金华市经济技术开发区策划报告2434280502.docx

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1、金华市经济济技术开发发区策划报报告第一部分 宏观部分前言在本部分，我我司选取了了部分与项项目发展直直接相关的的社会经济济发展状况况，包括国国民生产总总值及预期期目标、产产业结构、人人口状况、交交通状况、旅旅游资源等等等，用以以分析各项项经济社会会状况对当当地房地产产市场发展展和本项目目开发的影影响程度。同同时结合有有关的政府府权威工作作汇报以及及我司此次次实地调查查的结果，来来预测金华华市房地产产的发展前前景。第一章 金华市市概述金华市位于于浙江省中中部，地处处长江三角角洲经济圈圈南翼，下下辖义乌、东东阳、永康康、兰溪四四个县级市市和浦江、武武义、磐安安三个县以以及婺城、金金东两个区区，总面积

2、积1.099万平方公公里，人口口450万万，其中市市区面积22045平平方公里，人人口92万万。在整体经济济结构中，农农业、工业业、第三产产业的各大大比列为：8.1：55.55：36.4。首先先，农业结结构调整成成效明显，粮粮经种植面面积比为550：500，同时，农农业产业化化步伐加快快，农业龙龙头企业对对农户的带带动作用不不断增强。其其次，工业业经济运行行良好，新新增销售收收入超亿元元企业288家，规模模以上企业业实现产值值492.8亿元，增增长21.4%；实实现利润224.3亿亿元，增长长44.55%。企业业完成技改改投入500.9亿元元，增长337.2%。工业园园区蓬勃发发展，当年年开发

3、面积积28.66平方公里里，基础设设施投入228.8亿亿元，新入入园企业一一五00多多家，园区区企业完成成固定资产产投资566.8亿元元。建筑业业实现总产产值2344亿元，增增长25.5%。名名牌战略取取得成效，创创中国驰名名商标1个个、省著名名商标233个、省级级名牌产品品20只。再再次，第三三产业比重重有所上升升，市场大大市地位得得到巩固。332家超亿亿元商品交交易市场成成交额5002亿元，增增长8.55%。义乌乌农贸城和和仙桥花木木城等一批批专业市场场建设进展展顺利。信信息服务业业发展迅速速，信息技技术应用步步伐加快。房房地产开发发投资增长长46.77%，销售售面积增长长47.77%。旅

4、游游业总收入入56.66亿元，增增长21.3%，近年来，金金华市招商商引资工作作取得重大大突破，合合同利用外外资3.006亿美元元，实际利利用外资11.03亿亿美元，分分别增长2201%和和216%，实现了了世界五百百强企业在在本市投资资零的突破破。对外贸贸易快速增增长，完成成外贸出口口一三.667亿美元元，增长552%，增增幅连续第第四年名列列全省前茅茅。甬金集集装箱堆场场、义乌国国际物流中中心建成运运行，公共共保税仓库库开工建设设。积极参参与中西部部开发，对对口帮扶取取得实效。事事业单位综综合配套改改革稳步推推进，市区区35家生生产经营类类事业单位位改制任务务基本完成成。企业上上市取得新新

5、的进展。国国有资本从从一般性竞竞争领域退退出和国有有企业理顺顺劳动关系系基本完成成。兰溪华华铝等一批批国有企业业通过改革革、改造焕焕发生机。财财政税收的的调节作用用得到发挥挥，预算外外资金管理理不断完善善，财政综综合改革进进一步深化化。同时，城市市建设力度度不断加大大，城乡面面貌明显改改观。按照照“基础共共建、资源源共享、产产业共树、生生态共保”的的要求，浙浙中城市群群建设扎实实推进，城城市化水平平提高了22.5个百百分点，达达41.66%。新区区建设和旧旧城改造不不断加快，全全市和市区区建成区面面积分别增增加了366平方公里里和5平方方公里，建建成了一批批城市景观观项目和标标志性建筑筑。市区

6、以以新一轮城城市总体规规划获省政政府批准为为契机，着着力构筑城城市道路框框架，基本本完成近期期建设规划划，实施旧旧城拆迁660多万平平方米，改改造区域回回建11万万平方米，金金东新区建建设步伐加加快。城乡乡基础设施施建设进一一步加强。全全社会固定定资产投资资完成2994亿元，增增长28.2%。杭杭金衢、金金丽温高速速公路金华华段建成通通车，完成成城防工程程32.88公里，供供水、供电电、污水处处理、通信信等一批重重点工程项项目建成使使用。城市市管理执法法和环境综综合治理力力度不断加加大，实施施了主要街街道街景立立面整治，国国家环境保保护模范城城市和国家家卫生城市市创建工作作有序开展展，绿化生生

