浩运园项目ABC实际成本分析报告090304加图版28034.docx

《浩运园项目ABC实际成本分析报告090304加图版28034.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《浩运园项目ABC实际成本分析报告090304加图版28034.docx（24页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、浩运园项目成本分析报告一、项目概况：浩运园项目位于亚运村北苑路以东，北临天马大厦北路、东临冶金机械厂西路（规划中），南临小营北路。地处新圈定的奥运村址的门户之上，占地面积20347平米。总建筑面积99645平米（以土地证为准）。本项目开工时间2005年9月16日,竣工时间为2007年8月13日。浩运园项目目包括新新建A、B、C三栋塔楼及地下下车库和配配套建筑筑。1新建AA、B、C三座住住宅楼为为现浇剪剪力墙结结构，檐檐高644700米，地上上22层层一栋、24层层两栋，地地下三层层，设有有机械车车位3388个（已已建成机机械车位92个个），外墙墙外保温刷涂料料，外窗窗采用铝铝合金断桥桥保温双玻

2、窗窗，电梯为三菱电梯，PBB管地埋埋采暖，集集中供热热，小区设设有中水水系统，建筑面面积为9901882平方方米（其其中地下下车库面面积79969平平方米），可可销售面面积为7719115平方方米。2原有配配套楼白白楼建筑筑面积为为62224平方方米，为为多层砖砖混结构构旧房，现现已售出出。3原有配配套楼红红楼为多多层砖混混结构旧旧房，建建筑面积积为22239平平方米。4新建过过街楼（连连接配套套红楼及及白楼）为为全现浇浇混凝土土框架结结构，建建筑面积积为10000平平方米。配套楼红楼楼和新建建过街楼楼两项（总总建筑面面积32239平平方米），与与大屯派派出所置置换，其其成本列列入A、B、C住

3、宅成成本还配配套项中中。二、浩运园园项目实实际成本本分析（一）、浩浩运园项项目总成成本构成成浩运园项目目成本汇汇总表序号项目名称金额 （万元元）建筑面积单单方成本本（元/m2）销售面积单单方成本本（元/m2）一A、B、CC三栋住宅及及地下车车库总成成本51,68815,72337,1500其中:1车库成成本1,75332,28662.28662A、BB、C住宅成成本45,59995,02336,29993还配套套成本(红楼及及过街楼楼)4,329914,299114,2991二配套楼白楼楼成本3,40665,47335,4733三预提费用2,6055289363总成本57,6992备注：A、B

4、、C住宅成成本中包包括了销销售费用用6,5548万万元。从上表看出出，浩运运园项目目总成本本为57,6922万元，由由以下部部分组成成：1A、BB、C住宅实际际成本为为51,6811万元（其其中：地地下车库库成本为为1,7753万万元，还还配套成成本为44,3229万元元）。2配套楼楼白楼成成本为33,4066万元。3、预提费费用2,6055万元，包包括：东东侧市政政代征地地腾退费费用5000万元元、地下下车库消消防改造造4200万元、中中水改造造50万万元、汽汽车坡道道和防水水改造及及降噪1120万万元、热热力分户户计量3300万万元、对对业主的的赔偿维维修1885万元元以及红红楼装修修及外

5、檐檐装修等等1200万元。（二）、对对浩运园园A、B、C座住宅宅实际成本本的重点点分析浩运园A、B、C座住宅宅工程实实际成本本为51,6811万元(其中：含销售售费用66,5448万元元、地下下车库成成本1,7533万元、还还配套成成本为44,3229万元元)，建筑筑面积单单方成本本为5,7233元/平方米米，销售售面积单单方成本本为7,1500元/平方米米。具体详见下下表。浩运园A、BB、C住住宅实际际成本汇汇总表序号项目名称成本（万元）比例（%）建筑面积单单方成本本（元/m2)销售面积单单方成本本（元/m2) 一 项目股权权收购及及拆迁补补偿 21,5888 411.777 2,3944

