某年重庆东岭阳光城东山项目可行性分析45975.docx

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1、“東嶺阳光城”项目可行性研 究 报报 告重庆建力房房地产开开发公司司重庆庆隆达达房地产产开发公公司2007-10-15目 录一、项目概概况二、市场调调研三、目标客客户群定定位四、项目营营销定位位五、项目价价格定位位六、项目销销售、开开发计划划及资金金需求七、编制说说明表一、项目目综合造造价成本本概算表表 表二、项目目各项成成本比例例分析表表表三、项目目经济分分析表表四、项目目综合因因素敏感感性分析析表表五、项目目盈亏性性分析表表八、项目成成功的关关键因素素九、可行性性结论及及建议一、项目概概况1、项目名名称：東東嶺阳光光城2、开发地地点：东东山仙鹤鹤路与东东山路交交汇处3、项目性性质：商商住高

2、层层住宅小小区（118+11和111+1）4、项目经经济指标标：总用地面积积： 2228113平方方米总建筑面积积： 12218880平方方米其中：计入入容积率率建筑面面积： 8831000平方米米A、住宅面面积： 8828660平方米米B、停车场场负一、二二层面积积： 2298880平方方米C、商业面面积（停车场场负三、四四、五层层）： 89000 平平方米 地 上上： 2240 平方米米建筑层数： 11+1、118+11层容积率： 3.55停车位： 6446个5、投资方方式：自自筹资金金，银行行贷款6、项目开开发建设设单位：重庆庆隆达达房地产产开发公公司与重庆建力力房地产产开发公公司联合合

3、开发建建设7、项目使使用功能能设置（见见图）（1）B11、B22、号楼楼地下负负一层至至负二层层均为地下停停车场,负三、四四、五三三层为商业业铺面。（2）A11、A22、B11、B22、B33、B44、C11、C22、D11、D22、D33、D44楼住宅用房房 8、项目的的实施 项项目计划划于20007年底底开工，分段逐步开发，计划在2009年底全部建成投入使用。二、市场调调研分析析1、重庆市市房地产产投资热热据市统计局局的统计计资料显显示，重重庆市上上半年房房地产投投资走强强，17月，重庆市房地产投资总额达329亿元，同比增长了187。在329亿元的房地产投资中，同比增幅较大的是商品住宅，1

4、7月，全市商品住宅的投资达1834亿元，占投资总额的56，同比增长269。其次是商业营业用房，17月，全市商业营业用房的投资达36亿元，占投资总额的11，同比增长156；而办公写字楼的投资也明显增长，17月，办公写字楼投资达182亿元，同比增长38。总体来看，117月月，重庆庆市房地地产仍呈呈良好走走势，商商品住宅宅的走势势比较平平稳。2、重庆房房地产供供、需态态势平稳07年上半半年，重庆市房地产产市场总总体运行行态势平平稳，商商品房批批准预售售量、商商品住宅宅预售交交易量、住住宅价格格继续保保持不同同程度的的增长；二手房房交易量量大幅 攀升，房房地产二二、三级级市场继继续保持持联动发发展。

5、商品房房供给量量稳步增增加。至至5月底底，重庆庆市两城城区及郊郊区共发发放商品品房预售售许可证证60个个，项目目总投资资1254亿亿元，同同比增长长268；商品房房批准预预售面积积7955万万平方米米，同比比增长44733；其其中住宅宅面积666440万平平方米，同同比增长长503。总体看来，商品住宅市场有效需求增势减缓。表现在以下几个方面：一是商品房需求总量下降，住宅需求仍保持小幅上升，二是普通住宅仍然占据商品住宅消费市场的主导地位。在住宅预售登记面积中，高层住宅196万平方米，占总比例的411；而普通住宅237万平方米，占总比例的497；经济适用房44万平方米，占92。三是住宅需求保持小幅

