莎车商贸城营销企划推案(1)139863.docx

《莎车商贸城营销企划推案(1)139863.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《莎车商贸城营销企划推案(1)139863.docx（21页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、莎车商贸城营销企划推案莎车商贸城城营销企划划推 案案乌鲁木齐市市中地行营营销策划广广告有限公公司二五年年五月第一部分 项目调调研、分析析一、城市概概况：莎车县是有有20000多年历史史的文化名名城，莎车车早在西周周时已是西西域城邦之之国，素有“十十二木卡姆姆之乡”之之称誉，具具备悠久深深远的历史史、文化背背景。位于新疆维维吾尔自治治区西边陲陲，昆仑山山西山麓，塔塔克拉玛干干沙漠西南南缘。东望塔克克拉玛干大大沙漠，南南连泽普、叶叶城二县，西西倚昆仑山山脉，北与与岳普湖、麦麦盖提、英英吉沙三县县相邻。县县城距喀什什市1899公里，距距和田市3327公里里，距乌鲁鲁木齐市11644公公里。城乡乡道路

2、四通通八达，国国道3155线，省道巴巴莎公路贯贯穿全境，交交通通信便便利。是新新疆维吾尔尔自治区棉棉花、粮食食、牲畜及及巴旦杏的的生产基地地之一。莎车县总面面积81995.699平方公里里，平均海海拔为12231.2米。全县人口口64.6万，其中中98%以以上为维吾吾尔族。2003全全县的国内内生产总值值达11.08亿元元，同比增增长8.77%，全社社会固定资资产投资22.99亿亿元，同比比增长9.3%，社社会消费品品零售总额额1.766亿元，同同比增长99%，地方方财政收入入完成55516万元元，同比增增长14%，农民人人均纯收入入13577元。二、莎车县县商业形态态描述： 随着城市经经济的

3、发展展，及近年年来莎车县县商业物业业的大面积积开发，商商场、步行行街、品牌牌专卖店、超超市等现代代商业形态态已经进入入市民消费费领域。但但受商业消消费市场增增长度、市市民消费意意识所限，导导致莎车县县部分商业业物业出现现滞销、空空置、经营营户的盈利利下降等现现象。因此，以现现代城市商商业物业的的评定标准准看，莎车车县当下的的商业形态态仍较为原原始，正处处于由传统统商业向现现代商业转转型阶段。商品层次：以中低档档商品日常常消费品为为主，主要要集中于日日用百货、小小商品和农农副产品等等。中高档档、品牌商商品消费力力较弱。商业形态：以集贸市市场为主，辅辅以商场、专专卖店等现现代商业模模式（如：开源商

4、厦厦、莎车第第一街等），此此部分在整整体中其所所占比例较较小，加之之受当地消消费水平、意意识所限，经经营状况大大都不甚理理想。商业区域： 中高档档商品消费费区：新城路、团团结路南段段的商业区区域，集中中了莎车县县主要的商商场和品牌牌店，如：开源商厦厦、莎车步步行街等。 中低档档商品消费费区：老城城路、艾斯斯提皮尔路路方向为主主的商业区区域，以集集贸市场、批批发市场等等原始商业业形态为主主，如：民民贸市场、大大十字市场场等。三、 莎车县商业业物业开发发现状及趋趋势：1、据初步步统计，莎莎车县20003-22004年年度开发量量在100000平米米以上的商商业项目共共2个。分别别为：开源源商城，开

5、开发面积11.5万平平米；莎车车步行街，开开发面积22.3万平平米。就总总人口达667万的莎莎车县而言言，商业物物业供给量量小于消费费需求量。但但此类商业业物业的经经营状况均均不甚理想想，我方认认为原因在在于经营定定位与消费费水平矛盾盾，造成“水土不服服”的现象。2、从商业业发展趋势势判断，莎莎车县商业业区域将逐逐渐向齐乃乃巴格路方方向汇集，依依托原有成成熟商业环环境，该区区域将仍以以中高档消消费为主。按按莎车现有有的消费水水平统计，此此类商业物物业将出现现过剩现象象。3、老城路路、齐乃巴巴格路、艾艾斯提皮尔尔路、新城城路交汇处处已形成商商场、专业业市场、集集贸市场等等多种业态态共存的商商业区

