芜湖项目可研65496.docx

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1、芜湖住宅项目可行性研究报告本项目地位位于安徽徽省芜湖湖市九华华南路以以东、纬纬七路以以南地块块。具体四至范范围为：东至芜芜石路；南至芜芜湖市烟烟草局卷卷烟厂北北墙；西西至九华华南路；北至纬纬七路。本项目总用用地面积积401108平平方米，建筑密密度118%，容积率2.5，建筑控制高度要求满足机场飞行净空要求，无电梯住宅不超过六层。本项目建议议书根据据周边楼楼盘的销销售价格格，综合合考虑，分别按照每平米5000元、5500元和6000元的销售价格反推土地成交楼面价格，以此对比该宗土地的出让价格并得出结论。其中，地下车库部分参考周边楼盘情况（配比0.6-0.8），按35000平方米估算，如果按照4

2、0-45平方米一个车位估算，地下车位数约为800个。商业面积按2000平方米估算，单价按照周边市场情况以每平方米10000元计算。项目经济指指标：净用地面（亩亩）60净用地面积积m2401088综合容积率率2.5总建筑面积积（m22）1350000地上建建筑面积积1000000地下建建筑面积积350000商业面积（mm2）2000地下车位数数800安徽芜湖项项目投资资估算费用名称分项单价（元m2）建筑面积总额（万元元）前期20013500002700建安费建筑8601350000 116100.000 装饰3401350000 4590.00 电气2201350000 2970.00 给排水1

3、201350000 1620.00 弱电201350000 270.000 消防351350000 472.550 太阳能设施施1001350000 1350.00 土方、桩基基1101350000 1485.00 小计18051350000 243677.500 室外工程4501350000 6075.00 工程费合计计2455 1350000 331422.500 不可预见费费按工程费的的5%计计取1657.13 建设单位管管理费用用按工程费的的2.55%计取取828.556 监理费按市场价110元/平米135.000 以上合计2649 357633.199 1、总投资估算算（按照照每平米

4、米60000元销销售）总收入销售收入（万万元）672000.000 住宅（0.6万/m2）588000.000 商业（1万万/m2）2000.00 车库（8万万/个）6400.00 收益税前利润率率20.000%税前利润（220%）134400.000 税费销售税费（含含营业税税5.55%、印印花税00.055%、预预付土地地增值税税1%等等，共66.555%）4401.60 建设总建设成本本357633.199 销售营销费用（22%）1344.00 财务财务费用3352.16 建设财务费费用2574.95 土地财务费费用777.221 土地土地总费用用8899.05 土地交易契契税、印印花税

5、（33.055%）263.339 土地成交价价款8635.66 相当于每亩亩143.554 万万元2、总投资估算算（按照照每平米米55000元销销售）总收入销售收入（万万元）623000.000 住宅（0.55万万/m22）539000.000 商业（1万万/m22）2000.00 车库（8万万/个）6400.00 收益税前利润率率20.000%税前利润（220%）124600.000 税费销售税费（含含营业税税5.55%、印印花税00.055%、预预付土地地增值税税1%等等，共66.555%）4080.65 建设总建设成本本357633.199 销售营销费用（22%）1246.00 财务财务

6、费用3070.95 建设财务费费用2574.95 土地财务费费用496.000 土地土地总费用用5679.21 土地交易契契税、印印花税（33.055%）168.009 土地成交价价款5511.12 相当于每亩亩91.600 万元3、总投资估算算（按照照每平米米50000元销销售）总收入销售收入（万万元）574000.000 住宅（0.5万/m2）490000.000 商业（1万万/m22）2000.00 车库（8万万/个）6400.00 收益税前利润率率20.000%税前利润（220%）114800.000 税费销售税费（含含营业税税5.55%、印印花税00.055%、预预付土地地增值税税1