6、增长，各类型住宅则不同的涨跌态势。比如高层和经济适用房则分别比去年同期减少6和35。 个人购房占绝对主导地位。截至5月，重庆市两城区共预售商品房4650套，其中个人购买占99，单位购房仅占1；个人购买住宅达到99.8。3、以下是是项目周周边楼盘盘调研（1）亨特特上城项目楼盘综合情情况地理位置位于云岩区区友谊路路与黔灵灵东路交交叉口，楼盘情况共30层，分分为两栋栋，一栋栋为商住住楼，底底下4层层为商铺铺，第55层为转转换层，66-300层为住住宅。绿绿化率达达30%。另一一栋为酒酒店式公公寓，共共22层层，层高高4.995米，330-990平米米中空跃跃层结构构，楼盘盘每层88户、三三部电梯梯，

7、户型型设计的的特色在在于宽客客厅、窄窄进深，特特别设计计了超大大主卧和和超大观观景台。地段优势明显，在喷水池CBD内，都市的繁华与宁静一步切换。户型特点户型面积在在77-1399平米之之间，主主力户型型为1007平米米和1330平米米，共3300套套，层高高2.99米，公公摊188-200%，价格均价58000元60000元元左右，33040的的小户型型精装修修单价在在100000元元/平方方米销售情况销售速度较较慢，房房价过高高。（2）经典典时代项目楼盘综合情情况地理位置南明区油榨榨街楼盘情况项目总建筑筑面积为为16万万平方米米，总占占地7万万平方米米，一期期、二期期均已销销售完毕毕，现三三

8、期电梯梯房，栋栋 数：3。可销销售为996套，容容积率33.8，绿绿化率为为38%，小区区环境绿绿化较好好，有网网球场等等配套设设施。户型特点801140平平方米价格定价高层均价449000元/平平方米销售情况三期已在88月222日开盘盘销售。销销售情况况较好。（3）银海海嘉怡花花园项目楼盘综合情情况地理位置云岩区半边边街288号(黑黑马市场场后面)楼盘情况建筑规模近近18000000平方米米,绿化化率4119%,容积积率3.02。项项目分三三期开发发，楼层层有7层层，111+1和和22层层。一、二二期均为为现房，小小区内中中庭园林林面积近近100000平平方米,植物花花卉近2200种种。户型

9、特点平层、错层层、复式式等多种种房型，户型设设计多达达19种种,面积积从800平方米米至2000平方方米不等等,同时时户户设设有全落落地景观观阳台、透透空铸铁铁雕花栏栏杆;另另外,还还特设入入户空中中私家花花园价格定价二期开盘价价格在449000元/平平方米，现现51000元/平方米米 销售情况销售情况很很好，二二期在005年排排号销售售，现已已销售998%左左右，三三期将在在明年推推出（4）蓝波波湾新添添卫城项目楼盘综合情情况地理位置乌当区新添添大道北北段999号楼盘情况项目总建筑筑面积为为：300万平方方米，2万万平方米米的水岸岸山林，绿绿化率达达到388%， 分为三三期开发发，一期期新天

10、卫卫城红景景街区，主主要为商商业和多多层房，二二期蓝景景街区主主要为高高层房，三三期为别别墅，户型特点整体户型偏偏大，一一期最小小户型为为1088平方米米，二期期户型最最小户型型为1338平方方米，最最大2440平方方米价格定价现二期均价价为45500元元/平方方米销售情况销售情况较较好，去去年一期期已销售售完毕，二二期8月月23日日开盘。（5）、龙龙砚东山山项目楼盘综合情情况地理位置本小区位于于东山半半山、扶扶风山风风景区内内，区内内东山楼楼霞胜景景，东山山公园，阳阳明祠人人文、生生态前年年传承，被被阳明山山、扶风风山、仙仙鹤山三三山环抱抱的生态态园林住住宅小区区楼盘情况建筑面积：41331

