物流园管理方案166592.docx

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1、物业管理服务方案第一部分 全权委托一.物流园功能分类台州物流园园划分区区域为现现代仓储储、专线线物流市市场、包包装加工工、灯具具、家具具、五金金、地板板、油漆漆、建材材等多功功能、实实用化、人人性化、统统一管理理的服务务区域。1、货运服服务型货货运枢纽纽型物流流园区应应符合以以下要求求：a) 依托托空运或或海运或或陆运枢枢纽而规规划，至至少有两两种不同同的运输输形式衔衔接；bb) 提提供大批批量货物物转换的的配套设设施，实实现不同同运输形形式的有有效衔接接；c）主主要服务务于国际际性或区区域性物物流运输输及转换换。注11：空港港物流园园区依托托机场，以以空运、快快运为主主，衔接接航空与与公路转

2、转运；注注2：海海港物流流园区依依托港口口，衔接接海运与与内河、铁铁路、公公路转运运；注33：陆港港物流园园区依托托公路或或铁路枢枢纽，以以公路干干线运输输为主，衔衔接公铁铁转运。2、生产服务型生产服务型物流园区应符合以下要求：a) 依托经济开发区、高新技术园区等制造产业园区而规划；b) 提供制造型企业一体化物流服务；c) 主要服务于生产制造业物料供应与产品销售。3、商贸服务型商贸服务型物流园区应符合以下要求：a) 依托各类大型商品贸易现货市场、专业市场而规划，为商贸市场服务；b) 提供商品的集散、运输、配送、仓储、信息处理、流通加工等物流服务；c) 主要服务于商贸流通业商品集散。4、 综合服

3、务型综合服务型物流园区应符合以下要求：a) 依托城市配送、生产制造业、商贸流通业等多元对象而规划；b) 位于城市交通运输主要节点，提供综合物流功能服务；c) 主要服务于城市配送与区域运输。二.协助房房产公司司一同招招商 台台州物流流园项目目应依据据一些较较为成熟熟的物流流园的园园区定位位，以仓仓储为主主导产业业，以可可带动人人流的专专项物流流市场、五五金、家家具等为为辅助产产业，做做综合性性商贸物物流中心心的市场场定位。一、招商总总体策略略 11.销售售与招商商关系招商成果带带动剩余余面积销销售:本项目的起起点在于于招商,重点在在于销售售；招商工作的的执行直直接关系系到项目目的销售售和未来来的

4、发展展；商业价值提提升关键键在于引引进的企企业是否否有足够够的号召召力和吸吸引力；招商与销售售的紧密密互动，一方面面可以保保障项目目未来的的良性发发展和经经营，另一方方面也可可以通过过知名品品牌企业业的招商商成功带带动销售售,将商商铺推向向市场，又可以以保证资资金链顺顺畅，实现合合适利润润最大化化。2.因时利利势,因因势利导导前期对租赁赁模式和和招商模模式不作作固定而而是做最最优准备备和多方方面选择择，全面面了解、掌掌控、收收集重点点目标客客户信息息加以资资料整理理,在后后期根据据实际情情况再作作最后最最终决定定。知名品牌物物流公司司招商先先行,散散户控制制跟进知名品牌物物流公司司的提前前确定

5、，是是整个项项目主体体要点和和项目成成功操作作的保证证,并能能提升发发展商物物业品牌牌形象以以及商业业价值。尽早进行知知名企业业的招商商工作，可可以在大大范围经经营客户户中选择择品牌号号召力强强，租金金承受力力强，符符合商业业档次规规划的商商家入驻驻经营，并并确定所所需经营营面积以以利于小小型商家家进场定定位。品牌企业的的确定对对商业铺铺位招商商价格的的提升,投资客客户的吸吸引,人人流汇聚聚,买点点推广,散户的的招商,租金提提高等方方面都将将会带来来极其重重要的促促进作用用.商业业运作讲讲究成成行成市市,本本地区其其他商家家自然趋趋之若鹜鹜.3.形象先先行,造造市先造造势 形象先行行,造市市先

6、造势势.先塑塑造区域域化和高高端化的的市场形形象差异异,引起起市场高高度关注注,通过过媒介和和形象三三方面的的造势,以求达达到营造造现有传传统市场场的恐慌慌,树立立市场形形象标杆杆和引领领市场升升级换代代的目的的,进而而引起区区域业内内轰动.4.严格把把关,先先紧后松松商家经营能能力强弱弱直接影影响台州州物流园园的生命命力,不不加以甄甄别而使使大量辐辐射区域域小,经经营能力力不强商商家进驻驻,不仅仅难以保保证项目目经营收收益实现现,一旦旦被市场场淘汰,势必使使整个项项目陷入入困境.5.放水养养鱼商场经营具具有长期期性特点点,采用用合理租租金与优优质服务务,先将将整个市市场造旺旺,然后后根据运运

