某总部基地建设项目商业计划书50909.docx

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1、XXX总部部基地建设项目商业计划书XXX(深深圳)投资控控股有限限公司2017年年3月目 录录一、总论441.1项目目简介441.2项目目规模441.3项目目单位情情况51.4报告告编制原原则和依依据5二、项目建建设背景景和建设设的必要要性62.1总部部经济的的概念662.2总部部经济产产生的条条件72.3总部部经济发发展的条条件82.4总部部经济的的发展趋趋势92.5地区区发展总总部经济济的可行行性1112.6高新新区发展展总部经经济的可可行性1122.7高新新区建设设总部基基地的必必要性1142.8建设设总部基基地的意意义155三、项目定定位1883.1项目目定位原原则1883.2 建建设

2、目标标183.3总体体定位1183.4客户户定位1183.5功能能定位119四、总部基基地整体体规划2214.1规划划原则2214.2整体体规划221五、总部基基地选址址分析2225.1总部部基地项项目选址址因素2225.2项目目选址状状况222六、建设规规模和建建设内容容256.1建设设规模2256.2建筑筑规划2256.3规划划原则2256.3建筑筑内容226七、建设投投资估算算及资金金筹措2277.1投资资估算2277.2资金金筹措计计划299一、 总论1.1项目目简介项目名称: XXXX总部部基地建建设项目目建设单位：XXXX(深圳)投资控控股有限限公司项目性质：新建建设地点：XXXX

3、市经济济技术开开发区1.2项目目规模高新区总部部基地大大厦工程程由XXXX(深圳)投资控控股有限限公司集集资兴建建，建筑筑规模为为地上266层，其其中1-4层为为裙楼，5-26为商用办公，地下室1层为车库及设备用房；屋顶设电梯机房、水箱间等；建筑总面积为38000，其中商用办公22000，裙楼1-4层16000 ，地下室16000，建筑高度95.3m，工程设计建筑耐久年限为50年。工程各层建建筑功能能分别为为：地下室：车车库、配配电房、工工具房、管管理房等等，层高高为3.50mm；一层：酒店店、休闲闲场所等等，层高高为4.80mm；二层至四层层：商场场等，层层高为44.500m；五至二十六六层

4、：商用用办公，层层高均为为3.50m；屋顶层：屋屋顶为水水箱间，层层高2.50mm，电梯梯机房，层层高3.40mm。工程位于XXXX市市高新区区AA大街街和BBB道交叉叉口，占占地面积积约为255亩。1.3项目目单位情情况单位名称：XXXX(深圳)投资控控股有限限公司成立时间：20116年11月29日注册地：深深圳市前前海深港港合作区区前湾一一路注册资金：100000万万元公司类型：有限责责任公司司(自然人人独资)业务范围：项目投投资(具体项项目另行行申报)；创业业投资业业务；文文化项目目投资；影视项项目投资资；教育育项目投投资；投投资顾问问、企业业管理咨咨询、商商务信息息咨询、投投资咨询询、

5、文化化信息咨咨询、经经济贸易易信息咨咨询(以上均均不含限限制项目目)；国内内贸易(不含专专营、专专卖、专专控商品品)；经营营进出口口业务(法律、行行政法规规、国务务院决定定禁止的的项目除除外，限限制的项项目须取取得许可可后方可可经营)；供应应链管理理；市场场营销策策划；文文化艺术术交流活活动策划划(演出除除外)；展览览展示策策划；会会务服务务；从事事广告业业务(法律法法规、国国务院规规定需另另行办理理广告经经营审批批的，需需取得许许可后方方可经营营)；从事事计算机机软硬件件科技领领域内的的技术开开发、技技术服务务、技术术转让、技技术咨询询。(以上各各项涉及及法律、行行政法规规、国务务院决定定禁

6、止的的项目除除外，限限制的项项目须取取得许可可后方可可经营)计算机机软硬件件的技术术培训。1.4报告告编制原原则和依依据(1)XXXX市市城市总总体规划划(20110-220200);(2)XXXX市市国民经经济和社社会发展展第十三三个五年年规划纲纲要;(3)国家家发展改改革委、建建设部发发改投资资2000613225号文文发布的的建设设项目经经济评价价方法与与参数(第三版)。(4)投投资项目目可行性性研究指指南国国家发展展计划委委员会(办公厅厅计办投投资220022155号);(5)20012年 WWW省建建设工程程工程量量清单计计价定额额与相相关规定定。(6)建设设单位提提供的其其他有关关

