某项目投资价值可行性研究报告49230.docx

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1、城市花都、桃花岭项目投资价值分析（预可行性研究）一、 项目概况（见项目调调研报告告）二、 项目公司基基本情况况（见项目调调研报告告）三、 国内政策环环境及当当地房地地产市场场现状（见项目调调研报告告）四、 财务测算及及经济评评价（一）基础础条件1. 本项项目经营营活动所所遵循的的国家有有关法律律、法规规、政策策保持连连贯，无无重大变变化。2. 本项项目所在在的长沙沙市社会会经济环环境没有有意外变变化。3. 本项项目作为为企业能能够通过过不断自自我补偿偿和更新新，使其资资产持续续使用，经经营保持持连续，并保证其获利能力。4. 未来来的税率率将在正正常范围围内变化化。5. 建设设期内，全全部建设设

2、所使用用的原材材料价格格不出现现异常波波动。6. 资金金回笼渠渠道畅通通，销售售收入完完全实现现7. 无其其它人力力不可抗抗拒的重重大影响响。（二）项目目计算期期项目计算期期包括建建设期和和销售期，两者者时间上上有重叠叠。预计计城市花花都项目目总周期期为5年年，桃花花岭项目目总周期期为6年年。第一部分 城市市花都项项目财务务测算（三）主要要技术指指标项目主要技技术指标标一览表表（城市花都都）项 目用地面积（万万M2）建筑面积（万万M2）容积率小高层6.721.51.8多层27.144.50.9独立别墅22.25.550.45联排别墅12.955公建5.6绿地42.1道路广场10.1（四）项目目

3、总投资资估算项 目 总 投 资 估 算 表 （城城市花都都） 单位：万元序号项目总投资占总投资比比例单位成本(元/平平方米)1开发建设投投资165,6672.48 100.000%1,9600.622 1.1土地开发费费57,2331.558 34.555%677.330 1.2前期工程费费14,4227.223 8.71%170.774 1.4建筑安装工工程费48,5550.000 29.300%574.556 1.5公用配套设设施及非非营业性性公建费费用12,6775.000 7.65%150.000 1.6管理费用1,5000.000 0.91%17.755 1.7销售费用5,9499.

4、000 3.59%70.400 1.8贷款利息11,9001.229 7.18%140.884 1.9不可预见费费13,4338.338 8.11%159.003 注：具具体数据据计算过过程见第第 页页城市市花都经经济测算算表（五）销售售收入与与经营税税金及附附加1、 销售定价：小高层层22000元/平米，多多层公寓寓28000元/平米，联联排别墅墅33000元/平米，独独立别墅墅42000元/平米。别别墅周边边花园长长沙按8800元元/平米出出售，由由于面积积难以估估算暂不不考虑2、 从第二年起起开始销销售，在在拿到销销售许可可证之前前采取内内部认购购的方式式进行。3、所有税税费全部部由道路

5、路建设资资金抵扣扣，经测测算，最最后还须须交纳334000万元税税费。销售收入与与经营税税金及附附加估算算表 （城市市花都） 单单位：万万元序号项目合计第一年第二年第三年第四年第五年一销售收入2379445.000 0356911.755594866 951788 4758991销售建筑面面积8450000012675502112550338000016900002销售比例100%015%25%40%20%二经营税金及及附加3400.00 000 0 3400.00 1营业税0.00 000 0 2城市维护建建设费0.00 000 0 3教育费附加加0.00 000 0 （六）项目目盈利测测算

6、利 润 测测 算 表 （城城市花都都） 单位位：万元元序号项目合计第一年第二年第三年第四年第五年1销售收入2379445.000 0356911.755594866.2559517884758992经营税金及及附加3400.00 000034003开发建设总总费用1641006.339 409877.255 437200.766 329244.688 407955.100 5678.60 4利润总额704388.611 -409887.225 -80299.011 265611.577 543822.900 385100.400 5所得税(333%)232444.677 0.00 0.00 0

