某物业管理工程投标书48556.docx
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1、六 安 市市 球 拍 广广 场 管 理理 工 程管理方案编 制:刘刘伦保 审 核:黄黄肃胜审 定:吴吴凤菊编制单位:六安市市兴裕物物业管理理有限责责任公司司二00四年年七月十十六日目 录录第一章 编制概概述第一节 编制说说明第二节 编制依依据第二章 工程概概况第三章 管理部部署第四章 主要管管理方案案第一节 环境卫卫生管理理第二节 绿化管管理第三节 治安消消防管理理第四节 水电设设备管理理第五节 土建及及其它设设施管理理第六节 财务管管理第五章 文明管理制制度第六章 工作作人员职职业道德德规范第一章 编编制概述述第一节 编编制说明明本物业管理理工程为为六安市市球拍广广场管理理工程,我我公司在在
2、取到招招标文件件后,针针对本广广场是六六安市的的主要景景点和重重点形象象之一,对对招标文文件内容容进行了了认真详详细地分分析研究究,并根根据我公公司物业业管理成成功经验验,我们们坚信我我们将确确保管理理目标符符合城市市文明创创建的要要求,做做到环境境文明、卫卫生整洁洁,所有有设施运运转正常常,良好好率1000%。为此,我我们在编编制物业业管理方方案过程程中,从从“保安-保洁-灯光、音音响、水水系、喷喷泉-绿绿化管理理-广场场的所有有设施管管理措施施-安全全措施-管理制制度”等方面面进行详详细的阐阐述,制制定了一一系列科科学合理理的组织织管理和和技术措措施。其其中在人人员部署署章节内内,我们们重
3、点对对组织机机构的建建立、劳劳动及机机械设备备的配备备的组织织等方面面进行计计划安排排;主要要工程管管理方案案中,我我们侧重重介绍了了影响到到设备和和设施使使用寿命命的关键键维护、保保养管理理方法;在管理理质量保保证措施施节内,我我们明确确了管理理质量目目标,围围绕管理理质量目目标的实实现从管管理质量量保证体体系、管管理组织织措施、监监督制度度等方面面进行阐阐述;我我们主要要从劳动动力、使使用机具具、资金金使用等等方面进进行安排排;在安安全操作作规范等等方面进进行了布布置;在在文明管管理及环环境保护护措施一一章内,我我们要从从管理人人员职责责等方面面进行阐阐述,并并按标准准化工地地要求,提提出
4、一系系列平面面管理措措施。第二节 编编制依据据1、六安市市球拍广广场招招标文件件;2、住宅宅与房地地产业政政策法规规3、安徽省省房地产产物业业通讯;4、物业业管理手手册;5、安徽省省物业管管理委员员会相关关文件件;6、六安市市房地产产管理局局相关文文件;7、安徽徽省城市市市容和和环境卫卫生管理理条例;8、六安安市园林林绿化管管理考核核办法(试试行);9、本公司司的内内部管理理制度。第二章 管管理项目目概况一、建筑概概况本项目为六六安市球球拍广场场物业管管理工程程,位于于六安市市球拍路路中,占占地面积积月8000000,广广场主要要设施包包括道路路、绿地地、喷泉泉、雕塑塑、假山山、胀拉拉膜、木木
5、花架、供供电照明明、给排排水、音音响等。二、管理范范围广场的安全全管理、保保安、保保洁、灯灯光、音音响、水水系、喷喷泉、配配电房、各各种管线线、雕塑塑、假山山、胀拉拉膜、花花木架等等维护、管管理以及及绿化管管理。 第三章 管理部部署 一、管理理目标计计划本工程管理理质量等等级符合合城市文文明创建建的要求求,做到到环境文文明、卫卫生整洁洁,所有有设施运运转正常常,根据据这一要要求,并并结合安安徽省城城市市容容和环境境卫生管管理条例例、六六安市园园林绿化化管理考考核办法法(试行行)等等规定管管理过程程中我们们将确保保良好率率达1000%;并创建建物业管管理示范范广场。二、管理作作业组织织计划本工程
