××区商贸流通产业战略发展规划（DOC 701818.docx

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1、南京市玄武武区商贸流流通产业战战略发展规规划南京市玄玄武区商贸贸流通产业业战略发展展规划课课题组二三年年十月总字数：3310122字，共印印10册，共共62页 打印印编辑：孙孙乐芹校 对：张丽媛 签 发：汪汪亮南京市玄玄武区商贸贸流通产业业战略发展展规划课题组组成成人员组 长：许卫宁 南京市市玄武区人人民政府 常务务副区长副组长：王 东 南京京市玄武区区商业贸易易局 局 长长丁海宏 上海市市商业设计计研究院 院 长 高级经经济师汪亮 上海市流流通经济研研究所 副所长长 研 究究 员成员：冯汉良 上海市市流通经济济研究所 副所所长 研 究 员顾廷才 上海市市商业设计计研究院 总工程师师 高级工工

2、程师杨振中 上海市市商业设计计研究院 高级建筑筑师刘春晓 上海市流流通经济研研究所 助理研究究员张丽媛 上海市流流通经济研研究所 研研究实习员员路 薏 上海海市流通经经济研究所所 研究实实习员李 梁 上海海市流通经经济研究所所 研究实实习员陈若谷 南京市市玄武区商商业贸易局局 副 局 长张丽娜 玄武区区发展计划划与经济局局 副 局 长 刘建明 南京市玄玄武区商业业贸易局 管管理科科长长赵 俊 南京市玄玄武区商业业贸易局 综综合科副科科长刘德俭 南京市玄玄武区商业业贸易局 市市场科科长长李 凌 南京市玄玄武区商业业贸易局 主主任科员东景瑶 南京市玄玄武区商业业贸易局 科科 员前 言2003年年7

3、月，南南京市玄武武区商贸局局根据南京京市新一轮轮发展的形形势，本着着抓住发展展机遇，推推动玄武区区商贸流通通产业全面面发展的目目的，采取取借助“外脑”的方式，特特别是借助助商贸流通通产业发展展较快的外外省市有关关科研学术术机构，共共谋玄武商商贸产业的的发展，故故同上海市市商业设计计院、上海海市流通经经济研究所所共同成立立了“南京市玄玄武区商贸贸流通产业业发展规划划”的项目课课题组。本课题立足足南京市在在“长三角”经济圈中中的重要地地位及其社社会经济发发展的宏观观背景，结结合有利于于玄武区商商贸流通产产业发展的的内外条件件和各种变变化因素，提提出了玄武武商业发展展的战略定定位、战略略目标及其其战

4、略任务务。课题组组还在充分分调查研究究的基础上上，提出了了玄武区商商贸业到22013年年的重点和和亮点工程程。通过这这些亮点工工程的建设设，创造出出有利于商商贸投融资资的平台，起起到“牵一发而而动全身”的积极作作用。课题组从22003年年7月成立立伊始，四四次专访了了南京市及及玄武区等等相关行政政主管部门门，召开了了三次由社社区居民和和商业工作作者的专题题座谈会，并并冒着酷暑暑展开了五五次实地考考察和调研研。于9月月底形成玄玄武区商贸贸流通产业业发展战略略规划研究究的初稿，在在广泛征求求南京市各各个方面的的意见以后后，三易其其稿。在课课题的总体体把握方面面，又于22003年年11月117日在邀

5、邀请南京市市有关政府府部门、学学术界、企企业领导举举行本课题题的研讨会会之后，进进行了多次次的修改，于于20033年12月月8日完成成了本课题题。课题文文字部分共共计62页页，310012字，概概念规划图图纸十余幅幅。本课题不是是一个单一一的商业项项目“落地详规规”，而是站站在战略的的层面，对对整个玄武武区商贸流流通产业的的发展，提提出了宏观观战略性研研究规划。换换句话说，它它是一个产产业发展的的战略性研研究规划。本本规划是纲纲，纲举才才能目张，它它同一般的的城市建设设规划的不不同点即在在于此。只只有在对发发展的战略略定位和发发展理念一一致认同的的基础上，才才能有效地地进行商业业项目的落落地规