7、.00 105366.244 127088.433 6税后利润471933.944 -409887.225 -80299.011 265611.577 438466.666 258011.977 （七）项目目总体财财务测算算城 市 花花 都 项 目目 总 体 财财 务 测 算算 表 （城城市花都都） 单位位：万元元占地15448.77亩（1003公顷顷），建建筑面积积住宅884.55万平方方米，容容积率00.822（其中中小高层层1.88，多层层0.99，别墅墅0.445）编号项目投资金额说明备注一土地费用572311.588 七通一平1750亩苗苗圃补偿偿费202500.000 27万/亩亩

8、2711亩农农场、888亩学学校补偿偿费239700.000 30万/亩亩3750亩苗苗圃出让让金6000.00 8万/亩，其其中4万/亩返还还给项目目公司，返返还时间间未定4711亩农农场、888亩学学校出让让金6392.00 8万/亩，可可抵扣建建路、桥桥投资5防洪保安资资金123.990 800元/亩，可可抵扣建建路、桥桥投资6土地契税495.668 4%，可抵抵扣建路路、桥投投资二火星北路、浏浏阳河大大桥建设设资金0.00 用799亩亩土地出出让金、全全部的土土地税费费和报建建费逐步步抵扣，经经计算最最后仅应应缴纳可可抵扣项项目中的的营业税税34000万元元三前期费用144277.23

9、3 1工程设计费费3000.00 2工程勘察费费139.665 0.30%3工程监理费费302.558 0.65%4报建费109855.000 130元/平米（含含长沙当当地建设设各项收收费），可可抵扣建建路、桥桥投资四房屋建设费费485500.000 1建安费465500.000 小高层7000元/平米（框框架结构构、外墙墙涂料局局部墙砖砖、含电电梯、户户门、一一般塑钢钢窗）；多层5500元元/平米（砖砖混结构构标准同同上不含含电梯）；别墅5500元元/平米（砖砖混结构构标准同同上）室室内全部部为毛坯坯，水电电入户支支管由住住户装修修时解决决。2绿化工程费费2000.00 五公用配套设设施及

10、非非营业性性公建费费用126755150元/平方米米含托幼、中中小学、医医疗中心心六管理费1500.00 300万元元/年七不可预见费费134388.388 10%八资金成本119011.299 1750亩土土地费用用、前期期费用，部部分建设设投资资资金成本本7205.78 开发期3年年，考虑虑资金滚滚动开发发，部分分贷款，贷贷款利率率5.449% ，复利利2建火星北路路、浏阳阳河大桥桥资金成成本4695.50 因投资成本本逐步回回收，考考虑时间间因素，做做保守估估计，33年，复复利九销售费用5949 2.50%总成本（不不含两税税一费）1656772.009 销售收入2379445.000

11、小高层22200元元/平米，多多层公寓寓28000元/平米，联联排别墅墅33000元/平米，独独立别墅墅42000元/平米。（独独立别墅墅周边花花园长沙沙按8000元/平米出出售，考考虑花园园面积难难以估算算暂不考考虑）两税一费130866.988 销售毛利591855.933 单方成本0.19661 总建筑面积积84.5万平方方米单方成本（含含税费）0.21115 成本利润率率36%（八）现金金流量全 部 投投 资 现 金金 流 量 表表 （城市市花都） 单位：万元序号项目合计第一年第二年第三年第四年第五年一季度二季度三季度四季度1现金流入2409445 0 0 0 0 386922 594

12、866 951788 475899 1.1出让金返还还3000 0 0 0 0 3000 0 0 0 1.2销售收入2379445 0 0 0 0 356911.755594866.39517884758992现金流出1908994 6948 100977 9124 148199 437211 329255 513311 219300 2.1开发建设投投资1643220 6948 100977 9124 148199 437211 329255 407955 5893 750亩土土地费用用202500 4948 8096.6 7124 81.4 0 0 0 0 711+888亩土土地费用用23