6、22,9991 二前期工程 9956 11.855 1066 1332 三建安工程 16,6555 322.233 1,8477 22,3007 四基础设施及及市政工工程 3,9888 77.722 4422 5553 小计 43,1877 883.556 44,7556 5,9941 五财务费用 4489 00.944 544 668 六间接费 11,0992 22.111 1221 1151 七管理费 3365 00.711 400 551 小计 1,9946 3.776 2116 2270 八销售费用 66,5448 12.67 7188 8997 总计 51,6811 1000 55,

7、7223 7,150024从上图表中中看出:1、拆迁补补偿及征征地费占占总成本本的41.777%，在房房地产投投资中占占重要比比例。其建筑筑面积单单方成本本为2,3944元。2、前期工工程成本本占总成成本的11.855%，建建筑面积积单方成成本为1106元元/平方方米，属属于正常常水平。3、建安工工程占成成本的332.223%，建筑筑面积单单方成本本为1,847元/平方米米，属中中等成本本价格水水平。4、基础设设施及市市政工程程占7.772%，建筑筑面积单单方成本本为4422元/平方米米，属于于正常范范围（一一般在5500元/平方米米以内）。5、销售费费用占总总成本的的12.67%,建筑面面积

8、单方方成本为7188元/平方米米。6、间接费费、财务务费、管管理费三三项占总总成本的的3.766%，属于于正常范范围。（三）、配配套楼白白楼成本本为3,4066万元，建建筑面积积为6,2244平方米米，建筑筑面积单单方成本本为5,4733元/平方米米。三、浩运园园A、BB、C住住宅实际际成本与与计划成成本对比比分析我公司在浩浩运园项项目开发发的前期期，进行行了项目目成本预预测，制制定了项项目的成成本目标标，编制制了成本本计划。项项目在实实际开发发过程中中，每一一个施工工环节都都是严格格按照成成本计划划来控制制的。需需要说明明的是计计划成本本制订出出来后也也不是固固定不变变的，随随着项目目建设的

9、的实施，根根据实际际情况调调整计划划成本。浩运园的计划成本从最初的48,127万元，调整到54,151万元，共调增6,024万元。主要原因有还配套成本增加，还配套成本从最初的成本计划300元/ 平方米增加到8,892元/平方米，此项即增加了2,580万元；建安的变更洽商和价差增加了1,341万元；市政基础增加了882万元，主要是供电方案的改变；销售费用增加了808万元；财务费用、管理费、间接费等增加了413万元。 浩运园项目实际成本与计划成本对比汇总表序号项目名称实际成本 （万元）计划成本 （万元）成本差异 （万元） 一 项目股权权收购及及拆迁补补偿 211,5888 200,4500 11,

10、1338 其中：还配配套成本本4,32992,88001,4499二前期工程 9566, 8366 1120 三建安工程 166,6555 177,5001 -8466 四基础设施及及市政工工程 33,9888 44,5996 -607 小计 433,1887 43,3383 -1196 五财务费用 4888 11,1544 -6666 六间接费 11,0992 11,3663 -2771 七管理费 3655 5277 -1662 小计 1,945 3,0044 -1,0999 合计 45,1132 46,4277 -1,2955 八销售费用 66,5488 6,2022 3346 合计51,

11、688052,6229-949九预提费用(不可预预见费) 2,605 11,4226 11,1779 总计 54,2285 544,0555 2330 备注：实际际成本-计划成成本=成成本差异异，正值值为超出出计划成成本，负负值为低低于计划划成本。从上图看出出，若扣扣除预提提费用或或不可预预见费后后，实际际总成本本为51,6811万元，计计划总成成本为551,8644万元，实实际成本本比计划划成本减减少183万元元。其中：（1）收购购股权及及拆迁补补偿超出出计划成成本1,1388万元，主主要原因因是还配配套（红红楼和过过街楼）成本增加，原计划成本按8,892元/平米，现实际为14,293元/平