7、营状态态,适当当稳步地地调整租租金,让让经营商商家看到到本项目目的发展展前景是是大有空空间的.这样,房产公公司与商商户才能能一同成成长,实实现共赢赢.放水水养鱼的的原则就就是商家家先做做人气,再做生生意”的战略略.二、招商执执行策略略 (一)招商策策略1.主动出出击策略略这是招商比比较常见见的策略略之一.在立足足本地市市场的同同时,招招商范围围将扩大大到其他他城市,如乐山山、成都都等周边边城市,将一些些具有市市场知名名度和号号召力的的品牌企企业进行行邀请并并进行一一对一的的洽谈,加强前前期双方方的了解解和沟通通,为下下一步与与商家进进入实质质性奠定定基础.2.控制性性策略各阶段推出出的优惠惠政

8、策进进行名额额控制,制造紧紧张感;保留部分好好位置不不推出,以备其其他外地地品牌或或者谈判判周期较较长的品品牌进入入,同时时有利于于解决不不可预见见的调整整和纠纷纷.3.以商招招商、发发挥头羊羊效应首先确定入入场各行行业和品品牌大户户及有影影响力之之商户,充分发发挥大品品牌、大大商户的的带动效效应,增增强项目目核心竞竞争力,并奠定定其他中中小户入入场的信信息.4.大户“三优”，小户户扶持 大户“三三优”政策：优先认租：行业内内大户优优先在我我们给定定的范围围内选铺铺；优惠招商:给予行行业内大大户和品品牌企业业给予租租金优惠惠；优化组合：计划中中合理分分布大户户的位置置，充分分发挥他他们的品品牌

9、和市市场影响响力，有有利于带带旺其他他中小物物流企业业，也利利于整个个市场长长远经营营。 小小户扶持持政策：引进优质业业务给予予有发展展潜力的的中小物物流企业业；给予部分企企业优惠惠付款条条件，减减轻其经经营压力力；(二)物业业管理优优惠政策策 1.招商商政策 任何何新兴商商业开业业兴旺旺达到到合理的的租金水水平，均均需要一一定的时时间来进进行培育育，培育育时间的的长短根根据市场场所处的的位置、商商业环境境、竞争争环境等等的不同同而有所所差异。 若不给给予市场场一定的的培育期期，一步步到位的的直接以以理想的的租金对对商户招招商，对对市场而而言无异异于“杀鸡取取卵”，但由由于商户户经营成成本过大

10、大造成装装修投入入不足及及经营模模式太小小，难以以形成良良好的购购物环境境，加之之市场人人气、客客源短期期内难以以形成，市市场不温温不火，老老商户不不愿支撑撑、新商商户不敢敢进场，造造成恶性性循环。为此，我们们提出“放水养养鱼”的招商商政策，从从三个方方面对市市场进行行培育：合理的业态态规则：有选择择性的引引入有一一定经营营能力的的业态商商家。物业费优惠惠：开业业前1-2年给给予商户户不同程程度的物物业管理理优惠，同同时对签签订长期期租赁合合同的商商户提供供一定免免物业费费期。 2.价格格策略树立项目高高端价值值形象，低低开高走走，稳步步上升 确确认项目目合理实实收租金金后，初初期对外外宣传租

11、租金定位位高于普普通市场场，通过过高端价价格树立立项目高高端产业业形象。但但考虑到到市场实实际租金金承受能能力及对对商户养养水放鱼鱼的经营营政策，在在商场培培育期和和第二年年，招商商过程中中可以通通过各种种类活动动及折扣扣给予商商户一定定租金优优惠，使使整个租租金达到到市场普普通水平平，通过过高端形形象、低低端价格格迅速引引爆市场场，随着着市场关关注度的的提升，以以及商户户的入驻驻率不断断提高，通通过减少少折扣稳稳步提升升租金价价格。平衡周边商商业项目目租金和和其商业业经营状状况，我我方建议议应将租租金标准准调至与与周边物物流市场场价格一一致。对未售出的的空置房房，我方方与房产产公司沟沟通协调

12、调物业费费、暖气气费等优优惠政策策。 3.招商优优惠措施施知名企业的的进入时时整个项项目的整整体形象象及对商商家吸引引力提升升的重要要一个步步骤，所所以为了了确保品品牌企业业的进入入，可适适当对主主力客户户提供相相对优厚厚招商政政策。 租金条条件优惠惠政策 优先选选铺权 免费为为其做形形象宣传传（在招招商宣传传媒体上上）三招商执行行管理 1.招商商的标准准流程 为为了便于于更好地地开展本本项目的的招商工工作，我我们根据据台州物物流园的的总体营营销战略略和项目目定位建建立了一一个标准准的招商商执行流流程，使使得我们们的招商商工作可可以有目目的、有有步骤地地进行。安排客户进场装修市场顺利开业为保证

