(最新)深圳某地产公司房地产开发业务运作管理模式_secret842.docx

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1、深圳市*地产发展展有限公司司房地产开发发业务运作作管理模式式（试行版）深圳市*地产发展展有限公司司二七年年五月1目 录第一部分 指指导准则一、指导准准则1第二部分 部部门职责一、说明2二、职能部门门工作职责3三、项目公司（部）工作作职责19第三部分 项项目开发工工作流程一、工作作流程示意意图25(一)项目拓展展工作流程及各相关部门工作职责26(二)项目策划划工作流程及各相关部门工作职责35(三)设计管理理工作流程及各相关关部门工作作职责42(四)工程管理理工作流程及各相关部部门工作职职责48(五)营销管理理工作流程及各相关关部门工作职责56(六)客户服务务工作流程及各相相关部门工工作职责62二

2、、项目目开发关键键节点控制表68第四部分 项项目管理办办法及审批批权限一、项目管管理办法70二、重重大业务评评审规定74三、本本地项目管管理审批权权限表77四、异异地项目管理审批批权限表8080第一部分 指导导准则一、 深圳市*地产发展展有限公司司是由原深深圳*地产公公司整体平平移形成的的专业地产产开发公司司，全面负负责原*地产*苑外地地产业务及及*地产业业务的经营营管理工作作。二、 公司实行以以项目公司司（部）制制为管理主主线的运作作模式，强强调高 效率、高高质量运作作，加快“实现从现现金到现金金”的增值过过程。三、 运用公司专专业能力，规规避开发经经营风险。房房地产开发发价值链中中的风险，

3、除除了政策和和行业周期期风险外，首首先来自于于项目拓展展环节，其其次在于项项目策划定定位环节，第第三就是开开发建设过过程中设计计、工程、营营销等工作作质量所带带来的风险险。因此由由公司职能能部门直接接负责项目目拓展及客客户服务工工作，并在在项目前期期策划阶段段对工作成成果进行控控制和评审审，保证项项目运作水水平。四、 项目公司（部部）是公司司的重要战战略经营单单元，按照照直线式业业务指挥系系统运作，明明确责、权权、利，提提高工作效效率，加快快项目运作作速度，缩缩短资金占占用周期，全全面负责项项目经营管管理，实现现经营目标标。五、 职能部门是是公司重要要的专业服服务力量，负负责在设计计、工程管管

4、理、营销销等工作中中提供专业业技术支持持服务，加加强对项目目运作过程程中安全、进进度、质量量和成本的的控制，规规避经营风风险，发挥挥服务和监监督的作用用。第二部分 部门门职责一、 说明（一） 术语解释：1 负责：属于于本部门事事务，由本本部门承担担责任，可可请求其他他部门配合合；2 主持：需要要与其他部部门配合完完成的工作作，由本部部门牵头并并承担相关关责任；3 组织：需要要与其他部部门配合完完成的工作作，由本部部门承担协协调责任；4 配合：不承承担主要责责任，但必必须在负责责者领导下下参与此项项工作并承承担相关责责任；5 参与：参加加相关工作作过程，本本部门不承承担责任。（二） 公司委员会会

5、定义：1 投资咨询委委员会：u 负责公司项项目投资方方面的评审审和决策。2 策划、方案案评审委员员会：u 负责对项目目的定位进进行专业评评审；u 负责对项目目前期策划划成果进行行专业评审审；u 负责对项目目方案设计计成果进行行专业评审审。3 招标委员会会：u 负责公司招招标项目的的确定，保保证招标的的合理性；u 负责招标过过程中的开开标、评标标、定标的的决策性工工作；4 定价咨询委委员会：u 负责对项目目销售定价价及其他相相关指标进进行专业评评审。二、职能部部门职责（一）运营营管理部： 部门使命：以前瞻性性视野，完完善、提升升和创新管管理理念和和管理方法法，不断提提高公司管管理水平，推推进公司

6、各各项经营目目标的实现现。部门职责：综合计划划管理、部部门绩效考考核、流程程管理、公公共关系管管理、统计计信息管理理1综合计计划管理u 负责落实董董事会下发发的综合计计划；u 负责制定公公司年度综综合计划，并并分解到各各项目公司司（部）及及各职能部部门；u 主持编制公公司与各项项目公司（部部）、职能能部门的目目标责任书书，并组织织签订；u 负责跟踪、调调整及协调调各项目公公司（部）季季度计划、职职能部门月月度计划以以及项目总总体计划；u 负责设计及及收集整理理各项目公公司（部）月月度综合报报表。2部门绩绩效考核u 负责制定各各项目公司司（部）和和职能部门门的绩效考考核方案；u 负责收集各各职能

