某项目前期物业管投标书49150.docx

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1、“绿地某项目”前期物业管理投标书上海XX物物业管理理有限公公司二00八年年八月二二十八日日致全体评委委的信尊敬的招标标人、专专家和评评委：我们真诚地地感谢各各位领导导、评委委和专家家对我公公司所编编制的“绿地某某项目”物业管管理投标标文件进进行评审审！本公司极其其重视此此次对“绿地某某项目”物业管管理的招招标活动动，并专专门成立立了“绿地某某项目”物业管管理投标标领导小小组，对对参与本本次投标标活动的的内容、方方法和投投标文件件的编制制等作了了认真地地研究和和讨论，并并针对本本小区物物业管理理的要求求和特点点，制订订了一系系列科学学、严密密的方法法和措施施。在感谢招标标单位和和各位评评委对我我

2、们的信信任及给给予机会会的同时时，也表表达了我我们希望望能与招招标人精精诚合作作，为该该小区的的前期物物业管理理提供尽尽善尽美美的服务务诚意。我们经营的的基本原原则是：注重的的不是短短期的经经济利益益，而是是着眼于于长期的的服务和和发展，以以及创建建企业品品牌，树树立企业业形象和和社会效效益。我们有信心心，凭借借现代管管理的理理念和方方法，以以新的管管理思路路和科学学的管理理方法，来来争取赢赢得“绿地某某项目”的物业业管理权权。如果我们中中标，我我们将尽尽全力为为业主提提供优质质的服务务，以回回报招标标人和全全体评委委对本公公司的信信任和厚厚爱！投标人：上上海XXX物业管管理有限限公司2007

3、年年11月月28日日目 录第一章 公司简简介1.1公司司简介 6第二章 物业概概况2.1小区区基本情情况 92.2主要要配套设设备设施施 110第三章 物业业管理总总体思路路3.1绿地地某项目目物业管管理总体体思路 113.2管理理整体运运行流程程图 1333.3管理理目标 133.4管理理承诺 143.5行为为规范 153.6窗口口规范 163.7岗位位规范 16第四章 人员员配备与与培训4.1管理理人员培培训 1774.2管理理人员管管理 1884.3人员员配备、聘聘用标准准 19第五章 员工岗岗位责任任制与职职责5.1经理理岗位责责任制 215.2副经经理岗位位责任制制 2215.3管理

4、理部主任任岗位责责任制 225.4小区区经理岗岗位责任任制 2335.5保安安领班工工作责任任 2245.6保安安员工作作职责 245.7清洁洁领班工工作职责责 2255.8清洁洁工工作作职责 255.9绿化化工工作作职责 265.10维维修人员员工作职职责 2265.11财财务出纳纳/文员员工作职职责 27第六章 服务内内容与标标准6.1日常常管理与与服务内内容 2276.2前期期介入的的内容与与保障措措施 2286.3二次次装修管管理 3306.4设备备维修及及养护 3116.5装修修现场管管理 3316.6二次次装修管管理流程程 326.7物业业维修及及火灾应应急措施施 336.8设备备

5、维修及及养护 3446.9档案案资料的的建立与与管理 344 6.10档档案管理理工作环环节 346.11社社区文化化和环境境文化 3366.12社社区文化化生活的的主要内内容 36第七章 经费收收支预算算7.1物业业管理费费预算汇汇总表 3377.2各项项费用预预算 397.3保安安、消防防费预算算 4007.4保洁洁、绿化化费预算算 4007.5社区区活动、节节假日布布置 4117.6税金金及附加加 4117.7公共共设施能能耗费 4417.8核算算收支情情况 427.9开办办费用测测算 42第八章 结束语语8.1结束束语 44第九章 附附 件附件 第一章 公司简介1、公司简简介上海XX物