6、域。该该片区的商商业物业规规模、竞争争力较强，已已成为莎车车县的核心心商圈。但但相对集中中的开发量量（如：五五一电影院院改造工程程及开源房房产开发的的新盛酒店店），也给给本项目的的销售带来来一定威胁胁与压力。 四、消费市市场描述：1、少数民民族占绝对对比例（991.2%），但汉汉族人口在在城区增长长迅速。2、中低档档商品仍是是市场消费费的主体。3、日用品品等生活必必需品是消消费的主流流商品4、县城居居民收入水水平逐步提提高，随外外来人口增增加，中高高档消费品品总量将随随之增长。5、少数民民族消费群群体大，消消费层次低低。汉族消费群群体小，消消费层次较较高，接受受先进消费费理念较快快。 五、经营

7、户户状况：据调查，莎莎车县经营营户均在“看好莎车车县经济发发展前景”的同时，又又因“个别项目目经营状况况不佳”，使其“投资信心心不足”，大都持持“观望”状态。伴伴随着莎车车县商业楼楼盘的大量量供给，这这种矛盾势势必更加突突出，现经经营户的利利润也有可可能出现“降低”的现象。造成这种现现象的主要要原因是：第一、商商业物业的的发展速度度远远超出出了消费增增长的速度度；第二、宏宏观经济和和城市经济济的发展对对消费的促促进不能同同步，进而而造成“迟滞效应应”。因此：商户户对经营商商业、投资资物业获利利的信任度度降低，持持币观望者者增多。六、当地居居民关于商商业物业的的喜好描述述： 1、随随着城市的的开

8、发，您您认为莎车车县未来的的商业中心心在哪里？ A、莎车车第一步行行街附近 199% B、莎车车商贸城附附近 68%C、开源商商厦附近 13% 2、现现在，您为为何购买新新莎车商贸贸城？ A、自营 788% B、投资 5% C、先自自营以后租租给别人获获利 17% 3、如如果购买新新莎车商贸贸城，您会会买哪一层层？ A、沿街街门面 63% B、11F 221% C、2FF 10.6% D、-1F 5.4%4、如果在在莎车商贸贸城生意，你你会经营什什么？ A、化化妆品 6% B、超超市 33.6% C、餐饮饮 2.4%D、服装 660% E、布艺艺 5.8% FF、鞋帽 21%G、箱包 0.2%

9、 H、其他他 0.2%备注：“其其他”包含金银银首饰加工工、药店、眼眼镜店。5、现在，您您为什么选选择在莎车车商贸城做做生意（或或投资）？A、是民族族聚居区 23%B、本地人人长久以来来的习惯性性购物地 42%C、周边乡乡镇的人都都认可这里里，人流量量大 332%D、建成后后是当地的的地标建筑筑 1.4% DD、商场经经营定位、布布局规划合合理 1.66%6、选择怎怎样的付款款方式？A、 一次性付款款 633%B、 按揭 37% 7、对沙车车商贸城的的心理承受受价格是多多少？ A、沿沿街门面 8000090000元/ B、1F 55000元/ C、22F 3000040000元/ D、-1FF

10、 40000元/七、当地居居民对本项项目的问题题点：问 题题 点点比 例价格太贵82%现在宣传的的与实际建建成后相差差太大10.2%开发商信誉誉、口碑、实实力11.3%投资回报能能否保证50%市场容量不不够，空置置太多，影影响整体生生意50%属于民族区区域，消费费能力不足足8.2%定位太高，没没有人敢进进来消费怎怎么办7%工程进度、交交房时间78.6%八、莎车商商贸城概况况：莎车商贸城城，位于莎莎车县老城城路、齐乃乃巴格路、艾艾斯提皮尔尔路、新城城路四路交交汇处，占占地面积88000平平方米，总总建筑面积积3万平方方米。由一一个8层星星级宾馆，一一个2层的的商场，一一个餐饮广广场，一个个KTV

