济源市东南片区城中村改造项目可行性研究报告30964.docx

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1、 济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告第一章 总 论1.1项目名称与承办单位 1.1.11项目名名称项目名称： 济源源市东南南片区城城中村改改造安置置工程可行性研究究报告1.1.22项目承承办单位位、法人人代表项目承办单单位：河河南省济济源市建建设投资资公司法人代表： 常正祥祥 1.1.33建设地地点建设地点： 济源市市黄河东东路南，开开南路北北、愚公公路东、环环城东路路西。1.1.44项目申申请报告告编制单单位编制单位： 河河南省工工程咨询询公司资格证书编编号： 工咨甲甲12002000700028法人代表： 董治堂堂项目负责人人： 张建伟伟1.2编制制依据、内内容和范范围1.2.

2、11 编制制程序 河南省工工程咨询询公司接接受河南南省济源源市建设设投资公公司关于于编制济源市市东南片片区城中中村改造造安置工工程可行行性研究究报告的委托后后，立即即组织有有关专家家及技术术人员对对拟建场场址进行行实地考考察，并并与承办办单位的的领导及及有关人人员进行行了充分分的交流流和研究究，认真真收集相相关资料料。在此此基础上上，依据据国家有有关法律律、法规规、技术术规范和和省、市市有关政政策文件件，对该该项目的的建设进进行了全全面、详详细地研研究分析析论证，结合项目所在地的自然条件、资源条件、基础设施条件，依据项目总体规划方案及设想，进行该项目可行性研究报告的编制工作。 1.2.22编制

3、依据据 1、中华华人民共共和国土土地管理理法；2、国有有土地上上房屋征征收与补补偿条例例；3、河南南省建设设厅关于于加强城城中村改改造工作作的指导导意见（豫豫建2200881112号）；4、济源源市人民民政府国国民经济济和社会会发展第第十二个个五年规规划纲要要的通知知（济济政220111 4号）；5、济源源市人民民政府关关于进一一步加快快城中村村改造的的实施意意见济济政220100 441号； 6、济源源市人民民政府关关于印发发进一步步加快城城中村改改造实施施意见补补充说明明的通知知； 7、济源市市城市总总体规划划；8、编制项项目可行行性研究究报告的的委托书书；9、项目承承建单位位提供的的有关

4、本项项目的基基础资料料、技术术资料；10、编制制人员收收集的有有关资料料、信息息和数据据。1.3编制制范围及及内容 根据国家对对建设项项目可行行性研究究报告的的工作范范围和深深度规定定，论述述项目提提出的背背景，分分析项目目建设的的必要性性。并对对项目工工程技术术方案、环环境保护护、消防防安全和和节能、项项目管理理与实施施进度、组组织机构构与定员员、投资资估算与与资金筹筹措、经经济效益益、社会会效益、环环境效益益等方面面进行了了初步研研究和分分析，为为项目建建设提供供准确的的评价和和可靠的的依据。1.4项目目概况1.4.11项目简简介城中村是我我国城镇镇化进程程中一种种比较特特殊的现现象，是是

5、农村村村落在 城市化进程程中，由由于全部部或大部部分耕地地被征用用，农民民转为居居民后仍仍在 原原村落居居住而演演变成的的居民区区，亦被被称为“都市里里的村庄庄”。在城城市 快快速发展展的进程程中，既既滞后于于时代发发展步伐伐，又游游离于现现代城市市管辖之外，城城中村的的无序管管理引发发了众多多社会问问题，并并且严重重影响了了城市环环境和外外部形象象。加快城中村村改造，是是一件利利在当代代、功在在千秋的的大事，是推进城市化进程、建设现代化社区的必然举措；是贯彻落实党的十七大精神、树立科学发展观和构建社会主义和谐社会的重要体现；是深入贯彻落实省委、省政府有关统筹城乡发展，正确处理新区建设与老城改

6、造的关系，加强城市基础设施建设，完善城市功能，推动内涵式发展的重要内容；是关系物权法、城乡规划法等法律和其它行政法规有效实施、促进房地产市场健康发展的重要方面；处理好城中村改造问题，对于促进我省城镇化健康发展，实现全面建设小康社会的目标，具有重要的现实意义。 济源市位于于河南省省西北部部，因济济水发源源地而得得名。济源市市北依太太行，西西距王屋屋，南临临九朝古古都洛阳阳，东接接太极故故里焦作作，19997年年上升为为省直管管市，是是中原经经济区充充满活力力的新兴兴中心城城市。东东南片区区位于济济源市东东南部，东至东东环东侧侧的小宗宗庄，西至至愚公路路，北至至济源大大道，毗毗邻行政政中心。南至南