6、物业管理理有限公公司是专专业从事事小区物物业管理理的服务务公司，目目前已发发展成一一家规模模化、专专业化、优优质化的的物业公公司，具具有独立立法人资资格。公公司目前前下设33个物业业管理处处，担负负着8个小区区，200万平方方米产业业和17700余余户的物物业管理理工作。公公司现有有员工552人，其其中大专专以上学学历4名，管管理人员员获得专专业管理理证书的的有7人。拥拥有一支支技术过过得硬、物物业管理理经验丰丰富、实实力雄厚厚的员工工队伍，公公司具有有三级物物业管理理资质证证书。“满足客户户要求，追追求卓越越服务”的企业业承诺，恪恪守“诚信为为民，服服务第一一”的服务务理念，力力求实现现开拓

7、创创新，优优质高效效，创建建品牌，追追求卓越越的企业业目标。以一流的管管理服务务为广大大业主创创造温馨馨、舒适适、文明明、典雅雅、安全全的居住住环境。我们公司将将从以下下四个方方面来确确保我们们物业管管理服务务的高品品质：造就和保保持一支支高素质质、有服服务心、保保持高度度服务热热情的员员工队伍伍：我们公司将将确立把把知识、尊尊严、利利益带给给业主；以新形形象、新新概念塑塑造高品品质的中中国物业业作为公公司使命命。我们们的员工工在公司司都受到到充分的的、平等等的尊重重，受到到全面的的培训和和良好的的福利待待遇，他他们因此此保持着着对公司司的认同同，保持持着高度度的工作作热情，从从而把爱爱心和优

8、优质的服服务奉献献给业主主。依法管理理、热心心服务：我们深知依依法经营营、依法法管理是是公司的的生命保保证，我我们遵循循国家的的法律、法法规、政政策条例例，以国国家和业业主的利利益为出出发点，给给业主带带来最高高的安全全保障。完善的员员工培训训计划：我们从事的的是服务务行业，工工作的成成败在于于员工，在在于员工工对工作作的热爱爱，在于于员工的的服务心心，在于于员工具具备的良良好职业业技能，因因此我们们建立一一套完善善的培训训体系。每每个员工工自进入入我公司司都要受受到各方方面、不不断地培培训，我我们同时时给予员员工良好好的个人人发展前前景，使使员工获获得尊严严、荣誉誉和工作作的乐趣趣，从而而将

9、爱心心和优质质服务带带给业主主。保证质量量的同时时节约开开支、降降低成本本：我们一直致致力于在在提高质质量的同同时降低低成本，学学习、借借鉴同行行或相关关行业先先进有效效的管理理经验，通通过采取取各种开开源节流流的措施施，以实实现我公公司“将价值值和利益益带给客客户”的使命命。公司全体员员工也本本着“住户的的满意就就是我们们的目标标”的宗旨旨，倡导导“质量第第一”的理念念，实现现“管理一一流、服服务一流流、员工工一流、效效益一流流”的目标标。以高高昂的热热情投入入工作，去去迎接一一切挑战战，力争争为业主主创造一一个幽雅雅舒适、服服务周到到的工作作、生活活新空间间。法定代表人人：张龙龙标公司注册

10、地地址、通通讯地址址：上海海市南汇汇区惠南南镇南团团公路550号1.2质量量方针1、以“住住户的满满意就是是我们的的目标”为宗旨旨。2、持续提提高员工工素质、持持续改进进管理与与服务。3、为住户户创造一一个安全全、清洁洁、方便便、舒适适的工作作、生活活新空间间。质量方针针的内涵涵：1、符合“住户的的满意就就是我们们的目标标”的公司司宗旨，只只有住户户满意了了，公司司才能生生存发展展。2、员工是是企业之之本，持持续提高高员工素素质是提提高管理理与服务务质量的的前提，因因为住户户的要求求在不断断提高，管管理与服服务的改改进应是是永无止止境、持持续不断断的。3、通过持持续改进进管理与与服务，为为住户

11、创创造一个个安全、清清洁、方方便、舒舒适的工工作、生生活新空空间，然然后实现现“住户满满意”这一总总目标。4、本方针针的制定定依据、质质量管理理基本原原则及物物业管理理组织的的特点：1. 3组织机构构图项目经理副经理管理部劳动人事业务维修接待组保安组清洁组工程组绿化养护组小区经理财务组第二章 物物业概况况2.1小区区基本情情况本项目建造造的物业业类型为为：住宅宅地块四至范范围：东东至环湖湖西三路路南侧，西西至中涟涟河东北北侧，南南至G55道路，北北至城市市楔形绿绿地。本项目总用用地面积积19005977平方米米，用地地构成为为：住宅宅建筑面面积18848990平方方米；物物业用地地7200平方

