某项目投资价值可行性研究114036.docx

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1、城市花都、桃花岭项目投资价值分析（预可行性性研究）一、 项目概况（见项目调调研报告）二、 项目公司基基本情况（见项目调调研报告）三、 国内政策环环境及当地地房地产市市场现状（见项目调调研报告）四、 财务测算及及经济评价价（一）基础础条件1. 本项项目经营活活动所遵循循的国家有有关法律、法法规、政策策保持连贯贯，无重大大变化。2. 本项项目所在的的长沙市社会会经济环境境没有意外外变化。3. 本项项目作为企企业能够通通过不断自自我补偿和和更新，使其资产产持续使用用，经营保保持连续，并保证其获利能力。4. 未来来的税率将将在正常范范围内变化化。5. 建设设期内，全全部建设所所使用的原原材料价格格不出

2、现异异常波动。6. 资金金回笼渠道道畅通，销销售收入完完全实现7. 无其其它人力不不可抗拒的的重大影响响。（二）项目目计算期项目计算期期包括建设设期和销售售期，两者时时间上有重重叠。预计计城市花都都项目总周周期为5年年，桃花岭岭项目总周周期为6年年。第一部分 城市花花都项目财财务测算（三）主要要技术指标标项目主要技技术指标一一览表（城市花都都）项 目用地面积（万万M2）建筑面积（万万M2）容积率小高层6.721.51.8多层27.144.50.9独立别墅22.25.550.45联排别墅12.955公建5.6绿地42.1道路广场10.1（四）项目目总投资估估算项 目 总 投 资资 估 算 表 （

3、城市市花都） 单位位：万元序号项目总投资占总投资比比例单位成本(元/平方方米)1开发建设投投资165,6672.448 100.000%1,9600.62 1.1土地开发费费57,2331.588 34.555%677.330 1.2前期工程费费14,4227.233 8.71%170.774 1.4建筑安装工工程费48,5550.000 29.300%574.556 1.5公用配套设设施及非营营业性公建建费用12,6775.000 7.65%150.000 1.6管理费用1,5000.00 0.91%17.755 1.7销售费用5,9499.00 3.59%70.400 1.8贷款利息11,

4、9001.299 7.18%140.884 1.9不可预见费费13,4338.388 8.11%159.003 注：具具体数据计计算过程见见第 页页城市花花都经济测测算表（五）销售售收入与经经营税金及及附加1、 销售定价：小高层22200元/平米，多多层公寓22800元元/平米，联联排别墅33300元元/平米，独独立别墅44200元元/平米。别别墅周边花花园长沙按按800元/平米出售售，由于面面积难以估估算暂不考考虑2、 从第二年起起开始销售售，在拿到到销售许可可证之前采采取内部认认购的方式式进行。3、所有税税费全部由由道路建设设资金抵扣扣，经测算算，最后还还须交纳33400万万元税费。销售收

5、入与与经营税金金及附加估估算表 （城城市花都） 单位：万万元序号项目合计第一年第二年第三年第四年第五年一销售收入2379445.000 0356911.75594866 951788 4758991销售建筑面面积8450000012675502112550338000016900002销售比例100%015%25%40%20%二经营税金及及附加3400.00 000 0 3400.00 1营业税0.00 000 0 2城市维护建建设费0.00 000 0 3教育费附加加0.00 000 0 （六）项目目盈利测算算利 润 测 算 表表 （城市市花都） 单位位：万元序号项目合计第一年第二年第三年第

6、四年第五年1销售收入2379445.000 0356911.75594866.259517884758992经营税金及及附加3400.00 000034003开发建设总总费用1641006.399 409877.25 437200.76 329244.68 407955.10 5678.60 4利润总额704388.61 -409887.255 -80299.01 265611.57 543822.90 385100.40 5所得税(333%)232444.67 0.00 0.00 0.00 105366.24 127088.43 6税后利润471933.94 -409887.255 -802

