关于长沙县的市场调查报告24898.docx

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1、长沙县市场场调查报报告重点纪要：威胁:目前已已经有一一家当地地有实力力的中南南物流进进驻星沙沙，模式式相似，为为了项目目顺利通通过，项项目报告告必须做做好差异异性，突突出林安安优势，高高度上领领先。机会:1当当地物流流行业迅迅猛发展展，需求求旺盛，22当地政政府财政政支持力力度加大大，3当当地物流流园建设设滞后、基基础设施施配套现现代化程程度不高高，物流流信息化化低或意意识不重重视，整整体竞争争力不强强，资源源整合不不够大。44目前长长沙市物物流节点点布局不不合理，资资源相对对分散，小小规模、集集约化经经营不高高，物流流成本偏偏高。55政府正正在主导导规划物物流节点点、着重重引进具具有整合合能

2、力具具备规模模的物流流企业进进入。66处于政政府主导导，市场场搬迁时时期，确确定东移移战略，长长沙商业业市场即即将面临临重组和和升级，给给招商带带来机会会。一、 长沙市长沙沙县的总总体概述述长沙县地处处长沙中中心，是是长沙市市的一个个县级市市，位于于长沙市市中心地地带，地地理位置置佳，机机场坐落落于长沙沙县，横横向有长长永高速速，机场场高速、纵纵向京珠珠高速、1107国国道横贯贯其中，形形成井字字形，三三环线在在建。长长沙县总总面积119977平方公公里，下下辖一五五个镇、44个乡、33个街道道,长沙县县人民政政府驻星星沙街道道，总人人口788万。拥拥有国家家级经济济开发区区-长沙沙经济开开发

3、区和和高新区区，引进进16家家世界5500强强及一些些国内知知名企业业，如可可口可乐乐、伊莱莱克斯、LLG、广广汽长丰丰、同心心实业、三三一重工工等，目目前已经经形成工工程机械械 汽车零零配件 电子信信息 三大支支柱产业业，是长长沙市的的工业重重镇，目目前该区区已成为为长沙最最重要的的增长极极和承接接发展区区域，未未来三五五年内由由市政府府主导的的市场搬搬迁项目目，将超超过一半半落户长长沙县，009年产产业结构构7.77：688.5：23.8，工工业仍然然是经济济发展的的核心，值值得注意意的是，009年服服务业同同比增速速首次超超过工业业，成为为带动经经济发展展的新动动力。二、 长沙县区位位优

4、势以以及交通通现状外域位于华华中武汉汉、上海海、广州州、重庆庆四大城城市中心心，长沙沙县位于长长沙市东东部，与与长沙市市两大核核心区雨雨花区和和芙蓉区区相邻，区区位优势势独特，内域长长株潭经经济区品品字形中中间，也也处于省省府长沙沙的中间间，承接接中心区区雨花区区、芙蓉蓉区的辐辐射、产产业转移移、市场场搬迁，本本县内有有湖南首首个国家家经济开开发区，五五年来连连续以17%的增速速发展，是是长沙市市经济增增长的引引擎，水水陆空连连成一体体，机场场位于长长沙县，横横向有长长永高速速，机场场高速、纵纵向京珠珠高速、1107国国道、等等形成井井字形，三三环线在在建，随随着工业业化、城城市化的的进一步步

5、发展，一一个新兴兴商贸新新城在长长沙县兴兴起，随随着城市市空间的的东拓策策略，长长沙县是是承接市市场搬迁迁，主城城区扩展展的主体体地区，也也是长沙沙市政府府规划的长沙物流流中心。三、 当地经济和和产业状状况长沙县作为为长沙市市的一个个工业、商业重镇，1992年湖南省第一个国家级经济开发区成立于长沙县星沙区，在经济开发区的强势带动下，8个工业园区先后建成分别坐落于5个镇并快速发展，如今政府在规划扩容其中的5个工业园区，2010年全县GDP高达620亿元，连续五年增长17%；人均GDP为11000美元，百强县中排名37位，竞争力位居25，三产业比重分别为：6.7：70.9：21.4，国企、外企、民

6、企比例分别为1.9：12.1：86。长沙县的工业和第三产业直接拉动了当地GDP的增长。长沙县凭借借着区位位、交通通、资源源、产业业集聚的的四大可可持续发发展优势势，工业业园区先先后引进进了LGG、伊莱克克斯、博世、长丰汽汽车、哇哈哈哈、可口可可乐、光南摩摩托、金莎莉莉彩印、华天铝铝业等一一大批龙龙头企业业，带动动了一些些配套企企业的进进驻，并并逐渐形形成以工工程机械械、汽车车及其零零部件、电电子信息息三大支支柱产业业的发展展格局，220100年园区区GDPP达到4480亿亿，商业业和工业业发展的同时也也促进了了当地房房地产行行业的蓬蓬勃发展展，成功功走出了了一条集集 “商业、工工业、房房地产”

