重庆渝能万怡阳光100城市广场定位策划报告-41DOC49414191305.docx

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1、渝能万怡阳光100城市广场定位策划报报告深圳市尺度度市场策略略顾问有限限公司目 录第一章 项目地块块分析 55一、地块区区位状况 5二、地形地地貌特征 5三、地块景景观分析 6四、周边配配套情况 6五、地块交交通状况 6六、与其他他城区的关关联性 77第二章 项目总体体定位 88一、项目总总体定位 8二、居住、商商业、办公公功能整合合 8第三章 住宅部分分市场定位位 10一、住宅开开发的SWWOT分析析 10二、项目档档次定位 122.1、项项目品质定定位 1222.2、项项目形象定定位 1222.3、定定位依据 13三、市场细细分和目标标客户选择择 143.1、目目标区域市市场细分 143.

2、2、目目标人群细细分 1553.3、目目标客户群群选择 2203.4、其其他目标客客户群 221四、目标客客户群特征征和产品需需求 2224.1、核核心客户群群特征和产产品需求 224.2、扩扩展客户群群特征和产产品需求 28五、目标市市场组合的的定性描述述 33六、产品类类型定位 346.1、产产品类型组组合及依据据 346.2、户户型配比及及依据 335七、价格定定位 3887.1、定定价总依据据 387.2、销销售价格定定位推导 387.3、目目标客户承承受能力 397.4、定定价结果 40八、小区配配套建设 408.1、小小区内部配配套 4118.2、小小区外部配配套 4118.3、内

3、内部配套主主题建议 41九、营销主主题建议 429.1、核核心营销概概念 4229.2、营营销概念的的延展 4439.3、营营销主题的的设定 4439.4、营营销主题的的体现 444第四章 商业部分分市场定位位 46一、项目商商业开发环环境分析 461.1、重重庆主城区区商业环境境概况 4461.2、江江北区商业业环境 4471.3、竞竞争状况 481.4、需需求状况 491.5、供供给状况 491.6、商商业开发的的SWOTT分析 550二、商业开开发建议 522.1、商商业定位的的推导思路路 522.2、商商业功能定定位 5552.3、商商业的目标标客户群定定位 6992.4、商商业开发时

4、时机建议 692.5、部部分地下停停车场功能能转换 770第五章 写字楼部部分市场定定位 722一、重庆写写字楼市场场供求状况况 721.1、写写字楼供给给状况 7721.2、写写字楼需求求状况 7721.3、企企业选择办办公场地的的需求特征征 72二、开发办办公物业的的SWOTT分析 773三、项目办办公物业开开发建议 743.1、开开发方向 743.2、开开发物业类类型 7553.3、档档次定位 773.4、目目标消费者者定位 7783.5、价价格定位 803.6、开开发时机建建议 822 第一章 项目地块块分析一、地块区区位状况本项目位于于江北区五五里店立交交桥南侧。向向东是规划划中的江

5、北北城CBDD，向南与与渝中区仅仅一桥相隔隔，向西经经建新东路路可达观音音桥，向北北直通渝北北区及重庆庆江北机场场。本项目占地地约1088亩，可建建设用地面面积为555102平平方米，用用地性质为为综合性用用地，容积积率约为66.68。项项目地三面面临路，紧紧邻五里店店立交和黄黄花园大桥桥引道，交交通方便。图1-1 项目区位位示意图 二、地形地地貌特征地块呈矩形形，宗地内内地形复杂杂，南部与与北部高差差大。地块块中部有小小山包，北北部靠“东方家园园”方是一个个面积约330亩，低低于路面约约20米的沟沟谷地带。由于北部地地势低，东东西两侧的的黄花园大大桥引道和和五江路道道路路面与与地块北部部地面

6、就有有近20米米的高差，这这给项目地地块北部的的开发带来来了较大的的障碍。图1-2 地块地形形及北部实实景 三、地块景景观分析本项目南部部如没有其其它楼盘的的遮挡，朝朝南的高层层单位可以以观嘉陵江江江景。同同时本项目目计划利用用地块的自自然特征，在在北部沟谷谷地修建广广场，可以以成为本项项目内部的的一个的特特色景观。另另外地块东东北部临五五里店转盘盘处规划了了一块城市市绿化保护护地，也将将成为本项项目北部的的一大景点点。四、周边配配套情况项目地块周周边的教育育、金融、医医疗机构较较齐全。教教育机构有有五里店小小学、字水水中学、十十八中、巴巴蜀中学、长长安职工大大学等；金金融机构有有四大国有有银