13、商铺的顺利销售，开业前如准客户有意向购买商铺，可将诚意金转为购房金客户填写租赁意向书、租户登记表项目组审核客户认租资格准客户签署临时租赁协议书，并交纳诚意金联系目标客户多次反复发放资料给目标客户人员分组按业态将招商团队分组协助客户办理营业合同、税务登记等事项客户资料收集联系客户看场地（洽谈）准客户在约定期内签署租赁合同，非准客户退还诚意金四招商准备备工作 1.现场场物资准准备1）效果图图（项目目主体及及分析剖剖面）2）招商手手册（包包括项目目简介及及格项目目内部结结构及功功能图）3）招商单单张4）现场vvi(手手提袋、便便签纸、水水杯、小小礼品等等)5）招商细细则（商商户准入入标准、条条件极其

14、其他规则则）6）招商流流程7）招商合合同（租租赁 意意向书、委委托书、登登记表、相相关协议议等）8）商业管管理守则则9）工作人人员工作作牌2相关文文件准备备1）土地使使用权证证2）建设用用地规划划许可证证3）建设工工程规划划许可证证4)开工许许可证5）租赁 资格许许可证6）产权清清晰，无无抵押、债债权、债债务关系系三.物业服服务介入入方案一、前期物物业工作作重点1、建立台台州物流流园项目目管理部部的沟通通渠道。与与同仁建建立置业业良好的的沟通是是台州物物流园管管理成功功与否的的关键，在在项目进进驻的初初始阶段段起，就就建立224小时时值班的的客户服服务热线线，随时时接受业业主咨询询和服务务需求

15、。1.2、全全面了解解台州物物流园的的土建结结构、管管线走向向、设施施、设备备安装等等情况，参参与工程程验收，协协助成品品保护，进进行器材材检查、外外观检查查、性能能检查、功功能测试试、标牌牌检查，并并按整改改计划督督促整改改。1.3、拟拟定管理理制度。结结合现场场实际情情况，对对各项管管理方案案进行调调整，使使之更加加适合公公司的管管理要求求。拟定物业辖辖区的各各项规章章制度、装装修施工工管理办办法、大大门出入入管理办办法、停停车场管管理办法法等。设置物业辖辖区内的的物业管管理处，规规定各类类人员岗岗位责任任制定等等。制定上岗人人员的培培训计划划，并实实施计划划。1.4、办办理移交交接管事事

16、宜，进进行工程程及物业业资料交交接。1.5、建建立良好好的外部部公共服服务系统统和服务务网络，以以利于今今后工作作的开展展。消防、排水水等公共共设施设设备的维维护。同物业管理理中心、街街道办、小小区等相相关部门门进行联联络、沟沟通。1.6、公公司内部部档案资资料的建建立与管管理。经经整理后后按照资资料本身身的内在在规律和和联系进进行科学学的分类类与归档档，所有有资料实实行“双档”（电子子档案、文文本档案案）管理理，并对对重要资资料进行行备份以以及规定定相应的的保存时时限。2.前期管管理总要要求2.1严格格按相关关规范要要求进行行各项验验收，确确保物业业质量。参参加设备备安装工工程的分分部分项项

17、工程验验收、隐隐蔽工程程的验收收和设备备安装工工程的综综合验收收。熟悉悉物流园园内各设设备系统统安全经经济运行行的状态态参数，掌掌握设备备系统的的调节控控制方法法、紧急急情况的的处理措措施，提提出设备备系统运运行管理理方面的的整改意意见和建建议。2.2明确确房产公公司、施施工安装装单位、物物业公司司及专业业公司各各方的责责、权、利利的关系系。 2.3充分分利用前前期介入入取得的的各种资资料和数数据，以以及对物物业的了了解，本本着“对商户户负责，对对房产公公司负责责、对社社会负责责”的宗旨旨，对建建材商城进行行严格、细细致、全全面的接接管验收收。2.4对项项目进行行全面验验收，如如有整改改，在整