7、行业为为一体的的富民强强县之路路。长沙市是内内陆发展展速度前前列的省省会城市市，属于于发展缓缓慢繁荣荣期，市市场需求求函数良良好，属属于可扩扩展市场场，20010年年单长沙沙县零售售商品销销售额达达1400.7亿亿，1000户中中有300拥有私私家车，可可以判断断，长沙沙县消费费能力较较高，随随着工业业化、城城市化的的进一步步发展，富人阶层、扩大的中产阶层对某些新产品、奢侈品需求扩大，目前该区商贸比较发达，先后引进卜蜂莲花、步步高、新一佳、苏宁国美等零售巨头，中心区域房价达7000多元每平方，商业写字楼高达17000元每平方，一楼铺位租金为108元一平方。09年商品零售额为106亿。对市场要求

8、要有一个各种产品都有的富有的市场，而大多市场都是随市场需求自发形成，规模较小，分布也不合理，但很齐全，随着市场空间的拓展，这些市场内耗越来越大，越来越制约城市发展，政府也认识到需要整合，就物流节点而言，目前整个长沙市物流节点比较多，目前仍然主要分布在雨花区、天心区、芙蓉区三大中心区，而多数园区和配送中心的规模比较小，运作模式比较单一、初级。四、 商业配套环环境长沙县目前前商业配配套设施施较齐全全，由于于大部分分批发市市场要搬搬迁到长长沙县，有必要对目前长沙市批发市场作了解，批发市场业态很旺，长沙批发市场只主要分布在雨花高桥、芙蓉三湘，大汉、旺子（家具），星沙市场、马王堆。高桥汽配城城（800-

9、1000）元元/m，高高桥大市市场（990-1140）元元/m，建建于19996年年，全园园店铺555000多间，占占地8000多亩亩，涵盖盖医药、建建材、五五金、酒酒店用品品、服装装、皮具具、日化化、茶叶叶、烟酒酒、电脑脑、炒货货、干货货、家电电、家纺纺等商贸贸批发市市场，市市场成字形分分布，布布局合理理，业态态旺盛，是是长沙市市最具影影响力，最最综合的的市场，老老板是罗罗映江，骑骑三轮车车起家，目目前是湖湖南省人人大代表表，高桥桥市场主主要通过过招商模模式发展展壮大，比比如茶叶叶专业市市场，是是通过对对岳阳市市专业茶茶叶市场场档主以以一年免免租，二二年减租租60%，三年年免租330%的的形

10、式把把整个岳岳阳的茶茶叶市场场搬到高高桥。对对面马路路有专业业高桥物物流配送送中心，高高桥物流流配送中中心主要要以省内内配送为为主，省省外仅占占30%以内，地地面租金金在（660-880）元元/m,当地商商业协会会数据称称，高桥桥配送中中心，服服务高桥桥所在区区雨花区区的业务务仅占十十分之一一，已达达到立足足长沙，服服务全省省的辐射射功能。与与高桥正正门相隔隔二环路路的长建建市场建建于977年，775元/m，主主要经营营油漆、五五金、建建材、灯灯饰四类类，3公公里处的的二期还还包括家家具等专专业市场场，档口口铺租达达到1000元/m以上上。另一个三湘湘大市场场，建于于96年年，董事事长李觉觉文

11、，涵涵盖家私私、布艺艺、家电电、食品品、建材材、通信信等，是是除高桥桥外的另另一个大大型综合合市场，业态很旺盛，专门考察下属三湘南湖大市场，建于99年，租金约为80元/m,主要以五金机电为主，同时做汽车销售，据当地档主了解，这里的铺位都是抢回来的，这个市场不会搬走。接下来走访了做蔬菜水果批发的红星市场，做建材的东岸市场、做汽配的星沙汽配城，总结出这些比较小的市场中很多市场是自发而成，很多市场档口是农民自建的楼房，利用集体管理，如高桥建材市场、星沙汽配城用的是农民自建房，由村委会管理或没有管理，这些一般都是自发而成的专业市场，管理一般比较混乱，档主一般不满意。各市场租金金价位情情况：中南物流园园