7、部门门的关键绩绩效数据和和工作目标标完成情况况，并组织织对职能部部门进行绩绩效考核；u 根据项目节节点完成情情况，按季季度组织对对项目公司司（部）的的绩效考核核。3流程管管理u 负责建立、实实施、完善善公司流程程管理体系系； u 主持公司定定期和不定定期的流程程修订工作。4公共关关系管理u 负责项目拓拓展过程中中从政府部部门收集项项目相关背背景资料；u 配合报批报报建工作；u 配合办理项项目开发相相关政府批批文及许可可证；u 负责公司对对外公共关关系的日常常维护；u 负责公司与与政府机关关之间的危危机公关处处理。5知识管管理u 负责督促各各相关部门门进行基础础研究知识识库分类，并并协助建立立相

8、关知识识库；u 负责建立知知识管理的的配套管理理措施，设设立知识贡贡献奖励制制度，激励励知识贡献献和知识创创新；u 负责公司统统计报表的的编制和报报送。（二）投资资拓展部 部门使命：获取和储储备公司重重要的战略略资源-土土地，做好好房地产开开发资源准准备和前期期工作。部门职能：土地信息息收集及评评估、可行行性研究分分析、项目目土地获取取、战略管管理、政策策研究及市市场研究1土地信信息收集及及评估u 负责收集目目标地块信信息，建立立土地信息息库；u 负责建立土土地信息选选择标准体体系；u 负责评估并并初步确定定拓展目标标。2可行性性研究分析析u 主持制订可可行性研究究计划；u 组织进行项项目可行

9、性性分析；u 主持编制项项目可行性性研究报告告；u 组织可行性性研究报告告评审。3项目土土地获取u 负责确定商商务条件，提提出商务谈谈判方案；u 负责与相关关各方的商商务谈判工工作；u 负责签订土土地使用合合同；u 负责办理土土地证等等相关手续续。4战略管管理u 负责研究地地产板块发发展战略，并就公司司战略调整整给予提议议；u 负责制定中中长期发展展目标和战战略规划。5政策研研究及市场场研究u 参与项目公公司组织的的各重要节节点的汇报报会议，积积累相关专专业经验；u 负责研究国国内外房地地产相关政政策，并分分析由此产产生的影响响；u 负责研究目目标开发区区域的宏观观环境和城城市总体规规划等信息

10、息；（三）合约约成本部部门使命：跟踪当今今世界建筑筑技术潮流流，研究和和创新成本本控制理念念和方法，以以前瞻性视视野提升公公司成本管管理水平。部门职能：成本管理理体系、成成本规划、成本本动态管理理、项目预预结算、采采购管理、工程合同同管理、成成本分析及及效益评价价1成本管管理体系u 负责建立和和完善公司司成本控制制体系；u 负责编制咨咨询合同标标准化体系系；u 负责公司项项目成本战战略的策划划、制定和和实施；u 负责落实项项目总体目目标成本；u 配合项目公公司（部）进进行责任成成本的分解解与考核；u 负责建立成成本监控预预警机制。2成本规规划u 配合编制项项目可行性性研究报告告；u 配合进行产

11、产品方案比比选，提交交不同设计计方案的方方案甄选成成本测算报报告；u 配合编制项项目开发纲纲要；u 主持编制项项目目标成成本；u 主持编制项项目限额设设计标准。3成本动动态管理u 配合完成对对重大的或或超出限额额的设计变变更的评审审工作； u 负责定期对对项目成本本进行监控控，审核各各项目公司司（部）每每月提供的的动态成本本报告，对对可能超出出目标成本本的情况进进行预警；u 负责收集、整整理各项目目公司（部部）的有关关成本信息息，并对成成本信息进进行汇总及及甄别。4项目预预结算u 负责造价咨咨询公司评评标选定工工作；u 负责编制各各项目的项项目结算计计划；u 负责各项目目结算工作作；u 负责对