12、米米；绿化化用地3374774平方方米。本项目总建建筑面积积19664366.588平方米米。其中中一期6663339.776平方方米,二二期13300996.882平方方米，其中地地下总建建筑面积积203311平平方米。地地上总建建筑面积积19664366.588平方米米。住宅宅建筑面面积18848990平方方米。本项目的建建筑密度度为266.6 %，综综合容积积率1.04；绿化率率38%；集中中绿化率率18.3%。本项目规划划建设机机动停车车位11140个个。按照照规划设设计建造造了非机机动车停停车位。2.2主要要配套设设备设施施对讲系系统：该该系统采采用可视视对讲系系统。住住户可与与单元

13、门门口进行行呼叫通通话，并并通过开开启入口口防盗门门。电子巡巡更系统统：在各各主要点点沿线设设置巡更更点，系系统选定定不同巡巡更路线线实践间间隔，由由计算机机进行监监控，并并自动记记录。红外周周界报警警系统。室内报报警系统统：在每每户住户户的室内内安装报报警系统统和紧急急求助系系统，以以实现住住户防盗盗报警和和和紧急急求助。电子公公告牌：该系统统发布小小区内公公共信息息，包括括向居民民发布时时事新闻闻，天气气预报，物物业管理理信息，会会议通知知等，该该系统能能使居民民更及时时、准确确、快捷捷、便利利地获取取有关信信息，提提高小区区物业管管理水平平。门磁开开关及天天然气泄泄漏探测测器：各各住户设

14、设有门磁磁开关及及天然气气泄漏探探测器，并并将该设设防信息息传至小小区管理理计算机机，实现现设防报报警系统统。二表自自动远程程抄送（水水、天然然气）背景音音乐以及及公共广广播系统统。电信宽宽带网络络系统。室内分分流、室室外合流流的排水水系统。第三章 绿绿地某项项目管理理总体思思路3.1绿地地某项目目物业管管理总体体思路按照上海市市优秀物物业小区区管理标标准对“绿地某某项目”实施管管理，以以此定位位为准则则，高起起点、大大手笔开开展各项项物业管管理工作作。收费费标准多多层为00.999元。1、制定业业主入户户的各项项程序和和文件、规规范、严严谨的业业主入住住程序和和业主对对各位必必备文件件的承诺

15、诺，是今今后有序序管理的的基础，因因此在物物业管理理起始阶阶段按照照市有关关物业管管理有关关规定，拟拟定入户户时间各各类文件件和表格格。2、管理始始终要有有透明度度，作为为业主的的“管家”，随时时欢迎开开发商和和业主对对物业工工作的检检查指导导，做到到定时公公布帐目目，定期期发放业业主征询询表。3、充分依依靠和发发挥区房房土局物物业科、社社区办、派派出所、居居委会的的作用，齐齐抓共管管，使绿绿地某项项目争创创上海市市优秀小小区文明明小区工工作。在在合同期期内参加加并力争争达到“上海市市物业管管理优秀秀小区”、“文明小小区”称号的的标准。4、物业管管理的实实质是服服务，业业主对物物业管理理是否满

16、满意，实实际上是是对物业业服务是是否认可可的主要要标志，在在物业管管理中我我们将推推行各项项常规服服务，同同时不断断开拓业业主所需需要的各各种各类类新项目目，把业业主的需需要作为为我们工工作的努努力方向向，尽善善尽美让让业主满满意。5、实现各各项目标标的措施施抓培训入入手，层层层培训训、岗前前和在岗岗培训相相结合，使使人人明明白，物物业管理理的实质质、任务务、工作作程序、要要求和标标准，熟熟悉掌握握国家和和地方有有物业管管理和本本职岗位位的法规规、政策策，按照照培训要要求严格格实施，从从严考核核，考核核不合格格者不得得上岗，上上岗后违违背岗位位工作程程序和标标准者必必须待岗岗补课或或按情节节予