6、管理理时,我我们结合合现代的的科技手手段,采采用微机机管理,对对广场的的各个角角落采用用人员结结合电子子监控措措施,人人员将分分为三套套管理作作业队,224小时时分三班班制不间间断保姆姆式管理理。三套套管理作作业队统统一指挥挥、统一一管理、统统一调配配。管理理过程中中,按“18:000-22:000为重点点监管时时段,22:000-100:000为非重重点监管管时段,10:00-18:00为为次重点点监管时时段”进行管管理,对对贵重的的建筑或或设施采采用电子子监控。所所有人员员(除保保洁和绿绿化人员员外)均均配备对对讲机,能能以第一一时间到到达事发发地点,处处理好突突发事件件。三、项目组组织机
7、构构建立计计划 本工程采采用“项目法法”组织管管理,实实行物管管主任全全面负责责制。物物管主任任由黄肃肃胜同志志担任,管管理部主主要成员员采用参参加过物物业管理理,且管管理经验验丰富,工工作勤奋奋、务实实,技术术和组织织管理能能力强,具具有开拓拓创新精精神的优优秀管理理人员。管管理组织织指挥由由物管部部全权负负责,公公司仅在在本工程程管理的的质量、安安全、文文明及合合同履约约等方面面进行宏宏观控制制。管理组织机机构图物管主任工 程 师副主任保安组保洁组水电组绿化组综合服务组财务室四、劳动力力组织计计划劳务作业队队是工程程管理的的直接操操作者,是是实现物物业管理理质量、安安全、文文明等目目标的最
8、最直接保保证者。本本工程管管理时,我我公司将将使用一一批具有有良好的的管理质质量、安安全意识识、操作作技能较较强,且且具有管管理经验验的作业业队伍。其其中水电电组配备备2人,主主要从事事广场的的灯具、给给排水和和管线管管理等。财财务室人人员配备备1人,主主要从事事工资管管理工作作,这些些人员均均持有上上岗证,他他们都长长期从事事本专业业。绿化化组配备备2人,主主要从事事广场绿绿化的养养护、整整形、替替换等工工作,他他们具有有丰富的的操作经经验和技技能,多多年从事事园艺工工作。配配备保安安人员配配备122人,配配备保洁洁人员44人,综综合服务务部由物物管主任任兼职。拟投入本工工程主要要物业管管理
9、人员明细表表序号姓 名名职 务职 称本项目内职职责1黄肃胜物管主任工程师项目管理2张 奇总工程师工程师物业的维护护维修管管理3张 奇物管副主任任工程师各班组管理理4杨 静财务负责人人会计师财经管理5张加青保安组长安全保卫工工作6丁怀林水电组长水电维护维维修管理理7张 合绿化组长绿化维护维维修管理理8徐明兴保洁组长保洁管理9黄肃胜综合服务部部服务接待10拟投入本工工程主要要人员需需求计划划序号123456789合计人数部门物 管主 任副主任总 工程 师综合服务 组财务室保安组绿化组保洁组水电组人员数量111111224223备注由工程师兼兼职由物管副主主任兼任任本工程管理理队伍计计划已基基本参加
10、加过物业业管理的的人员为为主组建建。单位位根据实实际的需需求,随随时进行行组织调调节,保保证劳动动力最优优化合理理工作。五、管理机机具组织织计划本工程管理理中,办办公室需需配置44台办公公桌;一一台微机机;监视视器4台台;6部部对讲机机;保安安人员用用具(手手提节能能灯、橡橡皮棍等等)四套套;保洁洁手推车车三台,保保洁机具具(扫帚帚、清洗洗设备等等)三套套;绿化化用具(电电锯,剪剪刀、水水泵等)二二套;水水电用具具(管道道疏通器器、水电电工用具具)二套套;以上上机具设设备在接接管后迅迅速购置置到位。 第四章 管管理方案案针对本广场场为六安安的形象象广场,对对该广场场管理采采取特别别人性化化管理