12、各项项目预算实实行备案抽抽查；u 负责编制工程程结算分析析报告。5采购管管理u 负责管理战战略供应商商信息库，主主持供应商商的资质预预审及评价价；u 负责维护和和完善造价价咨询类战战略供应商商信息库；u 负责审核项项目公司（部部）提供的的项目设备备及材料采采购总体计计划；u 根据项目公公司（部）提提供的材料设备备采购配合合计划，主持公司权权限范围内内的招标工工作；u 负责跟踪市市场材料价价格，建立立和维护材材料价格信信息库；u 负责编制公公司招标的的经济标书书，并对各各投标单位位的经济标标书进行评评价；u 主持公司招招标项目合合同洽谈。6工程合合同管理u 负责建立和和完善标准准化工程合合同体系

13、。7成本分分析及效益益评估u 参与项目公公司组织的的各重要节节点的汇报报会议，积积累相关专专业经验；u 负责收集、整整理各项目目的效益评评价报告，编编制项目目效益评价价报告。（四）工程程技术部： 部门使命：跟踪当今今世界建筑筑技术潮流流，研究和和创新工程程技术管理理理念和方方法，以前前瞻性视野野提升公司司工程管理理水平。部门职能：采购管理理配合、工程程过程管理理配合、设设计管理配配合、工程程技术支持持、技术资资料管理、工工程管理指指引制订及及维护1采购管管理配合u 配合进行公公司权限范范围内的招招标。2工程过过程管理配配合u 负责定期对对各项目工工程进度、质质量、安全全文明施工工情况进行行督察

14、，并并督促项目目公司（部部）进行整整改；u 配合项目各各阶段的工工程验收；u 负责收集总总结工程信信息，建立立和完善工工程案例信信息库。3设计管管理配合u 配合对建筑筑方案进行行结构选型型；u 配合编制项项目限额设设计标准；u 配合对设计计单位的结结构方案、设设备选型等等进行优化化；u 配合对设计计各阶段的的阶段性成成果进行审审核；u 配合完成图图纸内部审审查；u 配合完成施施工图的图图纸会审和和技术交底底。5工程技技术支持u 配合编制项项目可行性性研究报告告；u 配合编制项项目开发纲纲要；u 参与完成大大型设备或或主要材料料的现场验验收工作；u 配合进行施施工组织设设计评审审；u 配合完成对

15、对重大的或或超出限额额的设计变变更的评审审工作；u 负责在工程程全过程中中对工程重重大技术问问题提供专专业支持；u 参与项目公公司组织的的各重要节节点的汇报报会议，积积累相关专专业经验；u 负责新技术术、新工艺艺在实际工工程中的推推广和应用用；u 配合处理重重大投诉，提提供工程技技术解决方方案。u 负责更新维维护工程类类供应商信信息数据；u 负责提出新新材料、新新技术、新新工艺、新新设备选用用的建议。6技术资资料管理u 负责对项目目工程技术术、施工资资料管理的的督促、检检查；u 配合项目公公司（部）完完成工程竣竣工后的档档案资料移移交。 7工程管管理指引制制订及维护护u 负责施工图图设计指引引

16、（建筑专专业除外）的的制订及维维护；u 负责工程管管理指引的的制订及维维护。（五）产品品研究部部门使命：跟踪当今今世界建筑筑潮流，研研究和创新新满足市场场需求的产产品，以前前瞻性视野野，创造最最具价值的的生活空间间。 部门职能：项目规划划、设计配配合、设计计研究、标标准化设计计合同体系系及供应商商管理1项目规规划u 配合编制项项目可行性性研究报告告；u 配合编制项项目开发纲纲要；u 配合编制项项目限额设设计标准。2设计配配合u 配合对设计计各阶段的的阶段性成成果进行审审核。3设计研研究u 负责施工图图设计标准准体系中建建筑专业相相关内容的的制订；u 负责联系相相关专业人人士，与营营销策划部部一

17、起建立立并完善专专家人才库库；u 参与项目公公司组织的的各重要节节点的汇报报会议，积积累相关专专业经验；u 负责建立设设计案例信信息库，并进行行分析整理理；u 负责跟踪国国内外建筑筑规划动态态，进行研研究及创新新。4标准化化设计合同同体系及供供应商管理理u 负责建立和和完善标准准化设计合合同体系；u 负责维护和和完善设计计类战略供供应商信息息库。（六）营销销策划部部门使命：以前瞻性性视野，提提升和创新新市场营销销策划理念念和策划水水平，引领领市场潮流流，极大地地满足客户户需求。部门职能：项目策划划、项目营营销、市场场研究、品品牌策划及及建设、标标准化营销销合同体系系管理1项目策策划u 配合编制