7、资料;二、项目建建设背景景和建设设的必要要性2.1总部部经济的的概念总部经济，是是继商务务园区、中中心商务务区(CCBD)的发展展升级后后新的一一种经济济模式。北北京市社社会科学学院总部部经济研研究中心心主任赵赵弘研究究员在国国内首次次提出总总部经济济理论，他他认为：“总部经经济”是指某某区域由由于特有有的资源源优势吸吸引企业业将总部部在该区区域集群群布局，将将生产制制造基地地布局在在具有比比较优势势的其它它地区，而而使企业业价值链链与区域域资源实实现最优优空间组组合，以以及由此此对该区区域经济济发展产产生重要要影响的的一种经经济形态态。构建建一个统统一开发发、统一一物业服服务等会会迅速构构建

8、企业业运转的的低成本本平台，这这对国内内企业总总部及跨跨国公司司总部是是一个巨巨大的吸吸引力，总总部基地地和总部部经济的的概念由由此而诞诞生，并并用总部部经济理理论打造造了中国国第一个个总部基基地中关村村最早成成立的三三个园区区之一的的丰台园园。总部经经济一旦旦形成，就就可以给给当地区区域经济济发展带带来诸多多外溢效效应，比比如税收收供应效效应、产产业聚集集效应、产产业关联联效应、消消费带动动效应、就就业乘数数效应、资资本放大大效应等等明显的的外溢效效应。总总部经济济引导众多多资源大大规模聚聚合，形形成有特特定职能能的经济济区域，在在此区域域高端集集合。其其核心价价值就是是企业通通过总部部与生

9、产产制造或或分支机机构、功能和和组织结结构空间间上的分分离达到到成本最最小化。总部经济是产业链的高端,以办公、研发、商务作为具体的功能形态。 总部经济是是近年来来一个备备受关注注的经济济现象，总总部经济济聚集区区以其高高端性、知知识性、强强关联性性等特征征，在城城市和区区域经济济发展中中扮演着着越来越越重要的的角色，成成为推动动城市经经济加快快发展的的新动力力。目前前，我国国的北京京、上海海、广州州等大城城市都提提出要大大力发展展总部经经济。经济全球化化要求“最最经济原原则”，即即对成本本最小化化、利益益最大化化。在欧欧美等经经济发达达国家，通通讯、交交通、金金融、物物流等系系统高度度发达，许

10、许多公司司的办公公场所都都倾向于于生态型型的绿色色办公，既既有充分分的绿地地、优美美的景观观，还有有各种分分工细致致而高效效的社会会及物业业服务，这这种总部部楼已经经不是单单纯的建建筑物，同同时具有有较大的的规模而而形成一一个新的的经济平平台，所所以说，总部经济是伴随着世界经济全球化而来的。2.2总部部经济产产生的条条件2.2.11信息经经济充分分发展网络及通讯讯技术的的普及，使使得企业业内部信信息传递递和组织织成本大大大降低低，企业业有条件件实现内内部不同同组织的的空间分分离和及及时调配配，不会会因为空空间距离离对决策策指令的的执行造造成影响响。2.2.22战略资资源需求求提升随着企业规规模

11、扩大大和市场场竞争加加剧，对对于战略略资源(信息、金融服务、政策便利、高级人才、科研成果等)的需求越来越强烈，要求企业向此类资源较为集中的区域聚集。2.2.33区域资资源偏差差较大企业发展需需要的战战略资源源密集分分布在发发达的中中心城市市，企业业将管理理中心向向市区靠靠近，才能以以较低成成本获取取资源；同理，企企业发展展需要的的常规资资源密集集分布在欠发达达区域，企业的的生产选选址需要要最大程程度的降降低获取取成本，要选择择此类区区域。2.3总部部经济发发展的条条件2.3.11区域拥拥有高素素质的人人力资源源和科研研教育资资源。发展总部经经济需要要国际化化人才和和开放式式的知识识创新氛氛围。

12、丰丰富的人人力资本本和教育育资源，可可以满足足公司总总部知识识密集型型价值创创造活动动的特定定需要。城城市良好好的区位位优势、完完善的基基础设施施条件有有利于吸吸引大批批集团公公司总部部所需的的管理人人员、技技术人员员入驻，这这是发展展总部经经济具有有的基础础条件。2.3.22区域要要有良好好的区位位优势和和良好的的交通运运输网络络设施。便利的交通通运输，完完善的交交通网络络体系，也也是决定定总部区区位选择择的重要要因素。便便利的交交通网络络，有利利于公司司总部与与公司内内其他分分部、子子公司、加加工基地地之间的的各种联联系，这这能够使使公司主主要决策策者与相相关人员员之间有有良好接接触，掌掌