7、行的分分支机构、交交行、农村村信用合作作社等；医医疗机构有有324医医院、红十十字医院、长长安医院等等。但目前项目目地周边商商业氛围比比较弱，几几乎没什么么商业。除除少量其他他楼盘的临临街商铺外外，周边只只有金泰城城灯饰广场场、东方家家园等建材材类商场以以及金科花花园酒店、皇皇冠东和酒酒店等酒店店。五、地块交交通状况本地块交通通条件优良良，有十多多条始发和和途经的公公交线路可可通达重庆庆其他各主主要区域。地地块四周道道路系统发发达，五童童路、五黄黄路、黄花花园大桥、滨滨江路、五五江路都交交汇于此，是是整个北部部城区与渝渝中区的重重要交通纽纽带。六、与其他他城区的关关联性项目地块到到观音桥和和解

8、放碑的的距离基本本相等，大大约为5公公里左右。受受这两个市市级核心商商圈的辐射射比较大。同同时项目地地与规划建建设中的重重庆市CBBD江北城城片区仅一一路之隔。长长远来看，五五里店片区区将成为解解放碑和观观音桥两大大市级核心心商圈的商商业延伸区区以及江北北城CBDD商务区的的门户。第二章 项目总体体定位一、项目总总体定位根据本项目目的自身地地形特点、区区位特征及及规划要求求,尺度项项目组将其其未来形象象定位为江江北五里店店片区的建建筑综合体体。建筑综综合体是将将城市中商商业、办公公、居住、旅旅店、展览览、餐饮、会会议、文娱娱、交通等等城市生活活空间的三三项以上进进行组合，并并在各部分分间建立一

9、一种相互依依存、相互互助益的能能动关系，从从而形成一一个多功能能、高效率率、复杂而而统一的综综合体。建筑综合体体有以下九九个主要特特征：高可达性性、高密度和和集约性、功能复合性、整体统一性、土地使用均衡性、空间连续性、内外部联系完整性、较大的社会效应、具升值价值。本地块已具备前三项特征，-项是指导本项目开发的总原则，最后两项是尺度希望本项目开发成功后能达到的效果。二、居住、商商业、办公公功能整合合本项目初步步定位为三三大功能，包包括商业、办办公、居住住。在同一一个小区里里，它们之之间的关系系是既对立立又统一，对对立是指商商业、办公公对居住环环境造成局局部的破坏坏或产生不不协调的作作用；统一一是

10、指商业业、办公、居居住都是与与人的生活活息息相关关的，均可可以用“生活”将其统一一协调。尺度希望充充分整合本本项目的优优势资源，使使居住、商商业、办公公功能三者者优势互补补，弱化对对立，强化化统一，形形成协同发发展的良好好局面。三者之间的的整合见以以下的关系系图：图2-1 居住、商商业、办公公功能关系系图 购买买与体验 展示与与销售 港湾与实实现 思想与客客源 服务务及客源 港湾湾与实现从上图可看看出，商业业区为办公公区的企业业提供展示示及销售的的场所，为为居住区生生活的人们们提供了购购买和体验验的便利；办公区为为商业区提提供了“思想”及客源，使使商业区变变得更加有有“创造力”，同时为为居住区

11、提提供了便利利的服务及及客源；而而居住区除除为商业区区、办公区区提供了客客源外，还还兼顾商业业区经营者者、办公区区办公者的的生活港湾湾作用。综上所述，三三区所形成成的整体形形象就是五五里店新都都市综合体体，在这里里通过三者者的互动，不不断演绎着着“一站式居居家生活”。 第三章 住宅部分分市场定位位一、住宅开开发的SWWOT分析析1.1、项项目优势1）交通通通达度高、便便利性强。项项目地紧靠靠五里店立立交和黄花花园大桥引引道，汇聚聚众多交通通干道，是是渝中区、江江北、观音音桥之间的的交通联结结纽带，处处于北部城城区交通网网内的核心心地位。而而且，五里里店片区内内公共交通通系统发达达，到渝北北、渝