7、99.01 265611.57 438466.66 258011.97 （七）项目目总体财务务测算城 市 花花 都 项项 目 总总 体 财财 务 测测 算 表表 （城城市花都） 单位：万元占地15448.7亩亩（1033公顷），建建筑面积住住宅84.5万平方方米，容积积率0.882（其中中小高层11.8，多多层0.99，别墅0.45）编号项目投资金额说明备注一土地费用572311.58 七通一平1750亩苗苗圃补偿费费202500.00 27万/亩亩2711亩农农场、888亩学校补补偿费239700.00 30万/亩亩3750亩苗苗圃出让金金6000.00 8万/亩，其其中4万/亩返还给给项目

8、公司司，返还时时间未定4711亩农农场、888亩学校出出让金6392.00 8万/亩，可可抵扣建路路、桥投资资5防洪保安资资金123.990 800元/亩，可抵抵扣建路、桥桥投资6土地契税495.668 4%，可抵抵扣建路、桥桥投资二火星北路、浏浏阳河大桥桥建设资金金0.00 用799亩亩土地出让让金、全部部的土地税税费和报建建费逐步抵抵扣，经计计算最后仅仅应缴纳可可抵扣项目目中的营业业税34000万元三前期费用144277.23 1工程设计费费3000.00 2工程勘察费费139.665 0.30%3工程监理费费302.558 0.65%4报建费109855.00 130元/平米（含含长沙当

9、地地建设各项项收费），可可抵扣建路路、桥投资资四房屋建设费费485500.00 1建安费465500.00 小高层7000元/平米（框框架结构、外外墙涂料局局部墙砖、含含电梯、户户门、一般般塑钢窗）；多层5000元/平米（砖砖混结构标标准同上不不含电梯）；别墅5000元/平米（砖砖混结构标标准同上）室室内全部为为毛坯，水水电入户支支管由住户户装修时解解决。2绿化工程费费2000.00 五公用配套设设施及非营营业性公建建费用126755150元/平方米含托幼、中中小学、医医疗中心六管理费1500.00 300万元元/年七不可预见费费134388.38 10%八资金成本119011.29 1750

10、亩土土地费用、前前期费用，部部分建设投投资资金成成本7205.78 开发期3年年，考虑资资金滚动开开发，部分分贷款，贷贷款利率55.49% ，复利利2建火星北路路、浏阳河河大桥资金金成本4695.50 因投资成本本逐步回收收，考虑时时间因素，做做保守估计计，3年，复利利九销售费用5949 2.50%总成本（不不含两税一一费）1656772.099 销售收入2379445.000 小高层22200元/平米，多多层公寓22800元元/平米，联联排别墅33300元元/平米，独独立别墅44200元元/平米。（独独立别墅周周边花园长长沙按8000元/平米出售售，考虑花花园面积难难以估算暂暂不考虑）两税一

11、费130866.98 销售毛利591855.93 单方成本0.19661 总建筑面积积84.55万平方米米单方成本（含含税费）0.21115 成本利润率率36%（八）现金金流量全 部 投投 资 现现 金 流流 量 表表 （城城市花都） 单位：万元序号项目合计第一年第二年第三年第四年第五年一季度二季度三季度四季度1现金流入2409445 0 0 0 0 386922 594866 951788 475899 1.1出让金返还还3000 0 0 0 0 3000 0 0 0 1.2销售收入2379445 0 0 0 0 356911.75594866.39517884758992现金流出19089

12、94 6948 100977 9124 148199 437211 329255 513311 219300 2.1开发建设投投资1643220 6948 100977 9124 148199 437211 329255 407955 5893 750亩土土地费用202500 4948 8096.6 7124 81.4 0 0 0 0 711+888亩土地地费用239700 0 0 0 0.0 7191 107866.5 5992.5 0 建造桥路投投资270000 2000 2000 2000 2000 190000 0 0 0 建设费用612255 0 0 0 9310 116388 13