17、以辞辞退。把工程设设备管理理作为现现代物业业管理的的关键来来抓，以以熟练和和高超的的专业技技术掌握握小区各各类先进进的设备备，使各各项设备备运行正正常，延延长设备备的使用用年限，确确实体现现小区的的保值升升值，我我们将把把设备设设计保养养和日常常保养工工作做得得更好。技防和人人防两手手抓，群群防群治治一体化化，确保保一方平平安，执执行244小时值值班不定定时巡更更制、定定岗定人人、站岗岗服务。每每户保安安员须做做到：有有责任、有有体能、有有技术、有有应变能能力，对对于可能能发生的的各类事事故，都都有完整整的应急急措施，日日常定期期训练，同同时以专专业保安安队伍为为主，工工程、清清洁等各各工种物

18、物业管理理服务人人员一起起实施保保安一体体化、一一体化管管理使小小区昼夜夜没有安安保的死死角。保洁管理理实行检检查与抽抽查制并并用，每每天物业业管理员员进行检检查，由由物业经经理进行行抽查，双双重保证证其质量量。实施严格格的考核核激励制制度，个个人收入入与工作作业绩挂挂钩，明明确工作作职责，每每季有考考核，公公开推行行奖勤罚罚懒，具具有透明明度的竞竞争机制制。建立与开开发商领领导正常常沟通渠渠道，定定期每月月工作汇汇报制度度，使开开发商的的要求、建建议及时时传递到到物业公公司，从从而确保保整个物物业管理理运行的的有效、高高质。3.2绿地地某项目目管理整整体运行行流程图图前期介入机构组建岗位培训

19、验收接管办理入住装修管理日常管理整体运行流流程的设设计原则则是全面面、合理理、高效效、环环环相扣、相相互制约约，保证证各环节节紧密衔衔接。为了保证进进驻绿地地某项目目的工作作有序，迅迅速开展展各项管管理工作作，为住住户提供供快捷、完完善的服服务。本本公司将将严格按按照上海海市物业业管理条条例规定定，严格格操作，做做到不论论大小，使使每件工工作都程程序化、系系统化，在在工作中中一丝不不苟、环环环相扣扣、节节节相连，从从根本上上保证本本公司的的服务质质量。3.3管理理目标1、小区竣竣工交房房当年各各项管理理达到“上海市市物业管管理优秀秀小区”的标准准。2、房屋完完好率998%以以上。3、小区照照明

20、和管管道完好好率966%以上上。4、24小小时接受受报修，接接报修后后30分分钟到现现场。5、房屋零零修及时时率988%以上上，零修修合格率率1000%以上上，并有有回访制制度和回回访记录录。6、消防设设施设备备完好率率1000%。7、环境整整洁，四四季常青青。8、公众庭庭院废弃弃物滞留留不超过过30分分钟。9、设备资资料齐全全，管理理完善，可可随时查查阅；设设备完好好率955%以上上。10、保证证24小小时供电电正常，出出现故障障，立即即排除。11、消除除火灾事事故，杜杜绝火灾灾事故苗苗子。12、无因因管理责责任引发发的重大大刑事案案件和交交通事故故。13、无重重大投诉诉，一般般投诉在在2以

21、下，满满意率995%以以上。14、道路路完好率率95%以上。15、档案案建立完完好率1100%。3.4管理理承诺1、每天设设立业务务接待：周一至至周日99：000-17：00。2、实行3365天天24小小时全天天候受理理业务报报修。3、抢险接接报后330分钟钟赶到现现场，做做到急修修不过夜夜，小修修不过三三天。4、24小小时保安安站岗不不定时巡巡查服务务。5、小区设设备按照照有关规规定定期期进行保保养，每每天巡检检，记录录完整，设设备完好好率988%以上上。6、档案资资料齐全全，有专专人整理理保管，应应用计算算机归档档。7、公用部部位多层层房屋每每天清扫扫，每周周拖洗、擦擦拭，高高层房屋屋每天