12、中均均十分方便便、快捷。2）区位优优势明显，极极具发展与与升值潜力力。项目地地是北部城城区中离渝渝中区最近近的区域，与与解放碑一一桥相连，北北接目前重重庆发展最最快的北部部新区，东东邻未来的的江北城CCBD，已已经开建的的朝天门大大桥更大大大缩短了其其与南岸区区的距离。3）自然环环境较好，比比较适合居居住。项目目地处江北北与渝北交交界处，空空气清新，绿绿化带多，周周边建筑密密度低，居居住环境较较好。4）拥有一一定的景观观资源。在在项目地高高处可遥望望长江、嘉嘉陵江、朝朝天门码头头，因此在在入市营销销时可利用用江景资源源吸引消费费者的关注注。5）五里店店立交即将将建成总面面积约6万万余平米，兼兼

13、具生态、景景观、保健健与一体的的重庆市第第一座城市市生态园林林，以满足足居民的休休闲、保健健需要，这这不仅提升升了项目地地的人居氛氛围，而且且有利于小小区内外的的统筹布局局。6）大环境境内的教育育资源较佳佳，项目地地西南两侧侧延伸区域域内分布有有中小学、职职业中学和和大学，义义务教育体体系比较完完善。1.2、项项目劣势1）项目地地周边缺乏乏大型商业业设施（百百货、超市市等）及生生活配套，商商业气氛淡淡薄，购物物不便，生生活便利程程度较差，尚尚未形成成成熟的生活活氛围，是是影响消费费者选择的的不利因素素，这也是是本项目的的最大弱点点。2）项目地地内的落差差增加了场场地平整的的难度和成成本，建筑筑

14、规划与设设计会受到到约束，同同时使得项项目内外交交通组织的的难度加大大，成本增增多。3）项目所所处区域尚尚处于开发发初期，片片区形象不不明朗，在在重庆市民民心中尚未未形成明确确认知与定定位，因而而对消费者者的吸引和和拉动有限限。4）本项目目的品牌“阳光光100”在重庆市市的传播力力度不足，渗渗透力有限限，与其他他强势地产产品牌的稳稳固地位相相比，在营营销推广上上处于劣势势。1.3、项项目机会1）重庆经经济运行总总体形式良良好，处于于平衡高速速增长期，房房地产发展展具备了良良好的基础础环境，保保持着稳定定的发展势势头。2）随着经经济增长和和城市建设设的步伐加加快，江北北区已日益益成为房地地产市场

15、的的热点区域域，商品房房销售的节节节攀升趋趋势反映了了市场需求求的旺盛，是是本项目面面市的利好好环境。3）重庆市市的城市化化进程日益益推进，大大规模的旧旧城改造、拆拆迁安置促促成了对各各类档次住住宅的大量量需求，已已有住宅项项目虽已占占据部分市市场，但仍仍有大量供供需空缺需需要填补。4）与江北北区其他片片区相比，五五里店片区区楼盘均价价处于较低低水平，综综合考虑其其区位价值值以及在城城市规划中中的地位，五五里店片区区的房价应应有较大上上涨空间。5）江北区区政府欲将将五里店建建成江北区区内仅次于于观音桥的的次级商圈圈，以“一点六线线”的布局构构筑北部建建材中心，营营造良好的的商圈氛围围，势必带带

16、动此片区区物业的升升值。6）随着市市政建设和和城市生活活配套的不不断完善，片片区内多个个住宅、商商业项目的的陆续开发发、入伙，项项目地的知知名度将不不断获得提提升，区位位价值也日日益显现并并将逐步提提高。7）通过前前期市场研研究发现，主主城区市民民对市政府府的北迁、江江北CBDD规划等信信息知晓度度极高，对对五里店片片区的发展展前景十分分看好，对对未来有乐乐观的预期期，对于在在五里店置置业有较强强意愿。8）重庆的的CBD规规划一方面面增强了消消费者对五五里店的信信心，另一一方面为本本项目的远远期开发和和销售提供供了市场机机遇，与商商务中心区区相适应的的居住、购购物、休闲闲和办公等等多方面功功能