11、,我我们将为为本市人人民提供供最完善善、最真真诚的服服务。在在工作时时,我们们将保安安和管理理服务人人员统一一着装,配配带胸牌牌,行为为规范,主主动热情情。为方方便市民民的参观观、休闲闲在广场场的各入入口处设设置广场场平面图图和广广场公约约。公公示244小时服服务电话话。我们们将对早早晨晨练练的市民民提供免免费的茶茶水,对对夜间的的喜欢跳跳舞、运运动的人人们提供供音乐等等。第一节 环环境卫生生管理我们对广场场主要的的入口处处和转角角点合理理放置固固定垃圾圾桶,在在每户经经营性摊摊点发放放小型垃垃圾桶和和塑料袋袋,在合合适的部部位做些些标志牌牌,随时时提醒市市民保护护环境。1、将实行行垃圾袋袋装
12、化,垃垃圾每日日清理22次,保保持垃圾圾桶清洁洁、无异异味。2、我们将将保洁人人员分为为二班制制,每22位保洁洁人员一一班,对对道路、广广场、高高架桥、灯灯具设备备实行不不间断的的保洁服服务。对对旅客随随手仍置置的垃圾圾和构筑筑物和设设备上的的污渍、牛牛皮癣,对对喷泉水水面漂浮浮物体等等在发现现的1小小时内必必须清理理完。3、对一些些扶手、栏栏杆和人人们经常常触摸的的地方每每天进行行消毒清清洗处理理。4、及时清清理道路路积水、积积雪,每每日在118:000和66:000前将垃垃圾运至至垃圾中中转站。5、雨、污污水井每每月检查查一次,雨雨、污水水管道每每年疏通通一次,视视检查情情况及时时清掏。化
13、化粪池月月检查一一次,每每半年清清掏一次次,发现现异常及及时清掏掏。6、每月对对灯具和和高处的的污渍进进行清洗洗、保养养。每月月对喷泉泉的水更更换不低低于一次次,污染染较重的的水质视视具体情情况增加加更换措措施。7、每月进进行全方方位的消消毒和灭灭虫除害害工作。8、每年的的年底,对对广场进进行全面面清洗、保保养,我我们主要要对主雕雕塑和较较高的构构筑物的的清洗,确确保广场场以崭新新的面貌貌迎接新新年。第二节 绿绿化管理理我们在详细细了解各各种绿化化植物的的生长特特征和数数量后,用用微机详详细记载载建立档档案,每每月月底底对各种种植物的的生长和和整形状状态及数数量进行行复核,发发现有缺缺少或枯枯
14、死的植植物应立立即更换换。 1、绿化的的造型保保持修剪剪合理,造造型美观观,景观观丰富。草草地边缘缘修剪整整齐,践践踏破坏坏处及时时修复,保保持完整整,剪草草坪保持持3-55cm的高高度,平平整美观观, 2、对绿化化植物做做好防暴暴晒、防防受冻、防防涝工作作,适度度浇水,保保养及时时;3、适时铲铲除野草草、石子子、残枝枝败叶等等杂物,松松散土壤壤;4、根据植植物的特特点适度度施肥,保保持草地地生长良良好;5、每月对对花木进进行虫害害预防、喷喷洒药物物,花木木病虫害害防治及及时、准准确,老老鼠洞、蚂蚂蚁处理理要准确确及时毒毒杀,鼠鼠洞及时时修补植植草;草草坪上无无裸地,无无杂草;6、合理建建议使
15、用用较美观观的植物物,增添添广场的的色彩。7、建立每每天的养养护、整整修记录录。第三节 治治安消防防管理1、针对别别的广场场设施有有被人故故意损坏坏的现象象,我们们在保安安的工作作上加大大力度,充充分运用用电子监监控设备备,将112名保保安分为为三班制制,每位位在岗的的保安和和办公室室人员将将配备对对讲机、手手提节能能灯、电电警棍等等工具。每每岗将保保安分为为2个小小组,22人一组组, 224小时时不间断断巡逻,对对0:000-66:000时间段段为重点点监控段段,对有有偷盗或或故意损损坏的行行为,能能在第一一时间发发现,给给予纠正正,控制制在萌芽芽状态,对对重大事事件及时时报公安安机关。2、
16、对经营营性摊点点严格按按照规划划范围经经营,不不得超范范围、超超区域随随意经营营,协调调各摊点点之间的的关系,合合理建议议摊主优优化货源源,统一一制定售售价,文文明礼貌貌待客。各各摊主应应处理好好摊位周周边的卫卫生环境境,监督督各摊点点的外观观,维护护整体广广场形象象。3、车辆有有序、整整齐停泊泊在指定定的位置置,严禁禁车辆乱乱停乱放放,实施施证卡管管理。4、对在广广场有打打架斗殴殴、赌博博的人应应立即予予以劝阻阻、制止止,涉及及违法的的应立即即报公安安机关。5、杜绝广广场的不不文明现现象,对对于乞讨讨、捡破破烂者等等应劝阻阻、制止止。6、时时警警惕消防防安全,对对有火灾灾隐患部部位应及及时上
