物业管理投标文件书33662.docx

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1、复地连城国际前期物业管管理投标文件投标人名称称：上实物物业管理（上上海）有限限公司地址和邮编编：上海市市淮海中路路12988号5楼 2000031目 录投标函 1法定代表人人身体证明明书 2授权委托书书 2第一章 综合说明明书 3第二章 小区物业业管理的整整体设想 18第三章 有效的管管理机制 24第四章 管理规章章制度 32第五章 创优目标标与措施 39第六章 社区文化化活动 41第七章 便民服务务 43第八章 智能化系系统的管理理维护 46第九章 日常管理理的承诺与与措施 49第十章 物业维修修养护计划划和实施效效果 56第十一章 费用测测算 61结束语 68投 标 函函致：浙江复复地置业

2、发发展有限公公司我方确认收收到贵方提提供的杭州州市“复地连城城国际”前期物业业管理的招招标文件的的全部内容容，我方：上实物业业管理（上上海）有限限公司作为为投标者正正式授权 市场策划划部经理代代表我方进进行有关投投标的一切切事宜。在此提交的的投标文件件，正本一一份，副本本五份。包包括如下等等内容：（一）投标标函；（二）授权权委托书（三）响应应标书。我方已完全全明白招标标文件的所所有条款要要求，并重重申以下几几点：（一）我方方决定参加加杭州市“复地连城城国际”前期物业业管理投标标。（二）本投投标文件的的有效期为为投标截止止日至中中标通知书书发出之之日，如中中标，有效效期将延至至合同终止止日为止。

3、（三）我方方已详细研研究了招标标文件的所所有内容包包括修正文文（如果有有）和所有有已提供的的参考资料料以及有关关附件并完完全明白，我我方放弃在在此方面提提出含糊意意见或误解解的一切权权力。（四）我方方承诺投标标文件中的的一切资料料、数据是是真实的，并并承担由此此引起的一一切责任。（五）我方方明白并愿愿意在规定定的开标时时间和日期期之后，投投标有效期期之内撤回回投标，则则投标保证证金将被贵贵方没收。（六）我方方同意按照照贵方可能能提出的要要求而提供供与投标有有关的任何何其他数据据或信息。（七）我方方理解贵方方不一定接接受最低价价或任何贵贵方可能收收到的投标标。（八）我方方如果中标标，将保证证履行

4、招标标文件以及及招标文件件修改书（如如果有的话话）中的全全部责任和和义务，在在中标通知知书规定的的时间内签签定前期期物业服务务合同，并并严格按国国家有关法法规履行自自己的全部部责任，按按质、按量量、按期完完成前期期物业服务务合同中中的全部任任务。（九）所有有与本招标标有关的函函件请发往往下列地址址：地址：上海海市淮海中中路12998号5楼楼邮政编码：2000031单位名称（法法人公章）：法定代表人人（签名或或盖章）：日期： 22007年年 10月月 12日日法定代表人人身份证明明书致：浙江复复地置业发发展有限公公司（居居民身份证证号码：）在我单位位任董事长长 职务，是是我公司单单位的法定定代表

5、人，其其签名（或或盖章）真真迹如本书书末尾所示示。特此证证明。单位名称：上实物业业管理（上上海）有限限公司（盖盖单位公章章）地 址：上海海市淮海中中路12998号5楼楼 法定代表人人： （签字或或盖章）2007年年 10 月 122 日授权委托书书致：浙江复复地置业发发展有限公公司兹委托 （居居民身份证证号码：）为为我单位的的委托代理理人，代表表我单位就就“复地连城城国际”前期物业业管理相关关事宜办理理签署投标标文件、进进行谈判、签签定合同和和处理与之之有关的一一切事物，其其签名（或或盖章）真真迹如本授授权委托书书末尾所示示，特此证证明。授权委托单单位：上实实物业管理理（上海）有有限公司（盖盖

6、单位公章章）地址：上海海市淮海中中路12998号5楼楼法定代表人人：委托代理人人： 20007年 10月 12日 第一章 综合说明明书1、公司简简介一、公司概概况上实物业是是专门从事事物业管理理及其相关关服务的独独立法人企企业，注册册资金622万美元（折折合人民币币513.22万元元）。公司司于20002年通过过了国家建建设部物业业管理企业业一级资质质的审核，成成为沪上440来家国国家一级物物业管理企企业之一。公公司已通过过上海市质质量审核中中心ISOO90011:20000质量管管理体系、IISO144001:20044环境管理理体系和GGB/T2280011:20001职业健健康安全管管理