7、态、卫生生保洁系统统建设成效效明显。社社区建设稳稳步推进，建建成示范街街道3个、示示范社区337个，完完成40个个村的撤村村建居任务务。着手制制定城乡一一体化规划划，中心镇镇、中心村村的培育和和建设力度度加大，旧旧村改造和和城乡交通通建设步伐伐加快，二二级以上高高等级公路路达9800公里，城城乡一体化化取得新的的进展。总体而言，金金华市经济济结构呈现现继续优化化，综合实实力明显提提升；改革革开放后劲劲明显；同同时，建设设力度不断断加大，城城乡面貌明明显改观；这相对该该市房地产产市场都为为利好因素素。第二章 金华市宏观观经济状况况宏观经济中中包含众多多的经济指指标和主要要特征，每每个指标和和特征

8、对于于房地产市市场的意义义均不同，影影响程度也也各异，在在此次市场场报告中我我司选取一一部分与房房地产市场场发展有直直接联系的的因素加以以分析研究究，从宏观观角度预测测金华市房房地产市场场的发展前前景。第一节 主要经经济指标一、国内生生产总值2002年年，全市实实现国内生生产总值6680.339亿元，按按可比价格格计算，比比上年增长长12.99%，增幅幅为19997年以来来最高水平平；人均国国内生产总总值达一五五168元元，增长112.5%；财政预预算总收入入66.447亿元，其其中地方财财政收入332.1亿亿元，分别别增长299.8%和和43.99%。全市市城市化水水平上升到到41.66%。

9、由此可见，金金华市经济济正处于快快速发展时时期，参照照各地区经经济发展的的普遍规律律，在此段段时期居民民对于进一一步改善居居住条件的的愿望比较较强烈，房房地产市场场的发展前前景将拥有有良好的经经济环境。二、产业结结构根据有关政政府部门公公布的数据据显示，该该市的三次次产业比列列为：8.1：555.5：336.4。第第三产业比比重的增加加将有助于于提高城市市居民收入入的平均水水平，第三三产业行业业种类的拓拓宽将可吸吸纳一部分分城市的下下岗、待业业人员，降降低城市整整体的失业业率，使更更多的市民民有能力担担负价值较较大的住宅宅消费，以以促进更多多的住宅需需求产生。房房地产市场场的发展恰恰恰可以带带

10、动其他一一系列相关关行业的发发展，有望望成为市政政府大力支支持的行业业，将拥有有很大的发发展潜力。三、房地产产发展水平平就金华市22003年年房地产发发展方面的的相关数据据来看，11月至5月月期间，开开发总投资资金额达116.144亿元，同同比增长336.9，其中商商业和营业业用房开发发投资达33.3亿，同同比增长557.2；房屋施施工面积总总计达4664万平方方米，同比比增长233. 8，其中住住宅施工面面积达3225万平方方米，同比比增长222.1。22002年年，金华市市区商品房房平均售价价为20114元/平平方米，其其中商品住住宅平均售售价为16696元/平方米，非非住宅用房房平均售价

11、价为80117元/平平方米。金金华商品房房的平均价价格在全省省地级市中中排名第十十，位列倒倒数第二，仅仅高于衢州州。近两年年在得到金金华市政府府职能部门门大力支持持的情况下下，房地产产业的相关关数据都有有了明显的的上升，相相信随着房房地产业的的不断发展展，金华市市的经济也也将得到显显著的改善善。四、城镇居居民收入水水平从有关部门门了解到，22002年年金华市农农民人均纯纯收入4一一五7元，同同比增长55.4%；市区城镇镇居民人均均可支配收收入112264元，同同比增长88.5%。城城乡居民储储蓄存款余余额4400亿元，同同比增长222.7%。全市社社会消费品品零售总额额212亿亿元，同比比增长