13、9700 0 0 0 0.0 7191 107866.5 5992.5 0 建造桥路投投资270000 2000 2000 2000 2000 190000 0 0 0 建设费用612255 0 0 0 9310 116388 139644.0 263133 0 其他费用156800 0 0 0 3427 2988 3290 2988 2988 销售费用6163 0 0 0 0 1232 1540 2158 1233 财务费用100322 0 0 0 0 1672 3344 3344 1672 2.2经营税金及及附加3400 0 0 0 0 0 0 0 3400 2.3所得税231744 0

14、0 0 0 0.00 0.00 105366.244 126377.811 3净现金流量量500511 -69488 -100997 -91244 -148119 -50299 265622 438477 256599 4累计净现金金流量-69488 -170445 -261669 -409887 -460116 -194555 243922 500511 财务净现值值：3330655.911万元 ； 内部收收益率：29.8% ； 动态态投资回回收期：3.88年第二部分 桃花花岭项目目财务测测算（九）主要要技术指指标项 目 主主 要 技 术术 指 标 一一 览 表（桃花岭）项 目用地面积（万万

15、M2）建筑面积（万万M2）容积率生态住宅项目总用地地156.66住宅建设用用地491000.78公共设施用用地1022绿化率77.6道路广场用用地20高尔夫球场场项目总用地地93.4200.3休闲农业示示范园建设建设用用地1580.3公共设施用用地5绿地63.4道路广场用用地10（十）总投投资估算算项目总投资资估算表表 （桃花花岭） 单位位：万元元序号项目总投资占总投资比比例单位成本(元/平平方米)1开发建设投投资303,3321.33 100.000%2,0222.144 1.1土地开发费费98,7000.000 32.544%658.000 1.2前期工程费费24,8992.440 8.2

16、1%165.995 1.4建筑安装工工程费106,7700.00 35.188%711.333 1.5公用配套设设施及非非营业性性公建费费用22,5000.000 7.42%150.000 1.6管理费用1,8000.000 0.59%12.000 1.7销售费用10,3005.000 3.40%68.700 1.8资金成本12,9664.669 4.27%86.433 1.9不可预见费费25,4559.224 8.39%169.773 （十一）销销售收入入与经营营税金及及附加1、销售定定价：生生态住宅宅：25500元元/平米米，配套套商业性性设施：33000元/平米，高高尔夫休休闲、农农业配

17、套套建筑332000元/平平米。独独立别墅墅周边花花园长沙沙按8000元/平米出出售，由由于面积积难以估估算暂不不考虑2、从第二二年起开开始销售售，在拿拿到销售售许可证证之前采采取内部部认购的的方式进进行。销售收入与与经营税税金及附附加估算算表 （桃花花岭） 单位位：万元元序号项目合计第一年第二年第三年第四年第五年第六年一销售收入4122000412200103055014427706183006183001销售建筑面面积15000000150000037500005250000225000022500002销售比例100%10%25%35%15%15%二经营税金及及附加192700.3552

18、267.15667.757934.853400.653400.651营业税175188.50020615152.507213.503091.503091.502城市维护建建设费1226.30144.227360.668504.995216.441216.4413教育费附加加525.55661.833154.558216.44192.75592.755（十二）盈盈利预测测利 润 测测 算 表 （桃桃花岭） 单位：万元序号项目合计第一年第二年第三年第四年第五年第六年1销售收入4122000.000 04122001030550.000 1442770.000 618300.000 618300.0

19、00 2经营税金及及附加226711.000 02267.15667.75 7934.85 3400.65 3400.65 3开发建设总总费用3146557.660 465399.600 666444.000 603388.000 683411.000 662033.000 6592.00 4利润总额748711.400 -465339.660 -276991.110 370444.255 679944.155 -77733.655 518377.355 5所得税(333%)221422.266 -153558.007 -91388.066 122244.600 224388.077 -256