7、体系认认证。经过多年的的持续发展展，目前公公司管业面面积已逾6630多万万平方米，管管业种类包包括超（特特）高层综综合商办楼楼、高科技技工业园区区、公众物物业、中高高档住宅小小区、别墅墅、工业厂厂房、近代代优秀保护护建筑和医医院后勤保保障服务等等，其中已已获得全国国物业管理理示范大厦厦/住宅小小区的管理理项目7个个，上海市市物业管理理优秀大厦厦/住宅小小区的管理理项目111个。1997年年7月注册册成立的物物业管理公公司，其前前身通过与与境外专业业物业管理理公司合作作，使公司司学到了境境外物业管管理的先进进思想、理理念、模式式、方法和和技术，为为公司在成成立后的几几年内持续续健康、稳稳步、快速

8、速发展打下下了良好的的基础。经过多年的的探索与实实践，在吸吸收了境外外物业管理理的先进经经验并结合合本地物业业管理的实实际情况后后，公司已已经形成了了具有自身身物业特色色的管理思思想和服务务特色，促促进了企业业的稳步发发展，也逐逐渐形成了了本公司独独特的企业业文化。历历年来，上上实物业获获得了全国国和上海市市的诸多荣荣誉。业内内人士评价价我司管理理的任何项项目都融入入了“统一的理理念，统一一的规范，统统一的要求求”。“上实物业业”在服务观观念、操作作方法等诸诸方面独树树一帜：奉奉行“时时以一一流标准要要求自己，事事事用服务务观念对待待业户”的理念；坚持“业主至上上，服务第第一，寓服服务于管理理

9、之中”的宗旨；倡导“业主并不不总是对的的，但他永永远是第一一位”的思想；提出服务务接待“不能带不字作结束束语”的要求；创立“新、严、精精、细”的特色；实现“满足和超超越业主合合理期望”的目标。“上实物业业”完全按照照市场化原原则和现代代企业制度度模式运作作，以高起起点、高标标准落实于于企业管理理的各个方方面，具有有良好的企企业团队精精神，始终终坚持以“诚信、规规范”的标准要要求自己，始始终追求高高效管理和和优质服务务，力求“管理一流流，服务一一流，员工工素质一流流，综合效效益一流”。公司成成立十年来来，年年完完成利润指指标，取得得了良好的的经济效益益、社会效效益和环境境效益。“上实物业业”现有

10、在册册员工24400多人人。凭借公公司的雄厚厚实力和上上好口碑，吸吸引了一批批曾在境内内外著名物物业管理公公司工作多多年、学历历层次较高高、受过严严格专业培培训的资深深物业管理理人才，他他们不仅具具有管理能能力和熟悉悉务实，而而且有一定定的理论建建树，在多多份专业杂杂志和书籍籍上发表论论文与文章章。公司还还配备有齐齐全的具有有丰富实践践经验的VVIP服务务接待、工工程维修、安安全保卫和和清洁保绿绿队伍。二、企业信信誉情况上海实业集集团是上海海大型企业业集团之一一，是上海海市政府在在海外的窗窗口企业，在在促进沪港港合作和发发展过程中中发挥了积积极的作用用，上实集集团在沪港港家喻户晓晓，乃至在在全

11、国也非非常著名，上上实物业管管理（上海海）有限公公司是上海海实业集团团旗下的全全资子公司司，具有独独立法人资资格。因此此公司在上上海地区发发展物业管管理享有天天时地利人人和的优势势。“上实物业业”以：规范范、诚信、品品牌、利润润严谨自律律，以追求求和获得1100%的的项目成功功率而赢得得社会各方方好评，也也为“服务品牌牌”增添了荣荣耀。“上实物业业”管理的物物业类型综综合性强、涉涉及面广，管管理服务经经验丰富，如如在建的超超（特）高高层综合商商办楼宇，即即世界第一一高的环环球金融中中心，建建筑面积分分别是388万m2，已经经在管的金钟广场场和上上实大厦，楼高分分别为2008米和150米米，建筑

