作能能力、工工作表现现确定是是否转正正。二、 管理理机制(一)管理理原则近几年来，

29、万万山物业业之所以以取得了了超规模模发展的的骄人业业绩，管管理创新新是其中中的原动动力之一一，而人人事管理理则是其其核心部部分。公公司在员员工录用用考核、晋晋升淘汰汰等方面面已建立立了一整整套高效效运作的的体系。竞争上岗岗机制 建立“岗岗位能上上能下、人人员能进进能出、工工资能高高能低”的竞争争上岗机机制。管管理人员员实行竞竞争上岗岗、优胜胜劣汰，能能者上、平平者让、庸庸者下，创创造平等等竞争的的良性环环境，促促进人才才的脱颖颖而出。激励机制制在御景苑小小区的人人事管理理中，我我们将一一如既往往地以员员工的需需要、行行为、动动机、目目的作为为确定激激励机制制的根本本，充分分发挥人人的积极极性、

30、创创造性、能能动性。根根据员工工的服务务态度、质质量意识识、工作作技能、工工作绩效效确定物物质奖励励和精神神奖励的的标准。以以物质奖奖励调动动员工的的积极性性，降低低劳动成成本，改改善服务务质量，提提高管理理水平：以精神神奖励使使员工树树立正确确的人生生观、价价值观，通通过精神神奖励对对员工的的行为方方式和价价值观念念给予充充分的肯肯定、认认可和赞赞赏，以以此激发发员的精精神动力力。实施全员员量化考考核制对每位员工工的工作作进行量量化考核核记分，考考核人每每月对员员工的上上月工作作实绩，按量化标准准进行考考核。考考核实行行百分制制按实际际分数比比例与工工资挂钩钩。各类类考核要要求有检检查、有有

31、记录、有有结果、有有存档。实行首数数晋升和和尾数淘淘汰制年终，公司司将根据据员工全全年工作作实绩考考核分数数，实行行首数55%加薪薪或工资资晋级，尾尾数5降职或或淘汰，以以增加员员工职业业危机感感，强化化员工竞竞争意识识。 (二)录录用与考考核 1、录用用要求 根据御景景苑小区区的运作作特点，我我们将确确定御景景苑小区区人员录录用的四四个硬性性指标： (1) 知识层层次：为为符御景景苑小区区高品质质物业管管理的要要求，管管理层及及技术人人员必须须1000大专专以上文文化程度度，持证证上岗，一一专多能能，一岗岗多队；操作人人员1000高高中以上上文化程程度；安安全护卫卫员以退退伍军人人为主，确确

32、保队伍伍素质。 (2) 职业技技能：所所有管理理层人员员除通过过正常的的笔试、面面试、心心理测评评，成绩绩合格者者予以录录用，作作业人员员全部通通过技能能考核。 (3) 年龄结结构：管管理决策策层人员员30-45岁岁；管理理层人员员25-40岁岁：保安安员200-288岁：其其他操作作人员22040岁岁； (4) 工作经经验：所所有人员员必须具具有与其其岗位相相关的工工作经验验。三、安全管管理 1、人员组组织专职安全护护卫人员员，身体体健康，责责任心强强，工作作认真负负责；接接受过相相关的安安全护卫卫知识与与技能岗岗位培训训，能胜胜任小区区安全护护卫工作作，对小小区日常常规护卫卫事项作作出正确

33、确反应，并并定期进进行安全全防范学学习，增增强安全全防范能能力；思思想品质质好，作作风正派派，热爱爱安全护护卫工作作，无犯犯罪记录录；当班班时应佩佩戴明显显标志，穿穿戴统一一制服，制制服干净净、整齐齐，配备备对讲装装置和其其他配备备的安全全护卫工工具；交交接班制制度完善善，并有有工作及及交接班班记录。2、门卫主出入口224小时时有人值值班看守守，次出出入口每每日6:00-24:00有有1人值值守；按按照委托托合同要要求进行行进出车车辆管理理体制；访客登登记，谢谢绝业主主拒绝访访问人员员和未经经业主委委员会批批准的商商贩入内内，大件件物品搬搬出实行行登记、实实施交通通指挥与与疏导等等工作。3、巡

34、逻白天巡逻次次数不少少于6次次，夜间间巡逻次次数不少少于8次次，重点点部位、重重点时间间以及特特殊情况况加强巡巡逻；及及时发现现和处理理不安全全隐患；接受业业主（使使用人）投投诉和求求助，回回答用户户的询问问；在遇遇到突发发事件时时，及时时报告警警方与管管理处，必必要时采采取正当当防卫，防防止事态态扩大，协协助保护护现场和和证据；安全巡巡逻有记记录有检检查。4、交通、车车辆管理理有较为完善善的车辆辆管理制制度；小小区设置置明显的的交通标标志；维维持交通通秩序，发发现车辆辆未上锁锁及乱停停乱放进进行忠告告或纠正正，发现现偷盗车车辆、破破坏交通通设施等等现象及及时制止止；设置置露天停停车场经经过业