12、122.4%。住住房、旅游游、汽车、通通信等消费费继续升温温。但从总总体房地产产市场消耗耗量来看，住住宅市场能能量尚未得得到完全释释放，可能能由于目前前的产品还还未能很好好地满足消消费者的需需求和购买买心理，住住宅品质有有待提高，以以优质供应应来拉动需需求。五、人口状状况金华市人口口共4500万，市区区总人口992万，占占全市总人人口比列的的20%，从从整体人口口分布来看看，市区人人口市市区区住宅的最最主要购买买者，这部部分人口的的需求是有有力推动该该市住宅的的发展。第二节 金华市经济济增长主要要原因一、 交通优势明明显金华地处以以上海为中中心的长江江三角洲经经济区与我我国大西南南结合部，是是

13、中国陆路路交通主枢枢纽之一，浙浙赣铁路、金金温铁路和和金千铁路路交汇市区区，杭州金华衢州、金金华丽水两两条高速公公路已建成成通车，金金华宁波高高速公路已已开工建设设，金华椒江高高速公路也也在规划之之中。高速速公路全部部建成后，金金华到宁波波、省会城城市杭州均均只有900分钟的汽汽车行程，到到上海行程程仅一八00分钟，以以金华市区区为内核，以以义乌、东东阳、永康康、兰溪为为紧密层的的浙中城市市群，将形形成“半小时经经济圈”。与宁波波港合作建建设的甬金金集装箱堆堆场于去年年底竣工，公公共保税仓仓库开工建建设，这对对浙中腹地地扩大对外外开放和吸吸纳闽、浙浙、赣、皖皖四省九方方经济区资资源创造了了更有

14、利的的条件。金金华义乌民民航机场已已开通了北北京、上海海、广州、深深圳、厦门门、青岛等等大中城市市航线。形形成顺畅便便捷的立体体化交通网网络。二、集贸市市场繁荣金华集贸市市场已具有有很强的集集聚力和辐辐射力， 20022年，全市市市场交易易总额达5566亿元元，年交易易额上亿元元的市场有有32个，超超10亿元元的有6个个。其中义义乌中国小小商品城年年交易额2230亿元元，连续一一三年居全全国集贸市市场榜首；永康中国国科技五金金城年交易易额达1220亿元；金华商城城、浦江灯灯饰城等一一批专业市市场也颇具具规模。在在商品市场场的集聚和和辐射作用用下，金华华要素市场场日趋活跃跃，产业配配套能力不不断

15、增强，带带动了产品品市场占有有率的不断断提高。现现在已形成成一个以商商促工、以以工带商，相相互促进，三三次产业共共同发展的的格局。市市场的繁荣荣发展带来来了人流、物物流、信息息流、资金金流，为金金华经济的的发展注入入了新的活活力。三、民营经经济发达金华市民营营企业近几几年发展很很快，在全全市经济中中已唱主角角。据统计计，目前全全市民营企企业有一八八.4万家家，占全市市企业的990%以上上，民营企企业的产值值、税收、出出口交货值值分别占全全市的900%、600%、755%左右。非非公有制经经济增加值值占全市GGDP比重重已达800%以上，并并有继续上上升的趋势势。主要产产业有医药药化工、机机械电

16、子、五五金工具、轻轻纺建材、食食品加工等等。一些地地区的小企企业逐渐集集聚成群，借借助其特殊殊的低成本本优势和灵灵活的机制制优势，形形成特色明明显的块状状经济和小小企业集群群，如永康康的电动工工具占全国国产量的四四分之一，全全国出口量量的三分之之一；义乌乌生产的袜袜子占国内内市场的三三分之一；东阳的磁磁性材料产产量世界排排名第一；浦江成为为国内水晶晶灯饰、水水晶工艺品品的主要产产地；武义义莹石储量量和年开采采量占世界界的八分之之一以上，成成为金华重重要的经济济增长点。四、文化底底蕴深厚金华至今已已有22000多年历历史，悠久久的历史孕孕育了深厚厚的文化底底蕴。自古古以来，金金华文化教教育发达，

17、人人才辈出。金金华的教育育水平列全全国大、中中城市的前前20位之之内，基础础教育质量量在浙江名名列前茅。现现有金华籍籍中国科学学院、中国国工程院士士一三名，教教授20000多名，博博士5000多名。五、旅游资资源丰富 金金华是中国国优秀旅游游城市和省省级卫生城城市，山青青水秀，环环境宜人，风风景名胜众众多，且独独具特色，全全市森林覆覆盖率600%以上，市市域有双龙龙洞国家级级风景名胜胜区，另外外还有省级级旅游度假假区2个、省省级风景名名胜区7个个，国家级级文物保护护单位5个个，省、市市级文物保保护单位近近200个个。第三节 金华华市城市建建设宏伟蓝蓝图2003年年金华市经经济社会发发展的主要要

