调控背景下房地产融资策略分析18095.docx

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1、本科生毕业业论文（设设计）调控背景下下房地产产开发融融资策略略分析姓名吴凯军学号20084404002166专业工程管理指导教师陈卫华2012年年04月30日I摘 要房地产业是是我国国国民经济济重要的的组成部部分，其其作为在在工业化化和城市市化的过过程中新新兴发展展的现代代产业和和基础性性产业，对对我国的的社会经经济生活活起着举举足轻重重的作用用。同时时，房地地产业具具有关联联效应，既既能拉动动工业与与制造业业的发展展，又能能促进部部分第三三产业、园园林、旅旅游等行行业的繁繁荣。发发展房地地产业，能能够迅速速增加当当地财政政收入，为为城市的的公共基基础设施施建设乃乃至文教教卫生等等福利事事业提

2、供供稳定的的资金来来源。目前我国的的房地产产市场还还尚未成成熟，房房地产资资金来源源主要依依赖于银银行，这这样的运运作模式式给我国国房地产产金融带带来很大大风险，一一旦房地地产公司司负债经经营出现现了问题题，那么么房地产产业的风风险最终终就会波波及到银银行，从从而把一一个行业业风险转转化为金金融市场场的风险险。由此此可见，这这种融资资模式很很不稳定定，存在在很大的的隐患。在新的宏观观调控背背景下，随随着一系系列房地地产银行行信贷的的政策和和措施相相继出台台，获取取银行贷贷款的门门槛大大大提高，而而我国的的股票及及债券市市场又不不能发挥挥出其应应起的作作用。传传统融资资渠道的的弊端逐逐渐显露露出

3、来，并并且已经经影响了了房地产产金融的的持续、健健康发展展。面对对融资困困局，房房地产企企业纷纷纷开始探探求多元元化的融融资渠道道，诸如如房地产产信托、私私募基金金、买方方信贷等等等，纷纷纷进入入我国房房地产市市场并起起了重要要作用。能能否尽快快建立健健全多渠渠道融资资体系，获获得足够够的资金金支持，已已成为房房地产业业发展的的关键。为此，本文文从房地地产融资资渠道若若干问题题着手展展开探讨讨。首先先，本文文从我国国房地产产企业传传统融资资渠道的的现状入入手，并并针对近年年来出台台的房地地产调控控政策，对对当下我国国当前房房地产行行业的融融资策略略进行分分析。我我国房地地产能否否突破融融资困境

4、境，实现现规模化化发展，有有赖于我我国房地地产金融融工具的的创新及及融资渠渠道的完完善。其其次，本本文借鉴鉴发达国国家成熟熟的房地地产融资资渠道，为为房地产产融资模模式提供供资金保保障的一一些具有有代表性性的可选选渠道进进行分析析，我国国房地产产融资体体系有待待健全，金金融体制制还需进进一步完完善。总之，在我我国房地地产宏观观背景下下，房地地产业开开发建设设的资金金遭遇到到瓶颈时时，其相相关产业业也将会会受到重重大影响响，进而而对我国国国民经经济的发发展产生生相当大大的阻碍碍。因此此，房地地产开发发融资策策略分析析已迫在在眉睫。关键词：房房地产；调控；融资渠渠道；多样化化AbstrracttT

5、he rreall esstatte iinduustrry iin CChinna iis tthe impporttantt coompoonennt oof tthennatiionaalecconoomy, ass inn thhe pproccesss off inndusstriialiizattionn annd uurbaanizzatiion of thee deevellopmmentt off mooderrn iinduustrry aand emeergiing funndammenttal inddusttry, annd pplayys aan iimpoorta

6、ant rolle oon CChinnas ssociallanddeconoomicc liife. Att thhe ssamee tiime, thhereealeestaateiinduustrryhaasaCorrrellatiion efffectt,botthsttimuulattinggtheedevveloopmeentoofinndusstriialaand mannufaactuurinng ssecttor, buutallsotto pprommotee prrospperiityoofsoometterttiarryinndusstryy, laandsscapp

