某物流产业园建设项目可行性研究报告112799.docx

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1、福建漳州双双菱建材现现代物流产产业园建设设项目可行行性研究报报告第一章 总总论1.1 项目概概况1.1.11项目名称称:福建漳州州双菱建材材现代物流流产业园1.1.22建设单位位:漳州双菱菱建材有限限公司1.1.33项目建设地点:漳州州市东环城城路1号漳漳州双菱建材有有限公司住住所内。1.1.44建设规模模与建设内内容：项目总用地地面积788000平平方米，总总建筑面积积500000平方米米（其中新新建320000平方方米，改建建旧厂房1180000平方米），主主要建筑建建材交易区区200000平方米米（1200个展位），仓仓储280000平方方米，配送送中心20000平方方米，新增增15台货

2、货物运输车车辆，年货货物周转量量100万万吨，日承承运量5000吨，以以建材产品品为主要货货物类型的的物流产业业园，综合合配套服务务区、物流流信息管理理系统及相相应配套设设施等。1.1.55建设期限建设期3年年（20009年7月月20122年7月）。1.1.66项目总投投资项目总投资资32000万元（土地地自有）。1.1.77资金筹措措企业自筹筹14000万元；招商融资资18000万元。1.1.88效益情况况由项目运营营收支情况况分析，项项目运营正正常年总收收入 万元，扣扣除营业税税额、房产产税额和年年支出，项项目正常年年营运可盈盈余 万元。1.2项目目提出的背背景和建设设的意义1.2.11项

3、目提出出的背景2002年年3月，福福建漳龙实实业有限公公司将其位位于原福建建双菱集团团公司内卫卫生洁具生生产线、瓷瓷砖生产线线的厂房设设备及部分分仓库分别别租赁给漳漳州万佳陶陶瓷工业有有限公司和和漳州莱威威尔陶瓷有有限公司。由由这两家公公司从事 “航标”牌卫生洁洁具和“双菱”牌陶瓷墙墙地砖的生生产经营。已已出租的两两条生产线线为原福建建双菱公司司重组前最最后一次技技改的新建建项目，除除这两条生生产线（占占地256633平方方米）外，尚尚有双菱公公园及旧厂厂区包括厂厂房、空地地、道路在在内共166万多平方方米的场地地闲置。如何合理有有效地利用用现有场地地资源，拓拓宽漳州双双菱建材有有限公司经经营

4、渠道，改改变公司单单一经营模模式，从公公司战略发发展的角度度，谋求新新的、可持持续的利润润增长点，创创造效益回回报股东，成成为漳州双双菱建材有有限公司当当前和今后后一段时间间的工作重重点之一。经经调研，拟拟利用上述述闲置场地地的一部分分，建设漳漳州双菱陶陶瓷建材城城。 基基于以上背背景，为加加快漳州现现代物流设设施建设，并并符合国家家以及福建建省建材现现代物流建建设的发展展规划要求求，漳州双菱建材有有限公司拟拟提出福建建漳州双菱菱建材现代代物流产业业园区建设设项目。1.2.22项目建设设的意义社会经济济发展的产产物“建材物流流”对于我国国目前已从从一个陌生生的概念演演化成为了了一个生机机勃勃的

5、朝朝阳行业。随随着我国经经济的不断断发展，建建材物流在在我国建材材工业与流流通中的重重要性越来来越为各级级政府、企企业所认识识和重视，建建材物流已已被公认为为是建材行行业发展的的动脉。改改变传统的的流通方式式，引入现现代物流理理念，更好好地整合各各种社会资资源以提高高企业的经经营效率，已已成为我国国建材企业业追求的目目标。公司战略略发展的需需要随着厂房设设备等固定定资产的折折旧及福建建漳龙实业业有限公司司与承租方方租赁协议议的到期，公公司目前主主营业务单单一的经营营模式将逐逐步陷入被被动，最终终面临严峻峻挑战。项项目的建成成，可迅速速扭转单一一经营的格格局，为公公司的可持持续发展奠奠定良好的的

6、基础，使使公司进入入多元化经经营的广阔阔发展空间间。企业经济济效益的需需要近年来，漳漳州做为海海峡西岸经经济区核心心城市之一一，紧跟海海西建设的的步伐，正正在加快城城市化建设设，漳州市市政府以“拉大框架架、跨江发发展、路网网先行、重重点突破、打打造亮点、提提升品位”的思路编编制大漳州州建设规划划，市政设设施建设和和房地产业业发展迅猛猛，带动了了陶瓷建材材市场的繁繁荣。20008年漳漳州财政收收入突破百百亿、GDDP突破千千亿的“两个突破破”目标，社社会经济加加快发展，居居民收入水水平进一步步提高，群群众改善居居住条件的的愿望进一一步增强，城城市规划新新建普通商商品房数量量稳步增加加，市政及及各

