浩运园项目ABC实际成本分析报告(定)090304加图版11259.docx

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1、浩运园项目成本分析报告一、项目概概况：浩运园项目目位于亚运运村北苑路路以东，北临天马大厦北路、东临临冶金机械械厂西路（规划中），南临小营北路。地处新圈定的奥运村址的门户之上，占地面积20347平米。总建筑面积99645平米（以土地证为准）。本项目开工时间2005年9月16日,竣工时间为2007年8月13日。浩运园项目目包括新建建A、B、C三栋塔楼及地下车库库和配套建建筑。1新建AA、B、C三座住宅宅楼为现浇浇剪力墙结构，檐檐高6470米，地上222层一栋、24层两两栋，地下下三层，设设有机械车位338个个（已建成成机械车位92个），外墙外外保温刷涂料，外外窗采用铝铝合金断桥保温双玻窗，电梯为三

2、菱电梯，PB管地埋埋采暖，集集中供热，小区设有中水水系统，建筑面积积为901182平方方米（其中中地下车库库面积79969平方方米），可可销售面积积为719915平方方米。2原有配配套楼白楼楼建筑面积积为62224平方米米，为多层层砖混结构构旧房，现现已售出。3原有配配套楼红楼楼为多层砖砖混结构旧旧房，建筑筑面积为22239平平方米。4新建过过街楼（连连接配套红红楼及白楼楼）为全现现浇混凝土土框架结构构，建筑面面积为10000平方方米。配套楼红楼楼和新建过过街楼两项项（总建筑筑面积32239平方方米），与与大屯派出出所置换，其其成本列入入A、B、C住宅成本本还配套项项中。二、浩运园园项目实际际

3、成本分析析（一）、浩浩运园项目目总成本构构成浩运园项目目成本汇总总表序号项目名称金额 （万元）建筑面积单单方成本（元元/m2）销售面积单单方成本（元元/m2）一A、B、CC三栋住宅及地地下车库总总成本51,68815,72337,1500其中:1车库成成本1,75332,28662.28662A、BB、C住宅成本本45,59995,02336,29993还配套套成本(红楼及过过街楼)4,329914,299114,2991二配套楼白楼楼成本3,40665,47335,4733三预提费用2,6055289363总成本57,6992备注：A、B、C住宅成本本中包括了了销售费用用6,5448万元。从

4、上表看出出，浩运园园项目总成成本为57,692万元元，由以下下部分组成成：1A、BB、C住宅实际成本为为51,681万元元（其中：地下车库库成本为11,7533万元，还还配套成本本为4,3329万元元）。2配套楼楼白楼成本本为3,406万元元。3、预提费费用2,6605万元元，包括：东侧市政政代征地腾腾退费用5500万元元、地下车车库消防改改造4200万元、中中水改造550万元、汽汽车坡道和和防水改造造及降噪1120万元元、热力分分户计量3300万元元、对业主主的赔偿维维修1855万元以及及红楼装修修及外檐装装修等1220万元。（二）、对对浩运园AA、B、C座住宅实际际成本的重重点分析浩运园A

5、、B、C座住宅工工程实际成成本为51,681万元元(其中：含含销售费用用6,5488万元、地地下车库成成本1,7753万元元、还配套套成本为44,3299万元)，建筑面面积单方成成本为5,723元/平方米，销销售面积单单方成本为为7,1500元/平方米。具体详见下下表。浩运园A、BB、C住宅宅实际成本本汇总表序号项目名称成本（万元）比例（%）建筑面积单单方成本（元元/m2)销售面积单单方成本（元元/m2) 一 项目股权权收购及拆拆迁补偿 21,5588 41.777 2,3994 2,9991 二前期工程 9556 1.885 1006 1132 三建安工程 16,6655 32.223 1,

6、8447 2,3307 四基础设施及及市政工程程 3,9988 7.772 4442 5553 小计 43,1187 83.556 4,756 55,9411 五财务费用 4889 0.994 554 68 六间接费 1,0992 2.111 1121 151 七管理费 3665 0.771 440 51 小计 1,9446 33.76 216 2700 八销售费用 66,5488 12.67 7118 8897 总计 51,681 1000 5,723 7,150018从上图表中中看出:1、拆迁补补偿及征地地费占总成成本的41.777%，在房地地产投资中中占重要比比例。其建筑面面积单方成成本

7、为2,394元元。2、前期工工程成本占占总成本的的1.855%，建筑筑面积单方方成本为1106元/平方米，属属于正常水水平。3、建安工工程占成本本的32.233%，建筑面面积单方成成本为1,847元/平方米，属属中等成本本价格水平平。4、基础设设施及市政政工程占7.722%，建筑面面积单方成成本为442元/平方米，属属于正常范范围（一般般在500元/平方米以以内）。5、销售费费用占总成成本的122.67%,建筑面积积单方成本本为718元/平方米。6、间接费费、财务费费、管理费费三项占总成成本的3.76%，属于正正常范围。（三）、配配套楼白楼楼成本为33,4066万元，建建筑面积为为6,224平