7、e,tourrismmanddothheriinduustrriess. Deevellopmenntoffreaalesstatte ccanquuicklyyincreaase loccalreevennueffortthe cittys ppubllic inffrasstruuctuure, evventthewwelffareeof ccultturee, eeduccatiion, anndheealtth.IItprovvideesastaableesourrceoffuundiing.At prreseent ourr coounttrys rreall esstatte mm

8、arkket is nott yeet mmatuure, reeal esttatee caapittal souurcee maainlly ddepeendeent on bankks.Thuus tthe modde oof ooperratiion of reaal eestaate in ourr coounttry briingss a lott off fiinannciaal rriskks.Oncee thhe rreall esstatte ccomppanyy deebt mannageemennt pprobblemms, thee riisk of reaal ee

9、staate inddusttry eveentuuallly sspreead to thee baank, thhentthe inddusttry rissk ttrannsfoorm intto ffinaanciial marrkett riisk. Thhis shoows, thhe ffinaanciing modde iis nnot staablee, ttherress a hidddenn daangeer. In thhe nnew maccro-conntrool bbackkgrooundd, wwithh a serriess off reeal esttate

10、e baank creeditt poolicciess annd mmeassurees hhavee isssueed. Its rreallly nott eaasy to gett a bannk lloann.Howweveer, in Chiina thee sttockk annd bbondd maarkeets cannt plaay oout itss roole. Thhe ddisaadvaantaagess off thhe ttradditiionaal ffinaanciing chaanneelsgraaduaallyy coome to ligght, ann

11、d hhavee afffeccteddthee suustaainaablee annd hheallthyy deevellopmmenttof thee reeal esttatee. FFacee thhe ddileemmaa foor ffinaanciing, reeal esttatee ennterrpriisess haave staarteed tto ssearrch forr diiverrsiffiedd fiinanncinng cchannnells, succh aas rreall esstatte aand priivatte eequiity funnd

12、 ttrusst aand thee buuyerrs creeditt, aand so on, whhichh haave enttereed iintoo thhe rreall esstatte mmarkket andd pllayeed aan iimpoortaant rolle. As Sooon aas pposssiblle eestaabliishiing thee fiinanncinng ssysttem, too geet eenouugh cappitaal ssuppportt, hhas beccomee thhe kkey of thee deevellop

13、mmentt off reeal esttatee inndusstryy.Thereeforre, thiis ppapeer sstarrts a ssimpple disscusssioon oof rreall esstatte ffinaanciing chaanneels. Fiirstt off alll, thee paaperr annalyysess thhe ccurrrentt reeal esttatee fiinanncesstraateggy uundeer rreceent conntrool ppoliicy of reaal eestaate. Whheth

14、herCChinnass reeal esttatee caan ooverrcomme tthe finnanccingg diiffiiculltiessrelliess onn thhe iinnoovattionn off fiinannciaal ttoolls aand thee immproovemmentt off thhe ffinaanciing chaanneels. Seeconndlyy, tthe papper in thee deevellopeed ccounntriies forr reeferrencce oof tthe matturee reeal es

15、ttatee chhannnelss off fiinanncinng, finnanccingg moodell foor rreall esstatte ffundd soome of thee seecurrityy iss reepreesenntattivee off thhe ooptiionaal cchannnells oof aanallysiis, Chiinas rreall esstatte ffinaancee syysteem nneedds tto bbe pperffectt, tthe finnancciall syysteem sstilll nneedd

16、too bee fuurthher perrfecctedd. In shhortt, uundeer CChinnass reeal esttatee maacrooscoopicc baackggrouund, whilleboottlleneecksoffreaal eestaateddeveeloppmenntannd cconsstruuctioonfuundss iss enncounnterred， itssrellateed iinduustrriesswilll alsoo beesiggnifficanntlyafffectedd.Thhenttheddeveelopmen

