全国房地产市场调查研究报告54614.docx

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1、2008年度全国房地产市场研究报告出品机构：上海易居房地产研究院综合研究部执笔人人：上海海易居房房地产研研究院综综合研究究部部长长 杨红红旭20008年，在在中国房房地产纪纪年史上上，具有有里程碑碑的意义义。中国国房地产产市场特特殊表现现的国际际经济背背景是：美国次次贷危机机升级为为全球金金融风暴暴，全球球经济显显著下滑滑；国内内经济背背景是：经历五五年繁荣荣后，220088年经济济拐头下下行。与与国内经经济走势势同步，我我国房地地产市场场亦从220077年的红红火逆转转为20008年年冬夜初初降。纵观330年来来我国房房地产业业的发展展，明显显可以看看出19998年年住房体体制改革革后，走走

2、出了一一波“黄黄金十年年”的牛牛市行情情。各种种数据都都表明这这是一波波空前、也也可是绝绝后的增增长与繁繁荣。然然而，繁繁荣过度度便会出出现泡沫沫，就应应当有所所回归，这这也正是是20003年以以来房地地产宏观观调控的的主要目目的。从从20007年第第四季度度开始，至至20008年第第三季度度，我国国楼市调调整态势势越来越越明显，第第四季度度开始已已加快下下行。接接下来，笔笔者以历历史的眼眼光，通通过数据据比照，从从几个方方面总结结一下220088年中国国房地产产市场的的运行态态势。首先，分分析一下下土地市市场。从从20003年开开始，我我国土地地市场步步入繁荣荣期，重重要表现现是房地地产开发

3、发企业每每年的土土地购置置面积超超过3亿亿平方米米，并一一直持续续到20008年年，其中中20007年超超过4亿亿平方米米，为历历史最高高水平，反反映出220077年在房房市火爆爆的背景景下，开开发商积积极拿地地，各地地纷纷爆爆出地王王，大型型地产商商尤其是是从资本本市场融融得巨资资的企业业疯狂圈圈地。数据来源：国家统统计局网网站步入220088年之后后，开发发商购地地热情明明显下降降，全国国土地市市场低迷迷，各地地皆出现现流标现现象，大大城市尤尤为突出出。据不不完全统统计，今今年上半半年，全全国流标标、流拍拍的土地地达到出出让总数数的100。国国土资源源部土地地宏观调调控课题题组撰写写200

4、08年年上半年年土地市市场运行行的经济济分析报报告显显示，今今年上半半年全国国土地供供应总量量比去年年同期减减少255.277%。据据统计，上上半年，北北京共出出让住宅宅土地6676.5万平平方米，仅仅相当于于全年计计划供应应住宅供供地17700万万平方米米的1/3，广广州的比比例则更更低，仅仅15%，福州州则不及及计划的的三成。另另外，国国家统计计局数据据表明，11-111月，全全国房地地产开发发企业完完成土地地购置面面积3.2亿平平方米，同同比下降降5.99%；完完成土地地开发面面积2.1亿平平方米，同同比下降降2.77%。以以上海为为例，220088年前111个月月流标的的住宅用用地比例

5、例高达338%。地出让让频频流流标，充充分反映映了房地地产市场场的不景景气和开开发企业业对后市市的忧虑虑。随着着今年房房地产市市场持续续下滑，过过去几年年被诸多多开发商商引以为为傲的高高土地储储备成了了企业的的包袱，一一方面很很多开发发企业已已无多余余资金购购地，或或者没有有足额资资金缴纳纳去年拍拍下的高高价地。因因此，今今年已普普遍出现现开始开开发企业业减少开开工量，或或者停止止项目施施工，甚甚至有少少数开发发企业谋谋求退地地。频繁繁的土地地流标会会进一步步打击市市场信心心，让观观望气氛氛加重，不不利于稳稳定市场场。 其次，观察察房屋销销售形势势。从119966年开始始，我国国商品房房销售量

6、量持续平平稳上升升，20005年年增幅较较大，并并首次迈迈上5亿亿平米平平台，220077年成交交量高达达7.77亿平米米，创下下历史新新高笔者估估计以后后也很难难超越这这一高点点。20008年年1-111月，全全国商品品房销售售面积44.9亿亿平方米米，同比比下降118.33%。其其中，商商品住宅宅销售面面积下降降18.8%。充充分表明明，市场场出现显显著调整整。数据来源：国家统统计局网网站由于全全国各地地楼市发发展不均均衡，220088年月东东部地区区房屋销销售量下下降幅度度大于中中西地区区，一二二线城市市下降幅幅度大于于三四线线城市。上上海、北北京、武武汉、福福州等重重点城市市的成交交萎