17、需求的的扩大，恰恰与本项目目具前瞻性性的定位理理念“城市市广场”不谋而合合。1.4、项项目挑战1）本项目目规划的建建筑形式和和功能多样样，地形限限制条件多多，要进行行准确的、适适应市场需需求的目标标客户定位位和产品定定位有一定定难度。2）本项目目营销主题题的选择和和开发节奏奏的把握对对项目的入入市形象及及后续发展展至关重要要。3）周边片片区内几个个大型楼盘盘（如庆业业巴蜀城、鲁鲁能星城）与与本项目区区位接近，但但规模大于于本项目，景景观及低密密度优势明明显，且其其定价也相相对较低，因因此将对本本项目的入入市及销售售构成直接接威胁。4）重庆CCBD的规规划是政府府制定并推推动实施，其其进程受国国

18、家和地区区的宏观政政策环境、经经济发展状状况、以及及市、区政政府领导对对CBD建建设的态度度等外在因因素的影响响，其发展展进程不可可控制，因因而对本项项目的作用用也是难以以估量的。5）重庆市市居民购房房具有强烈烈的地域“惯性”，本项目目对江北区区、渝北区区居民的吸吸引力不言言而喻，但但对渝中区区和南岸区区居民的吸吸引要小得得多。由于于南岸区具具有良好的的景观资源源及与渝中中区的邻近近位置，其其对渝中区区消费者的的拉动不可可小觑，而而其他区域域消费者也也会将之纳纳入考虑范范围。从这这个意义上上来讲，南南岸区将成成为本项目目最大的竞竞争区域，因因此如何吸吸引并打动动渝中区的的消费者是是本项目的的难

19、题所在在。6）银行对对个人房贷贷申请的审审查加严，央央行加息导导致贷款成成本增加，这这两项政策策会在一定定程度上抑抑制消费者者的购房需需求。二、项目档档次定位2.1、项项目品质定定位“中偏高档档的、开放放的、缔造造城市生活活梦想的中中型社区”2.2、项项目形象定定位1）诠释一一个理念：彰显都市生生活品质、整整合城市生生活要素；2）弘扬一一种风格：精神上自主主独立，功功能上互动动依存，多多元化、多多方位的生生活方式；3）聚焦一一个时代：面向城市新新生代精英英，立足社社会中坚阶阶层；4）把握一一个目标：一个融合建建筑、时代代、自然、人人文、效益益的立体生生活空间；5）创造一一个符号：新城市生活活的

20、典范，未未来居住模模式的领跑跑者；6）跨越两两种生活：居住在此端端，工作在在彼端，从从昂然搏击击到恬然休休憩，自在在穿行、自自由转换、自自如回旋，一一切尽在掌掌握中。7）成就三三重价值：现代居住理理念打造投投资新宠；核心商务堡堡垒占据天天时地利；前瞻功能形形态推动片片区经济。2.3、定定位依据2.3.11、满足市市场需求本项目主要要是顺应市市场需求，面面向城市新新生代提供供适度产品品，并非面面向高收入入者的高端端产品，因因此项目在在整体面貌貌上应以中中等档次入入市。但在在项目内部部，可视地地块条件和和开发时机机打造档次次上有一定定范围差异异的产品，或或待项目开开发到一定定阶段，根根据市场需需求

21、和品牌牌认知度的的更新而推推出较高档档次的产品品。2.3.22、市场竞竞争需要项目周边中中高档楼盘盘如南方上上格林、庆庆业巴蜀城和和鲁能星城销售售态势良好好，而阳光光海岸等档档次略低的的楼盘市场场反应稍差差。因此，要要吸引本区区购房者或或者拉动外外区购房者者，并与周周边楼盘竞竞争，就必必须提升项项目物业素素质，增强强项目本身身的市场竞竞争力。2.3.33、具备必必要条件本项目近邻邻黄花园大大桥引道和和五里店立立交，交通通优势明显显，地理位位置较好；同时具备备一定的景景观资源，可可遥望两江江，中偏高高档的定位位与本项目目的地段优优势匹配。2.3.44、投资收收益的要求求由于本项目目的地形复复杂，