13、握公司司运营脉脉搏，及及时发现现问题，解解决问题题。2.3.33区域必必须具有有便捷的的信息获获取以及及良好地地同异地地沟通的的信息通通道，同同时在基基础性资资源条件件方面能能够同附附近周边边地区形形成较大大的差异异。便捷的信息息、网络络可以大大大节约约公司总总部与制制造加工工基地分分离导致致的空间间成本，进进而有力力地吸引引银行、集集团公司司总部的的落户。与与此同时时，在基基础性资资源方面面，比如如土地、普通劳动工人等，该区域与其周边地区应形成较大的落差。这样可以增加企业利用区域之间资源的比较优势进行获利，从而促使总部经济在该区域的形成。2.3.44除了城城市建设设等硬件件要达到到较高标标准

14、，更更重要的的是在城城市管理理、文化化氛围等等软件方方面具备备良好的的素质。发展总部经经济要具具备适应应现代化化城市管管理的制制度。政政府要努努力营造造一流的的投资发发展环境境，使城城市的综综合营运运成本最最佳，并并不断提提高政府府的服务务效率，法法律法规规要与国国际通行行规则接接轨，提提高政府府办事效效率，增增加透明明度，为为投资商商创造良良好的法法律环境境。同时时，城市市的社会会服务体体系、市市场秩序序、通关关秩序、诚诚信体系系、社会会治安状状况、城城市文明明程度等等等也要要达到相相当高的的水平。2.3.55良好的的配套服服务。国际化程度度高、对对公司总总部吸引引力强的的城市，服服务业在在

15、其国民民生产总总值中所所占的比比重都在在70%以上，高度发发达的服服务业、连连贯性的的鼓励竞竞争制度度、完整整的服务务业发展展战略，是是提高城城市经济济效益与与经济实实力的必必然选择择，也是是发展总总部经济济的重要要条件之之一。2.4总部部经济的的发展趋趋势从20世纪纪90年年代中期期开始，宝宝洁、朗朗讯、诺诺基亚、微微软、IIBM等等一些世世界著名名跨国公公司将全全球性总总部和研研发基地地搬到北北京。德德国西门门子、美美国摩托托罗拉等等世界5500强强企业中中的3000多家家进入上上海，2200多多家在上上海建立立了跨国国研发中中心，770多家家在上海海设立了了中国地地区总部部。与此此同时，

16、国国内企业业也不甘甘落后，海海尔、长长虹将各各自技术术总部迁迁至上海海，江苏苏春兰、宁宁波雅戈戈尔、温温州正泰泰均纷纷纷将总部部迁至上上海。短短短几年年，“企企业迁都都”成为为了国际际跨国公公司和中中国本土土企业愈愈演愈烈烈的一股股浪潮。中中国加入入WTOO后，中中心城市市在各国国各地的的经济战战略中的的意义日日益突出出：跨国国公司视视其为进进入中国国市场的的“桥头头堡”，内内资企业业视其为为走向国国际市场场的“跳跳板”。“总总部经济济”是指指某区域域通过创创造各种种有利条条件，吸吸引外埠埠企业和和跨国公公司总部部入驻，把把“精华华留下”，而而将生产产基地留留在原址址或安排排在成本本较低，资资

17、源丰富富的周边边地区和和外地，从从而形成成合理有有序的产产业链和和价值链链的分工工，有效效利用当当地资本本、资源源、资讯讯、人才才、技术术等企业业发展要要素，进进一步扩扩大市场场份额，提提高区域域经济竞竞争能力力的一种种新经济济形式。地地方性总总部经济济也称亚亚总部经经济，它它通常以以省会城城市为轴轴心，由由相对于于全国性性总部而而言的地地方性二二级经济济组织构构成，是是中外经经济、技技术和贸贸易交流流与合作作，城乡乡经济结结合的重重要枢纽纽和平台台。具体来说，“总总部经济济”就是指某某区域通通过创造造各种有有利条件件，吸引引跨国公公司和外外埠大型型企业集集团总部部入驻，通通过极化化效应和和扩

18、散效效应，形形成企业业总部在在本区域域集群布布局、生生产加工工基地通通过各种种形式安安排在成成本较低低的周边边地区或或外地，从从而形成成合理的的价值链链分工的的经济活活动的统统称。在在“总部部经济”中中，总部部集中的的区域一一般能够够吸引更更多的人人才、资资本、信信息等创创新要素素向该区区域流动动，在价价值链分分工中，占占据“高高端”地地位，获获取更高高的利润润回报，而而且能够够提升本本区域的的产业水水平，扩扩大本地地区经济济总量，提提高区域域经济竞竞争能力力。随着经济全全球化程程度的加加深和信信息技术术的快速速发展，企企业资源源配置方方式也在发生生着深刻刻变化，企企业通过过把生产产制造功功能