12、米。（2）前期期工程实实际成本本超出计划划成本1120万万元，主主要原因因是大户户型改小小户型，增增加了规规划验收收费800万元、消防二二次检测测费299万元及及其他110万元元等。（3）建安安工程实实际成本本比计划划成本减减少8446万元元，主要要是总包包工程的的设备暂暂估价差差多数为为负差。这这是因公公司加强强阳光采采购力度度，对主主要设备备和材料料采购进进行招标标，选出出质优价价廉的合合格产品品，使实实际采购购价均比比投标价价低；变变更洽商商也减少了了1377万元；另另外在对对消防工工程、有有线电视视工程结结算审核核中，也也核减了了24万万元等。（4）市政政基础工工程比计计划成本本减少6

13、607万万元，其其中：供供电工程程减少555万元元、燃气气工程减减少1111万元、雨雨污水及及道路减减少1882万元元、小区区绿化减减少32万元、给给水工程程减少1006万元元、热力力工程减减少2339万元元、其它它项目比比超出计计划-1118万万元，综综合共计计实际比比计划减减少6007万元元，这都都与我公公司严格格执行有有关招标标制度和和加强管管理是分分不开的的。（5）财务务费、间间接费和和管理费费比计划划成本共共减少11,0999万元元。（6）销售售费用超超出计划划成本3446万元元。四、浩运园园A、B、C住宅与与幸福家家园三期期住宅成成本对比比分析幸福家园三三期工程程自20003年年6

14、月10日开工至20005年年2月24日竣工。有有塔楼和板楼共10栋栋，檐高高24-553米，8-118层，并设有地下车库和会所，总建筑面积为118060平方米（地下车库7764平方米）。住宅楼为全现浇剪力墙结构，外墙外保温刷涂料，窗采用铝合金断桥保温双玻窗，电梯为三菱电梯，PB管地埋采暖，集中供热，小区设有中水系统。（一）、建建安工程程成本对对比分析析浩运园与幸幸福家园园部分建建安成本本对比表表序号项目名称浩运园A、BB、C住住宅幸福家园三三期差异成本万元单方造价元/平米占建安成本比例（%）成本万元单方造价元/平米占建安成本本比例（%）成本万元单方造价元/平米1总包工程（含含钢筋）13,777

15、01,527782.73321,85571,851174.311-8,0887-3242消防工程246291.481,1000933.74-854-643智能化工程135130.81547461.86-412-334户门175191.05157130.531865电梯设备及及安装费费348392.09938793.19-590-406竣工档案费2330.142520.08-207首层大堂装装修124140.75153130.52-2918桩基础及护坡桩186211.12538461.83-352-259铝合金窗工工程9461055.682,27551937.73-1,3229-8810有线电视

16、工工程6870.419180.31-23-011中水工程8390.5010190.34-181从上表看出出：浩运园的总总包工程程、消防防工程、智智能化工工程、电电梯设备备及安装装、桩基基础及护坡和铝铝合金窗窗工程的的单方成成本均比比幸福家家园要低低。从工程施工工时间上上看，浩浩运园项项目开工工时间于于05年年晚于幸幸福家园园三期22年多，因因近几年年建筑材材料价格格大幅度度上涨，特特别是钢钢材、铜铜材、管管材、电电线电缆缆等材料料涨幅在在30%-3300%之间，浩浩运园的的建安单单方成本本理论上上应比幸幸福家园园三期要要高。由由于我公司对对浩运园园项目全全方位的的加强管管理，从从建设初初期设计

17、计方案上上对住宅宅产品进进行了方方案优化化，同时时对主要要材料和和设备的的采购甲甲方实行行了严格格的招标标采购制制度，货货比多家家，选出出质优价价廉的产产品，大大部分材材料和设设备订购购价格均均比施工工方中标标预算价价格低，较较好地控控制住了了建安成成本。（二）、浩浩运园项项目与幸幸福家园园三期钢钢筋含量量对比分分析从产品结构构上说浩浩运园是是三栋住住宅塔楼楼，建筑筑面积99.022万平方方米；幸幸福家园园三期是是以板、塔为主，共有有住宅楼10栋，建筑筑面积111.88万平方方米，比比浩运园园多3万平方方米，另另外还建建有一个个会所。从从钢筋含含量上对对比，浩浩运园的的钢筋单单方含量量比幸福福