22、清清扫、拖拖洗、擦擦拭两次次，无乱乱张贴，玻玻璃窗每每半月擦擦一次。8、绿化工工作做到到根据草草木特性性，适时时休整。9、管理处处每半年年发放一一次住住户意见见征询表表，以以主动征征求使用用人意见见。10、每月月由物业业主管，物物业助理理拜访业业主，听听取管理理意见。11、管理理处接到到业主电电话投诉诉，4小小时内经经复核给给予初步步答复。12、管理理处接到到业主书书面投诉诉，3天天内给予予书面回回复。13、每年年进行防防火演习习。14、建立立员工工工作规范范及岗位位标准。3.5行为为规范1、态度和和蔼讲文文明。在在为住户户服务时时要态度度和蔼，用用语规范范，耐心心热情。2、挂牌上上岗守纪纪律

23、。员员工在岗岗时要挂挂胸卡、胸胸牌，仪仪表整洁洁，管理理员、保保安人员员持证上上岗。3、公开制制度讲规规范。要要公开办办事制度度，即各各种手续续的办理理程序、办办理要求求、办理理时限在在现场有有告示：公开办办事纪律律，即严严禁“吃、拿拿、卡、要要”的行为为，严禁禁发生训训斥、推推诿、刁刁难现象象，严格格遵守服服务纪律律；公开开收费项项目、收收费标准准，即严严格按照照物价管管理部门门制定和和审核或或物业管管理服务务合同约约定的收收费项目目、收费费标准收收费，并并在服务务窗口明明码标价价，告示示不得多多收费、乱乱收费。4、遵章办办事不违违规。维维修及时时，急修修项目11小时内内到现场场，244小时

24、内内修复；如不能能在规定定时间完完成，须须对居民民作出限限时修复复的承诺诺。小修修项目三三天内修修复、不不能因双双休日或或节假日日顺延（居居民预约约、雨天天筑漏可可不受三三天限制制）。需需安排工工程修理理的，应应及时告告知报修修人。5、做好回回访重信信誉。经经常走访访业主，走走访被服服务的对对象，不不断改进进服务方方式，提提高服务务水平。涉涉及到房房屋安全全、筑漏漏维修的的，必须须进行回回访。3.6窗口口规范：1、公开办办事制度度，公开开社会承承诺，公公开收费费项目及及服务标标准。2、周一至至周日全全天业务务接待。3、3655天，天天天244小时受受理居民民房屋报报修。4、办公场场所整洁洁有序

25、，小小区各项项管理制制度上墙墙公布，各各种规定定、公约约分发到到户。5、公开投投诉电话话，发放放服务联联系卡，方方便业主主报修及及投诉。6、推行服服务质量量，检查查、监督督制度，逐逐级检查查、监督督。3.7岗位位规范：1、管理员员：敬业业爱岗，熟熟悉业务务，善于于协调，管管理有序序。2、接待员员：热情情主动，登登记准确确，处置置及时，件件件落实实。3、维修员员：约时时不误，便便民利民民，工完完料清，住住户签收收。4、保安员员：举止止文明，熟熟悉环境境，维护护秩序，防防范到位位。5、电梯工工：坚守守岗位，操操作规范范，轿厢厢整洁，报报修及时时。6、保洁工工：按时时保洁，日日清垃圾圾，定期期灭害，

26、环环境整洁洁。第四章 绿地某某项目员员工配备备及培训训4.1管理理人员培培训（一）培训训目标为了充分保保证绿地地某项目目的物业业管理高高质量、高高水准完完成，必必须培养养一支高高层次、高高素质的的物业管管理专业业队伍，通通过各种种形式的的培训，使使管理处处员工具具备全面面的物业业管理素素质要求求，从而而实现预预期的管管理目标标。（二）培训训方式1、自学 自学学是提高高学知和和技术、增增长知识识才干的的行之有有效的方方法。本本公司非非常重视视和鼓励励员工业业余时间间参加与与自身岗岗位相关关的专业业培训班班、大学学考等，公公司在时时间上给给予照顾顾和安排排。2、自办培培训班 举办办物业管管理及相相