17、ntoffourr nattionnaleeconoomyhhas connsidderaableeobsstaccless.Thhereeforre, theereaalesstatte bbusiinessstoodivverssifyytheefinnanccingg chaanneelsfforddeveeloppmennthaasbeecomeean iinevvitaableetreend.Keywoordss: rreall esstatte; Reggulaatioon; Finnanccingg chhannnel; diiverrsifficaatioon 朗读显示对应的的

18、拉丁字字符的拼拼音目录引言1一、目前我我国房地地产融资资的研究现状状2（一）房地地产开发发企业的的资金来来源41.银行贷贷款42.房地产产信托443.房地产产抵押贷贷款证券券化54.房地产产私募股股权融资资55.房地产产项目融融资76.房地产产投资资资金77.海外基基金88.买方信信贷89.房地产产期权销销售9（二）我国国房地产产企业融融资渠道道的现状状9二、调控背背景下房房地产企企业融资资的现状状11（一）近年年来房地地产调控控政策分分析11（二）国家家宏观调调控对房房地产企企业的影影响151.国家宏宏观调控控对我国国房地产产市场的的影响1152.宏观调调控对房房地产企企业融资资的影响响16

19、三、我国房房地产企企业融资资渠道存存在的问问题177（一）发展展历史较较短188（二）资本本市场有有效性差差19（三）房企企自身融融资结构构不合理理20（四）外部部环境的的影响2201.土地取取得成本本较高2202.金融市市场法律律体系不不健全221四、宏观调调控下我我国房地地产开发发融资的的具体对对策分析析21（一）新形形势下房房地产企企业开发发融资的的应对之之策211.调整心心态和思思路，制制定多元元化融资资发展战战略222.探索有有效的民民间融资资方式2223.建立中中小房企企发展基基金和互互助担保保制度2224.寻求合合作开发发225.积极进进行房地地产企业业融资创创新23（二）对当当

20、前房地地产宏观观调控的的政策建建议23结束语233参考文献224VII引言房地产业是是国民经经济的重重要组成成部分，在在整个国国民经济济中属于于基础性性、先导导性支柱柱产业。从从现实经经济社会会生活看看，房地地产业是是社会生生产和生生活的基基本载体体，房地地产业作作为一个个在工业业化、城城市化过过程中发发展起来来的现代代产业，在在社会经经济生活活中起着着十分重重要的作作用。近近年来中中国房地地产业对对 GDDP 的的贡献率率达到 30%左右。880 年年代是房房地产业业起步的的阶段，到到了 220 世世纪 990 年年代，房房地产业业进入了了成长期期。这样样，我国国的房地地产业一一下成为为了经

21、济济发展的的热点，支支撑了我我国经济济快速持持续的增增长。另外，房地地产业有有十分强强大的关关联效应应，大大大推动国国民经济济的发展展的影响响力不容容小觑。但但就目前前来看，我我国的房房地产市市场还仍仍然不是是一个成成熟的市市场，企企业规模模偏小、开开发商持持续开发发和规模模化运作作的能力力较弱，与与房地产产规模型型、资金金密集型型的行业业特点不不相适应应，同时时依靠银银行信贷贷、融资资渠道单单一的弊弊端亦造造成潜在在的金融融风险加加大。其其具体表表现如下下：房地地产项目目开发成成功的关关键是资资金、土土地和营营销方案案。其中中，资金金的融通通渠道是是房地产产开发的的产业链链中的首首要环节节。

