某商业步行街物业管理投标方案46598.docx

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1、西城商业步步行街物业管理投投标方案案桂林市桂安安物业服服务有限限责任公公司二00八年年七月一一日目 录致函一、桂安物物业服务务有限责责任公司司简介二、商业步步行街物物业服务务理念三、商业步步行街物物业管理理的特殊殊性四、西城路路商业步步行街物物业项目目概况五、西城路路商业步步行街物物业管理理目标与与整体策策划六、西城路路商业步步行街物物业服务务人员拟拟配数量量及工资资分配七、西城路路商业步步行街物物业费用用总支出出及收益益预测八、西城路路商业步步行街物物业费用用分项描描述九、西城路路商业步步行街物物业服务务各项收收费标准准结 束 语语附件1：企企业法人人营业执执照（副副本）（复复印件）附件2：

2、企企业法人人身份证证（复印印件）附件3：组组织机构构代码证证（副本本）（复复印件）附件4：企企业资质质证书（副副本）（复复印件）致 函函 尊尊敬的西西城路商商业步行行街业委委会全体体同仁：桂安物业服服务有限限责任公公司非常常荣幸能能为贵公公司负责责的【西城路路商业步步行街】提供物物业管理理服务方方案建议议。由于本公司司所做方方案是在在未能最最详尽地地了解【西城路商业步行街】之具体情况下完成的，故此，所提交建议，属初步管理思路。日后，我公司正式签约接管该项目，我们将对【西城路商业步行街】进行更进一步的深入了解与分析，并在此基础上提供全方位详尽的管理方案与建议给贵委审阅。我们希望能能凭借自自身积累

3、累的专业业化管理理经验，以以高度的的诚意及及热情为为贵委领领导的【西城路路商业步步行街】提供优优质高效效的服务务，并希希望通过过此项目目的成功功接管与与贵委建建立愉快快、良好好的合作作关系！一、 桂安物业服服务有限限责任公公司简介介：桂林市桂安安物业服服务有限限责任公公司是由由桂林市市公安局局直属企企业桂林市市保安服服务总公公司创办办的有限限责任公公司，总总公司占占80%股份，其其他自然然人占220%股股份。桂林市保安安服务总总公司是是桂林市市公安局局于19987年年12月月28日日创办的的，是一一家向社社会提供供专业化化有偿安安全防范范服务的的特殊企企业，是是协助公公安机关关维护社社会治安安

4、减少违违法犯罪罪的重要要力量。现现拥有固固定资产产10000多万万元，客客户1550余家家，客户户聘请保保安员119000余名。公公司分支支机构包包括“猎豹技技防公司司”，“金豹武武装押运运公司”、“桂安物物业服务务有限公公司”；并开开办保安安培训基基地1个个、休闲闲农场11个、保保安器材材销售部部1个，承承接全市市1100开锁服服务业务务等。整整个保安安队伍分分9个大大队，221个中中队进行行管理。桂安物业服服务有限限责任公公司注册册资金550万元元，物业业管理资资质为三三级。在在全公司司职工努努力奋斗斗下，致致力拓展展物业服服务业务务，从众众多物业业服务企企业的竞竞争中相相继接手手了桂林林

5、“奇峰小小筑”、“恒祥花花园”、“三星大大厦”、“北斗城南旺旺角”、“红岭小小区”、“阳光花花园”、“临江苑苑小区”、桂林林“商务经经贸广场场”、“汇通商商业广场场”等楼盘盘的物业业管理及及“大宇客客车厂”、“水晶郦郦城”、“ 旅游游发展总总公司”、“香江饭饭店”、“广运商商贸城”“普天天通信设设备厂”等的专专业化人人防服务务管理项项目。桂安物业始始终坚持持以客户户满意为为先导，以以目标管管理为核核心。在在物业管管理实践践中，通通过提高高自身管管理素质质，追求求完美服服务，不不断超越越广大业业户日益益增长的的对物业业服务的的需求，努努力成为为业户的的“好保姆姆、好管管家”，成为为发展商商的“好

6、参谋谋、好帮帮手”，成为为行政主主管部门门及社会会各界的的“好企业业、好朋朋友”。精良的服务务品质，使使桂安物物业正逐逐渐获得得业主和和行业主主管部门门的一致致认可，亦亦培养和和锻炼了了一支作作风优良良、技术术精湛、团团结敬业业能打硬硬仗的队队伍，公公司在册册员工3300余余人，管管理层人人员平均均年龄为为35岁岁，所受受教育涉涉及物业业管理、企企业管理理、工民民建、计计算机、自自控、暖暖通、给给排水、无无线电、供供配电、等等专业。公司在管及及在谈项项目涉及及文化、科科研、医医疗、商商业、超超大型住住宅小区区等多方方领域，每每接管一一个新的的项目，便便针对项项目的实实际特点点及客户户的需求求，