27、关专业业培训班班，加强强和提高高员工专专业素质质和职业业道德修修养。3、外派学学习培训训 管管理处管管理人员员每年安安排数次次外派专专业培训训，业务务人员及及服务人人员选派派参加行行业主管管部门组组织的各各项专业业技能培培训。4、参观学学习 管理处处组织全全体员工工分期、分分批参观观同行业业优秀项项目，开开拓视野野，总结结经验。5、理论研研讨或专专题讨论论 针针对物业业管理工工作中发发生的疑疑难、典典型案例例及时聘聘请有关关专家同同管理层层举行专专题研讨讨或专题题讲座，总总结探讨讨具有超超前意识识的管理理途径或或管理措措施。6、岗位轮轮训 通过岗岗位轮训训，给员员工提供供晋升的的机会，通通过人

28、才才的横向向、纵向向交流达达到一专专多能、一一职兼容容的目的的，从而而提高综综合素质质和人才才培养的的功能。（三）培训训计划签约后根据据绿地某某项目具具体情况况另定。4.2管理理人员管管理（一）录用用与考核核1、录用：依照上上海市人人事局主主管部门门招、调调人员规规定，根根据公司司人员编编制、用用工条件件，经人人事部门门和用人人单位联联合考核核，择优优录用；录用后后经公司司或管理理处培训训部门对对员工进进行上岗岗培训和和业务考考核，试试用3-6个月月，依据据劳动动法的的规定，以以劳动合合同书的的形式与与员工确确定劳动动关系和和合同期期限。2、考核：考核是是检验工工作成效效、业绩绩以及培培训效果

29、果的重要要手段，公公司重视视对员工工的考核核，制定定了一系系列的考考核制度度和实施施办法。（二）淘汰汰机制在实施小区区物业管管理过程程中将严严格按照照公司对对员工考考核的淘淘汰机制制程序运运作，结结合小区区实际情情况，贯贯彻实施施管理处处淘汰机机制，使使小区物物业管理理水平和和员工队队伍始终终保持在在最佳状状态中。（三）关系系协调现代管理理理论的重重要内容容之一是是系统理理论，一一个机构构是由许许多相互互关联的的要素、环环节、部部门有机机结合而而成，是是一个复复杂的系系统体系系。对管管理处而而方，运运用好系系统管理理理论，协协调好内内、外部部及各执执行层的的关系是是搞好一一体化管管理的根根本保

30、证证。我们提出的的口号是是“工种有有不同，工工作不分分家”。在工工作中任任何人遇遇到什么么情况，都都有义务务及时处处理，不不能处理理时则要要求及时时与管理理处汇报报传达信信息，使使各类问问题在最最短的时时间里得得到解决决。4.3人员员配备聘聘用标准准人员配备、聘聘用标准准（一）1、物业项项目经理理：1人人，455岁以下下，大专专以上学学历，有有较强独独立指挥挥工作能能力，对对本职专专业有一一定理论论和实际际管理经经验，曾曾在企业业担任领领导工作作经历的的优先。2、物业副副经理：1人，445岁以以下，中中专以上上学历，熟熟悉物业业管理工工作流程程，善于于与客户户、业主主沟通，有有一定组组织能力力

31、和写作作能力的的优先。3、管理部部主任：1人，445岁以以下，高高中以上上学历，熟熟悉、了了解给排排水、电电气、电电梯、弱弱电，达达到上述述某工种种的应知知、应会会，持有有上岗证证，能按按工作规规程和质质量要求求独立进进行工作作。4、接待员员、财务务：2人人，355岁以下下，熟悉悉小区物物业管理理区域，懂懂得财务务、人事事培训，有有二年财财务以上上专业工工作实务务，并持持有会计计上岗证证书。人员配备、聘聘用标准准（二）保安员-455岁以下下，1.70以以上，初初中以上上学历，身身体健康康，品行行端正、责责任性强强，退伍伍军人优优先。 保洁员-46岁岁以下，初初中以上上学历，相相貌端正正，细致致