11、娱娱乐城，一一条餐饮步步行街，一一个民族贸贸易市场构构成。涵盖盖购物、餐餐饮、娱乐乐、休闲、旅旅游等多种种业态。满满足莎车县县市民的基基本需求的的同时，还还可提升县县城整体商商业形象，扩扩大商业辐辐射面，加加速经济发发展，提高高市政收入入。其建成后将将成为莎车车县最具特特色的商业业项目，单单层面积最最大的商场场，客房最最多的星级级宾馆，88层的高度度更是当地地的地标性性建筑。九、SWOOT分析：1、优势与与机会： 1) 商业背景景优势：项项目所在地地为认可度度最高、最最繁华的商商业区域；2) 地段段优势：三三面邻街，处处于大十字字黄金角，居居于城市44条主干道道路（老城城路、齐乃乃巴格路、艾艾

12、斯提皮尔尔路、新城城路）交汇汇处；3) 功能能优势：本项涵盖购购物、餐饮饮、娱乐、休休闲、旅游游等多种业业态，融多多种功能于于一身的； 4) 规模优势势：商业面面积近300000平平米，超大大规模，地地标建筑，便便于产生人人气聚合效效应；5) 潜力力优势：随着城市市经济的发发展，莎车车已逐渐成成为喀什周周边县市中中发展潜力力最大的地地区，投资资开发潜力力巨大。此此现状，不不仅代表莎莎车县具备备良好的经经济发展前前景，更说说明土地、地地产项目都都将有极大大的升值空空间。6) 政策策优势：第第一：随“三农”政策的落落实，作为为有50万万农民的农农业大县而而言，必将将加快发展展速度；同同时，随国国家

13、给予农农业项目、农农民的优惠惠（减免税税收）的落落实，农民民收入也将将有大幅增增长。对本本案而言，即即说明“农民手头头的钱多了了，投资的的欲望强了了”；第二：本项目是是莎车县政政府头号形形象工程，将将得到相关关部门的更更多关注和和支持，并并有望获得得相应政策策倾斜。 2、优势发发挥方法：在项目的运运作过程中中，可以：1) 充分渲染项项目的区位位优势、交交通的便利利；2) 强调该区域域的发展前前景和由此此带来机遇遇； 3) 充分结合政政府对本项项目的关注注，进行炒炒作，以增增加经营者者与投资者者的信心； 3、劣势与与威胁：1) 体量量较大：以以莎车县现有有经济发展展水平、城城市规模、居居民消费水

14、水平及消费费人气聚集集等因素看看，单靠本本地消化有有一定难度度；2) 民族族性与现代代商业理念念的矛盾：既要注重重现代性又又要兼顾民民族性，这这使设计、规规划和经营营难度增加加，如何协协调此矛盾盾是关键所所在。3) 同类类产品较多多：周边现现存的同类类商业项目目较多，同同时，在未未来6个月月中，仍会会有2-33个项目开开始运作，给给本项目的的销售及价价格均造成成极大压力力。4）经营劣劣势：开发发商首次开开发商业项项目，在经经营、管理理方面缺乏乏经验，使使得项目后后续经营风风险相对较较大；5）竞争激激烈：随着莎车县县经济的加加速发展，必必将有更多多商家到此此地投资，不不断出现新新的商业项项目，将

15、分分散有限的的消费群体体。4、风险回回避方法：1）对本项项目进行精精准的市场场定位，明明确目标客客户；2）区分经经营主题，从从而以有特特色的经营营方向带动动商铺的销销售；3）加大推推广力度，扩扩大商铺的的曝光率与与市场知名名度，增加加项目在南南四县及喀喀什市的宣宣传力度；4）加大对对项目历史史性、唯一一性、不可可复制性、排排他性的诉诉求，以规规模优势、地地段优势回回避同类产产品的竞争争；5） 积极极引入专业业化管理团团队，以弥弥补开发商商运营经验验不足的缺缺陷； 十、项目定定位：1、产品形形象定位：1） 项目定位：莎车规模最最大、业态态最多、地地段最好的的综合性购购物广场 2） 定位原因：u