6、划。否否则，任何何规划是没没有可持续续发展动力力的。本商贸产业业发展战略略规划研究究，历时55个月，得得到了南京京市，特别别是玄武区区政府相关关部门以及及商家和市市民的极大大支持，在在此，课题题组向他们们表示深深深的敬意和和感谢。南京市玄玄武区商贸贸流通产业业战略发展展规划课课题组 二三年十十二月目 录第一章 玄武区商商贸流通业业发展的环环境分析(1)第一节 “长三角”增量经济济有利南京京市的商贸贸发展(1)一、“长三三角”经济发展展的增速明明显(1)二、南京市市面临新的的挑战与机机遇(3)三、经济的的发展推动动了需求的的增长(3)第二节 南京市新新一轮发展展有利玄武武区的商业业发展(4)一、

7、玄武区区的辐射与与吸纳能力力将逐步提提高(4)二、区位优优势将带动动玄武区商商贸流通业业的发展(5)三、人均收收入提高有有利玄武区区商业开发发(6)第三节 玄武区商商业发展的的现状(7)一、玄武区区商业的基基本概况和和特点(7)二、玄武区区商业的主主要优势(9)三、玄武区区商业面临临的问题（100）第二章 我国发达达城市区域域商业的经经验借鉴和和启示（114）第一节 沪、杭、苏苏商业特色色区经验介介绍（114）一、规划领领先的黄浦浦区商业（144）二、便民利利民的苏州州工业园新新兴社区商商业（166）三、依景开开发的杭州州市西湖区区湖滨商业业（177）第二节 发达城市市商业特色色区对玄武武区的

8、有益益启示（117）一、商业发发展依赖于于超前的规规划布局（188）二、商业发发展依赖于于良好的投投融资概念念（199）三、商业发发展依赖于于国际化的的管理理念念（200）第三节 发达城市市商业特色色区经验对对玄武区的的借鉴（221）一、转变观观念，科学学规划（211）二、发掘题题材，优化化配置（222）三、打造亮亮点，营造造氛围（233）第三章 玄武区商商业发展的的总体目标标和战略定定位（224）第一节 玄武区商商业发展的的总体目标标（224）一、确立商商业向现代代化发展的的中长期目目标（244）二、明确近近期切实可可行的重点点工作（255）三、制订出出分步实施施积极推进进的发展策策略（26

9、6）第二节 玄武区商商业发展的的战略定位位（226）一、积极打打造中心城城区商业的的繁荣繁华华（277）二、努力推推进社区商商业的便民民利民（277）三、着力创创新都市的的休闲服务务业（288）第三节 玄武区商商业发展的的战略任务务（228）一、加速营营造商业发发展的政策策环境（299）二、加速优优化商业发发展的市场场环境（299）三、加速培培育商业发发展的服务务环境（311）第四章 玄武区商商业的重点点布局和规规划（332）第一节 新街口核核心商圈的的战略布局局（332）一、新街口口核心商贸贸区的功能能定位（32）二、 建设设现代“都市型消消品茂”（34）三、开发面面向“长三角”的现代商商贸

10、中心（336）第二节 孝陵卫社社区商业的的重点布局局（366）一、孝陵卫卫社区商业业的定位和和布局（377）二、居住区区商业布局局（399）三、后期街街坊型商业业形式（411）第三节 珠江路高高科技产业业街的布局局（442）一、珠江路路高科技产产业街的发发展现状（422）二、珠江路路高科技产产业街的经经营定位（455）三、珠江路路高科技产产业街的规规划布局（477）第四节 开发玄武武湖畔亲水水商业（448）一、湖畔亲亲水商业开开发的价值值分析（499）二、借势玄玄武湖开发发现代休闲闲服务业的的思路（499）三、玄武湖湖畔现代休休闲服务业业的布局（500）第五节 构建玄武武区专业市市场体系的的设

11、想（551）一、副食品品市场的功功能化建设设（522）二、汽车商商贸市场集集群化建设设（522）三、东杨坊坊现代物流流基地建设设（544）第五章 推进玄武武区商业发发展的建议议和措施（556）第一节 商业整体体发展需要要综合政策策配套（556）一、加快建建章立规形形成综合的的政策配套套支持（566）二、整合管管理资源形形成政府的的统一协调调模式（577）三、通过必必要的程序序提高商业业规划的刚刚性（588）第二节 需要发挥挥政府和市市场的双重重作用（558）一、坚持政政府对商业业发展的主主导地位（588）二、充分发发挥市场对对商业发展展的调节作作用（599）三、以社会会化运作的的机制推动动商业