22、开发发时土方工工程量大，同同时要承担担较大数额额的拆迁费费用，因此此导致项目目成本会有有所增加，从从投资收益益的角度考考虑，本项项目不适宜宜选择低档档方向。2.3.55、与现有有环境和氛氛围匹配本项目的居居住环境和和氛围适合合于定位于于中偏高档档，而不宜宜定位于高高档住宅。1）本项目目所在地既既非传统意意义上的居居住型社区区，生活配配套和市政政建设并不不十分齐备备；2）由于紧紧靠交通干干道，以及及将来可能能成为喧嚣嚣的商务区区，因此本本项目欠缺缺居家所需需的宁静、平平和、安谧谧的环境和和氛围；3）目前片片区内常住住人口的素素质尚未有有大的改观观，居民的的收入和消消费能力有有限，如定定位于高档档

23、住宅，则则极易造成成市场饱和和、吸纳速速度缓慢；4）内部和和周边均缺缺乏山水资资源或大型型景观园林林，而这又又是高档社社区通常所所必备或十十分倚重的的。三、市场细细分和目标标客户选择择3.1、目目标区域市市场细分从入户调查查定量分析析与业主座座谈会定性性分析的结结果来看，本本项目的目目标区域市市场应以江江北区市场场为主，渝渝北区和渝渝中区市场场为辅，南南岸区等其其他区域可可不做重点点考虑。1）定量调调查数据显显示，重庆庆居民在原原住区域内内购房趋势势明显，南南岸、江北北两区居民民的倾向尤尤为强烈；2）从座谈谈会所收集集的业主观观点分析，重重庆居民在在购房时倾倾向于选择择原居住区区域，一方方面是

24、习惯惯于原区域域的生活环环境，另一一方面是十十分看重由由家人、亲亲朋好友等等构成的近近亲缘居住住格局，一一般不会轻轻易到外区区购房；3）根据项项目组在重重庆的实地地考察，重重庆的地理理特征及在在售楼盘的的客户来源源也显示出出重庆购房房区域分割割明显、“惯性”强的特征征；4）渝北区区和渝中区区购房人群群外流趋向向明显，且且首选区域域都为江北北，因此渝渝北和渝中中是除江北北区之外的的次级目标标区域市场场，而南岸岸将对江北北项目形成成竞争。 居住区区域购房区区域 项目目地周边 江北区其其他区域 渝中区 渝北区 南岸区渝中区 11.8 00.9 445.1 4.2 2.0江北区 880.9 84.44

25、 29.5 433.1 44.1南岸区 11.8 00.0 99.0 113.9 93.99渝北区 110.0 11.00 9.00 37.5 0.0九龙坡区 0.0 0.0 1.6 0.0 0.0沙坪坝区 4.5 3.7 5.7 1.4 0.0其他区域 0.9 0.0 0.0 0.0 0.03.2、目目标人群细细分我们以潜在在消费者定定量调查数数据为依据据，对项目目的目标人人群进行初初步细分及及特征描述述，思路如如下：1）选取购购买本项目目住宅可能能性大于550的人人群作为准准目标群，2）计算各各细分人群群占总样本本的比例，记记为比例11；3）计算各各细分人群群占准目标标群的比例例，记为比比

26、例2；4）综合考考虑比例11和比例22，确定目目标人群的的特征。3.2.11、按年龄龄细分序号 年龄龄 比例11（%） 比例2（%）1 2530岁 27.77 25.22 3135岁 15.44 18.23 3640岁 17.55 15.14 4145岁 8.0 8.25 4650岁 16.00 18.26 5155岁 7.4 8.87 5660岁 3.9 2.58 61岁岁及以上 4.1 3.8目标人群选选择1：以以25335岁者为为主，占准准目标群443.4%；目标人群选选择2：以以46555岁者为为辅，占准准目标群227.0%。3.2.22、按学历历细分序号 学历历 比例11（%） 比例

27、2（%）1 初中及及以下 224.7 28.992 高中/中专/技技校 444.2 444.73 大专 22.11 18.24 本科 8.7 7.55 硕士及及以上 00.2 00.6目标人群选选择1：高高中（含中中专、技校校）学历者者，占准目目标群444.7%；目标人群选选择2：初初中及以下下学历者，占占准目标群群28.99%；目标人群选选择3：高高等（大专专及以上）学学历者，占占准目标群群26.44%。3.2.33、按行业业细分目标人群选选择1：商商业/服务务业/零售售业从业者者，占准目目标群444.0%；目标人群选选择2：生生产/制造造业从业者者，占准目目标群200.8%；目标人群选选择