16、区域原有有内各种商商业形态并并不齐全，经经营模式手手法单一 本本项目顺应应“向综合性性发展”的现在商商业经营理理念，集购购物、娱乐乐、餐饮、休休闲、旅游游等多种功功能于一体体，弥补莎莎车县商业业发展缺失失，引导商商业发展趋趋势，成为为莎车县商商业发展的的“突破口”。u 区内缺缺乏大型商商业项目，现现有项目经经营无特色色 本项项目需充分分表现项目目建筑、规规模、规划划等方面的的特色u 莎车县县良好的经经济发展预预期，旺盛盛消费能力力，有待释释放 本本项目应结结合少数民民族量体大大、消费层层次低的现现状进行定定位。随市市民收入的的增加，莎莎车县677万人口，足足以支撑这这一代表商商业升级、消消费增

17、长的的商业项目目；u 投资资理念未成成熟，销售售难度较大大本项目应逐逐步引导投投资意识，吸吸引有效客客源关注 u 商业业形态原始始本项目应加加大对地段段优势的诉诉求，体现现核心优势势，突出与与周边项目目的差异，造造成规模效效应；2、广告诉诉求定位： 1）诉求求重点：唯唯一性、规规模性、产产权商铺、 2）广告告口号：u 生意恒久远远，一铺传传三代u 百年老街，赚赚钱金矿 地标建筑筑，财富王王座u 做生意就到到莎车商贸贸城！u 投资看地段段，赚钱选选商贸！u 头块金砖，得得个金矿！u 莎车商贸城城 VIIP金卡 身身份象征，财财富名牌！3、目标客客户定位：1) 原莎莎车商贸城城的经营者者；2) 莎

18、车车其他项目目内的经营营者；3) 看好好本项目前前景的商铺铺投资者；4) 看好好莎车商业业发展前景景及本项目目升值潜力力的投资者者，以喀什什市及周边边南四县的的投资者、经经营者为主主；5）服饰、餐餐饮等品牌牌店的加盟盟店、连锁锁店；4、产品价价格定位：租金是商业业地产售价价的晴雨表表！租赁市市场直接反反映供求关关系，销售售价格曲线线与租赁价价格曲线同同步变化，租租赁价格是是销售价格格的真实反反映。以收收益价格对对商业物业业价格进行行评估，收收益价格对对物业使用用者和投资资者都是一一个基本的的心理预期期价格。据调查区域域内商业物物业的月租租金普遍在在15-555元/之间，以以此为依据据，项目价价

19、格租金初初步定位为为：负一层层及二层商商铺15元元/月月，一层商商铺35元元/月月，沿街铺铺面55元元/月月。A、年收益益： 115元/月112=1180元； 35元元/月月1 12=4420元； 55元元/月月1 12=6660元； B、还原原利率：采采用中国人人民银行一一年期存款款利率综合合物价上涨涨因素和风风险系数取取还原利率率为8%C、使用年年限：500年D、收益价价格： V a/r1-11/(1+r)n注：V：房房地产的价价格 aa：房地产产年纯收益益 rr：还原利利率n：未来可可取得收益益的年经测算可知知，本项目目各部分的的平均售价价为：测算价格建议价格-1F2205元元/3500