12、发展展（599）第三节 招商引资资需要资本本运作和投投融资平台台（660）一、利用商商业规划创创造良好的的投融资概概念（600）二、利用政政策导向提提供资本运运作的平台台（611）三、努力吸吸引国际型型的商业品品牌企业进进驻（611）第一章 玄武区商商贸流通业业发展的环环境分析随着全球经经济一体化化的进程加加快以及中中国加入WWTO，中中国的经济济将日益融融入世界经经济。对于于中国而言言，这既是是机遇，又又是严峻的的挑战。与与此同时，在在全球经济济不振的情情况下，中中国的经济济依然保持持着较快的的增长速度度，尤其是是“长三角”地区，增增速尤为明明显，显示示了这一区区域巨大的的发展活力力。作为“

13、长三角”经济圈内内占有重要要地位的南南京市，明明显加快了了发展的步步伐，正成成为“长三角”经济圈经经济增长的的一个新亮亮点。第一节 “长三角”增量经济济有利南京京市的商贸贸发展长江三角洲洲是我国经经济实力最最强的地区区之一，全区区土地面积积虽仅占全国国1，人人口也只占全国国的6.25，然然而其GDDP却占到到了全国的的近四分之之一。“长三角”经济的快快速增长，必必将给南京京市的经济济发展带来来巨大的挑挑战，但同同时也将带带来极大的的发展机遇遇。随着在在新一轮发发展中南京京市经济的的崛起，将将极大的推推动需求的的进一步增增长，这对对南京市的的商贸流通通产业的发发展将起到到十分积极极的影响。一、“

14、长三三角”经济发展展的增速明明显1999年年到20001年的三三年间，“长三角”地区中有有相当代表表性的、并并具有一定定核心作用用的南京市市GDP增增长了288.9%，人均均可支配收收入增长了了15%，第第三产业完完成值增长长了31.24%；苏州市分分别增长了了29.66%、29.117%、32.116%；杭杭州市分别别增长了228%、19.993%、33.44%；宁波波市则增长长了26.01%、26.333%、34.555%，四四个城市的的人均GDDP也平均均增长了226.799%。从这这些样本城城市的国民民经济基本本指标来看看，“长三角”的经济呈呈现快速发发展的趋势势，这也充充分反映出出“

15、长三角”地区的经经济发展，在在未来的110到155年仍有着着强劲的发发展动力，这这将给南京京市的商贸贸流通产业业带来极大大的发展空空间。表一： 长三三角主要城城市国民经经济基本情情况 城市年份内 容南 京苏 州杭 州宁 波199920002001199920002001199920002001199920002001GDP(亿元)895.3310201154135815411760122513831568104211761313人均GDP(元元)164466185466207611235922266922303844199611223422250744194055217866242133人均可

16、支配配收入(元元)769482338848105833117788136700908596681089669492109211119911第三产业完完成值(亿亿元)410472538.11506.22579.66669497569.33662.998366.77421.11493.44在新一轮发发展中，南南京市作为为江苏省的的省会城市市，其社会会经济发展展的战略地地位是显而而易见的，其其不仅将承承担起沿江江经济的发发展重担，还还将在“长三角”经济圈中中扮演起更更为积极、更更为重要的的角色。就就这一意义义上来说，南南京市的经经济发展不不仅存在着着有利的外外部环境，其其内生动力力也极其充充分，南京

17、京市的社会会经济发展展时机已经经成熟，时时不我待。这这期间，南南京市的商商贸流通产产业将日益益发挥出产产业“领头羊”的作用，成成为这座历历史名城走走向现代化化的“名片”和“橱窗”。二、南京市市面临新的的挑战与机机遇进入二十一一世纪，南南京市的社社会经济发发展步伐已已然明显加加快。随着着苏、锡、常常地区经济济的高速增增长，长三三角地区的的经济发展展，南京市市人民对南南京市的社社会进步和和经济发展展将产生何何种新需求求？在新一一轮城市圈圈经济中，南南京市将扮扮演何种角角色？如何何进一步提提升和开发发南京市的的城市综合合功能？南南京市的产产业发展如如何重新定定位？只有有做好这篇篇文章，才才能真正有有