13、9644.0 263133 0 其他费用156800 0 0 0 3427 2988 3290 2988 2988 销售费用6163 0 0 0 0 1232 1540 2158 1233 财务费用100322 0 0 0 0 1672 3344 3344 1672 2.2经营税金及及附加3400 0 0 0 0 0 0 0 3400 2.3所得税231744 0 0 0 0 0.00 0.00 105366.24 126377.81 3净现金流量量500511 -69488 -100997 -91244 -148119 -50299 265622 438477 256599 4累计净现金金流

14、量-69488 -170445 -261669 -409887 -460116 -194555 243922 500511 财务净现值值：330065.991万元 ； 内内部收益率率：29.8% ； 动动态投资回回收期：33.8年第二部分 桃花岭岭项目财务务测算（九）主要要技术指标标项 目 主主 要 技技 术 指指 标 一一 览 表表（桃花岭）项 目用地面积（万万M2）建筑面积（万万M2）容积率生态住宅项目总用地地156.66住宅建设用用地491000.78公共设施用用地1022绿化率77.6道路广场用用地20高尔夫球场场项目总用地地93.4200.3休闲农业示示范园建设建设用用地1580.3

15、公共设施用用地5绿地63.4道路广场用用地10（十）总投投资估算项目总投资资估算表 （桃桃花岭） 单位位：万元序号项目总投资占总投资比比例单位成本(元/平方方米)1开发建设投投资303,3321.333 100.000%2,0222.14 1.1土地开发费费98,7000.000 32.544%658.000 1.2前期工程费费24,8992.400 8.21%165.995 1.4建筑安装工工程费106,7700.000 35.188%711.333 1.5公用配套设设施及非营营业性公建建费用22,5000.000 7.42%150.000 1.6管理费用1,8000.00 0.59%12.

16、000 1.7销售费用10,3005.000 3.40%68.700 1.8资金成本12,9664.699 4.27%86.433 1.9不可预见费费25,4559.244 8.39%169.773 （十一）销销售收入与与经营税金金及附加1、销售定定价：生态态住宅：22500元元/平米，配配套商业性性设施：33300元元/平米，高高尔夫休闲闲、农业配配套建筑33200元元/平米。独独立别墅周周边花园长长沙按8000元/平平米出售，由于面积难以估算暂不考虑2、从第二二年起开始始销售，在在拿到销售售许可证之之前采取内内部认购的的方式进行行。销售收入与与经营税金金及附加估估算表 （桃桃花岭） 单位：

17、万元序号项目合计第一年第二年第三年第四年第五年第六年一销售收入4122000412200103055014427706183006183001销售建筑面面积15000000150000037500005250000225000022500002销售比例100%10%25%35%15%15%二经营税金及及附加192700.352267.15667.757934.853400.653400.651营业税175188.5020615152.507213.503091.503091.502城市维护建建设费1226.30144.227360.668504.995216.441216.4413教育费附加加

18、525.55661.833154.558216.44192.75592.755（十二）盈盈利预测利 润 测 算 表表 （桃花花岭） 单位：万万元序号项目合计第一年第二年第三年第四年第五年第六年1销售收入4122000.000 04122001030550.000 1442770.000 618300.00 618300.00 2经营税金及及附加226711.00 02267.15667.75 7934.85 3400.65 3400.65 3开发建设总总费用3146557.600 465399.60 666444.00 603388.00 683411.00 662033.00 6592.00

19、 4利润总额748711.40 -465339.600 -276991.100 370444.25 679944.15 -77733.65 518377.35 5所得税(333%)221422.26 -153558.077 -91388.06 122244.60 224388.07 -25655.30 145411.02 6税后利润527299.14 -311881.533 -185553.044 248199.65 455566.08 -52088.35 372966.33 注：高尔夫夫球场的收收益未计算算在内（十三）总总体财务测测算表 项 目 总 体 财 务 测 算 表 （桃桃花岭） 单位