12、面面积分别是是9.1万万m2和6.7万m2，还有有智能化小小区、生态态环保小区区和年龄达达100余余年的近代代保护建筑筑等。这些些大厦和小小区的物业业管理对工工程技术方方面的要求求既高又全全面，我司司现有各类类工程技术术人员2000多人，完完全能胜任任各种建筑筑设施设备备的正常运运行管理和和养护维保保工作。上实大厦厦的设施施、设备管管理在业内内是有口皆皆碑的。“上实物业业”所拥有的的保洁、保保安和特约约服务经营营人员队伍伍，专业技技能都达到到了同业较较高水平，这这些专业队队伍的技能能足以应对对目前物业业管理服务务所涉及的的专业技术术要求。我我们在所管管理生态环环保小区和和楼龄很高高的近代保保护

13、建筑时时也能泰然然自若，得得心应手。“上实物业业”获得的主主要荣誉： 20002年度市市级机关党党委系统先先进党支部部（中共上上海市级机机关委员会会颁发）。 20003年度上上海市质量量管理奖（上上海市质量量管理奖审审定委员会会颁发）。 20003年度建建设行业信信用AAAA级单位（中中国调查统统计行业协协会、中国国资信评估估中心评定定）。 20004年度全全国质量、服服务诚信示示范单位（全全国市场诚诚信建设组组织委员会会颁发）。 20004年度建建设行业信信用AAAA级单位（中中国调查统统计行业协协会、中国国资信评估估中心评定定）。 20004年度上上海上实（集集团）有限限公司党委委系统先进

14、进党支部（中中共上海上上实（集团团）有限公公司委员会会颁发）。 20005年度建建设行业信信用信誉誉AAA级级单位（中中国调查统统计行业协协会、中国国资信评估估中心评定定）。 智能化化大楼和住住宅小区管管理资质（上上海市物业业管理协会会智能化专专家组认定定）。亲情住住区建设课课题组成员员（国家建建设部、中中国物业管管理协会、上上海市房科科院）。物业管管理顾客满满意度指数数课题组组成员（上上海市房地地资源管理理局、上海海市房科院院）。上海市市物业管理理企业分等等定级标准准课题组组成员（上上海市房地地资源管理理局、上海海市房科院院）。 中央电电视台曾专专题报道（公公司管理的的瑞南新新苑作为为上海市

15、新新建小区精精神文明建建设典型，在在20044年春天在在由中央文文明委组织织、中央电电视台摄制制的服务行行业创建文文明系列片片伟大的的创造中中进行了专专题报道）。 上海电电视台、东东方电视台台曾专题报报道（对上上实物业管管理公司及及有关重要要活动多次次进行专题题报道）。 20006年荣获获亚洲物物业管理品品牌企业称称号（亚洲洲物业管理理协会、国国际房地产产商协会评评定）。20066年荣获上上海市实施施卓越绩效效先进企业业奖（上上海市质量量管理中心心审定委员员会颁发）。公司所管管辖的上上实大厦荣荣获办公公楼物业管管理服务规规范-示范范基地（上上海市物业业管理行业业协会认定定）。在第三届届中国房地

16、地产网络人人气榜评选选中，被评评为20006年度最最佳物业管管理公司（搜搜房网全球球机构）言而有信，有有“说到的一一定做到，做做到的比说说的更好”的口碑。为了更及时时地得到业业主的意见见和信息，切切实纠正管管理服务中中存在的不不足，不断断提高和完完善自身的的物业管理理服务水准准，我司愿愿意接受各各方的意见见和批评，在在已经设立立公司投诉诉电话的基基础上，又又开通了8800662033434的的业主免费费投诉热线线。三、物业管管理业绩“上实物业业”自19997年7月月成立至今今十年有余余，不仅直直接管理面面积由最初初的6.77万M2逐渐地一一步一个脚脚印增加至至目前的6630多万万M2，且均是是

17、中高档项项目,经营营业绩最佳佳的，加上上合作、顾顾问的800余万M2管理面积积，总体量量已逾7000余万MM2。而且管管理种类综综合齐全，这这在业内是是绝无仅有有的。在业业内有“精品物业业”之称。1999年年2月，我我司就通过过了“涉外超高高层综合商商办楼”和“超高层住住宅小区”的ISOO90022质量保证证体系的第第三方认证证，20002年2月月又通过了了ISO99001:20000质量管理理体系的改改版认证。22003年年，公司还还通过了IISO144001:20044环境管理理体系的认认证。20005年，公公司通过了了ISO1140011:20004环境管管理体系的的认证。22006年年