18、预期目标标为：国内内生产总值值增长111%；全社社会固定资资产投资增增长一五%；地方财财政收入增增长12%；社会消消费品零售售总额增长长10%；外贸出口口总额增长长30%；农村居民民人均纯收收入增长55%；人口口自然增长长率控制在在6以内；新新增城镇就就业岗位55万个。同时，金华华市经济社社会发展的的主要预期期目标是：国内生产产总值增长长12%；全社会固固定资产投投资增长220%；地地方财政收收入增长112%；社社会消费品品零售总额额增长100%；外贸贸出口总额额增长355%；农村村居民人均均纯收入增增长5%，城城镇居民人人均可支配配收入增长长8%；人人口自然增增长率控制制在4.55以内；新新

19、增城镇就就业岗位11万个。 主主要表现为为：（一） 加快城市建设，拉大中心城市发展框架按照城市发发展现状和和规划要求求，市区将将形成“一中两翼翼两三角”的发展格格局。“一中”，即以现现在的江南南、江北城城区为中心心，“两翼”，即以金金东新区和和仙桥区块块为东翼、白白龙桥和乾乾西区块为为西翼，“两三角”就是金东东区孝顺、傅傅村、鞋塘塘的“金三角”和婺城区区汤溪、罗罗埠、洋埠埠的“西三角”。加快形形成“三环三纵纵三横”的路网格格局。三环环就是一环环、二环和和高速外环环；三纵就就是双龙街街、八一街街和东市街街；三横就就是人民路路、宾虹路路和李渔路路。以满足足城市规模模快速扩张张的需要。抓抓好甬金高高

20、速公路、九九峰水库等等一批重点点工程。（二） 以园区建设设和招商引引资为重点点，着力提提升工业化化水平抓好工业园园区的规划划整合，加加快形成三三个层次的的园区格局局，为不同同层次的企企业提供相相应的发展展平台。第第一个层次次是市工业业园区和市市高新技术术产业园区区，主要集集聚规模企企业、高新新技术企业业和外资企企业；第二二个层次是是金三角经经济开发区区、金西经经济开发区区和金东综综合园区、城城北综合园园区、白龙龙桥工业园园区，以整整合、集聚聚有区域特特色的块状状经济为主主要发展方方向；第三三个层次是是曹宅、岭岭下江东东、蒋堂、琅琅琊、塘雅雅、乾西等等6个工业业小区，主主要吸纳不不能进入重重点园

21、区的的中小企业业。加快以以道路为重重点的园区区基础设施施建设，提提高配套水水平。(三） 以优势农农业产业链链为重点，提提升农业产产业化水平平积极推进规规模化、标标准化生产产，大力扶扶持农业龙龙头企业发发展，完善善农业服务务体系，不不断提高我我市农产品品的市场竞竞争力。(四) 以以优化服务务业结构为为重点，积积极培育新新的经济增增长点 以以市场集群群为依托，大大力发展现现代物流业业。充分发发挥交通枢枢纽优势，加加快仙桥市市场功能区区建设，建建成金华汽汽车城、仙仙桥花木城城，尽快形形成与义乌乌中国小商商品城、永永康中国科科技五金城城等市场相相互补充、相相得益彰的的大金华市市场体系。(五) 全全面发

22、展各各项社会事事业，进一一步提升城城市功能一是优先发发展教育事事业。二是是拓展医疗疗市场，加加快建设医医疗中心。三三是加快建建设文化中中心。（六）进一一步完善社社会保障体体系（七）进一一步优化发发展环境综上所述：该市的总总体经济运运行情况良良好，在市市政府大力力发展经济济的政策导导向支持下下，经济将将会向更为为健康的方方向发展。在在经济景气气的大背景景下，市民民的收入增增长预期乐乐观，相对对于目前城城市价格水水平，居民民的购买力力已达到相相当水准，已已经有条件件形成对住住宅等高额额商品的需需求，而需需求能否与与供应相平平衡以促进进市场的发发展，将视视有无合理理的市场供供应而定。第二部分环境部分