20、：万万元占地37550亩（2500公顷），生生态住宅1100万平平米，配套套商业性设设施：222万平米，高高尔夫休闲闲、农业配配套建筑：28万平米米编号项目投资金额说明备注一土地费用987000.00 七通一平1600亩补补偿费120000.00 20万/亩亩2600亩出出让金3600.00 6万/亩，可可抵扣建二二环路投资资33150亩亩补偿费630000.00 20万/亩亩43150亩亩 出让金189000.00 6万/亩，可可抵扣建二二环路投资资5防洪保安资资金300.000 800元/亩，可抵抵扣建路、桥桥投资6土地契税900.000 4%，可抵抵扣建路、桥桥投资二二环路西侧侧建设资金

21、金0.00 用土地出让让金、全部部的土地税税费和报建建费逐步抵抵扣三前期费用248922.40 1工程设计费费4500.00 2工程勘察费费271.660 0.35%3工程监理费费620.880 0.80%4报建费195000.00 130元/平米（含含长沙当地地建设各项项收费），可可抵扣建二二环路投资资抵扣后应缴缴纳报建费费120000四房屋建设费费1067000.000 1建安费776000.00 生态住宅6600元/平米，配配套商业性性设施8000元/平米2高尔夫休闲闲、农业配配套建筑291000.00 高尔夫50000万元元，高尔夫夫设计3000万元，休闲农业配配套8500元/平米 五

22、公用配套设设施及非营营业性公建建费用225000150元/平方米含托幼、中中小学、医医疗中心六管理费1800.00 300万元元/年七不可预见费费254599.24 10%八资金成本129644.69 1600亩土土地费用、前前期费用，部部分建设投投资资金成成本7747.46 开发期3年年，考虑资资金滚动开开发，部分分贷款，贷款利率55.49% ，复利利2建二环西侧侧资金成本本5217.22 因投资成本本逐步回收收，考虑时时间因素，做做保守估计计，3年，复利利九销售费用103055 2.50%总成本（不不含两税一一费）3033221.333 销售收入4122000.000 生态住宅：25000

23、元/平米，配配套商业性性设施：33300元元/平米，高高尔夫休闲闲、农业配配套建筑33200元元/平米。（独独立别墅周周边花园长长沙按8000元/平米出售售，考虑花花园面积难难以估算暂暂不考虑）两税一费226711.00 可抵扣建路路、桥投资资全额缴纳销售毛利862077.67 单方成本0.20222 总建筑面积积150万平平方米单方成本（含含税费）0.21773 成本利润率率28%（十四）现现金流量全 部 投投 资 现现 金 流流 量 表表 （桃桃花岭） 单位：万万元序号项目合计第一年第二年第三年第四年第五年第六年一季度二季度三季度四季度1现金流入4122000 0 0 0 0 412200

24、 1030550 1442770 618300 618300 销售收入4122000 0 0 0 0 412200 1030550 1442770 618300 618300 2现金流出3620336 6500 6540 4772 287288 689111 660066 864422 696044 245344 2.1开发建设投投资3146558 6500 6540 4772 287288 666444 603388 683411 662033 6592 600亩土土地费用156000 4000 4540 4000 3060 0 0 0 0 0 3150亩亩土地费用用819000 0 0 0

25、 0 122855 204755 286655 204755 0 建造桥路投投资255000 2500 2000 0 2000 190000 0 0 0 0 建设费用1292000 0 0 0 160055 213400 266755 266755 385055 0 其他费用521533 0 0 772 7663 111588 111588 111599 5699 4544 销售费用103055 0 0 0 0 2861 2030 1842 1524 2048 2.2经营税金及及附加226711 0 0 0 0 2267 5668 7935 3401 3401 2.3所得税247088 0 0

