某世纪城物业管理投标书47143.docx

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1、中南世纪城一期物业管理投标书目 录第一部分 投标标人的服服务承诺诺 第2页页第二部分 XXXXX简简介及相相关资质质证明材材料第第3页第一节 XXXX简简介 第第3页第二节 XXXX主主要业绩绩 第第5页第三节 资质材料 第第6页第三部分 中南南世纪城城一期物物业管理理服务方方案第第11页页第一节 物业业管理服服务工作作的整体体设想及及策划 第111页第二节 拟采采取的管管理方式式 第118页第三节 工作作计划 第222页第四节 物资资装备计计划 第224页第五节 人员员配备 第 24页页第四部分 中南世世纪城一一期物业业管理各各项承诺诺及完成成指标采采取的措措施 第277页第一节 房屋及公共

2、共部位的的维修养养护，公公共设施施、设备备及场所所的使用用、维修、养护和和管理 第第28页页第二节 治治安消防防管理 第229页第三节 环环境清洁洁卫生第322页.第四节 交交通车辆辆管理 第334页第五节 住住宅区档档案资料料管理 第335页第六节 服服务质量量效果 第339页第七节 装装修管理理 第440页第九节 无偿偿便民服服务与代代办生活活服务项项目及收收费标准准 第422页第九节 社社区文化化与环境境文化 第446页第十节 物业业维修基基金的建建立和使使用 第488页附： 中南南世纪城城一期管管理处各各岗位职职责第499页第五部分 测测算报价价第611页第一部分 投标人人的服务务承诺

3、致 新世界界中心开开发公司司：根据已收收到的中中南世纪纪城一期期物业管管理项目目招标标文件的的要求，遵遵照江江苏省住住宅物业业管理服服务标准准、南南通市普普通住宅宅物业管管理公共共服务等等级收费费标准、物物业管理理条例的的规定，我我司经考考察现场场和研究究招标文文件后，经经过仔细细测算，小小区按江江苏省物物业管理理服务标标准五级级提供服服务，公公共服务务费按人人民币11.2元元/m22.月（不不含公共共能源分分摊费）价格收取，办公用户及商业部分将按照江苏省优秀物业管理大厦的标准提供服务，公共服务费分别按人民币2.2/元和3.0元/m2.月（不含公共能源分摊费）价格收取。按招标文件的要求实行综合

4、一体化物业管理。我司保证证：自接接管中南南世纪城城一期物物业管理理项目起起随时随随地为业业主提供供优质服服务，打打造精品品工程，三三年之内内将成为为市级、省省级物业业管理优优秀项目目并力争争创建全全国物业业管理示示范小区区。若我司有有幸中标标，将在在签定物物业管理理合同时时，向贵贵司交纳纳伍十万万元银行行履约保保函。投标单位（章章）：南南通XXXXX管管理有限限公司法定代表人人（章）：日期：二000六年年月日第二部分 XXXXX简简介及相相关资质质证明材材料第一节 南通XXXXX管管理有限限公司情情况介绍绍南通XXXXX管理理有限公公司，为为 集集团成员员企业，由由 房地产产业有限限公司和和

5、新世世界中心心开发有有限公司司共同投投资组建建。公司管理面面积达330万平平方米，公公司业务务主要分分布在江江苏南京京、海门门、南通通，山东东青岛、烟烟台等。接接管物业业类型包包括办公公楼、别别墅、公公寓、高高层住宅宅等。管管理项目目主要有有：南京京中南南麒麟锦锦城，海海门中南大大厦，青青岛中南公公寓。队队伍继海海门、南南京、青青岛之后后运作已已经逐渐渐成熟，目目前在职职员工1100余余人，其其中管理理人员大大专以上上学历高高达1000%。物业管理的的最终目目的是为为了发挥挥物业的的最大使使用功能能，是其其保值增增值，并并为物业业所有人人和使用用人创造造整洁、文文明、安安全、舒舒适的生生活和工

6、工作环境境，最终终实现社社会、经经济、环环境三个个效益的的统一和和同步增增长。这这也是我我们XXXXX人人在工作作中为之之奋斗的的目标，为为了更好好、更快快的实现现这一目目标，本本公司自自创建以以来，就就以“发展精精品战略略，创建建名牌企企业”为指导导思想，坚坚持企业业做到“高起点点、高标标准、高高质量”。并在在工作中中形成了了以下几几点特色色：1、以人为为本、重重视培训训人才对企业业来说，是是最重要要的资源源，是决决定企业业发展的的主要因因素，为为人才的的成长和和发展创创造一个个良好的的环境是是我们坚坚持的一一贯方针针，在我我司内部部，已形形成了“能者上上，庸者者下”，奖惩惩严明的的良好的的