18、整改完毕毕后对整整改项目目进行接接管，解解释另列列清单交交接。2.5接管管台州物物流园物物业管理理后确保保各项工工作的正正常开展展。前期管理流流程序号工作计划计划要点实施时间备注1成立台州物物流园前前期介入入工作组组客户档案建建立时间项目进进展确定定物业资料归归类收集集协商确定管管理处办办公场所所；2成立物流园园物业管管理处办理管理处处有关运运作手续续；前2个月人员配置、培培训；管理处办公公设备配配置。收集各类工工程资料料；熟悉、掌握握各类设设施和系系统3前期介入导入物流园园物业各各项规章章制度；入驻前二个个月4导入物流园园物业管理模模式导入物流园园物业管管理理念念。物业验收（软软、硬件件）；

19、资料移交；5物业接管准准备收集商户业业主合理理化建议议分析调调查结果果入驻前一个个月内6首次业主意见调查提出改进方方案。入驻前一个个月内2.1.11前期介介入工作作计划2.1.22日常管管理期工工作计划划管理策划内容描述备注体系完善完善日常管管理流程程，修订订管理办办法；建立完善的的分包方方工作绩绩效考评评体系；展开管理的的筹备工工作。服务持续改进定期对员工工进行服服务意识识、技能能培训；定期上门回回访及开开展商户户业主意意见调查查；全面开展物物流园商商业文化化活动（一一年不少少于2次次）；开展各种形形式的物物业法规规宣传活活动，制制作物流流园办事事指南；策划营运定期开展商商户业主主满意度度调

20、查，适适当调整整服务项项目及内内容加强对分包包项目的的监管五年年内达达到市优秀物物业管理理示范物物流园区区标准针对配备人人员进行行岗前培培训计划划：序号培训内容培训对象培训目标1公司制度全体人员明确工作纪纪律2物业管理办办法办公室人员员熟悉掌握法法规、便便于日常常工作3物业收费办办法收费员熟悉掌握各各项收费费标准4房屋保修期期限全体员工熟悉了解区区划维修修义务5设备故障及及报备处处理相关员工提升专业技技能6房屋维修管管理相关员工提升专业技技能7保安专业技技能相关员工加强员工应应急处理理能力8法律常识的的案例分分析相关员工加强员工法法律知识识，懂法法、用法法9消防治安教教育相关员工加强员工安安全

21、消防防意识3.物业服服务前期期介入工工作流程程机构组建熟悉物业情况，汇总遗留问题问题拟制管理方案联系有关单位，督促及时整改组织员工培训制订规章制度物业接管验收编制入住资料办理入住手续30分钟入住须知学习装修审批、智能化系统学习监督违章装修装修验收搬迁入住建立各类档案日常管理清洁绿化安全管理区划内事务管理机电设备管理公维共护设保施养车辆管理物资材料管理商业文化财务管理档案资料管理智 管能 理化 与系 维统 护商务管理二、业主、使使用人装装饰服务务方案（1）提醒醒商户业主主认真填填写办理理入住各各项表单单并仔细细阅读表表单中的的各项内内容。（2）物业业公司员员工同商户业主主共同验验房时一一定要仔仔

22、细认真真检查室室内已存存在的设设施以及及完好程程度并记记录好商商户业主主提出的的需整改改的各项项问题。（3）给商商户业主主发放钥钥匙时要要交代好好室内每每扇门的的钥匙数数量及开开启方式式，并让让商户业主主亲自试试开。（4）验房房过程中中详细解解答商户户业主提提出的各各项问题题，对房房屋存在在的细小小瑕疵在在装修过过程中能能处理的的尽量给给商户业主主做出解解释，避避免不必必要的麻麻烦。（5）在业业主材料料，工人人进场时时，需要要安全部部门岗位位密切配配合，如如果发现现有异常常的装修修材料进进场，一一定要问问清楚。（6）水、电电线路的的施工是是业主装装修工程程的正式式开始，建建议业主主将所有有冷热

23、水水管铺设设在离地地面300cm以以上的墙墙壁上，避避免破坏坏地面上上的防水水层。一一旦破坏坏了防水水层，提提醒业主主防水层层已经破破坏，并并对业主主开具“整改通通知单”。（7）小区区的可视视对讲、安安全防范范系统必必须经过过物业指指定的专专业人员员才能移移动。（8）厨房房的燃气气管道不不能有改改动，否否则燃气气公司将将不会通通气，同同时存在在安全隐隐患，一一旦发生生泄漏，后后果将十十分严重重。三、二次装装修管理理收铺后，随随之而来来的就是是商铺二二次装修修的高峰峰期。为为了保证证物业的的结构安安全，维维护物业业统一、美美观，我我们将以以房屋结构构、外观观、违章章搭建、装装修秩序序（物品品出入