35、主主委员会会批准并并经过公公安交管管部门审审批，符符合规划划要求。5、消防管管理有健全的消消防管理理制度，建建立消防防责任制制。消防防设施有有明显标标志，定定期对消消防进行行巡视、检检查和维维护。定定期进行行消防训训练，保保证有关关人员掌掌握消防防基本技技能。四、装饰装装修管理理服务有健全的装装修管理理服务制制度。查查验业主主装修方方案，与与业主、施施工单位位签定装装修管理理协议，告告知业主主装修注注意事项项。装修修期间，对对装修现现场进行行巡视与与检查，严严格治安安、消防防和房屋屋安全管管理；对对进出小小区的装装修车辆辆、装修修人员实实行出入入证管理理，调解解因装修修引发的的邻里纠纠纷。业业

36、主装修修结束后后，应进进行检查查。对违违反装修修协议的的要进行行处理，问问题严重重的报行行政管理理部门处处理；及及时清运运装修垃垃圾，集集中堆放放时间不不得超过过2天。七、 物资资装备计计划及开开办费一、办公文文体用具具类序号名称序号名称序号名称1办公桌椅5数码照相机机9文件柜2电脑6电话10标识一批3打印机7复印机4传真机8员工服装二、维修机机具用具具类序号名称序号名称序号名称1铝合金人字字梯4水工工具7应急灯2冲击钻5管道疏通工工具3电工工具6木工工具三、清洁绿绿化类序号名称序号名称序号名称1吸尘器4高压喷雾机机7手推垃圾车车2清洁工具5手动喷雾器器3绿化工具6大垃圾桶四、安全、交交通、消

37、消防类序号名称序号名称序号名称1对讲机4钢盔7消防斧、消消防桶2橡皮警棍5消防靴8消防用具箱箱3电警棍6强光电筒9消防服八、各项规规章制度度住宅装修修管理公公约为确保住宅宅小区业业主的根根本利益益，并对对装修施施工队伍伍有序管管理，特特制定本本规定。一、任何施施工队进进人本小小区施工工，都要要接受资资质审查查，提供供：1连云港港市室内内装饰企企业营业业执照；2连云港港市建设设局发执执业许可可证；3连云港港市装修修企业资资质等级级证书；4法人企企业技术术状况情情况表。同时，要接接受管理理处对其其进行的的小区装装修基本本要求、行行为规范范、注意意事项和和违规处处罚等方方面的培培训和管管理。二、本小

38、区区内装修修队实行行凭装装修施工工许可证证进场场和施工工人员凭凭出人人证进进出制度度。各施施工队还还必须加加强内部部管理，不不得使用用三无人人员，政政府要求求需持证证上岗的的技术工工种工人人要证件件齐全。三、装修施施工时间间：每天天施工时时间为88:00012:00，114:00018:00。超超时施工工，管理理处有权权责令停停工，扣扣留或没没收工具具；如需需延长施施工工期期必须向向管理处处申报。四、施工队队在取得得进人本本小区施施工资格格并在接接到工程程后需办办理如下下手续：1交纳施施工押金金，按施施工人数数乘以110000元计收收；2交纳施施工管理理费，按按施工人人员每人人每天55元计收收

39、；3办理装装修施工工许可证证，每人人交纳工工本费220元；4办理施施工人员员出人证证，每位位施工人人员需交交一寸免免冠相片片两张；办理一一个交纳纳工本费费 100元。五、施工人人员只能能在“装修施施工许可可证”指定的的现场作作业，不不得乱窜窜现场地地，违者者每人每每次扣违违约金1100元元；更不不得私下下再接工工程而不不办手续续，违者者除补交交有关费费用外，每每队每次次扣违约约金10000元元。六、施工过过程中要要注意垃垃圾袋装装清运，每每天垃圾圾应按指指定地方方放置并并当天清清运，楼楼梯、过过道、天天台丸道道路及其其他公共共地方不不得作为为加工、堆堆放材料料和垃圾圾的地方方，不得得损坏公公用