20、元元/1F沿街8085元元/9000元元/内铺5145元元/5500元元/2F2205元元/3000元元/ 5、营销策策略定位：l 以10为为单位，分分割商业整整体，“化整为零零”；l 出售产权商商铺；l 对餐饮一条条街部分保保留产权，出出售一定年年限的经营营权或出租租，以增加加开发商投投资收益；l 采用VVIP金卡卡的促销方方式，促进进销售；l 结合多种SSP活动，以以扩大项目目知名度，促促进销售；第二部分 项目目推广执行行计划一、销售执执行策略设设计为了更好的的完成莎车车商贸城的的整体销售售工作，特特制定如下下销售计计划，以以便在销售售工作中能能结合当时时的实际情情况有条不不紊的执行行。（

21、一） 产品形象推推广期（20055年4月5日20005年4月30日）1、 形象象推广期的的目的： 通过莎车商商贸城VVIP预购购金卡的的发放，营营造声势，拦拦截目标客客源； 短期内迅速速扩大莎车车商贸城在在莎车当地地的及南四四县、喀什什市的知名名度，同时时收集客户户信息资料料，了解客客户心理； 修正广告策策略与销售售方向，掀掀起VIIP预购金金卡购买买高潮，造造成有意购购买者的心心理恐慌，以以便提升销销售价格； 吸引观望望客户进场场，达到轰轰动开盘的的效果；2、 VIPP预购金卡卡的作用用： 能从VIIP预购金金卡的发发放中获得得目标客户户，从而更更清楚掌握握客户的购购房意向及及市场需求求。

22、让客户认识识了解莎车车商贸城，为为项目起到到宣传造势势作用。 能在正式销销售前圈住住相当一批批客户，只只要有足够够的人预约约认购，就就可在开盘盘之日制造造出热销的的大好形象象，即使有有部份客户户退卡，但但已达到营营造良好销销售气氛的的目的。3、 预定前销售售工作准备备：1） 销售道具进进场：u 销售海报、DDM、VCCD宣传片片、信纸、信信封和手提提袋、沙盘盘模型u 销售人员胸胸卡、名片片、统一服服装2） 答客问制作作：3） 销售售现场表现现：4） 价格格表和价格格策略拟订订5） 销售售讲习和业业务培训：A 人员对抗性性训练B 销售流程演演练C 销控练习D 销售技巧和和谈判心理理E 客户分类和

23、和常规术语语运用 6）项项目导视系系统的确定定：工地现场场包装l 工地围墙l 工地主入口口l 工地标语、横横幅、指引引牌、旗帜帜（彩旗、罗罗马旗）l 工地周围户户外广告的的设计（大大型路牌、道道旗、罗马马旗）售楼中心心l 售楼中心内内外部环境境、看板、灯灯箱、指引引牌、引导导旗l 售楼中心用用品（桌椅椅、烟灰缸缸、垃圾桶桶、资料陈陈设架等）4、应变方方案： 1） 客客户追踪加加大力度，统统一说辞及及时加强。针针对已产生生抗性问题题作较具说说服力的解解释。 2）进一一步加强案案场的气氛氛，形成案案场强大逼逼迫力，必必要时可通通过各种辅辅助手段来来完成预期期目标。5、建立销销售通路：客群性质身份特

24、征DS市场拜拜访拟订目目标自营客1、一直从从事商业经经营的人群群；2、原莎车车商贸城的的经营户； 3、喀什市市及南四县县商业项目目的经营者者；1、原莎车车商贸城的的经营户；2、莎车其其他商业项项目；3、喀什市市及南四县县商业项目目，如：环环疆购物中中心、第一一步行街等等；4、国家公公务机关、喀喀什市、叶叶城、麦盖盖提、兵团团系统等在在职而具有有较宽裕现现金流的客客群。5、当地及及周边地区区各商会组组织会员投资客1、国家公公务机关人人员2、城区的的富裕阶层层3、优秀企企业的高级级主管4、富裕有有投资观念念的本地人人5、地产物物业投资客客1、当地及及周边地区区银行、电电信、铁路路、石化、钢钢铁、航