11、4.00米米2，占地面面积：2278880.000米22，6884套，车位个个数：2100个，绿 化化 率：40.00% 容 积 率率：1.80，开盘时时间：220077-9-28；入住时时间：220088-8-31，111+11的小高高层和66楼多层层户型特点户型从9552338平方方米，223种户户型价格定价住宅均价：46000.000元/米2，住宅起起价：43000.000元/米2；销售情况一期9月推推出，共共3311套房源源，现已已销售1153套套。三、目标客客户群定定位1、目标客客群特征征；（1）分布布区域：主流客客户群分分布于市市区两城城区，他他们有强强烈的老老城中心心生活情情结（

12、2）购买买目的：居住自自用为主主、投资资物业升升值为辅辅（3）年龄龄：约为为35岁岁45岁岁（4）购买买力：主主力消费费群购买买力在228万400万元左左右（5）职业业类型l 民营企业的的高级白白领及中中高管理理层l 从事商业、创创业成功功的中、高高管理者者l 企事业单位位的领导导层及专专业人士士l 私营企业主主l 政府部门的的公务员员l 在重庆做生生意的省省内地、州州、市以以及省外外成功人人士2、 客户背景、事事业观点点、生活活态度受过高等教教育，有有高等职职业，具具开放性性及创新新思维，有有强烈的的老城中中心生活活情结，弃弃远求近近。对居居家的选选择，有有自己的的主张，需需要良好好的人文文

13、与居住住环境，要要稳定感感，要归归属感，有有时代气气息。3、 选购购本项目目的动机机：（1）认同同本项目目的独特特性，注注重居住住环境品品味及文文化格调调（2）认同同本项目目的区域域优势（3）认同同本产品品规划设设计功能能并追崇崇本项目目的环境境营造和和文化基基调等（4）项目目附加值值优于区区域内其其他项目目（5）为本本项目性性能价格格比所吸吸引4、购买行行为特征征： （1）主要要目标客客户属于于事业成成功人士士，他们们共同的的特点是是对前途途充满信信心，工工作紧张张繁忙，生生活节奏奏快捷且且充实，没没有太多多时间进进行仔细细的调查查比较。（2）经济济实力也也使其不不特别斤斤斤计较较。因此此销

14、售现现场、环环境绿化化、工地地包装及及广告宣宣传等方方面的精精心设计计和营造造对激起起客户的的购买欲欲的影响响至关重重要。（3）目标标客户的的知识层层次较高高，预计计购买过过程中将将有较多多的房地地产专业业人士介介入，因因此对销销售员的的要求将将会更高高。（4）目标标客户对对物业的的评价将将不单纯纯是依据据位置、交交通、平平面、社社区配置置等物理理因素进进行简单单评判，而而会将精精神层次次上的感感性因素素加入到到购买评评价中，因因此销售售中品味味和格调调的营造造与酝酿酿，尤其其是对物物业管理理服务意意识的早早期展现现，将会会使其产产生更强强烈的购购买欲望望。综上所诉结结论：他们代表是是当今社社

15、会中的的精英，他们事业有成，游历甚广，大部分是靠自己的努力而积累起财富。从表面上看，除了平时的住所外，还会有别的的房产，他们拥有私家车。他们的居家家消费完完全是个个人行为为，是为为了发掘掘合适自自己的生生活方式式，所以以他们识识得品牌牌，欣赏赏经典，但但排斥奢奢华，而而且也不不十分关关注流行行，他们们以适合合于自己己的方式式生活，这这种方式式往往使使他们看看上去更更为独特特。他们们是整个个社会的的中流砥砥柱，他他们的家家居态度度是：舒舒适、稳稳定，要要能显示示自己的的实力与与品位。他他们更看看重家的的意义，因为在家中可以完成自己在外面不能释放的梦想，他们把家当作是一个自己可以实现的梦想，而且从