18、目标地推推动南京这这座历史名名城朝着现现代化的方方向发展，才才能真正应应对中国加加入WTOO以后所带带来的一系系列问题，才才能够形成成推动经济济可持续发发展的城市市产业链。与此同时，南南京市也同同样面临着着前所未有有的发展机机遇，有着着良好的后后发优势。比比如，商务务成本低，科科技人才较较为集中，人人文资源极极为丰富，产产业基础较较为雄厚，区区位优势比比较明显，所所有这些都都集聚了南南京市在新新一轮发展展中的优势势资源。通通过对这些些资源的整整合，并加加以合理利利用和优化化配置，可可以促进南南京市实现现跨越式的的发展，实实现第三产产业集聚、第第二产业更更新、第一一产业优化化的战略目目标，形成成

19、南京与上上海双向辐辐射的良好好态势，发发挥出南京京市在“长三角”地区社会会经济发展展中的主力力作用和沿沿江经济发发展中的骨骨干作用。三、经济的的发展推动动了需求的的增长未来将随着着南京市社社会经济的的跨越式发发展，人均均GDP和和人均可支支配的收入入将会呈现现较大幅度度的增长，由由此将引发发人们消费费习惯、消消费理念的的改变，从从而引发消消费结构的的深刻变化化。从城市经济济的本质而而言，拉动动社会经济济发展的最最主要的因因素是三个个方面，一一是进出口口；二是消消费；三是是投资。就就这一意义义上来说，南南京城市经经济的发展展在很大的的程度上，将将依赖于商商贸流通产产业的繁荣荣繁华和迅迅速发展，这

20、这不仅是扩扩大内需的的需要，同同时更是城城市经济发发展的需要要。从眼下下南京市的的商贸流通通产业的发发展现状来来看，随着着南京市经经济的继续续发展和吸吸纳能力的的进一步提提高，存在在着庞大需需求空间，因因此，南京京市商贸流流通产业将将会抓住这这一良好的的发展机遇遇，积极地地加以产业业规划，并并吸引国内内外的投资资，以此提提高商贸流流通产业的的能级。不不仅使城市市变得更加加繁荣繁华华，更能满满足人民群群众日益增增长的、且且不断变化化的消费需需求，并以以需求为龙龙头，带动动一产、二二产的联动动发展，由由此突显出出商贸流通通产业在南南京市国民民经济发展展中的支柱柱地位。第二节 南京市新新一轮发展展有

21、利玄武武区的商业业发展玄武区是南南京市自然然与人文资资源均十分分丰富的区区域，它包包容了南京京最著名的的景观中山山陵和玄武武湖，依山山傍水，发发展商贸流流通产业的的条件得天天独厚。在在新一轮的的发展当中中，玄武区区完全能够够抓住发展展的先机，依依托其良好好的资源优优势，促使使区域商贸贸流通产业业实现跨越越式的发展展。一、玄武区区的辐射与与吸纳能力力将逐步提提高在新一轮的的发展中，随随着南京市市经济的迅迅速发展，玄玄武区作为为核心城区区之一，其其资源优势势将日益地地突显出来来。通过将将人文资源源、区位资资源同经济济资源的有有效融合，将将极大地增增强玄武区区的经济辐辐射和吸纳纳能力，由由此也将极极

22、大地促进进玄武区商商贸流通产产业的发展展。未来玄武区区商贸流通通产业能否否取得竞争争优势，最最为主要的的是两点：一是，能能否利用发发展契机，以以投融资的的理念来经经营和打造造新玄武，这这就取决于于能否创造造出良好的的投资概念念和题材，吸吸引国内外外各种资本本的进入；二是，能能否将商贸贸流通产业业的发展同同区内的人人文环境实实行有效的的嫁接，通通过借景和和依景，推推动商旅结结合，发展展和提升商商业服务业业，并以此此带动商贸贸商务的联联动发展，最最终推动房房地产业、金金融业等现现代服务业业的联动发发展。以城城市循环经经济的发展展模式，推推动良性运运转的产业业链的形成成。通过对资源源的优化配配置，玄