19、在土土地、能能源、材材料、劳劳动力等等常规资资源成本本较低的的区域配配置，将将研发、营营销、融融资、战战略管理理等总部部功能在在人才、信信息、技技术等战战略资源源密集的的中心城城市配置置，形成成一种新新的资源源配置模模式，实实现了资资源在企企业层面面上的空空间优化化配置。2.5地区区发展总总部经济济的可行行性设立总部基基地的时时候都必必须要考考虑是不不是有发发展总部部经济的的可能性性，哪些些是企业业入住总总部基地地所考虑虑的条件件，只有有具有或或者创造造出这些些条件才才能吸引引企业总总部的进进入。2.5.11政策环环境总部作为一一家公司司的核心心机构，领领导着整整个企业业，决定定了企业业的走向

20、向，聚集集了企业业的优秀秀管理人人才和大大量资金金及重要要的研发发机构，这这些都使使得总部部成为极极其敏感感的部门门。当地地政策对对入住公公司营运运的相关关政策和和法规直直接关系系到其职职能能否否快速有有效实施施。因此此当地的的相关法法律体系系与政策策环境及及政府公公共服务务水平便便成了公公司总部部十分关关心的问问题。其其具体内内容包括括以下几几个方面面：较低低的市场场准入壁壁垒；宽宽松的外外汇进出出限制；自由灵灵活的资资金调度度；便利利的人员员出入境境、货物物进出口口；一定定的税收收优惠；完善的的法律、司司法体系系；高效效率的政政府服务务等。2.5.22基础设设施条件件基础设施条条件是企企业

21、总部部选址时时考虑的的重要因因素。总总部作为为公司设设在企业业制造基基地外的的重要决决策和管管理部门门，目的的是为了了减少决决策和管管理过程程中存在在的不确确定的因因素，需需要掌握握大量的的国内外外经济、政政治形势势及其变变化趋势势，且与与公司总总部和地地区内子子公司保保持沟通通。这些些信息的的充分性性和及时时性对企企业的决决策至关关重要，因因此，地地区信息息化的水水平以及及城市化化的进程程也是公公司总部部选址考考虑的重重点。同同时，地地区总部部的业务务活动，需需要一系系列与业业务交流流相关的的基础设设施作保保障，因因而对国国际航空空港、高高速公路路网、酒酒店设施施、国际际会议展展览中心心等设

22、施施有较高高要求。2.5.33区位条条件地区总部的的主要使使命是管管理域内内子公司司，为其其提供经经营支援援服务，并并协调和和调整相相互间关关系，因因此地区区总部在在选址时时格外重重视地区区的中心心性。即即要求所所选地区区尽可能能是：(1)地理位位置的中中心；(2)交通中中心；(3)经济中中心；(4)职能中中心；(5)子公司司分布的的中心等等等。此此外，地地区市场场的规模模及潜力力也是决决定公司司设立总总部的重重要因素素。2.5.44现代服服务业集集聚水平平公司各项业业务的顺顺利开展展需要现现代服务务业的支支持。现现代服务务业的集集聚可以以使公司司享受外外部经济济效应。因因此，公公司总部部总是

23、倾倾向于建建立在中中心城市市的中心心商务区区(CBDD)。这样样，区域域内的金金融、证证券、保保险业、房房地产业业、广告告业、市市场调查查、会计计、法律律事务以以及信息息服务业业的发育育状况等等为企业业所关注注。2.5.55人力资资源条件件总部的核心心职能是是促进公公司各项项经营资资源之间间的整合合与创新新，总部部是一个个企业的的最高机机构，是是企业的的灵魂和和决策核核心，这这必然要要求总部部拥有最最出色的的经营管管理人才才。因此此，所选选城市必必须要有有大量符符合现代代市场竞竞争要求求的高素素质人才才供应。2.6高新新区发展展总部经经济的可可行性XXX国家家高新技技术产业业开发区区(以下简简

24、称“高高新区”)作为XXX城市规划建设的重点，已明确提出将会建设成为城市副中心。2.6.11经济条条件高新区的经经济支撑撑以高新新技术产产业为主主，已成成为XXXX经济济发展的的重要引引擎和增增长极。2.6.22交通条条件高新区位于于 WWW省会XXXX市的的中心区区域，距距首都北北京2770公里里，距天天津3110公里里，距XXXX火火车站、XXX机场均在15公里内，紧邻京港澳、石太、石黄高速公路，境内建有石济客专XXX东站，是连接京广高速铁路、京沪高速铁路两大高速交通大动脉。区内路网结构完善，新元高速公路纵贯南北，CC大道、太行大街等主街主路联通市县、辐射城乡，是XXX市高新技术产业的聚集