7、用人体体制。对对此，我我们对外外积极寻寻找引进进人才，对对内加强强培训、培培养和发发现人才才。每年年、每月月、每周周我们都都要制订订详细的的培训计计划，从从总经理理到保洁洁员，每每个人都都要参加加相应内内容的培培训，鼓鼓励员工工一专多多能，每每年的培培训考核核成绩都都作为职职务晋升升和年终终奖励的的重要依依据。2、科学管管理，规规范服务务向管理要效效益是本本公司做做好物业业管理工工作的基基本出发发点，也也是公司司生存和和发展的的客观要要求。为为此，我我们将积积极导入入ISOO90001-220000国际质质量体系系标准，并并在此体体系内，严严格按照照“管理专专业化、服服务规范范化、经经营企业业

8、化”的思想想建立起起一整套套科学规规范的管管理体制制。使大大家的一一言一行行都有文文可依、有有据可查查，用科科学的管管理体系系来规范范我们平平时的服服务工作作，使本本公司的的企业管管理水平平及企业业整体素素质都达达到了较较高的层层次。在在管理工工作中，我我们充分分利用电电脑管理理等先进进的管理理方式，各各部门的的工作情情况、业业主的有有关资料料通过电电脑联网网查寻，一一目了然然。有效效地提高高了工作作效率和和质量。3、业主第第一、服服务到家家“业主永远远是我们们的上帝帝”，这是是常常挂挂在我们们XXXXX人嘴嘴边的一一句话，业业主的需需要，就就是我们们的目标标，随时时为业主主提供最最优质的的服

9、务，是是我们的的服务态态度。在在抓员工工素质培培养上，我我们要求求员工面面对业主主永远要要保持微微笑姿态态，对业业主提出出的要求求，不允允许说“不”字。在在抓企业业人员管管理上，我我们将对对员工着着装、接接听电话话用语、行行走站立立姿势、与与业主讲讲话语气气语调等等方面都都有明确确的行为为规范要要求，在在提高对对业主的的服务质质量上，我我们千方方百计，想想方设法法，一切切从业主主的利益益着想，努努力强化化员工的的优质服服务意识识，做到到 “业主想想到的要要做好、业业主没想想到的也也要做好好”。公司司通过一一系列的的培训和和教育，既既提高了了员工的的素质，也也向社会会大众展展示 “XXXXX人”

10、的精神神风貌。我们愿通过过自己的的努力，通通过自己己对业主主的全心心服务，取取得政府府、社会会、业主主的认同同。第二节 南南通XXXXX管管理有限限公司业业绩介绍绍XXXX承承接的部部分项目目概况序号项目名称服务内容合同签约时间合同履约情况托管面积（平方米）123第三节 资资 质 材 料料授 权 委委 托 书本授权委托托书声明明：我（姓名），系系 南南通XXXXX管管理有限限公司 的法法定代表表人，现现授权委委托为我我司授权权代理人人，以本本公司的的名义参参加中南南世纪城城一期物物业管理理 投标标活动。授权代理人人在开标标、评标标、合同同谈判、签签约及办办理相关关公证等等过程中中所签署署的一切

11、切文件和和处理与与之有关关的一切切事物，我我均予以以承认。该该被授权权人就在在宁办理理相关公公证事宜宜有转委委权。授权代理人人：性别别：年龄龄： 职职务：身份证号码码：特此委托！ 投标人人（章）：南通XXXXXX管理有有限公司司 法人代代表（章章）： 授权代代理人（签签字）： 日 期 ： 二000六年年月日注：1、本本证明书书与本人人身份证证对照使使用。 22、本委委托书中中授权代代理人的的签名笔笔迹和印印章是核核对由他他们签发发的文件件有效性性的依据据。资格证明材材料如下下：（1）资质质证书复复印件11份（2）法人人营业执执照（副副本）复复印件11份（3）项目目负责人人简介表3-1 项目目投