7、进行行充分的的研究，严严密合理理的设计计，迅速速建立与与之相适适应的服服务管理理模式。 目前，公司司管理实实力日益益增强，管管理制度度更加科科学严谨谨，管理理理念愈愈加体现现了人文文精神，促促进并带带动各项项经营管管理工作作。同时时借助总总公司的的整体优优势，结结合本行行业的特特点，探探索出一一条具有有“桂安”品牌特特色的发发展新路路，在物物业管理理行业中中牢固地地树立“桂安”品牌形形象。公司企业精精神：人本精神、乐乐业情怀怀、诚信信服务、求求实管理理。公司经营方方针：一尘不染、滴滴水不漏漏、细致致周到、专专业追求求。公司管理目目标：服务是本、管管理是魂魂、信誉誉是源、形形象是根根。二、【西城

8、城路商业业步行街街】物业服务务理念：商业步行街街作为一一种最具具活力的的商业业态态和最具具成长空空间的商商铺形式，受受到投资资者的热热烈追捧捧。纵观观全国成功功步行街街的发展展轨迹，从从其地段段来看，无无一不处处于城市市的核心心商圈，拥拥有悠久久的历史史和极高高的知名名度，在在城市里里家喻户户晓，如如深圳的东东门步行行街、广广州的上上下九步步行街、长沙黄兴路步行街、武汉的江汉路步行街等。商业步行街街作为有规划的商商业聚集集,对商商业步行行街进行行“统一一管理,分散经经营”是是商业步步行街区区别于其其他房地地产的核核心特点点。 “统一一管理”，要要求商业业步行街街必须由由代表业业主权利利的、受受

9、业主委委托的管管理公司司统一管管理，目目前国内内商业步步行街购购买者有有很多是是依靠收收取租金金，归还还银行商商铺按揭揭贷款，在在这种情情况下，商商业管理理公司对对商业步步行街的的管理更更为重要要。没有有统一管管理的商商业步行行街是难难以经受受激烈的的零售业业市场竞竞争。“分分散经营营”，是是商业步步行街对对消费者者和经营营者间的的交易提提供场所所，商业业步行街街的管理理者不能能直接进进行商业业经营，只只是在消消费者和和经营者者之间搭搭建桥梁梁。 1、商业步步行街统统一管理理的理念念在于：统一招招商管理理、统一一营销、统统一服务务监督、统统一物管管。为了达到“统统一管理理,分散散经营”的的管理

10、模模式，在在商业步步行街管管理合同同中都应应该约定定承租户户必须服服从管理理公司的的统一管管理。从从而在法法律上确确定商业业步行街街管理公公司的管管理地位位。 1）“统一一招商管管理”要要求招商商的品牌牌审核管管理和完完善的租租约管理理同步实实施。 a）“品牌牌审核管管理”指指：招商商对象需需经品牌牌审核后后才能进进入。审核包包括对厂厂商和产产品的审审核，须须具有有有效的营营业执照照、生产产许可证证、注册册商标登登记证、产产品合格格委托书书（适用用于批发发代理商商）、品品牌代理理委托书书（适用用于专卖卖代理商商）、税税务登记记证、法法人授权权委托书书等。 b）“完善善的租约约管理”指指：签定定

11、租约后后方可进进入。租租约管理理包括约约定租金金、租期期、支付付方式、物物业管理理费的收收取等。c）营业时时间的确确定。d）承租户户的店名名广告、促促销广告告的尺寸寸大小、悬悬挂位置置、语言言文字方方面须接接受统一一管理。e）为整个个商铺促促销承担担的义务务。f）承租人人对停车车场的使使用，确确定有偿偿还是无无偿，有有无限制制。 g）投保范范围事宜宜。2）“统一一的营销销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。 a）由于目目前商业业竞争激激烈，打打折降价价的促销销竞争手手段比较较流行，以以吸引购购物者光光顾。管管理公司司应该为为商铺策策划好11年122个月的的营销计计划，所所谓“大大节大过过、

12、小节节小过、无无节造节节过”。 b）组织策策划相关关的促销销活动，所所发生的的费用应应预先与与业主沟沟通预算算，经业业主同意意后，对对实际发发生的费费用按照照承租户户销售额额的一定定比例进进行分摊摊。3）“统一一的服务务监督”有助于经营者间的协调和合作。 商业步行街街设立业业主管理理委员会会，指导导、协调调、服务务、监督督承租户户的经营营活动，保保证商铺铺的高效效运转。常常见的方方式有：指导项目：店铺布布置指导导、促销销活动安安排；协调项目：协调经经营者之之间的紧紧张关系系，增进进经营者者之间合合作；服务项目：行政事事务管理理；监督项目：维护商商铺的纪纪律、信信誉，协协助工商商、税务务、卫生生