23、第一章 市调调区域环境境分析第一节 市调区区域地理概概况本项目地处处金华市义义乌街、金金磐路口，位位于金华经经济技术开开发区以内内，距离传传统的市中中心江北地地区相对较较远。为了了能够更为为详细地了了解本项目目周边地区区的交通线线路、道路路、绿化、金金融设施等等方面的情情况，我司司将本次环环境调查的的范围设定定为北靠丹丹浜路，南南临清照路路（在建），西西接兰溪街街，东至东东阳街的区区域内。按按照市场调调查的“有效、相相关”之原则，以以本项目为为出发点，进进行辐射式式踏街调查查，并利用用所采集的的有关信息息，分析本本项目周边边地区环境境方面的优优势和劣势势，以便本本项目推广广过程中扬扬长避短。第

24、二节 公共交交通及道路路状况分析析此次环境调调查主要围围绕本项目目周边地区区展开，共共计道路条，其中中东西向道道路包括有有丹溪路、东东莱路、环环城南路（在在建）、金金磐路（在在建）以及及清照路（在在建）；南南北向道路路则有兰溪溪街、八一一南街、义义乌街和东东阳街，属属于交通主主干道的分分别为东西西向的丹溪溪路、环城城南路（在在建）和南南北向的八八一南街。区区域内总体体道路状况况较好，对对于机动车车的行驶较较为有利。现阶段公共共交通线路路主要集中中于现有的的两条交通通主干道八八一南街和和丹溪路之之上，距离离本项目步步行约需5510分分钟左右。现现在正在修修建的环城城南路以前前就曾拥有有多条公交交

25、线路，随随着其修建建工程的逐逐步完工，相相信会有更更多的公交交线路从此此经过。而而由于环城城南路是距距离本项目目最近的交交通主干道道，对于本本项目的开开发将起到到积极的推推动作用。区域内主要要道路状况况列表如下下：走向道路名车道状况东西向丹溪路双向4快22慢环城南路双向4快22慢东莱路双向2快22慢金磐路双向2快22慢清照路双向2快22慢南北向八一南街双向4快22慢兰溪街双向2快22慢义乌街双向2快22慢东阳街双向2快22慢第三节 公建建配套设施施现状分析析一、 商业设施商业设施对对于住宅物物业而言至至关重要，成成熟的商业业设施在提提升了物业业品质的同同时也为小小区居民提提供了方便便的生活配配

26、套，是加加快物业销销售速度的的先决条件件之一。就本项目周周边地区现现阶段的商商业设施而而言，存在在着较为明明显的不足足，整个市市调区域内内商业设施施多以住宅宅项目的沿沿街一、二二层店铺为为主，由于于大部分住住宅项目处处于期房阶阶段，导致致整个区域域内70%以上的店店铺尚未开开始营业。在在本次环境境调查的范范围内只有有丹溪路两两旁的商铺铺出租率较较高，但是是这些商铺铺所经营的的商品业种种较为单一一，几乎所所有商铺经经营的都是是装饰材料料（油漆）。随着区域内内各住宅物物业的竣工工，区域内内的居民将将不断的增增多，相信信届时一定定会出现众众多经营不不同商品的的各式商铺铺，为该区区域内的居居民日常生生

27、活提供方方便。二、餐饮娱娱乐设施餐饮娱乐设设施对于住住宅物业的的重要性虽虽然没有商商业设施那那么明显，但但也是成熟熟生活区域域内不可或或缺的公建建配套设施施之一。在本次环境境调查区域域内，餐饮饮娱乐设施施极其缺乏乏。其中餐餐饮设施主主要以路边边小型饮食食店为主，规规模较大的的只有丹溪溪路上的鲁鲁氏煲庄一一家，而且且距离本项项目较远，娱乐设施方方面则主要要以各住宅宅小区内的的娱乐性会会所为主，娱娱乐项目较较少，品种种也较为单单一。由于于大多数住住宅小区都都未交房，所所以这些会会所也都没没有进入营营业状态。而而且，这些些小区会所所内的娱乐乐设施收费费标准普遍遍较高，无无法满足各各阶层人士士对于休闲

28、闲娱乐生活活的需要。三、教育机机构分析社会不断的的发展，令令现代人士士对于子女女的教育显显得格外重重视，因此此完善的教教育机构设设置对于住住宅物业而而言也显得得尤为重要要。就本项目周周边地区的的教育机构构而言，基基本已有设设置，但数数量不是很很多。整个个环境调查查区域内总总共只有两两所学校，分分别是位于于义乌街上上的东苑小小学和位于于东莱路兰兰溪路口的的十五中（城城南中学）。虽虽然这两所所学校都位位于本次环环境调查的的区域内，但但距离本项项目均较远远。其中东东苑小学距距离本项目目步行约需需十分钟左左右，而城城南中学距距离本项目目步行要十十五分钟以以上。这样样的距离对对于普通中中小学生的的上学和