7、%等等，共66.555%）3759.70 建设总建设成本本357633.199 销售营销费用（22%）1148.00 财务财务费用2789.74 建设财务费费用2574.95 土地财务费费用214.779 土地土地总费用用2459.37 土地交易契契税、印印花税（33.055%）72.799 土地成交价价款2386.58 相当于每亩亩39.677 万元4、总投资估算算（按照照每平米米60000元销销售）总收入销售收入（万万元）672000.000 住宅（0.6万/m2）588000.000 商业（1万万/m22）2000.00 车库（8万万/个）6400.00 收益税前利润率率15.000%税

8、前利润（115%）100800.000 税费销售税费（含含营业税税5.55%、印印花税00.055%、预预付土地地增值税税1%等等，共66.555%）4401.60 建设总建设成本本357633.199 销售营销费用（22%）1344.00 财务财务费用3622.04 建设财务费费用2574.95 土地财务费费用1047.09 土地土地总费用用119899.177 土地交易契契税、印印花税（33.055%）354.885 土地成交价价款116344.322 相当于每亩亩193.338 万万元5、总投资估算算（按照照每平米米55000元销销售）总收入销售收入（万万元）623000.000 住宅（

9、0.55万万/m22）539000.000 商业（1万万/m22）2000.00 车库（8万万/个）6400.00 收益税前利润率率15.000%税前利润（115%）9345.00 税费销售税费（含含营业税税5.55%、印印花税00.055%、预预付土地地增值税税1%等等，共66.555%）4080.65 建设总建设成本本357633.199 销售营销费用（22%）1246.00 财务财务费用3321.15 建设财务费费用2574.95 土地财务费费用746.220 土地土地总费用用8544.01 土地交易契契税、印印花税（33.055%）252.888 土地成交价价款8291.13 相当于每

10、亩亩137.881 万万元6、总投资估算算（按照照每平米米50000元销销售）总收入销售收入（万万元）574000.000 住宅（0.5万/m2）490000.000 商业（1万万/m22）2000.00 车库（8万万/个）6400.00 收益税前利润率率15.000%税前利润（115%）8610.00 税费销售税费（含含营业税税5.55%、印印花税00.055%、预预付土地地增值税税1%等等，共66.555%）3759.70 建设总建设成本本357633.199 销售营销费用（22%）1148.00 财务财务费用3020.26 建设财务费费用2574.95 土地财务费费用445.331 土地

11、土地总费用用5098.85 土地交易契契税、印印花税（33.055%）150.991 土地成交价价款4947.93 相当于每亩亩82.244 万元元以上测算暂暂时没有有考虑商商业部分分和地下下车库部部分的政政府收益益补偿，项目建设周期定为1.5年，贷款利率定为每年6%。综上，将税前利润分别固定于20%和15%，分别固定销售单价6000元每平米、5500元每平米和5000元每平米，从而分别反推出的最高土地价格见下表。税前利润（万元）利润率200%土地成交价价（万元）税前利润（万元）利润率155%土地成交价价（万元）6000元元每平方米1344008635.66143.55万元/亩10080011

12、6344.322193.44万元/亩5500元元每平方米1246005511.1291.6万万元/亩亩93458291.13137.88万元/亩5000元元每平方米1148002386.5839.7万万元/亩亩86104947.9382.2万万元/亩亩如果假定按按每亩2210万万元取得得土地开开发权，根根据周边边市场情情况，分分别按照照50000、555000和60000元元每平米米销售项项目，则则一、地理位位置本项目地位位于安徽徽省芜湖湖市九华华南路以以东、纬纬七路以以南地块块。属于于芜湖城城南组团团，项目目地块距距离市中中心步行行街直线线距离66公里。具体四至范范围为：东至芜芜石路；南至芜