16、他们的家中往往就能将这个人看出个端倪。正是基于目目标消费费者这样样的心理理特征，所以本本项目客客户群定定位在追追求文化化品位和和资产阶阶级生活活情调“新中产产阶层“四、项目营营销定位位1、项目SSWOTT分析优势（Sttrenngthhs） 地处市区区东山片片区，周周边配套套便利完完善，实实验三中中、师大大附中、省省医等一一应俱全全，周边边生活氛氛便利。 项目距离离市中心心近，出出行交通通方便，有有多辆公公交车往往返。 产品单体体通过多多次省外外考察学学习，已已研发出出并有许许多创新新之处。 产品独享享的优越越的地理理位置优优势，景景观资源源丰富。劣势（Weeaknnessses） 项目片区区

17、居住环环境差，生生活阶层层低，直直接影响响到本项项目的商商业物业业形象的的提升。 市政设施施严重滞滞后，片片区整体体形象破破旧。 道路设施施落后，交交通容易易阻塞，尤尤其是东东山路、仙仙鹤路。机会（Oppporrtunnitiies） 重庆旧城城东扩改改造的市市政规划划正在实实施中，并并且以世世纪中天天为龙头头的房开开企业对对东山局局部开发发正发挥挥重要重重用，从从而带动动区域人人气和商商业氛围围 1条东山山支线仙仙鹤路和和1条主主线东山山路的改改造工程程，尤其其是东山山路通往往水东路路的贯通通将提升升本项目目的地段段商业价价值和居居住价值值。 占地3.1公顷顷的东山山文化广广场和东东山风景景

18、景区将将美化片片区形象象。威胁（Thhreaats） 项目所处处商圈相相对独立立与闭塞塞，项目目的辐射射力较弱弱。 由于长期期缺乏中中高档消消费场所所，区内内人群的的消费习习惯倾向向于区外外消费。2、 项项目主题题定位 “演绎生生活的一一种高度度，享受受城市第第一缕阳阳光”3、 项目案名以描述项目目所处城城市的东东部，是是最早迎迎接“阳光”的地方方及项目目所处位位置高、一一种项目目独特的的“高度”为主。東嶺阳光城城4、 项目形象推推广主题题 形象定位：20万方半半山生态态绿色花花园阳房房 核心推广总总调性：半山绿景 東東嶺阳光光 核心推广语语： 東嶺嶺阳光城城，以生生活辉映映人生高高度 系列推

19、广语语：有一种生活活的高度度，总是是被世人人仰慕 优于人的事事业、是是一种高高度；宽于人的胸胸怀，是是一种高高度；大于人的气气度，是是一种高高度；著名的人文文景观，是是一种高高度；厚重的历史史沉积，是是一种高高度；稀缺的地段段优势，是是一种高高度；5、企划推推广卖点点诉求：l 地段优势重庆庆的东山山，阳光光充足、无无污染、空空气指数数高l 大环境市政区区域新规规划正在在改造和和完善l 建筑风格纯正正现代风风格，新新潮、但但不失沉沉稳，是是区域市市场的稀稀缺产品品。l 户型设计二居居、三居居为主，布布局合理理，舒适适精致，属属于到位位型产品品，为市市场上的的供不应应求产品品。l 总价低-28万万

20、元-40万万元之间间的总价价范围为为消费者者市场的的主流需需求； l 园林设计独创创的园林林规划，完完美体现现环境建筑人的有有机结合合；l 品质优越-智智能化及及安防设设施配套套齐全；l 专业管理施工工单位、设设计单位位、物业业单位的的专业管管理；五、项目价价格定位位保持优越的的性价比比是制胜胜的法宝宝。本项项目的价价格是坚坚持“低开高高走”的原则则，以及及对项目目的经济济技术指指标做了了完善而而精确的的投资成成本分析析后，制制定出成成本价，又又结合区区域同类类产品的的市场价价及顾客客感受价价，在项项目存在在其特殊殊性，成成本较高高的情况况下，采采取一户户一价的的销售定定价办法法。1、 住宅价