18、项项目可行性性研究报告告；u 配合编制项项目开发纲纲要；2项目营营销u 配合完成营销推广策划方案的制定及评审工作；u 配合完成营营销策划公公司的选择择评审工作作；u 配合完成广广告策划公公司的选择择评审工作作；u 配合完成营销费用预算的制定及评审工作。3市场研研究u 负责维护和和完善营销销类战略供供应商信息息库；u 负责联系相相关专业人人士，与产产品研究部部一起建立立并完善专专家人才库库；u 参与项目公公司组织的的各重要节节点的汇报报会议，积积累相关专专业经验；u 负责市场调调研及政策策研究，定定期形成市市场分析报报告；u 负责各项目目相关营销销负责人交交流总结，提提高营销专专业水平；u 负责

19、制订科科学的营销销管理体制制，推进营营销职能创创新。4品牌策策划及建设设u 负责公司品品牌规划战战略的制定和实施；u 负责公司品品牌宣传标标准件体系系的建立和落实；u 组织各项目目参加大型型房地产展展会。5标准化化营销合同同体系管理理u 负责建立和和完善标准准化营销合合同体系。（七）财务务部：部门使命：以前瞻性性视野，研研究和创新新房地产开开发资本运运营理念和和方法，构构建和完善善满足公司司项目需求求的资金运运作平台。部门职能：财务管理理制度管理理、会计核核算、融资资管理、全全面预算管管理、财务务分析与公公司决策支支持、税务务管理、权权益性投资资管理和审审计、财务务档案与内内部管理1财务管管理

20、制度管管理u 负责根据国国家财会法法律法规，结结合公司管管理需要，建建立和完善善公司各种种财务管理理制度。2会计核核算u 负责办理日日常核算业业务；u 负责办理日日常出纳业业务；u 负责财务会会计报告的的编制和报送；u 负责公司年年度财务报报告社会审审计工作。3融资管管理u 负责制定并并平衡公司司资金计划划；u 负责公司日日常资金调调度，确保保公司营运运资金需求求；u 负责项目开开发的各项项融资业务务；u 负责金融机机构关系维维护；u 负责资本市市场及融资资创新的研研究管理；u 负责项目按按揭银行的的选择与业业务合作。4全面预预算管理u 负责公司全全面预算的的编制与控控制；u 配合确定公公司经

21、营目目标；u 配合编制经经营计划；u 负责动态跟跟踪调整资资金计划。5财务分分析与公司司决策支持持u 负责公司财财务状况分分析，提供供管理报表表；u 负责审核各各类经济合合同，提供供战术性决决策支持，对对经济合同同的财务条条款提出建建议，把控控财务风险险；u 配合编制项项目可行性性研究报告告；u 配合编制项项目开发纲纲要。6税务管管理u 负责办理公公司日常纳纳税业务以以及其他税税务事项；u 负责公司税税务筹划；u 负责开发项项目税务筹筹划；u 负责项目公公司税务工工作。7权益性性投资管理理和审计u 负责收集整整理投资企企业财务数数据和信息息；u 负责为公司司向投资企企业派出董董事提供财财务资料

22、；u 负责指导及及检查投资资企业的财务工作；u 配合上级单单位对本公公司及投资资企业的日日常审计和和检查；u 负责监控公公司内控制制度的实施施。8财务档档案与内部部管理u 负责公司会会计档案管管理，确保保档案的完完整与安全全；u 负责维护财财务软件的的正常运行行及数据安安全；u 负责公司财财务印章、有有价证券、票票据及贷款款等经济合合同的管理理。（八）客户户服务部部门使命：以前瞻性性视野构建建以客户为为中心的客客户服务平平台，努力力提升公司司市场中的的信誉度和和美誉度。部门职能：项目策划划配合、销销售事务管管理、投诉诉处理、客客户关系管管理、*会管理、客客户服务体体系、客服服信息分析析、法务管