18、4月建立立和实施的的ISO99001:20000、ISOO140001:20004、GGB/T2280011：20001结合型型管理体系系通过了上上海市质量量审核中心心的认证。公司对下辖辖的各个管管理项目全全部实行IISO90001:22000质质量管理体体系和ISSO140001:22004环环境管理体体系和GBB/T288001：20011职业健康康安全管理理体系的贯贯标，这在在业内也是是不多见的的。尤其是是一些商务务楼的绿色色环境工作作，以境外外环境管理理体系标准准进行达标标，我司管管辖的“金钟广场场”商务楼被被评为上海海市繁华商商业中心地地区首幢“绿色示范范大厦”。凭借公公司严谨踏踏实

19、的工作作作风、显显著的工作作成绩，从从而得到了了社会各界界和各级政政府领导部部门的一致致好评。经上海市用用户评价中中心测评，调调查统计表表明，公司司/业主对对我司所管管辖的每个个管理处总总满意度指指数达855.33，领领先于目前前上海市一一级资质的的物业管理理企业平均均水平,名名列前茅。同同时也反映映出我司作作为一个政政府的服务务性窗口企企业与发展展商、业委委会和业主主之间都建建立着良好好的关系。2007年年第一季度度上海十大大“百姓满满意物业”评选揭晓。上实物业获得百姓满意度分值为90.732，比平均分值高13.155个百分点，位列全市物业服务公众满意度第三名。2000年年，由上海海市房产局

20、局牵头的物物业管理行行业业主满满意度指数数课题研究究，我司是是两个物业业管理企业业之一，我我司管理的的楼宇在此此课题调研研中名列前前茅。2000年年9月，我我司被选为为“上海市物物业管理顾顾客满意度度指数课题题组”成员单位位。上实大厦厦19999年111月被评为为“全国城市市物业管理理优秀示范范大厦”；自19998年起起历年被评评为市治安安消防先进进单位。多多年来，上上实大厦管管理处与上上海市消防防局第五支支队建立了了警民共建建关系，并并在上实实大厦多多次联合举举行了商务务办公楼的的综合消防防演习，收收到了良好好的效果。22003年年7月，由由上海市消消防局第五五支队、卢卢湾区消防防监督处以以

21、及我司在在金钟广广场联合合举行了上上海闹市区区首个商务务办公楼的的综合消防防演习，得得到了社会会各界的好好评，以及及业内人士士的赞许。瑞南新苑苑在20000年110月被评评为上海市市首批“四高小区区”，20002年2月月被评为“上海市物物业管理优优秀住宅小小区”，20002年底又又被评为“全国物业业管理示范范住宅小区区”，期间还还获得诸多多单项荣誉誉。20004年春天天，瑞南南新苑以以上海市新新建小区精精神文明建建设典型的的身份，作作为全国商商品房住宅宅小区的唯唯一代表，在在由中央文文明委组织织、中央电电视台摄制制的服务行行业创建文文明系列片片伟大的的创造中中进行了专专题报道。公司具有针针对具

22、体项项目量身定定做以合适适管理服务务的方案，并并具有在同同等收费标标准下提供供高标准管管理服务的的能力。我我们管理的的项目至今今没有亏损损的，而且且敢于将预预决算明细细帐清册提提交委托方方/业委会会审核。公司通过多多年的实践践运作，积积累了丰富富的经验，特特别是为了了解决各类类矛盾和问问题，在与与物业管理理服务相关关各方的沟沟通与协调调方面，在在制止违法法（约）装装修（搭建建）、保持持外立面和和环境不被被破坏方面面，都能妥妥善处理，达达到预定的的目标，对对处理棘手手问题有对对策、有方方法，而且且还不会引引起很大的的矛盾纠纷纷，这是上上海同行自自叹望尘莫莫及的。我司除全权权管理物业业的同时，还还