8、方方米，建筑筑面积单方方成本为5,473元/平方米。三、浩运园园A、B、CC住宅实际际成本与计计划成本对对比分析我公司在浩浩运园项目目开发的前前期，进行行了项目成成本预测，制制定了项目目的成本目目标，编制制了成本计计划。项目目在实际开开发过程中中，每一个个施工环节都都是严格按按照成本计计划来控制制的。需要要说明的是是计划成本本制订出来来后也不是是固定不变变的，随着着项目建设设的实施，根根据实际情情况调整计计划成本。浩运园的计划成本从最初的48,127万元，调整到54,151万元，共调增6,024万元。主要原因有还配套成本增加，还配套成本从最初的成本计划300元/ 平方米增加到8,892元/平方

9、米，此项即增加了2,580万元；建安的变更洽商和价差增加了1,341万元；市政基础增加了882万元，主要是供电方案的改变；销售费用增加了808万元；财务费用、管理费、间接费等增加了413万元。 浩运园项目实际成本与计划成本对比汇总表序号项目名称实际成本 （万元）计划成本 （万元）成本差异 （万元） 一 项目股权权收购及拆拆迁补偿 211,5888 200,450 11,1388 其中：还配配套成本4,32992,88001,4499二前期工程 956, 836 1120 三建安工程 166,6555 177,5011 -846 四基础设施及及市政工程程 33,9888 44,5966 -607

10、 小计 433,1877 43,3383 -1196 五财务费用 488 11,154 -6666 六间接费 11,0922 11,3633 -2711 七管理费 365 527 -1622 小计 1,945 3,0044 -1,099 合计 45,1132 46,427 -1,295 八销售费用 66,548 6,202 3346 合计51,688052,6229-949九预提费用(不可预见见费) 2,605 11,4266 11,1799 总计 54,2285 544,0555 2330 备注：实际际成本-计计划成本=成本差异异，正值为为超出计划划成本，负负值为低于于计划成本本。从上图看出

11、出，若扣除除预提费用用或不可预预见费后，实际总成本为51,681万元，计划总成本为51,864万元，实际成本比计划成本减少183万元。其中：（1）收购购股权及拆拆迁补偿超超出计划成成本1,1388万元，主主要原因是是还配套（红红楼和过街街楼）成本本增加，原原计划成本本按8,8892元/平米，现现实际为114,293元/平米。（2）前期期工程实际际成本超出出计划成本本120万元元，主要原原因是大户户型改小户户型，增加加了规划验验收费800万元、消防二次次检测费229万元及及其他100万元等。（3）建安安工程实际际成本比计计划成本减减少8466万元，主要要是总包工工程的设备备暂估价差差多数为负负差

12、。这是是因公司加强阳阳光采购力力度，对主主要设备和和材料采购购进行招标标，选出质质优价廉的的合格产品品，使实际际采购价均均比投标价价低；变更更洽商也减少了1337万元；另外外在对消防防工程、有有线电视工工程结算审审核中，也也核减了224万元等等。（4）市政政基础工程程比计划成成本减少6607万元元，其中：供电工程程减少555万元、燃燃气工程减减少111万元、雨雨污水及道道路减少1182万元元、小区绿绿化减少332万元、给给水工程减减少1066万元、热热力工程减减少2399万元、其其它项目比比超出计划划-1188万元，综合合共计实际际比计划减减少6077万元，这这都与我公公司严格执执行有关招招标

13、制度和和加强管理理是分不开开的。（5）财务务费、间接接费和管理理费比计划划成本共减减少1,0999万元。（6）销售售费用超出出计划成本3466万元。四、浩运园园A、B、C住宅与幸幸福家园三三期住宅成成本对比分分析幸福家园三三期工程自自20033年6月10日开工至20005年2月24日竣工。有有塔楼和板楼共10栋，檐檐高24-533米，8-188层，并设有地下车库库和会所，总建筑面积为为1180060平方方米（地下下车库77664平方米米）。住宅宅楼为全现浇剪力墙结构，外墙外外保温刷涂料，窗窗采用铝合金断桥保温双玻窗，电梯为三菱电梯，PB管地埋埋采暖，集集中供热，小区设有中水水系统。（一）、建建

14、安工程成成本对比分分析浩运园与幸幸福家园部部分建安成成本对比表表序号项目名称浩运园A、BB、C住宅宅幸福家园三三期差异成本万元单方造价元/平米占建安成本比例（%）成本万元单方造价元/平米占建安成本本比例（%）成本万元单方造价元/平米1总包工程（含含钢筋）13,77701,527782.73321,85571,851174.311-8,0887-3242消防工程246291.481,1000933.74-854-643智能化工程135130.81547461.86-412-334户门175191.05157130.531865电梯设备及及安装费348392.09938793.19-590-406