23、管理、客户户危机管理理1项目策策划配合u 配合编制项项目开发纲纲要；u 配合完成营营销推广策策划方案的的制定工作作。2销售事事务管理u 配合完成物物业管理公公司的选定定工作；u 与项目公司司（部）共共同负责销销售代理公公司的管理理和评估；u 负责有关销销售信息系系统初始数数据的录入入；u 配合进行按按揭银行的的选择；u 负责认购书书、销售合合同等法律律文件的准准备工作；u 配合进行营营销推广客客户活动；u 配合完成签签订相关认认购协议工工作；u 负责与客户户签订销售售合同，并并负责销售售回款；u 配合完成客客户资料移移交工作；u 负责客户资资料及销售售合同管理理；u 负责销售数数据统计分分析、

24、汇总总分析；u 负责销售后后的相关产产权办理工工作，包括括：面积补补差、初始始登记、转转移登记并并协助监管管银行或业业主办理房房产证；u 负责组织项项目入伙策策划并组织织落实；u 负责项目尾尾盘销售及及资产管理理。3投诉处处理u 负责与项目目公司（部部）进行对对接，参与与工程竣工工验收；u 成立项目售售后维修小小组，负责责售后维修修工作；u 配合完成物物业管理方方案的审核工作；u 负责受理客客户投诉；u 负责与客户户洽谈解决决方案，并并组织协调调相关专业业部门进行行处理； u 负责项目公公司（部）解解散后，维维修工程款款项的管理理；u 组织各部门门使用客户户服务软件件；u 负责对客户户投诉处理

25、理的结果进进行回访；u 负责记录客客户投诉信信息，并管管理客户投投诉档案； 负责定期对对客户投诉诉进行分析析。4客户关关系管理u 负责进行客客户满意度度调查；u 负责对客户户满意度调调查结果进进行分析，并并形成报告告。5*会会管理u 负责*会会的策划、设设立及后期期会务工作作；u 负责*会会的推广工工作；u 负责*会会会刊的策策划及出版版工作；u 负责*会会会员活动动的策划及及实施；u 负责*会会运作过程程中与*系统其他他单位的协协调工作。u 负责公司网网站、内刊刊中关于客客户信息的的发布及客客户论坛的的维护；u 负责收集、输输入和维护护客户信息息资料，并并进行分类类管理。6客户服服务体系u

26、负责编制销销售合同补补充条款；u 负责制定客客户满意度度调查标准准；u 负责制定售售后管理制制度及客户户服务标准准。7客服信信息分析u 负责统计分分析客服信信息，形成成客服案例例库。8法务管管理u 负责为公司司提供各类类法律支持持服务；u 负责对公司司业务合同同的法律审审核；u 负责编制和和修改企业业的格式化化合同；u 负责法律知知识培训工工作；u 负责提供商商务谈判中中的法律咨咨询服务；u 负责对项目目公司（部部）权限外外的合同进进行审核；u 负责对项目目公司（部部）权限内内的合同进进行定期检检查，法律律指导；u 负责处理包包含项目公公司在内的的公司所有有法律纠纷纷处理；u 负责外聘律律师的

27、选择择、聘用合合同订立、管管理和服务务评价。9客户危危机管理u 负责建立客客户危机管管理风险防防范制度；u 负责策划有有关客户危危机处理方方案。 （九）行政政人事部： 部门使命：根据企业业发展战略略需要，提提供人力资资源、后勤勤服务等方方面的有效效支持，在企业内内部创造良良好的管理理机制，营营造高效和和谐的职场场氛围。部门职能：人力资源源规划、员员工招聘和和选派、员员工培训、员员工薪酬和和绩效考核核、企业文文化建设、行行政事务管管理、资产产管理、IIT信息管管理、档案案管理1人力资资源规划u 负责制定人人力资源规规划，并组组织实施；u 负责完善人人力资源管管理体系，研研究、设计计人力资源源管理

28、模式式（包含招招聘、绩效效、培训、薪薪酬及员工工发展等体体系的全面面建设），制制定和完善善人力资源源管理制度度；u 负责向公司司高层决策策者提供有有关人力资资源战略、组组织建设等等方面的建建议；u 负责审批项项目公司（部部）的管理理架构和人人员配置计计划；u 负责进行项项目公司（部部）关键岗岗位聘任的的审核。2员工招招聘和选派派u 负责制定招招聘计划和和实施招聘聘，为公司司和项目公公司（部）供供给人才；u 配合完成项项目公司（部部）高层管管理人员的的聘任工作作。3员工培培训u 负责公司员员工的培训训管理工作作；u 负责拟定并并执行培训训计划；u 负责评价培培训效果和和督促各部部门、各项项目公司