23、武武区的经济济辐射能力力将得到极极大地提高高，将成为为南京市新新一轮发展展中的亮点点。与此同同时，其投投融资的吸吸纳能力也也将大大增增强，成为为南京市新新一轮发展展的投资热热土。二、区位优优势将带动动玄武区商商贸流通业业的发展玄武区位于于南京市的的中心，内内有世界闻闻名的中山山陵和风景景秀丽的玄玄武湖，历历经风霜的的明城墙，具具有融山、水水、城、林林于一体的的独特风貌貌。沪宁高高速公路、3312国道道、宁杭公公路等穿境境而过，交交通便捷，区区域通讯发发达，还有有东南大学学、南京理理工大学等等25所高高等院校和和科研所，学学术氛围浓浓厚。玄武区的区区位优势对对于其发展展商贸流通通产业非常常有利，

24、玄玄武区的人人文资源是是其它行政政区域所不不能替代的的。若是这这一资源能能够得到有有效的、科科学的利用用，那么毫毫无疑问，将将形成无可可替代的核核心竞争能能力。但是是，必须清清醒地认识识到，对于于自然资源源而言，一一旦利用不不好，反而而会成为一一种包袱。中中山陵和玄玄武湖，一一山一湖，在在外来资本本面前，它它们无疑是是一个金元元宝；而对对当地人而而言，常常常会熟视无无睹，甚至至于会抱怨怨它的存在在，而妨碍碍了自身的的经济发展展。但也会会出现另外外一种现象象，即过分分依赖自然然资源，以以至于急于于开发这一一自然资源源，这两种种倾向都是是需要避免免的；对政政府而言，应应科学整合合、合理利利用这一独

25、独一无二的的有利资源源，使旅游游休闲、商商业服务业业的发展以以及房地产产开发、城城市扩展同同人文景观观互为依托托、互为影影响，形成成螺旋式发发展的态势势。在玄武区的的商贸流通通产业发展展中，玄武武区完全有有条件科学学有序地做做好水文章章和山文章章，开发富富有特色的的山水商业业和景观商商业，将商商业同旅游游有机的结结合起来，将将商业同房房地产业有有机的结合合起来，将将商业同商商务有机的的结合起来来，形成富富有特色和和富有个性性的玄武区区商贸产业业集群。三、人均收收入提高有有利玄武区区商业开发发南京市作为为“长三角”经济圈中中具有重要要战略地位位的城市，其其经济发展展和经济总总量均属于于区域经济济

26、发展的第第一层次。自自“八五”期间，南南京市提出出沿江开发发战略以来来，经济持持续稳定地地增长，经经济结构亦亦日趋合理理，人均收收入逐年递递增，人均均可支配收收入在1998019999年的十几几年间，以以年均6.3%的速速度递增。而而到了本世世纪，其递递增速度更更是达到了了8.5%。人人均收入的的提高带来来了消费的的提升。近近5年来，南南京市民的的消费性支支出占人均均可支配收收入的比例例，始终维维持在80085%之之间，人均均收入的提提高不仅改改变了人们们的消费需需求，而且且也改变了了人们的消消费理念和和消费方式式。需求的的变化，给给商贸流通通产业的发发展带来了了无限的市市场潜力，这这将十分有

27、有利于商贸贸流通产业业进一步向向深度和广广度发展，商商贸流通产产业应紧紧紧抓住这一一发展的契契机，迅速速提升自身身的能级和和档次，以以满足人均均收入提高高后，人们们不断变化化的综合性性消费需求求。第三节 玄武区商商业发展的的现状商业是一个个城市的名名片和橱窗窗，商业的的发展在一一定程度上上代表了一一个城市的的形象。为为此，近几几年来，玄玄武区区委委、区政府府充分利用用各种优势势资源，推推动了玄武武区商贸流流通产业的的快速发展展。一、玄武区区商业的基基本概况和和特点玄武区共有有各类商业业门店二千千四百余家家，主要集集中在珠江江路、长江江路、孝陵陵卫、新庄庄、新街口口等地区。从从业种上看看，包括综

28、综合百货、五五金交电、服服装鞋帽、日日用杂品、家家用设备、装装潢建材、通通讯电脑、医医疗保健、餐餐馆娱乐、文文化体育以以及其他服服务等；从从业态上看看，有专卖卖店、专业业店、大卖卖场、连锁锁超市、专专业市场等等；从商业业设施来看看，有南京京商厦、珠珠江路科技技街、新庄庄汽配市场场群等，为为玄开区商商业发展奠奠定了良好好的物质基基础。20002年全全区社会消消费品零售售总额完成成39.116亿元，同同比增长114.5%。就现状而言言，玄武区区商业具有有以下三大大特征：1、现代业业态与传统统业态相并并存近年来，随随着居民消消费水平不不断提高，城城区消费品品市场已纷纷纷引入相相当数量的的先进业态态，