40、设备备、设施施，保持持公用地地面、墙墙壁完好好和整洁洁。七、施工队队应绝对对按连连云港市市住宅装装修管理理规定、新新港国际际风和日日丽装修修管理规规定执执行。八、施工后后施工队队和业主主共同向向管理处处申请验验收时交交回进场场“装修施施工许可可证”和“出人证证”，如丢丢失“装修施施工许可可证”扣违约约金5000元，丢丢失“出人证证”者每证证扣违约约金1000元。九、每项工工程验收收后，经经1个月月再复验验，确定定无质量量问题和和其他违违章现象象时，可可退回施施工押金金。物品搬进进（出）管管理规定定一、目的。本本规定旨旨在加强强、规范范物品搬搬进（出出）管理理。有效效控制偷偷盗等治治安案件件。维

41、护护区内居居民及商商家、单单位利益益。二、申报制制。住宅宅区住户户及商家家、单位位凡有物物品搬出出本区，须须事先向向管理处处管理中中心申报报，管理理中心应应及时通通知公共共事务助助理，并并向其它它部门传传达，并并保证在在搬进（出出）物品品时提供供方便。三、盘查制制。管理理处治安安队人员员均有责责任对所所有物品品搬进（出出）进行行盘查；发现可可疑情况况及时处处理，并并在有需需要时联联系治安安大队支支援；本本区出人人口岗亭亭值勤治治安员须须密切注注意进出出车辆及及人员，发发现可疑疑情况及及时进行行检查、处处理。四、应急处处理。区区内发现现有关可可疑情况况并且当当事人逃逃脱时，应应立即以以对讲机机、

42、电话话等迅速速与出人人口岗亭亭及执勤勤治安队队员联系系，报告告有关特特征并请请示截停停，有关关人员接接到截停停请示时时须及时时反应并并予截停停、盘查查。五、案件处处理。经经盘查发发现有违违法现象象时，须须及时移移交派出出所处理理。六、登记。发发现可疑疑情况，及及时向治治安大队队长汇报报，治安安大队长长应准确确及时记记录在案案，做到到凡事有有案可查查；记录录时间、地地点、人人、事等等要素齐齐全。管理处交通通、车辆辆管理员员岗位职职责 为了维护本本区交通通秩序，发发挥交通通管理员员的积极极作用，使使车辆管管理规范范化，特特制订交交通管理理员职责责：一、住宅区区交通、车车辆管理理员在保保安部主主管的

43、直直接领导导下，对对小区交交通安全全、停车车场行使使管理权权。二、上班时时间必须须着装整整洁，佩佩带标志志，上岗岗姿态端端正。对对待车主主、住户户热情有有礼，保保持严谨谨的一丝丝不苟的的工作作作风。认认真做好好上岗记记录，不不在岗位位上聊天天、会客客、做私私活。三、在多层层停车场场的值班班保安员员，要认认真做好好交接班班时车辆辆查对记记录，不不定时轮轮流巡逻逻，发现现可疑情情况立即即与治安安办值班班人员联联系并一一起调查查处理。四、凡入小小区的机机动车辆辆，一律律发给司司机“进出卡卡”并登记记，出小小区时即即收“进出卡卡”，核对对无误后后放行。当当住户搬搬家或搬搬贵重、大大件物品品离开小小区时

44、，没没有管理理处签发发的放行行条，不不予放行行。五、负责摩摩托车和和自行车车的值班班保安员员，凡进进入保管管库的摩摩托车、自自行车，一一律按固固定车位位停放，并并发给与与该位相相应的停停车卡，车车主取车车时保管管员即收收“停车卡卡”。六、当班巡巡逻时要要注意巡巡查车辆辆停放情情况，检检查车辆辆装备配配件及车车厢内存存放物资资，发现现可疑或或有安全全漏洞及及时采取取有效措措施立即即通知车车主，同同时报告告治安办办进行处处理。七、严格照照章办事事，若发发现车主主未锁车车门时，要要及时通通知车主主，不得得随便翻翻动车内内一切物物品，违违者除处处以罚款款外立即即辞退。八、负责摩摩托车、自自行车的的保安

45、若若发现车车牌号与与停车位位号码不不相符者者，要认认真核实实无误后后方可放放行，否否则保管管员有权权扣留该该车或送送派出所所处理。九、24小小时轮换换值班，分分固定岗岗和流动动岗两种种，服从从统一调调度，严严守工作作岗位，不不得随意意换岗。对对岗位上上玩忽职职守，造造成5000元以以上经济济损失的的，由直直接责任任人负责责赔偿，超超过5000元以以上，根根据责任任轻重给给予适当当的处理理。十、熟记车车辆车主主、车牌牌号码和和车辆固固定车位位，熟悉悉小区道道路和停停车场环环境，每每日在交交接班要要严格查查对车辆辆，并作作好详细细的记录录备查。十一、负责责车辆的的停放次次序，指指挥进出出车辆行行驶，学学习交通通管理知知识，熟熟悉小区区出入口