12、入人人员汇总总表人员总数79人管理人员11人作业人员68人序号职务姓名年龄性别职称专业主要资历简简述公司总部项目分管负责人人31岁男中级法律95年至今今，曾先先后在中中国南车车集团、南南京百家家湖物业业、江苏苏商茂物物业、南南通XXXXX就就职，主主持过全全国示范范大厦的的创建工工作，并并接受全全国城建建培训中中心和中中国物业业网的邀邀请进行行物业管管理企业业经理人人方面的的培训现场项目负责人人28岁女初级物业管理详见个人简简历主要管理人员25岁男房地产经营营管理详见个人简简历表3-2 项目主主要管理理人员简简历表姓名性别女出生年月1978、009最终学历大学专科毕业院校及及时间毕业专业物业管

13、理现任职务项目经理政治面貌团员工作年限7年从事项目工工作年限限7年专业技术职职称身份证号码码3206225199780092661866x专业技术证证书名及及证书号号序号证书名证书号1物业管理经经理上岗岗证/2会计电算化化证/3管理主要服服务经历历（包括括获奖情情况）1999、00320003、009 海海门000物业管管理有限限公司 项目经理2003、110今 南通通XXXXX管理理有限公公司 项目经理备注：1、专专业技术术证书指指职称证证书以及及国家注注册专业业证书等等。 2、本本表限项项目负责责人和主主管填写写。表3-3 项目主主要管理理人员简简历表姓 名性 别男出生年月1981、007

14、最终学历大学专科毕业院校及及时间毕业专业房地产经营营管理现任职务主管政治面貌团员工作年限3年从事项目工工作年限限3年专业技术职职称身份证号码码34082251998100706645110专业技术证证书名及及证书号号序号证书名证书号1物业管理企企业经理理上岗证证/2人力资源上上岗证/3/4/5/6/管理主要服服务经历历（包括括获奖情情况）2003、7720004、88安徽000物业业管理公公司绿园园小区管管理处、主主任助理理2004、8820005、88南京000物业业管理公公司 物业助助理2005、99今 南南通XXXXX管管理公司司 主管备注：1、专专业技术术证书指指职称证证书以及及国家注

15、注册专业业证书等等。 2、本本表限项项目负责责人和主主管填写写。第三部分 中南南世纪城城一期物物业管理理服务方方案第一节 中南世世纪物业业管理服服务工作作的整体体设想及及策划南通XXXXX管理理有限公公司作为为物业管管理行业业极具潜潜力的后后起之秀秀，完全全有能力力有信心心承担起起中南世世纪城一一期的物物业管理理工作，一一旦我司司受委托托管理这这个项目目，我们们将充分分凭借自自己的人人才优势势、文化化优势、技技术优势势、管理理优势和和资金优优势，把把中南世世纪城一一期建设设成为南南通首座座公寓式式的物业业管理的的典范。我们的管理理总目标标是：自接管中南南世纪城城一期之之日起，按按五级等等级标准

16、准实施物物业管理理服务，三三年内成成为市级级、省级级物业管管理优秀秀住宅小小区，并并积极争争创全国国示范。整体的设想想与策划划分为五五个方面面： 1 高标准、高高水平管管理的措措施1.1 建立和实实施完善善的物业业管理质质量体系系物业管理行行业的发发展过程程证明了了要达到到高质量量的物业业管理服服务水平平必须建建立一套套高标准准的质量量保证体体系。近近几年来来，在国国内物管管行业逐逐渐推广广实施的的ISOO90001-220000质量体体系标准准被实践践证明是是行之有有效的，这这一点我我们公司司在导入入并通过过ISOO90001-220000质量体体系国际际认证后后，就深深深地体体会到其其好处

17、。在在中南世世纪城一一期的物物业管理理工作中中，从一一开始就就要坚持持做到高高标准、高高起点，科科学管理理、规范范服务。要要根据中中南世纪纪城一期期的管理理模式和和特点尽尽快建立立和实施施ISOO90001-220000质量管管理体系系。1.2 培育高高素质的的员工队队伍人才对我们们来说，是是最重要要的资源源，它决决定了企企业的兴兴衰。在在人才的的管理上上，我们们着重抓抓好两个个环节，一一是“引进关关”，引进进的人才才要具有有较高的的专业技技能和较较好的综综合素质质。二是是“培训关关”，我们们公司每每年都要要针对不不同的人人员分别别制订出出详细的的培训计计划，要要求大家家有现代代的物业业管理意

