业务部专业管理制度（A）33525.docx

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1、业务部专业业管理制度度为规范业务务工作制度度，提高业业务工作质质量，提升升各业务专专员工作水水平特别制制定了本章章程，该章章程主要包包括主导项项目的开发发及可行性性分析、房房地产市场场短期、中中期预测分分析，以宏宏观经济高高度预测省省、市、区区域的房地地产发展、办办理项目的的土地征用用、立项、施施工许可、预预售证等有有关报建手手续、协调调评估公司司对倍拆迁迁户的店（住住）面积，价价值等相关关资料的核核实整理并并建立专户户档案包管管资料、被被拆迁户的的合同签订订、搬迁、安安置的有关关事项、填填报公司月月、年度统统计表。8.1主导导项目的开开发及可行行性分析8.1.11市场调查查、市场前前景预测及

2、及建议，项项目市场潜潜力分析一、 工作流程确定市场调调研的目的的搜集资资料信息制定调研研究计划进行调研研资料分分析市场场潜力分析析、项目前前景预测及及建议1、 确定市场调调研的目的的2、 搜集资料信信息通过各种信信息渠道（包包括上网）进进行行业、区区域、企业业（项目委委托单位）的的信息收集集和分析，提提交以下资资料Aa0 项目土地地招标文件件Aa1 挂牌文件件Aa2 项目竞投投文件Ab000国民经济济、产业资资料Ab011人口调查查资料Ab033 城市规规划及建设设Ab022 居民生生活、消费费水平3、 制定调研究究计划根据上述收收集的资料料和现有的的 (市调调表)格结结合调研目目的，确认认调

3、研的重重点内容、调调研的时间间、地点与与人员，并并请调研计计划表（编编号）上报报特助进行行下单。组组建项目团团队，进行行人员分工工。4、 进行调研项目调研团团队人员按按调研计划划中确认的的市调表中中的内容进进行调研，务务必作好认认真、仔细细。一般采采取的做法法是从单个个楼盘（项项目楼盘）到到周边楼盘盘（竞争楼楼盘）再到到区域市场场，再由区区域市场到到周边楼盘盘再到单个个楼盘。市市调结束后后，应提交交按要求填填写的市调调表。5、 资料分析调研结束后后，根据市市调表按单单个楼盘和和区域市场场进行分析析、单个楼楼盘级周边边楼盘分析析的主要内内容包括、 产品分析：a、 产品分析的的第一部份份是分析楼楼

4、盘的地理理位置。从从大的方面面讲就是分分析楼盘的的历史沿革革和区域特特性（商业业中心、工工业中心、学学院社区等等），了解解区域交通通状况（公公交、地铁铁、高架、轻轻轨、省市市级公路、区区县级公路路等），了了解区域公公共配套设设施和人文文环境。从从小的方面面讲，分析析楼盘的进进出道路如如何，是否否临街等。（它它的优劣与与否往往决决定了楼盘盘的大部分分价值）b、 产品分析的的第二部份份是对具体体产品的分分析，就是是对楼盘市市调的主体体部份进行行分析。该该部份的重重点在于了了解楼盘的的指标和参参数，它具具体包括土土地的大小小、总建筑筑面积、产产品类别与与规划，建建筑设计与与外观，总总建套数与与户型、

5、面面积、格局局配比、建建筑用材，公公共设施和和施工进度度等。、 价格组合楼盘的价格格主要包括括产品的单单价、总价价和付款方方式。、 广告策略广告策略主主要包括广广告基调的的推敲，主主要诉求点点的把握，媒媒体的选择择，广告密密度的安排排和具体实实施效果等等。具体广广告行为的的市场调查查不可能攘攘括各方面面的大小事事项，关键键是把握其其广告策划划的精髓。、 销售执行销售执行一一方面指具具体的业务务安排，如如销售点的的选择、人人员的配置置、业务执执行等：另另一方面则则是调查实实际销售结结果，如什什么样的户户型最好卖卖，什么样样的总价最最为市场所所接受，吸吸引客户最最主要的地地方是什么么，购买客客户群