13、、消防防等部门门的管理理。 4）“统一一的物业业管理”有助于建筑空间的维护和保养。 商业步步行街的的物业管管理内容容包括：养护建建筑、维维护设备备、保证证水电气气热正常常供应、公公用面积积的保洁洁、保安安防盗、车车辆管理理、绿化化养护、意意外事故故处理等等。商铺铺的各项项设施的的使用频频率较高高，统一一管理有有助于对对物业设设施设备备有计划划的保养养与维修修，增加加使用的的安全性性和耐久久性。三、商业业步行街街物业管管理服务务的特殊殊性： 1、顾客客流量大大 商业业步行街街进出人人员杂，不不受管制制，客流流量大，易易发生意意外，安安全保卫卫工作非非常重要要，有些些零售商商品易燃燃易爆，因因此消

14、防防安全不不得有半半点松懈懈。同时时商场在在发生突突发事件件时，疏疏散相对对较慢。安安全管理理应特别别慎重 。2、服服务要求求高 商商业步行行街要求求物业管管理服务务面向置置业人和和使用人人，向他他们负责责，一切切为他们们着想。促促进商业业步行街街物业保保值、增增值；同同时为使使用人和和顾客营营造一个个安全、舒舒适、便便捷、优优美的经经营和购购物环境境。这是是商铺物物业管理理服务的的根本原原则 3、 管理点点分散 出入入口分散散，需要要的保洁洁、保安安人员相相对较多多，管理理点分散散，管理理难度较较大是商商业步行行街物业业管理的的特点。 4、营业时时间性强强 顾顾客到商商业步行行街购物物的时间

15、间，大多多集中在在节假日日、双休休日和下下班及晚晚间，而而平时和和白天顾顾客相对对少一些些。统一一店铺的的开张及及关门时时间有利利于商铺铺的整体体形象塑塑造。开开张、关关门时间间不统一一会造成成整体商商铺经营营的凌乱乱感，无无序经营营的印象象，对顾顾客产生生不良的的心理影影响。 5、车辆管管理难度度大 来来商业步步行街的的顾客，有有开车的的，也有有骑车的的，大量量的机动动车和非非机动车车对商业业步行街街周边的的交通管管理和停停车场管管理增加加了压力力。车辆辆管理好好坏直接接影响着着商场物物业管理理水平的的整体体体现。四、 【西城路商商业步行行街】物业项项目概况况： 【西城路商商业步行行街】由北

16、斗集团团开发、招招商并建建设完成成，目前前已成为为桂林市市首家集集商务、娱娱乐、购购物、休休闲为一一体的综综合性商商业步行行街。由由于地理理环境因因素，及及规划设设计和整整体效果果，使西西城路商商业步行行街极具具商业价价值及升升值潜力力。五、【西城城路商业业步行街街】管理服服务目标标与整体体策划：物业服务管管理的最最终目标标是创一一方文明明，保一一方平安安。使商商（铺）户户安居乐乐业，使使该物业业保值增增值。物物业管理理服务主主要包括括两部分分：一是对对物业的的管理，二二是对商商（铺）户户的服务务。1、对【西城路路商业步步行街】作为桂林林市物业业管理的的典范实实施管理理，以高高起点的的管理，高

17、高标准的的服务，高高素质的的人员，从从而达到到社会环环境和经经济的高高效益。2、在【西城路商业步行街】的管理上实行定员、定量、定额的方式，以科学的管理方法，合理调配各工作岗位的人员，量化各岗位的工作指标，实行严格有效的管理制度，使管理队伍的素质达到相应的服务水平，为管好西城路商业步行街，服务于商（铺）户打好坚定的基础。 3、处理好房产销售与商（铺）户经营之间的关系，给开发集团提出合理化意见及建议，为商（铺）户排忧解难，充当好开发商和商（铺）户之间的桥梁和纽带。 4、科学的管理服务，使【西城路商业步行街】的管理服务工作将按照“用心管理，真心服务”的原则，实施一体化管理的综合服务，一体化管理就是工