7、项配套套设施建设设快速推进进，陶瓷建建材行业市市场潜力巨巨大。项目目的建设，将将成为漳州州双菱建材材有限公司司新的利润润增长点，为为公司带来来可观的经经济效益。1.3项目目建设单位位概况漳州双菱建建材有限公公司是福建建漳龙实业业有限公司司控股的子子公司，成成立于20003年44月，公司司注册资本本壹亿零壹壹佰万元，经经营范围为为建筑材料料销售、设设备租赁、装装饰装修、房房地产投资资及道路修修建。公司司成立以来来，主营业业务为负责责福建漳龙龙实业有限限公司在原原双菱集团团公司范围围内设备、厂厂房等固定定资产的管管理工作。1.4可研研报告编制制依据与编编制内容1.4.11编制依据据（1）漳州州市龙

8、文区区企业投资资项目备案案表；（2）漳漳州双菱建建材现代物物流园区总总体规划；(3)漳漳州市龙文文区“十一.五五”规划；（4）建设设单位提供供的相关资资料；1.4.22编制内容容项目可行性性研究编制制的主要内内容包括：建材物流流发展状况况及趋势分分析、建材材市场供需需预测、项项目建设场场址、建设设条件与建建设方案、环环境保护、安安全、消防防与节能、项项目管理、投投资估算与与资金筹措措、工程招招标、财务务分析与社社会经济效效益评价、风风险分析、综综合评价等等。第二章 市场分析与与项目功能能定位2.1市场场需求分析析陶瓷建材行行业做为房房地产行业业的下游产产业，其市市场需求完完全受房地地产市场需需

9、求所左右右，房地产产市场需求求有多大，陶陶瓷建材产产品的市场场需求就有有多大，反反之亦然。房房地产业的的兴衰又与与国家产业业政策休戚戚相关。2.1.11我国房地地产市场现现状自19988年国家启启动住房制制度改革结结束福利分分房后，我我国房地产产 业迅猛猛发展，并并逐渐成为为国民经济济的支柱产产业，成为为地方政府府财政收入入的重要来来源，蓬勃勃发展的房房地产市场场对拉动内内需贡献巨巨大，也刺刺激了陶瓷瓷建材行业业进入新一一轮的发展展周期。经经过十年的的发展，房房地产市场场价格出现现了大幅度度的上涨，超超过了普通通消费者的的购买力。自自20077年底开始始至今，受受国家宏观观调控政策策、美国次次

10、贷危机及及消费者购购买力因素素的影响，我我国大部分分地区房地地产市场先先后步入调调整与转型型期，商品品房销售面面积和价格格上涨幅度度持续下降降。根据国国家统计局局最新数据据显示，22008年年1-100月全国商商品房销售售面积为44.5亿平平方米，同同比下降116.4%。短期而而言，全国国房地产市市场暂时处处于消费清清淡期。 2.1.22国家房地地产新政概概述及其对对房地产市市场发展的的影响为扩大国内内消费需求求、推动房房地产市场场平稳健康康发展，今今年10月月份以来，国国家出台了了一系列刺刺激房地产产消费的新新政策。财财政部和人人民银行决决定，从22008年年11月11日起，对对个人首次次购

11、买900平方米及及以下普通通住房的，契契税税率统统一下调到到1%，对对个人销售售或购买住住房暂免征征收印花税税；对个人人销售住房房暂免征收收土地增值值税。地方方政府可以以制定鼓励励住房消费费的收费减减免政策。金金融机构对对居民首次次购买普通通自住房和和改善型普普通自住房房提供贷款款，其贷款款利率下限限可扩大为为贷款基准准利率的00.7倍，最最低首付款款比例调整整为20%。同时，下下调个人住住房公积金金贷款利率率，各档次次利率分别别下调0.27个百百分点；另另外，从22008年年10月330日起，一一年期存贷贷款基准利利率由现行行的3.887%下调调至3.66%，下调调0.277个百分点点。20

12、008年111月5日国国务院常务务会议提出出，到20010年投投资4万亿亿元刺激经经济发展，并并确定了当当前进一步步扩大内需需、促进经经济增长的的十项措施施，其中，加加快建设保保障性安居居工程位列列进一步扩扩大内需的的各项措施施之首。近近期出台的的刺激房地地产消费的的政策力度度之大，是是最近十年年来不曾有有过的。中中国银行国国际金融研研究所研究究报告表明明，国内房房地产市场场已转入周周期性因素素主导的下下行阶段，预预计未来两两年全国房房价均降110%，最最高降300%，随着着房地产市市场价格回回归理性、国国家房地产产新政策及及促进经济济增长各项项措施的落落实，到22010年年，全国房房地产市场