25、区、对外开放的主导区和创新试验的先导区。2.6.33产业条条件作为京津冀冀高新技技术产业业带的重重要组成成部分，XXX高新区是国家火炬计划软件产业基地、国家创新药物孵化基地、国家知识产权示范园区、国家医药新型工业化产业示范基地、国家知识产权质押融资工作试点园区、国家产学研合作创新示范基地、国侨办重点联系单位，拥有国家级创业中心、国家级大学科技园、国家级博士后工作站等10多个国字号品牌，是国家“十三五”规划重点开发区域之一的重要增长极。从XXX整体版图来看，高新区与XXX空港工业园、正定新区南北分布呈纵向连接。按照规划，该区域也是XXX承接京津产业的主要“落脚地”。由此，高新区同样担负着XXX成

26、为京津冀第三极的发展重任。2.6.44政策条条件2016年年2月，XXX市规划局正式批复批复了高新区管委会关于报请批准XXX市高新区控制性详细规划(修编)的请示，明确了高新区的区域四至、功能分区和人口规模，规划范围北至北二环东延，南至南三环，西至京珠高速公路，东至东三环，共5个控规分区、43个控制单元，规划面积为74.68平方公里，规划居住人口规模为50万人，在京津冀协同发展的大势之下，高新区将由创意基地升级为承载50万人口的新城区，担负更为重要的城市职责。经济是拉动动区域发发展的重重要源动动力，在在政策“加持”的大背背景下，高高新区内内部功能能分区也也正式确确立，CCC大道道沿线为为高新区区

27、商务中中心区，科科技聚集集、财富富聚集趋趋势明显显。加上上预计220177年竣工工的XXXX火车车站东站站带来的的经济枢枢纽带，高新区无疑承载着京津冀一体化浪潮下XXX的经济发展核心重任，随着城市东移，高新区核心区的未来的商务价值、科技价值乃至城市价值将逐步加重。2.7高新新区建设设总部基基地的必必要性目前，高新新区目前前已基本本形成以以生物医医药、电电子信息息、先进进装备制制造三大大主导产产业。XXXX市市确定的的10家家“百亿元元”企业高高新区占占有5家家落户在在高新区区，形成成了1880多家家生物医医药企业业、1600多家电电子信息息企业、1300家先进进装备制制造企业业构成的的三大产产

28、业集聚聚群。因因此，建建设总部部基地具具有非常常的必要要性：2.7.11有利于于为资本本的引入入提供硬硬件支持持。总部基地建建设的目目的就是是希望将将全国的的大中型型企业引引进高新新区投资资，尤其其是大企企业将总总部设在在高新区区，以加强强高新区区的经济济投资实实力，而而总部基基地就成成为承载载这些企企业投资资的硬件件。 22.7.2有利利于提升升对外的的服务水水平。随着企业的的投资和经经济的发发展，有有效推动动高新区区的建设设，投资资企业需需要银行行、建筑筑、设计计、策划、展展示等系系列的中中介服务务业为其其配套，这这些中介介服务业业也需要要有一个个相对集集中的载载体展示示自身形形象。总部基

29、基地引入入这些中中介服务务，从整整体上提提升了对对外服务务的水平平。 22.7.3可以以满足企企业发展展的资源源需求。总部基地中中的企业业总部集集中了企企业价值值链中知知识含量量最高的的区段，研研发、营营销、资资本运作作、战略略管理等等，属于于高度密密集的知知识性劳劳动，可可以满足足解决企企业发展展人才瓶瓶颈的需需求。总部基地同同时最大大限度取取得服务务业发达达、智力力资源密密集的优优势，实实现区域域可持续续发展，最最大限度度利用了了生产基基地土地地、劳动动力、能能源等要要素优势势，形成成产业配配套，最最大限度度地降低低了成本本。2.8建设设总部基基地的意意义高新区作为为一个迅迅速崛起起的经济

30、济区域，凭凭借着现现有的资资源，结结合省、市市政府的的大力支支持，引引入外省省、外国国企业来来投资，企企业总部部和办公公区域设设在总部部基地。凭凭借着交交通枢纽纽优势，凭凭借医药药、电子子、机械械设备制制造产业业链的集集群效应应，吸纳纳省内和和周边省省市的名名企将总总部迁入入总部基基地。同同时引入入科研机机构和金金融平台台进驻总总部基地地，形成成一个良良性循环环，对高高新区来来讲，意意义非凡凡：1、实现国国有土地地资源投投产出效效益最大大化总部经济占占地少、收收益多，是是实现土土地投产产出效益益最大化化的最佳佳表现形形式；同同时，名名企的总总部进驻驻，其生生产制造造基地必必定跟随随到高新新区周