18、作实施中分设职责不同之部门，负责协调管理中出现的各种情况和问题，保证工作有序开展，受理商（铺）户投诉监督服务质量，确保各项管理工作顺畅进行。【西城路商业步行街】管理服务中心设有管理组开展日常服务充分发挥资源合理配置的优势，节约人力，物业的投入，加强各组的相互支持和促进，提高管理效能，服务中心以人性化的管理贯穿于工作的始末，充分发挥员工的工作积极性，主动性和创造性，最好地满足商（铺）户的各项要求，服务中心将结合步行街的特点，创造出独特且具有风格的管理模式，以尽善尽美有服务为商（铺）户提供安全，舒适的商业经营环境。六、 【西城路商商业步行行街】物业服服务人员员拟配数数量及工工资分配配： 成立【西城

19、城路商业业步行街街】管理服服务中心心，由精精干，专专业性强强的人员员组成，下下设各管管理服务务专业组组。1、管理理服务中中心：人人员配置置力求合合理，拟拟设经理理1名。各下属管理理骨干分分工明确确，在管管理服务务中心的的指导下下，各司司其职，各负其责，以以协调高高效，相相互促进进的模式式来实现现良性循循环。22、业户户服务组组：设管理员员1名（经理理兼），电电工1名，清清洁工33名。 1）负负责日常常前台接接待事务务、受理理商（铺铺）户的的各类投投诉，协协调比邻邻问题。2）办理商商（铺）户户的装修修报装手手续，装装修进程程跟踪33）免费费为商（铺铺）户代代办所需需经营证证照、代代理招商商招租业

20、业务4）负负责步行行街的各各项公共共设施、设设备的管管理，维维护及保保养5）负负责步行行街的公公共卫生生绿化管管养的监监督指导导6）负负责步行行街各项项物业日日常费用用收取77）负责责开展相相关的有有偿服务务：如打打字复印印、传真真、收发发电子邮邮件服务务。3、保安服服务组：拟设保保安队长长1名,保安员员8名。1）负负责步行行街的秩秩序维护护管理22）消防防防范管管理3）车车辆交通通管理4、经营服服务部：（物业经理理兼任），全面面负责商商铺业户户委托给给物业管管理公司的租赁赁代理、广广告策划划及项目目开发等等经营服服务工作作，该部门门的主要要职责是是配合业业户的经经营活动动，促进进商铺经经营销

21、售售和物业业管理工工作。 合合计：114人5、本管理理区域使使用服务务人员编编制及工工资费用用：序号人员设置数量工资标准工资小计一管理层人员员1经理1人1500元元/月1500元元/月二工程技术类类人员1水电工1人1000元元/月1000元元/月三保安类人员员1队长1人1000元元/月1000元元/月2保安8人900元/月7200元元/月四保洁绿化类类人员 1保洁3人700元/月2100元元/月五工资总额1人员总数14人2工资总额128000元/月月注以上人员工工资含养养老、失失业、工工伤保险险金等。七、【西城城路商业业步行街街】管理理费用总总支出及及收益预预测：1、 管理费用总总支出：序号项

22、目内容测算依据测算公式月支出（元/月）1管理人员工资费用11人 1280002国家法定假假日加班费11天550元/天14人人12月月=6442元/月6423高低压配电电系统维维保、公公共场地地维修及及养护、公公共照明明系统维维护、消消防系统统维护及及公共电电费消耗耗。2000元/月20004办公运行费费用（含招待、交交通、通通信、耗耗材、折折旧）200元/人/月月200元/人/月月14人人28005卫生绿化费费用(含卫生用用具及清清扫用水水及绿化化清杀费费)100元/人/月月100元/人/月月14人人14006税收按5%计算算10002、管理费费用收入入预测：序号物业性质收费单价(元/月/平方

23、米米)收费面积估估测费用收入小计1商业门面5（中段）3（东西二二段）2（面积超超1000）建筑面积约约38112133422元/月月（依照700%计算算）2公共摊位收收益：物物业与业业委会分分配比例例： 7：33 即物物业占总总收益的的70%，业委委会占总总收益的的30%。 估计计物业月月收益为为 ：770000元 3大型商务活活动总收收益：物物业与业业委会分分配比例例： 5：55 即物物业占总总利润的的50%，业委委会占总总利润的的50%。4 小计计收益： 2203442元/月5盈亏预测：203342元元/月206642元元/月=-3000元/月八、【西城城路商业业步行街街】物业服服务管理理