29、放放学来说，具具有一定的的危险。四、医疗机机构分析住宅物业周周边地区医医疗机构的的设置虽然然不是必需需的，但其其可以成为为住宅物业业在推广过过程中的优优势卖点之之一。故我我司在此次次环境调查查过程中对对本项目周周边地区内内的医疗机机构进行调调查统计，以以便为本项项目将来的的推广找到到更多的优优势卖点。经调查，在在本次环境境调查区域域内，大小小医疗机构构共有3家家，其中规规模较大的的仅有位于于东莱路上上现正在修修建的金华华市儿童医医院一家，竣竣工后的该该医院无论论是规模，还还是医疗设设备在金华华均属一流流，其将成成为本项目目在未来推推广过程中中重要的优优势卖点之之一。而另另外两家医医疗机构则则分

30、别是丹丹溪路上的的程方军医医疗诊所和和位于义乌乌街上的朱朱杭婴诊所所。这两家家医疗机构构规模均较较小，对本本项目而言言够不成直直接影响。五、绿化在本次市调调区域内，绿绿化形式主主要以行道道树为主，分分布于各条条道路的两两旁。由于于树龄较短短，树木的的覆盖率较较小, 对对于阳光的的遮挡只能能达到道路路的四分之之一左右。集中绿化方方面，在本本次环境调调查区域内内没有设置置，而本区区域的附近近地区则有有市民广场场、假日公公园和位于于李渔路口口的集中绿绿地三处。以以本项目为为起始点，步步行至这三三处集中绿绿化约需110-200分钟左右右。而就本本项目周边边地区的绿绿化环境而而言，与上上述地区的的差距较

31、为为明显。考虑到本项项目周边地地区的绿化化环境相对对较差，因因此本项目目内部的绿绿化环境则则显得尤为为重要。提提升小区内内部绿化环环境的品质质是弥补周周边地区的的绿化环境境较差的唯唯一捷径。综述通过以上我我们对本市市调区域环环境的调查查与分析，可可以对其作作出如下综综述： 项目周边总总体道路状状况较好，由由于车流量量不是很大大的关系，不不会出现交交通拥挤的的现象，这这对于本项项目将来中中具有自备备车或者需需要座公交交车出行的的住户而言言是一个利利好因素。 整个区域内内公共交通通线路主要要集中于现现有的交通通主干道丹丹溪路以及及八一南街街之上，距距离本项目目均较远。随随着区域内内另一条交交通主干

32、道道环城南路路的逐步竣竣工，本项项目周边交交通线路缺缺乏的现象象将得到改改善。 商业设施方方面的不足足对于本项项目将来的的销售而言言是一个较较为不利的的因素，这这主要是因因为本项目目周边的大大多数住宅宅物业均未未交房，商商业配套设设施仍未跟跟上。 同商业设施施一样餐饮饮娱乐设施施在该区域域内也较为为缺乏随着着金华市政政府对于江江南地区开开发力度的的逐步加大大以及周边边地区住宅宅物业的竣竣工交房，相相信商业设设施和餐饮饮娱乐设施施缺乏的不不利因素将将会得到妥妥善的解决决。 调查区域内内教育机构构虽然已有有设置，但但对于本项项目而言距距离较远，影影响到了普普通中小学学生上学、放放学时的安安全程度。

33、在本次环环境调查区区域内医疗疗机构共有有三家，其其中两家由由于规模较较小，对本本项目的影影响不大，而而另一家现现正在修建建过程中的的金华市儿儿童医院无无论是规模模，还是医医疗设备在在金华均属属一流，在在本项目未未来的推广广过程中，其其将起到非非常重要的的推动作用用。 绿化方面调调查区域内内主要以道道路两旁行行道树的形形式出现，没没有大型的的集中绿化化，而区域域外的大型型集中绿化化则比较多多。另外，值得得一提的是是:虽然本本次环境调调查区域内内公建配套套设施的设设置较少（尤尤其是商业业设施和休休闲娱乐设设施），但但距离本区区域不远的的宾虹路作作为金华市市江南地区区最繁华的的商业街，几几乎所有的的