17、报报。有发发生火灾灾的应急急预案。事事发时及及时报告告业主和和有关部部门,并并协助采采取响应应措施。第四节 水水电设备备管理一、开启时时间管理理(1)、灯灯光:高高杆灯平平时开22盏(站站台2盏盏关闭),77:000-8:00开开三个回回路,88:000-9:00开开二个回回路,99:000至天明明开一个个回路。所所有灯饰饰,节假假日(222天)每每天开启启4小时时(从晚晚7:000-111:000时)。草草坪灯、庭庭院灯、阶阶梯灯、地地埋灯平平时每天天开灯11小时(从从晚7:00-8:000时)。单单臂灯、护护栏灯、泛泛光灯、节节能等平平时开22小时。(2)、喷喷泉:节节假日每每天开44个小
18、时时(全喷喷),平平时每天天开3小小时(次次喷)。(3)、水水系:双双休日每每天开22小时,节节假日每每天开44小时,平平时关闭闭。(4)、音音响:随随喷泉开开放。二、保养维维护管理理1、供电系系统(1)、每每月底检检查变压压器的油油量位置置是否不不适当,所所有计量量仪表的的测量读读数及指指示灯、信信号灯装装置是否否工作正正常,变变压器运运行中应应监视:A、电流、电电压的测测量读数数;B、声音是是否正常常;C、油面温温升有无无超允许许范围;D、油面指指示剂的的油色有有无异常常;E、连接呼呼吸器的的吸潮剂剂是否干干燥或需需要更换换;F、箱壳有有无漏油油现象;G、金属外外壳接地地线是否否合格。(2
19、)、运运行中的的变压器器绝缘油油,每年年应作一一次简化化试验。(3)、运运行中的的开关、母母线、接接头等一一切截流流导体,有有无跳火火、冒烟烟、烧焦焦、发热热、变色色等现象象。(4)、检检查电缆缆坑有无无积水,如如发现积积水应及及时清除除。(5)、配配电室做做好通风风和降温温工作,一一般室内内温度不不能超440为宜。配配电室每每周吸尘尘一次,保保持室内内清洁、干干净。各各开关要要标明控控制供电电范围,以以利工作作。(6)、每每周检查查电表和和各主要要的开关关接触是是否良好好,发现现问题及及时更换换。(7)、有有损坏的的照明灯灯具随时时更换,并并做好记记录。(8)、湿湿式运行行完好,检检查应符符
20、合下列列标准:A、螺栓、吊吊环、密密封垫圈圈齐全、完完整坚固固。B、接线坚坚固、齐齐全、导导电良好好,合乎乎防爆要要求绝缘缘电阻良良好。C、外壳接接地良好好,托架架无严重重变形无无锈蚀。D、壳内无无积水,壳壳外无积积垢、无无污泥。(9)、严严格执行行防鼠条条例,不不得在电电房内吃吃东西,防防鼠板不不得随意意移开,因因工作需需要移开开时,必必须有专专人看守守方可。2、给排水水系统(1)、水水泵每周周轮换运运行,轴轴承每季季加油一一次,电电动机轴轴承每半半年加油油一次。水水泵每半半年保养养一次,对对磨损零零件及时时进行更更换或修修理。水泵运行完完好指标标为:A、连接部部分要求求螺丝、垫垫圈、销销子
21、齐全全、完整整、准确确。B、仪表方方面,要要求电流流表、电电压表、压压力表齐齐全准确确。C、出水闸闸门、逆逆止阀、进进水阀门门齐全完完好,盘盘根密封封完好,泄泄露合乎乎要求。D、泵体各各部门连连接严密密,不漏漏水。E、油圈齐齐全、油油质合格格、油量量适中,不不漏油。F、轴承温温度不得得超过660-665,运转转不得有有异声和和异常震震动。G、电机温温升不能能超过铭铭牌规定定,绝缘缘电阻符符合要求求。H、过流及及电压保保护齐全全。I、接线齐齐全导电电良好,接接地合格格。J、设备无无油垢,无无积尘,机机房无积积水,无无杂物,工工具材料料配件存存放整齐齐,油料料要加盖盖。K、保管好好技术档档案和图图
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