24、分项描描述：【西城路商商业步行行街】物业管管理包含含以下几几个方面面，我们们现对此此进行分分项描述述：1、商铺业业户服务务管理 1）商铺业业户服务务管理：业户服服务部有有两部分分工作职职能，一一是业户户服务，二二是内部部管理。a）接待与与联系 接待与与联系是是业户服服务的重重要内容容之一，是是物业管管理方为为业户、顾顾客提供供服务并并与业户户、顾客客进行交交流的窗窗口。其其主要职职能与其其他类型型物业管管理的业业户服务务一样，包包括倾听听建议和和意见，接接受投诉诉，安排排维修和和回访，收收取管理理费与内内外联系系等。 b）纠纷、投投诉接待待 顾客在在商铺购购物因环环境服务务因素而而来投诉诉。对

25、物物业管理理方来说说，所有有投诉、处处理结果果都要有有记录，作作为年终终表彰与与履行“管管理公约约”业绩绩考核依依据之一一;cc）报修修接待 商铺铺铺位的照照明或其其他设施施出问题题，对业业户营业业将造成成很大的的影响。业业户报修修，应迅迅速做记记录，填填写维维修任务务单，即即时派维维修工到到现场抢抢修； d）走走访回访访 接待员员的走访访内容包包括三方方面： 一是：听取业业户和商商铺方对对物业管管理服务务的意见见、建议议； 二是：对报修修后的维维修结果果进行回回访； 三是是对业户户的礼仪仪、形象象、环境境、广告告、装潢潢等方面面的不足足之处作作出提示示、督促促改进，晓晓之以理理，动之之以情，

26、用用实际行行动去感感化业户户，让他他们明白白：我们们所做的的一切，都都是为了了商铺的的自身形形象，我我们的目目标是一一致的。 e）内外联联系 商铺内内部联系系： 商铺的的内部联联系包括括向业户户收取租租金、管管理费、水水电能耗耗费、铺铺位的报报修抢修修费等；向商铺铺方收取取物业管管理费、能能耗费。商商铺服务务管理做做得如何何，必将将影响到到收缴率率的好坏坏。 商铺的的外部联联系：商铺与街道道、居委委、警署署、消防防、劳动动、环保保、水、电电、煤、电电信及媒媒体都有有业务上上的联系系，如处处理不好好这些关关系，会会使商铺铺的经营营活动很很被动。处处理得好好，往往往事半功功倍。2、商铺装装修服务务

27、管理 1）商铺装装修服务务管理： 装修管理应应包含在在业户管管理中，因因管理难难度较大大，故单单独列出出论述。装装修管理理职能主主要包括括：审核核装修申申请、签签订“装装修管理理协议”，现现场监督督管理等等。 商铺楼楼宇的租租赁往往往以整个个层面向向外出租租，出租租后，由由承租商商依据经经营要求求，提出出装修申申请；也也有的业业主把一一个层面面装修完完毕之后后出租铺铺面。承承租商户户对铺面面只能通通过申请请批准后后作一些些小的变变动装修修，装修修管理应应做好以以下几个个方面： 建立周周全、详详细、便便于操作作的管理理制度； 专人负负责对工工程实行行严格的的监督； 选定资资质高、信信誉好的的工程

28、承承包商进进行装修修； 对装修修现场进进行监督督管理。 2）商业铺铺面制定定装修管管理规定定的要点点； a）二次装装修过程程应遵守守物业管管理处制制订的二二次装修修施工管管理规定定；业业户装修修需使用用电焊、气气焊、砂砂轮、切切割机等等设备的的，应严严格遵守守商铺铺动火申申请制度度的各各项规定定；禁止止擅自更更改水、电电管线及及负荷用用电。 b）装修完完毕后，物物业管理理处根据据装修前前业户递递交的经经认可的的装修设设计图、装装修协议议，对工工程进行行竣工验验收，如如发现有有违反装装修设计计图及装装修协议议某些条条款的，应应视情节节轻重作作不同的的处理。 c）为了保保证业户户在装修修过程中中不

29、损伤伤楼宇结结构等重重要部位位，装修修工程施施工方事事由物业业管理处处选定还还是由业业户选定定应视工工程涉及及的方面面来确定定，通常常分以下下几种情情况： d）凡涉及及电力设设备（由由铺外的的配电架架至铺内内的终端端空气开开关箱等等）进行行增建、改改装的；为该层层的消防防设备（包包括消防防喷淋装装置、管管道、警警铃等）进进行增建建或改造造的；为为该层的的电梯、自自动扶梯梯进行增增建或改改装的，以以及电视视监控系系统、公公共天线线分布系系统等进进行增建建或改装装的，都都由物业业管理处处选定工工程实施施工方。业业户则按按工程费费用的一一定比例例支付给给物业管管理处作作为工程程监督管管理费。 e）凡