7、南环南侧侧的东阎阎斜、西西阎斜（不含桃桃源溪岸岸居住小小区），涉及及邱礼庄庄居委会会、中礼礼庄居委委会、宗宗庄居委委会及东东夫，共共计2008.226公顷顷( 31123. 9亩亩)。东东南片区区综合开开发项目目主要有有：安置区区建设工工程、苇苇泉河河河道治理理工程、市市旅游客客服中心心建设工工程、综综合体育育场建设设。本次次建设项项目为安安置区建建设工程程，搞好安安置区的的建设就就妥善解解决了城城中村农农民的生生活居住住问题，解决了城中村改造的后顾之忧。济源市东南南片区是是济源市市城中村村改造的重重点区域域，是省省内外宾宾朋认识识济源、了了解济源源的重要要窗口，该片区的改造和安置区的建设对于

8、提高济源市城市品位、提升城市形象意义重大。2010年12月30日，市委经济工作会议明确提出，以打造中原经济区新兴中心城市为目标，全面加快城镇化进程，特别是要按照改善生活环境、提高生活质量的要求，加快城中村改造，确保东南片区等重点区域取得明显成效。2011年1月17日，在市十二届人大六次会议上，何雄市长再次强调，要切实加快邱礼庄、轵城等重点区域的城中村改造，确保东南片区建设取得明显成效。所以，加快东南片区综合开发建设，是贯彻落实市委经济工作会议、市“两会”精神的重要举措，是推进城镇三年行动计划、 建设中原经济区新兴中心城市的战略部署，是优化西北、拓展东南、建设新区、改造老城的具体行动。 “大规模

9、模拆迁改改造城中中村”是济源市市政府按按照科学学发展观观的要求求、结合合济源市市实际做做出的一一项重要要决策，是是增强区区域竞争争力、实实现城市市发展的的重要战战略部署署。对于于城中村村的居民民来讲，是改善生活条件、 提高生活质量、共享发展成果的民生工程。加快改造城中村，对于改善民生、优化环境、做大做强中心城市，具有非常重要的意义。作为项目承承建单位位，河南南省济源源市建设设投资公公司是济济源市政政府出资资的国有有独资企企业，属济源源市投资资公司下下属事业业单位，是是综合开开发经济济建设 项目，经经营管理理固定资资产投资资，具有有法人地地位的企企业，具有较较强的综综合实力力和竞争争优势。为为了

10、搞好好城中村村改造这这一民生生工程，河南省济源市建设投资公司认真执行和具体落实济源市东南片区城中村改造指示精神，对东南片区城中村改造安置工程进行开发和建设。 本项目建成成后，不不但可以以彻底改改善城中中村居民民的居住住条件和和居住环环境，切切实将政政府的关关怀落实实到城中中村广大大群众的的身上，而且可以以结合城城市规划划的需要要，将安置置区形成成新的城城市亮点点。同时时，河南南省济源源市建设设投资公公司通过过东南片片区城中中村改造造项目的的综合开发发，最大大限度的的利用土土地潜在在价值，集约土地资源，并使土地资源得到更合理的使用。通过项目的实施，改善和优化城市环境，做大做强中心城市，使济源市成

11、为中原经济区最具活力和实力的新兴中心城市。1.4.22建设规规模和建建设方案案1、建设规规模：项目占地881亩（合5440000平方米米），建设安安置房总总建筑面面积14448003平方方米，其中：住宅面积11036680平平方米，安安置房共共8644套。商业用房面面积2221855平方米米；集体房屋面面积38818平平方米；地下车库1151220平方方米。 2、建设方方案安置楼高228层，其其中商业业门面33层，住住宅255 层；安置楼高224层，其其中商业业门面22层，住住宅222层；住宅主要户户型为大大户型、小小户型，设设计为三三室两厅厅一卫、二二室两厅厅一卫等等，单套套大户型型+单套套

12、小户型型=2440平方方米。1.4.33 项目目管理与与实施进进度为做好济源源市东南南片区安安置工程程建设工工作，确确保工程程高标准准、高质质量、按按计划顺顺利完成成，承办办单位河河南省济济源市建建设投资资公司负负责项目目有关手手续的办办理和片片区的规规划、设设计、报报批与实实施等工工作，项项目总建建设期二二年。1.4.44项目总总投资与与资金筹筹措本项目总投投资估算算为5110000万元（其其中含建建设期利利息26077万元）。资金来源：项目建建设资金金由承建建单位向向银行贷款款350000万元元，占总总投资额额的68.6%，其余余资金1160000万元元，占总总投资额额的31.4%，由河南