24、、安安全、消消防）等等作为装装修管理理的工作作重点，严严格进行行装修管管理。1、加强宣宣传，正正确引导导（一）针对对商铺商商户的特特点，加加强装修修法规的的宣传，导导入先进进的装修修设计理理念，合合理的室室内设计计方案，恰恰当的装装修材料料选择，有有效的施施工管理理方法正正确引导导商户，减减轻二次次装修管管理的压压力。（二）制制订详细细的装装修手册册，在在入伙办办理手续续时发放放给商户户，同时时管理处处提供必必要的房房屋工程程图纸，指指导商户户进行二二次装修修。2、严格审审批，加加强巡查查（一）加强强对施工工队伍的的管理，实实施“二证一一书”制度，即即要求装装修施工工单位办办理“装修许许可证”

25、和“施工人人员出入入证”，并签签订“二次装装修承诺诺书”，同时时要求施施工单位位缴纳一一定数额额的装修修保证金金作为约约束，验验收合格格后退还还装修保保证金。（二）加加强装修修过程的的监管，实实施“全员管管理”。我们们要求，各各专业的的管理服服务人员员必须掌掌握二次次装修管管理的基基本知识识及管理理要点，并并在入驻驻前着重重给予培培训。（三）强强调下列列监管重重点：1.为为防止房房屋结构构、外观观受损及及违章搭搭建，我我们在实实际工作作中，除除要求项项目主管管的例行行巡查外外，管理理处保安安员、保保洁员等等各岗位位也对二二次装修修进行全全方位监监管，消消除管理理盲点，形形成立体体交叉式式的装修

26、修监管网网络，一一经发现现问题及及时处理理，把违违章装修修消灭于于萌芽状状态。 2.为维持持装修秩秩序及安安全，我我们将加加强对施施工队的的管理，狠狠抓消防防安全，控控制未经经允许的的动火作作业；实实施对外外来人员员准入制制度，严严格管制制各出入入口，对对搬出/入物品品一律登登记后放放行；严严格控制制施工的的时间及及装修垃垃圾的清清运，消消除因装装修而带带来的噪噪音和垃垃圾污染染。3.依法管管理，以以理服人人对违章装修修的施工工单位我我们将以以说服教教育为主主，劝其其整改。对对整改不不良的我我们将以以装修责责任书为为依据，要要求其限限期整改改并酌情情扣除其其装修保保证金。对对极个别别情节严严重

27、且不不服从管管理的商商户，我我们将积积极采取取法律途途径予以以解决，确确保房屋屋本体及及公共设设施的完完好。4.谨慎验验收，不不留隐患患着重验收房房屋本体体结构及及上下水水、管道道、电气气线路等等隐蔽工工程的质质量，对对隐蔽工工程要求求施工单单位每完完成一项项必须事事先向管管理处申申报，经经管理处处验收核核准后方方可进行行下一道道工序。房房屋二次次装修完完成后我我们将依依据相关关标准严严格验收收。建立立装修回回访制度度，既在在装修完完毕后的的二个月月内，我我们将再再次上门门复查，对对复查中中发现的的隐患予予以坚决决消除。5.商户投投诉处理理投诉处理是是物业管管理环节节中一项项严谨而而极富技技巧

28、性的的工作，迅迅速、及及时、合合理地处处理商户户的投诉诉能赢得得商户的的高度信信赖，反反之将伤伤及管理理处形象象及企业业信誉，破破坏与商商户之间间的良性性关系。为为此我们们制订了了详细的的投诉处处理流程程管理规规定。6.投诉受受理商户可通过过电话、来来访、书书信或其其他形式式投诉，值值班人员员按投诉诉的内容容进行分分类。对对于非管管理处职职责所在在或非管管理原因因而导致致的投诉诉，将委委婉向商商户说明明缘由并并协助商商户进一一步通过过其他渠渠道予以以解决；对商户户的有效效投诉，由由值班人人员填写写投诉诉受理登登记表，并并安排有有关部门门及时处处理，重重大投诉诉向管理理处经理理助理汇汇报，由由管

29、理处处经理助助理按权权限处理理。7.投诉处处理 为实现有有效投诉诉处理的的高效率率，值班班人员须须做好投投诉记录录备查。对对于维修修方面的的有效投投诉，我我们要求求维修人人员十五五分钟内内赶到现现场，零零修及时时处理，急急修不过过夜，同同时对责责任人给给予相应应处分。对对于其他他方面的的投诉，我我们将及及时分派派至相关关责任部部门，并并要求与与商户约约定回复复时间（最最长回复复时间不不超过三三个工作作日），暂暂时无法法解决的的问题将将制定相相关计划划向商户户进行解解释。对对于因管管理原因因产生的的投诉，每每半月进进行一次次总结并并提出改改进的具具体方案案。8.投诉回回访商户有效投投诉处理理完毕