31、边边投资，这这样将使使高新区区的闲散散土地得得到最大大限度的的利用，产产生巨大大的经济济效益和和社会效效益，拉拉动周边边地块升升值。2、为地方方创造财财政收入入总部基地的的建成，年年交易额额和生产产总值可可达千亿亿元人民民币，可可为地方方财政带带来数十十亿的税税收和其其他各项项收入。3、扩大就就业机会会随着总部基基地的建建设与发发展，可可为高新新区甚至至XXXX市提供1100000个就就业岗位位，将大大大缓解解就业问问题。4、促进商商贸物流流进一步步发展总部基地会会促进入入驻企业业和当地地企业的的激烈竞竞争，从从而使商商贸、物物流更加加繁荣，资资源的优优势互补补会使总总部基地地聚群效效益更加加

32、活跃和和富有竞竞争力。5、带动地地方产业业以及第第三产业业的蓬勃勃发展总部经济将将对区经经济发展展将产生生强有力力的拉动动作用，并将成为高新区强劲的经济增长点和产业结构优化升级的“引擎”。它在自身创造大量产值和税收的同时，还可通过产业间的前后关联效应促进第三产业的发展和壮大；总部基地的建设，将会带动高新区的经济建设和城市建设，如餐饮服务业、交通运输业、邮政通讯业、公交水电业、建筑建材业和房地产业等迅速繁荣起来。总部基地是个商务往来及其频繁的场所，对拉动周边第三产业作用将非常巨大。6、推动当当地城市市化建设设总部基地的的建设，将会加速高新区城市化进程，大幅度提升都市形象，刺激城建、房产、商务等产

33、业的发展；推动周边地区城市化建设，为经济建设增添强大后劲。7、形成新新的商务务中心与XXX城城市发展展目标一一致，将将周边配配套建设设完善，形形成新的的城市商商务中心心区域，共共同推动动经济发发展。8、促进金金融发展展总部基地建建成后，各各企业的的大笔流流通资金金将会为为当地金金融机构构增添活活力，促促使金融融业蓬勃勃发展，形形成良性性的投资资环境。另外，总部部经济这这一符号号如同商商标，将将赋予高高新区经经济发展展无限的的弹性和和商机。XXX至太原、北京、济南、郑州铁路客运专线的城市交通圈，也将加速人才、技术、物流、旅游资源等经济要素的流动。同时，工业厂区外迁、铁路入地和旧城改造为商业发展腾

34、出了空间。无论是城市区位，还是人力、土地等成本特点，都决定了XXX适合发展总部经济，且总部经济将成为推动经济发展的新引擎，总部经济的打造对于促进 WW承接北京产业转移，推动环首都经济圈内城市技术、人才、资金流动，优化资源配置都具有重要意义。三、项目定定位3.1项目目定位原原则1、以政府府整体规规划与政政策引导导为建设设基础和和原则；2、定位结结合市场场因素，紧紧密与市市场相连连；3、办公楼楼部分与与商业部部分定位位互为一一体，能能有机结结合，体体现整体体性，减减少对项项目整体体形象的的推广费费用；4、利于后后期产品品迅速销销售为原原则；3.2 建建设目标标项目建设目目标为“高新区高高端商务务办

35、公综综合体的的首选建筑”。项目目建成后后，将为为3000多家企企业总部部提供营营运平台台，降低低商务成成本,吸引专专业科技技人才和和高端管管理人才才20000余人人，为高高新区的的产业、人人才、技技术集聚聚提供良良性发展展条件，成成为 WWW经济济的一个个亮点。3.3总体体定位项目总体定定位为“高新区区新地标标，企业业聚集地地，XXXX东高高端产业业企业总总部”。 3.4客户户定位本项目的客客户策略略为：前前期通过过市场策策略，明明确目标标客群定定位，重重点针对对目标行行业引入入诸如跨跨国企业业、上市市公司、大大型企业业集团、研研发创新新型企业业等，与与环渤海海经济圈圈产业园园进行相相对差异异

36、化定位位，留住住本地区区强势品品牌集团团的同时时争取培培育出更更多 WWW本土土实力强强劲的资资助品牌牌；在项项目形象象树立后后，利用用标杆客客户吸引引省市乃乃至全国国的一般般中小企企业客户户，最终终打造与与“环渤海海”经济圈圈产业园园同等级级别的“京津冀冀”代表产产业园。拟招商客户户特征分分析:对对中心城城区浓厚厚的商业业氛围依依赖程度度低、多数依依靠智力力创造财财富、对便捷捷的交通通依赖性性较强、比较看看重自身身的形象象、以主流流企业为为主要业业务对象象的服务务企业 。所以，本项项目的目目标客户户主要为为： IIT类公公司、医药公公司、建筑设设计公司司、动画制制作公司司、广告公公司、大型企