21、格：起价338000元/平平米，均均价42200元元/平方方米2、 底商价格：6000080000元/平平米 以以上均价价的制定定，是严严格按照照项目成成本核控控，价格格的数值值是公司司利润盈盈亏的临临界点。（1）开盘盘价 采取取低价入入市的手手法，均均价以板板楼38800元元/平米入入市，以以此试探探市场，争争取在短短期内形形成轰动动效应，体体现物超超所值。（2）强销销价 在前前期带动动下，进进入热销销期后，随随着工期期的进展展，均价价定为443000元/平平米，底底商均价价为60000元元/平米米。（3）续销销价 在强强销期过过后，续续销期是是一个平平稳过渡渡的阶段段，这个个阶段广广告力度

22、度有所减减弱，主主要消化化意向客客户，一一期工程程已全面面封顶为为准现房房，均价价定为均均价提升升到45500元元/平米米，底商商均价770000元/平平米。（4）收盘盘价 如如果本项项目完全全能够被被市场所所接受，最最终期望望值可以以提升到到板楼均均价46680元元/平米，底底商均价价80000元/平米。注：价格将将依据项项目在市市场的认认知度及及工程进进展和销销售状况况作阶段段性调整整，最终终实现均均价根据据市场情情况，向向更高的的目标迈迈进。六、项目、开开发周期期安排及及资金需需求计划划项目总建筑筑面积为为1218880平米米，拟计划分为2年开发发完成，按按单位成成本为221255元/平

23、平方米，住宅销售售均价按42000元/平方米米，部分分车库面面积按440000元/平平方米，商商场面积积按70000元元/平方方米测算算。1、 销售计划表表时间销售产品 可销售面积积(M22)销售率均价销售收入（元元）备注2008年年89月住宅30000036%4200126,0000,0000 住宅828860平平方米，均均价按元平平方米车库500055%400020,0000,0000 车库298880平平方米，按按元平方米米，销售售为总面面积的330,90000平方方米小 计350000146,0000,0000 12188802008年年10月12月住宅20000024%420084,

24、0000,0000 商铺9140100%700063,9880,0000 商场91440平方方米车库400045%400016,0000,0000 小 计计331400 163,9980,0000 2009年年5月7月住宅32860040%4200138,0012,0000 商铺0000车库0000合 计1010000447,9992,0000 综合总成本本元237,4490,8866 土地增值税税元75,3556,1134 按土地增值值税的330计计所得税33,7886,2245 按收入扣减减成本的的25所征收收净利润元101,3358,7355 收益率42.7%投资回报率率31.7%备注：

25、销售启动暂暂定在008年88月开盘盘，可销销售面积积分10010000平方方米，计计划为33期销售售，总销销售周期期控制在在8个月左左右。一一期（08年年8月10月）销售为为42000平方方米，预预计资金金能回笼笼1.446亿元元，二期期（11112月月）销售售331140平平方米，预预计资金金回笼11.644亿资金金，三期期在099年5月月开盘，销销售周期期预计33个月（557月）可可销售面面积3228600，销售售资金回回笼1.38亿亿元。车库由于属属于房子子的附属属产品，车车库面积积办理产产权，房房开公司司需提前前预补交交土地收收益金，且且大多数数客户不不一定会会购买车车库，所所以给车车

26、库销售售工作带带来很大大变数。因因此根据据其他项项目车库库运作经经验，车车库主要要还是以以收取租租赁费为为主,只只有少部部分对外外销售。所所以本项项目车库库暂按销销售总面面积的330核核算车库库销售总总体收入入，车库库按40000元元平方方米商商场按均均价70000元元平方方米车车库销售售面积为为90000平方方米,自自用租赁赁面积为为208880平平方米2、 开发周期与与资金需需求计划划表分期开发开发时间开发量（MM2）资金需求计计（万元）施工方垫资资（万元元）年底资金缺缺口万元元银行贷款（万万元）计划销售面面积销售资金回回笼万元元项目第一期期2007年年12月08年年12月月7000001