28、3：无无职业者（退退休/学生生/家庭主主妇），占占准目标群群15.77%；目标人群选选择4：事事业单位/国家机关关工作人员员，占准目目标群8.2%。序号 行业业 比例11（%） 比例2（%）1 商业/服务业/零售 445.9 44.002 生产/制造业 19.33 20.83 无职业业（退休/学生/家家庭主妇） 13.99 15.74 事业单单位/国家家机关 77.4 88.25 交通运运输 3.5 3.86 金融/保险 22.2 22.57 医疗卫卫生 1.5 1.98 电信/通讯 11.1 11.33.2.44、按职业业细分序号 职业业 比例11（%） 比例2（%）1 个体从从业人员 25

29、.33 25.22 无职业业（退休/学生/家家庭主妇） 13.99 15.73 企业/公司的普普通职员 11.55 10.74 企业/公司的工工人 8.0 8.85 商业/服务业职职工 8.0 8.86 一般专专业技术人人员（科/教/文/卫） 66.5 55.77 中级专专业技术人人员（科/教/文/卫） 33.7 55.08 私营企企业主 55.6 44.49 机关或或事业单位位普通干部部 2.44 3.8810 机关关或事业单单位工人 2.8 3.111 企业业/公司的的部门经理理或中层干干部 3.9 3.112 一般般职员（科科/教/文文/卫） 3.5 3.113 机关关或事业单单位科处级

30、级干部 11.7 11.914 军人人或警察 0.6 0.6目标人群选选择1：个个体从业人人员，占准准目标群225.2%；目标人群选选择2：无无职业者（退退休/学生生/家庭主主妇），占占准目标群群15.77%；目标人群选选择3：企企业/公司司的普通职职员，占准准目标群110.7%；目标人群选选择4：企企业/公司司的工人，占占准目标群群8.8%；目标人群选选择5：商商业/服务务业职工，占占准目标群群8.8%。3.2.55、按家庭庭规模细分分序号 家庭庭规模 比比例1（%） 比例例2（%）1 1人 4.3 3.12 2人 16.22 17.63 3人 48.77 44.04 4人 17.77 20

31、.15 5人 11.55 12.66 6人 0.9 1.37 7人 0.6 1.3目标人群选选择1：33口之家，占占准目标群群44.00%；目标人群选选择2：445口之之家，占准准目标群332.7%；目标人群选选择3：22口之家，占占准目标群群17.66%；3.2.66、按家庭庭状况细分分序号 家庭庭规模 比比例1（%） 比例例2（%）1 未婚 12.44 10.12 已婚，无无小孩 66.3 88.23 已婚，有有6岁以下下小孩 118.2 15.114 已婚，有有6188岁小孩 30.66 31.45 已婚，与与成年子女女同住 223.9 28.336 已婚，成成年子女不不在身边 6.7

32、5.77 其他 1.2目标人群选选择1：已已婚且有6618岁岁小孩的家家庭，占准准目标群331.4%；目标人群选选择2：已已婚且与成成年子女同同住的家庭庭，占准目目标群288.3%；目标人群选选择3：已已婚且有66岁以下小小孩，占准准目标群115.1%；目标人群选选择4：未未婚者，占占准目标群群10.11%。3.2.77、按个人人月收入细细分序号 个人人月收入 比例1（%） 比例例2（%）1 20000元以下下 29.2 344.02 2000025500元 59.77 54.73 2500130000元 3.9 3.14 3000135500元 1.9 4.45 3500140000元 2.