34、公建配套套设施都较较为齐全，是是整个江南南地区居民民休闲、娱娱乐、购物物的理想去去处。第三部分市场部分第一章 市调区区域内商品品房住宅市市场状况前 言 本次市场调调研为了能能综合反映映金华市江江南地区房房地产市场场的综合情情况，我司司就本项目目周边地区区住宅物业业的工期、形形态、房型型、总价等等方面内容容，根据其其销售情况况，反映其其市场现状状。A 总体状况本章抽样调调查主要针针对江南地地区目前阶阶段正在销销（预）售售的楼盘，抽抽样案例总总量体约为为：2622514mm2，总户数数达21117户左右右,售出户户数约14402户，平平均销售率率在66%左右。B、 工 期市调区域内内抽样统计计项目

35、工期期分布如下下：工期总建筑面积积（m2）占总量体比比例（%）总户数（户）售出户数（户）销售率（%）现房485599一八52948992期房2一三955582一五889一三57总计26251141002117140266从工期分布布可以看出出，本次抽抽样统计项项目中期房房的供应量量较大（占占总量体的的82），可可见在未来来的房产市市场，本项项目有着较较多的竞争争对手；从从销售率来来看，现房房（占总量量体比例的的一八%）的的销售率明明显要高于于期房的销销售率，达达到了900%以上，而而期房的销销售率连660%都不不到。这主主要是由于于现房项目目的开盘时时期较早，销销售时间较较长，而且且受到直观观

36、因素的影影响，现房房的可信程程度明显高高于期房。C、 建筑形态市调区域内内抽样统计计项目建筑筑形态分布布如下：建筑形态总建筑面积积（m2）占总量体比比例（%）总户数（户）售出户数（户）销售率（%）多层2一五76638216一三103564小高层467511一八50436779总计26251141002117140266 从从以上建筑筑形态的分分布图可以以看出，由由于受地理理位置、容容积率以及及开发商成成本等因素素的影响，本本次进行数数据统计的的项目中多多层住宅明明显要多于于小高层住住宅，占到到总供应量量的80%以上，而而小高层住住宅仅占总总供应量的的一八%左左右；从销销售情况来来看则刚好好相反

37、，小小高层住宅宅79%的的销售率明明显高于多多层住宅的的64%。着着说明虽然然目前阶段段小高层住住宅的供应应量不是很很大，但其其的市场接接受能力却却较强。D、 房 型抽样统计项项目房型分分布如下：房型占总量体比比例（%）总户数（户）售出户数（户）销售率（%）1房11226161712房1卫16334207622房2卫23508445883房1卫11235109463房2卫32676397594房2卫3623150复式3房1262492复式4房2342162复式5房116744总计1002117140266 从房型分分布上看，主主力房型为为2房2卫卫和3房22卫（分别别占总量体体的23%和32%

38、），一房房、两房一一卫以及三三房一卫的的供应量也也较大，均均达到了总总量体的110%以上上，其他房房型的供应应量则均低低于10%。从各房型的的销售情况况来看，复复式3房最最受欢迎（销销售率达到到了90%以上），说说明消费者者容易接受受新的居住住理念；售售况居次的的为2房22卫，销售售率达到888%左右右，此种房房型较适合合青年一代代，功能齐齐全，总价价的控制也也较为合理理，因而售售况也颇佳佳。复式55房供应量量最小，整整个区域内内总共只有有10余套套，由于面面积偏大、总总价过高，售售况相对最最差。E、 面 积市调区域内内抽样统计计项目面积积分布如下下：面积（m2）占总量体比比例（%）总户数（户

39、）售出户数（户）销售率（%）100以下下1634527479100-1110一五32822167110-1120一八37726971120-一一三02450835470一三0-11402042621651140-一一五0235一三37一五0-11602372362160-11702321753170以上上129一五52总计1002117140266从上述面积积分布来看看，主力面面积主要集集中于1220-一三三0m2和一三00-1400m2两个面积积段以内，供供应量都占占到了总供供应量的220%以上上； 1220 m22以下的三三个面积段段供应量也也比较大，所所占比例均均超过了110%；而而其余