32、认真，能能吃苦耐耐劳，为为人正派派。 保绿员-48岁岁以下，初初中以上上学历，熟熟悉花木木的培育育和剪裁裁，相貌貌端正，细细致认真真。维修工-50岁岁以下，初初中以上上学历，具具备2年年以上的的工作经经验，拥拥有水、电电工专业业技术上上岗证和和等级证证书，能能吃苦耐耐劳，不不计时间间，相貌貌端正，品品行正派派。注：配备人人数633人，其其中：管理人员66人 水电电维修33人保安 311人 保洁洁8人泥工维修22人 保绿绿5人 车车位管理理人员88人第五章 员员工岗位位责任制制和职责责5.1经理理岗位责责任制1、在公司司董事会会领导下下，贯彻彻执行上上级有关关规定和和董事会会决议，负负责全面面领

33、导和和管理工工作。2、负责召召集和主主持经理理办公会会议，研研究、处处理办公公会议职职权内的的各项工工作和问问题。3、负责健健全公司司各种规规章制度度，定期期检查和和督促各各部门工工作，保保证公司司各方面面工作的的顺利进进行。4、负责向向董事会会提出需需经由董董事会讨讨论、通通过或决决定的问问题议案案。5、负责编编制公司司年度财财务预算算，做好好财务审审核监督督，并积积极做好好双增双双节工作作。6、负责公公司重要要的公关关及接待待工作。7、批准行行政人员员的公出出及假期期安排。8、负责对对员工的的物质和和精神文文明建设设的教育育，不断断提高员员工队伍伍的素质质。9、完成上上级领导导及公司司董事

34、会会交办的的其他工工作任务务。5.2副经经理岗位位责任制制1、在公司司经理领领导下，分分管财务务组、劳劳动人事事、业务务接待、维维修接待待、各小小区经理理管理等等工作。2、协助经经理处理理分管部部门的日日常工作作，当好好经理的的参谋和和助手，做做好分管管部门之之间的协协调工作作。3、负责公公司人事事工作，根根据经理理指示做做好员工工接收、调调配、辞辞退、考考核和营营销工作作。4、负责公公司工作作计划、总总结、规规章制度度等各类类文件的的起草、审审核工作作。5、承办公公司各类类会议的的工作，做做好会议议记录，整整理会议议纪要。6、负责公公司对外外联系和和来信、来来访的接接待事宜宜，负责责各小区区

35、业主接接待报修修业务，并并按规定定及时送送交管理理部人员员修复。7、负责市市场管理理全面工工作，协协助业主主办证和和协调市市场内外外事务。8、负责签签订业主主管理的的公约、各各种租房房协议、新新接管小小区协议议的工作作。9、负责新新物业小小区接管管筹办工工作。10、负责责各小区区物业管管理收费费工作，督督促财务务人员及及相关人人员按标标准及时时收费。11、完成成经理交交办的其其他工作作。5.3管理理部主任任岗位责责任制1、在公司司经理领领导下，分分管保安安组、清清洁组、工工程组、绿绿化养护护的工作作。2、协助经经理处理理分管部部门的日日常工作作，当好好经理的的参谋和和助手，做做好分管管部门之之

36、间的协协助工作作。3、负责业业主报修修业务工工作，落落实维修修人员及及时修复复，做到到收费公公开合理理，维修修保证质质量，并并对业主主及时做做好回访访工作。4、掌握各各小区设设施和性性能完好好情况，负负责制定定维修保保养计划划和措施施，严格格控制日日常管理理费用的的开支。5、负责对对管理小小区工程程技术资资料的整整理存档档。6、负责对对分管部部门的业业务培训训，加强强员工职职业道德德教育，不不断提高高员工业业务素质质，每月月对分管管部门人人员进行行经济责责任制考考核工作作。7、每月组组织召开开一次组组长例会会，及时时检查和和布置工工作。8、定期开开展问卷卷调查和和抽样访访问活动动，了解解情况，