29、提升了了商业档次次，满足了了消费需求求。如连锁锁超市、大大卖场、专专卖店等，从从而在很大大程度上推推动了城区区商业由传传统业态向向现代业态态的转换。然然而，多年年来残存的的传统商业业网点依然然数量较大大，改变这这一状况仍仍需化大力力气。2、居民消消费与周边边辐射消费费相并存玄武商业，是是以满足城城区内居民民日常生活活消费中的的购物、餐餐饮、休闲闲、娱乐等等需求为主主的属地型型商业，城城区居民是是消费主体体。但是由由于近年来来南京市及及玄武区的的辐射能力力加强，形形成了不断断地向周边边城镇、毗毗邻地区辐辐射的有利利态势，周周边以及省省内外的消消费群体纷纷纷进入玄玄武，其重重点是到玄玄武湖、中中山

30、陵旅游游的消费者者群体。3、中低收收入消费与与高收入消消费并存据抽样调查查，在玄武武区居民结结构中工薪薪阶层约占占76%，另有一一大批外来来人口，占占到了区内内总人口的的10%左左右，以及及相当一部部分农民人人口，占到到了区内总总人口的112%。其其无论收入入水平还是是生活习惯惯，以及消消费层次绝绝大多数停停留在中低低档次，这这部分群体体对于购物物需求和服服务需求讲讲求实惠、廉廉价。但是是随着玄武武区近年来来居民收入入水平的不不断拉开，知知识分子群群体、白领领阶层不断断增加，这这部份群体体约占区内内居民收入入结构的220%左右右，从而促促使区内消消费结构逐逐渐呈现多多层次、个个性化趋向向发展，

31、使使高档消费费的比例逐逐渐上升，已已有不少消消费者追求求高档次的的国际流行行时尚的消消费，促使使达芙妮、班班尼路、真真维斯、美美斯得威邦邦、百世吉吉、霸斯腾腾、联想、肯肯德基等国国际著名品品牌商品专专卖店在玄玄武区不断断出现。二、玄武区区商业的主主要优势玄武区历史史上就是一一个地处中中心城区繁繁荣繁华的的商旅旺地地和居民集集聚地区，多多年来商业业经营积累累和改革开开放的洗礼礼，其商业业优势正在在逐渐显现现。如果将将这些优势势资源加以以及时的整整合，那么么，玄武区区商业在未未来5年的的发展中，全全区社会消消费品零售售总额翻一一番的目标标是完全可可以实现的的。1、商业设设施的集聚聚优势在玄武区仅仅

32、80.97平方方公里范围围内，已开开设百货、五五金交电、文文化用品、医医疗保健、服服装服饰、装装潢建材、餐餐饮、服务务等24000余家商商店。仅珠珠江路就有有经营电子子产品的大大小商店11000余余家，这样样大面积的的商业设施施和经营规规模，形成成了商业的的集聚效应应，完全可可以同发达达城市的一一些专业街街相媲美。2、商旅结结合的品牌牌优势近年来南京京市旅游业业加快发展展，20002年接待待中外旅客客21322.13 万万人次。其其中山陵、总总统府等是是国内外著著名的旅游游胜地，已已成为玄武武区最吸引引中外旅客客的著名品品牌景点之之一。同时时，玄武区区的紫金山山、玄武湖湖、太阳宫宫等景区，每每

33、年都吸引引众多的游游客前来观观光，为玄玄武区的商商业人气集集聚创造良良好的条件件。3、交通便便捷的辐射射优势玄武区具有有独特的交交通环境，是是南京市少少有的国道道、市道、区区道通衢汇汇集地。3312国道道横贯穿越越，沪宁高高速和宁杭杭公路入境境而过。目目前正在建建设的轨道道交通，将将创造更好好的交通条条件，形成成了这一地地区辐射型型的枢纽商商业的有利利态势，将将使进出玄玄武区的游游人和客商商络绎不绝绝。4、新兴产产业的支撑撑优势十几年来，玄玄武区高科科技产业发发展迅速，按按照区委、区区府科技兴兴区的要求求，从本区区实际出发发，颇有特特色地使IIT电子产产品、数码码产品等高高科技产业业获得明显显