15、竣工档案费2330.142520.08-207首层大堂装装修124140.75153130.52-2918桩基础及护坡桩186211.12538461.83-352-259铝合金窗工工程9461055.682,27551937.73-1,3229-8810有线电视工工程6870.419180.31-23-011中水工程8390.5010190.34-181从上表看出出：浩运园的总总包工程、消消防工程、智智能化工程程、电梯设设备及安装装、桩基础础及护坡和铝合合金窗工程程的单方成成本均比幸幸福家园要要低。从工程施工工时间上看看，浩运园园项目开工工时间于005年晚于于幸福家园园三期2年多，因因近几年

16、建建筑材料价价格大幅度度上涨，特特别是钢材材、铜材、管管材、电线线电缆等材材料涨幅在在30%-3000%之间，浩浩运园的建建安单方成本理理论上应比比幸福家园园三期要高高。由于我我公司对浩浩运园项目目全方位的的加强管理理，从建设设初期设计计方案上对对住宅产品品进行了方方案优化，同同时对主要要材料和设设备的采购购甲方实行行了严格的的招标采购购制度，货货比多家，选选出质优价价廉的产品品，大部分分材料和设设备订购价价格均比施施工方中标标预算价格格低，较好好地控制住住了建安成成本。（二）、浩浩运园项目目与幸福家家园三期钢钢筋含量对对比分析从产品结构构上说浩运运园是三栋栋住宅塔楼，建建筑面积99.02万平

17、方方米；幸福福家园三期期是以板、塔为主，共有住宅宅楼10栋，建筑面面积11.8万平方米米，比浩运运园多3万平方米米，另外还还建有一个会会所。从钢钢筋含量上上对比，浩浩运园的钢钢筋单方含含量比幸福福家园三期期要低111kg/m2。说明钢钢筋材料控控制和现场场管理较好好。浩运园A、B、C住宅楼钢筋含量量表序号项目名称建筑面积（m2）钢筋量（吨吨）单方含量（kkg/m22）直径10mmm内直径10mmm外合计1A座253000477.112 1612.64 2090 83 2B座274066532.11591686.2482218 81 3C座378300630.00172996.9513627 9

18、6 合计9053661639 6296 7935 88 幸福家园三三期钢筋含量表表序号项目名称建筑面积（m2）钢筋量（吨吨）单方含量（kkg/m22）直径10mmm内直径10mmm外合计17号楼8897.17189.338649.665839.00394 28号楼127866.6130.9911112.81243.7197 39号楼127588.74130.9911112.81243.7197 410号楼8729.52111.111838.22949.331109 511号楼217233.2482.299935.0041017.3347 612号楼103633.54226.66769.9959

19、96.55596 713号楼6279.41226.66769.995996.555159 814号楼6191.88175.668459.889635.557103 915号楼130344.79170.998817.557988.55576 1016号楼9531.28191588.773779.77382 小计1102996.1771635.468054.589690.0488 11会所439241.5725.553767.003175 12车库7764.0737.5221679.261716.78221 小计121566.0779.0222404.792483.81204 合计1224552.

20、2441714.48104599.37121733.8599 （三）市政政基础设施施成本比较较 市市政基础成成本对比表表序号项目名称浩运园A、BB、C住宅宅幸福家园三三期差异成本（万元）单方成本（元元/平米）占市政成本本比例（%）成 本（万元）单方成本（元元/平米）占市政成本本比例（%）成本(万元元）单方成本（元/平米米）一红线内基础础设施 2,3221 2577 58.221 2,9332 2448 78.71 -6611 9 1 供电工程程 9655 1107 224.200 671 57 188.01 294 50 2 燃气工程程（室内外外） 1722 19 4.311 330 28 8

21、8.86 -158 -9 3 雨污水工工程 933 10 2.333 2911 25 77.81 -198 -14 4 小区绿化化工程 1655 18 4.144 405 34 100.87 -240 -16 5 小区道路路 1000 11 2.511 105 9 22.82 -5 2 6 电信工程程（只是弱弱电用管道道） 177 2 0.433 89 8 22.39 -72 -6 7 给水工程程 1255 14 3.144 164 14 44.40 -39 -0 8热力工程 3999 44 110.011 866 73 233.25 -467 -29 9机械停车 1822 20 4.566