6、由什什么特征等等等。 、区域市市场的分析析主要包括括、 区域分析区域分析是是指在特定定的区域中中，对影响响房地产市市场的交通通干线、区区域特征和和发展规划划三方面因因素的综合合分析。、 区域产品分分析区域产品分分析主要包包括了解和和分析在某某个特定的的区域范围围内，楼盘盘的总量、类类别、位置置分析、单单价分布、总总价结构、各各类营销手手法的市场场发应和市市场空白点点的捕捉、 需求特性需求特性是是指区域人人口数量的的密度、人人口结构和和家庭规模模、购买力力水平、客客户的需求求结构与特特性、人口口素质和习习惯嗜好等等。需求特特性要求我我们调研者者从客户的的角度对产产品的一种种审视，把把握需求特特性

7、是我们们对产品不不断创新的的动力与源源泉。按上述要求求分析后，业业务部专员员应提交下下述资料：Ab04 房地产产个案市调调资料Ab06 房地产产供给状况况Ab05 房地产产发展分析析Ab07 房地产产需求状况况Ab08 房地产产价格状况况6、 市场潜力分分析、项目目前景预测测及建议通过搜集该该项目的资资料信息和和市调后的的资料分析析，业务部部专员应对对该项目的的市场潜力力进行分析析，主要要要提报以下下资料Abb09 项项目SWOOT分析8.1.22 主导产产品定位及及价格建议议 通过分分析该项目目的SWOOT分析，结结合市调结结果对项目目的目标客客户群、产产品定位、产产品价格定定位、营销销建议

8、进行行准确提报报Ac2 产品定定位。 8.1.2投资报报酬评估 通过预预估该项目目的总销、土土地成本、方方案报批费费用、广告告费用、税税费、土建建费用、公公设费用管管理费用、不不可预见费费用等，提提交Ac11 投报报比估算表表 8.1.3开发项项目竞投方方案，及谈谈判条件的的拟定当投报比估估算出来的的利润可行行的情况下下，对项目目的工程进进度进行预预估，并对对项目的不不确定性进进行分析，考考虑项目筹筹资计划，项项目投资方方式，提交交Ac3 不确定性性分析Ac4 工程进度度预测Ac5 项目筹资资计划Ac6 项目投资资方式提报出上述述资料以后后，并应整整理出该项项目的市调调分析报告告范本（可可行性

9、报告告）A/BB/C(即即Aac001/ AA c022/A cc03),提交给特特助，以备备所需。8.2 房地产市市场短期、中中期预测分分析房地产市场场预测是在在市场调研研获得一定定资料的基基础上，针针对需要，运运用已有的的知识、经经验和科学学方法对房房地产企业业和市场的的未来发展展趋势以及及与之相关关的营销环环境进行分分析和判断断，从而为为房地产企企业的营销销决策提高高依据。房地产短期期预测是指指房地产企企业安排年年度内市场场营销计划划的预测（现现是销售部部完成）房地产中期期预测是指指企业对115年内内的房地产产市场变化化及其发展展趋势的预预测，是企企业制定发发展规划的的依据。业务部主管管

10、每周均应应阅读房房地产动态态，并于于每周一工工作例会上上提交心得得报告（是是否设个编编码，又名名厦门经纬纬航房地产产读书摘要要）。业务部主管管应组织该该部门专员员时刻关注注房地产法法律、法规规变化动态态动态，并并增列到房房地产法律律、法规文文档中（是是否增加编编码，POOWERPPOINTT文档）业务部主管管在广泛阅阅读房地地产动态、房房地产法律律、法规的的基础上，并并对市场进进行市调及及其它途径径的了解，应应该对企业业15年年内的房地地产市场变变化及发展展趋势有个个总体了解解 ，需于于每半年提提交一份以以宏观经济济高度预测测省、市、区区域的房地地产发展（暂暂时公司没没有，是否否增列编码码及范