13、省省济源市市建设投投资公司司自筹解解决。1.4.55主要技技术经济济指标主要技术经经济指标标表序号指 标单位数量备注1建设规模1.1规划用地面面积亩81合540000平方方米1.2建筑面积平方米14480031.2.11高层住宅平方米10368801.2.22商业用房平方米2218551.2.33集体房屋平方米 381881.2.44地下车库平方米1512002工期年23劳动定员人264能源消耗4.1年用水量万立方米23.255以360天天计4.2年用电负荷荷量千瓦46155总投资万元510000贷款350000万万元5.1第一部分工工程费用用万元3498445.2工程建设其其它费用用万元11

14、4322含土地购置置费81100万万元5.3预备费万元19775.4建设期利息息万元26076贷款偿还期期年5含建设期22年1.5结论论与建议议 1.5.11结论本项目的建建设从以人为为本、构构建和谐谐社会的的大局出出发，为为加快城城市旧城城改造步步伐，优优化人居居环境，提提升城市市品位，完完善城市市功能；本项目目的建设设将加快快当地城城镇一体体化建设设的进程程，促进进社会综综合事业业水平的的提高，提提高人们们的整体体生活水水平和生生活方便便程度，社社会效益益显著；同时有有利于繁繁荣地方方经济，项目建设方案是经过广泛深入的市场调查及慎密的方案比较确定的，项目建设规模比较合理，充分考虑了安置工程

15、的需求及实际状况。该项目的实施对于地方政府全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会、加快城市化建设，切实解决城中村居民的民生问题具有重大现实意义。该项目充分分考虑城城市发展规规划、土土地利用用规划。工程设设计方案案满足规规划、土土地、环环保、节节能的要要求，符符合可持持续发展展的要求求。承建建单位河河南省济济源市建建设投资资公司技技术及经经济实力力雄厚，政政府的优优惠政策策及银行行的大力力支持，建建设资金金有保障障。经测测算，该该项目各各项技术术经济指指标合理理，具有较较高的社社会效益益、环境境效益和和经济效效益，因因此项目目建设是是必要的，可可行的。1.5.22建议为保证项目目建设能能够顺利

16、利、稳妥妥地进行行，提出出以下几几点建议议：1、争取当当地政府府、主管单单位、银银行系统统等多方面的的支持，使使项目建建设有一一个良好好的融资资渠道。2、在项目目建设过过程中精精心组织织、协调调配合、同同步实施施、全面面推进。坚坚持依法法运作，制定详细的实施方案，严格按照国家建设标准实施。3、项目建建设必须须严格遵遵守国家家环保“三同时时”的原则则，施工工期间搞搞好环境境治理工工作。17河南省工程咨询公司第二章 项目建设设的必要要性2.1建设设单位概概况 2007年年济源市市机构编编制委员员会以济济编 20007 499号文成成立济源源市 投投资公司司及内设设机构，河南省济源市建设投资公司由市

17、政府直属事业单位改为市投资公司下设事业单位，公司经济性质为国有独资企业。公司注册资金人民币261058万元，经营范围包括：国有固定资产投资、管理，自行投资，提供担保及咨询服务。公司的宗旨是按照国家有关方针、政策、法律、 法规及国家和市发展战略、产业政策和行业规划的要求，并运用市场机制和竞争机制，筹措建设资金，安排建设项目，提高投资使用效益，为济源市经济建设服务。公司的资金来源是：市政府确定的建设开发基金、市财政拨款及由市政府规定筹集的其它基金，公司对外投资收益等。目前，公司长期借款主要是国家开发银行河南省分行， 2010年底长期借款66290 万元。对外长期投资9885.16万元，其中：投资沁

18、北电厂 8385.16万元，持有其5%的股份；济源农村商业银行500万元，占3. 7%股份；济源市财源小额贷款有限公司1000万元。公司经营管管理具有有二重性性。一是是政策性性：市建设设投资公公司作为为市政府府的政策策性投资资机构，自自觉接受受市宏观观经济政政策的指指导和调调控，贯贯彻市政政府及其其计划部部门确定定的投资资方针，接接受计划划的指导导、管理理和监督督。在项项目选择择上，按按照政府府指定的的重点领领域选择择项目和和确定投投向、投投量。二二是经营营性：市建设设投资公公司作为为一个企企业法人人，将注注重资本本的企业业化经营营， 追追求经营营效率和和经济效效益，以以保全市市级资产产安全和