30、后后，由客客户中心心以电话话或上门门的形式式回访，以以征求商商户意见见，同时时在投投诉受理理登记表表上做做好回访访记录，我我们要求求回访率率为988。装修管理程程序业 主物业公司物管部1申请2审核签定文件3审核图纸物业公司维修部物业公司财务部4缴费物业公司物管部5发放装 修 施 工6现场监管7退押金完工验收合格入 驻四、物流园园内或建建筑物发发生危险险，影响响他人安安全时的的工作预预案（一）设立立警戒线线，设置置明显“禁止入入内”标志，专专人244小时监监护，及及时传递递信息。（二）向上上级领导导请示汇汇报，组组织采取取技术措措施，必必要时相相关人员员全部撤撤离。（三）及时时组织力力量进行行危

31、险物物清除、修修复。五、物业管管理区域域内环境境卫生清清洁保洁洁方案（一）由专专人每天天对道路路、物流流园楼道道、停车车场地等等进行清清扫（二）人员员分工明明确，各各自对分分管区负负责（三）实行行百分考考核（四）卫生生每天打打扫一次次，楼梯梯、扶手手、玻璃璃每星期期擦拭两两遍（五）每周周四组织织卫生检检查，每每周五下下午召开开例会，总总结卫生生情况安安排下周周工作（六）负责责垃圾的的处理、收收集、清清运，做做到日产产日清；（七）定期期对鼠、蟑蟑、蚊蝇蝇、蚂蚁蚁进行消消杀以及及其它虫虫害的预预防。六、物流园园车辆行行驶、停停放及公公共秩序序维护（1）做到到物流园园主要出出入口昼昼夜有专专人值守守

32、，危及及人身安安全处有有明显标标志和防防范措施施；（2）维护护交通秩秩序：包包括对机机动车辆辆和非机机动车辆辆的行驶驶方向、速速度、临临时停放放位置进进行管理理，保持持车辆行行驶通畅畅；（3）看管管公共财财产：包包括物流流园内的的门、窗窗、消防防器材及及小区的的表井盖盖、花、草草、树木木等；（4）夜间间对服务务范围内内重点部部位、道道路进行行不少于于一次的的防范检检查和巡巡逻，巡巡逻不少少于2人人，做到到有计划划、有记记录；（5）发生生治安案案件、刑刑事案件件、交通通事故时时，应立立即采取取措施，并并及时报报警和配配合公安安部门进进行处理理。四.安全管管理一.确保保保安员的的综合素素质 1.素

33、素质管理理 对保安安员采用用我们在在实践中中总结的的一整套套人员管管理办法法管理。2.意识培培养 努力力培养保保安员的的服务意意识，树树立“商户需需要就是是工作”的观念念，改变变原来保保安员单单一的护护卫功能能，使我我们的保保安员成成为“保安员员、迎宾宾员”的有机机统一体体。二.安全管管理体系系的建立立 11.公司司成立治治安巡逻逻小队，对对商铺224小时时不间断断巡逻，做做好商铺铺安保问问题，并并及时记记录。2.确定“动态管管理”思想，即即在岗位位的安排排上我们们将采用用固定保保安岗亭亭与流动动岗位相相结合的的设置，对对物业范范围实行行动态监监控管理理。3.在动态态管理的的层次上上我们采采用

34、机动动巡逻方方式。机机动巡逻逻负责物物业整体体 外围围、组团团之间、楼楼宇内部部、重点点防范部部位及治治安死角角的安全全巡视。确确保管理理不出现现盲点。4.在防范范的策略略上强调调与当地地的治安安组织联联防联治治，发挥挥治安的的规模优优势。5.强调全全员管理理。车管管员要求求发挥治治安固定定岗的作作用，管管理处其其他员工工亦应担担负起安安全管理理和防范范的义务务，建立立起“快速反反应,快快速支援援”体系。 5.充充分发挥挥商户的的力量，动动员商户户共同参参与商业业区安全全防范。三.安全管管理的重重点 1.接接管入驻驻期，我我们主要要以人防防为主，物物防为辅辅。安全全管理对对象主要要针对周周边施

35、工工人员、现现场装修修人员及及外来可可疑人员员。这一一时期的的工作重重点是杜杜绝违章章装修，制制止破坏坏公共设设施以及及保证商商业区环环境的干干净整洁洁。 2.正常营营业期，安安全防范范逐步转转向人防防、物防防、技防防相结合合，着重重体现技技防的威威力。工工作重点点是疏导导车辆，防防盗和公公共秩序序维护。3.逐步完完善技防防手段我们将通过过多种渠渠道筹集集资金，并并积极争争取开发发商及商商户的支支持，逐逐步完善善商业区区内的技技术防范范手段，向向科技要要平安。我我们拟逐逐步在商商业区内内配备包包括报警警系统、闭闭路电视视监控系系统、巡巡更系统统等安全全防护设设施。四. 针对建材市市场安全全管理