13、场将重新进进入新一轮轮的扩张周周期。2.1.33漳州房地地产市场运运行情况根据漳州市市房地产管管理局公布布的数据，22008年年全市规划划新建普通通商品房1119111套。房地地产投资方方面，20008年119月，全全市完成房房地产开发发投资844.94亿亿元，同比比增长388.27%；全市新新开工面积积360.18万平平方米，同同比增长221.544%（其中中市区新开开工面积2235.777万平方方米，同比比增长744.23%）。全市市房地产施施工面积11100.45万平平方米，同同比增长448.033%，其中中商品住宅宅935.35万平平方米，占占84.999%，同同比增长553.499（

14、其中市市区施工面面积6811.24万万平方米，同同比增长771.788%）；全全市房地产产竣工面积积89.663万平方方米，同比比增长122.69%（其中市市区竣工面面积43.29万平平方米，同同比下降116.111%）。房房地产市场场运行方面面，20008年19月，全全市新建商商品房完成成销售面积积123.15万平平方米，同同比增长111.222%（其中中市区销售售面积799.40万万平方米，同同比增长44.21%；全市新新建商品房房批准预售售面积2002.100万平方米米，同比增增长33.56%（其其中市区批批准预售面面积1511.54万万平方米，同同比增长226.655%）。目目前，我市

15、市普通住宅宅均价31137元/平方米，市市区普通住住宅均价33269元元/平方米米。市民收收入平稳增增长，20008年119月城城镇居民人人均可支配配收收入达达120442元，增增长13.9%，农农民人均现现金收入55641元元，增长116.3%，物价涨涨势明显回回落；9月月份居民消消费价格总总水平上涨涨3.2%，同比指指数连续55个月出现现回落。119月居居民消费价价格总水平平累计上涨涨5.8%，比上年年回落1.1个百分分点。由以以上数据可可知，20008年漳漳州房地产产市场在房房地产开发发投资、施施工面积、竣竣工面积、完完成销售面面积等方面面均呈现平平稳增长；居民收入入进一步增增长；居民民

16、消费价格格总水平累累计上涨幅幅度回落。2.1.44 漳州市市20099年度住房房建设计划划根据漳州州市中心城城区20009年度住住房建设计计划，22009年年漳州共安安排住房项项目12个个，规划新新建各类住住房123342套，总总用地面积积59.998公顷，住住宅建筑面面积1099.32万万平方米。各各类住房中中，90平平方米以下下住房面积积共81.88万平平方米，占占总量的774.999%，规划划的住房整整体上向小小户型倾斜斜，占了七七成以上。配配套设施更更加完善，多多数小区包包含了幼托托、垃圾运运转站、公公厕、社区区医疗等，所所有住房项项目都将在在20111年前完成成。此外，明明年漳州桥桥

17、南片区二二期危旧房房改造成配配套项目也也列入计划划，用地面面积达100公顷，住住宅面积116.255万平方米米，其中990平方米米以下住房房占70%，而且配配套幼儿园园、垃圾运运转站、公公厕、社区区医疗、社社区管理、生生活市场等等，设施完完善。在住住房户型方方面，20008年全全市90平平方米以下下住房面积积88.449万平方方米，占总总量的711.3%；20099年全市990平方米米以下住房房面积811.98万万平方米，占占总量的774.999%，比22008年年提高3.69个面面分点。由由以上数据据可知，22009年年计划全市市90平方方米以下住住房面积占占总量744.99%，比20008

18、年提提高3.669个百分分点；随着着国家房地地产新政策策的实施及及国务院加加快保障性性安居工程程等措施的的落实，全全市90平平方米以下下住房占比比将继续提提高。 2.1.5 漳州陶瓷瓷建材产品品市场需求求预测根据以上分分析，虽然然近期受房房地产市场场调整的影影响，陶瓷瓷建材市场场需求处于于下行阶段段，但房地地产消费的的刚性需求求并未改变变，购房群群体只是处处于暂时性性观望阶段段，随着房房地产价格格的理性回回归及国家家刺激房地地产消费的的有关政策策的实施，房房地产业必必将得到平平稳健康发发展，并带带动陶瓷建建材市场呈呈现需求旺旺盛的局面面。同时，国国家对中小小户型商品品房及保障障性安居工工程的政