18、家园三三期要低低11kgg/m2。说明明钢筋材材料控制制和现场场管理较较好。浩运园A、B、C住宅楼钢钢筋含量量表序号项目名称建筑面积（m2）钢筋量（吨吨）单方含量（kg/m2）直径10mmm内直径10mmm外合计1A座253000477.112 1612.64 2090 83 2B座274066532.11591686.24882218 81 3C座378300630.00172996.95113627 96 合计9053661639 6296 7935 88 幸福家园三三期钢筋含量量表序号项目名称建筑面积（m2）钢筋量（吨吨）单方含量（kg/m2）直径10mmm内直径10mmm外合计17号楼

19、8897.17189.338649.665839.00394 28号楼127866.6130.9911112.81243.7197 39号楼127588.744130.9911112.81243.7197 410号楼8729.52111.111838.22949.331109 511号楼217233.24482.299935.0041017.3347 612号楼103633.544226.66769.995996.55596 713号楼6279.41226.66769.995996.555159 814号楼6191.88175.668459.889635.557103 915号楼130344.

20、799170.998817.557988.55576 1016号楼9531.28191588.773779.77382 小计1102996.1171635.468054.589690.0488 11会所439241.5725.553767.003175 12车库7764.0737.5221679.261716.78221 小计121566.07779.0222404.792483.81204 合计1224552.2241714.48104599.377121733.85599 （三）市政政基础设设施成本本比较 市市政基础础成本对对比表序号项目名称浩运园A、BB、C住住宅幸福家园三三期差异成本（

21、万元）单方成本（元元/平米米）占市政成本本比例（%）成 本（万元）单方成本（元元/平米米）占市政成本本比例（%）成本(万元元）单方成本（元/平平米）一红线内基础础设施 2,3221 2577 58.221 2,9332 2448 78.71 -6611 9 1 供电工程程 9665 1107 224.220 6711 57 188.011 2944 500 2 燃气工程程（室内内外） 1772 19 4.331 3300 28 88.866 -1588 -99 3 雨污水工工程 993 10 2.333 2991 25 77.811 -1988 -144 4 小区绿化化工程 1665 18 4

22、.114 4055 34 100.877 -2400 -166 5 小区道路路 1000 11 2.551 1055 9 22.822 -55 22 6 电信工程程（只是是弱电用用管道） 117 2 0.443 899 8 22.399 -722 -66 7 给水工程程 1225 14 3.114 1644 14 44.400 -399 -00 8热力工程 3999 44 110.001 8666 73 233.255 -4677 -299 9机械停车 1882 20 4.556 - - - 1822 200 10地下车库交交通设施施 117 2 0.443 111 1 00.300 66 1

23、1 11其他 886 10 2.116 - - - 866 100 二红线外市政政工程 1,6666 1855 41.779 7993 667 21.29 8873 1118 1热力集资费费 5445 60 113.667 55 0 00.133 5400 600 2嘉铭园开闭闭站用电电集资费费 2779 31 7.000 - - - 2799 311 3供电外线电电缆工程程 6443 71 116.113 5933 50 155.922 500 211 4市政电力工工程掘路路费 115 2 0.338 - - - 155 22 510KV电电缆工程程监理费费 3 0 0.008 - - -

24、33 00 6红线外雨污污水 997 11 2.443 22 0 00.055 955 111 7自来水干线线集资费费 225 3 0.663 366 3 00.977 -111 -00 8东侧道路施施工 447 5 1.118 - - - 477 55 9其他 112 1 0.330 1577 13 44.211 -1455 -122 三 合计 3,9887 4422 1000 3,7225 3666 1100 2262 1227 从上表看出出：浩运运园的市市政基础础工程成成本为33,9887万元元，单方方成本为为4422元/平方米米，幸福福家园三三期成本本为3,7220万元元，单方方成本为