20、55.300 145411.022 6税后利润527299.144 -311881.553 -185553.004 248199.655 455566.088 -52088.355 372966.333 注：高尔夫夫球场的的收益未未计算在在内（十三）总总体财务务测算表表 项 目 总 体体 财 务 测测 算 表 （桃桃花岭） 单单位：万万元占地37550亩（2550公顷顷），生生态住宅宅1000万平米米，配套套商业性性设施：22万平平米，高高尔夫休休闲、农农业配套套建筑：28万平平米编号项目投资金额说明备注一土地费用987000.000 七通一平1600亩补补偿费120000.000 20万/亩

21、亩2600亩出出让金3600.00 6万/亩，可可抵扣建建二环路路投资33150亩亩补偿费费630000.000 20万/亩亩43150亩亩 出让金金189000.000 6万/亩，可可抵扣建建二环路路投资5防洪保安资资金300.000 800元/亩，可可抵扣建建路、桥桥投资6土地契税900.000 4%，可抵抵扣建路路、桥投投资二二环路西侧侧建设资资金0.00 用土地出让让金、全全部的土土地税费费和报建建费逐步步抵扣三前期费用248922.400 1工程设计费费4500.00 2工程勘察费费271.660 0.35%3工程监理费费620.880 0.80%4报建费195000.000 130

22、元/平米（含含长沙当当地建设设各项收收费），可可抵扣建建二环路路投资抵扣后应缴缴纳报建建费1220000四房屋建设费费1067000.000 1建安费776000.000 生态住宅6600元元/平米，配配套商业业性设施施8000元/平米2高尔夫休闲闲、农业业配套建建筑291000.000 高尔夫50000万万元，高高尔夫设设计3000万元元，休闲农业配配套8550元/平米 五公用配套设设施及非非营业性性公建费费用225000150元/平方米米含托幼、中中小学、医医疗中心心六管理费1800.00 300万元元/年七不可预见费费254599.244 10%八资金成本129644.699 1600亩

23、土土地费用用、前期期费用，部部分建设设投资资资金成本本7747.46 开发期3年年，考虑虑资金滚滚动开发发，部分分贷款，贷款利率55.499% ，复复利2建二环西侧侧资金成成本5217.22 因投资成本本逐步回回收，考考虑时间间因素，做做保守估估计，3年，复利利九销售费用103055 2.50%总成本（不不含两税税一费）3033221.333 销售收入4122000.000 生态住宅：25000元/平米，配配套商业业性设施施：33300元元/平米，高高尔夫休休闲、农农业配套套建筑332000元/平米。（独独立别墅墅周边花花园长沙沙按8000元/平米出出售，考考虑花园园面积难难以估算算暂不考考虑

24、）两税一费226711.000 可抵扣建路路、桥投投资全额缴纳销售毛利862077.677 单方成本0.20222 总建筑面积积1500万平方方米单方成本（含含税费）0.21773 成本利润率率28%（十四）现现金流量量全 部 投投 资 现 金金 流 量 表表 （桃花花岭） 单位位：万元元序号项目合计第一年第二年第三年第四年第五年第六年一季度二季度三季度四季度1现金流入4122000 0 0 0 0 412200 1030550 1442770 618300 618300 销售收入4122000 0 0 0 0 412200 1030550 1442770 618300 618300 2现金流

25、出3620336 6500 6540 4772 287288 689111 660066 864422 696044 245344 2.1开发建设投投资3146558 6500 6540 4772 287288 666444 603388 683411 662033 6592 600亩土土地费用用156000 4000 4540 4000 3060 0 0 0 0 0 3150亩亩土地费费用819000 0 0 0 0 122855 204755 286655 204755 0 建造桥路投投资255000 2500 2000 0 2000 190000 0 0 0 0 建设费用1292000