19、策策扶持及资资金投入，必必将进一步步刺激以中中低收入家家庭为主要要购买群体体的中小户户型商品房房的刚性需需求，从而而极大地带带动以中低低价位为主主的陶瓷装装修建材产产品的需求求量。漳州州房地产业业紧随漳州州城市化进进程的日益益加快及市市政府建设设大漳州战战略的实施施，必将走走在行业发发展的前列列。以漳州州市20009年住房房建设规划划全年新建建123442套住房房为例，按按目前漳州州市民装修修费用标准准，一套住住宅所使用用瓷砖、卫卫生洁具、石石材、木地地板、内墙墙涂料、石石膏饰材等等装修建材材费用一般般在244万元左右右，以此费费用标准，扣扣除投资性性购房，以以实际装修修100000套住房房估

20、算，全全年陶瓷建建材产品约约有244亿元人民民币的市场场需求，加加上市政建建设和其他他配套设施施建设使用用陶瓷建材材产品，保保守估计每每年总共应应有355亿元以上上的需求量量；考虑22010年年后全市房房地产步入入上升期带带动的陶瓷瓷建材产品品消费需求求，市场前前景极其可可观。其中中，占755%以上的的中小户型型的装修将将以中档陶陶瓷建材产产品为主，因因此，中等等价位陶瓷瓷建材产品品将占有绝绝大部分的的市场份额额。2.2 漳漳州装修建建材市场现现状分析2006年年以来，漳漳州先后出出现了博美美家建城、家家世界建材材城、小港港建材城、吉吉马家居广广场四家较较大型的建建材市场，与与早期形成成的以新

21、浦浦路中段为为代表的“建材一条条街”零散经销销店共同构构成漳州家家装建材市市场。博美美家建材城城和家世界界建材城位位于芗城区区新埔路中中段，经营营的装修建建材产品以以中高档为为主；小港港建材城和和吉马家居居广场位于于龙文区迎迎宾大道和和水仙大道道交汇处，小小港建材城城经营的装装修建材产产品以中低低档为主，吉吉马家居广广场经营的的装修建材材产品以高高档为主，是是目前漳州州乃至闽南南地区最大大型的家装装建材卖场场，汇集家家装建材、家家居、家饰饰行业国际际国内一线线品牌，集集购物、休休闲、体验验、服务、文文化为一体体。 博美家建材材城于20006年99月开业，市市场占地面面积1万平平方米，营营业面积

22、88000平平方米，经经营产品包包括包瓷砖砖、洁具、家家具、厨具具、五金等等门类，产产品以中高高档为主，目目前场地租租金及物业业费合计555元/平平方米月。现现有陶瓷品品建材经营营商户共118家，其其中瓷砖类类5家，经经营瓷砖品品牌有以“诺贝尔”为代表的的瓷砖界高高端品牌及及以“腾达”为代表的的中档知名名品牌；洁洁具类133家，经营营的洁具有有以“TOTOO”、“乐家”为代表的的洁具国内内一流品牌牌及以“箭牌”为代表的的中档品牌牌。整个市市场20008年610月陶陶瓷品装修修建材月均均营业额约约为2000万元，比比去年同期期下降455%。家世界建材材城于20006年111月开业业，营业面面积1

23、20000平方方米，经营营范围与博博美家建材材城类似，产产品以中高高档为主，目目前场地租租金及物业业费合计555元/平平方米月。现现有陶瓷品品建材经营营商户共110家，其其中瓷砖类类5家，经经营以“冠珠”为代表的的国内瓷砖砖界高端品品牌及以“欧神诺”为代表的的中档知名名品牌；洁洁具类5家家，经营以以“科勒”为代表的的洁具国际际一流品牌牌及以“鹰牌”为代表的的国内中档档知名品牌牌。整个市市场20008年610月陶陶瓷品装修修建材月均均营业额约约为1600万元。比比去年同期期下降400%。小港建材城城于20008年元月月开业，营营业面积4400000平方米，经经营瓷砖、洁洁具、家居居、家具、家家装

24、产品，以以中低档为为主，目前前免月租，物物业费2.5元/平平方米，22009年年12月起起租金及物物业费合计计25元/平方米月月。现有陶陶瓷品建材材经营商户户11家，其其中瓷砖类类3家，经经营以“新中源”、“蒙帝卡罗罗”为代表的的国内瓷砖砖界中档知知名品牌和和以“波士都堡堡”“温斯顿顿”为代表的的低价品牌牌；卫生洁洁具类8家家，经营以以“航标”为代表的的洁具中档档品牌和以以“申路达”为代表的的低价品牌牌。整个市市场20008年610月陶陶瓷品装修修建材月均均营业额约约为1500万元。吉马家居广广场于20008年99月开业，营营业面积近近10万平平方米，经经营建材、家家居、家装装产品、汇汇集国际