7、缩超超五成，惨惨不忍睹睹，已出出现非理理性超跌跌的现象象。111月重点点城市的的成交量量明显增增加，主主要跟政政策利好好有关，不不具有持持续性。总总体而言言，成交交低迷成成为20008年年楼市最最鲜明的的特点之之一。再次，看看看房价价的演变变情况。看看下图全全国房价价指数的的同比增增幅可知知，近十十年来，我我国楼市市和房价价一直处处于增长长周期。119999年第四四季度，全全国房屋屋销售价价格指数数同比由由负增长长，扭转转为正增增长，并并一直持持续至今今。从增增幅看，220044年一季季度至220055年二季季度，增增幅平均均8%以以上，其其后有所所回落，220077年三季季度至220088年

8、二季季度重新新跃上88%。之之后，220088年三季季度涨幅幅大幅回回落，幅幅度之大大历史罕罕见，充充分反应应了此次次房价下下行的压压力之大大，基本本上跟美美国20007年年第三度度的情况况类似，而而至今美美国房价价依然在在下跌，比比20006年房房价高点点已下跌跌近三成成。数据来来源：国国家统计计局网站站 备注注：20005年年3季度度前为335个大大中城市市房价指指数，之之后为770个大大中城市市房价指指数，统统计方法法相同房价同同比增幅幅跨度为为一年，并并不能反反映房价价的短期期走势，因因此我们们再分析析一下月月度房价价的环比比增长情情况。由由下图可可知，220077年9月月环比增增幅达

9、到到最高点点，之后后下滑，直直到20008年年8月，全全国700个大中中城市房房屋价格格指数环环比增幅幅为-00.1%，为近近几年首首次出现现负增长长，表明明全国房房价真正正出现“拐拐点”。接接下去，99月、110月、111月房房价环比比增幅依依次为 -0.1%、-0.33%、-0.55%，房房价下跌跌呈加速速趋势。数据来源：国家统统计局网网站我们不不妨再观观察一下下成交均均价。国国家统计计局数据据表明：20008年年年1-111月全全国商品品房成交交均价为为39331元/平米，同同比去年年同期成成交均价价39551元/平米，已已经下跌跌0.55%。基基本上可可以判断断出来，220088年全年

10、年全国房房价同比比20007年，基基本上属属于横盘盘形态，没没涨也没没跌。最后，再来来分析一一下房地地产业的的整体态态势。全全国房地地产开发发景气指指数综合合体现了了开发投投资、土土地购置置、施工工开工、空空置面积积、资金金来源等等情况，反反应了行行业景气气度，尤尤其体现现开发商商对于市市场的预预期和投投资意愿愿。由下下图可知知，20004年年2月，国国房气指指数高达达近1008点，其其后有所所波动，但但总体下下滑，反反映了在在宏观调调控之下下，开发发商的热热情有所所减退，直直到20007年年4月开开始持续续上升，直直20007年111月达达到1006点多多，其后后一路下下滑，220088年1

11、00月为999.668，比比9月份份回落11.477点，比比20007年同同期回落落6.006点，步步入不景景气区间间11月月进一步步下滑至至98.46，比比10月月份回落落1.222点，比比去年同同期回落落8.113点。数据来源：国家统统计局网网站从20008年年11月月的分类类指数看看：房地地产开发发投资分分类指数数为1000.998，比比10月月份回落落0.996点，比比去年同同期回落落3.555点；本年资资金来源源分类指指数为991.994，比比10月月份回落落0.771点，比比去年同同期回落落15.99点点；土地地开发面面积分类类指数为为94.79，比比10月月份回落落0.226点，

12、比比去年同同期回落落3.225点；商品房房空置面面积分类类指数为为1000.322，比110月份份回落00.933点，比比去年同同月回落落11.65点点；房屋屋施工面面积分类类指数为为1011.966，比110月份份回落11.322点，比比去年同同期回落落3.558点。总总之，各各项指标标都在回回落，反反映出开开发商对对后市比比较悲观观。尤其其值得警警惕的是是，截至至11月月末，全全国商品品房空置置面积11.366亿平方方米，同同比增长长15.3%，增增幅比11-100月提高高2.22个百分分点。其其中，空空置商品品住宅770844万平方方米，同同比增长长22.9%，增增幅提高高4.99个百分