22、我国国大多数数开发商商的运作作模式通通常是一一种滚动动开发的的模式。这这种模式式就是指指开始的的时候开开发商投投入一些些自有资资金，而而且本身身极有可可能是从从金融机机构借来来的。开开发商用用这笔钱钱购买土土地，之之后以这这块购来来的土地地作为抵抵押物，向向银行进进行抵押押贷款，再再用这笔笔贷款来来进行房房地产开开发。这这其中存存在着很很大的运运营隐患患，一旦旦企业资资金链断断裂，企企业则很很难继续续生存。虽虽然在这这十年间间我国房房地产开开发企业业的融资资结构有有所优化化，自筹筹资金和和其他资资金来源源的比重重在不断断上升，但但依赖国国内贷款款的现象象仍是十十分严重重。为此，国家家近年来来陆

23、续出出台了一一系列关关于房地地产融资资的政策策。这些些文件政政策出之之后，无无疑开发发商面临临的就是是资金链链断裂的的严峻形形势了。整整个房地地产业因因此受到到了巨大大的影响响。这种种重大影影响主要要表现在在：现房房的价格格上涨，短短期内对对房地产产的投资资下降，有有关房地地产业的的金融市市场里的的创新数数量增多多，本就就存在的的大小房房地产企企业的分分化加剧剧等等。前文已提到房地产业在我国国民经济中的重要地位，若是房地产业遇到资金瓶颈无法进行房地产的建设开发，其相关的产业便会遭受到十分大的影响，此时国民经济发展势必受到严重的阻碍。这一情况已有历史教训，在 17 世纪到 20 世纪末发生的 4

24、0 多次波及到全球的巨大经济危机中有约一半都涉及到房地产业的非理性投机。分析其主要因其原因有以下三点：第一，单一融资模式使银行暴露于金融风险之中；第二，房地产开发企业高负债经营也隐含了财务风险；第三，仅靠银行难以满足房地产业持续的资金需要。我国对银行依赖度过高的房地产企业在其发展中一遇到干扰就会将此波动引起的风险转嫁给银行，房地产企业的的风险一旦变成银行的风险就很容易影响到整个国家的金融，给国家经济带来威胁。所以要扶持房地产业的发展，必须尽快拓宽房地产多元化融资渠道，分散和化解房地产金融风险。综上所述，在在我国房房地产业业发展的的大背景景之下，无无论未来来是扶植植还是抑抑制房地地产业的的发展，

25、房房地产企企业融资资渠道多多元化的的发展都都是一个个必然的的趋势。解决房房企融资资困境是是当前促促进房地地产行业业发展的的核心问问题，也也是改善善民生、促促进社会会和谐的的重要途途径。基基于此，融资渠渠道问题题的研究究就具有有极为重重要的现现实意义义了。近年来在房房地产业业已成为为我国国国民经济济的支柱柱产业和和新的经经济增长长点的同同时，部部分城市市的房地地产市场场出现了了过热的的现象，表表现为价价格的不不合理持持续上涨涨，房地地产商品品的有效效供给不不足与无无效供给给过剩并并存，市市场运作作不规范范，房地地产的投投机性需需求日益益增长等等。这些些问题不不仅威胁胁着房地地产金融融的安全全，也

26、深深刻影响响了广大大人民的的生活以以及国家家经济的的健康运运行。虽虽然经过过五年多多的调控控，但房房地产市市场存在在的问题题并没有有根本改改善，部部分城市市仍然存存在着房房价持续续走高、房房地产供供求结构构失衡等等问题。现现在此背背景下深深入分析析中国房房地产市市场宏观观调控政政策效果果，探究究其发展展过程中中产生的的偏差及及问题症症结，为为下一步步宏观调调控政策策提供参参考（张张美涛，220100）。在在国际上上多国发发展的历历史上，都都曾出现现房地产产行业发发展的高高峰。譬譬如日本本，在泡泡沫破裂裂前，日日本东京京的一个个地标式式建筑东京京帝国广广场一带带的地面面每平方方英里价价格曾经经远