29、（部部）内部培培训工作。4员工薪薪酬和绩效效考核u 负责职能部部门经理级级以下员工工绩效考核核管理及汇汇总整理公公司绩效考考核结果；u 负责管理公公司员工薪薪酬事务，负负责审核项项目公司（部部）薪酬制制度；u 负责办理员员工调动、离离职、入职职、考勤、保保险和医疗疗等手续；u 负责建立公公司员工福福利制度。5企业文文化建设u 负责公司企企业文化建建设。6行政事事务管理u 负责建立、维维护及推广广企业形象象识别系统统 (CIIS)；u 负责拟写公公司年度工工作总结；u 负责公司各各类公文处处理与文件件流转控制制；u 负责公司级级会议的会会务管理与与会务服务务以及会议议纪要的整整理与发放放；u 负

30、责管理公公司印章；u 负责公司办办公设备、用用品管理； u 负责公司公公务车辆调调配、维护护、年审、税税费缴纳、驾驾驶员管理理； u 负责公司前前台接待、公公司安全保保卫管理、办办公环境管管理； u 负责公司有有关对外行行政、工商商手续办理理、公司证证照年检、章章程变更等等；u 负责管理公公司书刊、报报纸订购；u 负责其他后后勤服务。7资产管管理u 负责办理公公司固定资资产的采购购审批手续续、采购以以及登记建建档工作； u 负责办理各各部门的固固定资产转转移、报废废手续；u 主持盘点固固定资产工工作；u 负责固定资资产日常维维护和台帐帐管理；u 配合完成项项目公司清清算及固定定资产处置置工作。

31、8IT信信息管理u 负责制订并并实施公司司信息化建建设战略规规划及信息息系统改进进方案；u 负责企业计计算机信息息管理系统统开发、维维护、更新新、使用管管理以及网网络安全维维护；u 负责计算机机及相关设设备的购置置、调配、维维修、维护护保养；u 负责公司网网站信息内内容日常维维护更新；u 负责处理公公司日常电电脑和网络络故障，提提供IT服服务。9档案管管理u 负责档案管管理、档案案信息化管管理及维护护；u 负责各投资资企业重要要资料的收收集和整理理；u 负责指导项项目公司（部部）档案工工作；u 负责接收项项目公司（部部）工程竣竣工后的档档案资料。三、项目公公司（部）职职责使命：项目目公司（部部

32、）为公司司发展的重重要战略经经营单元，按按照直线式式业务指挥挥系统运作作，明确责责、权、利利，提高工工作效率，加加快项目运运作速度，缩缩短资金占占用周期，全全面负责项项目经营管管理，实现现经营目标标。职能：项目目立项后组组织制定项项目开发纲纲要，并并在项目目开发纲要要指导下下主持项目全全过程开发发工作。说明：确定定项目拓展展意向后，由由公司指定定人员牵头头成立项目目前期策划划小组进行行项目前期期策划工作作，至项目目公司（部部）成立。1项目前前期准备u 负责制定管管理架构及及人员配置置计划，交交由行政人人事部审核核。2项目策策划u 组织编制项项目开发纲纲要，并并组织阶段段性评审及及最终评审审。3

33、设计管管理1）方案设设计u 负责编制方方案设计任任务书； u 负责从战略略供应商信信息库中选选择方案设设计单位，与与设计单位位进行沟通通联系，完完成方案设计，组组织项目方方案设计的的评审；u 负责办理相相关报批报报建工作。2）初步设设计及施工工图设计u 组织相关部部门对建筑功能能、结构方方案、设备备选型等进进行设计优优化并落实实；u 负责施工图图审查单位位的考察和和确定；u 在建筑专业业初步设计计完成后，负负责聘请专专业测量公公司进行查查丈咨询；u 负责编制初初步设计任任务书及施施工图设计计任务书；u 配合编制项项目限额设设计标准并负责落落实；u 负责从战略略供应商信信息库中选选择初步设设计及