25、国国内一线品品牌，产品品以高档为为主，场地地租金及物物业费合计计58元/平方米月月。现有陶陶瓷品建材材经营商户户25家，其其中瓷砖类类8家，经经营以“诺贝尔”“马可波波罗”等国内一一线品牌为为代表的高高档瓷砖产产品，中档档以下品牌牌缺；洁具具类17家家，经营以以“科勒”、“TOTOO”等为代表表的国际一一流品牌及及“乐家”等为代表表的国内一一线品牌，中中档品牌较较少，只有有“鹰牌”系列中的的高端品种种。整个市市场20008年100月份陶瓷瓷品装修建建材营业额额约为2770万元。新浦路中段段的“建材一条条街”长约4000米，沿沿街分散分分布三十几几家以陶瓷瓷品装修建建材为主的的单个经营营店，经营

26、营各种档次次的陶瓷装装修建材产产品。20008年6610月月陶瓷品装装修建材月月均营业额额约为3000万元，凭凭借其漳州州传统建材材消费小型型集散地的的优势，仍仍具有生存存空间，但但其零散经经营及小规规模的格局局已成了市市场本身无无法突破的的瓶颈。从以上分析析可知，今今年下半年年，在漳州州房地产市市场较低迷迷的情况下下，漳州四四家建材商商场连同新新浦路建材材街月均营营业总额约约为10880万元。各各建材市场场在经营方方面最大的的共性是：1）同一市市场内陶瓷瓷品建材各各档次配套套不完善，在在档次方面面缺乏可选选择性。2）各市场场内陶瓷品品建材经营营商户少，除除吉马家居居广场中高高端品牌较较多有比

27、较较大的选择择余地，其其余三个建建材市场的的同档次产产品缺乏可可选择性。3）各市场场均过分强强调“一站式”购物理念念，导致市市场内产品品门类繁多多，面面俱俱到，缺乏乏专业性的的特色经营营门类，无无明确主题题，可形象象概括为“家装家居居材料的百百货商场”。事实上上，受住房房装修装饰饰工程须历历时数月及及装修施工工顺序相对对固定的条条件限制，从从装修到家家居大跨度度包罗众多多门类产品品的“一站式”购物在很很大程度上上成了上述述建材市场场的一厢情情愿；同时时四家建材材市场却无无形中陷入入了“大而全”的严重同同质化竞争争格局。2.3 项项目与竞争争对手的对对比从严格意义义上说，漳漳州现有的的四家建材材

28、超市及新新浦路中段段“建材一条条街”均可能成成为本项目目的竞争对对手。1）从个体体上看，吉吉马家居广广场走高档档经营之路路，整个市市场内装修修奢华，配配套功能齐齐全；市场场内产品多多是国内甚甚至国际一一线品牌，价价格昂贵（以以“诺贝尔”瓷砖为例例，其抛光光地砖每平平方米价格格在3500元至4550元不等等，内墙瓷瓷砖和地砖砖每平方米米价格在1150元至至250元元不等。市市场中多数数品牌的价价格标准与与此类似），观观念超前，其其目标消费费群体锁定定高收入阶阶层，主动动放弃了占占消费者主主流的中低低收入阶层层，市场占占有份额显显然有限。2）博美家家建材城与与家世界建建材城从市市场规模、经经营理念

29、到到产品定位位（其主流流消费者均均为中高收收入阶层）彼彼此极为相相似，竞争争力大打折折扣。两建建材市场虽虽占有新浦浦路建材街街的地利优优势，但陶陶瓷品建材材商家太少少，两建材材市场陶瓷瓷品建材商商户总和还还不到300家，而且且产品定位位以中档偏偏高为主缺缺乏可选择择性，难以以满足大多多数普通消消费者的需需求；且受受沿街建设设场地规模模小的限制制，两建材材市场均有有停车难的的弊端。3）小港建建材城虽在在产品定位位方面趋向向广大中低低收入阶层层，但存在在以下缺陷陷：1、市市场位置不不佳，客流流量少：该该市场位于于迎宾路与与水仙大道道交汇处，人人流量本来来就少，又又与吉马家家居广场相相距仅2000米

30、，且且在吉马家家居背后，与与吉马家居居豪华的营营业环境和和高档的产产品相比，小小港建材城城轻钢龙骨骨平房结构构的建筑及及低档的装装修和产品品陈列则给给人过分简简单和寒酸酸的感觉，反反差之大，商商家和顾客客均容易产产生“高不成低低不就”的心理障障碍。2、产产品太杂，每每个门类的的产品都缺缺乏可选择择余地：小小港建材城城所经营的的产品包罗罗家装、家家居、五金金、板材等等，但每个个门类产品品的品种都都较少，以以陶瓷品建建材而言，其其4万平方方米的建筑筑面积，陶陶瓷品建材材仅占20000多平平方米，现现只有111家商户经经营，缺乏乏规模，顾顾客选择余余地很小。本项目致力力于打造漳漳州地区最最大型的专专