25、为366元/平方米米，浩运运园比幸幸福家园园三期单单方成本本高766元/平方米米。主要要原因有有：（1）浩运运园是一一个独立立的项目目，主要要的电源源、水源源、气源源、热源源和污水水等都要要重新设设计和建建设。特别是是电源走走线因受受小区场场地及结结构限制制，需绕绕线施工工，红线线外的电电源也要要交集资资费和外外电源的的建设费费，此项项单方成成本就增增加了1104元元/平方方米；红线外外的热源源费也要要花费5545万万元，单单方成本本比幸福福家园增增加了660元/平方米米；而幸福福家园三三期是在在一二期期基础设设施较完完善的基基础上继继续建设设的，红红线外的的水、电电、气、热热源工程程无需过过

26、多资金金投入，只只需投入入红线内内的基础础设施建建设费，故故成本低低，又建建筑面积积比浩运运园要大大，分摊摊单方成成本比浩浩运园还还要低。（2）浩运运园设立立了地下下机械停停车设备备，已发发生的费费用为1182万万元，单方成成本为220元/平方米米，而幸幸福家园园三期没没有此项项支出，这这也是浩浩运园比比幸福家家园三期期要高的的重要原原因之一一。五、浩运园园项目销销售收入入1、浩运园园A、B、C住宅项项目共销销售房屋屋9266套，销销售收入入共计665,8823万万元，建建筑面积积单方收收入为77,2770元/平方米米，销售售面积单单方收入入为9,1533元/平方米米。2、配套楼楼白楼建建筑面

27、积积为62224平平方米，销销售金额额为499,7990,1160元元，建筑筑面积单单方销售售收入为为8,0000元元/平方米米。六、浩运园园项目盈盈利1、浩运园园A、B、C住宅项项目销售售收入665,8823万万元，营营业税（5.5%）3,620万元，目前实际发生成本为51,680万元（含地下车库），则利润总额为10,523万元，扣除所得税（33%）后净利润为7,050万元，销售利润率为16%，销售净利润率为10.7%。为了后续完完善项目目，预计计可能发生生浩运园园东侧市市政代征征地腾退退、红楼楼过街楼楼的内装装饰、地地下车库库消防改改造（含含后续要要建设的的机械停停车位）、热力分户计量改造

28、、燃气管线维护、高基变电室维护以及污水管线和道路维护等项目的费用，财务对其成本预提了2,605万元。若加上预提费用，A、B、C成本为54,285万元，则利润总额为7,918万元，扣除所得税（33%）后净利润为5,305万元，销售利润率为12%，销售净利润率为8.1%。2、配套楼楼白楼销销售收入入为4,9799万元，营营业税（5.5%）为274万元，成本为3,406万元，则利润总额为1,299万元，扣除所得税（33%）后净利润为870万元，销售利润率为26.1%，销售净利润率为17.5%.3、从浩运运园整体体项目看看，以上上两项总总收入为为70,8802万万元，总总成本为为57,692万元（含含

29、预提费费用26605万万元），营营业税共共计为33,8994万元元，利润润总额为为11,8222万元，扣扣除所得得税后净净利润为为7,9211万元，销销售利润润率为117%，销售售净利润润率为111%。4、以上盈盈利指标标还未计算地下下车库和和与大屯屯派出所所所置换换的旧楼楼两项资资产所能能带来的的预期收收入。总之，我公公司在浩浩运园项项目的运运作上可可以说是是成功的的。这不仅仅为我公公司赢得得了较高高的利润润，创造造了很好好的经济济效益，为为股东赚赚取了更更多的投投资回报报，还树立了了良好的的公司形形象；通通过浩运运园项目目的开发发建设，我我们建立立、健全全了相关关规章制制度，积积累了丰丰富和宝贵的的经验，特特别是在在招投标标和成本本管理两两项重要工工作中更更加严谨谨、高效效，为我我公司今今后房地地产项目目的开发发奠定了了良好的的基础，增强了了信心。北京金第房房地产开开发有限限责任公公司 合同造造价部2009年年3月4日