33、4 1.96 40000元以上上 2.88 1.99目标人群选选择1：个个人月收入入为2000030000元者者，占准目目标群577.8%；目标人群选选择2：个个人月收入入在20000元以下下者，占准准目标群334.0%；目标人群选选择3：个个人月收入入在30000元以上上者，占准准目标群88.2%。3.2.88、按家庭庭年收入细细分目标人群选选择1：家家庭月收入入在455万元者，占占准目标群群60.44%；目标人群选选择2：家家庭年收入入在4万元元以下者，占占准目标群群25.88%；目标人群选选择3：家家庭年收入入在5元以以上者，占占准目标群群13.88%。序号 家庭庭年收入 比例1（%）

34、比例例2（%）1 4万以以下 255.8 225.82 4.115万 59.33 60.43 5.116万 5.2 5.74 6.117万 3.2 3.85 7.118万 3.9 2.56 8万以以上 2.6 1.93.2.99、按现居居住宅来源源细分序号 家庭庭年收入 比例1（%） 比例例2（%）1 租用房房 25.3 244.52 单位宿宿舍 8.9 9.43 借用 1.1 1.34 原有自自家私房 7.6 10.115 自购商商品房 229.4 28.996 自购的的非商品房房 23.8 222.67 拆迁安安置房 33.9 33.1目标人群选选择1：已已有自购商商品房者，占占准目标群群

35、28.99%；目标人群选选择2：租租用、借用用房居住者者，占准目目标群255.8%；目标人群选选择3：已已有自购非非商品房（单单位集资房房等）者，占占准目标群群22.66%。3.2.110、按现现居住宅房房型细分序号 住宅宅房型 比比例1（%） 比例例2（%）1 1房 26.66 23.92 2房 61.55 64.83 3房 11.00 10.74 4房 0.9 0.6目标人群选选择1：现现居住宅为为2房者，占占准目标群群64.88%；目标人群选选择2：现现居住宅为为1房者，占占准目标群群23.99%；3.3、目目标客户群群选择3.3.11、可供选选择的方向向1）年龄：26335岁；4465

36、55岁。2）学历：高中及以以上、初中中及以下。3）职业：个体从业业者；企业业/公司的的普通职员员和工人；商业/服服务业职工工；事业单单位/国家家机关工作作人员；初初、中级专专业技术人人员（科/教/文/卫）。4）家庭结结构：已婚婚且有未成成年子女者者；已婚且且与成年子子女同住者者；已婚尚尚无子女者者。5）家庭年年收入：家家庭年收入入在466万元者。6）现居住住宅状况：自有商品品房者；自自有非商品品房者；租租借用房者者。7）主要区区域目标市市场：江北北区为一级级目标市场场，渝北区区为二级目目标市场，渝渝中区为三三级目标市市场。3.3.22、主要目目标市场组组合在楼盘现实实营销过程程中，消费费者的职

37、业业是最重要要、最易辨辨别、最具具代表性的的特征，而而受教育水水平、职业业技术水平平和经济收收入水平等等皆可视为为职业的伴伴随特征，因因此本项目目的目标客客户群以“职业”作为首要要组合标准准。根据市场细细分中确定定的目标人人群选择方方向，结合合尺度对重重庆市潜在在消费者的的了解，确确定的主要要目标市场场组合为：1）核心客客户群A：个体经商商者：包括括从事商业业、服务、零零售等行业业的个体工工商户和私私营企业主主；2）核心客客户群B：企业/公公司的职员员（都市青青年白领）：包括企业业/公司的的普通职员员及中层领领导、商业业/服务业业的职工等等。3）扩展客客户群C：公务员和和事业单位位工作人员员，

38、主要是是科处级以以下工作人人员。4）扩展客客户群D：初、中级级专业技术术人员，包包括教师、律律师、医生生等。3.3.33、组合说说明这部分人群群的收入来来源稳定，收收入水平中中等或略偏偏高，有一一定的购买买能力，也也有较强烈烈的置业倾倾向，对目目前的居住住环境不满满，对生活活的便利性性要求较高高，本项目目地的地理理位置、交交通和环境境优势对他他们有较强强的吸引力力。3.4、其其他目标客客户群根据业主座座谈会及实实地考察中中搜集的观观点，本项项目的目标标客户群可可能还包括括下列人士士：1）财力充充足的投资资者，欲等等待物业升升值或将之之出租给他他人居住；2）想要代代际之间分分隔居住、但但又相隔近