31、业陶瓷品品建材市场场，项目最最大的特点点是陶瓷品品建材市场场规模大、品品种多、专专业性强、主主题鲜明。市市场将包罗罗国际、国国内所有主主流瓷砖、卫卫生洁具、石石材、木地地板等装修修建材品牌牌，以具备备最大量目目标消费群群体的中档档产品为主主，兼顾高高、低收入入阶层的消消费需求，迎迎合目标群群体趋向专专业、优质质、价中、大大规模、多多品种的消消费心理。与与上述四家家建材城比比较，本项项目具有如如下优势：1、市场以以“双菱”品牌命名名并在原址址建设，市市场本身品品牌知名度度高，经销销商、消费费者对市场场的信任度度高于其他他建材市场场。2、市场专专业性强、主主题突出。项项目专营内内墙瓷砖、地地砖、卫

32、生生洁具及其其配套产品品，辅助经经营木地板板、石材、内内墙涂料、外外墙瓷砖、石石膏饰材等等装修用材材，市场产产品均为住住房装修施施工过程中中同一阶段段所使用，既既满足了消消费者趋向向专业化市市场购物的的心理，又又为消费者者实现了阶阶段性“一站式购购齐”的愿望，容容易使消费费者形成强强烈的目标标概念。3、市场区区位和交通通优势明显显。项目位位于芗城、龙龙文两区交交界处，距距芗城、龙龙文两区行行政及居民民区中心距距离适中，最最易成为两两主城区及及各县目标标消费群体体首选的陶陶瓷建材商商品购买场场所；项目目临3199国道漳州州东环城路路段，距3324国道道迎宾路段段10000米，距漳漳龙高速入入口1

33、0000米，市市场大门距距漳华路4400米，交交通便利条条件也明显显优于其他他建材市场场。4、陶瓷装装修建材产产品的市场场规模大，陶陶瓷装修建建材经营商商户最多（预预计达60070家家）、不同同档次不同同价位品牌牌最多、配配置最合理理、产品花花色品种最最齐全，可可选择性最最大，所有有不同层次次、不同爱爱好的消费费者在本建建材城均可可满足各自自的消费需需求。5、本项目目以两层钢钢混结构建建筑为建材材城主体，建建筑外观及及内部采用用中档装修修，不求奢奢华，力求求给予商户户及顾客以以亲切和舒舒适的经营营和购物环环境，同时时配套充足足的停车位位，顾客停停车无忧无无虑。6、市场招招商价格优优势。市场场计

34、划以场场地租金加加物业管理理费合计每每平方米330元的较较低费用标标准招商，招招商价格的的性价比明明显高于其其他建材市市场。2.4 园园区建材物物流发展需需求预测（1）漳州州建材流通通格局漳州市委、市市政府正大力推进进“依港立立市，发展展港口经济济”，建设设建材水路入入漳通道、铁铁路入漳通通道和市内内连接重要要港区、建建材批发市市场的铁路路、公路跨跨区域疏运运通道，形形成几个规规模化、大大型化、专专业化的建建材接卸口口和码头泊泊位。拓展展以招银港港、石港码头为中中心的港口口运输通道道和以漳州州站、郭坑坑站、诏安站站铁路为主主的铁公联联运通道，加加快物流节节点建设，形形成“港口口+铁路+公路+大

35、大型建材中转库库+建材批发市市场+建材材物流园区区”的分工工明朗、聚聚集度高、带带动力强、辐辐射面广的的建材物流通通道格局。目前已形规模的厦门建材物流园堪称典范。（2）园区区建材需求求预测近五年周边边地区建材材需求的快快速增长状状况，随着着厦深铁路路的开通，园园区将得到到跨越式发发展，铁海海联运的运运输成本进进一步降低低，建材物物流量将会会大幅度增增加，建材材集装箱运运输会得到到较大发展展。预计到到20155年园区的的年建材经经营量将达达到1000万砘。园区建材材需求预测测详见表22-1。建材物流吞吞吐量预测测表表2-1 单单位：万砘砘区域需求总量建材产量建材缺口园区经营量量漳州地区55030

36、02501002.5现代代建材物流流园区功能能定位通过实施把把园区建设设成为福建建省省际建建材物流节节点，发展展成为集建建材中转储储运、交易易配送、流流通加工、信信息功能“四位一体体”的综合性性建材物流流园区。中转集散散功能主要承担建建材中转。充充分利用建建材铁路专专用线和公公路运输的的资源，提提高中转设设施与设备备的利用率率，形成具具有一定规规模的建材材中转集散散中心。该该功能是园园区发展的的核心功能能，也是园园区发展依依托的主要要优势。交易配送送功能依托得天独独厚的两省省交界的交交通区位优优势，适应应快速发展展的建材交交易市场需需求，建设设建材交易易中心，大大力发展建建材的物流流配送业务务