13、分点。 那么，220099年中国国房地产产市场又又将何去去何从？实际上上，我国国房地产产市场发发展已难难以摆脱脱外界经经济环境境的深重重影响。220099年，国国内外宏宏观经济济还将继继续下行行，国际际金融风风暴继续续肆虐，世世界各国国都受到到波及，欧欧美地区区受灾尤尤其严重重，国内内经济亦亦受其负负面影响响，出口口下滑，经经济下行行，外资资撤离。总总的看来来，全球球经济步步入衰退退的可能能性较大大。国内内经济面面比主要要发达国国家要好好一些，但但国内经经济下行行已成定定局，股股市、楼楼市皆低低迷，实实体经济济亦萎靡靡不振，企企业效益益下滑，中中央在为为20009年经经济增长长“保八八”而奋奋

14、斗。因因此，在在内外宏宏观经济济双重负负面影响响下，我我国房地地产市场场必然也也会同步步下行。但是，国际际社会的的救市行行动使经经济下滑滑的速度度变缓。尤尤其是近近几个月月来，我我国政府府拯救经经济的决决心很大大，111月“44万亿投投资计划划”的出出台，表表明国家家促内需需保增长长的力度度将超过过19998年应应对亚洲洲金融危危机的措措施，“积积极的财财政政策策和适度度宽松的的货币政政策”也也标志着着持续五五年之久久的紧缩缩型宏观观调控转转变为扩扩张型调调控。尤尤其是112月举举行的中中央经济济工作会会议，态态度坚定定的提出出了“保保增长、扩扩内需、调调结构”的的九字经经济工作作方针。政政策

15、利好好显而易易见。就房地地产政策策而言，110月222日财财政部和和央行的的相关文文件标志志着中央央救楼市市的开始始，实际际上地方方政府救救市的热热情和力力度远远远超过中中央。112月中中央经济济工作会会议公报报中明确确提出：“要保保持资本本市场和和房地产产市场稳稳定健康康发展。要要把满足足居民合合理改善善居住条条件愿望望和发挥挥房地产产支柱产产业作用用结合起起来，增增加保障障性住房房供给，减减轻居民民合理购购买自住住普通商商品住房房负担，发发挥房地地产在扩扩大内需需中的积积极作用用。” 20008年112月220日，国国务院办办公厅出出台关关于促进进房地产产市场健健康发展展的若干干意见，其其

16、中分为为六大条条，133小条，内内容的全全面性和和重要性性可与220055年出台台“国八八条”、220066年出“国国六条”相相提并论论。其中中重点提提出加大大保障性性住房建建设力度度、进一一步鼓励励普通商商品住房房消费、支支持房地地产开发发企业积积极应对对市场变变化。中央和和地方政政府救经经济、救救楼市态态度是鲜鲜明的，力力度还在在不断增增加中，那那么，是是否意味味20009年房房地产市市场因此此会触底底反弹，步步入下一一轮增长长周期。我我们认为为政策利利好难以以在20009年年迅速转转化成市市场回暖暖的实效效。原因因很简单单，绝大大部分政政策其效效力显现现都需要要一个过过程，存存在滞后后期

17、。若若进一步步往深处处探究，则则会发现现政策显显效的内内因是市市场主体体（尤其其是买方方）的心心理预期期发生改改变。就就当前来来看，全全国楼市市的预期期是向下下走的，救救市之策策绝非“神神仙药”，无无挽狂澜澜之力，短短期内市市场不容容乐观。然然而另一一方面，随随着越来来越多、越越来越强强的救市市政策出出台，市市场预期期会必然然受其影影响，慢慢慢改变变，终会会迎来由由量变到到质变的的时间节节点。从经济济发展的的周期性性规律来来看，楼楼市周期期基本与与经济周周期同步步。改革革开放以以来，我我国经济济经历了了三个周周期，第第一个周周期（119799-19990年年）的高高峰出现现在19984年年（G

18、DDP增长长15.2%），低低谷出现现在19990年年（GDDP增长长3.88%）。第第二个周周期（119911-20001年年）高峰峰出现在在19992年（GGDP增增长144.2），低低谷出现现在19999年年（GDDP增长长7.66%）。第第三个周周期从220022年开始始，20007年年达到高高点（GGDP增增长111.9%），若若按前两两次规律律，20011-20112年将将有可能能迈入新新的增长长期。数据来源：国家统统计局另外，对对比19998年年和20008年年中央两两次救经经济，可可以发现现二者面面临的外外部环境境和采取取的措施施有许多多相似之之处，但但19998年GGDP增增