23、为上海和和外地省市市的多家物物业公司担担任顾问，经经过我司的的培训、现现场指导，这这些公司物物业管理有有了明显的的提高，有有的还成为为当地物业业行业中的的佼佼者。四、物业管管理特色经过多年的的探索实践践和积累总总结，我司司的物业管管理服务特特色可概括括为四个字字，即“新、严、精精、细”：新管理理中不断融融入新理念念、探索新新思路、接接受新经验验、运用新新方法，建建立新机制制。公司在在发展过程程中，不断断提升和完完善管理思思想，学习习和借鉴国国外的先进进管理经验验，力求在在管理与服服务上有所所突破，有有所创新。严在企企业管理中中充分体现现高效、精精干、严格格的要求，坚坚持能进能能出、能上上能下的

24、激激励机制，提提倡优胜劣劣汰、赏罚罚分明的竞竞争机制，以以严格的管管理、严明明的纪律、严严肃的态度度、严谨的的规范、严严密的措施施，确保各各项管理工工作落到实实处。精坚持持精品意识识、品牌意意识，在提提高管理水水准的同时时，不断提提高服务质质量、服务务技能以及及服务意识识。对每一一件工作、每每一块标识识、每一项项布置都精精心设计、精精心策划。细对每每一个环节节、每一个个步骤、每每一个过程程都想得细细、做到位位，对每一一件事都细细观察、细细设想，对对每一位顾顾客，都细细致周到、体体贴入微，尽尽一切所能能满足和超超越顾客合合理的要求求与期望。我司大量学学习和借鉴鉴境外物业业管理的先先进理念、经经验

25、和方法法，又结合合本国国情情，对每个个不同的管管理项目设设定不同的的标准，采采取不同的的方式，但但都体现了了“统一的理理念、统一一的规范、统统一的要求求”，取得了了非常好的的社会效应应。遵守国家、政政府法律法法规，坚持持“合法、合合理、合情情”地处理一一切事务是是我司的一一贯原则。我我司率先在在涉外办公公楼组建业业委会，还还首创了在在业委会组组建以前定定期召开业业主会议讨讨论物业管管理事宜的的好方法，在在行业内被被宣传推广广。始终坚持物物业管理的的主题就是是管理物业业，一切活活动围绕这这一主线展展开，从而而使物业保保值增值得得以实现。我司将管理理物业作为为物业管理理的主要工工作内容，非非常关注

26、对对房屋、设设施、设备备的维护保保养。每年年的维修养养护计划都都要反复论论证，特别别是针对办公大厦厦系统全全、设备多多、规模大大的特点，编编制了200年的维保保概算。一一经确定的的，就确保保按期保质质保量完成成，包括外外墙清洗也也从不间断断。在遵守规范范的前提下下，为不同同业主提供供人性化的的情感服务务。我司报报修10分分钟到达的的做法，曾曾被新民民晚报专专题报道。我我司倡导：先做好服服务，让再再挑剔的业业主也无处处挑剔，然然后在管理理上坚持原原则，从不不让步。虽虽然我们坚坚持管理原原则非常坚坚决，但几几年来基本本没有收到到有效投诉诉。我司把“超超值服务”的承诺真真正落到实实处，并使使业主/住

27、住户能切实实感受得到到。我们所所管辖的一一些项目,如上实实大厦在在运作过程程中出现降降低管理费费的情况下下，服务水水准却仍然然是同业中中上好的。因因此，我们们管理的办办公楼宇的的租售率几几年来始终终保持在998.5以上上，而新建建的住宅楼楼宇也全部部都实现了了100销售。我司提出的的保安、保保洁专业条条线的内部部承包法，取取得了非常常好的效果果，有效地地调配资源源，提高专专业管理水水平，加强强了控制和和监督，降降低了运行行成本，使使总体管理理水平又提提升了一大大步。因此此，引起行行业内主管管部门的重重视。在服务观念念方面，我我们坚持“时时以一一流标准要要求自己，事事事用服务务观念对待待业户”的

28、理念，奉奉行“业主至上上，服务第第一，寓服服务于管理理之中”的宗旨，倡倡导“业主并不不总是对的的，但他永永远是第一一位”的思想；要求服务务接待保持持“不能带不字作结束束语”的态度；实现“满足和超超越业主合合理期望”的目标。在企业管理理方面，我我们坚持“取法乎上上，博采众众长、融合合提炼、自自成一家”的方针，努努力学习和和吸取境外外物业管理理的先进理理念、经验验和方法，结结合国情实实情，建立立了一整套套较为有效效的管理制制度、管理理标准、管管理方法、操操作程序和和用人机制制、行为规规范，要求求全体管理理人员“把今天的的事做到最最好，明天天的事考虑虑周到”，为企业业做实、做做强、做大大奠定了良良好