25、空空、邮电等等单位2、国家公公务机关、喀喀什市、叶叶城、麦盖盖提、兵团团系统等在在职而具有有较宽裕现现金流的客客群。3、目前再再售的投资资型商业的的地产物业业投资客 4月25日日销售中心心对外 利用已有客客户资源上上门DS 、电话DDS 在喀什、莎莎车召开小小型产品说说明会 新闻稿、专专栏、软文文宣传、手手机短信 报媒、CFF配合 SP造势（二） 开盘强销期期（20055年5月1日20005年7月30日）1、销售策策略： 1） 采取先大大户、后小小户，先品品牌户、后后一般户的的招商策略略； 2） 针对目标标客户展开开广告、推推广和促销销； 3） 销售率争争取达到550%以上上； 2、制造造销售

26、火爆爆策略：1) 销售中心随随时准备运运用各项方方案的执行行策略，并并适时制定定并完成销销售指标，销销控可选择择价格、数数量搭配进进行的策略略，并配合合适当的报报媒炒作，做做为销售宣宣传推升的的主力措施施，同时不不断检讨后后续销售的的应变措施施。2) 将销售套数数控制在较较少的量体体上，制造造“供小于求求”的现象，凭凭借“抢购不到到物件”的心理策策略，及媒媒体强力的的渲染、宣宣传，以促促成“抢铺”现象。3) 借由同业、投投资客抄楼楼花的投机机（资）的的心理需求求基础下，销销售量体即即将售罄消消息稿、报报媒、发布布通告，敬敬告广大消消费者刊登登隆重致歉歉。3、 销售售空窗期应应对原则：1）当客源

27、源层累积不不如预期状状态下，必必须在短期期内寻求其其他可替代代方案，执执行之，如如商业合作作同盟、团团沟渠道等等。对可行行性的团购购企业或单单位，进行行深度接触触。同时提提报执行要要点作充分分说明后成成立专案组组执行。2）切实加加强DS执执行力度，特特定区域的的客源锁定定强攻、扩扩大DS客客源区域。如如高档消费费场所，特特定客户聚聚集处宣传传引导。3）对主要要报媒执行行检讨，现现场销售问问题点排除除，业务员员销售心理理策略调整整，本案销销售卖点的的强化。4） 推案案策略调整整，切实掌掌握市场需需求量体，视视具体情况况修改促销销方案和制制造可行性性新闻事件件。4、 销售售通路完善善： NP、MG

28、G（航空类类）硬广、软软文发布 SP产品说说明会、地地方商业前前景研讨会会、政府公公关新闻炒炒作 户外POPP 车载 扩大DS发发放范围主要针针对喀什市市、南四县县县城 网络信息适适时更新（三） 持续期（20055年8月1日20005年100月30日）配合付款优优惠策略，抓抓住8、99月房产销销售旺季，持持续推出两两波销售。1、视具体体情况一定定数量商铺铺，每波可可实际推出出房源1000套。2、乐观预预计可售总总销的700%；（四） 收尾期（20055年11月1日20005年122月中旬）乐观预计可可租售总体体的85%以上。二、项目各各阶段系列列推广策划划说明 由由于莎车商商贸城销售售周期的特

29、特殊性，实实际销售周周期不宜过过长，因此此适时阶段段性调整的的推广策划划对保持项项目持续热热销起到举举足轻重的的作用。（一）形象象推广期时间节点安安排： 20055年4月5日20005年4月30日媒体安排原原则：五次次软新闻、一一轮CF电电视广告、一一次VIIP金卡认购SPP活动、五五次报媒平平面推广、五五次DM直直投广告、五五次手机短短信广告、户户外看板七七块（喀什什环疆、飞飞机场各一一块、莎车车县入口一一块、泽普普县城、油油田各一块块、叶城一一块、麦盖盖提一块，合合计七块）媒体选择：喀什日日报新新疆经济报报喀什什电视台（无无线维、汉汉）、莎莎车电视台台、短信信、金洋广广告（DMM直投）发布