37、企业的研研发中心心、大型企企业的总总部、培训中中心、其他服服务类产产业预计建成后后的总部部经济大大厦内将将引入约约1500家企业业，其中中跨国公公司约11-3家家，国内内上市企企业约33-5家家， WWW省知知名企业业约200-255家，本本地优势势企业约约50家，快快速成长长创新企企业约440家。3.5功能能定位按照“政府府引导、市市场运作作”的原原则，总总部经济济大楼建建成后，将将形成一一个集创创新创业业示范基基地、科科技创业业服务中中心、中中小企业业孵化空空间、金融商商业服务务配套于于一体的的多功能能城市综综合体，成成为名副副其实的的产业集集聚区和和产业转转型升级级示范区区。3.5.11

38、创新创创业示范范基地结合高新区区产业格格局，突突破传统统的只供供给不引引导的扶扶持模式式，深入入实施创创新驱动动发展模模式，适适应新常常态下大大众创业业、万众众创新的的新趋势势，大力力开展与与高等科科研院校校及相关关企业协协会合作作，加快快发展众众创空间间等创新新型孵化化器，探探索企业业孵化新新模式，筛选一批高科技创业项目，通过专业创业团队的辅导，引领项目从实验室理论研究迅速向产业应用转换，提高市场化效率，建设在全省发挥示范引领作用、在全国具有影响力的创新创业示范基地。3.5.22企业总总部基地地企业总部基基地定位位为总部部基地内内的重要要支柱产产业，其其高效产产出能为为总部基基地带来来较大收

39、收益。 企业总部落落址总部部基地后后常以整整体楼层层占用为为主，需需要在楼楼层预留留后期扩大大用地。 3.5.33产业孵孵化基地地产业孵化基基地是产产业园内内享有国国家独特特扶持政政策，创创业型企企业起步步的摇篮篮，并且且配有金金融、保保险、法法律、咨咨询、投投资等产产业园必必备要素素，为产产业园的的壮大发发展提供供后台服服务，这这里将培培育出未未来属于于 WWW的自主主品牌。 3.5.44高端商商服中心心优质的商业业配套是是满足园园区中高高端人群群必不可可少的条条件，完完善的商商业配套套能吸引引更多的的高素质质人才商商服配套套是总部部基地非非常重要要的部分分，直接接关系到到基地的的档次与与形

40、象。四、总部基基地整体体规划4.1规划划原则4.1.11整体规规划以打打造高品品质的企企业总部部基地为为宗旨；4.1.22规划中中的道路路体系与与入口设设置充分分考虑地地块条件件与地块块价值、人人流动向向等综合合因素；4.1.33各物业业布局充充分考虑虑地块价价值、地地块形态态与开发发难易程程度、内内部与外外部资源源占有等等综合因因素；4.1.44项目和和区域配配套类型型的商业业、酒店店及公寓寓类物业业建议规规划在地地块靠中中心的位位置；4.1.55规划中中各产品品面积参参照市场场同类产产品面积积，结合合项目定定位和地地块情况况综合考考虑；4.1.66项目的的商业配配套考虑虑的项目目周边十十分

41、钟车车程范围围内近1150万万方大型型综合商商业，供供应量巨巨大，同同时项目目所在区区域配套套缺失，因因此项目目商业定定位为商商务配套套型商业业，以满满足项目目商务配配套为主主；4.1.77整体规规划充分分考虑项项目开发发过程中中的必须须现金流流需求。4.2整体体规划总部基地项项目的配配套设施施将着力力做到完完善而丰丰富，符符合未来来经济发发展需求求，金融融服务、商商业服务务配套等等定位高高端、服服务多元元化，适适应总部部办公、运运营的多多方面需需求。配配套设施施将集金金融服务务、商务务酒店、高高档商业业、休闲闲娱乐、55A写字字楼、总总部小公公寓、物物流服务务、会议议会务、产产品展示示等于一

42、一体，充充分适应应企业总总部的各各种商务务需求。整体结构以以人、自自然与城城市建筑筑、环境境的有机机融合，通通过景观观轴线、景景观节点点等城市市设计要要素来精精心组织织，强调调总部大大厦与城城市主干干道的联联系，使使其串联联起办公公区、中中心广场场、休闲闲会所、公公寓，既既体现景景观的连连续性，又又不失景景观的多多元化和和层次感感。总部基地建建成后，将将成为高高新区经经济增长长新的区区域。其其建设和和运营能能极大地地促进城城市化发发展，促促进区内内产业结结构升级级，并实实现周边边区域资资源效益益的最大大化发展展，还将将推动周周边区域域城市一一体化的的发展进进程，推推动配套套设施的的成熟和和完善