34、优势。22002年年，IT产产业的技工工贸交易额额达到2660亿元，占占全区商业业的很大比比例。高科科技产品在在现代消费费品市场中中具有极大大的潜在市市场，不仅仅与南京市市建设国际际化大都市市的总体目目标相适应应，而且也也是玄武区区提升商业业现代化的的重要组成成部分。三、玄武区区商业面临临的问题随着全球经经济一体化化速度的加加快和我国国已经加入入世贸组织织的现实，以以及未来国国际商业竞竞争的加剧剧，玄武区区商业的持持续发展面面临着“三大问题题”和在进一一步调整中中的“三大矛盾盾”。其三大问题题主要表现现在：一是，区内内现有大量量传统业态态不适应现现代消费需需求。随着城区居居民消费水水平不断提提

35、高和消费费结构升级级，居民现现代消费意意识不断增增强，无论论在物质还还是精神需需求上，越越来越追求求现代消费费方式。而而大量现存存的传统商商业仍停留留在“卷帘门”水平和“民工型”消费档次次上，已日日趋暗淡失失色。二是，缺乏乏领军型的的商业企业业和现代标标志性的商商业设施。玄武区商业业自大部分分国有商业业退出后，民民营资本大大量进入。然然而，眼下下进入的民民营资本毕毕竟弱小，虽虽然也有销销售超100亿元的民民营商业企企业，但从从总体上看看，极大多多数的民营营资本还都都是小本经经营，个别别还有小商商小贩型，而而且区域相相对集中，使使现有商业业档次难以以快速提升升。眼下最最需要的，同同时也最缺缺乏的

36、是标标志性的现现代商业设设施和作为为领军型的的骨干核心心企业，因因此难以形形成商业的的聚合效应应。三是，受传传统城市商商业投资环环境的制约约，国内外外先进商业业企业一时时难以引进进。推进玄武区区商业现代代化，单纯纯依靠现有有企业在自自然状态下下的自我提提升，则无无论在业态态、规模、品品位等方面面来看，显显然是力不不从心的，需需要吸纳相相当规模的的国内外优优秀商业企企业进入玄玄武，导入入先进的商商业业态，建建设标志型型的商业设设施。然而而，由于目目前玄武区区的商业发发展还处在在内循环发发展阶段，尚尚缺乏大体体量、大面面积的商贸贸流通设施施的开发改改造计划和和吸引国内内外商业资资本投资的的题材，因

37、因此，眼下下导入能够够对玄武区区商业起到到举足轻重重作用的强强势商业企企业必然存存在较大的的困难。与此同时，现现在着手对对玄武区商商贸流通产产业实施全全局性的调调整还同样样面临着三三大矛盾：第一，长期期规划与近近期实施的的矛盾。要从根本上上改变玄武武区商业的的面貌，由由传统的商商业形式转转变为现代代商业，一一定要进行行中长期的的规划。在在规划指引引下，对玄玄武区现有有商业设施施进行大规规模的改造造。然而，在改改造过程中中必将面临临到动迁、拆拆除、新建建、绿化等等一大批市市政工程，投投入较大，这这就涉及到到玄武区商商业面对着着日益加剧剧的竞争，需需要迅速完完成新一轮轮的调整和和改造，这这同眼下的

38、的投融资、资资金的募集集及整个建建设周期，形形成了较大大的难题和和矛盾。换换句话说，资资金的落实实与到位，融融资渠道的的畅通与否否，吸引外外来资本参参与的可能能性有多少少等，都决决定了整个个玄武区商商业调整改改造的顺利利程度。第二，业主主利益与商商业规划的的矛盾。要提升整个个玄武区商商业规模和和档次，以以适应现代代城区发展展的要求，必必须强调城城区规划同同商业规划划的紧密协协调。商业规划是是城区规划划的一个重重要组成部部分，同时时也是区级级经济发展展的重要部部分。要促促使玄武区区商业繁荣荣繁华和符符合现代化化的商业要要求，必定定要加强和和实施规划划。那么，按按照玄武区区商业设施施的现状，势势必