29、的基础础，从而保保障了为委委托方提供供的管理服服务的优质质。在规范发展展方面，我我们正确处处理两者之之间的辩证证关系，并并用实践证证明规范是是发展的基基础和必然然条件，发发展是规范范的结果和和既定目标标。没有规规范，就没没有发展；没有规范范，就是发发展了也不不会持久。能能不能做到到规范发展展，已经成成为衡量一一个行业、一一个企业整整体水平的的重要标志志。因此，我我们在为委委托方提供供优质服务务的过程中中始终保持持规范化的的运作体系系，故无论论是与我们们合作的开开发商还是是业主委员员会都对我我司的规范范化运作物物业管理表表示极其的的认可，由由此一些大大型的开发发商还与我我司结成了了战略伙伴伴关系

30、。我司在物业业管理的过过程中充分分尊重产权权人的意志志和利益，合合理协调相相关方的关关系。我们们的每个管管理项目在在该区域都都是最好的的，因此使使委托方得得到物有所所值，物超超所值的利利益和价值值。充分发发挥“三位一体体”（现在以以发展为“多位一体体”）管理模模式，形成成“多方共赢赢”局面。2、管理经经验及成果果序号项目名称管理面积（万m2）物业类型项目所在地地主要业绩1上实大厦6.7涉外超高层层综合商办楼楼上海市徐汇汇区漕溪北路118号全国物业管管理示范大大厦上海市物业业管理优秀秀大厦上海市消防防工作先进进单位2金钟广场9.18涉外超高层层综合商办楼楼上海市卢湾湾区淮海中路998号全国物业管

31、管理示范大大厦上海市物业业管理优秀秀大厦上海市智能能化大厦卢湾区绿色色物业3环球金融中心38涉外超高层层综合商办楼楼上海市浦东东新区世纪纪大道1000号4海上海新城22.888LOFT创创意高级商住公寓上海市杨浦浦区大连路9220号上海市物业业管理优秀秀大厦5润和国际总总部园8.09办公楼浦东张衡路路、李冰路部分建设中中6玉佛城12.388高层住宅小区全国物业管管理示范小小区上海市文明明住宅普陀区区优优秀小区7黄浦新苑17.833高层住宅小区上海市黄浦浦区制造局路1171号建设部小康康住宅小区区上海市优秀秀住宅小区区8御景园11.566高层/多层层住宅小区上海市浦东东新区锦绣路8888号全国物

32、业管管理示范小小区上海市优秀秀住宅小区区9瑞南新苑10.733超高层住宅小区上海市卢湾湾区瑞金南路1185弄全国物业管管理示范小小区上海市优秀秀住宅小区区上海市文明明小区上海市“四四高”小区上海市完整整街坊上海市消防防工作先进进单位10中石化销售大厦0.58办公楼上海市静安安区镇宁路988号11地方天园7.29高层小高层住宅小区上海市普陀陀区东新路3555弄上海市优秀秀住宅小区区上海市“四四高”小区上海市文明明小区12嘉 园8.36高层住宅小区上海市静安安区万航渡路4458弄上海市优秀秀住宅小区区上海市“四四高”小区上海市绿化化小区上海市花园园小区13岭南雅苑8.87多层小高层住宅小区上海市宝

33、山山区岭南路11181号上海市优秀秀住宅小区区上海市文明明小区14锦灏佳园10.222多层/高层层住宅小区上海市优秀秀住宅小区区上海市文明明小区上海市“四四高”小区上海市绿色色环保小区区15东新大厦2.35办公楼高级公寓上海市黄浦浦区宁海路、浙浙江路16创世纪花园园10.199高层住宅小区上海市徐汇汇区零陵路7889号全国物业管管理示范小小区17家化滨江苑苑4.94住宅小区上海市浦东东新区浦明路11188弄18春天花园16.522别墅小区上海市长宁宁区娄山关路9999号19明日星城22.011高层住宅小区上海市黄浦浦区河南南路11009号号20步高苑5.89高层住宅小区上海市卢湾湾区陕西南路3