27、远超超过了美美国加利利福尼亚亚的地块块价格，而而整个东东京都地地区的地地价，相相当于美美国全国国的土地地价格，但但接下来来的房地地产泡沫沫的破裂裂迅速把把日本拉拉入经济济大萧条条的谷底底。因此此，我国国有必要要实行一一系列的的宏观调调控对房房地产行行业进行行约束和和规范，既既可以保保护房地地产市场场的健康康发展，又又可以防防止房地地产市场场出现泡泡沫（贾晶晶晶，20012）。在这样一个宏观背景下，房地产开发商该何去何从，又该如何解决自身的融资之困境？新形势下的融资策略研究就显得极其重要了。本文运用系系统分析析法，比比较法和和规范分分析法等等研究方方法，分分析了在在我国目目前的金金融环境境下房地

28、地产企业业融资的的现状及及国家调调控政策策对房企企融资的的影响，并并借鉴国国内外房房地产行行业发展展的经验验和教训训，集中中讨论了了相关的的合理化化建议和和解决方方法，从从而促进进我国商商品房开开发的进进一步发发展。一、目前我我国房地地产融资资的研究现状状在我国计划划经济时时期，房房地产资资金是由由国家财财政拨款款以及少少量的自自筹资金金组成。改改革开放放以后，国国家的宏宏观调控控逐渐加加强，房房地产资资金的短短缺问题题也由此此出现了了。于是是，我国国通过研研究国外外已有成成熟的房房地产融融资理论论后，结结合国情情提出了了符合我我国的房房地产融融资渠道道。目前，解决决房地产产企业融融资渠道道问

29、题有有很多，可可从以下下方面来来看:第第一，房房地产融融资规模模的持续续增长。作作为资金金密集型型的房地地产行业业，其开开发资金金需求量量是相当当大的。据据国家统统计局公公布的数数据显示示，20009年年全国房房地产开开发到位位资金55.7万万亿元，同同比增长长4吸.2%认认20110年全全国房地地产开发发企业资资金来源源7.22万亿元元，同比比增长225.44%。第第二，房房地产企企业的自自有资金金不足，而而其资产产负债率率又很高高。我国国房地产产企业的的自有资资金比例例普遍存存在不足足，基本本在300%左右右。同时时，由于自有有资金的的不足，大大部分房房地产企企业只能能靠高负负债进行行开发

30、建建设与经经营。第第三，房房地产融融资方式式比较狭狭窄，银银行借款款所占比比重偏高高。房地地产开发发资金主主要来源源是银行行贷款，除除直接银银行贷款款外，开开发资金金主要由由前期开开发的产产品销售售收入结结转而来来，其中中大部分分又是来来自购房房者的银银行按揭揭贷款;其它资资金来源源诸如工工程垫付款款或预收收款，部部分资金金也是来来自银行行贷款。这这样综合合推算，房房地产企企业直接接和间接接来自银银行的贷贷款资金金额，基基本上达达到总资资金来源源的700%左右（见见下表）。另外，目前由于我国对公司发行债券的政策要求相当严格，房地产企业通过发行债券进行融资是非常少的。房地产开发发企业(单位)资产

31、负负债单位：亿元元年 份地地 区区实收资本资产总计累计折旧负债总计所有者权益益资产负债率率合 计#国 家家#本年折旧旧(%) 资本金19985778.73 841.990 195266.188 191.004 39.022 148577.255 4668.92 76.119994520.88 302.445 187444.800 208.779 39.822 142633.888 4480.93 76.120005302.91 215.557 251855.999 299.228 57.722 190322.100 6153.88 75.620016019.86 471.773 285666.