30、涉及及铺面、商商号招牌牌、天花花板、墙墙面、墙墙壁装饰饰、内部部间隔，水水管、排排水道、电电力装置置，通风风设备、电电话等小小规模装装修可由由业户自自行选定定工程施施工方，也也可由物物业管理理处选定定施工方方。 d）业户递递交的装装修设计计方案所所附的图图纸，应应包括：清楚显显示楼层层内部间间隔的平平面图；楼层平平面图的的正视图图、切面面图（附附铺面、商商号招牌牌的细节节）；排排水系统统的分布布图（附附由关细细节）；电力供供应设备备分布图图及电线线敷设简简图（附附有敷设设电线资资料及负负荷量）；照明设设备位置置图；假假天花的的平面，切切面图；及其他他一些物物业管理理处或商商铺要求求提供的的建筑

31、细细节；装装修工期期、开工工期、防防火措施施、环保保、环卫卫要求、违违约责任任、施工工期保险险等。等等等 3、装修现现场监督督管理 在施工工过程中中，物业业管理处处应派专专人在现现场进行行管理。管管理的内内容主要要包括33方面： 对施工人员员的管理理，以及及对工程程是否按按图施工工、按“装装修协议议”要求求和对装装潢现场场环境卫卫生（装装潢垃圾圾）进行行监督管管理。一一般建筑筑施工队队的人员员情况复复杂，大大多是临临时工，施施工方对对他们可可能也缺缺乏有效效的控制制；装修修施工与与整个楼楼宇的建建筑不同同，他通通常局限限于一个个单元或或一个楼楼层内施施工，而而其他层层面则照照常营业业，如对对施

32、工人人员无有有效管理理，势必必会影响响其他业业户的营营业活动动。对于于装修的的工程监监控主要要着眼于于施工人人员有否否严格按按认可的的设计图图纸进行行施工，有有否违反反已签订订的“装装修管理理协议”上上的条款款，有否否违反物物业管理理处的其其他管理理规定等等，如有有违反规规定要及及时联系系，发出出“整改改通知单单”等。如如装修时时损及商商铺的装装饰、装装置或公公用设施施，则由由业户负负责将其其修复，直直至商铺铺方满意意为止。当当然，也也可由物物业管理理处修理理，但有有关费用用则由业业户支付付。这些些管理服服务都应应做好详详细记录录，作为为竣工验验收时的的证据或或参考，等等。4、商铺设设备、设设

33、施维保保服务管管理 1）商商业物业业的日常常养护标标准较高高，维修修要求严严，其内内容同办办公楼相相似，但但其方式式不同。商商业物业业的重点点在于各各种设施施，设备备上，因因为商业业物业设设施设备备使用频频率较其其它物业业相比是是最高的的一类，设设备、设设施养护护及维修修管理的的好坏直直接影响响经营环环境和经经营活动动的正常常运行。一一些设备备如电梯梯，自动动扶梯等等易出故故障的设设施设备备，保证证其正常常运行主主要靠平平时养护护。 2）商铺设设备管理理主要是是防止商商铺停电电和保证证中央空空调、自自动扶梯梯的正常常使用。商商铺供电电需要绝绝对保证证，因为为一旦停停电，漆漆黑的营营业厅将将给顾

34、客客、商品品和营业业款带来来不安全全的因素素，对商商铺声誉誉带来不不利影响响。所以以应选派派优秀员员工，日日夜监测测电气运运行状况况和空调调系统、自自动扶梯梯的运行行状况，一一有异常常情况及及时安排排维修，确确保电气气和中央央空调、自自动扶梯梯正常运运行。 5、商铺建建筑物的的养护及及维修管管理 1）商铺建建筑物的的养护及及维修管管理： a）商铺修修缮的计计划、资资金管理理： 为了确确保商铺铺建筑物物的完好好，应制制订完整整的修缮缮制度，编编制每年年的修缮缮计划，安安排年度度修缮投投资，经经管理处处审核后后报商铺铺业委会会方审批批（大中中修要落落实资金金），检检查修缮缮结果。 b）工程程性质的

35、的确定：依据商商铺建筑筑物的损损坏程度度，将修修缮工程程大致分分为大修修、中修修、小修修三类。大修工工程是指指建筑物物主体结结构的大大部分严严重损坏坏，或有有局部倒倒塌的危危险；部部分附属属设施必必须拆换换、改装装或新装装，如上上、下水水道等。由由于大修修工程施施工场地地和安全全的要求求，通常常是经营营业户必必须停止止营业。因因此，工工期安排排和开工工前的筹筹备工作作非常重重要；中中修工程程是指建建筑物部部分损坏坏，在局局部维修修中只牵牵动或拆拆换少量量主体构构件，保保持原楼楼宇规模模和结构构的工程程。如楼楼顶的局局部修缮缮或部分分重做面面层，加加固部分分钢筋混混凝土梁梁柱，外外墙的全全面粉刷