11、本）。8.3办理理项目的土土地征用、立立项、施工工许可、预预售证等有有关报建手手续、（开开发事项？）应提交Ae0 拆迁Ae1 报建Ae2 产权登记记？Ae3 物业、招招商？8.4协调调评估公司司对被拆迁迁户的店（住住）面积，价价值等相关关资料的核核实整理并并建立专户户档案包管管资料、被被拆迁户的的合同签订订、搬迁、安安置的有关关事项（开开发商事项项，是否要要写？）8.5填报报公司月、年年度统计表表 年年终或案盘盘结案时，管管理部将上上一年度或或结案项目目的销售周周报表、销销售月报表表转给业务务部门。业业务部应妥妥善包管，且且业务部主主管应指派派部门专员员于年终或或案场结案案时对案场场的来访客客

12、量、成交交户数、成成交金额的的走势进行行分析，及及对案场内内各专员的的成交户数数、成交金金额比例进进行分析，并并提交各案案场的销控控表（Aff0）、(上次评价价各专员的的资料编码码及范本？)根据（上上次评价各各专员的资资料编码及及范本？）的的结果提报报厦门经纬纬航房地产产年度（最最：最 ：）人物物。8.6可行行性报告撰撰写纲要 8.6.1可行性性报告范本本A的撰写写要点一、 总论（一）、项项目背景1、 项目概况：2、 投资单位概概况（二）、可可行性研究究报告编制制依据二、 市场调查及及分析（一）、城城市发展状状况1、 城市概况2、 城市社会经经济发展状状况3、 人口发展现现状及评述述4、 居民

13、生活、消消费水平5、 城市规划及及重大市政政建设状况况（二）、城城市房地产产发展状况况1、 城市土地供供应及开发发状况2、 城市商品供供求与价格格状况及趋趋势3、 城市房地产产开发建设设情况4、 城市房地产产的总体发发展趋势预预测三、 项目区域房房地产市场场分析（一）、项项目周边环环境分析1、 基本概况2、 交通网络3、 市政设施4、 教育文化5、 休闲购物6、 医疗保健（二）、区区域主要竞竞争项目分分析1、 区域主要竞竞争项目在在售情况一一览表：2、 同类产品的的供需情况况分析3、 项目所在区区域的客户户群体分析析（构成、特特征、购买买心理分析析等）四、 项目市场定定位（一）、项项目SWOO

14、T分析（优优势、劣势势、机会、威威胁分析）（二）、项项目市场定定位1、 目标客户群群定位2、 产品定位a、项目发发展定位：b、产品定定性及建议议：c、产品定定价及建议议：3、 项目营销建建议：五、 项目投资回回报分析 项项目投资回回报估算分分析表六、 项目实施进进度计划与与融资方案案（一）、项项目进度计计划表（二）、融融资方案七、 不确定分析析（一 ）、盈盈亏区间分分析：（二）、临临界点分析析八、 社会分析项目建设对对社会的影影响及相关关措施应包包括以下四四个内容：（一）、社社会因素（二）、影影响范围程程度（三）、可可能出现的的后果（四）、措措施建议九、 风险分析（一）、市市场风险分分析（二）

15、、经经营管理风风险分析（三）、金金融财务风风险分析十、 结论与建议议8.6.22可行性报报告范本BB的撰写要要点一、前言1、 项目背景概概况：2、 投资单位概概况3、 市调报告编编制依据二、 城市发展综综述1、 城市概况2、 城市社会经经济发展状状况3、 城市各项相相关经济指指标4、 人口发展现现状及评述述5、 居民的社会会与文化因因素6、 城市规划发发展因素三、 区域房地产产市场分析析1、 城市房地产产市场发展展脉络2、 城市房地产产版块的构构成3、 城市商品房房供需状况况分析4、 市区房产开开发具体情情况分析四、 区域竞争楼楼盘分析1、 个案基本资资料汇总表表：2、 在售个案竞竞争分析：3、 未来晋江市市区区域内内项目分析析五、 消费群体需需求分析1、 客户群体类类型2、 主要客户群群体地理分分布3、 需求特征六、 项目周边环环境分析1、 区位特点2、 项目环境分分析七、 项目地块SSWOT分分析1、 优势2、 劣势3、 机会4、 威胁八、项目市市场定位1、 目标消费群群体定位2、 产品定位3、 营销中心思思想定位九、结论与与建议8.6.22可行性报报告范本CC的撰写要要点一、城市概概况二、房地产产市场分析析三、项目SSWOT分分析四、产品定定位建议五、投资报报酬初步分分析