32、811 354.446 67.477 214355.722 7131.10 75.020026750.91 325.559 330433.133 390.553 81.744 247644.577 8278.56 74.920038471.02 408.226 404866.499 450.882 96.833 306988.566 9787.93 75.82004125455.800 1974.73 617899.199 598.002 139.118 457833.633 160055.566 74.12005139266.988 1596.45 721933.644 737.001 15

33、7.335 525200.711 196722.933 72.72006161722.377 2010.03 883977.999 875.667 191.558 654766.677 229211.322 74.12007194388.000 1966.99 1110778.220 1025.65 231.559 826800.233 283977.977 74.42008275611.900 2903.42 1448333.555 1414.14 340.119 1047882.331 400511.244 72.32009289666.022 2906.75 1701884.224 14

34、69.96 320.441 1250442.773 451411.511 73.52010367677.411 3189.78 2244667.114 1758.34 379.881 1672997.441 571700.122 74.5各项数据来来源于中中国统计计年鉴在学术研究究上，从119966年开始始，宏宏观经济济研究、中中国房地地产等等国内杂杂志上刊刊登了房房地产融融资渠道道研究方方而的相相关文节节。关于于资产证证券化的的文章中中，吴福福明发表表的房房地产证证券化探探索影影响比较较大，这这些文章章都系统统地介绍绍了资产产二证券券化在国国外的实实践经验验，这些些研究对对我国发发展房地地产

35、行业具具有积极极的引导导意义。（一）房地地产开发发企业的的资金来来源相对于高速速发展的的房地产产市场来来说，我我国的房地产产资本市市场的发发展还处处于非常常初级的的阶段，且且越来越越不能适适应房地地产市场场发展的的需要。根据房房地产资资本市场场结构划划分，我我国的房房地产资资本市场场，是以以私人债债务融资资子市场场上的商商业银行行融资为为主，公公众权益益融资子子市场中中的上市市融资为为辅。房房地产投投资信托托基金、抵抵押贷款款证券化化、保险险公司和和社保基基金等机机构投资资者的进进入等，仍仍然停留留在研究究探索阶阶段。1.银行贷贷款商业银行的的贷款是是典型的的债务融融资，需需要足够够的抵押押或

36、担保保措施，贷贷款额度度比较高高，贷款款时间不不长，是是商业房房地产融融资的最最主要通通道。但但当前形形势下，面面临通货货膨胀，紧紧缩货币币政策，存存款准备备金率不不断提高高，在未未来的一一段时间间内，商商业银行行的贷款款资金额额度有限限。当然然，商业业房地产产企业在在条件允允许的前前提下应应当首先先考虑从从商业银银行获得得资金支支持。一直以来，我我国房地地产开发发企业的的资金来来源主要要是国内内贷款、自自筹资金金及其他他资金(主要是是定金及及预付款款)二个个方面。房房地产企企业自有有资金比比例较低低，主要要依赖银银行贷款款。银行行信贷资资金贯穿穿于土地地储备、交交易、房房地产开开发与销销售的

37、整整个过程程。企业业自筹资资金中有有大约 70%来自银银行贷款款；“定金和和预收款款”也有 30%的资金金来自银银行贷款款，如果果将施工工企业垫垫资中来来源于银银行部分分加上的的话，来来源于银银行的资资金总比比例将高高达 770%以以上。银银行贷款款实际上上支撑了了房产开开发商经经营周转转的主要要资金链链。对比比银行贷贷款最多多不超过过房地产产总投资资40%的国际际通行标标准，我我国房地地产企业业对银行行的依赖赖度明显显过高。一一旦房地地产经济济发生波波动，房房地产企企业的经经营风险险将转变变为银行行的金融融风险，进进而影响响国家的的金融安安全。为为此，政政府开始始频频出出策调控控，为了了收缩

38、流流动性、压压制通胀胀压力，这这对房地地产的资资金供应应产生了了不小的的影响。房房产企业业资金链链的脆弱弱显露无无遗，房房地产企企业融资资面临前前所未有有的挑战战。2.房地产产信托信托制度具具有高度度的灵活活性与弹弹性空间间，这种种特性为为其发展展提供了了广阔的的平台。一一方面，随随着信托托的现代代化发展展，已经经使其与与商业紧紧密结合合，从而而更加地地具有了了生命力力。另一一方面，作作为金融融机构，信信托可以以发挥中中长期的的金融功功能，从从而推动动了国民民经济发发展。现现代信托托的金融融化和商商业化，也也是其与与银行、证证券及保保险成为为现代金金融业的的四大支支柱。我们看看美美国的房房地产