36、刷装饰等等。中修修工程影影响面为为局部，商商铺发生生突法事事件，保保安、管管理人员员应按应应急事件件处理规规程操操作。防防止事态态扩大，注注意保护护现场，及及时向上上级报告告或呼叫叫救护车车。应特特别强调调，在发发生恶性性事件紧紧急疏散散围观顾顾客时等等等。6、商铺保保安服务务管理 1）监控中中心管理理 监控是是指利用用电视监监控系统统对商铺铺进行全全方位多多角度的的监视，尤尤其是对对出售贵贵重商品品如钻石石珠宝、高高档手表表等铺面面应进行行日夜监监视。如如发现可可疑人员员或突法法事件、恶恶性事件件的发生生，监控控人员应应及时录录象，寸寸作查证证。 另外地地下车库库或露天天停车场场亦须安安置监

37、控控摄像探探头，防防止车辆辆被窃，万万一遭窃窃，录象象将提供供证据、线线索，有有利破案案等等。 这项工工作的重重要性要要求监控控中心的的保安人人员工作作认真、敬敬业。 2）消防管管理 商铺消消防工作作的重要要性不言言而喻，商商铺内人人流大，楼楼梯、通通道（尤尤其是放放火楼梯梯、通道道）相对对面积较较小，这这给火灾灾时的人人员疏散散带来很很大困难难； 商品多多（且大大多是易易燃品），火火种容易易迅速燃燃烧；面面积广，因因无防火火墙阻隔隔，烈火火蔓延极极快；如如商厦火火灾，高高楼内的的竖井多多，烟囱囱效应可可使火灾灾热烟上上升速度度达到每每秒8米米，瞬间间整个商商厦将全全被烟雾雾笼罩。烟烟雾窒息息

38、死亡往往往是火火灾死亡亡率中最最高的。鉴鉴于防止止火灾的的重要性性，商铺铺都安装装有先进进的火灾灾探测装装置（烟烟感探测测器和温温感探测测器）和和自动灭灭火装置置（喷淋淋装置）。这这些装置置直接与与火灾自自动报警警系统联联网。只只要易各各地方出出现火情情，烟雾雾和温度度各达到到一定的的限度，这这两种装装置便自自动通过过导线将将报警信信号传输输至报警警器，进进行有效效监控与与预防。 制定切切合本商商铺实际际的消防防管理制制度（包包括几套套火灾应应急处理理方案）；商铺的的各部门门及物业业管理的的各部门门都要把把各自放放火职责责、范围围规定清清楚；消消防监控控中心的的保安员员应明确确自身的的职责范范

39、围。做做到“统统一指挥挥，分区区管理，层层层负责责，责任任明确，防防患未然然”，切切实贯彻彻“预防防为主，防防消结合合”的消消防方针针。 发现监监控屏幕幕有火灾灾报警号号时，立立即用对对讲机通通知就近近的保安安人员赴赴现场核核查与处处置；如如确为火火警，按按应急方方案实施施，报告告保安部部主管组组织扑救救，重点点是商铺铺内人员员的疏散散，保障障人身安安全，事事故后作作好调查查分析报报告并备备案。 发现故故障警报报，应迅迅速消除除警铃使使之还原原，并立立即通知知维保部部，协助助维保部部尽快排排除故障障，并作作好详细细记录。定期对对消防设设施、设设备、器器材及消消防通道道、标记记、放火火门进行行检

40、查，确确保完好好备用、通通道畅通通、标记记清晰。对对一些业业户可能能擅自增增加电气气设备要要认真检检查，防防止发生生电气超超负荷火火接触电电阻过大大、线路路老化、过过载、摩摩擦等危危险现象象。 在员工工、管理理人员和和业户中中定期开开展消防防培训及及消防演演习，使使人人都都会使用用消防器器具，掌掌握火灾灾逃生知知识，不不断提高高大家的的防火意意识和消消防业务务水平。等等等。7、商铺保保洁服务务管理 商铺的的环境有有外部环环境和内内部环境境，外部环环境包括括楼宇的的外墙、附附属建筑筑设施及及周围的的绿地、广广场、停停车场等等；内部环环境包括括过道、扶扶梯、自自动扶梯梯、电梯梯、卫生生间、会会议室