19、速却没没能守“88%”的的关口，降降至7.8%，119999年进一一步下滑滑至7.6%。由由此，我我们认为为20009年中中国GDDP增长长必然继继续下滑滑，能否否保住“88%”，形形势并不不乐观，220100年经济济增长会会有所回回暖，但但很难进进入下一一轮增长长期，因因为分析析上一轮轮经济调调整，在在经历119988-19999两两年低谷谷之后，220000-20001年年GDPP增幅为为8%多多点，仍仍然属于于低位盘盘整期，直直至20002年年才重新新迈上99%大关关，迈入入新一轮轮增长。由由此，我我们可以以大致推推测，本本轮中央央救经济济，虽然然力度很很大，但但也很难难在两年年内显著著

20、提升经经济，220099-20010年年，我国国经济基基本上会会在低部部调整。 房地产产市场周周期基本本与宏观观经济同同步，有有时会稍稍微提前前一段时时间，因因此我们们认为220099年中国国楼市仍仍然继续续下滑，市市场底部部极有可可能出现现在20010前前后，其其后会维维持1-2年的的小幅上上行加盘盘整的态态势。还还有，楼楼市回暖暖的时间间节点还还跟政府府救市的的力度有有关，如如果20009年年中央和和各地政政府持续续加大救救市力度度，则不不排除市市场在220099年下半半年见底底的可能能性，总总体来说说，这种种可能性性较小。另外，20009年年在全国国房地产产市场整整体下行行的背景景下，各

21、各地房地地产市场场的运行行态势会会有明显显差别。部部分城市市将会出出现明显显下滑，而而一些城城市的表表现会相相对比较较稳定，还还有少数数城市可可能会调调整到位位，下半半年可能能出现触触底反弹弹。数据来源：CRIIC中国国房地产产决策咨咨询系统统总体而而言，我我们认为为本轮房房地产市市场必然然是一次次三年左左右的中中期调整整，而目目前仅仅仅才调整整了一年年，房价价仅仅开开始环比比下跌才才一个季季度。几几个月前前，上海海易居房房地产研研究院综综合研究究部曾做做过一项项全国房房地产泡泡沫的专专题研究究，以220077年房价价收入比比衡量，大大部分一一二线城城市房价价都存在在泡沫。以以上海为为例，房房

22、价应在在20007年的的基础上上下调115%左左右，但但20008年以以来，即即使拿111月均均价与220077年122月的1117114元相相比，又又上涨了了13%。这就就意味着着，在111月的的价格基基础上，上上海房价价需要回回调200%左右右，才能能会趋于于比较合合理的位位置。正正由于此此，关关于促进进房地产产市场健健康发展展的若干干意见才才破例地地提出：“房地地产开发发企业要要根据市市场变化化和需求求，主动动采取措措施，以以合理的的价格促促进商品品住房销销售。”从成交交量上判判断，220099年房地地产市场场可能会会到达底底部，上上文已有有所述，部部分城市市已经出出现成交交量“超超跌”

23、现现象，而而我国住住房需求求的基本本面没有有大的改改变，投投资和投投机需求求大幅萎萎缩，然然而以首首次置业业和二次次改善为为的自住住需求依依然大量量存在，正正是这些些需求将将使20009年年成交量量维持在在一低位位盘整的的状态，不不可能在在20008年下下半年这这样的低低位基础础上继续续大幅下下跌。综而言言之，220088年我国国房地产产市场真真正出现现由涨到到跌的拐拐点，而而20009年将将更加不不容乐观观，总体体下行势势不可免免。目前前，政府府和行业业最应提提防的是是房价过过快、过过度下跌跌，这也也20008年上上半年国国家就明明确提出出的“防防止房价价大起大大落”。如如果真的的出现房房价

24、大落落，则不不仅危及及企业，而而且不利利市场稳稳定发展展，若不不加以防防范，则则有可能能出现市市场“硬硬着陆”。由由于目前前国内外外经济形形势非常常不乐观观，按照照市场下下滑的惯惯性，未未来几个个月，全全国房价价环比跌跌幅还可可能继续续扩大。针针对于此此，政府府必须予予以足够够的重视视，加大大稳定市市场、剌剌激需求求的政策策力度，在在放松二二套房贷贷政策、减减免交易易环节的的税收等等方面应应进一步步加大力力度，地地方政府府则可以以因地制制宜的在在购房抵抵个调税税、购房房予以贷贷款贴息息、购房房入户等等方面进进行更大大力度尝尝试。11.26.202217:5817:58:0422.11.265时58分5时58分4秒11月. 26, 2226 十一月 20225:58:04 下午17:58:042022年11月26日星期六17:58:04