26、0 0 0 160055 213400 266755 266755 385055 0 其他费用521533 0 0 772 7663 111588 111588 111599 5699 4544 销售费用103055 0 0 0 0 2861 2030 1842 1524 2048 2.2经营税金及及附加226711 0 0 0 0 2267 5668 7935 3401 3401 2.3所得税247088 0 0 0 0 0.00 0.00 101666.544 0.00 145411.022 3净现金流量量501644 -65000 -65400 -47722 -287228 -27699

27、1 370444 578288 -77744 372966 4累计净现金金流量-65000 -130440 -178112 -465440 -742331 -371886 206411 128688 501644 财务净现值值：2448366.2万万元 ； 内内部收益益率：118% ； 动态态投资回回收期：4.006（十五）总总体经济济评价从以上财务务分析测测算的结结果看，城城市花都都项目和和桃花岭岭项目均均具备较较强的盈盈利能力力。在全全投资状状态下（不不考虑融融资因素素），城城市花都都项目投投资方只只须使用用将近55亿资金金即可顺顺利完成成项目操操作，操操作时间间五年，全全部财务务净现值值

28、3.33亿元，内内部收益益率高达达29.8%，动动态投资资回收期期3.88年；桃桃花岭项项目投资资方需投投入资金金7.55亿元、在在六年内内完成项项目操作作，在未未考虑高高尔夫球球场收益益的情况况下（投投入已算算），其其全部财财务净现现值2.48亿亿元，内内部收益益率188%，动动态投资资回收期期4.006年。若若项目建建设过程程中能在在银行或或其他金金融机构构融资，则则其收益益率还将将大大提提高。因因此，上上述项目目在经济济上是可可行的。五、 项目优劣势势及风险险分析（一）项目目优势分分析1、 项目采用垫垫资建设设市政工工程，政政府给予予土地回回报的方方式操作作，满足足了政府府和开发发商的不

29、不同要求求，因此此只要关关系处理理得当，政政府的支支持力度度会较大大，基本本可保证证了项目目的顺利利实施；2、 合作方智邦邦集团是是“湖南房房地产品品牌企业业十强”和“湖南省省私营企企业十大大行业五五百强企企业”，具备备一定的的实力，其其在湖南南省进行行房地产产开发多多年，拥拥有较多多的政府府资源和和广泛的的社会资资源，同同时也积积累了很很多房地地产操作作经验；3、 长沙市作为为湖南省省的省会会以及中中南地区区的文化化、交通通、旅游游和经济济中心城城市，其其房地产产的市场场容量较较大，加加之经济济稳定快快速增长长，市区区面积不不断扩大大，使得得项目的的销售前前景较好好；4、 长沙市的房房地产市

30、市场目前前仍处于于发展的的初期阶阶段，房房地产价价格指数数位居全全国344个大、中中城市的的倒数第第二位，高高档楼盘盘数量其其少。预预计未来来几年市市场将会会迅速向向成熟市市场靠拢拢，发展展空间极极大。目目前正是是介入的的最佳时时期；5、 项目地块独独立完整整,规模较较大,生态环环境较好好,地理位位置优越越，原生生景观优优美，具具备较好好的基础础开发条条件，是是开发建建设高档档楼盘的的绝佳场场所。6、 项目地块地地价较低低，当地地土建、安安装等开开发成本本也处于于较低水水平，经经测算后后，项目目利润空空间极大大。（二）项目目劣势分分析1、 由于要垫资资建设市市政道路路，项目目前期需需要投入入较

31、多资资金，可可能会在在某一时时段出现现资金瓶瓶颈，影影响项目目进度。2、 项目地块所所处地段段的市政政、道路路交通等等各项基基础设施施目前还还不够完完善。3、 地块所在区区域生活活配套设设施相对对缺乏，对对项目本本身的配配套工程程提出了了较高的的要求。4、 项目规模大大,开发周周期较长长，可能能增加市市场风险险和资金金压力。5、 项目地质条条件相对对复杂，给给规划设设计和建建筑施工工带来许许多不确确定性风风险。（三）影响响项目的的其他重重要因素素分析政府政策因因素1、政府对对土地总总体规划划和年度度计划的的调控因因素 政政府供应应土地的的质与量量，直接接控制基基本建设设的规模模和结构构。特别别