12、星沙汽配城城一首商品房房开发区一楼楼旺铺高档商业办办公楼34元80-1110元6000-70000元108元42-544元长沙县房地地产和商商场等第第三产业业的发展展也拉动动了当地地商业和和娱乐行行业的发发展。目目前商业业、娱乐乐市场比比较繁荣荣，有集集餐饮、购购物、娱娱乐、住住宿等为为一体的的商业街街，先后后引进卜卜蜂莲花花、步步步高、新新一佳、苏苏宁国美美等零售售巨头等等高档的的商业广广场（这这些广场场里面以以品牌店店面为主主），同同时也存存在一些些档次较较低的小小型商贸贸市场，不不同档次次的商场场和市场场的进驻驻，完善善了当地地商业配配套，也也满足了了当地不不同消费费人群的的消费需需求，

13、 开元大大酒店、明城大酒店 以及五星级名城国际大酒店太阳城娱乐广场等高档酒店和娱乐城的进驻进一步完善了当地商业的配套，一定程度上拉动了长沙县第三产业的发展，成为了第三产业的一大经济亮点。 五、投资环环境 长沙县县拥有国家级级经济开发区、高高新区，是是长沙市市的工业业重镇，工业基础较扎实，公共设施完善，县内28条园区主干道贯穿其中。土地价格：星沙镇镇分五级级：5880-9980-14880-221900-30050元元人均收入：城镇人人均收入入：2110999元 农村人均收收入：11109946元元人均GDPP110000美美元工人参考工工资：本本科24400 硕士士36000 大专一一八000

14、 普工工一三000-一一五000。水电：2.2元/吨，商商业用电电1.003 非居民民0.8896旺铺：1008元/m 优优惠政策策：（1）鼓励发发展现代代物流业业。20008年年元月11日后在在我县注注册登记记的物流流园年度度生产经经营性税税收（含含其引进进企业所所产生税税收）达达50万元元（含550万元元）以上上的县实实得部分分，第一一年按880%比比例、第第二、三三年各按按50%比例给给予奖励励。（22）物流流园落户户在乡镇镇工业园园区，该该区奖励励资金纳纳入年终终县乡财财政体制制结算，同同时鼓励励建设专专业市场场。（33）凡投投资1亿元（不不含地价价款）以以上、经经营性用用房和仓仓储用

15、房房总面积积200000平平方米以以上的专专业市场场，开发发商可享享受以奖励励：新建建专业市市场年度度经营性性税收总总额达到到5000万元（含含5000万元）以以上，按按县实得得部分对对年纳税税额在110000万以上上的企业业的专业业第三方方物流企企业超出出10000万部部分按一一定比例例返还政政策 从从街上豪豪华汽车车，穿着着，商铺铺名店，可可以判断断，当地地人以休休闲享受受为主，相相对没有有广州人人务实，属属消费休休闲型城城市。目目前长沙沙市正在在创建全全国文明明城市，市市容得到到很大改改观，从从两天接接触发现现，镇级级政府人人员办事事风格比比较粗狂狂。治安安方面：据当地地持枪抢劫劫、野鸡

16、鸡的士多多、路面面开车野野蛮等情情况了解解到：当当地人员员素质不不太好，治治安情况况也不乐乐观，偷偷抢情况况比较严严重。物物流人才才方面：在校生生物流专专业学生生达80000。长沙县目前前商业氛氛围浓厚厚，商业业、娱乐乐型的广广场在不不断进驻驻，当地地房地产产、餐饮饮、娱乐乐等第三三产业，带带动了当当地经济济的发展展，使当当地的人人均收入入水平和和消费水水平在不不断提高高。长沙沙县目前前的房地地产行业业也很火火热，房房地产开开发的力力度越来来越大，碧碧桂园等大大型房地地产项目目的进驻驻更是带带动了当当地房地地产的开开发热潮潮，使其其规模在不断壮大大。当地地房地产产价格在在60000元/平方米米

17、70000元/平方米米之间；卜蜂莲莲花广场场内部的的铺位租租价，一一楼在11002200元/平平方米之之间，高高级写字字楼租价价在422-544之间；卜蜂莲莲花对面面的商业业街铺租租在1000-1120之之间，星星沙汽配配城在880-1110之之间，根根据当地地房地产产、商业业铺位租租金、商商业氛围围、人流流量、消消费水平平等来看看，当地地消费水水平和消消费需求求在逐步步提高，长长沙县又又是一个个工、商商业发展展的重镇镇，在县县中心仍仍可发展展一个集集娱乐、休休闲、购购物、餐餐饮、住住宿为一一体的大大型商业业广场。五、 当地物流业业发展情情况 长沙沙县虽然然在地产产、商业业和第三三产业发发展的