19、和追求利利润最大大化为原原则，独独立评估估、独立经经营、独立地地提出项项目选择择意见，并对其其选择的的项目承承担资产产保值和和增值的的责任。2.2项目目提出的背景 随随着我省省城镇化化的快速速推进，在在城市建建成区形形成了一一些已经经被城市市建设用用地包围围，但在在土地权权属、户户籍等管管理体制制上仍然然保留着着农村模模式的城城中村地地区。城城中村在在解决失失地农民民社会保保障、承承接进城城务工人人员和保保留传统统文化等等方面发发挥了一一定的积积极作用用，但在在人居环环境、公公共安全全、社会会治安等等方面存存在许多多隐患，已已引起社社会各界界的关注注。为进进一步加加快城中中村改造造进程，完完善

20、城市市功能，提提升城市市品位，改改善人居居环境，促促进城市市经济和和社会协协调健康康发展，河南省建设厅关于加强城中村改造工作的指导意见（豫建2008112号）就加快推进城中村改造工作提出如下意见：加快城中村改造是贯彻落实党的十七大精神、树立科学发展观和构建社会主义和谐社会的重要体现，是深入贯彻落实省委、省政府有关统筹城乡发展，正确处理新区建设与老城改造的关系，加强城市基础设施建设，完善城市功能，推动内涵式发展的重要内容，处理好城中村改造问题，对于促进我省城镇化健康发展，实现全面建设小康社会的目标，具有重要的现实意义。根据省政府府工作要要求，220100年，济济源市人人民政府府发布了了关于进进一

21、步加加快城中中村改造造的实施意意见（济政政2001041号号），对推推进城中中村改造造、改善善城区居居民主生生产生活活条件、促促进城市市建设和和经济社社会协调调快速发发展，提提出了实实施意见。提提出目标标任务是是：20113年底底前，基基本完成成中心城城市建成成区内的的城中村（居）改造任任务；积极推推进城边边村、镇镇中村、产产业集聚聚区内村村等村（居）改造工工作。20110年112月330日，济源市委委经济工工作会议议明确提提出，以以打造中中原经济济区新兴兴中心城城市为目目标，全全面加快快城镇化化进程，特特别是要要按照改改善生活活环境、提提高生活活质量的的要求，加加快城中中村改造造，确保保东南

22、片片区等重重点区域域取得明明显成效效。20011年年1月17日，在市市十二届届人大六六次会议议上，何何雄市长长再次强强调，要要切实加加快邱礼礼庄、轵轵城等重重点区域域的城中中村改造造，确保保东南片片区建设设取得明明显成效效。所以以，加快快东南片片区综合合开发建建设，是是贯彻落落实市委委经济工工作会议议、市“两会”精神的的重要举举措，是是推进城城镇三年年行动计计划、 建设中中原经济济区新兴兴中心城城市的战战略部署署，是优优化西北北、拓展展东南、建建设新区区、改造造老城的的具体行行动。城中村改造造不但是是省政府府布置的的重要任任务，也也是一项项系统的的社会工工程、民民心工程程，更是是济源市市打造中

23、中原经济济区新兴兴中心城城市目标标的重中中之重。城城中村的的改造，必必须要按按照有利利于城市市规划统统一实施施和提高高城市管管理水平平、有利利于经济济发展和和社会进进步、有有利于提提升城市市品位和和整体环环境的标标准全面面推进和和实施。通通过城中中村的改改造，达达到安置置区公共共设施基基本完善善，搬迁迁居民住住房条件件明显改改善，市市容市貌貌明显改改观，城城市基础础设施水水平明显显提高的的目标。2.3项目目建设的的必要性性 2.3.11 项目目建设是是和谐社社会发展展的需要要城中村被看看作是城城市的伤伤疤，存存在管理理秩序混混乱，治治安卫生生环境条条件差等等问题，不但严重影响城市形象，而且城中

24、村居民对自己的生活状况十分不满。城中村改造和综合开发对当地政府来讲，是一项十分艰巨和困难的任务。目前，济源源市东南南片区有有近8000多户户居民生生活在城城中村，农用地和建设用地布局凌乱，分散无序。这些城中村大多道路街巷狭窄，基础配套设施不全，居住环境较差，城中村的广大群众生活在城里，过的却是农村的生活。城中村不仅影响城市形象，也直接影响居民生活质量的提高。该区域缺乏统一规划，布局紊乱，现在建筑物己比较陈旧，这些大大影响了济源市的城市形象，与济源打造和谐、宜居城市的要求相悖，不利于创建全国文明城市和中原经济区充满活力的新兴中心城市。拆旧村庄，建新社区，是民心所向、众望所归，而且能够从根本上改变