39、信信托投资资基金，它它们一般般采取的的都是公公司制形形式，发发行股票票在证券券交易所所进行交交易，以以吸收市市场上分分散的股股东资金金，再投投资到房房地产项项目中去去。股东东们在无无需承担担无限责责任风险险的情况况下直接接投资房房地产，另另一方而而通过随随时变现现又可以以解决流流动性差差的问题题。美国国房地产产投资信信托基金金的主要要特点有有:第一一，755%的信信托基金金资产必必须投到到房地产产项目或或政府发发行的房房地产之之类的证证券，同同时755%的毛毛收入来来源必须须是房地地产抵押押贷款利利息收入入或租金金收入。也也就是说说，房地地产投资资信托基基金除了了直接开开发房地地产项目目外，还

40、还可以放放贷给其其他开发发商以谋谋取利息息收入或或者投资资持有物物业以赚赚取额租租金收入入。第二二，盈利利部分的的95%必须分分派股息息，且这这部分盈盈利不用用缴纳所所得税。要要知道美美国的公公司所得得税比较较高，在在30%至355%的水水平，而而有了以以上这个个规定后后，对公公司特别别是那些些投资者者来说，绝绝对是重重大的利利好消息息。第三三，出发发点是解解决融资资问题和和个人投投资房地地产渠道道的问题题，出于于以上动动机美国国19660年特特地颁布布了房房地产投投资信托托基金法法。随随着多年年的不断断发展，截截止20005年年末，美美国约有有3000多只房房地产信信托基金金在运作作之中，整

41、整个房地地产投资资信托市市值达到到33007亿美美元，累累计总回回报率达达到了 1344%，年年平均收收益率55%。其其中，近近三分之之二在证证券交易易所公开开上市交交易，1197只只上市房房地产投投资信托托中1552只为为权益型型，其市市值占房房地产投投资信托托总市值值91.2%。别别的国家家看到美美国房地地产信托托对房地地产业产产生如此此之大的的推动作作用，于于是纷纷纷效仿开开始引入入房地产产信托投投资基金金。目前，我国国政府频频繁调控控楼市，面面临着房房贷紧缩缩政策，银银行机构构纷纷对对房地产产企业提提高贷款款的门槛槛，而国国内资本本市场却却又是那那些房地地产大鳄鳄仃独独享的融融资渠道道

42、。此时时，对于于那些房房地产中中小企业业来说，信信托融资资方式开开始日益益火爆起起来。首首先，信信托发行行的方式式比较灵灵活。在在房地产产企业遇遇到资本本金不够够的情况况下，可可以在拿拿地后并并正在办办理各项项审批时时，信托托计划先先运作，待待筹集到到房地产产企业所所需资金金后，房房地产企企业可以以用来作作为项目目的前期期开发投投入，大大大地节节约了时时间。其其次，为为满足客客户需求求与喜好好，房地地产信托托基金利利用自身身的专业业技术和和资金优优势，不不断开发发不同的的收益风风险组合合的房地地产投资资产品，对对金融业业而言可可以促进进竞争、提提高运行行效率。再再次，可可以利用用一些小小额融资

43、资工具，将将大规模模的房地地产投资资项目转转变为中中小投资资者可以以参与的的标准化化产品，更更加紧密密地将公公司融资资者与中中小投资资者联系系在一起起，充分分发挥了了房地产产信托基基金在金金融市场场上的中中介职能能作用。最最后，当当房地产产信托凭凭证可以以与银行行存款一一较高下下，并在在资本市市场上直直接融资资时，就就打破了了传统商商业银行行在房地地产业的的垄断地地位，商商业银行行面临挑挑战时必必须创新新金融工工具，从从而有效效地促进进了金融融资产多多样化。总的来说，房房地产信信托融资资应该是是一种相相对比较较好的融融资渠道道。房地地产信托托基金综综合财务务费用相相对一其其他融资资方式来来说不