30、频率：整个内部部认购期需需作5次媒媒体平面推推广和软新新闻，为正正式开盘作作推广宣传传。同时为为了很好地地营造VIIP金卡认认购的现场场气氛，需需结合CFF电视广告告的制作，适适当提前发发布二次软软新闻来进进行推广宣宣传，金卡卡预定SPP活动时间间可在开盘盘15天进进行。目 的：期望望通过在VVIP金卡卡预定SPP活动认购购期内网聚聚到足够的的消费群体体基数，并并结合平面面广告推广广的宣传策策略，来为为莎车商贸贸城开盘作作宣传；同同时希望在在本案正式式开盘前后后能够形成成一个销售售高潮。广告方向： 第一波波形象海报报：主题：生意意恒久远，一一铺传三代代 针对对周边县市市的DM主题：a、项项目形

31、象 b、政政策导向 商场场平面图册册 售楼楼现场包装装：内容：a、模模型的制作作 b、灯灯箱 c、销控控台d、售楼处处内悬挂喷喷绘 e、案名用用霓虹灯制制作f、售楼处处外制作部部分休闲长长椅供路人人休憩，以以聚集人气气 工地地现场的包包装内容：围墙墙广告，以以形象广告告为主，加加以销售策策略、理性性投资理念念的引导。（二）内部部认购及强强销期在开盘期内内利用媒体体宣传和主主题推广活活动相结合合的形式来来进一步加加强对市场场的强势宣宣传。时间节点安安排：20005年55月1日20005年7月30日媒体安排原原则：三次次SP活动动、开辟经经济报系做做专栏专题题2次软新新闻、喀喀什日报五五次NP、户

32、户外POPP（含工地地）、车载载、手机短短信广告、短短信、金洋洋广告（DDM直投）广告方向： 商铺现销销海报 主主题：a、做生意意，就要在在莎车步行行街！b、3万元元抱个金饭饭碗 投资白皮皮书内容：a、莎莎车现有商商业项目分分析b、莎车商商贸城商业业环境分析析c、莎车商商贸城商业业投资经济济效益分析析d、龙头市市场的绝对对优势e、引导经经营户由租租向买转变变 业主资资讯内容：最新新销售资讯讯与动态（销销售状况、招招商情况、工工程进度）、客客户解疑、教教育辅导、销销售协助媒体选择：喀什日日报新新疆经济报报喀什什电视台（无无线维、汉汉）、莎莎车电视台台、短信信、金洋广广告（DMM直投）发布频率：由

33、于本项项目的特殊殊性（政府府扶持），除除了利用SSP活动的的举办来烘烘托开盘期期内的热烈烈气氛以外外，更需要要通过媒体体的强势宣宣传来达到到预期的推推广效果；因此在媒媒体推广方方面应安排排数次主题题平面推广广、多次软软新闻跟踪踪报道（电电视、报纸纸）。媒体选择：喀什日日报新新疆经济报报喀什什电视台（无无线维、汉汉）、莎莎车电视台台、短信信、金洋广广告（DMM直投）目 的：通过过不同方式式的推广宣宣传来为本本案造势，主主要是以在在报纸上合合理安排平平面推广宣宣传，并利利用DS的的大范围派派发来吸引引周边地区区的市民对对本案的关关注，便于于使本案项项目在开盘盘期内获得得足够的市市场轰动效效应和客户

34、户基数；同同时利用软软新闻为辅辅助宣传，加加上适当穿穿插SP活活动的开展展来渲染气气氛，为销销售造势，以以期吸引目目标消费群群体的注意意力，促进进销售。而而SP活动动的开展是是为了达到到在正式开开盘期内能能够汇聚到到足够的人人气，便于于营造开盘盘当日现场场的热闹气气氛。（三）持续续期时间节点安安排：20005年88月1日20055年10月30日媒体安排原原则：三次次SP活动动、开辟经经济报系做做专栏专题题2次软新新闻、喀喀什日报五五次NP、户户外POPP（含工地地）、车载载、手机短短信广告、短短信、金洋洋广告（DDM直投）广告方向：后街2层层部分现销销海报主题：a、 同样的价价格，同样样的面积