22、- - - 182 20 10地下车库交交通设施 177 2 0.433 11 1 00.30 6 1 11其他 866 10 2.166 - - - 86 10 二红线外市政政工程 1,6666 1855 41.779 7993 667 21.29 8873 1118 1热力集资费费 5455 60 113.677 5 0 00.13 540 60 2嘉铭园开闭闭站用电集集资费 2799 31 7.000 - - - 279 31 3供电外线电电缆工程 6433 71 116.133 593 50 155.92 50 21 4市政电力工工程掘路费费 155 2 0.388 - - - 15

23、2 510KV电电缆工程监监理费 33 0 0.088 - - - 3 0 6红线外雨污污水 977 11 2.433 2 0 00.05 95 11 7自来水干线线集资费 255 3 0.633 36 3 00.97 -11 -0 8东侧道路施施工 477 5 1.188 - - - 47 5 9其他 122 1 0.300 157 13 44.21 -145 -12 三 合计 3,9887 4422 1000 3,7225 3666 1100 2262 1227 从上表看出出：浩运园园的市政基基础工程成成本为3,987万万元，单方方成本为4442元/平方米，幸幸福家园三三期成本为为3,72

24、00万元，单单方成本为为366元/平方米，浩浩运园比幸幸福家园三三期单方成成本高766元/平方米。主主要原因有有：（1）浩运运园是一个个独立的项项目，主要要的电源、水水源、气源源、热源和和污水等都都要重新设设计和建设设。特别是电电源走线因因受小区场场地及结构构限制，需需绕线施工工，红线外外的电源也也要交集资资费和外电电源的建设设费，此项项单方成本本就增加了了104元元/平方米米；红线外的的热源费也也要花费5545万元元，单方成成本比幸福福家园增加加了60元元/平方米米；而幸福家家园三期是是在一二期期基础设施施较完善的的基础上继继续建设的的，红线外外的水、电电、气、热热源工程无无需过多资资金投入

25、，只只需投入红红线内的基基础设施建建设费，故故成本低，又又建筑面积积比浩运园园要大，分分摊单方成成本比浩运运园还要低低。（2）浩运运园设立了了地下机械械停车设备备，已发生生的费用为1882万元，单方成本本为20元元/平方米米，而幸福福家园三期期没有此项项支出，这这也是浩运运园比幸福福家园三期期要高的重重要原因之之一。五、浩运园园项目销售售收入1、浩运园园A、B、C住宅项目目共销售房房屋9266套，销售售收入共计计65,8823万元元，建筑面面积单方收收入为7,270元元/平方米，销销售面积单单方收入为为9,1553元/平方米。2、配套楼楼白楼建筑筑面积为66224平平方米，销销售金额为为49,

26、7790,1160元，建建筑面积单单方销售收收入为8,000元元/平方米。六、浩运园园项目盈利利1、浩运园园A、B、C住宅项目目销售收入入65,8823万元元，营业税税（5.55%）3,6220万元，目前前实际发生生成本为51,680万元元（含地下下车库），则则利润总额额为10,523万万元，扣除除所得税（33%）后净利润为7,050万元，销售利润率为16%，销售净利润率为10.7%。为了后续完完善项目，预计可能发生浩运园东侧市政代征地腾退、红楼过街楼的内装饰、地下车库消防改造（含后续要建设的机械停车位）、热力分户计量改造、燃气管线维护、高基变电室维护以及污水管线和道路维护等项目的费用，财务对

27、其成本预提了2,605万元。若加上预提费用，A、B、C成本为54,285万元，则利润总额为7,918万元，扣除所得税（33%）后净利润为5,305万元，销售利润率为12%，销售净利润率为8.1%。2、配套楼楼白楼销售售收入为44,9799万元，营营业税（55.5%）为为274万元元，成本为为3,406万元元，则利润润总额为11,2999万元，扣扣除所得税税（33%）后净利利润为8770万元，销销售利润率率为26.1%，销售净净利润率为为17.55%.3、从浩运运园整体项项目看，以以上两项总总收入为770,8002万元，总总成本为557,692万元（含预预提费用22605万万元），营营业税共计计

28、为3,8894万元元，利润总总额为111,822万元元，扣除所所得税后净净利润为77,921万元元，销售利利润率为117%，销售净净利润率为为11%。4、以上盈盈利指标还还未计算地下车车库和与大大屯派出所所所置换的的旧楼两项项资产所能带带来的预期期收入。总之，我公公司在浩运运园项目的的运作上可可以说是成成功的。这不仅为为我公司赢赢得了较高高的利润，创创造了很好好的经济效效益，为股股东赚取了了更多的投投资回报，还树立了良好的公司形象；通过浩运园项目的开发建设，我们建立、健全了相关规章制度，积累了丰富和宝贵的经验，特别是在招投标和成本管理两项重要工作中更加严谨、高效，为我公司今后房地产项目的开发奠定了良好的基础，增强了信心。北京金第房房地产开发发有限责任任公司 合合同造价部部2009年年3月4日