18、意识，为为业主服服务的意意识，都都要做到到一专多多能，每每年的培培训考核核成绩都都要做为为职务晋晋升和年年终奖励励的重要要依据。作作为做好好物业管管理服务务工作的的重要前前提，我我们的人人才培养养目标是是：培养养一支高高素质的的精干的的员工队队伍。1.3 加强和和完善物物业管理理的硬件件条件在中南世纪纪城一期期物业管管理工作作中，除除了要充充分依托托现有的的管理设设备外，还还需投入入一笔资资金加强强和完善善物业管管理的有有关设备备、设施施，如要要实行全全电脑化化办公系系统、护护卫快速速反应系系统和完完善的监监控系统统等。1.4 营造富富有特色色的社区区文化具体内容在在后续章章节中有有详细描描述

19、。1.5 实施办办公、住住宅区人人性化的的专业物物管崇尚人性，是是我们管管理工作作的精髓髓。在中中南世纪纪城一期期，我们们将广泛泛引入人人性化物物业管理理的理念念，关注注业主的的生活质质量，关关注员工工的不同同需求，在在管理、环环境、空空间各个个层次和和环节营营造一种种既相互互信任、相相互尊敬敬，又有有明确的的行为规规则这样样一种和和谐、有有序的舒舒畅环境境和文化化氛围。从从而使人人们的潜潜力得到到充分发发挥，人人们对工工作、生生活、文文化上的的品味需需求得到到满足。使使我们的的管理工工作得到到业主的的理解、认认可和支支持。也也使公司司的经营营管理理理念得到到管理员员工的普普遍认同同，在物物业

20、管理理的各处处细节，要要体现出出对人的的珍爱和和关怀。1.6 注重发发挥业主主自治、自自律的功功能以业主管理理委员会会为代表表的广大大业主共共同参与与物业管管理，变变单向推推动为双双向共管管，是物物业管理理发展的的要求和和趋势，只只有启发发广大业业主共同同参与物物业管理理，增强强业主自自治、自自律功能能，使业业主自治治、自律律与专业业化物业业管理相相结合，才才能使中中南世纪纪城一期期物业管管理真正正得到升升华，这这也是发发达国家家和地区区物业管管理的重重要经验验。为此此，我们们将充分分发挥中中南世纪纪城一期期业主管管委会作作用，通通过业主主的内部部组织网网络和组组织社区区内的文文化活动动，潜移

21、移默化地地增强业业主参与与管理的的意识。2 管理深度和和广度的的做法社会在进步步、时代代在发展展。对于于中南世世纪城一一期这样样一个白白领精英英荟萃的的广大业业主而言言，物业业管理服服务的深深度和广广度是没没有止境境的。我我们认为为：随着着社会的的进步和和社会分分工的不不断专业业化，物物业管理理公司在在管理深深度和广广度上，除除了依靠靠科技手手段外，还还应尽可可能和社社会各专专业服务务机构联联合，满满足业主主的多方方面需求求。我们们提出以以下两项项措施：2.1 在中南世世纪城一一期建立立相应的的居民生生活商业业网点。从从满足居居民生活活需要做做起，利利用各种种条件逐逐渐开办办小超市市、家电电维

22、修中中心、健健身中心心等等，为为广大业业主提供供各种便便利条件件。2.2 管理处全全方位建建立商业业服务信信息网，与与各商家家、专业业服务公公司建立立广泛联联系，满满足业主主需求。如如物业保保险代理理、租赁赁代理、房房屋装修修代理、信信息咨询询、家政政服务、接接送小孩孩、代购购各种票票务、介介绍住家家保姆等等等。3 超前前性、创创造性、全全方位服服务的意意识3.1 超前性性是中南南世纪城城一期物物业管理理前卫和和榜样地地位的标标志。重重点由以以下几点点组成：3.1.11 实实施住宅宅环境形形象设计计与建设设（DIIS）工工程。住住宅环境境形象设设计与建建设是继继企业形形象策划划（CIIS）之之