32、是由于于我国国国有土地地由政府府垄断出出让，对对项目的的发展更更具有直直接明显显的影响响。2、城市规规划的影影响 城城市规划划建设十十分重视视统一规规划、合合理布局局、综合合开发、配配套建设设的原则则。政府府在批租租土地时时还会附附带一些些约束条条件，进进行项目目开发，必必须十分分重视城城市规划划的限制制因素。3、税收的的影响 房房地产税税收政策策是政府府调控房房地产市市场的核核心政策策之一。税税收调节节方法时时效性强强、突变变的特点点明显，应应引起高高度重视视。4、金融杠杠杆作用用 房房地产业业与金融融业息息息相关，政政府通过过信贷规规模、利利率水平平、贷款款方式等等金融措措施调节节房地产产

33、市场。由由于金融融杠杆的的调节作作用往往往呈周期期性变化化，本项项目应注注意掌握握和预测测金融市市场的变变化规律律。5、住房政政策的影影响只有市场与与非市场场相结合合，才是是解决住住房问题题的有效效途径。项项目应注注意加强强与政府府的沟通通，随时时了解政政府住房房政策的的最新动动向。环境因素1、项目的的自然条条件 拟拟开发土土地的地地形、地地貌、水水文地质质条件等等，对于于大型项项目显得得尤其重重要。2、城市的的基础设设施条件件 开发商需需要研究究项目与与城市基基础设施施网络连连接点之之间应承承担的费费用，因因为这些些设施越越来越复复杂，建建造费用用也越来来越多，应应聘请有有关专家家进行分分析

34、。 经济因素1、经济增增长影响响 经经济增长长速度对对房地产产市场的的影响很很大，经经济增长长，房地地产价格格上涨；经济衰衰退，房房地产价价格下降降。应当当把握现现时和将将来的社社会经济济发展状状况，对对房地产产价格的的波动作作出准确确的判断断。2、财政金金融状况况影响 政政府为控控制过快快的经济济增长速速度，可可采取紧紧缩货币币、提高高利率的的措施，控控制投资资增长。这这些措施施必然要要影响到到房地产产的供给给与需求求，反之之亦然。财财政金融融状况是是观察房房地产市市场状况况的重要要窗口。3、工资水水平及物物价变动动的影响响 市市场物价价与工资资相对水水平形成成实际购购买力，影影响房地地产的

35、价价格。4、工业商商业发展展的影响响 工业和和商业的的发展产产生城市市，并带带动城市市的发展展。工业业和商业业的发展展，吸引引许多人人流向城城市，也也提高了了社会购购买力，从从而增加加了房地地产的需需求。但但当工业业走向下下坡时，人人们又开开始离开开，又使使商业和和其它行行业下滑滑，房地地产价格格下降。存在的其他他限制因因素 该该项目具具有投资资大、收收益高的的特点，从从项目的的筹划、立立项、可可行性研研究、设设计、施施工，到到交付使使用、管管理收费费等，操操作环节节多、难难度大，项项目开发发周期长长；房屋屋质量主主要取决决于施工工质量，建设企业不能对施工质量直接控制，这些都可能成为最终影响项目收益的限制性因素。（四）项目目风险分分析本项目由企企业投资资开发，其其风险主主要来自自以下方方面：1、企业自自身原因因。主要指信远远集团首首次以控控股方的的身份进进入湖南南市场，对对各面情情况不太太熟悉，如如公共关关系、招招商组识识等，可可能对项项目实际际操控能能力带来来影响。2、当地政政府及政政策原因因。主要指