34、施工工图设计单单位，与设设计单位进进行沟通联联系，完成成初步设计计及施工图图设计，组组织对阶段段性及最终终的设计成成果进行审审核； u 组织相关部部门对设计计单位的设设计质量提提出明确目目标，并确确定主要设设计参数；u 负责协调设设计单位与与相关职能能部门之间间的配合关关系，控制制设计进度度、质量、建建安成本等等；u 主持图纸内内部审查；u 主持施工图图的图纸会会审和技术术交底；u 负责办理相相关报批报报建工作。4工程管管理1）施工准准备u 负责工程施施工现场场场地准备；u 负责获得项项目政府相相关许可证证；u 主持施工工组织设计计的评审审工作。2）进度管管理u 负责根据项项目总体开开发计划制

35、制定施工工总体进度度计划；u 负责审核监监理规划及及实施细则则，落实计划执执行；u 负责落实项项目施工进进度计划，并并及时进行行调整；u 负责跟踪、协协调相关部部门与项目目有关的工工作计划（例例如主要设设备及主要要专业分包包等）的制制定及执行行等工作。3）质量管管理u 负责落实施施工质量监监控，达到到验收规范范标准；u 负责审核关关键工序、关关键部位的的施工方案案；u 主持各阶段段的工程验验收；u 负责对工程程质量情况况进行定期期分析，形形成质量分分析报告，对对于典型问问题形成案案例，交工程技术术部进入案案例信息库库。4）安全文文明管理u 负责监督施施工单位建建立安全文文明生产管管理规范；u

36、负责检查施施工单位的的安全文明明生产工作作，定期组组织相关单单位对施工工现场进行行安全文明明检查；u 配合政府相相关部门进进行安全文文明检查；u 负责施工现现场社会治治安的综合合治理；u 负责监督施施工单位建建立符合公公司品牌形形象的工地地环境。5）采购管管理u 负责编制项项目设备及及材料采购购总体计划划及材料设设备采购配配合计划，并交由由合约成本本部审核；u 配合进行公公司组织的的项目主体体总包招标标、主要专业业分包工程程及主要设设备招标；u 负责在战略略供应商信信息库中选选择供应商商，进行权权限范围内内的采购工工作；u 负责审核施施工单位编编制的材料料及设备进进场计划，并并跟踪、督督促计划

37、的的执行；u 负责大型设设备或主要要材料现场场验收、材材料证明资资料收集和和手续办理理；u 负责评价公公司供应商商，并知会会相关部门门录入数据据库。6）设计变变更管理u 负责审核工工程施工阶阶段限额范范围内的设设计变更； u 主持重大或或超出限额额的设计变变更评审； u 主持审核为为满足客户户需求的设设计变更。7）项目档档案管理u 负责管理项项目各类相相关档案；u 负责进行工工程信息收收集、总结结，配合工工程技术部部建立和完完善工程案案例信息库库。8）项目危危机管理u 负责建立项项目危机事事件防范处处理制度；u 负责处理项项目危机事事件。5成本管管理 u 配合合约成成本部落实实项目总体体目标成

38、本本；u 负责编制项项目预算，配合合约成本部备案抽查；u 负责根据施施工合同，编编制工程款款季度支付计计划，并交交由财务部部备案；u 负责核对供供应商材料料清单及施施工单位完完成工程量量，并核算算工程进度度款，办理支支付手续；u 负责对项目目成本控制制信息进行行统计、归归档，制定定月度动态态成本报表表交由合约约成本部备备案；u 负责根据项项目结算计计划，按按时将工程程结算资料料移交至合合约成本部部，并配合合合约成本本部完成工程结算分析报告。6营销管管理1）营销策策划u 主持营销策策划公司和和广告策划划公司的选选定评审工工作；u 负责编制项目营销销推广总体体计划，并并组织评审审；u 负责编制营销

39、推广广策划方案案，并组组织评审；u 负责编制营销费用用预算，并组织审审核； u 负责选择物物业管理公公司，并组组织审核、优优化物业管管理方案。2）营销推推广u 负责按照营销推广广策划方案案开展营销销推广活动动。3）销售管管理u 负责预售查查丈和竣工工查丈；u 负责办理商商品房预售售申请，领领取商品品房预售许许可证；u 负责签订认认购协议；u 负责向客户户服务部移移交客户资资料，并配配合客户服服务部与客客户签订销销售合同；u 与客户服务务部共同负负责销售代代理公司的的管理和评评估。4）售后服服务u 配合项目入入伙后的工工程整改工工作；u 配合处理重重大投诉。7项目合合同管理u 负责洽谈权权限范围

