安徽宣城敬亭香榭山景别墅策划报告doc11(1)5177.docx

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1、安徽宣城敬亭香榭山景别墅策划报告目录前言中国安徽宣城简介介市场研究篇篇房地产市场场现状项目分析篇篇项目现状研研判项目产品分分析项目产品建建议项目整体定定位项目推广篇篇项目案名诠诠释项目推广主主题项目推广策策略宣传媒介选选择项目销售道道具项目销售通通路人力资源篇篇人力资源整整合原则销售现场组组织构架销售现场人人员职能销售流程及及其说明销售管理篇篇销售价格策策略销售进度控控制可售房源管管理签约风险管管理附件：案场场管理表单单销售流程及及说明前 言通过一段时时间对项目目的了解对对她有了初初步的认识识。虽然宣宣城的地产产市场出于于起步阶段段，市场及及消费者的的消费心理理还不很成成熟给项目目推广带来来一

2、定的困困难，但同同时也为我我们建立一一个成熟的的市场带来来了契机。只只要我们建建设的产品品是市场需需要的产品品，我们的的推广手段段符合当地地消费者的的消费心理理，项目销销售工作完完全能够达达到预期设设想的状态态。经过对宣城城的考察得得出我们的的产品有较较为广泛的的市场空间间，这一点点为日后项项目推广工工作提供了了客观依据据。宣城消消费者虽然然消费心理理尚处相对对稚嫩阶段段但部分消消费者也以以开始成熟熟起来，而而这部分消消费者就是是本案的直直接消费群群体。根据据他们的生生活习惯，消消费心理、思思维方式我我司撰写了了本简报。本本方案针对对诸如房地地产市场研研究、项目目研究判断断、推广策策略及销售售

3、管理等项项目运作的的核心问题题进行深入入研究。总总结出一些些指导思想想，他将做做为本案销销售工作的的中心思想想贯穿整个个销售过程程。为销售售工作的顺顺利开展提提供理论指指导。宣城，东邻邻江浙，西西连九华，南南倚黄山，北北通长江，是是安徽东南南门户，辖辖郎溪、广广德、泾县县、绩溪、旌旌德、宁国国五县一市市，另设宣宣州区，为为市政府所所在地，全全市面积112，340平方方公里，人人口2722万。其中中市区面积积15.77平方公里里，人口221万。宣宣城是上海海和南京经经济区以及及长江经济济带的有机机组成部分分，是连接接浦东开发发与皖江开开发的陆上上纽带。这这里公路四四通八达，青青弋江，水水阳江与长

4、长江相接，皖皖赣铁路复复线和宣杭杭铁路，3318国道道，2055国道贯穿穿全境。改革开放以以来，宣城城致力于经经济发展，致致力于基础础产业建设设和基础设设施的改善善，奋力赶赶超，争先先进位，经经济和社会会事业取得得了大跨度度，跳跃式式的发展。一一时间宣城城在全省发发展最快，国国内生产总总值，农民民收入全省省第一，固固定资产增增速全省第第二，职工工年均工资资增长在全全省第三，人人口自然增增长在全区区最低，宣宣城地区步步入了发展展快，人民民得到实惠惠多，实力力强劲，后后劲增大的的良性循环环路子。宣宣城，奋发发昂扬的崛崛起，向世世人展示自自己新的形形象，新的的气魄。2003年年2月，市政政府成立了了

5、以方宁市市长为组长长的总规修修编领导小小组，以切切实加强对对总规修编编工作的领领导。并召召开了两次次研讨会，针针对城市未未来发展以以及现行总总规中存在在的问题、近近期建设项项目安排等等进行研讨讨，有效地地指导了规规划编制工工作。 本次规规划主要内内容包括：宣城市城城市总体规规划和宣城城市城市近近期建设规规划。宣城城市城市总总体规划包包括城市总总体规划纲纲要编制和和对98版宣城城市城镇体体系规划进进行提炼和和深化；宣宣城市城市市近期建设设规划包括括宣城市城城市近期建建设规划中中的强制性性内容和指指导性内容容。规划时时限：近期期20033-20005年，中中期20006-20010年，远远期201

6、11-20020年，远远景20220年以后后。城市拟拟发展规模模:20005年25万人,20010年32万人，20020年42万人。为为今后城市市总体发展展提供了法法律依据。市场研究宣城的房地地产市场处处于初级阶阶段对市场场的研究相相对较简单单，对于本本案来讲主主要围绕类类似本项目目的产品进进行重点调调查即能够够满足本案案的需要。房地产市场场现状分析析纵观宣城房房地产市场场的现状来来看，总体体处于初级级阶段。但但从宣城立立市的时间间和宣城的的人口数量量来看发展展速度还是是比较合理理的。本案案在这一时时间进入市市场还是有有良好的市市场前景的的。宣城的的地产市场场目前或多多或少存在在一些滞后后的现