23、后更富富时代特特色的新新概念，它它已同资资源、人人才、科科教、环环境、信信息等一一样，成成为构成成住宅管管理的要要素之一一，同时时，具有有对住宅宅形象的的塑造功功能和对对物业的的增值功功能。3.1.22 全全面体现现对残疾疾人的关关心。我我们将在在整个住住宅区内内对残疾疾人实行行无障碍碍通行，公公共区域域设有关关照残疾疾人的标标识。这这一措施施不仅体体现了对对残疾人人的关爱爱，同时时也会提提高居民民的文明明意识。3.1.33 充充分发挥挥电视监监控系统统的作用用，使管管理人员员及时掌掌握中南南世纪城城一期各各个区域域的治安安状况，出出入人流流状况，车车辆交通通状况及及卫生保保洁状况况等，使使各

24、种紧紧急情况况能得到到及时处处理。3.2 创造性性是中南南世纪城城一期物物业管理理的生命命源泉科技在进步步，人们们的观念念在不断断地转变变，人们们对住宅宅区的各各种需求求也在不不断地扩扩展。中中南世纪纪城一期期只有不不断地创创新，吸吸收国内内外住宅宅管理精精华，做做人之未未做，做做人之难难做，才才能不断断完善，并并保持在在同行业业中的领领先地位位。如：实行物物业管理理企业多多元化经经营，我我们计划划在接管管中南世世纪城一一期物业业管理工工作后，在在其周围围区域内内陆续投投资开设设电器维维修中心心、美容容美发中中心、快快餐店、健健身房等等，以满满足广大大住户的的日常生生活需要要，同时时不断提提高

25、管理理处的综综合实力力。3.3 实施社社区全方方位服务务我们在接管管中南世世纪城一一期后，将将迅速推推出“温馨家家园计划划”，充分分利用中中南世纪纪城一期期及周边边地区的的各类设设施和场场所，为为广大业业主提供供全面周周到的224小时时温馨服服务。如如：3.3.11 定定期举办办棋牌赛赛、书画画展、各各种派对对等，丰丰富住户户的业余余生活，增增进业主主间的情情感沟通通。3.3.22 设设立业主主接待日日和业主主接待电电话，向向业主提提供244小时全全天候的的护卫、保保洁和维维修服务务。我们的口号号是：“住中南南世纪城城一期，享享受轻松松生活”。使每每一位入入住中南南世纪城城一期的的业主都都能享

26、受受到我们们温馨的的服务和和现代生生活的便便利。4 创造造优美舒舒适、安安全文明明、洁净净环境的的设想中南世纪城城一期位位于新市市区，是是一个高高档住宅宅区，在在物业管管理工作作中，我我们应以以高的文文化品味味取胜，通通过住宅宅区软、硬硬件的配配套服务务，创造造出优美美舒适、安安全文明明、环境境洁净的的高档小小区。4.1 硬件建建设可靠的安全全保障系系统、管管理完善善的环境境设施、简简洁醒目目的住宅宅形象设设计系统统、安全全方便的的交通网网络以及及丰富的的文化色色彩等，一一系列具具有一定定超前性性能的先先进设施施、设备备为中南南世纪城城一期高高尚环境境和文明明建设提提供了物物质保证证。4.1.

27、11 公公布空气气质量周周报。空空气质量量是环境境质量的的重要内内容。我我们拟在在中南世世纪城一一期内业业主基本本上都入入住以后后，实行行空气质质量周报报公布措措施。这这样既可可以让监监测数据据直接为为业主服服务，同同时又可可以提高高住户的的环保意意识。中中南世纪纪城一期期应为净净化南通通环境做做出积极极的贡献献。4.1.22 建建立优美美的环境境。为了了使中南南世纪城城一期环环境进一一步活跃跃起来，更更具文化化品味，我我们将与与南通玄玄武湖合合作，对对小区内内各种植植物进行行标识、归归类，将将中南世世纪城一一期变为为富有特特色的小小型植物物园，使使居民和和来客感感受到的的不仅是是满目绿绿草、

28、红红花，而而且从植植物介绍绍中可以以增加植植物、绿绿化知识识，这是是一项极极有意义义的措施施。4.1.33 对对垃圾的的分类处处理。随随着社会会的发展展和进步步，环保保问题越越来越突突出，我我们计划划在接管管中南世世纪城一一期后逐逐步实行行垃圾的的分类投投放和处处理，并并在住住户手册册和各各投放点点标明分分类收集集方法。设可回收垃垃圾、一一般垃圾圾和有害害垃圾三三类箱。可可回收垃垃圾以报报纸、书书刊、瓶瓶、易拉拉罐等为为主，一一般垃圾圾及渣土土等为主主，有害害垃圾主主要为各各类废电电池、电电镀制品品、杀虫虫剂罐等等。对垃圾的分分类处理理，我们们将通过过各种宣宣传手段段，增强强业主的的环保意意识