37、听听取意见见，与业业主保持持良好的的合作关关系， 不断提提高公司司的管理理水平。9、组织专专业技术术人员参参加接管管小区前前管理验验收工作作。10、完成成经理交交办的其其他工作作。5.4小区区管理员员岗位责责任制一、依照物物业管理理服务合合同的约约定，组组织落实实人员做做好小区区内楼宇宇管理、日日常维修修、清扫扫保洁、绿绿化养护护、门卫卫保安、卫卫生消毒毒、车辆辆管理、依依法制止止违规装装修和违违章搭建建等具体体管理服服务工作作。二、根据物物业管理理法规、规规定和合合同约定定，制订订小区管管理服务务的详细细计划和和方案，保保障物业业使用的的方便、安安全，保保持物业业及其设设施完好好、环境境优美

38、、公公共秩序序良好。三、明确内内部管理理制度，规规范居住住物业小小区管理理服务人人员的行行为，及及时处理理管理服服务人员员的违规规行为。四、每半年年向业主主委员会会报送物物业维修修、更新新费用的的收支账账目，接接受审核核。五、定期听听取业主主委员会会、业主主和使用用人的意意见和建建议，改改进和完完善管理理服务。六、发现违违规行为为或违反反业主公公约的行行为，立立即进行行劝阻、制制止，并并向业主主委员会会和有关关行政管管理部门门报告。七、对业主主之间、使使用人之之间及业业主与使使用人之之间在物物业使用用中发生生的争议议进行协协调。八、完成公公司领导导交办的的其它工工作。小区经理应应当接受受街道办

39、办事处、乡乡（镇）人人民政府府和房地地产管理理部门的的指导和和监督，配配合相关关部门做做好社区区管理工工作。5.5保安安领班工工作职责责1、协助管管理处值值班人员员处理一一切保安安及治安安、消防防事故。2、协助管管理员管管理保安安人员工工作。3、发生事事故时，到到现场作作出调查查，并在在保安记记录册内内详细记记录事件件过程。4、按管理理员或物物业主管管要求对对保安人人员作出出调配。5、编排保保安人员员岗位安安排。6、配合对对保安人人员培训训工作。7、经常巡巡视各岗岗位值勤勤情况。8、经常巡巡视正在在装修的的单位，确确保消防防及治安安情况符符合要求求。9、对日常常保安岗岗位调配配情况及及工作分分

40、流作出出记录。10、负责责监管保保安人员员巡逻情情况。11、主持持班前集集队，检检查保安安人员仪仪表仪容容。12、执行行公司所所委派的的其他任任务。5.6保安安员工作作职责1、绝对服服从上级级所指派派工作。2、熟悉各各岗位任任务及要要求。3、熟悉各各岗位情情况，消消防设施施分布及及使用方方法。4、爱护通通讯器材材及岗位位上设施施。5、对住客客及进出出人士保保持礼貌貌。6、巡逻时时留意各各楼情况况，发现现问题时时马上向向上级汇汇报，检检查公共共地方设设施，如如有损坏坏，填写写巡逻报报告，由由管理处处派人修修理。7、遇事故故时马上上报告并并遵守上上级指示示处理。8、参与物物业主管管所执行行培训。9

41、、维持各各岗位秩秩序情况况。10、填写写各岗位位所规定定记录并并保存完完好。11、不得得擅自离离岗调岗岗，当值值时不准准睡觉、阅阅读刊物物或抽烟烟、进食食。12、执行行上级所所指派的的其他任任务。5.7清洁洁领班工工作职责责1、服从执执行管理理员所安安排任务务工作。2、每天检检查员工工出勤、上上班情况况、仪表表仪容、工工作效率率。3、确保工工作质量量及考勤勤纪律。4、根据员员工的工工作能力力，合理理安排工工作。5、勤巡查查，发现现问题及及时处理理，工作作要精细细，提高高效率。6、带领做做好本班班工作，越越是困难难越要挺挺身而出出。7、经常向向管理员员汇报情情况，听听取指示示，认真真落实。8、学习业业务知识识，提高高管理水水平。9、协助清清洁主管管监督，督督导清洁洁及绿化化工作。10、每天天做好清清洁用具具、用品品、用剂剂等发放放回收工工作。11、关心心员工的的思想和和生活，及及时反馈馈班内的的信息。12、每天天下班之之前写好好交班簿簿。13、执行行公司所所委派的的其他任任务。5.8清洁洁工工作作职责1、服从上上级指