7、象。产品结构过过于单一大部分产品品为多层的的住宅项目目，联体、独独立别墅成成为了市场场的空白点点。而对于于别墅的需需求却是实实实在在存存在的，从从而累计了了一部分别别墅消费群群体。商铺虽然在在市场上普普遍存在，但但是缺乏一一种先进的的商业模式式。现有商商铺多为一一些住宅项项目的底层层商铺。产品缺乏特特色大部分产品品虽然照搬搬了一些大大城市的房房型，但在在外立面的的修饰上明明显缺乏特特色。如有有一种方形形优良，外外立面丰富富的楼盘推推向市场极极容易分流流现有其他他楼盘的客客户源。宣传推广理理念相当落落后在产品上的的落后折射射出宣城地地区发展商商整体营销销策划理念念的匮乏。一一些设计水水平落后，低

8、低质的楼书书，混乱的的销售现场场管理，让让人觉得仅仅仅是在购购置一套住住宅。全然然没有感觉觉到这个楼楼盘能为你你带来身份份地位的象象征和对生生活的享受受。小区物业管管理毫无特特色同样物业管管理方面也也是没有任任何特色。住住在其中不不能享受到到高品质的的服务而仅仅仅改善了了住房条件件。项目分析每个项目在在推广之前前必定会将将项目进行行认真分析析。找出于于市场产生生共鸣的切切入点。同同时也将项项目不合理理的地方提提出进行必必要的修正正，使之能能够被市场场认同。针针对本案我我司通过对对项目自身身的一些研研判，提出出本案市场场定位的理理论。项目现状研研判本案目前已已进入详细细规划阶段段，通过详详细规划

9、上上的设计反反映了设计计师的设计计思路。但但依然存在在一些不明明确以及一一些产品缺缺陷，通过过产品分析析能清晰的的反映出来来。之前我我司对本案案进行了SSOWT分分析，找出出项目存在在的机会、风风险等问题题以便进一一步优化。商业用房SSOWT分分析优势产品面积合合理功能性性强整个项目整整体性强功功能全每年的旅游游季节能为为业主带来来良好的经经济效益劣势距离市区较较远交通不不便人气不足，客客源匮乏投投资者信心心不足风险消费者对区区位的抗性性较大，对对本案区位位的认同度度较低本案所处地地区难以在在段时间内内形成商业业浓厚的商商业氛围机会通过创造一一种新兴的的商业模式式来引领消消费随着敬亭山山旅游资

10、源源开发力度度的加大必必将为本案案带来良好好的投资前前景别墅社区SSOWT分分析优势小区依山傍傍水，社区区环境、周周边环境极极为优越产品相对其其他楼盘不不论从建筑筑还是配套套都要先进进许多小区物业管管理十分成成熟，是现现有周边别别墅无可比比拟的劣势小区周边生生活机能不不完善，生生活不十分分便捷小区距离市市区较远，消消费者存在在区位抗性性个别单体别别墅面积偏偏大会导致致总价过高高市场难以以接受风险别墅作为市市场空白点点，存在一一定市场风风险相对过高的的价格会扼扼杀大部分分消费者机会市场缺乏别别墅产品为为本案赢得得市场空间间敬亭山附近近不存在同同等品质的的别墅与之之竞争现存一定量量消费者存存在别墅

11、消消费需求敬亭山土地地停止批租租，本案成成为不可替替代性的产产品项目产品分分析房型分析外立面： 使用功能： 房型B 房型E： 面积控制：项目产品建建议建筑风格： 环境建议配套设施建建议做为高品质质的别墅社社区来讲，完完善的配套套设施对于于业主还是是社区来讲讲都是很重重要的。本本案地势对对小区景观观起到了决决定性作用用，但也为为小区的安安全带来一一定隐患，因因此加强对对小区保安安设施的投投入。第一重保安安系统加强小区周周边红外线线警戒系统统，确保一一些保安人人员难以涉涉足区域的的安全第二重保安安系统设置可视对对讲系统将将危险拒绝绝在门外第三重保安安系统对门窗加装装窗磁门磁磁系统，以以防止不安安全

12、因素入入侵。第四重保安安系统在室内安装装报警系统统，同时与与小区物业业相连接做做到层层把把关施工建议为了方便消消费者看房房以及提升升社区品质质的需要，建建议对别墅墅类产品进进行分段施施工。局部部施工完毕毕，可将景景观同时施施工形成样样板段便于于看房。房型建议根据项目性性质及特点点，我司推推荐几种优优良房型以以对目前的的房型进行行调整。外立面建议议方案一点评 该物业采用用典型的美美式乡村风风格，立面面层次鲜明明色泽搭配配和谐2门厅上方方的阳台不不仅起到较较好的装饰饰作用，同同时也是一一个不错的的功能性阳阳台方案二、点评该方案的外外立面较方方案一相比比更显别墅墅气质，色色泽搭配非非常协调转角处理既既活泼又大大方方案三、点评该物业的外外立面有着着浓郁的乡乡土气息与与本案的自自然环境融融为一体外立面朴素素而秀美，又又衬托出别别墅独有的的气质房型建议方案一点评该房型面积积控制在3300平方方米左右极极大的优化化了物业的的功能性恰到好处的的中庭体现现了该户型型的气质方案二、评会客室、起起居室一应应俱全家庭餐厅、正正餐厅强化化了该物业业的功能两套主卧室室方便主人人招待重要要客人转角阳光房房采光充分分点评该房型面积积控制相当当合理，2279平方方米的面积积做到主卫卫18平方米米交通动线清清晰，不浪浪费面积功能性良好好，可变性性强