26、 0 0 0.00 0.00 101666.54 0.00 145411.02 3净现金流量量501644 -65000 -65400 -47722 -287228 -276991 370444 578288 -77744 372966 4累计净现金金流量-65000 -130440 -178112 -465440 -742331 -371886 206411 128688 501644 财务净现值值：248836.22万元 ； 内部部收益率：18% ； 动态投资资回收期：4.066（十五）总总体经济评评价从以上财务务分析测算算的结果看看，城市花花都项目和和桃花岭项项目均具备备较强的盈盈利能力

27、。在在全投资状状态下（不不考虑融资资因素），城城市花都项项目投资方方只须使用用将近5亿亿资金即可可顺利完成成项目操作作，操作时时间五年，全全部财务净净现值3.3亿元，内内部收益率率高达299.8%，动动态投资回回收期3.8年；桃桃花岭项目目投资方需需投入资金金7.5亿亿元、在六六年内完成成项目操作作，在未考考虑高尔夫夫球场收益益的情况下下（投入已已算），其其全部财务务净现值22.48亿亿元，内部部收益率118%，动动态投资回回收期4.06年。若若项目建设设过程中能能在银行或或其他金融融机构融资资，则其收收益率还将将大大提高高。因此，上上述项目在在经济上是是可行的。五、 项目优劣势势及风险分分析

28、（一）项目目优势分析析1、 项目采用垫垫资建设市市政工程，政政府给予土土地回报的的方式操作作，满足了了政府和开开发商的不不同要求，因因此只要关关系处理得得当，政府府的支持力力度会较大大，基本可可保证了项项目的顺利利实施；2、 合作方智邦邦集团是“湖南房地地产品牌企企业十强”和“湖南省私私营企业十十大行业五五百强企业业”，具备一一定的实力力，其在湖湖南省进行行房地产开开发多年，拥拥有较多的的政府资源源和广泛的的社会资源源，同时也也积累了很很多房地产产操作经验验；3、 长沙市作为为湖南省的的省会以及及中南地区区的文化、交交通、旅游游和经济中中心城市，其其房地产的的市场容量量较大，加加之经济稳稳定快

29、速增增长，市区区面积不断断扩大，使使得项目的的销售前景景较好；4、 长沙市的房房地产市场场目前仍处处于发展的的初期阶段段，房地产产价格指数数位居全国国34个大大、中城市市的倒数第第二位，高高档楼盘数数量其少。预预计未来几几年市场将将会迅速向向成熟市场场靠拢，发发展空间极极大。目前前正是介入入的最佳时时期；5、 项目地块独独立完整,规模较大大,生态环境境较好,地理位置置优越，原原生景观优优美，具备备较好的基基础开发条条件，是开开发建设高高档楼盘的的绝佳场所所。6、 项目地块地地价较低，当当地土建、安安装等开发发成本也处处于较低水水平，经测测算后，项项目利润空空间极大。（二）项目目劣势分析析1、

30、由于要垫资资建设市政政道路，项项目前期需需要投入较较多资金，可可能会在某某一时段出出现资金瓶瓶颈，影响响项目进度度。2、 项目地块所所处地段的的市政、道道路交通等等各项基础础设施目前前还不够完完善。3、 地块所在区区域生活配配套设施相相对缺乏，对对项目本身身的配套工工程提出了了较高的要要求。4、 项目规模大大,开发周期期较长，可可能增加市市场风险和和资金压力力。5、 项目地质条条件相对复复杂，给规规划设计和和建筑施工工带来许多多不确定性性风险。（三）影响响项目的其其他重要因因素分析政府政策因因素1、政府对对土地总体体规划和年年度计划的的调控因素素 政政府供应土土地的质与与量，直接接控制基本本建

31、设的规规模和结构构。特别是是由于我国国国有土地地由政府垄垄断出让，对对项目的发发展更具有有直接明显显的影响。2、城市规规划的影响响 城城市规划建建设十分重重视统一规规划、合理理布局、综综合开发、配配套建设的的原则。政政府在批租租土地时还还会附带一一些约束条条件，进行行项目开发发，必须十十分重视城城市规划的的限制因素素。3、税收的的影响 房房地产税收收政策是政政府调控房房地产市场场的核心政政策之一。税税收调节方方法时效性性强、突变变的特点明明显，应引引起高度重重视。4、金融杠杠杆作用 房房地产业与与金融业息息息相关，政政府通过信信贷规模、利利率水平、贷贷款方式等等金融措施施调节房地地产市场。由由