43、。五、总部基基地选址址分析5.1总部部基地项项目选址址因素1、伴随着着城市经经济发展展与区域域战略布布局；2、项目所所在区域域为重点点产业所所在区域域，并且且已经形形成产业业聚集的的风气；3、综合交交通条件件便捷；4、良好的的政策扶扶持，有有利于吸吸引大企企业进驻驻；5、入驻企企业享有有投资奖奖励、税税收优惠惠等扶持持政策；6、土地平平整且方方正，有有利于规规划；5.2项目目选址状状况5.2.11地址与与地理位位置根据以上分分析以及及XXXX市高新区区的规划划，总部部经济基基地拟选选建设地地址位于于高新区区AA大街街和BBB道交叉叉口，地地处XXXX城区区与高新新区交界界处，占占地面积积约为2

44、4亩。1、交通条条件本项目位于于主城区区与高新新区交界界区域，紧紧邻城市市快速干干道东二二环主路路，位于于通往市市中心的的主干道道CC大道道(裕华路路延伸线线)与DD大道道(中山路路延长线线)中间位位置，与与HH客运运站毗邻邻，进入入市中心心交通方方便快捷捷；距离离3077国道、京京港澳高高速裕华华路出入入口均在在5公里里范围内内。2、商业条条件紧邻XXXX城市副副商业区区，北国国超市、八八号公馆馆、QQQ海世界界等商业业服务设施施一应俱俱全，具具有相当当浓厚的商商业氛围围；3、配套条条件医疗配套设设施齐全全，紧邻邻 WWW省医科大大学第二二、第三、第四医院东院院、长城城医院；教育科科技资源源

45、丰富，毗邻XXX高新区学区集中区域，幼儿园、小、初、高和大学等各类教育机构齐全；金融服务体系完备，五大银行和各商业银行均在项目周边设有分支机构和服务网点，为总部经济基地建设奠定了科技、人才、交通、生活基础。4、项目周周边文化化体育、社社区服务务及市政政公用设设施也较较为齐备备.5.2.22建址土土地权属属本项目建设设用地属属性质，使使用年限限年。计计划于取取得土地地使用权权证。综上所述，从从交通状状况、市市政配套套、土地地成本、入入住对象象等多因因素综合合考虑，我我们认为为项目拟拟选地块块较为合合适。六、建设规规模和建建设内容容6.1建设设规模高新区总部部基地初初步规划划为项目目用地建建设总部

46、部经济大大夏一座座，工程程总占地地24亩亩，总建建筑面积积250000。6.2建筑筑规划本项目定位位立足于于“总部经经济”理论，并并依据“适度超超前性、差差异性、市市场导向向性、创创新性、价价值性”五大原原则，着着力打造造“总部办办公+金金融商业业+高档档商务活活动集理财财、金融融服务、商商务洽谈谈、商务务居住观观光、社社交于一一体的复复合主题题现代化化金融商商业方案案，力求求使本项项目成为为高新区区的建筑筑标杆、金金融标杆杆、商住住标杆。6.3规划划原则整体布局局应充分分体现自自身特色色，设计计要体现现以人为为本的主主题思想想，创造造一种和和谐环境境、具有有时代气气息的氛氛围。坚持高标标准的

47、规规划设计计，力争争规划一一步到位位，以满满足企业业市场的的需求。整体规划划要把握握好项目目与城市市、与周周边用地地关系，搞搞好与周周围自然然环境的的有机结结合，保保持环境境的整体体性。建筑造型型设计力力求简洁洁明快、美美观大方方，有独独特的建建筑风格格。坚持经济济效益、社社会效益益和环境境效益的的协调统统一，贯贯彻可持持续发展展的原则则。6.3建筑筑内容该项目计划划依AAA大街而而建，依依据城市市规划和和初步设设计方案案，计划划建设总总部经济济大厦及及裙楼。总部经济大大厦计划划建设高高度为995.33米，计计划层数数为266层，地地下1层，地地上266层；建建筑面积积-1层层为60000，1

48、4层为为40000/层，地地上526层为为10000/层，主主楼总建建筑面积积为2220000；总部经济大大厦地下下1层为为大型标标准地下下停车场场；13层为为商务接接待酒店店、银行行、高端端餐饮等等机构的的经营场场所；44层为健健身、茶茶艺、多多功能厅厅等商务务休闲类类会所；58层为中中餐厅、西西餐厅；9层为为多功能能会议厅厅、展览览厅；110-118层为为各进驻驻企业办办公总部部的办公公场所及及设备层层；199-222层为中中小企业业孵化基基地；222-226层为为客房部部。各功功能区域域独立运运行，相相互辅助助，内设设区域独独立电梯梯，高档档智能化化专用电电梯及智智能化楼楼宇技术术，打造造高档、智智能、舒