25、村庄布局分散、规模偏小，村建规划滞后、无序建设突出，基础设施不足、公共服务落后等状况。这绝不仅仅是平房变高楼、村民变市民，更包括基础设施的改变、生活保障的改变、生活方式的改变以及村民思想素质的改变，必将使更多的群众更好地享受到现代化城市文明的成果，改变原先农民住宅随处而建的现象、解决农民住宅设计落后、安全性差的弊端，按照现代化标准建设新住宅，形成城乡一体化和谐发展的新格局。所以，城中村改造是一项民心工程、德政工程。通过城中村改造和安置区的建设，可以根本改变目前农民分散居住，并由此造成的用电、上学和医疗诸多不便的局面。集中居住和统一安置，将降低农村公共设施建设成本，城中村农民集中居住新区，将享受

26、到便利的交通、通讯、水、电、气、教育和医疗等生活设施，大幅度地改善生活环境、提升居民的生活质量。另一方面， 改革开开放以来来，中国国城市人人口持续续增长，人人口的城城市化水水平正在在加速，工工业化和和城市化化的进程程迅速加加快。城城市中的的制造业业、建筑筑业和服服务业的的迅猛发发展对劳劳动力的的巨大需需求带动动着农村村劳动力力以越来来越快的的速度转转移到城城市产业业中。我国农农村劳动动力转移移的基本本倾向仍仍然朝着着农村劳劳动力进进入城市市的方向向发展，同同时城市市疆界的的迅速扩扩大也将将越来越越多的农农村人纳纳入到城城市中。在在未来二二、三十十年里我我国将经经历一个个继市场场经济转转型以后后

27、的又一一个重大大的经济济转型，即即工业化化和城市市化的转转型。居民向向新的集集中居住住区，拓拓宽了人人口就业业渠道，为为农村剩剩余劳动动力转移移提供了了出路，将有助助于促进进就业和和增加农农民收入入。从根根本上说说，农民民住新区区、当工工人、增增收入、奔奔小康，顺应农民群众的意愿，实现以人为本、建设和谐社会的目标。2.3.22项目建建设是建设现现代化大大都城市市的需要要城中村改造造是城市市发展的的必然过过程。纵纵观国内内大连、青青岛、深深圳等一一些优秀秀城市的的建设发发展历程程，每一一次城市市建设的的飞跃，无无不伴随随着一次次又一次次的拆迁迁历程，无无不经历历大规模模的城中中村拆迁迁改造过过程

28、。让让城中村村告别城城市，已已经成为为城市发发展的大大趋势。为了实现建建设现代代化城市市的总体体目标，进进一步拉拉开城市市框架，拓拓展城市市空间，消消除农村村包围城城市的落落后局面面，合理理利用土土地资源源，在主主城区周周围开展展“城中村村”改造建建设。实实现“政府主主导、现现场运作作，统一一设计、各各具特色色，统筹筹布局、优优化空间间，营造造景观、健健全功能能，全面面推进，改改善民生生”得目的的。同时时，改造造城中村村的过程程实际上上也是塑塑造城市市形象的的过程，更更多的“城中村村”要融入入城市的的大圈，安置区区的建设设将拉大大城市建建设的框框架，打打造承担担“工业反反哺、城城市带动动”的平

29、台台，对推推进城乡乡一体化化和城镇镇化建设设具有重重要的意意义。城市是产业业高度聚聚集的产产物，是是经济社社会发展展的龙头头，是高高效率配配置资源源的载体体，从根根本上说说，是人人类追求求生活质质量的结结果。从从城市发发展的规规律看，在在一定范范围内，城城市规模模越大，财财富聚集集生产能能力和对对周边辐辐射带动动作用就就越强，项目建设后后，将有有效改善善当地居居住环境境和周边边环境，在在提高当当地居民民生活品品质的同同时，改改善了农农村乱建建乱盖“脏、乱乱、差”现象，通通过安置置区的建建设，进进行统一一规划，合合理布局局，不仅仅完成当当地居民民由村民民向市民民的转变变，并使使原来的的村级管管理

30、转变变为社区区管理，真真正成为为城市组组织的一一部分，同同时提升升该区域域的市容容市貌，改改善区域域城市景景观结构构。城中中村的改改造，增增强了中中心城市市影响力力和带动动力，是是建设现现代化大大都市的需要要。2.3.33 项目建建设是土地集集约和合合理使用用的需要要城中村的改改造，集集约了土土地资源源，并使使其得到到更合理理的使用用和开发发。根据据修建性性详细规规划，东东南片区区综合开开发拆迁迁安置涉涉及邱礼礼庄、宗宗庄居民民三组，安安置区土土地总面面积3552亩。按照照人口安安置规划划的要求求，8000多户户将全部部搬迁到到安置区区，实行行集约化化的居住住、生活活和工作作。据初初步测算算，