32、于金融杠杠杆的调节节作用往往往呈周期性性变化，本本项目应注注意掌握和和预测金融融市场的变变化规律。5、住房政政策的影响响只有市场与与非市场相相结合，才才是解决住住房问题的的有效途径径。项目应应注意加强强与政府的的沟通，随随时了解政政府住房政政策的最新新动向。环境因素1、项目的的自然条件件 拟拟开发土地地的地形、地地貌、水文文地质条件件等，对于于大型项目目显得尤其其重要。2、城市的的基础设施施条件 开发商需需要研究项项目与城市市基础设施施网络连接接点之间应应承担的费费用，因为为这些设施施越来越复复杂，建造造费用也越越来越多，应应聘请有关关专家进行行分析。 经济因素1、经济增增长影响 经经济增长速

33、速度对房地地产市场的的影响很大大，经济增增长，房地地产价格上上涨；经济济衰退，房房地产价格格下降。应应当把握现现时和将来来的社会经经济发展状状况，对房房地产价格格的波动作作出准确的的判断。2、财政金金融状况影影响 政政府为控制制过快的经经济增长速速度，可采采取紧缩货货币、提高高利率的措措施，控制制投资增长长。这些措措施必然要要影响到房房地产的供供给与需求求，反之亦亦然。财政政金融状况况是观察房房地产市场场状况的重重要窗口。3、工资水水平及物价价变动的影影响 市市场物价与与工资相对对水平形成成实际购买买力，影响响房地产的的价格。4、工业商商业发展的的影响 工业和和商业的发发展产生城城市，并带带动

34、城市的的发展。工工业和商业业的发展，吸吸引许多人人流向城市市，也提高高了社会购购买力，从从而增加了了房地产的的需求。但但当工业走走向下坡时时，人们又又开始离开开，又使商商业和其它它行业下滑滑，房地产产价格下降降。存在的其他他限制因素素 该项目具具有投资大大、收益高高的特点，从从项目的筹筹划、立项项、可行性性研究、设设计、施工工，到交付付使用、管管理收费等，操操作环节多多、难度大大，项目开开发周期长长；房屋质量主主要取决于于施工质量量，建设企业不不能对施工工质量直接接控制，这这些都可能能成为最终终影响项目目收益的限限制性因素素。（四）项目目风险分析析本项目由企企业投资开开发，其风风险主要来来自以

35、下方方面：1、企业自自身原因。主要指信远远集团首次次以控股方方的身份进进入湖南市市场，对各各面情况不不太熟悉，如如公共关系系、招商组组识等，可可能对项目目实际操控控能力带来来影响。2、当地政政府及政策策原因。主要指政府府的优惠承承诺，是否否能全面落落实，政府府是否全方方位支持本本项目。3、国家大大环境因素素。指国家财政政金融状况况、经济增增长速度、工工资水平及及物价变动动等，这些些因素对项项目投资是是有影响的的，在上述述大环境条条件很好时时，应加快快建设，否否则遇到经经济调整期期，就会给给项目带来来风险。（五）项目目风险规避避1、 加强对国家家宏观经济济政策和各各行业产业业政策的研研究，积极极把握国家家政策的动动态，在产产业政策调调整时，及及早做出对对策，化解解因产业政政策的调整整而带来的的风险。2、 注意协调好好与当地政政府机构及及人员的关关系，尽最最大可能取取得政府的的最大支持持。3、 加强人力资资源配置，尽尽力完善项项目开发建建设组织机机构；4、 做好地块的的全面勘查查，摸清地地质状况，尽尽量减少投投资的不可可预见