29、，引引导他们们养成正正确的习习惯。4.1.44 严严格车辆辆交通管管理。我我们准备备设置完完善的各各类交通通标识，加加强车辆辆的监控控和引导导，及时时处理突突发事件件。4.1.55 运运用现代代科技手手段，“三防”结合，确确保安全全。“三防”结合即即是人防防、物防防、技防防相结合合。“人防”上我们们实施快快速反应应系统，由由管理中中心统一一指挥调调度，强强调多重重结合，即即流动岗岗与固定定岗相结结合、全全面防范范与重点点防范相相结合、整整装与便便装相结结合。物物防上采采用围墙墙、防盗盗装置等等手段提提高防范范能力。在在充分强强调人的的因素的的前提下下，逐步步过渡到到技防为为主，运运用中南南世纪

30、城城一期的的智能化化保安设设施结合合管理处处的统一一管理、快快速调度度，确保保治安防防范万无无一失。4.2 软件建建设创建高档次次的住宅宅小区，软软件建设设比硬件件构成更更为重要要、更为为艰巨。特特别是我我国物业业管理行行业发展展时间短短，管理理公司和和广大业业主均需需要进一一步加深深对物业业管理的的认识和和自身修修养，这这个过程程需要日日积月累累的努力力，物业业管理公公司应着着眼于长长远发展展，持之之以恒地地在软件件建设上上下功夫夫。主要要有以下下内容：4.2.11 将将可持续续发展战战略作为为中南世世纪城一一期发展展的主导导战略。4.2.22 组组织落实实，措施施得力。成成立以管管理处为为

31、主、有有业主代代表参加加的中南南世纪城城一期环环保委员员会，着着眼于中中南世纪纪城一期期长远发发展，依依照可持持续发展展战略，制制定和实实施中南南世纪城城一期环环保工程程。4.2.33 引引入住宅宅形象设设计与建建设功能能，对中中南世纪纪城一期期进行形形象塑造造。4.2.44 建建立“管理处处员工人人人都是是环保监监督员”的观念念，对不不利于环环保的行行为及时时予以制制止。4.2.55 营营造“保护社社区环境境，创建建绿色家家园”浓厚气气氛。重重点放在在提高环环保意识识，增加加环保知知识方面面，通过过环保讲讲座、每每年六月月的世界界环保日日系列活活动等，引引导住户户关心社社区环境境。4.2.6

32、6 鼓鼓励节约约水电，组组织居民民开展有有利于身身心健康康的文体体活动。4.2.77 严严格装修修审批手手续，规规范施工工行为，控控制装修修材料的的使用，加加强工程程监管。4.2.88 要要逐步实实行垃圾圾的分类类投放、处处理。5 体现现社区文文化、环环境文化化特色的的物业管管理典范范模式5.1 中南世世纪城一一期社区区文化活活动的总总体构想想社区文化三三项主题题：营造造全新的的工作理理念；热热爱地球球，保护护环境；做新世世纪文明明使者。社区文化三三项特征征：人性性化的管管理理念念；超前前性的文文化视角角；宁静静、祥和和的文化化气氛。社区文化的的总体目目标：使使中南世世纪城一一期成为为住宅文文

33、化的典典范。中南世纪城城一期将将在我们们的管理理下大力力开展社社区文化化建设。中中南世纪纪城一期期的文化化定位是是中西方方文化与与现代科科学技术术的有机机结合。我我们将在在环境文文化、行行为文化化、制度度文化，精精神文化化等四个个方面全全方位展展开，通通过循序序渐进、潜潜移默化化、寓教教于乐的的社区文文化建设设，提高高业主素素质，培培养互助助互爱精精神，增增强社区区凝聚力力，发挥挥社区文文化的凝凝聚功能能、激励励功能和和约束功功能。在在中南世世纪城一一期文化化建设上上，我们们还注重重近与远远、大与与小、教教与乐、雅雅与俗的的结合。我我们将实实施名牌牌与形象象战略，积积聚中南南世纪城城一期的的无