31、在扣扣除搬迁迁人口新新区规划划用地后后，可节节约建设设用地2243亩亩。安置区的建建设，能能够有效效引导分分散的弱弱小村庄庄向安置置区聚集集，可以以较好带带来土地地使用权权流转、重重组，实实现土地地产权制制度创新新。原本本属于多多个村庄庄、分散散的土地地资源可可以整合合，实现现农村经经济的长长足发展展。新型型农村社社区的建建设使村村民居住住面积增增多了，而而房屋占占地面积积却减少少了，使使大量土土地从宅宅基地中中释放出出来，安安置区集集中闲置置出来的的土地划划分各种种产业小小区，有有效推进进了农业业产业化化、集约约化。2.3.44项目建设设是解决决农民社社会身份份，实现现资源合理理流动的的需要

32、在城市化进进程中，大大量的农农村集体体土地被被征用，失失地农民民越来越越多。在在现有的的制度框框架中，失失去土地地保障的的农民被被迫沦为为一个新新的社会会弱势群群体，变变成了务务农无土土地、就就业无岗岗位、低低保无份份额的“三无农农民”。其利利益保护护构成了了当前“三三农”问问题的又又一个重重要层面面。“农民工工的待遇遇”和失地地农民沦沦为“三无农农民”的事实实充分证证实，城城乡二元元结构已已经成为为当前中中国城市市化进程程中社会会流动最最大的制制度性屏屏障，改改革社会会治理的的城乡二二元体制制，重构构农民的的社会身身份，诸诸如平等等享受社社会保障障、获得得土地征征用过程程中的合合法权益益保障

33、、取取消就业业中的城城乡户口口限定等等一系列列针对农农民的社社会隔离离政策等等，把农农民的公公民权利利落到实实处，成成为实现现社会资资源合理理流动、加加快农村村社会现现代化的的关键议议题。安安置区的的建设成成为解决决农民社社会身份份，实现现社会资资源合理理流动的的有效途途径之一一。综上所述，城城中村改改造安置置区工程程的建设设是推进进城乡一一体化，构构建和谐谐济源的的重大举举措，对对推动乡乡镇经济济全面协协调发展展具有重重要的战战略意义义。项目目的建设设够有利利于是统统筹城乡乡发展、改改善城中中村居民民生产生生活条件件、提高高农村居居民生活活质量。有有利于土土地集约约化，有有效推进进了农业业产

34、业化化、集约约化发展展，有利利于生产产服务集集体化，进进一步完完善统分分结合的的双层经经营体制制，有利利于推动动公共事事业发展展。安置置区的建建设将实实现政府府、农民民、企业业的多方方受利，它它的建设设是农村村经济发发展的必必然趋势势并具有有良好的的发展前前景，因因此项目目的建设设是必要要的。 济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告 第三章 拆迁迁补偿安安置方案案3.1拆迁迁安置目目标要加快城镇镇化进程程，就要要充分认认识城中中村改造造建设的的重大意意义，做做到经济济社会并并重、城城乡发展展并行，努努力打济济源市城城中村改改造建设设区域发发展新高高地。 1、打造城城中村改改造建设设区域

35、发发展新高高地，必必须建立立新型城城中村改改造管理理体制。做做好城中中村改造造社区规规划工作作。按照照城乡一一体化、工工业园区区化、居居住社区区化、公公共服务务均等化化要求，把把城中村村改造建建设与城城市总体体规划结结合起来来，充分分考虑村村庄搬迁迁、改造造等因素素，统一一编制社社区规划划，形成成布局合合理的新新型社区区。2、打造城城中村改改造建设设区域发发展新高高地，必必须加强强城中村村改造的的组织和和工作者者队伍建建设。加加强社区区党组织织建设，把把党建作作为社区区建设的的龙头，形形成社区区、企业业“组织联联建、经经济联合合、社会会联谊、优优势互补补、资源源共享、共共同发展展”的社区区新格