27、68988700098985000791400276999项目第二期期2009年年1月12月月51880012523350007523328600171000合 计121888029421112000017421150001010000447999备注：一期工程由由施工方方垫资约约70000万元元，但在在08年年7月底公公司将准准备98898万万资金（含含银行贷贷款），以以支付施施工单位位所垫资资金。在在二期009年55月底公公司将准准备50000万资金金，支付施工工单位。七、编制各各项分析析表说明明1、部分项项目造价价为概算算数据。2、按均衡衡投入来来计算建建设期利利息（计计算本金金为直接接

28、费）表一：项目目综合造造价成本本概算编码工程项目工程量计量单位单价或费率率计量单位造价或费用用(元)楼面造价(元/M22)百分比(%)1、征地、拆拆迁补偿偿费拆迁补偿费费8 户元3,0000,0000 征地地价36 亩8900000元32,0660,0000 土地契税32,0660,0000 元5.6%1,7955,3660 土地公证费费1 项200000元20,0000 招投标费32,0660,0000 元1%320,6600 小计计37,1995,9960 332.888 0.16 2、斟察、设设计和前前期费地形图测绘绘费21,1778 平方米0.14元2,9655 方格网测量量费21,1

29、778 平方米0.68元14,4001 总划和单体体规划设设计费121,8880 平方米10元1,2188,8000 地质详细勘勘察费121,8880 平方米15元1,8288,2000 城市市政用用地面积积1,6355 平方米30元49,0550 规划管理费费141,3390,0000 元3424,1170 设计质检站站审图121,8880 平方米1.7元207,1196 放线费12 栋185元2,2200 招标费137,2236,7844 元1137,2237 监理费137,2236,7844 元3411,7710 预结算审计计费137,2236,7844 元3411,7710 消防配套费

30、费22,8113 平方米3元68,4339 施工合同鉴鉴证费141,3390,0000 元1141,3390 项目环境影影响评价价收费141,3390,0000 元3424,1170 避雷安装检检测费12 栋支55元1,3200 人防管理费费22,8113 平方米10元228,1130 防空地下室室建设费费22,8113 平方米150元3,4211,9550 三通：水通通1 项10000000元1,0000,0000 三通：电通通1 项5000000元500,0000 三通：路通通1 项2000000元200,0000 平场费21,1778 平方米10元211,7780 方案评审费费121,8

31、880 平方米0.2元24,3776 （市政排污污、噪音音费）82,8660 平方米10元828,6600 环保费82,8660 平方米5元414,3300 高压电线移移手续1 项28000000元2,8000,0000 小计计14,9772,1114 133.999 0.06 、建筑安安装工程程费地基桩工程程121,8880 平方米30元3,6566,4000 住宅土建工工程82,8660 平方米1000元82,8660,0000 地下停车场场土建工工程29,8880 平方米1200元35,8556,0000 商业土建工工程9,1400 平方米1000元9,1400,0000 室内供水供供电

32、、线线路安装装工程49,2668 平方米35元1,7244,3884 电梯安装工工程20 台20000004,0000,0000 小计计137,2236,7844 1,2288.188 0.58 4、（小区区）配套套建设费费道路工程21,1778 平方米50元1,0000,0000 排污排水工工程2,0000 米400元205,0000 围墙工程1 项3000000元300,0000 供电安装工工程1 项9000000元900,0000 景观、绿化化工程121,8880 平方米15元1,8288,2000 路灯工程120 盏350元42,0000 供配电增容容费3,0000 千瓦350元1,0