36、操操作规程程1、根据实实际情况况，将建建材市场场划分区区域，例例如：油油漆类、木木板类、水水管类等等。2、商户业业主自觉觉遵守消消防、火火灾隐患患、用电电设备等等制度。3、应按管管理要求求建材市市场商户户将商品品摆放整整齐，并并对商户户进行火火灾隐患患等教育育，让商商户了解解火灾隐隐患、消消防安全全等知识识。4、入驻将将于商户户签订消消防安全全书、火火灾隐患患安全书书等协议议。5、根据建建材市场场的特殊殊性，对对商户严严格要求求做到防防火、防防潮、防防电等安安全措施施，配备备相关的的安全器器材。五.消防管管理消防工作至至关重要要，我们们始终保保持高度度警觉，将将日常消消防管理理作为一一项重要要

37、工作来来抓。我我们着重重开展以以下几项项工作：我们坚持“预防为为主，防防消结合合”的消防防工作方方针，严严格实行行防火安安全责任任制，并并树立“全员防防消”的管理理观念,实施全全员义务务消防员员制。加强消防教教育宣传传和培训训演练工工作（一）消防防教育宣宣传工作作： 我我们将在在物业范范围内不不间断地地传播消消防法规规、防火火知识，并并定期邀邀请消防防中队前前来举办办消防知知识讲座座。入驻驻时，我我们还将将向每商商户发放放一册商商场防火火手册，同同时联系系部分消消防器材材商家到到商业区区定点服服务，规规定商户户配置必必要的灭灭火器。（二）做做好消防防培训及及演练工工作： 重点点加强保保安员的的

38、消防实实战演练练，每年年组织两两次义务务消防队队员和商商户共同同参与的的消防演演练，提提高全体体商户的的“自救”意识和和能力，防防范于“未燃”。加强二次装装修的消消防管理理（一）对二二次装修修审批时时，要求求装修施施工单位位按标准准配备灭灭火器材材方可入入场施工工。（二）对于于复杂装装修、大大面积装装修及相相关商铺铺的装修修，要求求施工单单位必须须提供消消防报批批手续以以及防火火方案，方方可开工工。（三）严禁禁占用公公共位置置、通道道进行装装修相关关活动。六、绿化养养护方案案（1）制定定小区绿绿化管理理制度，合合理配置置绿化作作业人员员，实行行岗位责责任制；根据季季节变化化制订每每月的绿绿化管

39、养养计划；（2）利用用现有条条件进行行植物种种植绿化化，布置置草树木木品种和和数量；（3）在保保证现有有绿化水水平的档档次上，合合理选种种和配置置；（4）在适适当的地地方公告告植物名名称、产产地、种种植季节节、生长长特征和和管理办办法等；（5）根据据季节的的变化，适适时摆放放盆花，美美化环境境；（6）定期期对植物物进行培培土、施施肥、除除草、修修枝、剪剪叶、补补苗、浇浇水，大大型灌木木修剪成成型；（7）对枯枯死的植植物及时时补种或或更换；（8）定期期喷洒药药物，预预防病虫虫害；（9）保持持绿化地地清洁；（10）每每月月底底前做好好绿化化工作计计划/操操作记录录表，交交管理人人员存档档；（11）

40、物物业服务务中心物物业主管管负责对对绿化工工作进行行作业指指导、日日常巡查查、不定定期抽检检，并记记录于绿绿化工作作记录。发发现不足足之处应应及时督督促改正正，组织织返工，保保持小区区内环境境整洁。六.卫生管管理（一）环境境卫生管管理要点点：1.全员保保洁，重重点部位位，重点点保洁。 22.确保保商业区区内部的的环卫设设施完备备及各类类卫生宣宣传标识识齐全； 3.建立专专业化的的保洁队队伍，制制订详细细的操作作规程及及工作标标准，实实行每日日8小时在岗岗保洁服服务； 4.生活垃垃圾和装装修垃圾圾实行分分类袋装装，日产产日清，收收集和转转运采用用密闭方方式。（二）环境境管理的的具体措措施及工工作