36、局局。 3、打造城城中村改改造建设设区域发发展新高高地，必必须大力力推进社社区服务务。推进进社区社社会保障障服务，积积极开展展社区社社会救助助、养老老托幼、慈慈善捐助助等服务务活动，完完善社区区卫生服服务，增增强社区区公共卫卫生和基基本医疗疗服务能能力，完完善城乡乡一体就就业信息息网络，大大力实施施社区警警务战略略，提高高社区应应对突发发事件的的能力。开开办生活活超市、邮邮政通信信等服务务项目，最最大限度度满足社社区居民民需求。 4、打造城城中村改改造建设设区域发发展新高高地，必必须切实实加强对对社区建建设工作作的组织织领导。建建立社区区建设多多元化投投入机制制，按照照统筹城城乡发展展、实现现

37、公共服服务均等等化的要要求，大大幅度提提高改造造社区建建设投入入占整个个财政支支出中的的比重，设设立社区区建设专专项资金金，切实实解决社社区建设设资金不不足问题题，并有有效整合合建设资资金，避避免多头头建设、重重复建设设、分散散建设和和资源浪浪费。3.2编制制依据1、国有有土地上上房屋征征收与补补偿条例例（国国务院令令第5990号）；2、河南南省城市市房屋拆拆迁管理理条例；3、济源源市城市市建设拆拆迁管理理办法；4、济源源市房屋屋拆迁货货币补偿偿基准价价等若干干规定；5、济源源市建设设征收（用用）土地地附着物物补偿标标准；6、关于于印发济济源市加加快城中中村改造造开发暂暂行办法法的通知知；7、

38、济源源市人民民政府关关于进一一步加快快城中村村改造的的实施意意见；8、济源源市人民民政府关关于印发发进一步步加快城城中村改改造实施施意见补补充说明明的通知知。3.3拆迁迁安置范范围与数数量3.3.11拆迁安安置范围围本项目需拆拆迁安置置涉及邱邱礼庄、小小宗庄（宗宗庄三组组）和西西阎斜村村三个村村庄。3.3.22拆迁安安置数量量本项目拆迁迁安置邱邱礼庄居居民3000户，110600人；拆拆迁安置置小宗庄庄（宗庄庄三组）和和西阎斜斜村居民民1322户，3389人人。总体体拆迁安安置4332户，114499人。3.4拆迁迁安置方方案3.4.11安置标标准及办办法1、依据济济源市人人民政府府关于进进一

39、步加加快城中中村改造造的实施施意见、济济源市房房屋拆迁迁货币补补偿基准准价等若若干规定定及济济源市人人民政府府关于印印发进一一步加快快城中村村改造实实施意见见补充说说明的通通知等等相关文文件，本本项目原原则上采采取房屋屋产权调调换方式式，被拆拆迁人也也可以选选择货币币补偿方方式。2、具备安安置资格格的合法法住户，选选择产权权调换的的，以居居委会划划拨的宅宅基地为为依据，按按户均建建筑面积积2400平方米米的标准准实行产产权调换换。建筑筑面积多多于安置置面积2240平平方米的的部分，按按现有房房产评估估价对住住户进行行货币补补偿。建建筑面积积少于2240平平方米的的，由居居民按新新建房屋屋成本价

40、价缴纳差差额面积积的房款款后，按按2400平方米米安置标标准进行行产权置置换。3、已划拨拨宅基地地但未建建房的居居民，按按新建房房屋平均均价缴纳纳建设款款后，可可按户均均安置标标准进行行置换安安置。户户口在本本居民组组，且符符合立户户条件，目目前没有有住房也也没有划划拨宅基基地的居居民，可可以按新新建房屋屋市场评评估价购购买一套套安置房房（面积积不超过过1400平方米米）。4、具备安安置资格格的合法法住户，选选择货币币补偿的的，按2240每每户平方方米，按按每平方方米30000元元的单价价标准进进行补偿偿，在拆拆迁完毕毕并签订订协议后后，一次次性以货货币形式式结清，同同时，不不在享受受其它安安

41、置政策策。5、按人均均建筑面面积155平方米米配建商商业用房房，产权权属居民民个人，作作为集体体经济发发展用房房，集体体经营。6、对拆迁迁户发放放过渡期期安置补补助，选选择产权权调换的的，每户户搬迁费费12000元，过过度费按按每户每每月6000元，过过渡期从从签订拆拆迁协议议起至安安置房交交房后续续两个月月；选择择货币补补偿的，过过度费按按每户每每月6000元，一一次性发发放188个月的的临时安安置补偿偿。7、居委会会集体财财产按建建筑面积积1：11置换。8、建筑物物拆迁费费按每栋栋50000计算算；装修修补贴为为每户66万元。3.4.22安置方方案一号地块（约约62亩亩）安置置邱礼庄庄居民