33、500,0000 小计计5,3255,2000 47.666 0.02 开发直接费费用194,7730,0588 1,7422.711 0.82 5、运营成成本管理费用194,7730,0588 元2%3,8944,6001 销售费用447,9992,0000 元1.5%6,7199,8880 财务费用50,0000,0000 元2%1,0000,0000 小计11,6114,4481 103.994 0.05 6、各项税税费营业税及附附加（55.5%）447,9992,0000 元5.5%24,6339,5560 建筑面积测测量费111,7740 平方米1.7%1,9000 房屋竣工登登记费

34、358,3393,6000 元13,5833,9336 小计28,2225,3396 252.660 0.12 、不可预预见不可预见费费（按直直接费）194,7730,0588 元1.5%2,9200,9551 26.144 0.01 总造价237,4490,8866 2,1255.399 1.0000 表二、项目目开发各各项成本本分析序号项目金额（万元元）比例1征地、拆迁迁费372016%2前期费14976%3建筑成本费费13723358%4配套建设费费5332%5间接费用11615%6各项税费282312%7不可预见费费2921%合计237499100%表三、项目目经济分分析表住宅面积82

35、8600商场面积9140车库面积9000项目变化一变化二变化三变化四变化五变化六变化七销售均价3570378039904200441046204830住宅收入29581102000313211080003306111400034801120000365411260003828113200040021138000销售均价5950630066507000735077008050商业收入54,3883,0000 57,5882,0000 60,7881,0000 63,9880,0000 67,1779,0000 70,3778,0000 73,5777,0000 销售均价3400360038004

36、000420044004600车库收入31,0776,0000 32,9004,0000 34,7332,0000 36,5660,0000 38,3888,0000 40,2116,0000 42,0444,0000 总收入3812778555040370067000426133485504485663000047099911550493,4419,3000 51584474550项目总成本本237,4490,8866 237,4490,8866 237,4490,8866 237,4490,8866 237,4490,8866 237,4490,8866 237,4490,8866 毛利润

37、57,5115,0066 66,4886,3326 75,4557,5586 84,4228,8846 93,4000,1106 102,3371,3666 111,3342,6266 所得税14,3778,7766 16,6221,5581 18,8664,3396 21,1007,2211 23,3550,0026 25,5992,8841 27,8335,6656 净利润43,1336,2299 49,8664,7744 56,5993,1189 63,3221,6634 70,0550,0079 76,7778,5524 83,5006,9969 销售净利润润率11%12%13%14%

38、15%16%16%收益率18%21%24%27%29%32%35%回报率24%28%32%36%39%43%47%说明：投投资回报报率：假假定项目目总成本本不变，住住宅、车车库、商商场销售售均价在在-至+区间间变化，销销售毛利利润与开开发总投投入的变变化分析析， 收益益率：假假定开发发总成本本不变，净净现值等等于零时时，住宅宅、车库库、商场场销售均均价在-至至+区间变变化，其其利润、投投资回报报率、收收益率也也相继调调整变动动。收益益率越高高，说明明其与行行业投资资平均收收益水平平的差别别越大，即即投资项项目的获获利空间间越大。即即内部收收益率越越高，投投资项目目承受行行业投资资平均收收益水平

39、平或市场场利率上上升的能能力就越越强。 销销售净利利润率反反映公司司销售收收入的盈盈利水平平。销售售净利润润率比较较高或提提高，说说明公司司的获利利能力较较高或提提高；销销售净利利润率比比较低或或降低，说说明公司司的成本本费用支支出较高高或上升升，应进进一步分分析原因因是营业业成本上上升还是是公司降降价销售售，是营营业费用用过多还还是投资资收益减减少，以以便更好好地对公公司经营营状况进进行判断断。表四、项目目综合因因素敏感感性分析析项目名称基本数变化1变化2变化3变化4变化5变化6变化7变化8变化9变化10投资变化比比例(%)010-10-101515-152020-2020销售收入变变化比例例(%)010-101015-15-1520-15-20-20项目成本(元)2374990888626123399774213744179972137441799727311145118273111451182018667255328498890663284988906631899992700828498890663销售收入(元)4479992000049279