34、370弄上海市文明明小区上海市“四四高”小区21临江大厦2.91办公楼高级公寓上海市虹口口区东大名路11062弄弄虹口区优秀秀住宅小区区22夏阳湖国际花园16.077高层住宅小区23地杰国际城35.9小高层高层住宅小区上海市浦东东新区24德玛公寓2.28小高层住宅小区上海市卢湾湾区肇家浜路1188弄25祥和星宇花园22.566多层/小高高层/别墅墅上海市普陀陀区鼓浪路真北北路26淡水湾花园14.055高层住宅小区上海市卢湾湾区马当路5888号建设中27航天苑26.866多层/小高高层/别墅墅住宅小区上海市闵行行区建设中28世纪广场0.17公众物业上海市黄浦浦区九江路5118号29和欣国际花花苑

35、25.244高层上海市宝山山区建设中30无锡金色江南三、四期42多层/小高高层/别墅墅住宅小区江苏省无锡锡市31无锡太湖威尼斯花园园9.8别墅江苏省无锡锡市全国物业管管理示范小小区32加洲河滨花园26.2多层/高层层无锡惠山区区建设中33达利广场12高层/商场场/公寓青岛黄岛开开发区建设中34电影华苑6.14住宅小区徐汇区零陵陵路751弄建设中35天津莱茵小镇30住宅小区天津市建设中36KING紫紫金门花苑苑32住宅小区无锡市建设中37首创隽府府33住宅小区无锡市建设中38瑞城花园31高层酒店公寓无锡市建设中39大理社区30住宅小区云南大理建设中合 计计632.775合作、顾问问管理项目目一览

36、表序号项目名称管理面积（万m2）物业类型项目所在地地主要业绩1申港豪园5.7小高层/别别墅住宅小区江苏省如皋皋市建设中2联富广场10.177大型商场上海市七浦浦路3新弘国际公公寓8.86住宅上海市老沪沪太路1999弄4爱法奥朗新新庄园20别墅南汇航头镇镇5中南世纪城40住宅南通合 计84.7333、接管主主要人员名名单简介及及职称（专专业资格资资质证书复复印件） 项目负负责人简历历表姓名性别男年龄职务项目经理职称经济师拟在本合同同中担任职职务项目经理毕业学校职业学校职业学校参加工作时时间28年从事本专业业工作时间间10年履 历第二章 小区物物业管理的的整体设想想1、拟定管管理模式“多位一体体”

37、管理模式式作为本本项目的社社区管理支支撑连城国际居居住项目作作为杭州市市余杭地区区的重要组组成部分，要要把管理服服务与江南南的文化气气息联合起起来，成为为杭州市最最有品位、最最值得骄傲傲的小区，成成为余杭最最具有特色色的小区。我我们会配合合主管部门门在小区成成立业委会会并会同市市政成立由由政府部门门牵头，业业委会、居居委会、商商业街、市市政管理代代表和物业业公司等派派代表参加加组成的连连城国际管管委会，充充分发挥“多位一体体”模式作用用。前瞻专专业的开发设计计理念，实实施物业管管理早期介介入，实现现多方共赢赢连城国际项项目的开发发商充分考考虑广大业业主的长远远投资，为为切实保障障其利益，以以前

38、瞻性的的理念，在在开发初期期就选聘优优秀物业管管理公司，引引入物业管管理早期介介入的全程程物业管理理服务，共共同打造杭杭州地产界界的又一新新亮点。通通过成功的的管理与服服务实践，必必然实现开开发商、经经营者、业业主、消费费者和物业业公司“多方共赢赢”的局面。本企业作为为专业化的的物业管理理公司，将将秉承开发发商前瞻性性、专业化化的先进理理念，创新新服务理念念，形成管管理特色，积积极实施物物业管理早早期介入，切切实为本项项目前期物物业管理全全过程提供供专业化的的物业管理理服务，并并树立与小小区内的权权益各方共共获收益、共共享财富的的美好理想想。层次空空间与功能能定位结合合，物业管管理公司全全方位

39、配合合实行“三统一”要做好连城城国际项目目的物业管管理服务，就就必须要将将本项目的的层次空间间与功能定定位相结合合，充分运运用其特点点，进行总总体构思布布局，在纵纵横交错的的建筑物之之间施展物物业管理手手段和技术术，忠实服服务于居民民。运用物物业管理公公司全方位位配合开发发商、运营营商或经营营者的“三统一”模式，即即“统一划分分布局、统统一宣传策策划、统一一物业管理理”，做到统统一和多采采相结合，既既统一又不不单一，充充分体现综综合功能商商业和会所所等的特性性。点面结结合，突现现重点，营营造充满人人文、生态态、现代感感的高档居居住小区连城国际小小区地处杭杭州市的优优越位置，将将是杭州人人和各地