13、芜湖市烟烟草局卷卷烟厂北北墙；西西至九华华南路；北至纬纬七路。本案二、项目周周边配套套该地块位于于地处芜芜湖高校校园区，东东侧是九九华南路路，与安安徽师范范大学南南校区隔隔路相望望，人文文环境高高雅。北北面纬七七路，与与柏庄春暖花花开隔路路相望。116、118、445、1103路路公交车车已在此此设立了了“柏庄庄春暖花花开站”， 并且比比邻马饮饮客运站站。而宁宁安城际际铁路弋弋江站将将于20012年年底前建建成通车车。这里里将成为为一个出出入极为为方便快快捷，生生活配套套日益成成熟的高高尚居住住区。项目位于芜芜湖市南南北大动动脉九华华路的南南段，与与传统市市中心的的城脉、地地脉、人人脉、商商脉

14、相连连。按照照芜湖市市政府“东东扩南延延”的城城市发展展战略和和“一心心四区”的的城市规规划愿景景，南部部将形成成以高校校学府、高高新产业业与高尚尚居住为为核心的的城市区区域功能能特征，本项目处于未来城市发展的五脉会通之地。学校：位于于安徽师师范大学学南校区区正对面面，地处处芜湖高高校园区区，有大大学城、十十二中、二二十四中中、 利利民路小小学、延延安小学学、安师师大附属属幼儿园园。医院：新安中中医院、和和平医院院、安徽徽中医药药高专第第二附属属医院。娱乐休休闲：奥奥林匹克克体育馆馆、安师师大体育育馆。商业：新时时代商业业街、中中南建材材城、苏苏果超市市、欧尚尚超市、邮邮政储蓄蓄及各大大银行。

15、三、项目技技术指标标及规划划要求具体规划指指标如下下：1、用地规规划要求求：（1）拟规规划建设设用地性性质：居居住（2）总用用地面积积：4001088平方米米（3）用地地强度：建筑密密度118%，容容积率2.55（4）容积积率：容容积率2.55（5）绿地地率：绿绿地率35%，结合合绿地设设置体育育健身设设施2、建筑设设计要求求：（1）建筑筑使用性性质：住住宅（2）建筑筑高度：满足机机场飞行行净空要要求，无无电梯住住宅不超超过六层层。（3）建筑筑退规划划用地边边界距离离：a、退让就就九华南南路（道道路红线线宽度660米）道道路红线线距离：20米米，该空空间为绿绿化用地地，不得得修建任任何建（构构

16、）筑物物，不得得作为停停车用途途。b、退让纬纬七路（道道路红线线宽度440米）道道路红线线距离：多层建建筑10米米，高层层建筑15米米。c、退让芜芜石路（道道路红线线宽度440米）道道路红线线距离：多层建建筑10米米，高层层建筑15米米。d、退让交交叉口：九华南南路和纬纬七路交交叉口加加大退让让距离。e、其它按按对等退退让原则则退用地地边界线线的基础础上，与与周边保保留建筑筑的距离离必须满满足日照照、消防防等国家家有关规规定要求求。f、退让城城市道路路红线的的二分之之一空间间为人流流集散和和沿街绿绿化及敷敷设市政政管线用用地，不不得布设设内部道道路，不不得修建建任何建建（构）筑筑物，不不得作为

17、为停车用用途；围围墙建设设不得占占用退让让规划道道路红线线的二分分之一空空间，且且为通透透式围墙墙四、地块周周边市场场情况该地块位于于芜湖市市市中心心南部地地区。芜湖市是安安徽省的的经济，文文化，交交通，政政治次中中心，是是国务院院批准的的沿江重重点开放放城市、皖江城市带承接产业转移示范区核心城市、南京都市圈成员城市。有“长江巨埠，皖之中坚”之称。芜湖市20009年年，全年年实现财财政收入入1477.788亿元，比比上年增增长199.3%，其中中，地方方财政收收入699.411亿元，增增长277.6%，均为为安徽第第二位。根据芜湖市市20006-220200年城市市空间结结构规划划：中心城区采