37、，通过火火车、汽车车配送，提提供社会化化第三方物物流服务。该该功能是园园区发展的的主要功能能。建设商商品交易平平台。包括括实物交易易平台和电电子商务平平台，可大大力开展现现货交易，发发展期货交交易。通过过建材交易易，起到引引导市场、发发现价格、形形成价格的的作用，同同时以交易易反哺带动动物流的发发展。流通加工工功能利用双菱公公司原有的的生产加工工优势，开开展建材的的灌包、分分装、加固固、换装、改改装、配货货等业务。信息服务务功能建立物流信信息平台。综综合打造汇汇集货物到到达、分发发、装卸、搬搬运、储存存、销售、客客户、价格格、运输工工具及时间间、交割、汇汇兑等各种种物流信息息的信息平平台。提供

38、供物流状态态查询、物物流过程跟跟踪、物流流要素信息息记录与分分析、物流流客户关系系管理、物物流决策支支持等方面面的服务。建立建材物流公共信息平台，与福建省粮食物流公共信息平台对接，初步实现粮食流通的信息共享，提高为企业和全社会服务的水平。第三章 建建设场址与与建设条件件3.1 建建设场址项目建设地地点为漳州州市东环城城路1号（原原福建双菱菱集团公司司厂区范围围内）。项项目四至范范围为：东：东环环城路 西：古糖糖村南：漳华华路北：北环环城路3.2 建建设条件3.2.11 工程地地质条件该项目尚未未进行地质质勘探，地地质条件参参照3199国道北环环城路东侧侧地块地质质勘探资料料。3.2.11.1

39、场场地岩土工工程条件（1）地形形地貌拟建场地位位于漳州市市东环城路路1号。地地貌单元属属剥蚀准平平原地貌，场场地较不平平坦，孔口口标高为332.33335.90米。（2）地基基土层工程程地质特征征及其分布布根据钻探揭揭露，拟建建场地在勘勘察范围内内分布的土土层有耕土；粘土；泥质中砂砂；残积砂质质粘性土；各土层的的性状及工工程地质特特征依序分分述如下：耕土（QQ4ml）：黄灰色、黑黑灰色，干干稍湿，松松散。主要要由粘粉粒粒、中粗粒粒石英砂组组成。本土土层全场地地分布，层层厚0.3300.50米。粘土（QQ4al）：冲积成因因。褐黄色色，湿，可可塑。较光光滑，粘性性、韧性、干干强度较好好。主要由由

40、粘粉粒、中中粗粒石英英砂组成。层层内进行标标准贯入试试验6次，校校正锤击数数为6.009.00击，平均均值为7.4击，标标准值为66.5击；经压缩试试验，压缩缩系数为00.25330.4460Mppa1，平均均值为0.316 Mpa1，属中中压缩性土土，工程地地质性能一一般。本土土层全场地地分布，层层面埋深00.300.500米，层厚厚0.6552.110米。泥质中砂砂（Q4aal）：冲冲积成因。灰灰白色，饱饱和，稍密密。主要由由粗中粒石石英砂、粘粘粉粒组成成。层内进进行标准贯贯入试验11次，校正正锤击数为为11.55击，工程程地质性能能较好。本本土层仅ZZK6钻孔孔有揭示，顶顶板埋深22.6

41、0米米，层厚00.000.600米。残积砂质质粘性土（QQpel）：由花岗岩岩风化残积积而成。褐褐黄、灰白白花斑色、饱饱和，可塑塑；稍有光光泽，粘性性、韧性、干干强度一般般，具花岗岗残余结构构。主要由由粘粉粒、中中粗粒石英英砂组成。经经颗粒分析析，大于22.0mmm的颗粒含含量为0.53.0%，属属“残积砂质质粘性土”。层内进进行标准贯贯入试验223次，校校正锤击数数为7.0017.5击，平平均值为110.6击击，标准值值为9.66击；经压压缩试验，压压缩系数为为0.42230.579MMpa1，平均均值为0.475MMpa1，属中中高压缩性性土，工程程地质性能能一般。（3）场地地土对建筑筑材

42、料的腐腐蚀性根据临近场场地勘察及及建筑经验验，拟建场场地土对混混凝土结构构及钢筋混混凝土结构构中的钢筋筋无腐蚀性性；对钢结结构具弱腐腐蚀性。3.2.11.2 地地下水拟建场地在在勘察深度度内分布的的地下水，主主要为赋存存于残积砂质质粘性土及及泥质中砂砂层中的孔孔隙水。主主要补给来来源为大气气降水及相相邻同含水水层侧向补补给。（1）地下下水位勘察期间于于钻孔内测测得初见水水位埋深33.405.955米，约在在标高288.9329.995米；稳稳定水位埋埋深1.0073.48米，约约在标高331.26632.42米。多多年水位变变化幅度为为标高311.150.45532.300.455米。（2）场