39、会造成成商业发展展规划与现现有业主利利益的冲撞撞，由此，将将会提高商商业改造的的成本。第三，业态态提升与消消费需求的的矛盾。玄武区商业业的提升，可可以靠商业业设施硬件件的改造，先先进商业企企业的引进进，以及商商品结构的的调整和满满足现代多多元消费的的趋势进行行调整、改改造和新建建。然而，对眼眼下的玄武武区作为消消费主力的的固定居住住人口而言言，是否达达到了现代代消费的水水平？区政政府是否有有一个通过过促进商贸贸业发展、带带动周边高高档房地产产楼盘的开开发、实现现人口结构构的转换、引引入高层次次居民群体体，反过来来支撑起新新型商业业业态、增强强商业吸纳纳功能的一一揽子整体体发展战略略思路。如如果

40、没有，也也将给玄武武区商业发发展带来较较大的矛盾盾。第二章 我国发达达城市区域域商业的经经验借鉴和和启示近几年来，随随着城市化化进程的推推进，区域域经济的发发展具有十十分重要的的地位。全全国许多发发达城市在在推进现代代化、国际际化建设中中，都把区区域经济发发展作为重重要抓手，形形成了以区区域经济为为特色的城城市发展链链。其中，上上海、杭州州、苏州等等城市区域域经济发展展的先进经经验值得借借鉴。第一节 沪、杭、苏苏商业特色色区经验介介绍沪、杭、苏苏三个城市市同属长三三角地区。近近几年来，随随着改革开开放的发展展，依托城城市综合经经济实力不不断提高，区区域经济在在其中不仅仅发挥了重重要的作用用，而

41、且形形成了各自自的特色。一、规划领领先的黄浦浦区商业黄浦区地处处上海市中中心城区的的核心区域域，历来是是上海最繁繁荣繁华的的地区之一一，黄浦商商业始终是是上海商业业的领头羊羊。20002年全区区零售总额额131.5亿元，仅仅次于浦东东新区，占占全市的66.5%。多多年来，区区委、区政政府在推进进城区建设设中，始终终把商业发发展放在重重要地位，逐逐步形成了了具有黄浦浦特点的商商业发展思思路。有以以下三个特特点：一是，商业业整体发展展坚持规划划先行。黄浦商业处处于城市的的中心地区区，为此，该该区在新一一轮城区商商业发展中中，政府部部门在广泛泛听取市民民意见的基基础上，对对全区的商商业进行详详细的规

42、划划。整个黄黄浦商业分分为南北两两片，南片片以现代生生活和老城城厢旅游商商业为主，北北片以繁荣荣繁华的现现代商业为为主，重点点抓好南京京东路、豫豫园商城、外外滩旅游区区、人民广广场休闲区区四个核心心商圈，并并根据黄浦浦经济的特特点，在区区级商业中中心的基础础上，努力力拓展社区区商业，形形成了横向向的市、区区级商业繁繁荣繁华，纵纵向的社区区商业便民民利民的纵纵横商业框框架。把整整个居住区区社区商业业分为沿街街型、组团团型、群乐乐型三种基基本形式，使使整个黄浦浦商业逐步步纳入上海海商业国际际化化、现现代化的总总体框架之之中。二是，商业业内涵发掘掘注重综合合消费。随着人民生生活水平的的提高和消消费的

43、个性性化发展，居居民消费实实际上已经经改变了单单纯购物的的传统模式式，极大多多数消费者者到南京路路来消费，显显现出购物物、休闲、娱娱乐、观光光、餐饮、交交际等综合合消费的状状态。为此此，黄浦区区商业改变变传统单纯纯购物型的的商业布局局，根据综综合消费需需求，对全全区商业重重新规划。其其中主要的的做法是，在在大型百货货商场中导导入餐饮、休休闲、娱乐乐等设施；结合适应应旅游需求求，开发一一批专业旅旅游用品、礼礼品商店；在主要路路段增设有有一定品味味的咖啡馆馆、茶坊、酒酒吧；根据据企业的促促销活动需需要，结合合商业街的的公共绿地地建设，多多处辟出公公共娱乐休休闲广场，一一方面可供供游客休息息，另一方方面也可导导入画展、工工艺品展、汽汽车展、服服装展等，烘烘托商业文文化氛围。三是，培育育标志型的的商业企业业和商业设设施。黄浦区虽然然各类商业业齐全，商商店众多，但但是从单体体上讲，规规模小，形形象旧，不不适应现代代消费需求求。该区着着重在商业业的规模效效应、形象象特征、硬硬件设施上上提升。其其中，上海海新世界商商城原来是是