18、采用组团团式结构构，城市市总体空空间划分分为五大大组团。城中组团：城市商商贸、商商务文化化中心；城北组团：以芜湖湖经济技技术开发发区为龙龙头的先先进制造造产业区区；城东组团：以现代代工业、居居住为主主导的综综合型新新城区；城南组团：以文化化科教、高高新技术术产业为为主的城城区；三山组团：以临港港产业、能能源产业业为主导导的综合合型新城城区。居住用地重重点布局局在城中中区和城城南区。城东、城北北和三山山组团以以居住配配套为主主。城市市核心区区可居住住人口665万，城城南组团团可居住住人口445万，城城北组团团可居住住人口335万，城城东组团团可居住住人口225万，三三山组团团居住人人口为225万

19、人人。周边区域正正在销售售的项目目有：1、柏庄春春暖花开开， 销销售均价价56770元/平方米米，概况况：项目地址九华南路安安徽师范范大学南南校区对对面地段商圈新时代商业业街商圈圈付款方式一次性,银银行按揭揭物业类别住宅、商业业建筑类别高层 小高高层容 积 率率1.6绿 化 率率42%建筑面积40万 MM2占地面积21.7万万 M22车 位 数数地上：待定定 地下下：共118000个车 位 比比1：0.66开 发 商商芜湖柏庄置置业有限限公司总 户 数数30372、柏庄丽丽城，别别墅项目目，销售售均价1115222元/平方米米，概况况：项目地址九华南路路地段商圈新时代商业业街商圈圈付款方式一次

20、性,银银行按揭揭物业类别住宅、商业业建筑类别高层 联排排别墅容 积 率率1.8绿 化 率率42%建筑面积5420885 MM2占地面积400多亩亩 M22车 位 数数地上：15569个个 地下下：待定定车 位 比比1：0.66开 发 商商芜湖柏丽置置业有限限公司总 户 数数20663、文津花花园，销销售均价价45000元/平方米米，教育育口定向向销售项项目，非非师范大大学老师师不得购购买，概概况：项目地址安徽师范大大学南校校区校园园内地段商圈新时代商业业街商圈圈付款方式待定物业类别住宅建筑类别高层 多层层容 积 率率2.0266绿 化 率率55.4%建筑面积14.8万万平米 M2占地面积M2车

21、 位 数数地上：待定定 地下下：待定定车 位 比比开 发 商商芜湖科创房房地产开开发有限限公司总 户 数数12824、汇成名名郡，销销售均价价62223元/平方米米，概况况：项目地址九华南路东东侧（国国际会展展中心对对面）地段商圈新时代商业业街商圈圈付款方式一次性,银银行按揭揭物业类别住宅、商业业建筑类别高层 小高高层 多多层容 积 率率1.8绿 化 率率35%建筑面积约33.77万 MM2占地面积约16.66万 MM2车 位 数数地上：5000个 地下：11000个车 位 比比1：0.55开 发 商商澳大利亚汇汇成集团团总 户 数数30455、地大橡橡树园，销销售均价价59111元/平方米米

22、，概况况：项目地址中山南路以以西，滨滨江南路路以东2200米米，纬五五路以北北地段商圈新时代商业业街商圈圈付款方式一次性,银银行按揭揭物业类别住宅建筑类别高层 小高高层 多多层 花花园洋房房容 积 率率1.8绿 化 率率37.1%建筑面积1045996.44 M22占地面积532800 M22车 位 数数地上：待定定 地下下：待定定车 位 比比80%开 发 商商安徽地大置置业有限限公司总 户 数数9046、中央楼楼，销售售均价555444元/平平方米，概概况：项目地址花津南路339号地段商圈新时代商业业街商圈圈付款方式一次性,银银行按揭揭物业类别住宅，商业业，写字字楼建筑类别高层 小高高层 多多层容 积 率率1.99绿 化 率率60%建筑面积130万 M2占地面积87万 MM2车 位 数数地上：待定定 地下下：共880000个车 位 比比1：1开 发 商商安徽安兴杰杰成房地地产开发发有限公公司总 户 数数800021