39、近便，易于于照应的主主干家庭。四、目标客客户群特征征和产品需需求4.1、核核心客户群群特征和产产品需求4.1.11、基本特特征1）个体/私营经商商者： 年龄在在25440岁之间间； 以中等等学历为主主； 多为核核心家庭或或主干家庭庭，以3口口和4口之之家为主； 个人月月收入在2200030000元，家庭庭年收入在在45万万元； 现居住住宅以租房房居住（兼兼经营）和和自有住房房为主，22房和1房房居多；2）企业/公司职员员： 在各年年龄段均有有分布，以以25335最多； 以高中中和大学学学历为主； 多为核核心家庭，33口之家为为主； 个人月月收入在2200030000元，家庭庭年收入在在45万万

40、元； 现居住住宅以自购购商品房和和租用房为为主，以22房、1房房居多。4.1.22、产品需需求特征在准目标群群中，上述述两类核心心客户群合合计有833人，下面面将这两类类人群的产产品需求合合并计算分分析。1）户型： 2房11厅1卫是是首选重点点户型； 3房22厅2卫是是次选重点点户型； 2）套内面面积： 1房11厅面积在在40550平米之之间； 2房11厅面积在在70880平米之之间； 2房22厅面积在在80990平米之之间； 3房面面积在9001200平米之间间； 面面积户型 最小值 最大值 均值1房1厅11卫 355 50 47.002房1厅11卫 600 1000 75.52房2厅11卫

41、 700 1000 82.02房2厅22卫 700 1500 97.03房1厅11卫 900 1200 98.03房1厅22卫 1000 1330 1116.03房2厅22卫 900 1600 1188.6合计 388 1600 94.03）客厅面面积： 1房的的客厅面积积在1720平米米之间； 2房的的客厅面积积在2528平米米之间； 3房的的客厅面积积在3035平米米之间。 客客厅面积户户型 最小小值 最大大值 均值值1房1厅11卫 155 25 19.662房1厅11卫 155 40 25.992房2厅11卫 200 30 27.002房2厅22卫 200 35 27.663房1厅11卫

42、 155 45 27.883房1厅22卫 355 50 41.003房2厅22卫 200 50 33.77合计 155 50 29.224）客厅开开间： 小于220平米的的客厅，开开间在3.03.8米之间间； 2130平米米的客厅，开开间在3.04.5米之间间； 3140平米米的客厅，开开间在4.54.9米之间间； 大于440平米的的客厅，开开间在5米米左右。 客厅开开间客厅面面积 最小小值 最大大值 均值值11155 3.66 3.88 3.77016200 3.00 4.00 3.88521255 3.00 5.00 4.33426300 3.00 5.00 4.33231355 3.00

43、 5.88 4.22636400 2.00 6.00 4.88341455 5.00 5.00 5.000合计 2.0 6.0 4.305）户内空空间形式： 平层是是首选空间间形式，受受选比例过过半数； 错层是是次选空间间形式，受受选者占四四分之一； 跃式排排在第三位位，受选者者近两成； 4.1.33、预期支支付水平1）预期单单价：核心客户群群的预算单单价集中于于两个区间间，22000元以下下和2400130000元，所所占比例分分别为499.4%和和36.11%。根据经验测测算，购房房者实际支支付价格通通常高于预预期价格330%（第第一阶段市市场调查报报告中已述述及，P772），因因此在分户

44、户型的单价价预算表中中，我们给给出了单价价预算的调调整均值，核核心客户群群单价预算算的调整均均值为30052元/平米。 1房11厅的单价价约在3330033500元元之间； 2房（11厅和2厅厅）的单价价约在2990033100元元； 3房11厅的单价价约在2880033000元元； 3房22厅的单价价约在3220033400元元。 单价预预算 户户型 最小小值 最大大值 均值值 调整均均值1房1厅11卫 22200 33000 25800 335542房1厅11卫 13300 33200 23077 299992房2厅11卫 20000 33200 23000 299902房2厅22卫 16

45、600 33200 22000 286603房1厅11卫 13300 22500 19200 249963房1厅22卫 10000 33000 22000 286603房2厅22卫 19900 33600 25099 32662合计 10000 33600 23488 305522）预期总总价：核心客户群群的预算总总价均值为为22.77万元，以以15.1120万万和20.1255万所占比比例最大，分分别为288.9%和和22.99%。分户户型的总价价预算为： 1房11厅的总价价约在11115万万元之间； 2房11厅的总价价约在16620万万元之间； 2房22厅的总价价约在18822万万元之间； 3房