35、享受不一样样的两层立立体空间 b、少少110万元，买买一个空中中楼阁媒体选择：喀什日日报新新疆经济报报喀什什电视台（无无线维、汉汉）、莎莎车电视台台、短信信、金洋广广告（DMM直投）发布频率：由于该时时段既处于于房地产销销售旺季又又为旅游旺旺季，因此此必须适量量增加强销销期内DSS的频率，而而发送的范范围应有所所选择，基基本上应向向来人来电电较多的地地区派送；同时在报报刊媒体上上的刊登频频率也应有有所增加，因因为随着工工程进度的的逐步推进进，有更多多的实景可可以通过制制作精美的的平面广告告来向市场场进行展示示宣传。目 的的：既然作作为持续期期，但广告告攻势仍可可少，而加加大媒体宣宣传频率不不仅

36、仅是为为了吸引客客户的来访访，更是希希望通过推推广宣传来来进一步扩扩大本案项项目在市场场上的知名名度，以此此树立发展展商自身的的品牌效应应，从而进进一步奠定定起本案项项目在市场场上的品牌牌形象。（四）尾盘盘冲刺期说明：把握握本案最后后的销售节节奏，预告告销售顺利利告捷；同同时鉴于本本阶段在具具体的操作作工作中存存在一个季季节性的问问题，因此此在时间节节点的安排排上必须抓抓紧时间促促销，以便便更好地完完成项目销销售、开发发任务。时间节点控控制： 20055年11月1日20005年122月中旬媒体安排原原则：一次次SP促销销活动、一一次软新闻闻、一次CCF电视广广告媒体选择：喀什日日报新新疆经济报

37、报喀什什电视台（无无线维、汉汉）、莎莎车电视台台、短信信、金洋广广告（DMM直投）发布频率： 由于DDS夹报的的投入成本本相对较低低，所以可可适当加大大投递次数数，而分发发区域应根根据现场销销售统计按按区域性、时时段性进行行；同时根根据正常的的施工进度度，本阶段段应已具备备进行现场场部分实地地拍摄和举举办SP活活动的条件件，因此希希望通过这这样互相穿穿插的媒体体推广活动动来为销售售营造声势势，以便尽尽早达到预预期的销售售业绩。目 的：无论论是从季节节气候还是是市场特性性来分析，本本阶段处于于一个相当当有利的销销售周期之之内，因此此期望通过过媒体的交交叉推广和和SP活动动的开展来来尽最大可可能地

38、再一一次网聚人人气，希望望在清盘阶阶段再掀销销售高潮，进进而促成项项目顺利完完销。第三部分 4月月-5月广广告宣传预预算以下数据为为我方针对对4-5的的广告投放放所作的初初步预算，仅仅供参考，广广告具体实实施时，将将会有所变变动。类别名称数量金额（元）户外看板喀什市市内内1块/年300000元喀什市飞机机场1块/半年年750000元麦盖提县城城1块200000元莎车县（公公路）2块200000元泽普县城1块200000元泽普油田1块200000元叶城县城1块200000元工地围墙广告约3005500元元销售现场5000元元售楼处外部部包装5000元元项目模型（沙沙盘）300000元印刷品第一波

39、海报报400000份160000元商场平面图图2000份份6000元元业主资讯1000份份500元投资白皮书书3000份份1000元元现销海报400000份160000元报纸、直投投广告报纸NP（整整版、彩）5次630000元软文（1/2版）5次280000元DM直投5次500000元CF制作费（拍拍摄、剪辑辑）500000元播放费1000000元SP活动征名活动1000元元儿童绘画大大赛5000元元小寿星征集集活动5000元元工地电影展展播3000元元慰问孤儿院院2000元元其他活动5000元元产品说明会会100000元其他销售彩车制制作1辆1000元元总计：66630000元说明：由于于项目后期期的广告投投放计划需需据当时具具体销售情情况而定，在在此不加以以详细说明明。- 20 -乌鲁木齐中地行营销策划广告有限公司