40、的几几个面积段段供应量则则都处于110%以下下。销售情况最最好的为1100 mm2以下、1100-1110m22以及1220-一三三0m2的住宅（销销售率分别别达到799%、711%和700%），可可见这三个个面积段市市场接受能能力较强；除了以上上三个面积积段外，另另一个销售售情况较好好的面积段段为1100-1200m2，而其他他5个面积积段的销售售率则均没没有超过平平均销售率率。F、 总 价市调区域内内抽样统计计项目总价价分布如下下：总价（万元）占总量体比比例（%）总户数（户）售出户数（户）销售率（%）10以下598909210-一五五61287155一五-200374658820-255一

41、五3262918925-300214432836430-355336724266335-400一三2831274540-455131206545-500237174650以上1251248总计1002117140266 从总价段段分布上来来看， 30-335万元的的住宅供应应量最大，占占到总供应应量比例得得33%，220-255万元、225-300万元以及及35-440万元住住宅的供应应量次之，分分别占总量量体比例的的一五%、221%和一一三%，其其余总价段段住宅供应应量均不超超过总量体体比例的110%。从各总价段段住宅的销销售情况来来看，100万元以下下住宅的销销售情况最最为理想，是是所有总

42、价价段中唯一一一个销售售率超过990%的总总价段，而而一五-220万元和和20-225万元住住宅的市场场接受能力力也较强，销销售率分别别达到了888%和889%。其其余七个总总价段住宅宅的销售情情况则相对对较差，其其各自的销销售率均没没有超过平平均销售率率。 第二章 住住宅项目个个案点评一、 佳诚诚今日嘉嘉园位 置：义乌街街近环城南南路投 资 兴兴 建：金金华市佳诚诚房地产开开发有限公公司总建筑面积积：约5.4万平方方米占 地 面面 积：33万余平方方米建 筑 楼楼 层：6619FF价 格：均价22200元/平方米，阁阁楼14550元/平平方米，（一一期）；二二期价格未未定 面 积：90-19

43、77平方米总 户户 数：600余余户（一、二二期）商 铺 价价 格：未未定绿 化化 率：45%左左右交 房 期：22003年年9月（一一期）；22004年年8月（二二期）车 位：35000元/平平方米起点评：由佳诚房地地产开发有有限公司投投资兴建的的佳诚今今日嘉园位位于金华市市江南地区区的义乌街街近环城南南路处。由由一三幢6619F建建筑物组成成的整个小小区，占地地面积约33万平方米米，总建筑筑面积达到到5.4万万平方米左左右，其中中12幢为为住宅楼，总总户数达到到了6000余户另有有一幢100F的办公公楼位于整整个小区的的西南角处处。一期项目由由5栋6FF住宅楼组组成，总户户数约为1120户

44、，售售价在22200元/平方米（均均价）左右右。房型面面积控制在在90-197平平方米左右右，其中22房面积为为90110平平方米，33房面积在在120140平平方米左右右，顶楼跃跃层面积则则集中于1170197平平方米之间间。该项目的规规模在当地地属于中等等，内部绿绿化环境设设计较好，445%的绿绿化率加上上当地住宅宅项目较少少采用的水水景设计是是该项目的的主要卖点点之一，而而售价的相相对适中也也是该项目目在当地激激烈的竞争争市场中具具有一席之之地的主要要因素。小区沿街住住宅底部为为两层的商商铺，由于于要到下半半年才推出出，价格至至今未定。各各商铺的面面积控制在在60100平平方米左右右，层

45、高88米，可供供业主自由由分割。由于该项目目距离本项项目较近，因因此其将于于20033年8月开开盘的二期期住宅将成成为本项目目的主要竞竞争对手之之一。二、 都市BoBBo生活馆馆位 置：八一南南街与丹溪溪路交叉口口投资兴建：金华天和和房地产有有限公司总建筑面积积：约1.8万平方方米占地面积：16000余平方米米建筑楼层：6一八八F价 格：多层公公寓房均价价21000元/平方方米左右； 小高层层单身公寓寓均价27700元/平方米左左右； 面 积：42-1777平方米总 户 数数：2400余户（其其中单身公公寓约1990余户）商铺价格：143000元/平平方米绿 化 率率：25%左右交房日期：20033年年底（多多层）；22004年年上半年（小小高层单身身公寓）车 位：7.88万元左右右/个点评：都市BoBBo生活馆馆在本次市市场调查区区域内地理理位置相对对较好，距距离传统的的商业街宾宾虹路步行行仅需5、66分钟左右右便可到达达。由金华天和和房地产有有限公司开开发的都市市BoBoo生活馆充充