18、较较为可观观，但是是工业占占的比重重还是占占主导，当当地的第第三方物物流配套套也跟不不上长沙沙县物流流的发展展，就中中南物流流园发展展模式与与林安比比较相仿仿（中南南物流档档口租金金33-335元/m,停车费费：177.5 m 660元 ，一三三m 50元元，9.6m 400元，99.6mm一下 30元元 停车车、信息息、商贸贸为主 配套铺铺位租金金45元元/m。是是一家目目前长沙沙专业化化服务的的大型综综合性物物流园，同同时做汽汽车展销销，备受受政府重重视，二二期项目目与已经经与政府府签订协协议，同同样落在在星沙区区，定位位与林安安定位较较为相似似，政府府也在做做区隔，通通过考察察，中南南实

19、力雄雄厚，市市中心占占地三百百亩，与与政府关关系密切切，目前前仍以停停车、仓仓储、信信息调度度为主）也也是仓储储、停车车、周转转信息为为主。长沙县县被市政政府规划划为物流流集散地地，致使使长沙的的物流行行业在这这样一个个大的环环境下迎迎来春天天，现已已有一些些大的物物流企业业进驻，主要聚集在中南物流园一带。目前整个长沙市有物流企业460家 ，其中3家五A 、一三家四A，一三家三A ，10家二A。根据华中地区产业结构了解到长沙与周边城市的运输概况：长沙-西安主要运输农副产品，长沙-郑州以农副产品、钢铁、能源为主，长沙-长三角地区主要以能源、钢铁为主，长沙-珠三角地区主要以电子产品、能源等为主。目

20、前，虽然长沙县目前对物流的需求不算很大，可是随着工业雨花、芙蓉两区物流业的转移，在政府的主导下，长沙县发展物流的潜力日益增大。长沙县至少要承接一半以上的批发市场的转移，物流节点将会被重新规划。六、项目地地理位置置投资的片区区位于京京珠高速速与三环环交界处处，以唠唠叨河为为界限，形形成三角角区域，面面积大概概2700亩，地地块属于于丘林半半山腰，山山边直至至河流之之间为农农田，自自然条件件较好，约约有200多户农农户住宅宅，离京京珠出口口处5公公里，而而附近有有1077国道、长长永高速速、机场场高速、北北二环，有有两座必必经之桥桥比较矮矮，需要要重建。在在长沙县县定位看看来，长长沙县定定位物流流

21、园区为为北三环环，机场场高速、万万家丽路路北延长长线、捞捞刀河地地带，与与我司所所选地意意志相符符。七、政府情情况政治方面:县委书书记杨懿懿文，县县长张庆庆红 主管商商务局副副县长刘刘素月 主管规规划副县县长安伟伟 均没没见面。政府意意愿：急急需引进进高规格格、技术术水平高高、能整合合资源的的有实力力的第三三方物流流公司进进入长沙沙。要求求：可行行性方案案、科学学合理完完整的方方案、尽尽早落地地，7月中中旬过会会，长沙沙县过会会项目223个，通通过率预预计700%。官员对项目目态度纪纪要：姚书记：原原为县政政法委书书记，退退下后协协助招商商，没有有实权，但但很受尊尊敬，表表示长沙沙县招商商一是

22、税税收，二二是就业业、三是是发展前前景、辐辐射能力力，表示示全力支支持林安安项目，就就林安提提出的“以商贸贸促进物物流，以以物流促促进商贸贸”表示很很感兴趣趣，并就就此思路路想深入入探讨星沙胡镇长长：原为为县公安安局中队队长，去去年当选选上星沙沙镇长，为为人憨厚厚、务实实，对林林安实力力充满信信心，对对项目落落地充满满期待。招商局胡局局长：刚刚上任，对对林安项项目热情情谨慎，表表示即将将有233个项目目过会，一一般300%不能能通过，有有4个同同行包括括传化有有意进入入安沙，现现在中南南物流惟惟一一家家已经达达成协议议，同时时，胡局局长还确确认市场场搬迁三三环以外外一事，并并框式林林安不能能圈

23、地。招商局范副副局长：与传化化一直有有接触，对对中南也也比较有有感情，对对林安项项目表示示支持，但但明确表表示拿地地一期不不能超过过3000亩，接接下来拿拿二期用用地要看看一期经经营情况况而定，报报告能否否通过，一一是高规规格尤其其是信息息化平台台，二是是拿地规规模不能能过大，并并表示传传化还有有人在调调研，没没有放弃弃星沙。何镇长：为为人直白白，表示示支持林林安项目目的同时时，表示示希望林林安与中中南错位位发展，拿拿地要合合理，确确保项目目顺利通通过。11.27.202205:5305:53:0522.11.275时53分5时53分5秒11月. 27, 2227 十一月 20225:53:05 上午05:53:052022年11月27日星期日05:53:05