34、形资资产，创创造名牌牌。5.2 中南世世纪城一一期环境境文化的的构想针对中南世世纪城一一期的园园林式布布局和环环保要求求，我们们除了对对住宅内内噪音、水水质、空空气等环环保要素素进行监监测，全全面加强强社区环环境文化化和环保保建设外外，还准准备做好好以下几几点：第第一，维维护已有有的园林林绿化，实实施各季季节植物物交叉式式绿化工工程。第第二，加加强对社社区内环环保意识识的灌输输，使每每个业主主都自觉觉热爱社社区内的的环境，建建议在社社区内设设计摆放放一些雕雕塑作品品，以体体现出优优雅的艺艺术氛围围。第三三、开展展社区环环境文化化建设，实实施社区区环境形形象战略略，整合合社区环环境形象象，统一一

35、规划社社区内的的各种自自然景观观和人文文景观。我我们将拟拟定业主主手册、环环境手册册、制订订全面的的环境管管理方案案。5.3 XXXXX的管管理模式式XXXX管理模式业主第一以人为本品牌战略第二节 拟采取取的管理理方式面对中南世世纪城一一期这样样一个高高品味、高高水平、高高素质居居住人群群的现代代化住宅宅小区，选选择怎样样的管理理模式才才能达到到最佳的的管理效效果，这这是我们们确定管管理方式式的重要要课题，我我们在深深入调查查研究的的基础上上确定了了我们的的基本思思路是：严格资质管管理，选选用专业业素质和和综合素素质均较较高的各各类专业业技术人人才，以以严格的的管理制制度规范范各类服服务，运运

36、用电脑脑管理等等现代化化手段，实实现高效效率、高高水平的的综合一一体化管管理，加加强社区区精神文文明建设设，实施施品牌战战略。我们的管理理方式分分为组织织机构系系统、运运作程序序系统、信信息反馈馈系统和和激励系系统四部部分组成成。一、 组织系统1 组织机构（见见下图）项目经理环境部工程部综合客服部护卫部2 组织机构图图说明：2.1 从中南南世纪城城一期内内部管理理机构图图中可以以看出，我我们将在在业主管管理委员员会的监监督和指指导下实实行公司司领导下下的主任任负责制制，这是是一种垂垂直领导导方式，充充分利用用资源，编编制力求求精干，其其人员力力求一专专多能。在在拟制计计划、组组织领导导和对各各

37、项工作作检查指指导协调调等方面面由管理理处经理理直接负负责，各各项具体体工作在在各组职职责范围围内由各各主管直直接安排排，各主主管下属属人员直直接向主主管负责责，而各各主管直直接向经经理负责责。这样样的结构构使权力力集中、责责任明确确、命令令统一，联联系简捷捷、工作作高效。2.2 物业管管理组负负责小区区安全、消消防、交交通、保保洁、绿绿化、便便民服务务与社区区文化活活动等工工作；工工程设备备组负责责设备管管理、维维修养护护及便民民服务等等工作；综合组组负责管管理处的的财务工工作和文文件资料料的管理理及电脑脑打字等等工作。二、 运作程序系系统1 整体运作流流程日常管理与维修养护住户入住房屋验收

38、与接管各类工种岗位培训护卫组环境组综合客服组各级各类人员开展管理与养护工作完善各类配套设施及各部门关系的协调工作2 整体运作流流程图说说明：2.1 从整体体运作流流程图中中看，我我们注重重于整体体设计全全面合理理，各项项工作环环节紧密密衔接，起起到承上上启下，相相互制约约的作用用。2.2 整体动动作的各各个环节节我们将将严格按按照XXXXXIISO990011-20000质质量保证证体系进进行运作作，它同同样适用用于中南南世纪城城一期物物业管理理处的整整体运作作方案。2.3 在管理理处的整整体运作作过程中中将始终终运用现现代化的的电脑管管理网络络系统，从从方案的的拟定到到各项工工作任务务的完成

39、成都实现现智能化化管理。2.4 在整体体动作过过程中，始始终坚持持全过程程管理，确确保指挥挥与监督督的封闭闭性管理理，保证证管理有有效、及及时到位位，从而而在最大大限度上上避免了了缺漏和和盲点。三、 信息反馈系系统1 信息反馈示示意图2执行实施机构（各主管、专业人员）组织指挥机构（经理）监督机构（经理）信息反馈渠道3 信息反馈示示意图说说明：2.1 信息也也是资源源，中南南世纪城城一期管管理处的的信息来来源于执执行机构构、监督督机构和和信息反反馈渠道道。2.2 中南世世纪城一一期管理理处在平平时运作作时，项项目经理理既是指指挥员，又又是督促促检查者者，当各各项工作作指令下下达后，执执行机构构相