41、标准准：序号项目具体措措施标准01垃圾箱每日清洗一一次并套套上垃圾圾袋摆放在指定定位置并并加盖密密闭，桶桶外壁干干净无垃垃圾粘附附物垃圾车、池池垃圾车、池池每星期期冲洗，每每周彻底底消杀一一次垃圾车无明明显附着着物，垃垃圾池周周围无积积水、污污渍02楼道地面1、 水泥地面每每日清扫扫一次，每每隔2小小时巡扫扫一次2、瓷砖地地面每周周用地拖拖擦拭一一遍1、水泥地地面目视视无烟头头、碎纸纸、果皮皮等垃圾圾，无积积水、无无尘土、无无痰迹2、瓷砖地地面干净净，无明明显污迹迹黑印，无无积水，条条缝清晰晰3、大理石石地面光光亮，可可映出照照明轮廓廓，干净净无蜡迹迹03公共墙面1、内墙面面每周彻彻底清洁洁一

42、次，每每日巡扫扫污染处处2、天棚、墙墙角每周周除尘、除除蛛网1、抹灰、喷喷涂墙面面凹凸处处无明显显灰尘，无无蛛网2、瓷砖墙墙面目视视无污迹迹、无尘尘、无乱乱张贴3、外墙光光亮、整整洁，无无明显水水渍、油油渍04公共照明灯灯罩每月用清洁洁剂清洗洗擦抹一一次目视灯罩表表面干净净，内部部无积尘尘05消火栓、电电表盖、管管线等每周用清洁洁毛巾擦擦抹1、玻璃明明亮，目目视无尘尘2、箱顶、侧侧无尘，用用白纸巾巾擦试330厘米米不被明明显污染染3、无明显显积尘、无无蛛网06玻璃门、窗窗、幕、墙墙每日用清洁洁毛巾擦擦抹，每每周用清清洁剂彻彻底清洗洗一次1、玻璃目目视明亮亮，无灰灰尘、污污迹、无无水珠2、窗台目

43、目视无积积尘3、镀膜玻玻璃半米米之内可可照出人人影像07楼梯扶手每日用清洁洁毛巾擦擦抹无尘楼梯梯级每天清扫，每每周拖抹抹一次。目视干净无无垃圾，无无杂物，无无明显污污迹（油油污、黑黑印等）08各种指示牌牌、标识识每周清洗擦擦抹一次次目视无明显显积尘、无无水珠、无无破损09集中绿地每日清扫一一次，每每隔4小小时巡扫扫一次草坪目视干干净，无无明显废废纸、塑塑料袋、瓶瓶罐等垃垃圾，无无砖头、大大石子，配配自动剪剪草机10宣传栏每两天擦抹抹一次玻璃明亮，目目视无尘尘、无水水珠，不不锈钢面面光亮，宣宣传栏内内无明显显的可见见积尘11花池每月彻底擦擦抹及冲冲洗一次次。随时时清洁污污染处瓷贴片干净净、无明明

44、显污迹迹、水垢垢12地面其他公公共设施施每月彻底擦擦抹一次次，随时时清洁污污染处无乱张贴，无无乱涂划划，无破破损13广场地砖、道道路每日清扫一一次，每每隔2小小时巡扫扫一次，每每月冲洗洗一次目视干净，无无杂物，无无明显污污迹，条条缝清晰晰、无杂杂草14单车棚、地地面停车车设施每天用清洁洁毛巾擦擦抹一次次；每季季度刷漆漆一次目视无明显显污迹，无无积尘，无无生锈破破损现象象15雨水井、排排水沟每周冲洗一一次，每每月彻底底消杀三三次无明显垃圾圾，杂物物及泥沙沙，无蚊蚊虫滋生生16不锈钢门框框、扶手手每周彻底清清洁保养养一次，随随时清洁洁污染处处1、亚光不不锈钢表表面无污污迹，无无灰尘，半半米内可可映

45、出人人影2、镜面不不锈钢表表面光亮亮，三米米内能清清晰映出出人物影影像七.物业维维修应急急方案断水、断电电、断暖暖、断燃燃气的应应急措施施（1）供暖暖：与一一次管网网热源供供应商积积极协助助，调好好换热站站进、出出水流量量、压力力。供暖暖前进行行试压、调调压、定定压，运运行中用用流量仪仪测试水水流量，进进行流量量平衡调调试，使使流量均均衡。无无偿为用用户更换换排气阀阀、室内内调试测测量，无无偿地为为用户提提供管网网改造、维维修技术术咨询和和指导（2）供水水：积极极协调供供水商保保证水源源，经常常巡查供供水管网网。接到到水厂停停水通知知后提前前24小小时在各各栋楼显显要位置置用告示示牌通知知业主，说说明停水水原因、时时间和范范围，提提醒住户户提前储储备用水水。若片区管网网故障维维修停水水应当尽量提提前在显显眼处张张贴通告告，通知知项目内内住户。（通通告详细细写明：停水日日期、恢恢复供水水日期、通通知各住住户提前前储备用用水，立立即组织织人员抢