42、，建建4栋228层高高层住宅宅，13层为为商业，44288层为住住宅；33-1 号地块块安置小小宗庄（宗宗庄三组组）和西西阎斜村村居民，建建2栋224层高高层住宅宅，12层为为商业，33244层为住住宅。48河南省工程咨询公司第四章 项目目建设内内容与规规模4.1建设设内容济源市东南南片区城城中村改改造安置置工程的的建设内内容主要要由两大大部分组组成。第一部分为为住宅功功能的建建设内容容。主要要设置高高层住宅宅楼（其其中一号号地块内内建设安安置住宅宅6000套；33-1 号地块块内建设设安置住住宅2664套）。第二部分为为商业用用房和综综合服务务功能的的建设内内容。主主要设置置临街商商铺、社社

43、区居委委会、社社区管理理服务用用房、便便民超市市等。4.2建设设规模济源市东南南片区城城中村改改造安置置工程是是一项系系统的民民生工程程，是济济源市加加快城中中村改造造进程、推推进城中中村改造造建设的的试点。建建设“规划科科学、布布局合理理、设施施配套、功功能齐全全、环境境优美”的新型型城中村村改造社社区，是是社会的的需要，也也是时代代的需要要。依据国有有土地上上房屋征征收与补补偿条例例、济济源市建建设征收收（用）土土地附着着物补偿偿标准及及济政【2010】41号济源市人民政府关于进一步加快城中村改造的实施意见精神，参照济源市加快城中村改造安置的相关规定，结合需安置改造村庄的具体情况，本着改善

44、居民生活环境，提高生活质量的指导思想，对济源市东南片区城中村改造安置工程的建设进行通盘考虑、统筹安排，以达到最大限度的节约建设投资和建设用地的目的。济源市东南南片区城城中村改改造安置置工程建建设项目目规划总总占地面面积811亩（其其中一号号地块约约62亩亩，用于于安置邱邱礼庄居居民；33-1 号地块块约199亩，用用于安置置小宗庄庄（宗庄庄三组）和和西阎斜斜村居民民）。在在综合考考虑各方方面主要要因素之之后，经经测算确确定该项项目的总总建筑面面积14448003（其其中一号号地块内内总建筑筑面积11017753，3-1 号号地块内内总建筑筑面积4430550）。1、一号地地块（用用于安置置邱礼

45、庄庄居民）建筑面积10017553，其其中：住宅建筑面面积7220000；商业用房建建筑面积积158885；集体房屋建建筑面积积33668；地下车库建建筑面积积105500。每户安置面面积2440，包包括一套套大户型型住宅（约约1500）和和一套小小户型住住宅（约约90）；共共安置3300户户居民。2、3-11 号地地块（用用于安置置小宗庄庄（宗庄庄三组）和和西阎斜斜村居民民）建筑筑面积4330500，其其中： 住宅建筑面面积3116800；商业用房建建筑面积积63000；集体房屋建建筑面积积4500；地下车库建建筑面积积46220。每户安置面面积2440，包包括一套套大户型型住宅（约约150

46、0）和和一套小小户型住住宅（约约90）；共共安置1132户户居民第五章 场场址选择择及建设设条件5.1场址址选择5.1.11选址原原则1、具有良良好的社社会和人人文环境境；2、地理位位置适中中，交通通方便，有利于原材料的运输；3、节约用用地，有有效控制制土地开开发力度度；4、环境条条件良好好，避开开交通站站点等城城市人流流集中或或噪声大大的地段段；5、地形力力求规整整，场地地有必要要的防洪洪排涝设设施，适适于基本本建设；6、远离易易燃、易易爆物品品的生产产和贮存存区，并并远离污污染源和和高压线线路。5.1.22场址选选择通过调研和和广泛征征求拟拆拆迁安置置村庄广广大群众众的意见见，征询询有关专专家及设设计单位位评估建建议，并并经济源源市人民民政府会会议研究究决定，本本项目建建设场址址选择在在苇泉河河两岸，规规划总占占地面积积为811亩，其其中河北北岸的一一号地块块62亩亩；河南南岸的33-1号号地块119亩。详详见附图图区域域位置图图。5.1.33场址现现状一号地块位位于苇泉泉河北岸岸，北临临黄河东东路，西西侧为愚愚公路，东东侧临环环城东路路。占地地面积为为413333.54，约662亩。3-1 号号地块位位于苇泉泉河南岸岸，西临临N源三三和桃源源溪岸会会所，东东侧为环环城东路路，南临临开南路路，北临临商品房房住宅小小区。占占地面积积为1226666.733。详见附图