44、算算高，并并且可以以为房地地产项目目开发过过程各阶阶段提供供资金支支持。同同时，由由于我国国房地产产业风险险越来越越显露，政政府对金金融业的的风险控控制管理理明显加加大了力力度，房房地产信信托融资资渠道的的门槛也也逐渐被被抬高，只只有那些些预期收收益较高高的房地地产项目目才能够够采取该该渠道。3.房地产产抵押贷贷款证券券化房地产抵押押贷款是是银行或或其他金金融机构构以借款款人提供供房产或或地产作作为还款款的物质质保证的的抵押贷贷款。它它是房地地产信贷贷业务的的主要形形式，在在融资业业务中占占据了重重要地位位。在房房地产抵抵押贷款款中，不不转移房房屋的占占有权、使使用权、处处分权和和收益权权，但

45、产产权人和和受押者者都不能能随意处处理房屋屋。房地地产抵押押贷款的的贷款额额度由贷贷款人根根据借款款人的资资信程度度、经营营状况、申申请借款款金额和和借款时时间长短短确定，一一般最高高不超过过抵押物物现行作作价的770%。房房地产抵抵押贷款款的期限限主要有有两种:短期建建设贷款款以建设设周期为为限，一一般3年年至5年年;长期期经营贷贷款155年至330年左左右。贷贷款利息息实行按按季结息息的办法法，利息息的收取取方法是是由贷款款人按季季直接从从借款人人的存款款账户中中收取。房房地产抵抵押贷款款证券化化的优点点主要如如下:第第一，它它给住房房抵押贷贷款发放放开辟了了新的融融资渠道道，便于于贷款发

46、发放者按按照资产产负债进进行管理理;第二二，可以以有效分分散银行行的经营营风险:第三，有有利于提提高资金金配置率率，从而而打破住住房信贷贷区域不不平衡性性;第四四，在证证券化实实施过程程中，包包括投资资人、银银行、信信用机构构、资产产管理机机构、服服务券商商等众多多环节参参与和历历练，这这样对我我国资本本市场的的健全和和规范发发展也是是有益的的。随着着土地制制度的逐逐步完善善和房地地产市场场的迅猛猛壮大，我我国发展展房地产产证券化化的有利利条件也也已部分分具备，包包括高速速发展的的房地产产业和房房地产金金融市场场、逐渐渐走向成成熟的证证券市场场、相对对发达的的银行组组织体系系以及信信托公司司等

47、许多多非银行行金融机机构的长长期经营营。当然，我们们也要清清醒地认认识到，在在我国发发展房地地产抵押押贷款证证券化还还是存在在很多障障碍的。首首先，国国内现有有体制的的制约。众众所周知知，国内内的房地地产土地地所有权权与使用用权是分分离的，不不同价格格的房屋屋拥有的的产权及及利益关关系也是是不同的的，可以以想象到到这样的的房地产产交易从从简单化化变成复复杂化，显显然这是是不太适适应证券券化所要要求的产产权法律律化、独独立化等等条件。即即使国内内已经出出台了一一些证券券、担保保、抵押押等等方方面基础础性的法法律法规规，这还还没有完完全能够够满足房房地产证证券化对对法律环环境的要要求。其其次，我我国市场场机制尚尚不成熟熟，房地地产投机机现象盛盛行，常常常是短短期炒作作取代了了中长期期投资，市市场风险险很高。最最后，我我国基本本具备了了证券化化的技术术环境，但但实际操操作中的的技术问问题仍将将是一个个重要的的制约因因素。4.房地产产私募股股权融资资