41、等等一切公公用场所所，以及及业户的的铺内、办办公室内内等非公公用部位位。搞好好商铺的的环境卫卫生和绿绿化养护护的主旨旨在于创创造整洁洁优美、和和谐怡人人的商业业氛围，为为业户提提供一各各理想的的经营环环境，为为顾客提提供一个个轻松愉愉快的购购物环境境。 1）商铺保保洁管理理方法：要做好好商铺的的保洁服服务管理理，首先先要确定定做什么么，即什什么地方方需要保保洁，然然后定出出清洁的的标准，根根据这些些标准、要要求再定定出保洁洁的频率率（次数数），还还要再加加上检查查手段，如如目视检检查还室室手摸检检查或白白纸擦一一米检查查等，制制作商商业街商商铺环境境清洁的的作业标标准，内内容有检检查的部部位、

42、项项目、清清洁的标标准、保保洁的频频率、检检查的手手段等。重重要的问问题是怎怎么做等等，制订订商业业街保洁洁服务作作业规程程，这这个“规规程”指指导保洁洁工对商商铺各部部位的清清洁按规规定的操操作程序序去做，是是保洁工工岗前岗岗中的培培训教材材，其要要点有：地面清清洁、打打蜡；墙墙角线清清洁；墙墙面除尘尘；大理理石清洁洁、打蜡蜡；不锈锈钢面清清洁；卫卫生间清清洁；玻玻璃幕墙墙清洁；窗户清清洁；地地毯清洗洗干净等等。 2）商铺保保洁管理理的重点点：a）商铺的的清洁管管理重点点之一是是地坪清清洁。随随着人流流的进出出，给商商铺地坪坪带来的的灰尘、纸纸肖；定定时的清清洁能够够带给顾顾客舒适适、优美美

43、的购物物环境； b）商铺的的玻璃无无框门、室室内柱上上镜、电电梯内镜镜面等，由由于顾客客触摸频频率较高高，留下下的手印印带给人人视觉上上的不舒舒服，应应定时清清洁以消消除不洁洁现象；c）商商铺盥洗洗室墙面面、洁具具、地坪坪的清洁洁、干燥燥和无异异味，也也是清洁洁工作的的重点；d）商铺外外的铜牌牌，因暴暴露在室室外，风风吹雨淋淋会使铜铜牌便黑黑，定期期擦拭，能能保持其其程亮，提提升商铺铺的形象象。e）商户铺铺内产生生的垃圾圾须袋装装并放至至指走位位置，及及时清理理； f）雨大进进门处及及其他公公用过道道应设置置一些雨雨具存放放器，尽尽量不要要把带雨雨水的雨雨具带进进大厅，同同时注意意清洁卫卫生。

44、 g）对商铺铺的杀虫虫灭鼠工工作要引引起重视视，但放放置鼠药药时，要要充分考考虑儿童童的安全全，要放放在摸不不到的地地方；为为了安全全也可以以聘请专专业队伍伍进行消消杀工作作； h）在商铺铺的营业业时间内内，保洁洁工不能能使用长长柄拖把把，更不不能使用用湿拖把把拖地，以以免造成成顾客滑滑倒伤害害事故； i）在雨雪雪天，商商铺进门门处应勤勤保洁并并放置地地毯或防防滑提示示牌； j）提醒业业户在规规定的时时间内把把铺面内内产生的的垃圾袋袋装送至至指定的的位置；k）对一切切能利用用的再生生垃圾（包包装纸、箱箱）要回回收处理理，等等。8、商铺绿绿化服务务管理 1）商铺绿化服务管理： 绿化环环境是保保持

45、生态态平衡，营营造舒适适、美观观、清新新、幽雅雅的购物物环境的的基础。商商铺内外外的绿化化搞得好好，能使使周围得得环境得得到改善善，又提提升了商商铺得品品位。绿绿化管理理应配备备专业技技术人员员，依据据季节、气气候，地地域条件件的不同同和树木木花草的的生长习习性及要要求，制制定详细细的管理理细则，指指导养护护人员实实行。 2）商铺绿绿地管理理： 商铺外外围的绿绿地，在在基建时时就已定定型，商商铺得整整体绿化化风格和和局部独独立的构构图要统统一协调调，水平平绿化和和垂直绿绿化要相相得益彰彰。 为保证证草坪生生长良好好，劝阻阻顾客、游游客进入入草坪； 保持绿绿地环境境整洁，及时清清除死株株、病株株，缺株株要补檀檀，定期对对花木修修剪整形形； 发现病病虫害要要进行捕捕捉或喷喷药，药药物防治治要注意意安全，并并挂警示示标识； 草坪要要经常除除杂草：定期轧轧剪，每每季度施施肥一次次，施后后浇水或或雨后施施撒； 台风前前对花木木做好立立支柱、疏疏剪枝叶叶的防风风工作，风