40、应开开始运作作，此时时，项目目经理就就可以在在信息反反馈渠道道中获取取信息，对对指挥机机构所发发出的各各项指令令可以作作出较为为实际的的评估，从从而判断断其正确确与否，从从中吸取取经验，纠纠正错误误，有效效地克服服了在工工作中的的盲目现现象。2.3 在监督督机构控控制方式式中，我我们采取取例行检检查和突突击抽查查相结合合的方式式进行，而而监督控控制的措措施以预预先控制制与信息息反馈控控制相结结合的方方式进行行。四、 激励系统1 激励系统示示意图激励机制文化活动机制培养提升机制奖惩机制工资福利机制思想工作机制2 激励系统示示意图说说明：2.1 激励是是管理处处内部对对员工管管理的主主要方式式。每

41、个个员工的的个人权权利需要要得到尊尊重并应应始终保保持旺盛盛的工作作积极性性，从而而可以在在一定程程度上获获得经济济效益和和社会效效益。2.2 思想工工作机制制重在激激发每一一个员工工的内在在潜能，充充分调动动员工的的个人积积极性，适适时做好好深入细细致思想想工作，其其主要工工作方式式有与员员工谈心心，组织织有益的的集体活活动和家家访等。2.3 奖惩机机制应以以表扬奖奖励为主主，以处处分为辅辅的原则则，但奖奖惩要分分明，用用优胜劣劣汰的方方式，纯纯洁用工工队伍，在在奖励类类型上，我我们坚持持以精神神鼓励为为主，物物质奖励励为辅。2.4 工资福福利机制制重在考考核，缩缩小固定定部分工工资，加加大

42、活动动部分工工资，拉拉大距离离不搞一一刀切，激激励员工工优质服服务，创创造业绩绩和发扬扬团结向向上的团团队精神神。2.5 培养提提升机制制在实际际工作中中缺一不不可，其其培养的的目标是是使员工工有较强强的事业业心和敬敬业精神神，对工工作能做做到一专专多能，精精益求精精。在用用人提拔拔上不任任人唯亲亲，而是是不拘一一格选拔拔那些有有真才实实学的人人才，做做到能者者上，平平者让，庸庸者下，从从而把培培养提升升、培训训、进修修等工作作有机地地结合在在一起，使使之形成成一种人人才培养养的良性性循环氛氛围。2.6 文化活活动机制制是沟通通管理处处内部员员工的桥桥梁，通通过文化化活动的的开展增增强了员员工

43、的自自信心和和认同感感，把员员工的利利益和公公司的利利益紧密密地结合合在一起起。文化化活动的的方式可可有许多多种，如如：集体体活动、旅旅游、娱娱乐晚会会和邀请请家属小小孩共同同联欢等等活动。第三节 工工作计划划根据本项目目情况，拟拟定管理理方式和和管理运运作流程程，具体体计划如如下：序号项目内容时间一前期介入阶阶段1. 收集工程施施工进度度、计划划、设计计图纸资资料，及及时编目目分类存存档使用用。2. 对工程建筑筑中的配配套设备备设施设设计、选选型、配配套、安安装、调调试，进进行满足足物管使使用功能能的评估估及建议议；建立立收发文文、存档档备案制制度；收收集产品品安装、使使用说明明书等资资料，为为编制规规范高效效作业指指导书提提供依据据。3. 对售楼资料料（合同同、广告告、宣传传）收集集，并对对所涉及及物管服服务条款款进行咨咨询、建建议和答答疑，促促进售楼楼规范承承诺，为为日后物物管服务务奠定优优良基础础。2006.6-220077.3二 制订入伙方方案与入伙资料准准备制订入伙方方案及入入伙资料料印制2006.12. 三接管验收1. 参与建设单单位报验验的工程程项目竣竣工验收收活动。2. 与建设单位位办理物物业管理理接管验验收工作作。3. 办理水、电电、气等等能耗与与施工单单位的签签认交接接签收。4.设备设设施资料料的交接接造