40、优优秀人士关关注的焦点点。物业管管理要结合合功能定位位特点，有有效融合江江南文化、周周边商业业业态、邻近近标志性建建筑和周边边的文化氛氛围，设定定符合连城城国际项目目特点的运运作机制，以以点面结合合，突现重重点，使本本项目真正正成为一个个充满人文文、生态、现现代感的高高档居住小小区。尽善齐齐全的服务务体系，渗渗透物业管管理全方位位、体现物物业服务多多方面连城国际项项目确立的的服务业的的链接，开开发商规划划设计中提提供了完备备服务体系系。物业管管理也将从从业态源头头开始，全全方位渗透透，多方面面体现，把把西方理性性与东方人人性有机结结合，提供供杭州人和和优秀人士士都能接受受的管理服服务，用细细心

41、、贴心心、用心的的服务理念念，贯穿于于物业管理理服务全过过程。经营营与小区公公建配套的的服务功能能、开设多多项软硬件件设施，做做到想业主主之所想，提提供便民、利利民的优质质服务。全面推行“人性化物物业管理模模式”我们借鉴国国内外物业业管理经验验，广泛引引入人性化化物业管理理的先进管管理理念，以以关注员工工的不同需需求、关注注业主的家家居质量、关关注环境的的温馨和谐谐、关注社社区的整体体氛围为特特色的人性性化管理模模式。物业业的人性化化管理实现现了几个统统一：对业业主来说，注注重了外在在环境和内内在情感的的统一；对对公司来说说，实现了了规范化管管理和人性性化管理的的统一；对对员工来说说，体现了了

42、企业发展展和个人成成长的统一一。“人性化物物业管理模模式”就是在管管理、环境境、空间各各个层次和和环节营造造既相互信信任、相互互尊敬，又又有明确行行为规则约约束的和谐谐、有序的的舒畅环境境和文化氛氛围，使人人们在工作作、生活、文文化娱乐等等各方面的的品味需求求均得到满满足。在物物业管理实实践中提炼炼出的人性性化物业管管理模式必必将使连城城国际项目目的物业管管理在档次次上得到全全面提高。个性化服务务作为服务性性行业，我我们在管理理服务上不不断吸收行行业内较先先进的理念念，在物业业管理中，我我们将提供供个性化服服务，以适适应社会发发展与消费费细分的市市场趋势。我我们从过去去的着眼于于满足业主主的群

43、体需需求、一般般需求，提提高到在满满足业主上上述需求的的基础上，最最大可能地地满足于业业主的个性性需求、特特殊需要的的高度；尽尽可能多地地为业主提提供关怀心心灵、关注注人性的深深层次的服服务。因此此，我们将将根据各类类业主的不不同需求，提提供不同层层次、不同同类型的个个性化管家家式服务。我我们将根据据各类业主主的不同需需求，提供供更适合不不同层面、不不同类型的的个性化社社区服务内内容，实行行有效的“爱好分类类、个性服服务”，将以往往物业服务务的大面积积、大分类类和大时段段上升为业业主细分、爱爱好细分、服服务细分的的更人性化化的服务。实践“即时时服务和隐隐性管理”相结合的的管理设想想我们在连城城国际项目目的物业管管理中，将将引入“即时服务务”和“隐性管理理”相结合的的管理理念念。“即时服务务”，就是我我们将对小小区业主的的服务需求求做全面、深深入、细致致的了解，并并成立“业主应急急服务队伍伍”和“二十四小小时快速维维修队伍”，保证在在业主需要要帮助时会会即时出现现，为业主主提供及时时满意的服服务，我们们强调的是是服务的快快捷性和业业主的满意意度。“隐性管理理”是服务档档次的提升升，其主旨旨是充分尊尊重业主的的私密空间间和生活的的私密性，而而且保证在在业主需要要帮助时即即时出现，提提供深层次次的个性化化服务。比比如，小区区的清洁管管理，我们们在业主上上下班高峰峰期不让业