40、内内的相关合合同；u 负责签定合合同，并严严格按照合合同规定落落实各项工工作；u 负责对项目目相关合同同执行结果果进行统计计、评估分析析，并反馈馈至相关部门门。7项目收收尾u 项目竣工验验收后负责责向政府相相关部门移移交工程技技术档案；u 项目结束后后负责向公公司档案管管理部门移移交项目档档案；u 项目结束后后负责与物物业管理公公司之间的的资料交接接工作；u 主持项目公公司清算及及固定资产产处置；u 项目结束后后负责编制制项目总总结报告。9运营管管理u 负责按时完完成月度综综合报表并并交由运营营管理部备备案；u 根据项目节节点完成情情况，负责责按季度完完成绩效考考核工作；u 主持各重要要节点的

41、汇汇报会议，提提高项目运运作水平，积积累相关专专业经验。第三部分 项目目开发工作作流程一、地产业业务开发工工作流程示示意图主责部门协作部门产品研究部营销策划部工程技术部运营管理部财务部客户服务部1客户服务营销管理工程管理设计管理项目策划项目拓展合约成本部投资拓展部和项目公司（部）项目前期策划小组（一）项目目拓展工作作流程及各各相关部门门工作职责责项目拓展工工作流程示示意图主要工作流流程初步确定拓展目标土地信息收集分析办理土地获取手续公司内部评审可行性研究责任部门投资拓展部部投资拓展部部投资拓展部部公司董事会会投资拓展部部配合部门运营管理部部产品研究部部营销策划部部合约成本部部工程技术部部客户服

42、务部部财务部投资拓展部部运营管理部部提交成果土地信息库库分析土地信信息甄选目目标地块初初步确定拓拓展目标可行性研究究报告项目实施决决议土地合同同建设用地地规划许可可证付清地价价款证明土地证固定资产产投资计划划控制要点准确收集资资料及时更更新数据调查土地背背景防范潜在风风险基础资料翔翔实科学理性分分析咨询专业意意见慎重决决策确保手续完完备避免法法律纠纷项目拓展工工作流程图图项目拓展流流程指引1. 目的为保持公司司可持续性性发展，拓拓展房地产产新项目。2. 适用范围适用于房地地产新项目目发展体系系的新项目目拓展获取取工作，以以及为之展展开的相应应研究工作作。3. 职责3.1. 投资拓展部部：3.1

43、.1. 负责组织基基础研究，定定期制定土土地储备计计划，并并对研究成成果进行归归档。3.1.2. 以基础研究究为指引进进行土地信信息收集，并并给予筛选选。3.1.3. 参考运营管管理部提供供的土地背背景资料，初初步确定拓拓展目标。3.1.4. 负责根据项项目初步谈谈判的结果果，确定项项目的运作作方式，组组织公司相相关部门进进行项目现现场勘查，并并组织编制制项目可行行性研究报告。3.1.5. 可行性研究究：负责根根据项目的的特点制定定可行性研研究计划，组组织项目前前期策划小小组展开相相应流程工工作，最终终形成包含含固定内容容的项目可行行性研究报告。3.1.6. 公司评审：负责将项目可行行性研究报

44、告交由公司司投资决策委委员会评审审，评审通通过后，提提交公司董董事会评审审。3.1.7. 负责按照公公司通过的的项目合作作条件，取取得项目开开发权利，并并负责合作作条件的实实施和跟踪踪。3.2. 运营管理部部：3.2.1. 在初步确定定拓展目标标阶段介入入，协助投投资拓展部部从政府相相关部门（规规划、国土土、环保）收收集项目相相关背景资资料及最新新规划（含含功能定位位、市政交交通、配套套设施等）。3.3. 项目前期策策划小组：3.3.1. 在项目可行行性研究阶阶段介入，根根据可行行性研究计计划及现现场勘查结结果，编制初步步策划定位位报告（含含市场定位位和产品定定位）、初初步产品建建议书、工工程技术特特点分析、成成本测算报报告。3.4. 财务部：3.4.1. 在项目可行行性研究阶阶段介入，根根据项目前前期策划小小组提供的的成本、开开发计划等等材料，完完成财务预预测和相关关财务分析。3.4.2. 在项目可行行性研究阶阶段介入，根根据项目获获取方式，制制定资金筹筹措方案。3.5. 策划、方案案评审委员员会：3.5.1. 在项目可行行性研究阶阶段介入，参参加初步策策划定位报报告的评