43、地地环境类别别本场地属湿湿润区含水水量w30%的的弱透水层层，根据国国标岩土土工程勘规规范（GGB50002120011）附录GG的规定判判定，本场场地环境类类别为类。（3）地下下水腐蚀性性评价勘察期间在在ZK2、ZZK6钻孔孔各取1组组水样进行行水质分析析，根据分分析成果（详详见水质检检测成果报报告单），结结合场地环环境类别（类、B环境），判定本场地地下水对混凝土结构及钢筋混凝土结构中的钢筋均腐蚀性；对钢结构具弱腐蚀性（地下水pH=7.7，Cl-+SO42-=18.60mg/L500mg/L）。3.2.11.3 场场地地震效效应及场地地类别（1）场地地地震效应应拟建场地位位于漳州市市东环城路

44、路1号，根根据建筑筑抗震设计计规范GGB500011-22001，拟拟建场地抗抗震设防烈烈度7度，地地震分组为为第一组，根根据省建设设厅、地震震局关于于贯彻执行行中国地地震动参数数区划图的通知（闽闽建设2200237号），拟拟建场地地地震动峰值值加速度为为0.155g，地震震动反应谱谱特征周期期为0.335S。（2）场地地类别根据场地内内各土层的的分布、性性状、厚度度，结合地地区及临近近场地工程程经验，场场地覆盖层层厚度455米，对各各土层的剪剪切波速进进行等效平平均估算，场场地内土层层等效剪切切波速=1176m/s，据建建筑抗震设设计规范GGB500011-22001有有关条款划划分，本场场

45、地土为中中软土，场场地类别为为类。（3）砂土土液化本场地地表表下20米米范围内局局部分布有有饱和砂土土泥质中砂砂，根据地地区地质资资料，泥质中砂砂为Q3地地层，初判判为不液化化土。综合合评定场地地为不液化化。（4）抗震震地段划分分结合场地的的岩土工程程条件，拟拟建场地抗抗震地段划划分属适合合拟建物建建设的一般般场地。3.2.11.4 场场地稳定性性与适宜性性评价拟建场地经经勘察未发发现影响场场地稳定性性的不良地地质现象，适适宜拟建物物建设3.2.11 自然条条件（1）气象象漳州年平均均气温211.3；1月平平均气温114.9，7月平平均气温228.9；极端最最高气温339.2，极端最最低气温0

46、.6；10积温76628.88。年降水水量14447.5mmm，无霜霜期3600天。（2）风速速常年主导风风向： 东东南偏东风风年平均风速速： 1.6mm/s(3)台风风：每年799月常有台台风袭击，最最大风力可可达12级级。3.2.22外部辅助助条件交通项目距市中中心不到44公里，并并位于3119国道漳漳州市东环环城路与北北环城路交交汇处，东东北两面分分别临3119国道东东环城路段段和北环城城路，南临临漳华路。自自项目地沿沿东环城路路向北直行行10000米即达漳漳州东立交交桥（连通通319、3324国道道，省外可可通往广东东、江西、浙浙江，省内内可通往厦厦门、泉州州、福州，市市内可通往往芗城

47、龙文文两区及漳漳州市下属属各县）；自项目地地沿北环城城路向北直直行10000米即达达漳龙高速速路口（通通往龙岩、江江西）；另另外，项目目地距鹰厦厦铁路漳州州站（郭坑坑站）仅55公里。交交通运输便便利条件得得天独厚。给排水 项目用水水直接从政政管网引入入，市政接接入管径DDN1500，生产生生活最高日日用水量为为 立方方米。项目污水采采用雨、污污分流，生生活污水经经过化粪池池处理后排排入市政污污水管网，雨雨水经过排排水管网排排入市政雨雨水管网。最最大日生活活污水量为为36立方方米。通信项目区通信信网络通达达，项目通通信网络从从周边已铺铺设线路引引入，采用用有线和无无线通信相相结合的方方式，以满满足生产调调度和日常常办公等不不同通信方方式的需求求。电力项目拟配备备630 KVA变变压器4台台、16000 KVVA变压器器2台。供供电电源为为10KVV单路专线线，由物流流园区东侧侧110KKV变电站站引来，上上一级变电电站电力充充足，可保保证新建物物流园区生生产、生活活用电。第四章 项项目建设的的基本理念念、目标和和要求41项目目建设的基基本理念：1、大力发发